XXX厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行性研究报告

1、洪庄机械厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行性研究报告后期第十章 投资估估算和资资金筹措措10.1估估算依据据1、常州州市城市市房屋拆拆迁管理理办法（常常政发200071105号号）2、常州州市城市市房屋拆拆迁补偿偿估价技技术细则则（常常建2200883118号）3、关于于调整市市区城市市房屋搬搬迁补助助费等标标准的通通知（常常建2200883119号）10.2估估算范围围地上拆除总总建筑面面积18807334.118平方方米。平平整土地地69.66公公顷，约约合10045亩亩。本估算包括括以下内内容：（1）收储储费用（2）拆迁迁费用（3）基础础设施费费用（4）其他他费用10.3估估算原则则

2、及方法法1、厂房、常常州市苗苗圃、消消防支队队、村级级空地等等收储按按照1220万元元/亩进进行收储储。2、根据工工程资料料，参照照地区现现行定额额价格水水平及有有关文件件，拆迁迁费用采采用该地地区同类类工程技技术经济济指标进进行估算算。住宅宅房拆迁迁补偿按按37000元/平平方米，营营业用房房按55500元元/平方方米，办办公用房房按30000元元/平方方米。3、基础设设施费主主要是土土地平整整费，按按30000元/亩计算算。4、其他费费用的计计算标准准（1）管理理费用按按（收储储+拆迁迁+基础础设施费费）的11计。（2）基本本预备费费按（收收储+拆拆迁+基基础设施施费）的的8计计。（3）建

3、设设期利息息按长期期贷款年年利率55.944计。10.4总总投资估估算总投资按收收储费用用、拆迁迁、基础础设施费费及其它它费用四四块计算算。1、收储费费用已完成收储储部分费费用：4434亩亩*1220万元元/亩520080万万元需进行收储储部分费费用：3358.85亩亩*1220万元元/亩430062万万元收储费用合合计：5520880+4430662=9951442万元元2、拆迁费费用a、住宅拆拆迁费用用：表10-11 住住宅拆迁迁费用计计算一览览表序号费用名称计算过程测算值（万万元）1房屋补偿1599994.6637000元/591988 2各项费用2.1装修设施费费1599994.662

4、500元/3999.87 2.2搬迁补助费费423户8000元/户户33.844 2.3搬迁奖励费费423户150000元元/户634.550 2.4临时安置补补助费1599994.6610元元/6个月月959.997 2.5移机及电话话有限电电视费423户7588元/户户（电话话2088+空调调2000+有线线3500）32.066 2.6水电拆表费费423户1200元/户户（水表表60+电表660）5.08 2.7办证费423户80元元/户3.38 2.8拆迁服务及及管理费费（1+2.1+22.2+2.33+2.4+22.5）21297.16 2.9属地办公管管理和奖奖励费（1+2.1+2

5、2.2+2.33+2.4+22.5）1.5972.887 2.10评估费（1+2.1）0.6637.922 2.11审计费以上各项合合计0.22134.335 3合计1+2673099b、营业用用房拆迁迁费用：表10-22 营业业用房拆拆迁费用用计算一一览表序号费用名称计算过程测算值（万万元）1房屋补偿6484.2555000元/3566.34 2各项费用2.1装修设施费费6484.252800元/181.556 2.2搬迁补助费费6484.2510元元/6.48 2.3搬迁奖励费费200000元+3300000元+2350000元元12.000 2.4临时安置补补助费6484.2510元元/

6、6个月月38.911 2.5水电拆表费费4户1220元/户（水水表600+电表表60）0.05 2.6办证费6484.252元/1.30 2.7停业补助费费（1+2.1）5187.339 2.8拆迁服务及及管理费费（1+2.1+22.2+2.33+2.4）276.111 2.9属地办公管管理和奖奖励费（1+2.1+22.2+2.33+2.4）1.5557.088 2.10评估费（1+2.1）0.6622.499 2.11审计费以上各项合合计0.228.30 3合计1+24157.99 c、办公用用房拆迁迁费用：表10-33 办公公用房拆拆迁费用用计算一一览表序号费用名称计算过程测算值（万万元）

7、1房屋补偿142555.33330000元/4276.60 2各项费用2.1装修设施费费142555.3332000元/285.111 2.2搬迁补助费费142555.33310元元/14.266 2.3搬迁奖励费费4350000元元14.000 2.4临时安置补补助费142555.33310元元/6个月月85.533 2.5水电拆表费费4户1220元/户（水水表600+电表表60）0.05 2.6办证费142555.3332元/ 2.85 2.7停业补助费费（1+2.1）5228.009 2.8拆迁服务及及管理费费（1+2.1+22.2+2.33+2.4）293.511 2.9属地办公管管理

8、和奖奖励费（1+2.1+22.2+2.33+2.4）1.5570.133 2.10评估费（1+2.1）0.6627.377 2.11审计费以上各项合合计0.2210.199 3合计1+25108拆迁费用=673309+41558+51008=765775万元元3、基础设设施费用用土地平整费费10045亩亩30000元/亩3144万元基础设施费费合计3314万万元4、其他费费用管理费用用管理费用（收储储费用+拆迁费费+基础础设施费费）*11 17220万元元基本预备备费基本预备费费（收收储费用用+拆迁迁费+基基础设施施费）*8 137762万元元建设期利利息本项目准备备银行贷贷款11100000

9、万元元，年利利率：55.944%假设贷款在在20110年11月发生生，则建建设期利利息为：11000005.994%=65334万元元 = 4 * GB3 其他费用用合计其他费用管理费费用+基基本预备备费+建建设期利利息 11720+137762+65334220017万万元10.5项项目总投投资表10-44：总投投资汇总总表序号名称投资估算（万万元）占总投资比比例一收储费用95142249.033%二拆迁费76574439.466%三基础设施费费3140.16%四其他费用22017711.355%总计 =SUM(ABOVE) 1940447项目总投资资约为11940047万万元。（详详见附件

10、件1投资资估算汇汇总表）10.6资资金筹措措10.6.1本项项目总投投资为11940047万万元。其中收储费费用：9951442万元元拆迁费用：765774万元元基础设施费费用：3314万万元其他费用：220017万万元10.6.2本项项目资金金筹措：银行贷贷款：11100000万万元，占占56.69%自筹资金：840047万万元，占占43.31%自筹部分由由市土地地收购储储备中心心筹集解解决，目目前市土土地收购购储备中中心自有有资金11500000万万元，自自筹资金金有保障障。贷款偿还由由本项目目可出让让土地上上市后的的出让金金及部分分自有资资金偿还还。第十一章 经济济分析11.1项项目收益

11、益本项目收储储和前期期开发后后，可为为部分土土地挂牌牌出让做做好准备备,会产产生一定定的经济济效益，产产出与投投入差额额即为政政府收益益。1、参照项项目周边边地块相相似用途途相似指指标的土土地出让让价，如如下：表11-11 周边边地块土土地出让让价格一一览表地块名称规划用途出让方式容积率出让时间（年年）面积/出让让价（平平方米/万元）单价（万元/亩亩）0302青青枫公园园东侧商住毛地2.5/33.02008179233/303311.30701青青枫公园园东侧商住毛地2.5/33.020082701220/44350010.7（市国土局局土地成成交信息息）因青枫公园园东侧地地块出让让时间为为2

12、0008年，出让让毛地地价价约111万元/亩，当当时拆迁迁费用估估算为335000元/平平方米，拆拆迁建筑筑面积为为拆迁占占地面积积1.55，因此此折合净净地出让让价每亩亩单价为为：35500元元/平方方米1.556666.677平方米米/亩+11万万元/亩亩361万元元/亩。结合2008年以后土地市场的实际情况预计本项目出让价根据不同容积率及地块用途在240-360万元/亩间。根据地块内内可出让让土地具具体情况况，出让让收益预预测见下下表：表11-22 本项项目土地地出让收收益预测测表地块编号地块用途出让方式地块面积（mm2）容积率预测单价收益估算（万元/亩亩）（万元）HX-02206002

13、商住净地7563002.5-33.5360408400HX-02206005商住净地3234002.5-33.5360174633.511HX-02206007居住净地6462001.5240232633.088HX-02206008居住净地3358001.5240120888.744HX-02207002商住净地8861002.5-33.5360478499.166HX-02207005商住净地6382002.5300287188.866HX-02207007居住净地6599002.0280277155.666HX-02207009居住净地6421001.6250240788.633合计48

14、880002220117.66由上表可计计算出,本项目目土地出出让收入入总额为为22220177.6万万元,开开发成本本19440477万元。收益：22220117.66-19440477279970.6万元元。可以提高土土地收益益，土地地收益用用于弥补补常澄路路万福路路拆迁改改造投资资的缺口口。11.2相相关经济济效益影影响本项目具有有相关的的经济效效益，主主要体现现在完成成了城市市基础设设施和公公共设施施地块的的收储及及拆迁上上。城市市基础设设施和公公共设施施的实施施，必须须对地块块进行收收储及地地上建筑筑进行拆拆迁，政政府需要要投入，通通过本项项目的实实施，可可以完成成规划范围内内的城市

15、市基础设设施和公公共设施施的收储储及拆迁迁，其政政府本来来需要投投入部分分应计入入本项目目的经济济效益。第十二章 项目目招标投投标方案案12.1招招投标依依据1、中华华人民共共和国建建筑法2、中华华人民共共和国招招标投标标法3、江苏苏省工程程建设项项目招标标范围和和规模标标准规定定4、江苏苏省依法法必须招招标建设设项目可可行性研研究报告告增加招招标专章章和核准准招标事事项的规规定5、江苏苏省招标标投标条条例6、建筑筑业企业业资质等等级标准准12.2招招标范围围12.2.1根据据中华华人民共共和国招招标投标标法(19999年88月300日)第第三条：在中华华人民共共和国境境内进行行下列工工程建设

16、设项目包包括项目目的勘察察、设计计、施工工、监理理以及与与工程建建设有关关的重要要设备、材材料等的的采购，必必须进行行招标：1、大型基基础设施施、公用用事业等等关系社社会公共共利益、公公众安全全的项目目；2、全部或或者部分分使用国国有资金金投资或或者国家家融资的的项目；3、使用国国际组织织或者外外国政府府贷款、援援助资金金的项目目；本项目总投投资估算算为19940447万元元，所以以必须对对项目建建设主要要阶段依依法实行行招标。具具体招标标范围为为：拆迁迁、土地地平整施施工。12.2.2根据据江苏苏省工程程建设项项目招标标范围和和规模标标准规定定，上上述规定定范围内内的各类类工程建建设项目目，

17、达到到下列标标准之一一的，必必须进行行招标：（一）勘察察、设计计、监理理等服务务的采购购，单项项合同估估算价在在30万万元人民民币以上上的；（二）施工工单项合合同估算算价在1100万万元人民民币以上上或者建建筑面积积在20000平平方米以以上的； （三）重要要设备和和材料等等货物的的采购，单单项合同同估算价价在500万元以以上的；（四）单项项合同估估算价低低于本条条第（一一）、（二二）、（三三）项规规定的规规模标准准，但符符合下列列标准之之一的项项目：1总投资资额在220000万元人人民币以以上的；2使用各各级财政政预算资资金的项项目、 使用纳纳入财政政管理的的各种政政府性专专项建设设基金或或

18、者行政政事业性性收费资资金的项项目、使使用国家家融资项项目，总总投资中中使用财财政预算算资金、纳纳入财政政管理的的各种政政府性专专项建设设基金或或者行政政事业性性收费资资金、国国家融资资的金额额在1000万元元人民币币以上的的。 12.2.3本项项目总投投资估算算为19940447万元元，所以以必须对对项目建建设主要要阶段依依法实行行招标。按照以上规定再结合本项目的情况，必须实行招标的有：拆迁、土地平整施工。12.3招招标方式式12.3.1中中华人民民共和国国招标投投标法规规定的招招标方式式有两种种：（一）公开开招标。就就是招标标人以招招标公告告的方式式，邀请请不特定定的法人人或者其其他组织织

19、参加投投标的一一种形式式。（二）邀请请招标。就就是招标标人以投投标邀请请书的方方式，邀邀请特定定的法人人或者其其他组织织参加投投标的一一种形式式。 12.3.2中中华人民民共和国国招标投投标法中中规定：政府对对国家重重点项目目、地方方重点项项目以及及机电设设备国际际招标中中采用邀邀请招标标的方式式要进行行严格控控制。公公开招标标中没有有这方面面的限制制。江江苏省招招标投标标条例中中规定依依法必须须进行招招标的项项目中，有有下列情情形之一一的，应应当公开开招标：（一）省、设设区的市市人民政政府确定定的地方方重点建建设项目目；（二）全部部使用国国有资金金投资的的项目；（三）国有有资金投投资占控控股

20、或者者主导地地位的项项目； （四）法律律、法规规和规章章规定的的其他应应当公开开招标的的项目。 根据以上上规定结结合本工工程情况况，招标标方式拟拟按下表表进行：表12-11 招标标方式表表名 称称招 标 方方 式拆迁公开招标土地平整施施工公开招标12.4招招标组织织形式根据中华华人民共共和国招招标投标标法规规定，招招标中可可以采用用自行招招标和委委托代理理招标，自自行招标标，招标标单位必必须具备备自行招招标的能能力；代代理招标标，代理理单位必必须具备备与招标标项目相相对应的的规定资资质。江江苏省招招标投标标条例中中规定招招标人自自行办理理招标事事宜的，应应当具有有编制招招标文件件和组织织评标的

21、的能力，符符合下列列条件，并并向有关关行政监监督部门门备案： （一）具有有法人或或者其他他组织的的资格； （二）有与与招标项项目规模模和复杂杂程度相相适应的的技术、经经济等方方面专业业人员；（三）有专专门招标标机构或或者有三三名以上上具有招招标业务务能力的的人员； （四）熟悉悉有关招招标投标标的法律律、法规规和规章章。 本项目拟采采用招标标组织形形式具体体如下：表12-22 招标标组织形形式表名 称称招 标 组组 织 形 式式拆迁委托招标土地平整施施工委托招标12.5投投标单位位资质要要求根据建设部部20001年44月188日第887号令令建筑筑业企业业管理规规定等等文件和和本项目目规模，市市

22、政公用用工程施施工单位位必须具具有三级级以上施施工总承承包资质质。拆迁部分必必须具有有拆迁资资质的单单位，才才可以参参与投标标。第十三章 项目目社会效效益13.1改改善周边边居民的的居住条条件常州市钟楼楼区XXXXXXX厂及周边边地块，为为常州市市的老城城区，工工业厂区区大，外外来人口口杂，出出租户多多，交通通、环境境、治安安状况不不好。通通过本项项目的建建设，将将彻底改改变这里里的面貌貌，改善善周边居居民居住住条件。13.2加加快城市市化进程程常州地处长长江三角角洲，是是全国经经济最为为活跃的的地区之之一。经经济发展展的加速速，城市市化进程程进入快快速发展展通道。本项目实施有利于优化城市的产

23、业结构，加强相互间的交流与合作，使农村的人口向城市集聚，提高人民的生活水平，走可持续发展的道路。13.3可可以提高高土地收收益常州市近几几年出让让的土地地较多是是以“熟地”方式出出让的。通通过土地地收储和和前期开开发，使使土地有有一个较较大增值值空间，不不仅为城城市建设设积累了了大量的的资金，同同时也大大大地缩缩短了开开发商开开发建设设的周期期，规避避了开发发经营的的风险，改改善了投投资环境境。13.4有有利于优优化资源源配置常州处于苏苏南、苏苏北板块块交界处处，在长长三角洲洲城市群群中处于于中心圈圈以内，从从地理位位置上看看，常州州市既是是苏南地地区东西西向交通通沪宁通通道的必必经之路路，又

24、是是我国南南北向干干线北京京至杭州州高速公公路的重重要节点点，交通通区位优优势明显显。通过过本项目目实施，有利于人才和资本的流动，实现资源优化配置，给常州带来更多机会。 13.5完完善项目目区周边边基础设设施及公公建设施施通过此次地地块收储储和前期期开发，将将进一步步完善该该地区的的基础设设施及公公建设施施,更好好的为周周边居民民服务，通通过对XXXXXXX厂及及周边、龙江路路东侧、勤业业路南侧城市市公共绿绿地的营营造，在在增加城城市公共共绿地面面积的同同时又改改善了该该地区的的生态环环境，提提高了周周边居民民的生活活质量。第十四章 风险险分析14.1风风险分析析本项目为土土地一级级开发项项目

25、,从从立项到到实施的的过程中中，将不不可避免免地受到到众多不不确定因因素的影影响，这这是市场场经济的的特征之之一，本本项目在在实施过过程中主主要有如如下风险险：14.1.1市场场风险本项目为土土地一级级开发，将将生地转转为熟地地，出让让给房地地产开发发商进行行房地产产项目的的投资活活动。但但由于受受金融危危机的影影响,房房地产市市场遭到到较大冲冲击，楼楼市低迷迷,目前前整个房房地产市市场依然然还处在在调整周周期中，一一些地区区的房价价还有下下调空间间，且本本项目周周边类似似楼盘较较多，存存在较为为激烈的的市场竞竞争，很很多开发发商处于于观望状状态，对对于土地地的出让让造成不不利影响响。14.1

26、.2开发发成本风风险本项目涉及及的拆迁迁量较大大，拆迁迁时间相相对较长长，且由由于民众众对拆迁迁安置费费用的预预期过高高，将加加大拆迁迁难度，这这些不可可预见的的因素将将增加本本项目的的开发成成本,提提高项目目的风险险性。14.1.3融资资风险土地一级开开发资金金的需求求量大，占占用时间间长，流流动性差差，使用用集中，致致使土地地一级开开发企业业资金出出现不足足。土地地一级开开发过程程中拆迁迁费用占占的比例例较高，拆拆迁费用用都发生生在一级级开发的的前期，且且需要一一次性支支付；同同时开发发企业负负责拆迁迁难度也也日益加加大，直直接影响响开发进进度和开开发周期期，增加加资金回回收的风风险。当前

27、土地一一级开发发的主要要融资方方式都存存在一定定的局限限和政策策法规的的不完善善，无法法成为土土地一级级开发持持续稳定定长期的的投融资资模式。对对于土地地一级开开发周期期和进度度而言，银银行贷款款期短，贷贷款时序序不灵活活，缺乏乏对土地地一级开开发明确确的贷款款政策和和支持等等，因此此本项目目存在一一定的融融资风险险。14.1.4政策策风险2008年年，中央央政府已已经出台台了一系系列的 HYPERLINK javascript:; 房房地产 HYPERLINK javascript:; 优优惠（扶扶持）政政策，其其中包括括：契税税下调、印印花税、土土地增值值税暂免免，二手手房转让让的营业业税

28、免税税限定从从“5年”缩小为为“2年”等。因因此，近近期内国国家政策策对本项项目的影影响不大大。14.2风风险对策策14.2.1市场场风险的的对策在全球金融融风暴的的冲击下下，我国国的经济济形势和和经济实实体或多多或少地地受到了了影响，目目前，国国家对房房地产市市场进行行大力扶扶持与合合理疏导导，并且且在近期期出台了了一系列列有利房房地产业业“回暖”的政策策，本项项目面临临的市场场风险还还处于可可控范围围以内。14.2.2开发发成本风风险的对对策本项目可以以通过深深入宣传传等方式式，让广广大群众众理解支支持拆迁迁,并全全面落实实政策，坚坚持公平平公正公公开的原原则,妥妥善处理理矛盾，切切实帮助助群众解解决实际际困难,依法规规范操作作,尽可可能的降降低拆迁迁成本，从从而规避避该风险险。14.2.3融资资风险的的对策积极建立多多元化投投资融资资渠道是是规避融融资风险险的重要要措施。目目前土地地一级开开发主要要的融资资方式有有：财政政拨款、银银行贷款款、土地地信托、土土地基金金、土地地债券、利利用住房房公积金金、社会会保险基基金、离离退休基基金、养养老基金金等、土土地资产产证券化化、企业业或企业业联合体体融资、招招商引资资、项目目融资、国国外融资资等。本本项目可可以选择择合适的的融资方方式。此此外，建建立政府府的土地地收储和和前期