物业与地产相关业务操作规范

1、物业与地产相关业务操作规范1、目的规范物业公公司及物物业管理理项目与与地产公公司之间间经营和和业务关关系，提提高物业业公司经经营管理理水平。 2、范围围适用于所有有房地产产公司和和其所属属物业管管理公司司（以下下简称地地产、物物业）。3、职责3.1 物业管管理部负负责编制制、发布布和修订订本工作作指引。3.2 财务管管理部负负责每年年下达物物业公司司的经营营计划，分分清财务务帐面和和经营考考核的关关系。3.3 物业管管理部、财财务管理理部负责责对于物业业管理费费定价亏亏损项目目的测算算方案的的审批，对本规规范的执执行进行行监督。3.4 物业企划划部负责责在新项项目论证证报告中中增加物物业管理理

2、进入可可行性分分析。3.5 地产公公司和物物业公司司负责参参照本工工作指引引，结合合各项目目的实际际情况制制定具体体的工作作方案和和协议，以以明确物物业与地地产之间间的经营营及业务务关系。4、方法和和过程控控制4.1 物业与与地产之之间存在在的关系系及处理理原则4.1.11物业公公司与地地产公司司之间应应本着有有利于赢赢得客户户的满意意、有利利于提升升公司品牌牌、有利利于促进进公司房地地产销售售的原则则，合理理确定物物业和地地产因产产品属性性不同而而带来交交叉环节节工作的的责权，理理顺在业业务和经经营方面面的相互互关系，建建立规范范、高效效的协同同机制。A.在行政政管理关关系上，地产作为物业的

3、上级公司和投资方，应履行对所属物业公司的经营活动进行指导、管理、监督、考核的职能，确保其经营活动与地产战略目标相一致，不断提高其管理服务水平，并实现经营良性循环；物业有义务承担相应的工作责任，配合地产相关业务活动的开展。地产对物业经营绩效的考核办法以年初签订的经营管理责任书，年末考核兑现的形式体现。（参见物业公司经营绩效评估办法）B.在具体体业务关关系上，物业与地产之间应建立清晰的业务流程，明确双方责、权、利，在此基础上理顺双方的人、财、物关系，以确保物业的良性经营。作为两个独立经营的经济实体，在具体管理项目上，地产与物业之间应以契约形式明确委托与被委托关系。4.1.22地产开开发物业业的前期

4、期管理是是直接委委托物业业公司进进行，由由于这种种委托方方式没有有完全市市场化及及时间上上属于过过渡期，所所以在确确定双方方的权利利和义务务关系时应应充分考考虑其对对今后的的影响，并并为前期期管理过过渡到业主主委托管管理创造造条件，尤尤其是物物业管理理费标准准和服务务承诺内内容与标标准。同同时要区区分前期期物业管管理的委委托与其其它业务务委托（如如资产管管理、资资产经营营、后勤勤保障、零零星工程程）的界界限。4.1.33从目前前地产委委托物业业相关业业务关系系特性上上，可分分为：委委托项目目物业管管理关系系、委托托资产管管理关系系、委托托资产经经营关系系、委托托资产代代理关系系、委托托临时服服

5、务关系系及其它它。这些些关系应应本着“亲兄弟弟，明算算账”的内部部市场化化原则，建建立在平平等互惠惠的基础础上，以以委托合合同形式式予以明明确，彼彼此承担担契约中中约定的的责权利利。关系表现图图：地产地产委托管理、经营、代理、临时服务业务项目物业管理委托委托管理、经营、代理、临时服务业务项目物业管理委托地产拥有产权的空置房、车库、商铺、项目部办公室、卖场、会所及娱乐场所、食堂、地产车辆、住户巴士、尾盘销售、物业租赁、房屋维修、采购、临时用工等物业进入可行性研究地产拥有产权的空置房、车库、商铺、项目部办公室、卖场、会所及娱乐场所、食堂、地产车辆、住户巴士、尾盘销售、物业租赁、房屋维修、采购、临时

6、用工等物业进入可行性研究物业管理概念和模式研究物业管理方案和物业管理费用商业、管理用房前期介入、接管验收、集中入住、开荒费、水电热差额、差价等委托契约经营考核管理指导委托契约经营考核管理指导物业物业4.2 委委托项目目物业管管理关系系根据商品品房销售售管理办办法关于“商品房房销售时时，房地地产开发发企业选选聘了物物业管理理企业的的，买受受人应当当在订立立商品房房买卖合合同时与与房地产产开发企企业选聘聘的物业业管理企企业订立立有关物物业管理理的协议议”和“并应具具有物业业管理方方案” 的要求求，以及及城市市新建住住宅小区区管理办办法中“房地产产开发企企业在出出售住宅宅小区房房屋前，应应当选聘聘物

7、业管管理公司司承担住住宅小区区的管理理，并与与其签订订物业管管理合同同，住宅小小区在物物业管理理公司负负责管理理前，由由房地产产开发企企业负责责管理。” 的相关规定，地产与物业在物业管理前期应协同做好以下工作。4.2.11物业管管理介入入可行性性分析、物物业管理理模式研研究以及及物业管管理方案案策划A、物业管管理介入入可行性性分析：一般在在地产项项目立项项前，由由物业公公司负责责对当地地的物业业管理政政策法规规、劳动动用工、物物管市场场成熟度度、竞争争（领先先）楼盘盘、项目目基本情情况及项项目客户户定位特特征等情情况进行行充分调调研，并并对照公司物业管理标准和市场价值的差异程度，判断物业管理在

8、此市场中进入的可行性，并对未来物业经营状况进行合理预测。此可行性研究结果作为投资项目立项报告中的一部分，列入项目评审内容之一。B、物业管管理模式式研究：物业管管理作为为服务产产品应与与地产产产品定位位紧密结结合，是是地产产产品的重重要补充充，优秀秀的物业业管理概概念及模模式是解解读房地地产产品品，延续续产品生生命的重重要手段段。一般般项目在在编制销销售包装装设计任任务书和和营销工工作方案案时，需需要将物物业管理理概念及及模式纳纳入项目目策划的的一部分分，同时时作为销销售卖点点可供提提炼的内内容之一一。物业业公司应应在地产产项目策策划阶段段对项目目物业管管理概念念进行研研究和提提炼，经经地产采采

9、用后需需报管理理部备案案。C、物业管管理方案案策划：在项目目正式完完成营销销推广方方案前，需需要确定定物业管管理方案案，它是是物业公公司对物物业管理理服务工工作的全全面策划划，同时时也作为为地产与与物业签签订委托托管理合合同的重重要依据据。物业业管理方方案中应应包含管管理模式式、服务务内容、管管理服务务标准、内内部管理理机制、品品质控制制方法、管管理费测测算等内内容。该该方案和和物业管管理费测测算经地地产采用用后需报报物业管管理部、财财务管理理部备案案。通常选择物物业公司司并签订订物业业管理委委托合同同应在在地产销销售商品品房前确确定，为为确保物物业管理理的有效效配合，地产在项目立项后就应安排

10、物业公司介入，确定为该项目提供前期物业管理的委托意向，并在时机成熟时签订物业管理委托合同。上述三项具具体操作作指引详详见物物业管理理方案策策划指引引4.2.22物业管管理费测测算物业管理方方案中应应详列物物业管理理费的测测算依据据，并充充分考虑虑地产销销售需要要的配合合和物业业管理处处的收支支平衡，详详见物物业管理理费测算算指引。管理费的测算应参照当地行业水平和政府限价，结合物业自身的经营成本和地产的销售需要确定管理费收取标准，原则是至少保证项目入住两年后能实现收支平衡，期间的差额由地产补贴，具体方式由双方协商。双方在确定方案后，纳入物业管理方案中。两年后若因物业管理费低而仍不能持平，物业公司

11、需报业主委员会商议提价事宜。管理费的测测算如收收支能达达到平衡衡，则不不用报物物业管理理部、财财务管理理部审批批；对于于定价亏亏损项目目，须明确确亏损责责任承担担方和分分担方案案报物业管管理部、财财务管理理部审批批，对于于由于配配合地产产销售需需要等而而产生的的定价亏亏损，在在对物业业公司进进行考核核时可予予以剔除除。如涉及到“项目开开办费”和”前期服服务费”的核算,以及配配套设施施（会所所、卖场场等）管管理、经经营事宜宜，物业业应与地地产协商商确定后后另行签签订委托托协议。4.2.33物业业管理委委托合同同签订订按照法规要要求，地地产在房房屋销售售前，必必须与物物业签订订物业业管理委委托合同

12、同。合合同可参参照本指指引的示示范文本本，由物物业公司司起草，地地产确定定后签署署。合同同中需要要明确委委托管理理事项、委委托管理理期限、双双方权利利义务、物物业管理理服务标标准、物物业管理理服务费费用、维维修基金金的管理理、管理理用房和和商业用用房、空空置房管管理费、车车库、会会所等配配套设施施管理等等。4.2.44 前期物物业管理理协议 签订按照建住房房199992466号前前期物业业管理服服务协议议（示示范文本本）的通通知要求求，发展展商在出出售房屋屋时必须须与购房房人签订订前期期物业管管理服务务协议，该协议自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止，内容包括：

13、双方的权利和义务、物业管理服务内容和责任、物业管理服务质量标准、物业管理服务费用、有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用、保险、广告牌设置及权益、违约责任等。为便于操作作，与购购房人签签订的前前期物业业管理服服务协议议统一一在地产与与购房者者签订房房屋买卖卖合同时时签署。该协议内容应和地产与物业签定的物业管理委托合同内容保持一致，特别要在物业服务费、公共产权、维修基金管理和使用、服务责任方面慎重严谨。为了规避日后经营的风险，应在协议中明确与业主约定：前期物业管理定价，地产给予了相关支持，物业公司与业主重新签订委托合同时，物业公司可根据实际运作情况，与业主协商调整管理费标准。4.2

14、.55物业管管理用房房、商业业用房提提供物业接受地地产委托托按照物物业管理理委托合合同进进行项目目的物业业管理，地地产须提提供必要要的办公公场所，并并提供一一定的员员工生活活用房；同时部部分地区区按照相相关法规规，地产产还应提提供部分分商业用用房，对对此目前前国家尚尚无统一一的法规规规定，各各地区法法规也不不尽相同同，根据据此现状状结合公公司具体体情况作作以下管管理用房房和商业业用房的的操作指指引：4.2.55.1管理用用房：是是指发展展商或者者业主委委员会向向物业公公司提供供的办公公用房及及生活用用房。新开发项目目必须配配备专用用的管理理用房，用用于管理理处日常常办公、会会议、接接待、仓仓库

15、及员员工生活活所需，面面积按照照当地法法规要求求测算，法法规无要要求的，按照物业总建筑面积千分之二比例提供，不足50平方米的按50平方米计。新开发项目目管理用用房由发发展商提提供，目目前主要要有两种种提供方方式，发展商商无偿提提供；以建造造成本价价用维修修基金为为业主购购得。具具体操作作时需要要按照当当地法规规要求办办理，当当地法规规无要求求的，按按照地产产无偿提提供办理理。管理用房包包含办公公用房、员员工住宿宿和活动动等生活活用房、仓仓库、洗洗手间等等物业管管理处所所需的各各类用房房，但不不包括机机电及保保安人员员值班用用房。地地产在按按照法规规计算提提供面积积后仍不不能满足足实际需需要的，

16、地地产还须须承担增增补义务务，如通过改建建小区有有关不易易引起争争议的公公共场所所等方法法解决，确确实有困困难，也也可租用用民宅，租租金须由由地产补补给至物物业管理理委托合合同期期满为止止。管理用房应应在规划划设计阶阶段予以以考虑。办公场所具体位置的规划应充分考虑到项目物业管理模式的需要，可从服务辐射区域、交通、安全、尽量减少扰民等角度考虑；生活用房具体位置应根据项目具体情况确定，可从员工就餐、娱乐方便、活动噪音和路径等不影响业主等方面予以考虑。规划面积情况，需要考虑驻场人数和周边活动设施等因素。驻场人数可根据当地用人政策、劳动保护政策、周边安全等因素测算。管理用房的办公和员工住宿不应设在地下

17、室中，并且通风、噪音应达到国家住宅房内标准。4.2.55.2商业用用房：是是指发展展商或者者业主委委员会向向物业公公司提供供的经营营用房。商业用房划划拨应按按照当地地法规要要求进行行，其经营收收入作为为物业管管理处收收入或补充维修修基金或或按比例例在两者者之间分分配。商业用房由由发展商商提供，目目前有两两种提供供方式，发展商无偿提供；以当地政府公布的微利房价格提供。具体操作时需要按照当地法规要求办理，鉴于目前各地法规尚不健全，建议暂依当地法规规定的比例预留商业用房或购置该用房所需的资金。当地无法规要求的，可不予提供商业用房。4.2.66前期介介入A、物业管管理“前期介介入”是本着“全过程程管理

18、”的观念念，在物物业的规规划设计计、施工工建设和和营销策策划阶段段就参与与介入，从从有利于于今后业业主的使使用和管管理的角角度，提提供有益益的建设设性意见见，为今今后的物物业管理理创造条条件。B、前期介介入相关关业务操操作详见见物业业管理前前期介入入指引，在此需要强调前期介入时物业与地产之间的关系互动。作为物业，应站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面提出有益的意见建议；作为地产，应和物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，对相关问题共同研究，听取采纳合理的建议。双方目标一致，只是角度不同，物业的前期介入应作为地产质量监控的重要补充。当发现

19、重大问题时应即时沟通物业应每周将问题汇总在前期介入相关问题处理记录（参照物业管理前期介入指引）中反馈给地产项目部，地产应对物业反馈的问题予以处理回复，双方保持良好的沟通。相关工作应在前期物业介入操作协定或项目前期服务费协议书中予以约定。C、前期介介入期间间产生的的相关费费用，由由物业将将预算报报地产核核实后确确定，地地产须承承担期间间产生的的人员成成本费用用及物料料消耗费费用，物物业并在在此费用用基础上上收取不不少于10-15%的管理理酬金。4.2.77物业接接管验收收物业接管验验收是在在竣工验验收的基基础上进进行的物物业全面面验收，物业应按照新建物业接管验收工作规范和建设部颁布的房屋接管验收

20、标准重点对房屋本体公共部位、配套设备设施和场所的质量、使用性、完好性、感观效果等进行验收，并建立书面验收档案，对不合格项目向地产提出整改要求；地产应配合物业作好验收工作，完成整改工作，确保物业完好、完整移交。若在验收中有屡次整改仍不合格项目或地产项目部拒不整改项目，物业公司应将问题以书面报告形式报地产公司领导定夺并抄报物业管理部备案。物业公司负负责对公公共部位位、配套套设备设设施和场场所进行行验收，业业主房屋屋验收由由地产公公司负责责，如委委托物业业公司进进行验收收，需要要承担发发生的全全部费用用和管理佣佣金，如要求求物业扩扩大接管管验收范范围或提提供其它它劳务，则则需要按按本指引引4.6规定

21、的的临时服服务办法法操作或或按户包包干或纳纳入前前期服务务费协议议书中中。物业的接管管验收，地地产应至至少安排排在正式式入住30个工作作日前开开展。一一般接管管验收每每10万平米米需要投投入20人约需10天的工工作量，地产须以每10万平方米预留15个工作日给接管验收，并确保另有15个工作日进行开荒保洁，否则物业可按日收取应急费用，应急费用包括加班费、补贴和酬金等。公共设施、设备等接管验验收合格格后，地地产与物物业应办办理交接接手续，交交接手续续应按照照新建建物业接接管验收收工作规规范、物物业维修修基金管管理指引引、以以及本指指引的44.2.5要求办办理。对对接管验验收后再再发现的的质量问问题，

22、物物业应会会同地产产、设计计单位、施施工单位位共同分分析，在在质保期期外如属属设计、施施工、材材料原因因由地产产负责处处理，如如属管理理使用不不当，由由物业或或业主负负责处理理。对智智能化安安防系统统等科技技含量较较高设备备设施，接接管验收收需要在在起用三三个月后后进行，以以便于判判断其稳稳定性。4.2.88集中入入住集中入住相相关业务务工作详详见房房屋交付付手续办办理工作作程序。在在此强调调以下几几点： 入伙通知书书和入住住、装修修须知（如如防盗门门、窗、雨雨棚安装装要求等等）、入入住费用用等提示示，一般般应提前前半个月月由地产产公司一一并邮寄寄给业主主，也可可将要求求和物业业介绍制制作成光

23、光盘等形形式，提提前赠送送给业主主。集中入住工工作人员员及相关关费用由由地产承承担。费费用一般般包括：办公设设备、验验房费用用、材料料印刷费费、清洁费费用、现现场布置置、简易易装修、借借用人员员费用，代代办费、工工作人员员餐费、饮饮用水费费、一次次性杯子子以及管管理酬金金等。在入住前，物业公司应提前15个工作日向地产就相关入住事宜报入住办理费用预算，双方协商确定后可签订集中入住服务相关协议，可根据实际费用+酬金（实际费用10-15%）结算，或在前期服务费协议书中明确说明。业主入住前前应对即即将投入入使用的的房屋本本体、设设备设施施及小区区环境进进行清扫扫，以保保证业主主入住时时的良好好状态，此

24、此属地产产产品符符合性责责任。一一般称此此项工作作为“入住开开荒”，开荒荒工作需需要投入入大量的的人力和和必要的的保洁时时间。因因此，地地产应至至少在入入住前15个工作作日（每每10万平方方米）安安排完成成移交验验收并开开始进行行开荒保保洁，并并确保达达到入住住要求，此项工作一般是由地产委托给物业承办，物业应对人力和物资耗材进行预算，报地产确认，以此控制成本，可根据实际费用+管理酬金（实际费用的1015%）结算，或在前期服务费协议书中明确说明。集中入住工工作应实行地产产公司总经经理负责责制，成立立由各个个部门、各各个专业业口联合合组成的的入伙工作小小组，组组织协调调入伙准准备工作作，物业业公司

25、承承担其中中的一部部分工作作，应积积极做好好服务和和沟通工工作。相关开荒标标准参见见附件集集中入住住前保洁洁开荒工工作4.2.99其它相相关业务务和费用用因市政配套套不到位位等原因因，项目目用水、电电、气、暖暖等费用用用由于于非销售售承诺形形成的缴缴费与收收费之间间存在的的价差、量量差，如按施施工用或或工业用用标准缴缴费与按按民用标标准收费费之间形形成的价价差，以以及前期期施工、售售后返修修等造成成水电开开支过大大等，即即实际存在在的收支价差和和量差，应应由地产产承担补补差责任任。为便便于让业主或或政府实实事求是是地了解解这类问问题的严严重性，此类费用可挂在物业项目的财务帐上，但在对物业公司进

26、行考核时要将该部分亏损剔除。关于销售承承诺和物物业营销销推介在物业管管理前期期介入指指引中中已经明明确物业业公司在在规划、设设计、销销售阶段段的工作作方法，其其中对地地产制定定的售楼楼书、合合同等有有建议权权，并提提炼出物物业管理理模式及及概念。故故地产在在制定与与物业管管理相关关的宣传传材料时时，应充充分征求求物业公公司意见见。地产若因销销售需要要，对购购买者作作出超过过物业业管理委委托合同同范围围的承诺诺，应获获得物业业公司书书面同意意后方可可推出，对对因销售售承诺过过失或过过度导致致日后增增加物业业管理成本本和难度度的，应应由地产产承担增增加的成成本费用用或弥补补损失，相相关资产产也不能

27、能转物业业公司承承担，如如班车、供供热等。但可委托物业公司管理或代理，并支付管理酬金。具体可参照本指引第4.3、4.5中的规定。前期服务费费和项目目开办费费4.2.114.2.8是对前期期物业管管理阶段段中其他他常规性性、例行行性、专专题性工工作发生生的费用用加以明明确，用用项目开开办费和和前期服服务费进进行汇总总，请见见下表并并注意下下表中括括号提示示。名称项目开办费费前期服务费费定义物业公司进进驻项目目时（集集中入住住前）产产生的办办公场所所、员工宿宿舍及其其装修和和必备物资资等一次次性费用用。（主主要指硬硬件费用用）。在集中入住住前，地地产委托托物业提提供的各各项服务务的费用用（不含含委

28、托管管理、经经营及代代理资产产业务）。（主要指服务费用）。费用内容标识、服装装（摊销销一年）、办办公用房房装修、岗岗亭、垃垃圾筒、对对讲机（摊摊销一年年）、入入伙前用用保洁、维维修耗材材、零备备件、办办公设备备（摊销销一年）、车车辆（摊摊销一年年）、宿宿舍、食食堂、活活动室装装修等费费用。市场、客户户需求调调查、物物业管理理概念研研究、物物业管理理方案策策划、公公共关系系协调（工工商、物物价、派派出所、消消防、城城管、邮邮局、政政府、水水电气暖暖电话单单位、交交管等）、前前期介入入（另有有协议除除外）、超超范围的的接管验验收（另另有协议议除外）、集集中入住住（另有有协议除除外）、物物业推介介（

29、按临临时用工工除外）、保保修跟进进（另有有协议除除外）、水水电气暖暖差价、施施工现场场物业管管理（另另有协议议除外）、垃圾房清运（另有协议除外）的费用，以及总费用1015%的管理酬金。费用核算由开发商实实报实销销一次性性支付，不不在管理理费中分分摊；开发商不支支付，在在管理费费中分摊摊，管理理费测算算需要加加入。按预算包干干制（水水电气暖暖差价差差额实报报实销）操作方法物业在签订订委托管管理合同同前应做做出费用用预算，交交地产确确定。地产选择核核算方式式后，物物业再确确定是否否纳入管管理费测测算中，并并签订协协议。地产按预算算支付费费用；如如有增加加内容并并又明显显增加物物业支出出的，双双方另

30、行行协商。物业制定工工作计划划和进行行相关费费用测算算；双方协商确确认工作作计划和和费用并并签订前前期服务务协议；物业按协议议和计划划开展工工作并由由地产按按协议支支付费用用；如需增加服服务内容容并明显显增加物物业成本本，双方方另行补补充协商商，或按按照临时时用工服服务标准准按工时时计，并并按总费费用10-15%提取酬酬金。前期介入、施施工现场场物业管管理、服服务超范范围的接接管验收收、集中中入住、开开荒费用用、物业业推介、保保修跟进进等费用用可另有有协议。施工所用水水电费用用、因市市政配套套不到位位产生的的水、电电、气、暖暖等差额额和差价价费用按按照实报报实销的的原则落落实到协协议中，直直到

31、差额额差价正正常化（此此项不以以协议起起止时间间为准） 协议名称物业管理理委托合合同前期服务费费协议书书费用归口管理项目物业公司备注：公司司注册资资金不能能纳入开开办费中中计算，开开办费是是地产公公司对物物业的投投入，以以避免前前期物业业管理费费高启现现象。4.3 委委托资产产管理关关系委托资产管管理是指指地产将将非经营营性资产产委托物物业管理理，物业业提供约约定管理理服务，并并接受地地产服务务质量的的监督，地产主要考核物业管理水平和成本的控制，物业按一定比例或包干数额取得佣金收入。4.3.11空置房房 空置置房分三三种情况况，业主已经办办理入住住手续但但仍未入入住；房屋已售出出但业主主未办理

32、理入住手手续；房屋已办理理接管验验收但未未出售；第一种情况况因业主主个人原原因未使使用房屋屋，其管管理服务务费属业业主自己己承担义义务，应应由业主主支付，由由物业负负责追缴缴。若当当地法规规规定不不应由业业主承担担或其它它规定的的，按照照当地法法规办理理，不应应由地产产承担。第二种情况况和第三三种情况况同属地地产未完完成将房房屋转交交给购房房者手中中，其管管理服务务费属地地产承担担义务。地地产应对对第二种种未办理理入住的的购房者者即时敦敦促，也也可将此此敦促事事务委托托物业公公司办理理，第二二种情况况的管理理费地产产也可采采取包干干方式将将空置房管管理费和和督促代代理费统统包给物物业，或或按照

33、第第三种情情况分开开办理。第第三种管管理费应应按照当当地法规规要求由由发展商商交付，当当地法规规没有明明确规定定的，应应按照全全额物业业管理费费由地产产支付给给物业。该费用应纳入项目的物业管理费中，不得归口物业公司收入。空置房因南北气候差异北方还有供暖费用或供暖用电费产生，此费用应由地产一并支付给物业。此外若地产产要求对对空置房内内部进行行家政式式保洁，则需要按照家政服务另外协商。空置房相关关委托管管理形式式可在物物业管理理委托合合同中中约定。空置房保洁内部质量应满足开荒时清洁标准或满足公司物业管理标准相关要求。在物业管理理日常管管理中应应制定空空置房巡巡查制度度，对门门窗、水水管、开开关、暖

34、暖气、水水喉、门门锁、玻玻璃、墙墙面、钥钥匙等进进行检查查，发现现问题及及时整改改。4.3.22车库（地地产拥有有产权）地产将其拥拥有产权权的车库库（位）的的物业管管理委托托给物业业打理，并并支付物物业管理理费用。地产公司交纳的车库物业管理费应不低于业主交纳的车库管理费，一般为60-100元/月位，无论已经出租还是未出租的车位都应交纳管理费。车库管理费收入物业应按照当地法规要求分配归口，若无明确要求，只作为物业管理项目收入部分抵减管理费，不得纳入物业公司的收入。车库的物业管理委托服务可纳入发展商和物业公司的物业管理委托合同中约定。如地产将拥拥有产权权的车库库或车位位出售给给业主，则则由物业业负

35、责根根据管理理成本，结结合当地地相关规规定，向向业主收收取管理理费，管管理费收收入作为为物业管管理处收收入。车库管理应应满足公司物业管理标准相关要求，立体机械车库应符合相关技术要求。4.3 33商铺（地地产拥有有产权）地产将其拥拥有产权权的商业业铺位（街街）的物物业管理理委托给给物业打打理（不不含租赁赁责任），并并支付物物业管理理费用。一一般按照照商业物物业管理理费标准准交纳管管理费，无无论已经经出租还还是未出出租的商商铺都按按此结算算。商铺铺管理费费收入应应作为物业业管理处处收入，该该项委托托约定可可纳入物物业管理理委托合合同中中。4.3.44 卖场、样样板间、项项目部（公公司）办办公室、地

36、地产食堂堂、地产产车辆地产根据需需要将卖卖场、样样板间、项项目部（公公司）办办公室的的物业管管理和服服务、食食堂、车车辆委托托物业公公司管理理并提供供服务，地产在委托时应充分考量物业的管理能力，并加强监督。这些委托可采取分别约定合约的形式确定：卖场、样板板间、项项目部（公公司）办办公室的的物业管管理可采采取按预预算包干干制或按按服务总总成本+酬金（服服务总成成本1015%）的办办法结算算。地产食堂一一般按照照总成本本+酬金（总总成本1015%）结算算，饭菜菜质量另另按照地地产要求求和补助助费用具具体商议议，也可可采用全全包干制制，双方方可具体体协商。地产车辆按按照地产产委托管管理的人人员和车车

37、辆发生生的实际际成本+酬金（实实际成本本1015%）结算算，委托托管理的的人员工工资和车车辆发生生费用应应由地产产承担，为为便于人人员管理理，地产产委托人人员的日日常业绩绩考核管管理均由由物业负负责。上述委托服服务应满满足附件件卖场场、样板板间和项项目部办办公室管管理服务务标准、食堂管理标准/XX物业管理标准地产车辆委委托管理理应符合合集团规规范文件件司机机和车辆辆管理规规定要要求。4.3.55住户巴巴士地产销售承承诺为业业主提供供住户巴巴士服务务，无论论是有偿偿还是无无偿为业业主提供供服务，地产应注意加强此项服务质量的监督，避免引起业主投诉，同时对车辆修缮、更新、保险、经营收益承担全部责任。

38、若委托物业业对住户户巴士营营运进行行管理，地地产应与与物业签签订委托托协议，明明确双方方责权利利关系，一一般按照照服务总总成本+酬金（服服务总成成本的1015%）结算算管理费费，车辆辆营运所所得归地地产所有有。服务务总成本本含司机机、管理理人员、机机动车营营运费用用、修缮缮费用、保保险等所所有费用用。若委托专业业公司营营运住户户巴士，则则地产仍仍须加强强对营运运方服务务质量的的监控，并并与营运运方签订订委托营营运协议议，明确确双方责责权利关关系；地地产也可可将对营营运方的的服务质质量监控控工作委委托物业业履行，但但须支付付管理服服务费，具具体费用用由双方方协商。住户巴士运运行应满满足附件件住户

39、户巴士服服务标准准4.3.66会所及及娱乐场场所（地地产拥有有产权）若地产将拥拥有产权权的会所所及娱乐乐场所委委托物业业进行管管理，应应与物业业签订委委托协议议，明确确双方责责权利关关系，一一般按照照服务总总成本+酬金（服服务总成成本的1015%）结算算管理费费，经营营所得归归地产所所有。服服务总成成本含服服务人员员、管理理人员费费用、营营运费用用、修缮缮费用、保保险、水水电等所所有费用用。若地产将会会所及娱娱乐场所所租赁给给其他经经营者经经营，应应按商业业用房标标准向物物业交纳纳管理费费，此外外若将质质量监控控的工作作也委托托物业履履行，还还需支付付管理服服务费用用，具体体费用由由双方协协商

40、。会所及娱乐乐场服务务所应满满足附件件会所所及娱乐乐场服务务所管理理标准：4.4 委委托资产产经营关关系委托资产经经营是指指地产将将拥有产权权的一些些可赢利利经营性性资产委委托物业业经营，由由物业承承担经营营风险，双双方签订订经营责责任书，对对赢利情情况设定定目标，并并接受地地产公司司的经营营考核。委托经营的资产包括地产拥有产权的会所及娱乐场所、酒店、商铺等配套资产。4.5 委委托代理理关系委托代理是是指地产产将资产产或相关关事务委委托物业业代为经经营权和和服务，双双方通过过代理协协议进行行责权利利的约定定，物业业按照约约定赋予予的代理理权提供供代理服服务，并并按经营营绩效实实际发生生额提取取

41、酬金。结算方式可单次结算也可月、季结算或酬金包干。4.5.11尾盘销销售双方在代理理销售协协议书中中明确代代理方法法、服务务标准等等，对酬酬金提取取方式进进行约定定。一般般采取地地产设定定底线价价格，物物业不可可低于该该价格销销售，按按不低于于出售单单位合同同成交额额的1.5%计提酬酬金。4.5.22物业租租赁双方在代理理租赁协协议书中中明确代代理方法法、服务务标准及及相关职职责等，对对酬金提提取方式式进行约约定。一一般采取取地产设设定底线线价格或或租金浮浮动价格格，物业业不可低低于该价价格租赁赁，如采采取全权权代理形形式（含含代收租租金等），物物业按不不低于租租赁总收收入的10%计提酬酬金。

42、4.5.33车库/位租售售（地产产拥有产产权）对地产拥有有产权的的车库/位的租/售，双双方在代代理租售售协议书书中明确确责权利利，酬金金分别按按照不低低于租赁赁收入的的10%和不低低于合同同成交额额的1.5%计提。对未能明确确是否地地产拥有有产权的的车库/位的租租售，须须按照财财务管理理部相关关规定处处理。4.5.44房屋维维修（含含保质期期内、保保质期外外的房屋屋维修）建设部颁布布的房房屋建筑筑工程质质量维修修办法中明确，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础和和主体结结构工程程，为设设计文件件规定的的该工程程的合理理使用年年限；屋面防水工工程、有有防水要要求的卫卫生间、房房间

43、和外外墙面的的防渗漏漏，为5年；供热与供冷冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气系统、给给排水管管道、设设备安装装为2年；装修工程为为2年。其他项目的的保修期期限由建建设单位位和施工工单位约约定。房屋建筑工工程保修修期从工工程竣工工验收合合格之日日起计算算。由地产对保保质期内内的质量量问题负负责，并并对保质质期内施施工单位位的整改改工作进进行跟进进，此外外对已过过保质期期但经专专业机构构确认属属质量问问题的仍仍需地产产承担责责任。目目前在具具体操作作方式上上有以下下两种：A、地产直直接负责责跟进施施工单位位的返修修工作，物物业只接接受业主主的申诉诉和报修修并反馈馈给地产产，由地地产通知知施工队队组

44、织返返修、约约定维修修时间，跟跟进、验验收、交交付、记记录等。B、地产将将保质期期返修工工作委托托物业代代理，即即由物业业承接受受理业主主报修、联联系施工工方会诊诊、约定定维修时时间，跟跟进、验验收、交交付、记记录等工工作。定定期将情情况报告告地产，或或遇到较较大问题题时及时时反馈地地产协助助处理。地地产将施施工单位位的保证证金一并并转物业业公司，物物业公司司有权对对施工方方的服务务质量进进行评估估和扣罚罚。对于于保修的的服务质质量标准准、监控控方法和和处罚措措施须由由地产、物物业、施施工方签签订三方方协议予予以明确确，以便便物业开开展相关关工作。这这种委托托代理工工作的酬酬金计算算方法如如下：情况酬金计算方方法费用支付方方代理整个返返修工作作按照经施工工方确认认的报修修单数量量每单报报修平均均代理成成本由地产支付付报修后施工工方未维维修，物物业自行行维修或或发包他他方返修决算价价的10%从保证金中中扣除属地产责任任，物业业在地产产认可下下，物业业自行维维修或发发包他方方返修决算价价的10%由地产支付付C、公共设设备和设设施的保保修、返返修工作作可参考考上述方方法执行行。有关房屋返返修的工工作都应应注意各各环节的的书面记记录，以以备追溯溯。另对对于较大大工程应应有明确确的申报报、会诊诊流程及及