房地产物业管理操作手册2

1、 物业管理_用户手册 45/45物业领域整体概述管理目标通过应用金蝶EAS物业管理系统，帮助客户建立卓有成效的管理体系，实现内部管理及客户服务标准化，减少日常业务运作中的差错率，加强企业管理层与业务操作层间的互动，从而保证物业管理及服务品质的不断提升，并合理有效的压缩企业中间层，最大化的减少物业企业的运营成本。功能简介集成物业管管理的各各种业务务种类 工程管理：装修、设设备 环境管理：环境、卫卫生 安保管理：保安、消消防 客服管理：项目交交接、接接待投诉诉 建设与EAAS一体化化管理平平台 实现物业管管理与收收费整合合； 设备维保、装装修申请请等通过过流程驱驱动； 整体功能架架构图模块业务流流

2、程图与其他系统统的关系系暂无物业管理系系统参数数暂无物业管理功功能简介介基本整体流流程图交接验收业务应用场场景：主要应用于于客户实实际入伙伙前，地地产公司司向物业业公司移移交项目目交接验验收登记记用，系系统主要要进行结结果性记记录，以以备后期期查看。系统流程：房屋检查项项目切换组织到到集团，维维护房屋屋检查项项目基本本档案。功能节点路路径【房房地产】-【物业管管理】-【基础资资料】-【房屋检检查项目目】，基本本操作包包括新增增、修改改、保存存、删除除、启用用、禁用用，只有有已启用用的项目目才可以以被引用用；项目交接验验收切换到具有有销售中中心属性性的组织织操作。新增时需选选择到具具体项目目，同

3、一一项目下下允许增增加多条条记录，功功能节点点路径【房地产】-【物业管理】-【项目初始】-【项目交接验收】，基本操作包括新增、修改、保存、删除、提交、新增分录、插入分录、删除分录、审批、反审批。入住管理业务应用场场景：新房入伙、房屋买卖旧业主搬出、房屋买卖新业主搬入、房屋出租租户搬入、房屋出租租户搬出等。记录客户的的搬入与与搬出情情况，主主要用于于系统中中具体房房产和客客户的关关联关系系，系统统强制流流程，只有已已入住的的房产才才可进行行收费管管理与客客户服务务相关业业务操作作。每一一房产仅仅允许一一名业主主，租户户可以多多个，只只有在此此处操作作了入住住登记的的客户才才可以在在收费管管理和客

4、客户服务务中被参参照。系统流程：入伙登记事事件定义入住登登记时所所需办理理的各项项事务，切换到到具有销销售中心心属性的的组织操操作。操作路径：【房地地产】-【物业业管理】-【基础础资料】-【入伙伙登记事事件】。操作说明：新增时时需选择择到具体体项目，基本操作包括新增、修改、保存、删除、启用、禁用，只有启用状态才可在入住登记时办理。入伙验收项项目定义入住时时所需验验收的房房屋项目目，主要要针对于于新房入入伙，切换到到具有销销售中心心属性的的组织操操作。操作路径：【房地地产】-【物业业管理】-【基础础资料】-【入伙伙验收项项目】。操作说明：新增时时需选择择到具体体项目，基本操作包括新增、修改、保存

5、、删除、启用、禁用，只有启用状态才可在入住登记时办理。入伙发放资资料定义入伙时时发给客客户的相相关物品品资料，切切换到具具有销售售中心属属性的组组织操作作。操作路径：【房地地产】-【物业业管理】-【基础础资料】-【入伙伙发放资资料】。操作说明：新增时时需选择择到具体体项目，基本操作包括新增、修改、保存、删除、启用、禁用，只有启用状态才可在入住登记时办理。入伙收取资资料定义入住时时所需向向客户收收取的相相关资料料文件，切切换到具具有销售售中心属属性的组组织操作作。操作路径：【房地地产】-【物业业管理】-【基础础资料】-【入伙伙收取资资料】。操作说明：新增时时需选择择到具体体项目，基基本操作作包括

6、新新增、修修改、保保存、删删除、启启用、禁禁用，只只有启用用状态才可可在入住住登记时时办理。迁出事件定义客户搬搬出时所所需办理理的各项项事务手手，续切换到到具有销销售中心心属性的的组织操操作。功能节点：【房地地产】-【物业业管理】-【基础础资料】-【迁出出事件】。操作说明：新增时时需选择择到具体体项目，基基本操作作包括新新增、修修改、保保存、删删除、启启用、禁禁用，只只有启用用状态才可可在入住住登记时时办理。客户入住登登记主要是将系系统中的的房间与与客户进进行关联联，只有有办理了了入住的的房间才才可参与与到后续续客服业业务，系系统根据据此处关关联的房房间与客客户的关关联关系系，客服服则根据据此

7、处的的关联按按房间带带出相应应的客户户，切换换到具有有销售中中心属性性的组织织操作。操作路径：【房地地产】-【物业业管理】-【项目目初始】-【客户户入住登登记】操作说明：新增时时需选择择到具体体项目的的楼栋（或或单元），基基本操作作包括新新增、修修改、保保存、删删除、提提交、审审批、反反审批。温馨提醒：“入伙类型型”有业主主和租户户两种，同同一房间间只允许许业主登登记一次次，租户户则不限限；只有审批后后的客户户入住登登记才可可被收费费和客服服使用。客户迁出登登记主要用于处处理客户户从该项项目搬出出，变更更房屋状状态用，如如搬出为为业主，则则在【客客户入伙伙登记】中中操作该该房间的的新业主主入住

8、，已已搬出的的客户，不不再是该该房间的的收费对对象，不不能向该该客户收收费，切切换到具具有销售售中心属属性的组组织操作作。操作路径：【房地地产】-【物业业管理】-【项目目初始】-【客户户迁出登登记】。操作说明：新增时时需选择择到具体体项目的的楼栋（或或单元），基基本操作作包括新新增、修修改、保保存、删删除、提提交、审审批、反反审批。温馨提醒：要已经入住住登记的的房产才才可执行行此操作作，一旦旦某一房房产的所所有客户户都操作作了迁出出，则该该房产不不再参与与计费（如如果物业业与收费费连用）。押金管理业务应用场场景：因某项业务务而收取取的需退退回的款款项，在在系统中中做为押押金进行行处理，常常见于

9、装装修期的的装修押押金，家家政公司司进入小小区服务务缴纳的的保证金金，办理理智能化化卡押金金等。系统流程操操作：押金类别定义需收取取押金的的种类，集团内统一，以便统计分析，每一类押金需要对应一个收费项目，切换组织到集团。操作路径：【房地地产】-【物业业管理】-【基础础资料】-【押金金类别】。操作说明：选择具具体项目目后新增增，基本本操作包包括新增增、修改改、保存存、删除除、启用用、禁用用。温馨提醒：不同押金类类别可以以对应同同一收费费项目。押金收取录入收取的的押金金金额及缴缴款对象象，产生生押金的的应收费费用，审审批后可可在收款款单中进进行选择择收款，切切换到具具有销售售中心属属性的组组织。操

10、作路径：【房地地产】-【物业业管理】-【收费费管理】-【押金金收取】操作说明：基本操操作包括括新增、修修改、保保存、删删除、提提交、审审批、反反审批。温馨提醒：押金单审批批后才可可进行收收款。押金退还将以收取的的押金进进行退还还，退还还押金时可可根据业业务情况况进行违违约扣款款，切换到到具有销销售中心心属性的的组织。功能节点：【房地地产】-【物业业管理】-【收费费管理】-【押金退退还】。操作说明：基本操操作包括括新增、修修改、保保存、删删除、提提交、审审批、反反审批。温馨提醒：押金必须一一次性退退款，如如未全额额退款，差差额部分分系统自自动转为为扣款，只只有已经经审批的的押金单单才可退退款。工

11、程管理业务应用场场景：工程管理主主要管理理交付给给客户的的房屋质量量保修、客客户的装装修过程程管理，以以及定期期的房屋屋完好率率检查，工工程管理理与业户户维修不不同，业业户维修修一般为为有偿服服务，服服务主体体为物业业管理单单位，工工程管理理的业务务主体为为地产公公司（一一般由物物业公司司代理职职责），主要处处理交付付前的内内部自查查，以及及交付后后在质保保期内的的房屋问问题处理理。装修管理装修期间由由于大量量的装修修人员进进入小区区，以及及可能由由于装修修过程所所产生的的各种安安全隐患患，例如如火灾、房房屋主体体结构的的破坏、物物业公共共设施及及景观的的破坏、安安全问题题等都有有可能带带来不

12、良良后果，故故物业管管理单位位一般管管理客户户的装修修申请、施施工过程程检查及及完工验验收管理理，以保保证房屋屋的结构构不被破破坏，杜杜绝各种种隐患的的发生。系统路径：【房地地产】-【物业管管理】-【工程程管理】-【装修修管理】。操作说明：切换到到具有销销售中心心属性的的组织，选选择到具具体项目目后新增增，施工工申请事事件手工工录入，主主要记录录在整个个装修过过程中所所需办理理的事务务进程，主主要为管管理处要要求或相相关行政政单位要要求的各各类证照照，例如如施工图图的审核核（商业业需报消消防单位位审批）、施施工单位位的资质质审核、施施工人员员出入证证办理、无无噪音施施工同意意书、动动火动电电申

13、请等等；施工工人员备备案主要要录入进进场施工工的人员员详细资资料，做做到有案案可查；施工检检查记录录在整个个装修期期内随时时进行录录入，点点击操作；完工验验收记录录最终检检查结果果；基本本操作包包括新增增、修改改、保存存、删除除、施工工检查、完完工验收收、提交交、审批批、反审审批。温馨提醒：施工人员备备案人员员一定与与施工人人员数量量对应，否否则单据据无法保保存。房屋完好率率检查定期将房屋屋的完好好率检查查结果录录入系统统。系统路径：【房地地产】-【物业管管理】-【工程程管理】-【房屋屋完好率率检查】操作说明：切换到到具有销销售中心心属性的的组织，选选择到具具体项目目后新增增，基本本操作包包括

14、新增增、修改改、保存存、删除除、提交交、审批批、反审审批。重要逻辑：检查说说明、检检查部门门及检查查人必输输，表体体部分可可根据实实际检查查情况增增减。质量管理业务应用场场景：主要用于公公司内部部的管理理及服务务质量控控制。系统流程：检查类型定义公司对对质量管管理的检检查类型型或方式式。系统路径：【房地地产】-【物业管管理】-【基础资资料】-【检查类型型】操作说明：切换到到集团，基基本操作作包括新新增、修修改、保保存、删删除、启启用、禁禁用。重要逻辑：启用后后不可删删除。检查项目根据检查类类型录入入不同类类型下的的检查项项目。系统路径：【房地地产】-【物业管管理】-【基础资资料】-【检查查项目

15、】操作说明：切换到到集团，基基本操作作包括新新增、修修改、保保存、删删除、启启用、禁禁用。重要逻辑：检查项项目必须须对应一一个检查查类型，不不同的检检查类型型不得共共用一个个检查项项目。质量检查记录质量检检查结果果及整改改方案。系统路径：【房地地产】-【物业管管理】-【质量量管理】-【质量量检查】操作说明：切换到到具有销销售中心心属性的的组织，选选择到具具体项目目后新增增，基本本操作包包括新增增、修改改、保存存、删除除、提交交、审批批、反审审批。重要逻辑：无。质量整改记录整改工工作完成成情况。系统路径：【房地地产】-【物业管管理】-【质量量管理】-【质量量整改】操作说明：切换到到具有销销售中心

16、心属性的的组织，选选择到具具体项目目后新增增，基本本操作包包括新增增、修改改、保存存、删除除、提交交、审批批、反审审批。重要逻辑：无。设备维护业务应用场场景：主要用于管管理处对对项目公公共设备备的日常常养护及及检查处处理。系统流程：设备类别集团统一的的设备分分类。系统路径：【房地地产】-【基础础资料】-【设备备管理】-【设备备类别】操作说明：切换到到集团，基基本操作作包括新新增、修修改、保保存、删删除。重要逻辑：所有的的设备档档案依附附于设备备类别。设备档案按项目将设设备登记记入系统统。系统路径：【房地地产】-【基础础资料】-【设备备管理】-【设备备档案】操作说明：切换到到具有销销售中心心属性

17、的的组织，选选择到具具体项目目后新增增，基本本操作包包括新增增、修改改、保存存、删除除、提交交、审批批、反审审批。重要逻辑：保养周周期影响响保养计计划的生生成；巡巡检周期期影响巡巡检计划划的生成成；检验验周期影影响检验验计划的的生成。设备保养用于生成设设备的日日常保养养计划并并记录保保养执行行的情况况，常用用于管理理处的自自我管理理。系统路径：【房地地产】-【物业业管理】-【设备备维护】-【设备备保养】操作说明：切换到到具有销销售中心心属性的的组织，选选择到具具体项目目后新增增，基本本操作包包括新增增、修改改、保存存、删除除、提交交、生成成保养计计划、保保养执行行、审批批、反审审批。温馨提醒：

18、必须先生成成保养计计划单才才可以执执行，选选中已存存在的一一条保养养计划，点点执行可可录入本本次保养养的内容容。保养计划单单可手工工新增，也也可自动动生成保保养计划划，如自自动生成成保养计计划则必必须在设设备档案案中录入入保养周周期。设备巡检用于生成设设备的日日常巡检检计划并并记录巡巡检执行行的情况况，一般般分为管管理处与与公司两两级，是是品质管管理的重重要手段段之一。系统路径：【房地地产】-【物业业管理】-【设备备维护】-【设备备巡检】操作说明：切换到到具有销销售中心心属性的的组织，选选择到具具体项目目后新增增，基本本操作包包括新增增、修改改、保存存、删除除、提交交、生成成巡检计划划、巡检检

19、执行、审审批、反反审批。温馨提醒：必须先生成成巡检计计划单才才可以执执行，选选中已存存在的一一条巡检检计划，点点执行可可录入本本次巡检检的内容容。巡检计划单单可手工工新增，也也可自动动生成巡巡检计划划，如自自动生成成巡检计计划则必必须在设设备档案案中录入入巡检周周期。设备定检用于生成设设备的定定期检查查计划并并记录检检查的情情况，常常用于电电梯等设设备，一一般由专专业公司司或部门门进行检检验。系统路径：【房地地产】-【物业业管理】-【设备备维护】-【设备备定检】操作说明：切换到到具有销销售中心心属性的的组织，选选择到具具体项目目后新增增，基本本操作包包括新增增、修改改、保存存、删除除、提交交、

20、生成成检验计计划、检检验执行行、审批批、反审审批。温馨提醒：必须先生成成检验计计划单才才可以执执行，选选中已存存在的一一条检验验计划，点点执行可可录入本本次检验验的内容容。检验计划单单可手工工新增，也也可自动动生成检检验计划划，如自自动生成成检验计计划则必必须在设设备档案案中录入入检验周周期。环境管理小区内公共共卫生、景景观、绿绿化、消消杀及病病虫防治治等业务务管理工工作。环境作业类类别设置与环境境相关的的各项工工作分类类，集团团级设置置。系统路径：【房地地产】-【物业业管理】-【环境境管理】-【环境境作业类类别】操作说明：基本操操作包括括新增、修修改、保保存、删删除、启启用、禁禁用。环境作业

21、项项目设置项目内内与环境境相关的的具体工工作项目目，切换换到具有有销售中中心属性性的组织织。系统路径：【房地地产】-【物业业管理】-【环境境管理】-【环境境作业项项目】操作说明：选择到到具体项项目后新新增，基基本操作作包括新新增、修修改、保保存、删删除、启启用、禁禁用。重要逻辑：环境类类别必选选。环境区域类类别设置环境管管理相关关的区域域分类，例例如车场场，花园园等，切切换到集集团操作作。系统路径：【房地地产】-【物业业管理】-【环境境管理】-【环境境区域类类别】操作说明：基本操操作包括括新增、修修改、保保存、删删除、启启用、禁禁用。环境作业区区域设置项目内内与环境境相关的的具体工工作分区区，

22、例如如地下车车库、地地面车场场、中心心花园、小小花园等等，切换换到具有有销售中中心属性性的组织织。系统路径：【房地地产】-【物业业管理】-【环境境管理】-【环境境作业区区域】操作说明：选择到到具体项项目后新新增，基基本操作作包括新新增、修修改、保保存、删删除、启启用、禁禁用。重要逻辑：区域类别别必选。年度作业计计划按项目制定定该管理理处的环环境类工工作年度度计划，例例如每年年的消杀杀工作，具具体要做做几次，分分别在哪哪个月做做，都在在此计划划中制定定。系统路径：【房地地产】-【物业业管理】-【环境境管理】-【年度度作业计计划】操作说明：切换到到具有销销售中心心属性的的组织，选选择到具具体项目目

23、后新增增，基本本操作包包括新增增、修改改、保存存、删除除、提交交、审批批、反审审批。温馨提醒：同一作业项项目在不不同月份份都做，需需按月份份增加分分录；每个部门每每个年度度只能有有一个年年度计划划。月度作业管管理按项目对该该管理处处的月工工作计划划管理，月度计划根据年度计划生成，可手工调整。系统路径：【房地地产】-【物业业管理】-【环境境管理】-【月度度作业管管理】操作说明：切换到到具有销销售中心心属性的的组织，选选择到具具体项目目后新增增，基本本操作包包括新增增、修改改、保存存、删除除、启用用、禁用用。温馨提醒：制定部门选选择后才才可根据据已审批批的年度度计划生生成月度度计划；月度计划生生成

24、后可可手工增增减，工工作完成成后在表表体选中中相应工工作的最最后一列列勾选。保安管理制定保安岗岗位以及及该岗位位的值班班规则，记记录人员员、车辆辆出入情情况。保安岗位定义该项目目的保安安岗位及及岗位的的人员配配置。系统路径：【房地地产】-【物业业管理】-【保安安管理】-【保安岗岗位】操作说明：切换到到具有销销售中心心属性的的组织，选选择到具具体项目目后新增增，基本本操作包包括新增增、修改改、保存存、删除除、启用用、禁用用。重要逻辑：轮值周周期主要要用于排排班时生生成结束束时间；表体开开始时间间可以重重叠。保安排班根据岗位生生成每日日排班表表供日常常工作检检查。系统路径：【房地地产】-【物业业管

25、理】-【保安安管理】-【保安安排班】操作说明：切换到到具有销销售中心心属性的的组织，选选择到具具体项目目后新增增，基本本操作包包括新增增、修改改、保存存、删除除、生成成排班表表、提交交、审批批、反审审批。温馨提醒：排班表按日日生成，主主要用于于值班经经理对保保安工作作的检查查，非常常规理解解的工作作计划；如岗位设置置时录入入了开始始时间，则则排班时时系统自自动生成成开始到到结束时时间。车辆出入登登记记录物业项项目车辆辆进出情情况。系统路径：【房地地产】-【物业业管理】-【保安安管理】-【车辆辆出入登登记】操作说明：切换到到具有销销售中心心属性的的组织，选选择到具具体项目目后新增增，基本本操作包包括新增增、修改改、保存存、删除除、提交交、审批批、反审审批。人员出入登登记记录物业项项目人员员进出情情况。系统路径：【房地地产】-【物业业管理】-【保安安管理】-【人员出入入登记】操作说明：切换到到具有销销售中心心属性的的组织，选选择到具具体项目目后新增增，基本本操作包包括新增增、修改改、保存存、删除除、提交交、审批批、反审审批。消防管理制定消防检检查计划划，日常常消防计计划的执执行及整