可行性研究在项目建设中的作用

1、PAGE 1论可行性研究在房地产开发中的作用【摘要】 由于城市化化及城镇镇居民生生活水平平改善等等内在需需求的推推动，房房地产行行业与汽汽车高消消费及电电子通讯讯消费一一起将成成为推动动下一轮轮宏观经经济景气气繁荣的的支柱性性力量，但现在在仍处于于大力培培育这一一市场的的过程之之中。为为此，就就要求房房地产企企业需对对房地产产市场作作充分的的调查研研究，以以期获得得最大投投资收益益。本文文着重对对可行性性研究在在房地产产开发中中的重要要性和作作用进行行论述。【关键词】房地产开发发 可可行性研研究 重要性性 作作用Illusstraate thee Fuuncttionn off thhe AA

2、vaiilabble Reseearcch iintoo thhe RReall EsstatteMajorr: Proojecct MManaagemmenttAuthoor: Wanng JJun RonngDirecctorr: Maoo Maao ssonggAbstrractt: Owiing to thee prromootioon oof tthe innner neeeds whiich inccludde ccitiinizzatiion,thee immproovemmentt off thhe ppeopples lliviing conndittionn inn thh

3、e ccityy annd ttownn ,tthe reaal eestaate proofesssioon , thhe hhighh exxpennse in carr annd tthe exppansse iin tthe eleectrricaal ccommmuniicattionn wiill beccomee thhe mmostt immpottentt poowerr whhichh prromootess neext proospeerouus iin tthe maccrosscoppicaallyy ecconoomy ,buut nnow it is stiill

4、 in thee prroceess of greeatlly iimprroviing thee maarkeet .As a rresuult, itt reequiire thaat tthe reaal eestaate entterpprisse mmakee a fullly invvesttigaatioon iintoo thhe mmarkket to obttainn thhe ggreaatesst bbeneefitt frrom thee innvesstmeent, thhis artticlle iilluustrratees tthe imppoteencee

5、annd ffuncctioon oof tthe avaailaablee reeseaarchh innto thee reeal esttatee deevellopmmentt.Key wwordds: thee reeal esttatee deevellopmmentt avaailaablee reeseaarchh impporttancce fuuncttionn目 录1、引言 12、可行性性研究在在房地产产开发中中的重要要性 12-1可行行性研究究是项目目进行投投资决策策和建设设的先决决条件 12-2可行行性研究究是建设设工程造造价控制制的重要要阶段 23、可行性性研究的的

6、主要作作用 23-1可行行性研究究是建设设项目投投资决策策的依据据 23-2可行行性研究究是项目目建设单单位筹措措资金重重要依据据 33-3可行行性研究究是申请请建设执执照和企企业合理理组织生生产的依依据 333-4可行行性研究究是编制制项目初初步设计计的依据据 33-5它是是作为对对该项目目考核的的依据 34、可行性性研究与与设计项项目管理理的关联联作用 34-1可行行性研究究是编制制设计任任务书的的重要依依据 444-2可行行性研究究是项目目进行总总目标控控制的依依据 444-3可行行性研究究是工程程设计的的主要依依据 444-4可行行性研究究是控制制工程建建成本的的主要依依据 445、编

7、制可可行性研研究报告告的要求求 555-1确保保可行性性研究报报告的真真实性和和科学性性 55-2编制制人员的的构成要要合理 55-3可行行性研究究的内容容和深度度及计算算指标必必须达到到标准要要求 556、结束语语 66 论可行性性研究在在房地产产开发中中的作用用1、引言房地产开发发是一项项复杂而而系统的的工程，它它的实施施必然对对城市布布局、经经济和人人民生活活产生相相应的影影响，从从开发商商的经营营角度认认识，房房地产开开发是企企业的生生产经营营过程。实实施开发发建设项项目，要要投入大大量的资资金、物物资和劳劳动力，同同时获得得相应的的市场回回报和经经济效益益。因此此对开发发项目的的必要

8、性性、实施施项目的的外部条条件、项项目选址址、投资资规模、企企业的投投资能力力、项目目实施方方式、生生产经营营周期、项项目的效效益等，都都需要进进行周密密的调查查研究和和分析，这这一调查查研究的的分析过过程称之之为可行行性研究究过程。房地产投资资的可行行性研究究，是指指实施某某一投资资建设方方案前，对对拟建项项目在技技术上、经经济上、工工程上的的可行性性进行论论证、研研究、评评价的种种种分析析方法。其其主要任任务是研研究新建建工程项项目是否否可行，在在技术上上是否先先进，在在性能上上是否实实用、可可靠，在在经济上上是否合合理，在在财务上上是否盈盈利等等等。可行行性研究究一般要要回答以以下几个个

9、问题：为什么么要设这这个项目目；资源源及市场场需求情情况如何何，需建建多大规规模比较较合适；项目建建设地点点选在哪哪里最佳佳；该项项目建设设要用什什么技术术方案，有有什么特特点；与与该项目目建设配配套的外外部条件件如何；项目建建设需多多少资金金，建设设周期多多长；该该项目的的资金来来源是否否能够落落实；项项目建设设后，其其社会效效果和经经济效益益如何。2、可行性性研究在在房地产产开发中中的重要要性2-1可行行性研究究是项目目进行投投资决策策和建设设的先决决条件在过去很长长的一段段时期中中，房地地产开发发项目的的可行性性研究没没有得到到应有的的重视，许许多项目目未经审审慎的可可行性研研究就草草率

10、上马马，结果果往往造造成因选选址不合合理、规规模过大大、外部部条件不不成熟、不不完备而而影响其其使用；因资源源不足而而拖延工工期；因因产品结结构不合合理而滞滞销；因因市政预预测不充充分而屡屡屡违约约、调价价，造成成经济效效益低下下等一系系列不利利开房地地产发展展的弊病病。19998年年上半年年，泉州州经济技技术开发发区未能能结合开开发初期期的各种种不利因因素及开开发定位位，盲目目开发中中仁山及及仙公山山别墅区区。由于于在投资资主体、投投资形式式、定位位及项目目定点、土土地用地地性质、设设计条件件等基础础资料尚尚未齐全全的情况况下，轻轻易实施施。在经经建设、规规划等有有关部门门多方论论证后，该该

11、项目被被全盘否否定，从从而造成成地质勘勘察、图图纸设计计及场地地平整等等前期工工作全部部作废，给给当时尚尚未成规规模的开开发区带带来不必必要的经经济损失失，同时时也对两两座山的的植被造造成不同同程度的的破坏。由由此可见见，房地地产开发发商在投投资建设设前期，编编制详细细的可行行性研究究报告是是非常重重要性的的。首先先，它可可以避免免错误的的项目投投资决策策和不必必要 论可行性研研究在房房地产开开发中的的作用的损失。由由于科学学技术、经经济和管管理科学学发展很很快，市市场竞争争激烈，客客观要求求在进行行项目投投资决策策之前做做出准确确无误的的判断，避避免错误误的项目目投资。同同时减小小项目的的风

12、险性性。现代代化的建建设项目目规模、投投资巨大大，如盲盲目做出出投资决决策，一一旦遭到到风险，损损失太大大。其次次，它可可避免项项目方案案多变。建建设项目目方案的的可靠性性、稳定定性是非非常重要要的。因因为项目目方案的的多变无无疑会造造成人力力、物力力、财力力的巨大大浪费和和时间的的延误，这这将大大大影响建建设项目目的经济济效果。另外，它可以保证项目不超支、不延误，做到在估算的投资额范围内和预定的建设期限内使项目竣工交付使用。对项目在建设过程中或项目竣工后，可能出现的有些相关因素的变化后果，做到心中有数。可行性研究还可以达到投资的最佳经济效果。投资者往往不满足于一定的资金利润，要求在多个投资方

13、案中优选最佳方案，力争达到最好的经济效果。如果不作可行性研究，或者虽作而深度不够时，则不能达到以上目的，并会带来一系列不良后果。2-2可行行性研究究是建设设工程造造价控制制的重要要阶段成本估算作作为可行行性研究究的重要要组成部部份，它它可以比比较清楚楚地分析析项目的的经济效效困果，得得出经济济评价结结率，提提供投资资决策依依据。成成本估算算与设计计内容有有着密切切的联系系，设计计的工艺艺是否先先进、设设备选型型是否合合理、各各项技术术经济指指标是否否经济、公公用设施施和辅助助生产部部门的配配置是否否恰当、劳劳动定员员和机构构配置是是否合理理等等都都集中反反映在成成本估算算当中。因因此，它它在项

14、目目投资控控制中，可可以初步步确定房房地产开开发过程程中各阶阶段的相相关联系系，包括括资金、原原材料的的供给步步骤，确确定各项项配套工工程的初初稿、步步骤和方方案，使使开发项项目的实实施有条条不紊，各各个环节节严密配配合。3、可行性性研究是是房地产产企业项项目建设设前期工工作的重重要的组组织部分分，其主主要作用用：3-1可行行性研究究是作为为建设项项目投资资决策的的依据社会主义市市场经济济投资体体制的改改革，把把原由政政府财政政统一分分配投资资的体制制变成了了由国家家、地方方、企业业和个人人的多元元投资格格局，打打破了由由一个业业主建设设单位无无偿使用用的局面面。而可可行性研研究对与与建设项项

15、目有关关的各个个方面都都进行了了调查研研究和分分析，并并以大量量数据论论证了项项目的先先进性、合合理性、经经济性，以以及其他他方面的的可行性性，这是是建设项项目投资资建设的的首要环环节，企企业的决决策层主主要是根根据项目目的可行行性研究究的评价价结果，并并结合企企业的财财政经济济条件、市市场变化化和发展展需要，做做出此项项目是否否应该投投资和如如何进行行投资的的决定，是项目建设单位决策性的文件。 论可行性研研究在房房地产开开发中的的作用3-2可行行性研究究是项目目建设单单位筹措措资金的的重要依依据凡是向银行行贷款的的项目，必必须向有有关部门门报送项项目的可可行性研研究，银行或或国家有有关部门门

16、通过对对可行性性研究的的审查，确认了项目的经济效益水平和偿还能力，并不承担过大风险时，银行才能同意贷款。这对合理利用资金，提高投资的经济效益具有积极作用。3-3可行行性研究究是申请请建设执执照和企企业合理理组织生生产的依依据经批准的可可行性研研究是项项目开发发商向国国土开发发及土地地管理部部门申请请建设用用地的依依据。因因为可行行性研究究对拟建建项目如如何合理理利用土土地的设设想提出出了办法法和措施施，国家家开发部部门和土土地管理理部门可可根据可可行性研研究具体体审查用用地计划划，办理理土地使使用手续续。可行行性研究究为确保保项目达达到环保保标准，提提出了治治理措施施和办法法，这些些信息可可作

17、为环环保部门门对项目目进行环环评、具具体研究究治理措措施，签签发项目目建设许许可文件件的主要要依据。3-4可行行性研究究是编制制项目初初步设计计的依据据初步设计是是根据可可行性研研究对所所要建设设的项目目规划出出实际性性的建设设蓝图，即即较详尽尽的规划划出此项项目的建建设规模模、总体体布置、实施规划、产品方案、劳动定员、三废治理、建设工期、投资概算、技术经济指标等内容。并为下一步实施项目设计提出具体操作方案，初步设计不得违背可行性研究已经论证的原则。建设项目的可行性研究报告，是项目工程建设的重要基础资料。项目建设过程中的技术更改，应认真分析其对项目经济效益指标的影响程度。3-5可行行性研究究是

18、作为为对该项项目考核核的依据据建设项目竣竣工后的的核算、考考核，应应以可行行性研究究所制定定的技术术标准以以及经济济效果指指标作为为考核标标准。 可行性研究究过程中中，因为为运用了了大量的的基础资资料，一一旦有关关地形、工工程地质质、水文文等实验数据据不完整整，不能能满足下下一个阶阶段工作作需要时时，负责责初步设设计的部部门就需需要根据据可行性性研究所所提出的的要求和和建议，进进一步开开展有关关地形、工工程地质质、水文文等勘察察工作，补补充有关关数据。同同时可行行性研究究报告中中对项目目的收益益率、工工程的工工期以及及投资风风险都进进行了充充分的分分析和论论证，在在项目的的实施过过程中起起着宏

19、观观控制的的作用，如如果项目目实施过过程中出出现了与与预计不不同的情情况，同同样也需需根据可可行性研研究报告告的分析析进行调调整，以以保证投投资按原原计划方方案进行行，从而而达到原原定的投投资收益益率。4、可行性性研究与与设计项项目管理理的关联联作用 论可行性研研究在房房地产开开发中的的作用4-1可行行性研究究是编制制设计任任务书的的重要依依据可行性研究究是编制制设计任任务书的的重要依依据，也也是进行行初步设设计和工工程建设设管理工工作中的的重要环环节。可可行性研研究不仅仅对拟议议中的项项目进行行系统分分析和全全面论证证，判断断项目是是否可行行，值得得投资，要要进行反反复比较较，寻求求最佳的的

20、建设方方案，避避免项目目方案的的多变造造成的人人力、物物力、财财力的巨巨大浪费费和时间间的延误误。这就就需要严严格项目目建议书书，可行行性研究报告的的审批制制度，确确保可行行性研究报告的的质量和和足够的的深度。假假如在设设计初期期不能提提出高质质量的、切切合实际际的设计计任务书书，不能能将建设设意图用用标准的的技术术术语表达达出来，自然也就无无法有效效地控制制设计全全过程。如如果使工工程的初初步设计计起不到到控制工工程轮廓廓及主要要功能的的作用，或或在只有有一个粗粗略的方方案下便便草率地地进入施施工图设设计，设设计项目目管理与与施工肯肯定会出出问题。 4-2可行性研究是项目进行总目标控制的依据

21、总目标如果果控制不不好，使使设计过过程中朝朝令夕改改，设计计者无所所适从，顾顾此失彼彼，往往往造成产产品先天天不足。因因此初步步设计概概算必须须在可行行性研究报告估估算控制制范围之之内，初初步设计计未获批批准，不不得进入入施工图图设计阶阶段，重重大设计计变更必必须报送送原批准准机关审审批。以以避免工工程建设设中不断断追加投投资使工工程管理理失控，造造成“半半拉子工工程”、“胡胡子工程程”，给给投资业业主带来来巨大损损失。 4-33可行性性研究是是工程设设计的主主要依据据如果设计项项目管理理早一点点介入到到建设前前期中去去替业主主把好关关，在设设计前就就对项目目设计提提出一些些功能要要求，设设计

22、中变变更工作作量就会会减少，设设计周期期就会缩缩短。由由于设计计任务书书不完整整，可行行性研究究报告深深度不够够，使设设计者无无从下手手，其结结果是设设计图纸纸泛泛而而绘，边边设计边边施工，很很容易匆匆忙应急，草草率交图图，给施施工和项项目建设设管理带带来困难难。 44-4可可行性研研究是控控制工程程建成本本的主要要依据工程项目的的建造成成本在很很大程度度上直接接取决于于可行性性研究及及设计。在在现实经经济环境境中，业业主建设设单位希希望降低低工程造造价，特特别是一一些民营营、个体体业主，他他们缺乏乏懂技术术的专家家为他们们的项目目认证、研研究，因因此下达的设计任任务书作作为设计计依据的的基本

23、文文件就很很不规范范。可因因人而异异，条款款过于简简单，可可执行性性差，往往往还隐隐藏着一一些可行行性研究究中应解解决的问问题，不不能为设设计阶段段提供良良好的设设计环境境，造成成设计工工作不应应有的反反复，甚甚至在施施工中产产生过多多的设计计变更，造造成部 论可行性研研究在房房地产开开发中的的作用分工程废弃弃及延误误工期。解解决这一一问题的的最好办办法是设设计项目目管理尽尽早介入入，就建建设规模模、标准准、投资资限额等等，协助助业主完完善设计计任务书书，选择择优秀的的方案设设计，这这样可使使下达的的设计任任务书更更切合实实际，更更便于控控制建设设标准，达达到控制制工程造造价的最最终目的的。

24、因因此，搞搞好可行行性研究究和设计计项目管管理这两两个环节节非常有有必要，这这两个环环节的工工作做的的不细，不不但工程程项目没没有经济济效益，而而且可能能造成惨重重的经济济损失。可可行性研研究与设设计项目目管理是是避免投投资决策策失误、保保证工程程项目建建设及投投产后经经营效益益责任的的重要手手段。5、编制可可行性研研究报告告的要求求可行性研究究的准确确性、完完整性，确确定了开开发商投投资的决决策是否否建立在在科学性性和可靠靠性的基基础上，是是能否实实现项目目投资决决策科学学化，减减少和避避免投资资决策的的失误，提提高项目目投资的经济济效益的的关键。所所以，要要确保可可行性研研究编制制的准确确

25、性和完完整性，就就必须遵遵循以下下几点要要求。5-1确保保可行性性研究报报告的真真实性和和科学性性可行性研究究是一项项技术性性、经济济性、政政策性很很强的工工作。编编制人员员必须保保持独立立性和公公正的客客观规律律办事，在在调查研研究的基基础上，按按客观实实际情况况实事求求是地进进行技术术经济论论证、技技术方案案比较和和评价，切切忌主观观臆断、行行政干预预、划框框框、定定调子，保保证可行行性研究究的严肃肃性、客客观性、真真实性、科科学性和和可靠性性，确保保可行性性研究的的质量。5-2编制制人员的的构成要要合理建设项目的的可行性性研究报报告的内内容涉及及面广，还还有一定定的深度度要求。因因此，需需要由企企业配备备一定的的技术力力量、技技术装备备、技术术手段和和有相当当实践经经验的工工程技术术人员来来承担。参参加可行行性研究究的人员员应包括括市场分分析专家家、建筑筑师、经经济专家家、结构构师、造造价师、配配套工程程专业人人员、企企业管理理人员、财财会人员员等专业业人员，必必要时还还聘请其其他专业业人员参参加。5-3可行行性研究究的内容容和深度度及计算算指标必必须达到到标准要要求不同行业，不不同性质质，不同同特点的的建设项项目，其其可行性性研究的的内容和和深度及及计算指指标必须满足足作为项项目投资资决策和和进行设设计的要要求。当今的社会会进入了了电子和和信息时时代，电电子