大明宫商业城项目可行性研究报告

1、目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc227748992 第一章 总总论 PAGEREF _Toc227748992 h 2 HYPERLINK l _Toc227748993 1.1项目目概况 PAGEREF _Toc227748993 h 2 HYPERLINK l _Toc227748994 1.2资金金筹措与与融资方方式 PAGEREF _Toc227748994 h 2 HYPERLINK l _Toc227748995 1.3项目目进行可可行性研研究的依依据 PAGEREF _Toc227748995 h 2 HYPERLINK l _Toc2277

2、48996 1.4项目目的实施施进度安安排 PAGEREF _Toc227748996 h 3 HYPERLINK l _Toc227748997 1.5主要要技术经经济指标标 PAGEREF _Toc227748997 h 3 HYPERLINK l _Toc227748998 第二章 市市场分析析 PAGEREF _Toc227748998 h 5 HYPERLINK l _Toc227748999 2.1 西西安市商商业物业业市场分分析 PAGEREF _Toc227748999 h 5 HYPERLINK l _Toc227749000 2.2西安安建材市市场现状状分析 PAGEREF

3、 _Toc227749000 h 8 HYPERLINK l _Toc227749001 2.3项目目所在区区域商业业物业市市场分析析 PAGEREF _Toc227749001 h 12 HYPERLINK l _Toc227749002 2.3.11市场需需求分析析 PAGEREF _Toc227749002 h 12 HYPERLINK l _Toc227749003 2.3.22市场供供给分析析 PAGEREF _Toc227749003 h 19 HYPERLINK l _Toc227749004 2.4 SSWOTT分析 PAGEREF _Toc227749004 h 20 HYP

4、ERLINK l _Toc227749005 2.4.11优势 PAGEREF _Toc227749005 h 20 HYPERLINK l _Toc227749006 2.4.22劣势 PAGEREF _Toc227749006 h 20 HYPERLINK l _Toc227749007 2.4.33机遇 PAGEREF _Toc227749007 h 21 HYPERLINK l _Toc227749008 2.4.44威胁 PAGEREF _Toc227749008 h 22 HYPERLINK l _Toc227749009 2.5项目目初步定定位 PAGEREF _Toc22774

5、9009 h 22 HYPERLINK l _Toc227749010 2.6小结结及建议议 PAGEREF _Toc227749010 h 23 HYPERLINK l _Toc227749011 第三章 项项目的实实施进度度安排 PAGEREF _Toc227749011 h 25 HYPERLINK l _Toc227749012 3.1项目目前期工工作安排排 PAGEREF _Toc227749012 h 25 HYPERLINK l _Toc227749013 3.2项目目建设阶阶段计划划安排 PAGEREF _Toc227749013 h 25 HYPERLINK l _Toc22

6、7749014 3.2.11 项目目进度安安排的依依据 PAGEREF _Toc227749014 h 25 HYPERLINK l _Toc227749015 3.2.22进度安安排原则则 PAGEREF _Toc227749015 h 25 HYPERLINK l _Toc227749016 3.2.33分阶段段开发的的原因与与目的 PAGEREF _Toc227749016 h 26 HYPERLINK l _Toc227749017 3.2.44项目实实施的进进度计划划 PAGEREF _Toc227749017 h 26 HYPERLINK l _Toc227749018 第四章 项

7、项目总投投资估算算与资金金筹措 PAGEREF _Toc227749018 h 28 HYPERLINK l _Toc227749019 4.1 项项目总投投资估算算的依据据 PAGEREF _Toc227749019 h 28 HYPERLINK l _Toc227749020 4.2 项项目总投投资估算算的原则则 PAGEREF _Toc227749020 h 28 HYPERLINK l _Toc227749021 4.3 项项目总投投资估算算 PAGEREF _Toc227749021 h 29 HYPERLINK l _Toc227749022 4.4 资资金筹措措与融资资方式 PA

8、GEREF _Toc227749022 h 31 HYPERLINK l _Toc227749023 第五章 财财务评价价 PAGEREF _Toc227749023 h 34 HYPERLINK l _Toc227749024 5.1财务务评价基基础数据据的测算算 PAGEREF _Toc227749024 h 34 HYPERLINK l _Toc227749025 5.2盈利利能力分分析 PAGEREF _Toc227749025 h 34 HYPERLINK l _Toc227749026 5.2.11静态盈盈利能力力分析 PAGEREF _Toc227749026 h 34 HYPE

9、RLINK l _Toc227749027 5.2.22动态盈盈利能力力分析 PAGEREF _Toc227749027 h 35 HYPERLINK l _Toc227749028 5.3清偿偿能力分分析 PAGEREF _Toc227749028 h 36 HYPERLINK l _Toc227749029 5.4评价价结论 PAGEREF _Toc227749029 h 36 HYPERLINK l _Toc227749030 第六章 不不确定分分析 PAGEREF _Toc227749030 h 37 HYPERLINK l _Toc227749031 6.1盈亏亏平衡分分析 PAGE

10、REF _Toc227749031 h 37 HYPERLINK l _Toc227749032 6.2 敏敏感性分分析 PAGEREF _Toc227749032 h 38 HYPERLINK l _Toc227749033 第七章 结结论及建建议 PAGEREF _Toc227749033 h 41 HYPERLINK l _Toc227749034 7.1结论论 PAGEREF _Toc227749034 h 41 HYPERLINK l _Toc227749035 7.2建议议 PAGEREF _Toc227749035 h 42第一章 总总论1.1项目目概况本项目地处处北三环环以北，

11、北北临大学学城，东东临大型型居住区区和新筑筑港务区区，西邻邻新西安安火车站站，毗邻邻大明宫宫建材市市场新址址，区域域环境良良好，交交通便捷捷。由于太太华路大大明宫建建材市场场的拆迁迁，给本本项目带带来了市市场机遇遇，因此此本项目目将建设成成为一个个以建材材市场为为主，集集商务、住住宅、休休闲于一一体的大大型综合合商业社社区。另另外，在在本项目目的建设设过程中中涉及两个个村庄的的拆迁改改造，因因此，本本项目的的建设能能够帮助助政府解解决城中中村的改改造问题题，有利利于改善善北郊整整体环境境，促进进和带动动区域经经济发展展。1.2资金金筹措与与融资方方式本项目建设设总投资资为15517883.66

12、5万元元，其中中建设投投入的资资本金为为528824.84 万元（占占总投资资的355%），分分两期投投入，第第一期为为289960.58万元，第第二期为为238813.90万元元；银行借借款 1117771.84 万万元，融融资利率率为5.40%，时间间从第一一年的第第四季度度到第二二年的第第三季度度；其余资资金缺口口由（预预）售净净收入补补足。1.3项目目进行可可行性研研究的依依据（1）委托托方提供供的有关关书面材材料；（2）本项项目总体体规划设设计方案案；（3）城城市居住住区规划划设计规规范；（4）陕陕西省建建筑安装装工程综综合概预预算定额额（119999）；（5）国家家发改委委、建设设

13、部关于于发布工工程勘察察设计收收费管理理规定的的通知（计计价格20002110号）；（6）陕西西省发改改委编制制的陕陕西省建建设工程程其他费费用定额额；（7）类似似工程的的相关造造价费用用水平。（8）项目目投资估估算所得得到的数数据；（9）其他他与项目目可行性性研究相相关的资资料和数数据。1.4项目目的实施施进度安安排在充分考虑虑市场环环境，结结合类似似工程的的实际情情况，同同时考虑虑开发商商的资金金压力情情况，采采取保守守态度，充充分考虑虑各种不不确定因因素，最最终综合合确定本本项目计计划分两两期开发发建设，第一期期进行地地块南部部村庄的的拆迁安安置及商商品住宅宅的开发发建设，第第二期进进行

14、地块块北部村村庄的拆拆迁安置置及商铺铺的开发发。本项目建设设期总共共计划为为4年。其其中一期期需建设设2.55年；二二期需建建设3年，两两期建设设过程存存在搭接接，利用用一期工工程的销销售收入入再投入入滚动开开发二期期工程，从从而减少少开发商商的资金金压力。1.5主要要技术经经济指标标结合项目情情况，本本次可行行性研究究依据现现有规划划建设方方案和目目标客户户群体定定位，拟拟定了销销售方案案并进行行财务评评价。计计算主要要财务数数据及财财务评价价指标如如下表 (见下下页) 。表1.1 主要财财务数据据及评价价指标表表序号名称单位值一 财务数数据1总投资万元1516337.862总销售收入入万元

15、23457703销售税金及及附加万元1290114利润总额万元6299445所得税万元1574886税后利润万元472455二 财务评评价指标标1项目财务净净现值万元132444.842项目内部收收益率20.722%3静态投资回回收期年4.014动态投资回回收期年4.405资本金财务务净现值值万元139266.746资本金内部部收益率率21.799%7借款偿还期期年2.718盈亏平衡点点74%第二章 市市场分析析2.1 西西安市商商业物业业市场分分析（一）商业业概况目前西安商商业发展展已经形形成钟楼楼商圈为为核心，小小寨、高高新和康康复路商商圈围绕绕在城市市副中心心多级发发展的局局面。但但是明

16、确确的是，西西安钟楼楼商圈和和小寨商商圈规模模依然远远远超出出其他商商圈的发发展水平平。西安安居民向向心的消消费习惯惯也决定定了西安安商业发发展的特特点。西安商圈分分布图（二）典型型商圈解解析商圈特征小寨商圈轻工、康复复路商圈圈土门商圈形成时间20世纪990年代代末20世纪880年代代20世纪990年代代初业态范围商超、服装装、餐饮饮小商品批零零、服装装商超、专卖卖店辐射半径大城南周边省市、市市区城西区域主力消费群群特征中低收入，年年轻化中小规模商商户厂矿企业职职工为主主发展前景趋于成熟，发发展缓慢慢规模巨大，发发展迅猛猛地域限制，前前景较小小小结趋向全市化化商圈省级商圈区域商圈小寨商圈由于周

17、遍高高校林立立，庞大大的年轻轻消费人人群成为为了“小寨”商圈的的基础消消费群体体；区域域以小寨寨十字为为中心，辐辐射长安安路及小小寨东西西路，波波延到电电子城等等处；集集文化商商贸、流流行服饰饰、餐饮饮娱乐及及现代服服务业于于一体的的综合休休闲、购购物区。轻工、康复复路商圈圈康复路批发发市场从从最初的的集市到到现在的的店铺格格局，已已形成了了一个家家喻户晓晓的繁华华商业区区。目前前的康复复路商业业区影响响力已辐辐射至全全国233个省市市、自治治区，成成为西北北地区物物贸交流流集散地地。康复复路商业业区内的的商户均均以批零零兼营业业务为主主。土门商圈土门商圈主主要由以以经营家家电产品品的国美美、

18、以经经营百货货的土门门民生商商厦、以以及家世世界购物物中心、爱爱家超市市、丰登登路商场场等规模模稍大的的商场或或超市为为主力店店，加上上一些临临街小商商铺和专专营店组组成，涵涵盖了专专业卖场场、综合合百货商商店、超超市、品品牌专营营店等经经营业态态。 （三）西安安市现有有商业街街的行业业结构分分布状况况 目前，西安安市现有有的商业业街并不不多，其其经营的的种类主主要集中中于服装装、电子子产品、餐餐饮、通通讯产品品等。主主要分布布于市中中心区域域，即城城墙以内内，其次次是一环环和二环环之间，二二环以外外目前只只有电子子城步行行街一条条。西安市商业业街一览览表（119个）名称功能特色地址备注电子专

19、业街街IT类、电电子类、音音像类产产品雁塔路区域型综合商业街街综合商业东大街区域型咖啡休闲专专业街休闲、饮食食、娱乐乐德福巷社区型古玩字画专专业街文房墨宝、玉玉瓷器、字字画、传传统工艺艺品书院门社区型电子城步行行专业街街休闲、娱乐乐、饮食食、购物物电子城社区型餐饮专业街街饮食、娱乐乐、南二环区域型通讯产品一一条街手机、通讯讯产品和和器材尚朴路区域型清真食品专专业街清真特色食食品、干干果、糕糕点北院门区域型图书专业街街书籍、文化化用品东六路社区型水产品专业业街海味、水产产、特色色食品炭市街社区型纺织品专业业街服装、布匹匹、床上上用品、家家居装饰饰用品文艺路区域型精品购物步步行街服装、鞋帽帽、皮具

20、具骡马市区域型纸制品专业业街各类纸品后宰门区域型电子科技专专业街电脑、电脑脑配件、打打印机等等电子产产品兴庆路区域型餐饮娱乐专专业街餐饮、娱乐乐东二环区域型康复路服装装专业街街服装、日用用品康复路社区型古玩民俗商商品专业业街古玩、旅游游商品八仙庵社区型建材专业街街建筑材料、家家装材料料 太华路社区型体育用品专专业街体育服装、运运动用品品 体育场北社区型 （四）商业业发展趋趋势预测测由于商业消消费具有有极强的的惯性心心理，在在整体民民风比较较传统的的西安市市，这种种消费惯惯性心理理依然强强烈，因因此，短短期内西西安商业业发展不不会呈现现剧烈的的变化趋趋势。城城内区、城城南区和和高新区区、北郊郊区

21、商业业依然会会维持强强势的状状态，但但是由于于城东和和城北住住宅的快快速发展展，其住住宅底商商的发展展将会比比较迅速速，居住住区商业业将会成成为这两两个区域域商业发发展的主主要导向向。2.2西安安建材市市场现状状分析西安市目前前较大的的建材市市场主要要有：（1）西安安现代大大明宫家家居城西安现代大大明宫家家居城位位于西安安市太华华北路与与北二环环立交桥桥交汇处处西北角角，占地地3500亩，总总建筑面面积300万平方方米，是是西安市市政府220033年前十十名重点点项目，由由未央区区政府和和西安大大明宫建建材实业业有限责责任公司司联手打打造。其其中一层层主营陶陶瓷产品品、墙地地砖、灯灯饰、电电工

22、电料料、石材材、板材材；二层层主营木木地板、门门窗、装装饰五金金、地毯毯、壁纸纸、水暖暖器材、橱橱柜及配配套电器器、洁具具、油漆漆涂料、铁铁艺、吊吊顶材料料；三层层主营精精品家具具、红木木家具、办办公家具具、布艺艺、床上上用品、家家饰工艺艺品。西安现代大大明宫家家居城主主要功能能区有：中央广广场观光光区、经经营展示示区、装装饰装修修区、综综合服务务区、仓仓储配送送区、商商务中心心、会展展中心、休休闲娱乐乐区和3350000平方方米的大大型建材材交易区区，并提提供20000个个泊车车车位的停停车场。（2）西安安西部建建材城西安西部建建材城是是西安圣圣康科工工贸有限限责任公公司下属属民营企企业，斥

23、斥资30000余余万元，始始建于220011年122月，占占地1220余亩亩，设有有铺面房房468800余余平方米米，位于于太华路路1822号，含含元殿游游乐园北北邻。商商场内店店面、通通道各占占总面积积二分之之一，分分为七条条通道，通通道宽11320mm以南北北两个横横通道为为界划为为三个区区域，习习惯称为为“一、二二、三”期，第第一区域域总面积积为2000000平方米米，于220022年3月月入驻商商户，并并挎有独独立的“望家旺旺”建材超超市，面面积约为为70000平方方米第二二区域店店面积为为160000平平方米，于于20002年66月入驻驻商户，第第三区域域店面积积为1008000平方

24、米米，于220022年122月建成成。市场场门前临临街建有有停车广广场，长长2400米宽30米米，划有有四个停停车区域域，可停停放运货货车辆近近百辆。市市场商业业经营区区域划分分为：西西部灯饰饰城，西西部玻璃璃城，油油漆专卖卖区，铝铝型、五五金专卖卖区卫浴浴洁具专专卖区，装装饰板材材专卖区区，在市市场的前前后两区区各有占占地约770000平方米米的建材材超市。（2）百寰寰建材市市场西安百寰建建材实业业有限公公司位于于西安市市北二环环大明宫宫立交桥桥东北角角，毗邻邻太华路路和北二二环路，与与西安经经济技术术开发区区、西安安生态科科技园区区遥遥相相对，交交通便利利，地理理位置优优越，商商品吞吐吐能

25、力强强，与多多家行业业市场共共同形成成西北最最大的建建材商品品集散地地。公司司占地2200余余亩，拥拥有营业业性建筑筑十几万万平方米米，布局局合理，整整体规划划统一流流畅，市市场由塑塑钢铝材材专营区区、不锈锈钢门窗窗加工经经营区、石石材专营营区、橱橱柜城等等组成，其其中新建建立的橱橱柜城是是西北地地区规模模最大的的橱柜专专营场所所，汇集集了高中中低档橱橱柜精品品，可为为各层次次消费者者提供质质优价廉廉全方位位的服务务。（3）明珠珠家居城城明珠家居西西安市北北二环未未央立交交桥东5500米米，占地地1200亩，总总投资11.5亿亿元，是是第六届届经贸洽洽谈会签签约项目目，20002年年4月228

26、日，一一期工程程1万平平方米投投入营业业，随后后，相继继在一年年时间里里，总计计9万余余平方米米的营业业场地建建成并投投入运营营。商城城的总营营业面积积超过115万平平方米，入入驻商户户达8000多户户，汇集集来自国国内外、各各省区、各各流派、各各档次的的民用、办办公、钢钢木等家家具、家家饰、布布艺、家家电、家家装、灯灯饰、厨厨卫类产产品近万万个品种种、十万万余种款款式，成成为西北北地区建建成规模模最大的的家具、家家居用品品批发、零零售集散散地。依依照品类类的不同同，商城城划分为为民用品品区、钢钢木区、办办公用品品区；依依照档次次的不同同，商城城划分为为国际馆馆（国内内外一线线品牌）、精精品馆

27、（地地方性一一线品牌牌）及中中档品经经营区。 （4）安美美居家居居装饰建建材仓储储超市安美居家居居装饰建建材仓储储超市位位于西安安市西二二环北段段1366号，是是大型现现代化装装饰建材材连锁超超市，采采用集中中采购、统统一管理理、统一一结算、明明码标价价的现代代连锁业业态的管管理方式式，主营营国内外外装修建建材和装装饰用品品，配套套经营家家装设计计并提供供直销服服务；经经营范围围涉及建建材管件件、木材材、墙面面及地面面材料、家家具家饰饰、油漆漆涂料、五五金工具具、厨卫卫设备、灯灯具电料料、园艺艺园及季季节性用用品九大大类近44万品种种，并设设有BIIY、DDIY 教室，配配套经营营家居装装饰和

28、休休闲餐饮饮等其他他服务。同同时具备备物流配配送、电电子商务务等服务务。 （5） HYPERLINK /shichang/jj.asp 家世世界家居居装饰建建材中心心 HYPERLINK /shichang/jj.asp 家世界家居居装饰建建材中心心位于大大庆路中中段1220号，是是依托天天津家世世界集团团统一经经营管理理的，在在西安经经营最早早，规模模最大的的家居建建材超市市，市场场环境整整洁，种种类齐全全，形象象统一，管管理先进进，渠道道可靠，价价格合理理，退货货有保证证，年销销售额超超过两亿亿元。（6）太白白路建材材市场太白路建材材市场位位于南二二环与太太白路交交汇处，是是西安第第二大建

29、建材市场场。拥有有商户5500余余家，经经营品牌牌全面，管管理制度度规范，交交通便利利。由于于地处市市区，使使市场的的未来发发展必将将受到城城市建设设规划的的影响。（7） HYPERLINK /shichang/sansen.asp 三森森国际家家居汇展展中心陕西三森家家居建材材有限公公司位于于西安市市雁塔区区长安路路东三爻爻村，是是西安市市政府重重点招商商引资项项目，被被列为雁雁塔区重重点保护护单位，由由三森集集团投资资3亿元元人民币币兴建的的西安三三森家具具汇展中中心总占占地3000亩，一一期工程程建筑面面积为113万平平方米，投投资1.6亿元元。中心心一期共共分四大大展厅，分分别是巴巴黎

30、厅、纽纽约厅、香香港厅、台台湾厅。其其中巴黎黎厅、纽纽约厅为为精品厅厅。西安安三森家家具汇展展中心实实行统一一物业管管理，专专业仓储储；系统统照明光光线充足足，格调调高雅；部人人行电梯梯方便客客流，安安全通畅畅；厅内内安全设设施齐全全，设有有消防喷喷淋系统统，消防防控制中中心，烟烟感报警警系统。排排风换气气设备令令全场空空气流畅畅，清新新宜人；24小小时保安安监控系系统，与与互联网网连接的的局域网网系统，用用于安全全和交易易过程管管理；商商场各处处均设IIC卡公公用电话话，预留留市话接接口；除除银行、托托运、商商务中心心外，设设有洽谈谈室、商商务酒吧吧、咖啡啡厅等。西安市建材材市场分分布图如下

31、：就目前而言言，西安安市现有有的建材材市场档档次高低低不匀，主主要有建建材超市市、家居居建材城城等模式式。其中中，超市市建材产产品在价价格上的的优势以以及在产产品质量量及售后后服务方方面的到到位，是是越来越越理性消消费的消消费者的的最佳考考虑。建材超市的的消费群群体面对对的是中中低层的的消费者者，但是是建材中中有些高高端产品品在超市市中就显显示不出出其自身身的“档次”，因此，家家居建材材城将会会成为高高端消费费人群的的理想之之所，在在一定的的时期内内，它仍仍然占据据市场的的最高分分额。而而摊位式式的低端端市场会会因为经经营的分分散性、管管理不规规范、产产品质量量问题多多、售后后服务弱弱等诸多多

32、弊端而而最终被被市场淘淘汰。建材超市和和家居卖卖场各有有各的优优势，只只是面对对的目标标消费群群体不同同。短期期看来，家家居卖场场还是会会占据更更多的市市场份额额。但是是，大的的正规的的建材市市场的入入驻终将将兼并或或者是淘淘汰小的的、不规规范的建建材市场场，优胜胜劣汰是是市场经经济发展展的趋势势，因此此具备相相当规模模，相当当档次的的大型建建材市场场在西安安市建材材市场是是具备一一定的市市场竞争争力的。陕西省政府府常务会会议第117次会会议审议议通过了了唐大大明宫遗遗址保护护总体规规划，这这标志着着唐大明明宫遗址址保护总总体规划划正式启启动，大大明宫遗遗址覆盖盖太华路路周边33.5平平方公里

33、里，四至至为：南南起自强强东路，北北至玄武武路，东东自太华华路，西西达铁一一村建华华西路。也也就是说说，太华华路西侧侧大部分分区域均均属遗址址规划范范围，同同时，太太华路东东边部分分地段5500米米范围内内也属于于遗址规规划范围围，遗址址面积覆覆盖太华华路一带带3.55平方公公里范围围。大明明宫遗址址公园改改造是国国家重点点项目，根根据西安安市政府府安排，北北郊大明明宫建材材市场及及大明宫宫地区440多个个专业建建材市场场将面临临拆迁。目目前，在在未央区区太华路路延伸段段两侧兴兴建建筑筑面积660万平平方米的的大明宫宫建材家家居批发发市场，整整合大明明宫遗址址周边440多家家专业建建材批发发市

34、场资资源，实实施整体体搬迁项项目，能能够极大大的带动动区域发发展。2.3项目目所在区区域商业业物业市市场分析析2.3.11市场需需求分析析为了了解市市场需求求现状，工工作小组组成员进进行了近近两周的的市场调调查，本本次市场场调查的的对象主主要针对对现大明明宫建材材家居市市场内的的商户、北北郊大学学城的教教职员工工和附近近的商户户，意图图了解目目标客户户的购买买意向和和购买能能力，从从而确定定该项目目的市场场定位。调调查的内内容有客客户购买买商铺的的意愿、商商铺类型型、需求求的面积积、需求求单价及及总价、期期望的配配套设施施等问题题；调查查以大明明宫建材材家居市市场内的的商户为为主，采采用问卷卷

35、调查与与面谈调调查相配配合的形形式，进进行抽样样调查。通过市场调调研得到到的成果果，汇总总了2000份有有效调查查问卷，得得出了以以下市场场调研结结论：（1）商铺铺类型商业街商铺铺底商商铺社区商铺商场内席位位商铺74.711%12.3%0.95%10.955%由于商业街街形式具具有良好好的产品品昭示性性，建材材家居的的经营者者多青睐睐于商业业街商铺铺，也有有部分被被调查者者显示出出对底商商商铺和和商场内内席位商商铺的偏偏好。因因此，在在本项目目的规划划设计中中一方面面要充分分考虑不不同的建建材家居居产品的的特点，将将商业街街商铺与与商场内内席位商商铺、底底商商铺铺相结合合，达到到有效利利用空间

36、间和提高高市场档档次的目目的；另另一方面面通过功功能分区区的形式式将不同同的产品品类型进进行区分分。商业街商铺铺：单层商业街街商铺多层商业街街商铺44.655%55.355%其中多层商商业街商商铺：1-2层2-3层3-4层4层以上69.322%21.599%4.55%4.55%在对商业街街商铺的的具体形形式的调调查中，大大部分的的被调查查者选择择多层商商业街商商铺，其其中在选选择多层层商业街街商铺的的被调查查者中，对对于低于于3层的的多层商商业街商商铺更为为青睐，达达到了990%以以上，这这主要因因为商铺铺的展示示性由下下到上依依次减少少，层数数越高展展示性越越差，因因此，对对商业街街商铺而而

37、言，设设计楼层层不宜太太高。底商商铺：办公楼底商商住宅底商26.922%71.088%经统计，有有12.3%的的被调查查者接受受底商商商铺这种种商铺类类型，其其中选择择办公楼楼和住宅宅底商的的被调查查者分别别占到771.008%和和26.92%，可见见一部分分被调查查者除了了希望商商铺具有有产品展展示及销销售的功功能，同同时还希希望能够够方便其其居住及及办公，以以满足日日常生活活和业务务洽谈的的需要。（2）希望望商铺具具有的功功能产品展示及及销售仓储办公及商务务洽谈居住54.066%24.066%12.811%9.06%调查结果显显示，绝绝大多数数被调查查者希望望商铺的的功能以以产品展展示及销

38、销售为主主，以仓仓储和办办公及商商务洽谈谈为辅。（3）商铺铺面积50 m22以下51-1000 mm2101-2200mm2200m22以上69.322%21.599%4.55%4.55%考虑到经营营产品类类型的不不同，不不同的商商户在面面积需求求上有一一定差异异，其中中，需求求面积在在50-1000平方米米的被调调查者最最多，占占到了446.119%；其次是是1000-2000平方方米，占占到了总总数的332.338%，因因此，应应结合商商户经营营产品类类型的特特点进行行设计，建建议商铺铺主力户户型面积积确定在在50-2000。（4）商铺铺的最高高单价和和总价单价：400050000元/ m

39、22500060000元/ m22600070000元/ m227000元元/ mm2以上82.866%13.811%2.86%0.48%总价：30万元以以下31400万元40500万元50600万元60700万元70万元以以上57.622%25.244%10.000%1.90%3.81%1.43%商铺可承受受的最高高单价集集中在44000050000元/ m22，比例例达到882.886%；可承受受的总价价在300万元以以下的比比例高达达57.62%。这种种调查结结果出现现的原因因包括两两个方面面：一方方面，接接受调研研的商户户多以租租赁的方方式经营营，对商商铺的销销售价格格并没有有明确认认

40、识，因因此对商商铺价格格心理承承受价位位不高；另一方方面，项项目周边边目前商商业氛围围并未成成熟，部部分被调调查者对对本项目目未来的的投资潜潜力持怀怀疑态度度。因此此，就目目前而言言，部分分投资者者对该区区域商铺铺价格的的可接受受程度较较小。但但随着项项目周边边配套设设施的建建设及商商业氛围围的日渐渐成熟，本本项目的的销售价价格具有有较大的的提升空空间。（5）付款款方式按揭贷款一次性付款款68.100%31.900%多数商户认认为一次次性付款款对其现现金影响响流较大大，因此此更愿意意以分期期付款的的方式购购买商铺铺。因此此，开发发商应积积极为商商户提供供金融服服务，帮帮助商户户解决贷贷款难的的

41、问题，以以加快项项目的销销售和资资金回流流。（6）商铺铺周边的的配套设设施金融机构酒店餐饮休闲娱乐场所超市便利店物流中心服饰广场其他17.455%11.544%23.899%13.422%13.155%4.43%12.211%3.62%0.27其中对酒店店的具体体需求：快捷酒店三星级酒店店四星级及以以上酒店店60.477%27.911%11.633%对餐饮的具具体需求求：快餐特色小吃中档饭店高档饭店33.711%29.211%32.022%5.06%对休闲娱乐乐场所的的具体需需求：洗浴中心康乐中心美容美发健身中心34%12%15%39%数据显示，商商户对餐餐饮、金金融机构构、休闲闲娱乐场场所、

42、超超市、物物流中心心和酒店店需求较较大，达达到900%以上上。其中中餐饮的的需求主主要集中中在快餐餐、特色色小吃和和中档饭饭店；酒酒店则偏偏向于快快捷式和和三星级级酒店；休闲娱娱乐设施施则更偏偏好健身身中心和和洗浴中中心等能能够满足足日常生生活需求求的配套套。因此此，本项项目的配配套设施施，不仅仅要求能能够满足足商户的的日常生生活、工工作的需需要，同同时要利利用本项项目的区区位优势势吸引周周边客流流，烘托托人气，从从而增加加项目的的商业氛氛围，提提高项目目的增值值潜力。（7）购买买车位是否53.811%46.199%选择会购买买车位的的比例为为53.81%，因此此在规划划设计中中应考虑虑业主对

43、对车位的的需求。（8）客户户获得房房产信息息的主要要渠道电视广告报纸广告广播户外广告朋友介绍其他20.533%29.333%2.40%14.400%26.677%6.67%客户获取信信息的渠渠道主要要来自报报纸、电电视和朋朋友介绍绍，特别别是在对对大明宫宫建材家家居市场场的调查查中，大大多数商商户都是是通过朋朋友介绍绍获取信信息，因因此在项项目开发发过程中中，建议议依托大大明宫建建材家居居市场这这个品牌牌和现有有商户进进行项目目的推广广，并通通过主流流报纸和和电视的的宣传来来引导投投资者。2.3.22市场供供给分析析北郊经开区区商圈：北经开开区的历历史和西西高新一一样，都都不足220年时时间。

44、但但随着西西安行政政中心的的北迁和和大批国国内外著著名制造造和生产产企业财财团的进进驻，区区域发展展迅速。目目前的商商业主要要集中在在凤城一一路和凤凤城三路路中间，以以人人商商业集团团的崇尚尚百货和和人人乐乐超市，第第五国际际，金花花赛高店店和著名名的沃尔尔玛超市市为龙头头，周边边聚集了了大量的的银行，数数码专业业店（国国美，苏苏宁）和和餐饮娱娱乐类机机构，商商圈以日日渐繁华华。以后后的发展展空间相相当大，沿沿主干道道未央路路直到张张家堡的的距离都都会成为为商业的的聚集地地，因未未央路直直通连霍霍高速，是是北西安安的大动动脉，政政府和地地方财团团及私人人企业对对该区域域的投入入相当巨巨大，新新

45、起楼盘盘近1880座，加加上沿渭渭河经济济带和市市内商业业圈的沟通通紧密，经经开区的的发展前前景好。2.4 SSWOTT分析2.4.11优势（1）道路路交通项目地处北北三环以以北，北北临大学学城，东东临大型型居住区区和新筑筑港务区区，毗邻邻大明宫宫建材市市场新址址，可以以说是四四通发达达，交通通便捷，加加之西面面即将兴兴建的新新火车站站将使得得北郊区区的交通通更加便便利。（2）市政政规划商业规划根根据西安安市20004年年20220年远远景目标标，全市市范围内内将集中中规划建建设三个个城郊购购物中心心。（3）消费费人群按照惯例，一一个商业业中心的的构建需需要强大大的居住住人群量量作为基基础，才

46、才能保证证正常的的客流量量。在本本项目的的辐射区区域内，既既包括了了发展成成熟的未未央区（338万人人）、经经济技术术开发区区、也包包括了正正在迅速速发展的大大学城，这这些都构构成了一一定的消消费人群群。（4）原有有市场 本本项目的的建设是是为了旧旧的大明明宫建材材市场的的搬迁安安置而建建设的，而而原有大大明宫建建材市场场的已经经营造了了较好的的建材市市场氛围围，因此此经营者者、购买买者都会会考虑到到新的建建材市场场来进行行经营或或者是消消费，这这就会给给新项目本本身带来来原有的的消费群群体。 2.4.22劣势（1）商业业氛围不不浓目前，北火火车站并并未建成成，大型型港务区区和大型型社区仅仅处

47、于规规划阶段段，并未未形成，同同时，本本项目从从建设到到销售还还需一段段时间，该区域的商业氛围还没有营造起来，一些原有的业主可能会持观望态度，不会进行商铺的购买或者是租赁，这将大大的影响项目的正常运营。（2）资金金用量大大本项目整体体规模较较大，前前期工作作当中涉涉及城中中村拆迁迁改造，根根据政府府相关规规定，用用于城中中村安置置补偿资资金需足足额存入入指定银行行账户，因而导致本项目前期建设资金占用量大，这将对开发商自有资金投入量要求较高，带来较大的资金压力。（3）离城城区较远远 本项目地处处北三环环以北，离离城区较较远，目目前大明明宫建材材市场的的目标客客户多位位于西安安市内，因此导致市内部

48、分目标消费者减少购买次数，或是放弃购买。2.4.33机遇（1） 国国民经济济迅速发发展 省统计局初初步统计计20008年我我省国民民生产总总值（GGDP）完成771333.655亿元，和和上年同同比增长长16.2个百百分点，共共完成财财政总收收入12275.5亿元元同比增增长388.2个个百分点点。而西安市生生产总值值为21190亿亿元，按按可比价价格计算算，比上上年增长长15.5%。同同时，自自“九五”时期以以来年均均增长超超过100%以上上，呈高高速增长长的态势势。西安安经济持持续快速速增长的的趋势和和国民经经济总量量规模的的进一步步扩大，为为发展本本项目奠奠定了坚坚实的基基础。 （2）城

49、市市发展空空间加大大 临潼潼县、长长安县相相继撤县县设区，扩扩大了市市区面积积。另外外随着西西安市城城市空间间结构、产产业结构构的变化化，中心心城区用用地结构构的调整整、优化化，许多多不适宜宜分布在在中心城城区的二二、三产产业开始始逐步迁迁出中心心城区。 大中型批发市场占地面积大，商品运输量大且不直接面对广大消费者，没有必要分布在中心城区，为批发市场的向外扩展提供了机遇。 （3）现代代物流业业互补作作用增强强 现代的物流流配送手手段等在在批发市市场网络络体系中中得到了了广泛应应用，起起到了良良好的互互补作用用，扩大大了交易易额，加加快了商商品流通通，减少少了仓储储面积，降降低了运运营成本本，经

50、济济效益明明显提高高。大中中型批发发市场物物流和商商品分流流，销售售和仓储储场所分分离，可可使大中中型批发发市场的的用地规规模大幅幅减小，营营业面积积相应增增大，管管理将更更加科学学、交易易手段将将更加多多样化，交交易效率率将更加加提高。 （4）政府府高度重重视政府高度重重视商业业街的发展，把把其作为为城市发发展的重重要内容容，对商商业街发发展给予予了大力力支持与与积极引引导，有有利于提提高商业业街的改改造和建建设。2.4.44威胁近年来，西西安市周周边地区区的如宝宝鸡、咸咸阳等地地都加快快了大中中型批发发市场的的发展。周周边地区区的大中中型批发发市场不不仅向规规模化发发展，而而且向中中高级方

51、方向发展展，由于于具有成成本低、交交通便利利和依托托当地产产业等优优势，在在吸引客客户方面面有较强强的竞争争力，无无疑对西西安大中中型批发发市场的的发展构构成有力力的竞争争。 2.5项目目初步定定位（1）市场场定位本项目主主要依托托新的大大明宫建建材市场场，配合合北面的的大学城城，建议议整体定定位为以以中高档档建材家家居市场场为中心心，集商商业、休休闲、娱娱乐、餐餐饮等服服务于一一体的大大型商业业街区；紧邻主干干道的商商铺作酒酒店、娱娱乐休闲闲中心和和大型的的购物广广场等，最最好能引引进知名名超市、购购物中心心进驻；根据不同同产品或或服务的的特点，将将项目整整体划分分为多个个功能区区，主要要业

52、态可可分为：建材类类分区（内内部可分分为家具具区、洁洁具区、装装饰建材材区等）、餐餐饮娱乐乐区、购购物广场场。（2）客户户定位现有大明明宫建材材家居市市场商户户；太华路上上的其它它建材家家居市场场商户；北郊大学学城周边边的现有有商户和和大学的的教职工工；有一定经经济实力力、想在在北三环环附近进进行投资资的商人人；外来投资资商。（3）价格格定位根据市调调走访的的信息反反馈，同同时参考考大明宫宫建材市市场、城城北成熟熟商业地地块商铺铺的销售售价格，本本项目的的整体均均价保守守考虑，建议在40005000元/ m2左右。在价格制定上，可采取一铺一价。鉴于项目目自身的的具体情况况，以销销售为主主推出项

53、项目。2.6小结结及建议议（1）小结结 西安房房地产市市场的健健康发展展和城市市的快速速发展为为建材市市场提供供了巨大大商机。 大明宫宫遗址保保护工程程，使得得现有太太华路上上的建材材市场面面临整体体拆迁，这这部分经经营者急急需新的的建材经经营场所所，本项项目的开开发可以以在很大大程度上上弥补此此空缺。西安市北北郊现有有的建材材家居市市场配套套设施滞滞后、经经营管理理模式落落后，缺缺乏配套套设施一一流，管管理模式式先进的的一站式式大型综综合性市市场，本本项目的的建设正正是对这这一空缺缺有效弥弥补。本项目所所处地段段具有良良好的人人文环境境和便利利的交通通条件，未未来发展展潜力较较大。（2）建议

54、议本项目在在规划设设计中可可以大型型综合性性商业街街区为核核心，通通过功能能分区的的形式将将专业建建材家居居市场与与其它商商业项目目结合，达达到烘托托商业氛氛围和造造血的目目的。整整个商业业街区采采用开放放、互通通式格局局，建议议摒弃现现有建材材市场配配套不完完善、功功能分区区不清、建建筑风格格单一的的缺点，同同时秉承承科学的的商业地地产开发发理念，打打造一个个具备现现代时尚尚特色并并富有文文化气息息的商业业街区。商业街商商铺要根根据不同同产品和和服务类类型的特特点进行行功能分分区；底底商商铺铺设计层层高不宜宜超过三三层，其其以上楼楼层可以以设计成成SOHHO形式式，讲求求实用，方方便商户户对

55、办公公、居住住的需要要；商场场内席位位商铺可可考虑采采用框架架结构，面面积自由由分割，以以满足不不同商户户经营投投资的需需要。本项目可可以利用用安置房房剩余土土地进行行商业住住宅的开开发，不不仅可以以有效地地利用土土地资源源，同时时还可以以增加销销售收入入，使资资金可以以快速回回流。为了使项项目系统统性，整整体化开开发，建建议在进进行项目目开发时时，注重重与周边边北火车车站、新新筑港务务区以及及大型居居住区开开发节奏奏的配合合，从而而更好地地营造本本区域良良好的商商业氛围围，提升升本项目目的吸引引力，同同时减少少仓储面面积，从从而提高高本项目目的档次次和品味味，更好好地实现现经济效效益。同同时

56、，注注重本项项目自身身商品住宅宅区与商商业区开开发进度度的合理理安排，从从而更好好地互相相带动销销售。建议在项项目内做做一些小小景观，如如雕塑小小品、小小型中心心广场、休休闲椅等等，用景景观绿化化及雕塑塑小品充充分演绎绎大型综综合性商商业中心心，并以以此提高高项目的的产品附附加值，拉拉升项目目的品味味与档次次。建议本项项目一定定要设有有足够的的泊车位位，同时时考虑金金融机构构、超市市、娱乐乐场所、餐餐饮服务务等类型型的商铺铺，一方方面丰富富本项目目的产品品类型，另另一方面面可以给给购物者者和经营营者营造造一个方方便、舒舒适的购购物环境境，有利利于更好好地促进进本项目目商业氛氛围的形形成。第三章

57、 项项目的实实施进度度安排3.1项目目前期工工作安排排目前本项目目土地尚尚未达到到三通一一平的要要求，项项目前期期准备阶阶段的工工作计划划安排如如下：（1）对项项目所在在地的居居民进行行安置，原原有房屋屋拆迁；（2）实施施三通一一平，满满足开工工条件；（3）委托托设计单单位，对对设计方方案进行行进一步步修改、确确定；（4）与城城市规划划管理部部门协商商，办理理有关建建筑工程程施工许许可证等等；（5）安排排短期或或长期信信贷，确确定与落落实建设设资金；（6）对市市场状况况进一步步的进行行分析，初初步确定定销售价价格；（7）组织织招投标标活动，并并与承包包商谈判判，签订订建设工工程承包包合同。3.

58、2项目目建设阶阶段计划划安排3.2.11项目进进度安排排的依据据根据房地产产开发前前期工作作的一般般规律结结合项目目内各类类建筑物物、构筑筑物的实实际情况况，依据据全国国统一建建筑安装装工程工工期定额额，对对工期定定额进行行适当调调整，初初步确定定各施工工阶段的的开发期期，编制制项目小小区建设设各项工工作的进进度计划划。3.2.22进度安安排原则则进度安排力力求合理理，最大大程度减减少开发发商的资资金压力力，同时时考虑采采取滚动动开发的的模式，利用前一阶段的销售收入资金开发下一阶段工程。3.2.33分阶段段开发的的原因与与目的实施项目分分阶段开开发，可可以通过过前一阶阶段预收收收入实实现资金金

59、的回收收，给项项目后期期的开发发提供足足够的资资金来源源，保证证本项目目的顺利利实施。从从而降低低开发商商的资金金压力，实实现利益益的最大大化。在市场竞争争压力较较大、市市场需求求状况的的变动不不确定的的条件下下，分阶阶段开发发可以试试探市场场反应，根根据市场场变化情情况及时时调整后后期的开开发建设设，随机机应变，充充分适应应市场需需求。3.2.44项目实实施的进进度计划划本项目建设设的横道道图如下下所示： 时间间工程名称第一年第二年第三年第四年1234123412341234一期前期工程第一阶段基础工程主体及安装装修第二阶段基础工程主体及安装装修室外工程二期前期工程第一阶段基础工程主体及安装

60、装修第二阶段基础工程主体及安装装修室外工程第四章 项项目总投投资估算算与资金金筹措4.1 项项目总投投资估算算的依据据（1）陕西西省建筑筑安装工工程综合合概预算算定额（119999）；（2）陕西西省建设设工程其其他费用用定额；（3）项目目总体规规划设计计方案；（4）相关关概算指指标；（5）国家家发改委委、建设设部关于于发布工工程勘察察设计收收费管理理规定的的通知（计计价格20002110号）；（6）西安安市建设设委员会会关于印印发西安市市建设项项目城建建费用统统一征收收办法实施细细则的的通知（市市建发200004418号号）；（7）陕西西省发改改委编制制的陕陕西省建建设工程程其他费费用定额额；