建设工程成本规划与控制张仕廉课程设计成果4-招投标

1、彭璐：工程项目成本规划与控制课程设计 PAGE 464 招投标阶段的成本控制4.1 “高璐洁开发项目”招标阶段责任成本控制表：控制要点控制什么怎么控制谁来控制1、投标单单位的选选择1.资质2.管理水水平3.技术力力量4.历史记记录5.资金实实力6.合作经经历1.建立承承建商、工工程监理理、材料料及设备备供货商商名册及及资料库库。.从公司司认可名名册中的的承建商商、供货货商、监监理公司司中选择择投标单单位。.主办部部门推荐荐五家投投标单位位报招投投标工作作组。.工程部部负责工工程监理理招投标标合同；.设计部部负责设设计、环环境、装装修招投投标合同同。.审算部部负责材材料设备备招投标标合同。.销售

2、部部负责营营销、包包装招投投标合同同。.招投标标工作小小组审核核、考察察、评估估、筛选选三家以以上投标标单位报报招标投投标评审审委员会会及主管管领导 招投标标评审委委员会审审核主管领导批批准。2、招投标标文件各类合同的的招投标标书内容容应包含含：1.工期；2.工程造造价或取取费标准准；3.质量要要求；4.付款方方式；5.招标范范围；6.结算方方式；7.验收标标准；8.投标注注意事项项；9.废标条条件10.接标标时间；11.开标标时间；12.定标标方法；13.投标标单位补补充意见见；主办部门起起草、制制定招投投标标准准文本1、工程部部负责工工程监理理招投标标合同；2、设计部部负责设设计、环环境、

3、装装修招投投标合同同。3、审算部部负责材材料设备备招投标标合同。4、销售部部负责营营销、包包装招投投标合同同。招投标工作作组审核核招投标评审审委员会会审核；主管领导批批准；3、评标和和定标1.技术性性评标和和定标2.经济性性评标定定标优先顺序1、技术评评标2、经济评评标3、合作经经历1、技术部部门负责责技术评评标2、审算部部负责经经济标书书的评标标3、财务部部负责审审核广告告包装费费综合审核投投标单位位；评定定中标单单位招投标评审审委员会会审核、评评定。主管领导批批准4.2工程招标投标对工程成本的影响“高璐洁房房地产公公司”招投标标环节的的成本控控制涉及及到工程程、设计计、审算算、销售售等多个

4、个部门的的实际运运作，在在程序上上没有太太多变数数，但具具体内容容特别是是招投标标评审委委员的选选择则须须有很强强的针对对性。这这个环节节成本控控制的难难点在于于标书制制订，重重点在于于评标。推行工程招招投标制制对降低低工程造造价，进进而使工工程造价价得到合合理的控控制具有有非常重重要的影影响。这这种影响响主要体体现在：4.2.11 推行行招标投投标制基基本上形形成了由由市场定定价的价价格确定定机制，使使工程造造价趋于于合理，有有利于节节约投资资，提高高投资效效益4.2.22 推行招招标投标标制能够够不断降降低社会会平均劳劳动消耗耗水平，使使工程造造价得到到有效的的控制，更更为合理理4.2.3

5、3 推行行招标投投标制有有利于供供求双方方更好的的选择，使使工程造造价更加加符合价价值基础础4.2.44 推行招招标投标标制有利利于规范范价格行行为，使使公开，公公正的原原则得以以贯彻4.3 建设设工程的的招标方方式建设工程招招标按竞竞争程度度分为公公开招标标和邀请请招标：4.3.11 公开招招标是指指招标任任一招标标公告的的方式邀邀请不特特定的法法人或者者其他组组织投标标。其有有点是招招标人有有较大范范围的选选择，可可在众多多的投标标人中选选择报价价合理，工工期较短短，信誉誉良好的的承包商商，有助助于打破破垄断，实实现公平平竞争。4.3.22 邀请请招标是是指投标标人以投投标邀请请书的方方式

6、邀请请特定的的法人或或者其他他的组织织投标。招标人采用用邀请招招标的方方式应当当向三个个以上具具备承担担招标项项目的能能力和资资信良好好的特点点法人或或者其他他组织发发出投标标邀请书书。邀请请招标虽虽能邀请请到有经经验的和和资信良良好的投投标者投投标，保保证履行行合同，但但是限制制了竞争争范围，有有可能会会失去技技术上和和报价上上的竞争争力的投投标者总上述，此此项目“高璐洁洁开发项项目”采用公公开招标标的形式式进行招招标。4.4 “高璐洁洁开发项项目”招投标标阶段的的成本控控制要点点4.4.11 招投标标阶段的的成本控控制流程程图成本控制要点成本控制要点成本控制相关条款的编制和标底的编制与审查

7、确定工程的合同计价方式和建设工程施工合同类型专业资格审查以合理低标价作为中标的主要条件并最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准确定招标方式和标段的划分2标段的划分招标公告和投标邀请书的编制与发布2标段的划分发布资格预审通告2标段的划分发出资格预审文件2标段的划分对潜在投标人资格的审查和评定2标段的划分发出预审合格通知书2标段的划分招标文件的编制2标段的划分招标文件的发售与修改勘察现场召开投标预备会评标开标定标和订立书面合同 业务流程4.4.22 工程招招投标价价格形成成机制及及成本控控制4.4.22.1 相关关背景：“高璐洁房房地产公公司”的工程建建设也是是一种经经营活动动，投入入的是

8、人人、财、物物，产出出的产品品可以是是铁路、桥桥梁、公公路、民民用建筑筑，或是是一个工工业生产产装置等等。工程程建设过过程不是是简单的的投入和和产出，它它涉及到到市场问问题，用用户问题题，效益益问题等等等。工工程建设设涉及到到设计、物物资采购购和施工工三个方方面，而而设计和和施工是是工程建建设过程程中的两两个不同同的阶段段和两个个独立的的专业，与与其它的的商品生生产一样样需要分分别进行行成本控控制并获获取一定定的利润润。因此此，在工工程招投投标中，工工程造价价的计算算和控制制显得尤尤其重要要。4.4.22.3 工程程招投标标价格形形成机制制建设工程造造价，一一般是指指进行某某项工程程所花费费（

9、指预预期花费费或实际际花费）的的全部费费用，是是一种动动态投资资。其运运动是受受价值规规律、货货币流通通规律和和商品供供求规律律的支配配。因此此，在招招标中要要运用决决策理论论、会计计学、经经济学等等理论评评定策略略，经过过从行政政上、技技术上和和商务上上进行全全面鉴别别、比较较后采用用科学的的计算方方法和切切合实际际的计价价依据，确定适合的承包商。4.4.22.4 通过过招标选选择监理理单位好的监理理队伍不不仅可以以把好工工程质量量关，而而且可以以帮助业业主把好好经济效效益关，控控制工程程成本的的支出。开开发商在在确定监监理单位位时应进进行公开开招标，选选择三家家以上的的监理单单位进行行投标

10、报报价，从从中选出出监理费费用低、技技术力量量强、业业绩好、信信誉高的的监理单单位来进进行监理理。在办办理工程程洽商时时要有监监理人员员签字才才能生效效，对洽洽商内容容在技术术上是否否可行、经经济上是是否合理理都有发发言权。4.4.22.5 工程师师具有对对招投标标过程的的知情权权，并有有权对公公司的决决策进行行质疑。4.4.22.6 “高璐璐洁房地地产公司司”项目招招标过程程中的成成本控制制 工工程招标标投标包包括设备备、材料料采购招招投标和和施工招招投标两两个方面面，通过过招投标标开发商商择施工工单位或或材料供供应商，这这对项目目投资乃乃至质量量、进度度的控制制都有至至关重要要的作用用。笔

11、者者认为，在在招标过过程中成成本控制制，业主主方应注注意与加加强以下下几点： （11）招标标工作应应遵循公公平、公公开、公公正、诚诚信的原原则。招招标前，应应严格审审查施工工单位资资质，必必要时进进行实地地考察，避避免“特级企企业投标标，一级级企业转转包，二二级企业业进场”等不正正常现象象，这对对项目成成本控制制非常不不利。 （22）做好好招标文文件的编编制工作作，造价价管理人人员应收收集、积积累、筛筛选、分分析和总总结各类类有价值值的数据据、资料料，对影影响工程程造价的的各种因因素进行行鉴别、预预测、分分析、评评价，然然后编制制招标文文件。对对招标文文件中涉涉及费用用的条款款要反复复推敲，尽

12、尽量做到到“知己知知彼”，以利利于日后后的造价价控制。 （3）合合理低价价者中标标。目前前推行的的工程量量清单计计价报价价与合理理低价中中标，作作为业主主方应杜杜绝一味味寻求绝绝对低价价中标，以以避免投投标单位位以低于于成本价价恶意竞竞争。所所谓合理理低价，是是在保证证质量、工工期前提提下的合合理低价价。 做好好合同的的签定工工作 应按按合同内内容明确确协议条条款，对对合同中中涉及费费用的如如工期、价价款的结结算方式式、违约约争议处处理等，都都应有明明确的约约定。在在签定的的过程中中，对招招标文件件和设计计中不明明确、不不具体的的内容，通通过谈判判，争取取得到有有利于合合理低价价的合同同条款。

13、同同时，正正确预测测在施工工过程中中可能引引起索赔赔的因素素，对索索赔要有有前瞻性性、有效效避免过过多索赔赔事件的的发生。此此外，应应争取工工程保险险、工程程担保等等风险控控制措施施，使风风险得到到适当转转移、有有效分散散和合理理规避，提提高工程程造价的的控制效效果。工工程担保保和工程程保险，是是减少工工程风险险损失和和赔偿纠纠纷的有有效措施施。4.4.33 “高璐洁洁开发项项目”招标文文件中应应明确的的有关成成本控制制的条款款 11、业主主提供的的材料或或设备计计价和结结算退款款的方法法。 22、价格格的调整整方法及及调整范范围。 33、投标标价格计计算依据据，主要要有以下下方面：工程计计价

14、类别别执行的的概预算算定额及及费用定定额执行行的人工工、材料料、机械械设备政政策性调调整文件件等；材材料设备备计价方方法及采采购、运运输、保保管的责责任。 44、赶工工措施费费如何计计费。 55、承包包商原因因造成不不能按合合同工期期竣工时时，其损损失费用用的计算算方法或或规定应应在招标标文中明明确。 4.4.44 “高璐洁洁开发项项目”编制标标底时应应注意的的成本控控制要点点 11、标底底作为业业主的期期望价格格，应力力求与市市场的实实际变化化吻合，要要有利于于竞争和和保证工工程质量量。 22、标底底应由直直接工程程费、间间接费、利利润、税税金等组组成，一一般应控控制在批批准的总总概算(或修

15、正正概算)及投资资包干的的限额内内。 33、标底底必须适适应建筑筑材料采采购渠道道和市场场价格的的变化，考考虑材料料差价因因素并将将差价列列入标底底。 44、标底底价格应应根据招招标文件件或合同同条件的的规定，按按规定的的工程发发承包模模式，确确定相应应的计价价方式，考考虑相应应的风险险费用。 55、以定定额计价价法编制制标底。定定额计价价法编制制标底采采用的是是分部分分项工程程量的直直接费单单价称为为工料单单价法，仅仅仅包括括人工、材材料、机机械费用用。直接接费单价价又可以以分为单单位估价价法和实实物量法法两种： （11）单位位估价法法。其具具体做法法是根据据施工图图纸及技技术说明明，按照照

16、预算定定额规定定的分部部分项工工程子目目，逐项项计算出出工程量量，再套套用定额额单价(或单位位估价表表)确定定直接费费。 然然后按规规定的费费用定额额确定其其他直接接费、现现场经费费、间接接费、计计划利润润和税金金，还要要加上材材料调价价系数和和适当的的不可预预见费，汇汇总后即即为标底底的基础础。 单单位估价价法实施施中，也也可以采采用工程程概算定定额，对对分项工工程子目目作适当当的归并并和综合合，使标标底价格格的计算算有所简简化。采采用概算算定额编编制标底底，通常常适用于于初步设设计或技技术设计计阶段进进行招标标的工程程在施工工阶段招招标，也也可按施施工图计计算工程程量，按按概算定定额和单单

17、价计算算直接费费，既可可提高计计算结果果的准确确性，又又可减少少工作量量，节省省人力和和时间。 （22）实物物量法。用用实物量量法编制制标底，主主要先用用计算小小的各分分项工程程的实物物工程量量，分别别套取预预算定额额中的人人工、材材料、机机械消耗耗指标，并并按类相相加，求求出单位位工程所所需的各各种人工工、材料料、施工工机械台台班的总总消耗量量，然后后分别乘乘以重庆庆的人工工、材料料，施工工机械台台班市场场单价，求求出人工工费，材材料费、施施工机械械使用费费，再汇汇总求和和。对于于其他直直接费、现现场经费费、间接接费、计计划利润润和税金金等费用用的计算算则根据据当时重重庆建筑筑市场的的供求情

18、情况给予予具体确确定。 实实物量编编制法与与单位估估价法相相似，最最大的区区别在于于两者在在计算人人工费、材材料费、施施工机械械费及汇汇总三者者费用之之和时方方法不同同： 11)实物物量法计计算人工工、材料料、施工工机械使使用费，是是根据预预算定额额中的人人工、材材料、机机械台班班消耗量量与重庆庆人工、材材料和机机械台班班单价相相乘汇总总得出采采用当时时重庆的的实际价价格，能能较好地地反映实实际价格格水平，工工程造价价准确度度较高。 22)实物物量法在在计算其其他各项项费用，如如其他直直接费、现现场经费费、间接接费、计计划利润润、税金金等时将将间接费费、计划划利润等等相对灵灵活的部部分，根根据

19、建筑筑市场的的供求情情况，随随行就市市浮动确确定。 4.4.55 “高璐洁洁开发项项目”评标时时应注意意的成本本控制要要点 11、经初初审后，以以合理低低标价作作为中标标的主要要条件，中中标人的的投标应应当符合合招标文文件规定定的技术术要求和和标准。2、若采用用综合评评价法，最最大限度度地满足足招标文文件中规规定的各各项综合合评价标标准的投投标，应应当推荐荐为中标标候选人人。4.5 “高璐洁洁开发项项目”招投标标阶段成成本控制制相关部部门的职职责4.5.11 成控办办 11、负责责监督、协协调各个个部门之之间的成成本控制制管理工工作，保保证项目目招投标标阶段的的成本控控制进程程的正常常运作。

20、22、负责责收集各各部门成成本控制制信息，反反馈给集集团。4.5.22 合约组组 11、负责责招标文文件的编编制、修修订及解解释工作作。重点点是招标标文件中中涉及成成本控制制的相关关条款的的编制和和标底编编制，对对建设成成本进行行初步控控制。 22、组织织招标、开开标、评评标工作作的开展展。 33、对投投标人专专业资格格进行审审查。 44、建立立工程市市场信息息库。收收集、调调查、预预测建筑筑市场相相应信息息，及时时综合上上报供领领导决策策。 55、组织织合同的的谈判、签签订及争争议纠纷纷的处理理。负责责合同的的完整、合合理性。重重点是确确定工程程的合同同计价方方式和建建设工程程施工合合同类型

21、型。 66、按公公司档案案管理要要求，收收集、整整理、归归档合同同、招标标文件。4.5.33工程部部 11、参与与招标文文件的编编制、修修订工作作。重点点是招标标文件中中涉及成成本控制制的相关关条款的的编制和和标底编编制，对对建设成成本进行行初步控控制。 22、参与与评标工工作，尤尤其是技技术标部部分的评评阅。 33、参与与合同的的谈判、签签订。重重点是确确定工程程的合同同计价方方式和建建设工程程施工合合同类型型。4.5.44 财务组组 11、协助助招标文文件的编编制、修修订工作作。重点点是招标标文件中中涉及成成本控制制的相关关条款的的编制和和标底编编制，对对建设成成本进行行初步控控制。 22

22、、参与与评标工工作，尤尤其是经经济标部部分的评评阅。3、参与合合同的谈谈判、签签订。重重点是确确定工程程的合同同计价方方式和建建设工程程施工合合同类型型。4.6 “高璐洁洁开发项项目”招投标标阶段成成本控制制主要相相关人员员的职责责4.6.11 合约组组4.6.11.1合约约组经理理职责（1）、全全面负责责招标文文件的编编制、修修订及解解释工作作。重点点是招标标文件中中涉及成成本控制制的相关关条款的的编制和和标底编编制，对对建设成成本进行行初步控控制。（2）、统统筹组织织招标、开开标、评评标工作作的开展展。（3）、对对投标人人专业资资格进行行审查。（4）、建建立工程程市场信信息库。收收集、调调

23、查、预预测建筑筑市场相相应信息息，及时时综合上上报供领领导决策策。（5）、组组织合同同的谈判判、签订订及争议议纠纷的的处理。负责合同的完整、合理性。重点是确定工程的合同计价方式和建设工程施工合同类型。（6）、按按公司档档案管理理要求，收收集、整整理、归归档合同同、招标标文件。4.6.11.2 合合约组预预算工程程师职责责（1）、确确定工程程造价，控控制建设设成本。 （22）、对对实物进进行计量量，编制制和审核核标底。 （33）、对对工程造造价相关关信息及及资料搜搜集、掌掌握，及及时向领领导提供供决策依依据。4.6.11.3 合合约组土土建造价价工程师师职责 （11）、参参与工程程对外招招标。

24、（22）、负负责标底底编制和和审核。 （33）、参参与施工工图交底底与会审审。 （44）、参参与经济济标的评评阅。 （55）、参参与合同同中土建建造价的的审查。4.6.11.4 合合约组安安装造价价工程师师职责 （11）、参参与工程程对外招招标。 （22）、负负责标底底编制和和审核。 （33）、参参与施工工图交底底与会审审。 （44）、参参与经济济标的评评阅。 （55）、参参与合同同中安装装造价的的审查。4.6.22 工程部部经理职职责 （1）、参参与图纸纸会审。（2）、参参与材料料设备的的价格确确定。（3）、配配合招投投标工作作的开展展。 （44）、配配合工程程合同的的谈判工工作。4.6.3

25、3 财务组组经理职职责 （1）、协助招标文件的编制、修订工作。重点是招标文件中涉及成本控制的相关条款的编制和标底编制，对建设成本进行初步控制。 （2）、参参与评标标工作，尤尤其是经经济标部部分的评评阅。（3）、参参与合同同的谈判判、签订订。重点点是确定定工程的的合同计计价方式式和建设设工程施施工合同同类型。4.7 对工工程合同同计价方方式的选选择建议议：确定工程合合同计价价方式4.7.11 固定合合同价4.6.11.1 固固定合同同总价：这类合合同价可可以使业业主对工工程总开开支做到到大体心心中有数数，在实实施过程程中可以以更有效效地控制制资金的的使用。但但对承包包人来说说，要承承担较大大的风

26、险险，合同同价款一一般会高高些。4.6.11.2 固固定合同同单价：合同中中确定的的各项单单价在工工程实施施期间不不因价格格变化而而调整，而而在每月月(或每每阶段)工程结结算时，根根据实际际完成的的工程量量结算，在在工程全全部完成成时以竣竣工图的的工程量量最终结结算工程程总价款款。4.7.22 可调合合同价4.6.22.1 可可调总价价：合同中中确定的的工程合合同总价价在实施施期间可可随价格格变化而而调整。业业主和承承包人在在商谈合合同时，以以招标文文件的要要求及当当时的物物价计算算出合同同总价,如果在在执行合合同期间间，由于于通货膨膨胀引起起成本增增加达到到某一限限度时，合合同总价价则作相相

27、应调整整。可调调合同价价使业主主承担了了通货膨膨胀的风风险，承承包人则则承担其其他风险险。4.6.22.2 可可调单价价：合同单单价可调调，一般般是在工工程投标标文件中中规定。在在合同中中签订的的单价，根根据合同同约定的的条款，如如在工程程实施过过程中物物价发生生变化等等，可作作调整。有有的工程程在招标标或签约约时，因因某些不不确定性性因素而而在合同同中暂定定某些分分部分项项工程的的单价，在在工程结结算时，再再根据实实际情况况和合同同约定对对合同单单价进行行调整，确确定实际际结算单单价。4.7.33 成本加加酬金确确定的合合同价：合同中确定定的工程程合同价价，工程程成本部部分按现现行计价价依据

28、计计算，酬酬金部分分则按工工程成本本乘以通通过竞争争确定的的费率计计算，将将两者相相加，确确定出合合同价。一一般分为为以下几几种形式式：4.6.33.1 成成本加固固定百分分比酬金金确定的的合同价价：这种合合同价是是业主对对承包人人支付的的人工、材材料和施施工机械械使用费费、其他他直接费费、施工工管理费费等按实实际直接接成本全全部据实实补偿，同同时按照照实际直直接成本本的固定定百分比比付给承承包人一一笔酬金金，作为为承包人人的利润润。这种种合同价价使得建建筑安装装工程总总造价及及付给承承包人的的酬金随随工程成成本而水水涨船高高，不利利于鼓励励承包方方降低成成本，很很少被采采用。4.6.33.2

29、 成成本加固固定金额额酬金确确定的合合同价：这种合合同价与与上述成成本加固固定百分分比酬金金合同价价相似。其其不同之之处仅在在于业主主付给承承包人的的酬金是是一笔固固定金额额的酬金金。4.6.33.3 成成本加奖奖罚确定定的合同同价：采用这这种合同同价，首首先要确确定一个个目标成成本，这这个目标标成本根根据粗略略估算的的工程量量和单价价表编制制出来的的。在此此基础上上，根据据目标成成本来确确定酬金金的数额额，可以以是百分分数的形形式，也也可以是是一笔固固定酬金金。然后后，根据据工程实实际成本本得出情情况。另另外确定定一笔奖奖金，当当实际成成本低于于目标成成本时，承承包人除除从业主主获得实实际成

30、本本、酬金金补偿外外，还可可根据成成本降低低额得到到一笔奖奖金。当当实际成成本高于于目标成成本时，承承包人仅仅能从业业主得到到成本和和酬金的的补偿。此此外，视视实际成成本高出出目标成成本情况况，若超超过合同同价的限限额，还还要处以以一笔罚罚金。除除此之外外，还可可设工期期奖罚。这这种合同同价形式式可以促促使承包包商降低低成本，缩缩短工期期，而且且目标成成本随着着设计的的进展而而加以调调整，承承发包双双方都不不会承担担太大风风险，故故应用较较多。（44）最高高限额成成本加固固定最大大酬金确确定的合合同价：在这种种合同价价中，首首先要确确定限额额成本、报报价成本本和最低低成本，当当实际成成本没有有

31、超过最最低成本本时，承承包人花花费的成成本费用用及应得得酬金等等都可得得到业主主的支付付，并与与业主分分享节约约额；如如果实际际工程成成本在最最低成本本和报价价成本之之间，承承包人只只能得到到成本和和酬金。如如果实际际工程成成本在报报价成本本与最高高限额成成本之间间，则只只能得到到全部成成本。实实际工程程成本超超过最高高限额成成本时，则则超过部部分业主主不予支支付。这这种合同同价形式式有利于于控制工工程造价价，并鼓鼓励承包包人最大大限度地地降低工工程成本本。4.7.44 通过上上述的分分析，建建议如下下：4.7.44.1 分分包合同同采用最最高限额额成本加加固定最最大酬金金确定的的合同价价。在

32、这种合同同价中，首首先要确确定限额额成本、报报价成本本和最低低成本，当当实际成成本没有有超过最最低成本本时，承承包人花花费的成成本费用用及应得得酬金等等都可得得到业主主的支付付，并与与业主分分享节约约额；如如果实际际工程成成本在最最低成本本和报价价成本之之间，承承包人只只能得到到成本和和酬金。如如果实际际工程成成本在报报价成本本与最高高限额成成本之间间，则只只能得到到全部成成本。实实际工程程成本超超过最高高限额成成本时，则则超过部部分业主主不予支支付。这这种合同同价形式式有利于于控制工工程造价价，并鼓鼓励承包包人最大大限度地地降低工工程成本本。4.7.44.2 总总包合同同采用可可调单价价。

33、合同单单价可调调，一般般是在工工程投标标文件中中规定。在在合同中中签订的的单价，根根据合同同约定的的条款，如如在工程程实施过过程中物物价发生生变化等等，可作作调整。有有的工程程在招标标或签约约时，因因某些不不确定性性因素而而在合同同中暂定定某些分分部分项项工程的的单价，在在工程结结算时，再再根据实实际情况况和合同同约定对对合同单单价进行行调整，确确定实际际结算单单价。5 施施工阶段段成本控控制施工阶段是是资金投投入的最最大阶段段，是招招投标工工作的延延伸，是是合同的的具体化化。加强强施工控控制，就就是加强强履约行行为的管管理。房房地产开开发产业业是随着着国家住住房分配配供给体体系的改改革而产产

34、生的。虽虽然与基基建项目目具有共共性，但但也会不不可避免免地发生生“三超”现象，但但“三超”的超额额必须由由企业的的赢利来来弥补，如如果控制制失衡，会会使企业业经营亏亏本。因因此，“高露洁洁项目”的盈利利目的决决定了项项目投资资必须实实现预期期的目标标。该阶阶段成本本控制的的主要工工作为：5.1 “高璐洁洁开发项项目”施工阶阶段成本本控制综综述开发商应如如何做好好精装修修产品？在成本本和质量量方面如如何控制制？是我我们高璐璐洁房地地产公司司的重点点控制的的内容。未来发展展的主流流方向 商品房精装装修将是是房地产产业发展展的必然然趋势，很很多房地地产专业业人士对对此已经经形成共共识。我我们认为为

35、只要在在精装修修方面做做到设计计水平一一流，符符合主流流客户的的审美和和生活需需要，材材质资源源广泛，施施工组织织精密，全全程监控控到位，施施工质量量优良，客客户完全全是可以以接受的的。精装装修有利利于促进进行业的的成熟、规规范，增增强市场场的竞争争力，商商品房尤尤其是高高端住宅宅产品做做精装修修是未来来的发展展方向。所所以我们们“高璐洁洁房地产产公司”在施工工方面既既做到将将精装修修满足消消费者的的需求，又又使我们们在成本本的控制制范围之之内。但但是，值值得我们们“高璐洁洁房地产产公司”注意的的是，相相比国外外成熟的的工业化化生产模模式，国国内的房房地产相相关行业业发展得得仍不够够成熟和和规

36、范。施施工单位位进行大大面积的的装修，配配套产品品必须实实现工业业化生产产，否则则质量很很难得到到保证。 对开发商商的要求求更高 精装修需要要开发商商承担更更多环节节的工作作，如室室内设计计、选择择建材、组组织施工工、全程程监控、资资金支付付等。这这对开发发商提出出了更高高的要求求，尤其其精装修修是对设设计水平平的巨大大挑战。设设计师需需要充分分考虑人人的生活活行为、家家居摆放放等细节节，才能能使水、电电、暖气气、空调调、厨卫卫等设施施的定位位一次达达到要求求。开发发商还需需要以专专业的眼眼光和技技术手段段帮助业业主挑选选符合环环保标准准的材质质，还要要承担资资金支付付、开发发成本以以及销售售

37、成交效效率等方方面的更更大压力力。比如如从销售售的层面面看，精精装修房房的优势势在现房房阶段，而而毛坯房房在期房房阶段就就可回笼笼大量资资金，解解决了开开发商的的资金问问题。做做精装修修项目需需要组织织一个庞庞大的机机构，因因此开发发商必须须具备足足够的操操作实力力。 控制成本本须层层层把关 一个项目精精装修的的水平确确定下来来后，开开发商需需要在保保证品质质的前提提下控制制成本，但但绝不能能以替代代产品和和降低施施工队伍伍的素质质为代价价。关键键是要杜杜绝在选选购建材材和选择择施工队队伍过程程中的腐腐败现象象，这是是很多精精装修项项目在实实际操作作中成本本虽高但但质量低低下的症症结所在在。

38、开发商可以以通过控控制建材材选购方方面的人人为因素素，最大大限度地地减少各各个环节节中的水水分，从从而有效效控制这这方面的的成本。而而施工队队伍的人人力成本本同样重重要，必必须得到到保证才才能使工工程的质质量得到到根本的的保障。目目前装修修单位的的素质良良莠不齐齐，如市市场上一一个清工工的报酬酬就从22090元元/天不不等。在在施工队队伍素质质的甄别别方面开开发商比比个体消消费者具具有更多多的优势势，可以以考察其其资质，至至少要达达到二级级以上标标准，甚甚至可以以指定项项目经理理，并且且经过监监理公司司、总包包单位、开开发单位位多层把把关。利润不能能以金钱钱衡量 尽管精精装修项项目比同同区域、

39、同同档次的的毛坯房房单价要要高出几几百元甚甚至千元元左右，但但是这一一块产生生的利润润对开发发商来说说并不大大。精装装修带来来的利润润绝不是是开发商商预期的的主要利利润，相相对于开开发商投投入的大大量人力力、物力力、财力力和智慧慧而言，这这个利润润其实是是不成正正比的。但但对于业业主而言言，他自自己完成成同样的的工作，费费用一般般会比发发展商花花费得要要大，道道理非常常简单发展展商用“批发”的价格格完成，而而业主自自己装修修是用“零售”价格完完成。利利润虽然然不大，相相反却承承担着很很大的风风险。这这也是以以往开发发商不愿愿意做精精装修的的主要原原因。所所以这也也是我们们“高璐洁洁房地产产公司

40、”需要注注意的问问题 精装修修所产生生的利润润不仅是是对价格格本身的的提高，更更重要的的是避免免了毛坯坯房装修修带来的的工人居居住在房房子中造造成的毁毁坏、对对社区的的二次污污染、对对社区居居民产生生的安全全威胁等等各种问问题，不不仅提升升了产品品的整体体品质，保保证了社社区软性性服务和和管理的的水平，而而且大大大节省了了业主的的时间和和精力，这这种收获获既能直直接带来来市场收收益，又又远远超超过金钱钱所能衡衡量的范范畴。5.1.11 抓好合合同管理理，减少少工程索索赔在施工阶段段成本控控制的关关键是对对工程变变更实行行有效控控制。针针对目前前工程量量清单报报价，施施工单位位往往采采取“低价中

41、中标，索索赔赢利利”的方式式承揽工工程。作作为业主主方造价价管理人人员要做做到事前前把关，主主动监控控，严格格审核工工程变更更，计算算各项变变更对总总投资的的影响，从从使用功功能、经经济美观观等角度度确定是是否需要要进行工工程变更更，减少少不必要要的工程程费用支支出，避避免投资资失控；另外，对对施工单单位及材材料供应应商不履履行约定定义务及及时提出出反索赔赔，使成成本得到到有效控控制。5.1.22 从管理理模式上上着手建立建设监监理制，追追求项目目投资的的有效控控制按照照监理规规定和实实施细则则，完善善职责分分工及有有关制度度，落实实责任，从从工程管管理机制制上建立立健全的的投资控控制系统统。

42、同时时做好月月度工程程进度款款审核，避避免投资资失控。工工程进度度款的审审核，对对经监理理方确定定的工程程量，按按合同约约定的计计价依据据，套用用材料单单价及费费用定额额进行核核价后支支付相应应的工程程进度款款。5.1.33 从技术术措施上上展开项项目投资资的有效效控制 对主要要施工技技术方案案做好论论证的基基础上，广广泛应用用新材料料、新工工艺、新新办法等等等，想想方设法法在技术术上实施施项目投投资的有有效控制制。技术术措施是是实施项项目投资资的必要要保证。据据统计，材材料费一一般占直直接工程程费的770%左左右。同同时，直直接费的的高低影影响到间间接费的的高低，因因此，选选用新工工艺、新新

43、材料，是是提高劳劳动生产产率和缩缩短工期期的有力力保证。5.1.44 从经济济措施上上展开项项目投资资的有效效控制 严格控控制现场场经费和和总部管管理费，合合理使用用广告策策划费、销销售代理理费等，减减少销售售成本，最最大限度度降低静静态投资资。例如如：占道道费、绿绿化赔偿偿费和其其他补偿偿费等，对对大宗材材料或大大型设备备按合同同要求可可直接进进行甲供供，以达达到降低低造价之之目的。5.1.55 材料供供应 甲供材料须须根据工工序及施施工进度度安排进进料计划划，尽量量降低存存储成本本。另外外，加强强甲供材材料的现现场管理理，合理理堆放，减减少搬运运及损耗耗。5.2 “高璐洁洁开发项项目”施工

44、环环节成本本控制要要点5.2.11 施工阶阶段责任任成本控控制：控制要点控制什么怎么控制谁来控制1.设计变变更环节节1.变更评评估前划位面确量在中大调施的工全虑造对发更方见并事定门评更的变为提考1.审算部部负责计计算变更更费用（含含可能引引起的索索赔）。2.甲方项项目代表表执行修修改的工工期评估估。3.审算部部成本管管理员负负责计算算变更后后的成本本现状。2.变更的的审核签签认变因计分类同按的签程工程部，营营销部，审审计部变知发生变更项项目的负负责人3.变更必设位计工监位工共字才效经办部门3.变更的的审批主管总总经理审审批后方方可进行行变更。主管总经理理2.施工现现场签证证1.签证的的必要性性

45、1.现场签签证的确确认应严严格按照照合同中中所约定定的条款款执行。 经办部门门（设计计部或工工程部）2.签证的的时限1.现场签签证确需需发生，应应坚持当当时发生生当时签签证的原原则。1.签证的的工程量量1.认真核核对签证证的工程程量准确确。签证的内容容、原因因、工程程量应清清楚准确确、无涂涂改、编编号准、全全，并有有监理工工程师的的签字确确认。经办部门（设设计部或或工程部部）2.签证的的审批1.施工洽洽商通知知单发生变更项项目的负负责人2.遵后则在确确认签证证前，应应按相应应审批程程序报审审，通过过后方可可正式签签证。主管总经理理3.签证的的反馈程应进类统析根计对工更改见资料工程师师3.审图1

46、.扩初图图会审（2）施工工图会审审（3）分项项、分部部图会审审（4）各专专业技术术图纸会会审1.图纸多多层次会会审会签签及审批批制度。2.各专业业互审互互签制度度。3.力争在在开工前前把图纸纸中的问问题修改改完。甲方技术负负责人4、总分包包配合费费1.分包方方式2.分包内内容3.分包的的责任界界定1.通过投投标确定定配合费费。2.应避免免在施工工过程中中修改分分包方式式、分包包内容、范范围而增增加工程程成本。甲方代表5、材料供供应1.选型2.材料供供应方式式3.材料计计划4.预留时时间1.施工所所用的各各项材料料的选型型应在材材料招标标前确定定。设计部2.先确定定材料供供应方式式，通过过招标确

47、确定相关关费用。审算部组织织工程部参加加3.限时编编制材料料计划。4.材料计计划签认认。甲方代表5.要考虑虑可能出出现的问问题，留留出相应应的时间间。经办部门6、工程款款的支付付5.付款进进度6.工程进进度1.按合同同约定执执行付款款。2.按进度度付款。3.多层次次多角度度审核工工程进度度。1.甲方代代表与监监理工程程师审核核完成的的形象部部位2.预算人人员审核核工程价价值量1.付款的的审批1.根据情情况由不不同级别别人员最最终审批批。主管副总或或总经理理5.2.22 材料设设备采购购责任成成本控制制表：控制要点控制什么怎么控制谁来控制1、材料进进场计划划1.采购招招投标及及订立合合同时间间暂

48、缺工程部2.生产周周期与工程进度度相配合合3.运输周周期具体与采购购点远近近相对应应4.安装、验验收周期期与工程进度度相配合合5.交叉作作业时间间与工序安排排相联系系2、材料的的性能价价格比1.市场信信息日常搜集市市场信息息，建立立材料市市场信息息库。审算部2.技术参参数材料设备的的技术参参数由设设计部确确定或封封样。设计部3.招投标标必须招投标标的材料料设备要要制定招招投标计计划。不不需招投投标的材材料设备备，采用用三家以以上厂家家报价选选择。审算部3、材料款款支付1.材料款款支付方方式2.材料款款支付进进度3.保修款款1.预付款款限额控控制2.首次验验收后付付款总额额进度控控制。3.保修款

49、款一般不不低于合合同总价价的5%。4.依据合合同中约约定付款款。经办部门（工工程部或或设计部部）4、材料验验收1.数量验验收1.几方共共同确认认货到现现场数量量甲方工地代代表或专专业工程程师负责责监控验验收2.质量验验收2.外观质质量的验验收3.安装后后质量的的验收工程部4.投入使使用后的的质量验验收物业公司5、材料保保管与保保修1.材料保保管1.在合同同中明确确货物的的卸货和和保管的的责任承承担者工程部2.材料保保修2.用合同同的方式式明确保保修责任任和保修修期5.3 “高璐洁洁开发项项目”施工阶阶段成本本计划和和控制的的原理：施工阶段的的成本计计划与控控制应遵遵循动态态控制原原理与主主动控

50、制制原理。5.3.11 动态控控制：指指把成本本计划额额作为成成本控制制的目标标值，在在工程实实施过程程中定期期的进行行成本发发身实际际值与目目标值的的比较，通通过比较较发现并并找出实实际支出出与成本本目标之之间的偏偏差，然然后分析析产生偏偏差的原原因，并并采取有有效措施施加以控控制。5.3.22 主动动控制：指将“控制”立足于于事先主主动的分分析各种种产生偏偏差的可可能，并并采取决决策措施施，通过过快速完完成“计划动态跟跟踪再再计划”这个循循环过程程来尽可可能的减减少，甚甚至避免免实际值值与目标标值的偏偏差。输入输入分析原因输出发现偏离工程实施纠正措施预测偏离风险分析调查调究5.4 “高璐洁

51、洁开发项项目”质量监监控要注注重细节节精装修质量量的保障障需要严严格的、全全面的监监控。李李威介绍绍说，从从设计开开始，就就要有全全程监控控人员跟跟踪。包包括对设设计图纸纸每一个个细节的的把握，施施工队伍伍和监理理公司的的选择、驻驻场工程程师的业业务培训训、施工工时间的的控制等等。开发发商首先先要有很很强的责责任心，其其次要有有程序控控制的手手段。施工质量的的监控尤尤其要紧紧紧抓住住设计师师，因为为大多数数设计师师将作品品视为艺艺术品甚甚至生命命，他们们最不希希望作品品的任何何细节出出现败笔笔；另外外，监理理单位必必须公正正，在这这个环节节上开发发商要舍舍得聘请请费用。 对于消费者者来说，不不

52、必过多多存在精精装修产产品缺乏乏个性化化的疑虑虑，因为为现代家家居的个个性化可可以通过过装饰来来体现；而精装装修只要要在质量量上能够够得到保保证，对对消费者者就物有有所值。5.4.11 控制材材料用量量，合理理确定材材料价格格。在工程项目目成本控控制中材材料价格格的控制制是主要要的，材材料费在在工程中中往往占占有很大大的比重重，一般般占预算算费用的的70%，占直直接费的的80%左右。在签订合同时，可以在合同中约定，建设单位与承承包商共共同参与与钢材、木木材、水水泥等主主要材料料的采购购，提高高透明度度，既保保证了工工程质量量、工程程进度，也也有利于于成本的的控制。在施工阶段必须严格按照合同中的

53、材料用量控制，合理确定材料价格，从而有效地控制工程成本。市场经济为为材料的的供应提提供了多多种渠道道，而且且材料品品种价格格繁多，建建设单位位预算人人员及现现场管理理人员应应密切注注意市场场行情，随随着工程程进展情情况深入入现场、市市场，掌掌握第一一手的施施工情况况及材料料信息，为为竣工决决算提供供有力的的依据。项目工程技技术人员员要经常常深入现现场、市市场，争争取获得得第一手手资料，掌掌握了解解施工情情况，参参与隐蔽蔽工程签签证；发发现原有有材料单单价有失失实之处处，要及及时校正正等；为为以后办办理竣工工结算提提供有力力的证据据。5.4.22 加强现现场签证证审查 现现场签证证时，要要审查签

54、签证单上上现场代代表及监监理工程程师的签签名，业业主是否否盖章，承承包商的的盖章是是否齐全全，日期期是否注注明，有有无涂改改等。首首先落实实情况，判判定是否否增加费费用，然然后再审审定增加加多少。为了确保工工程签证证的客观观、准确确，要注注意以下下几个方方面：（1）工程程签证的的及时性性。（2）对签签证的描描述要求求客观、准准确。5.4.33 工程索索赔控制制 由由于业主主对项目目要求的的修改等等原因，造造成施工工进度变变化、工工程量变变化等，而而出现承承包商向向业主提提出索赔赔。因此此，为控控制工程程索赔的的发生，应应做到：1、认真履履行合同同并确保保工程合合同得到到切实执执行； 2、在项目

55、目实施前前做好规规划，尽尽量减少少在施工工中的修修改；3、加强沟沟通和协协调，避避免因误误会等引引起索赔赔纠纷。5.4.44 严格审审查设计计变更按照规定，设设计变更更应由设设计单位位出具变变更图纸纸，经监监理工程程师审定定，报建建设单位位批准后后下达变变更令。在在审查设设计变更更时，应应首先检检查手续续是否齐齐备，然然后判断断该项变变更是否否引起承承包商的的经济损损失；如如有的变变更只是是钢筋型型号的改改变，就就不存在在经济问问题；而而有的变变更是重重大变更更，则要要进行详详细核算算。5.4.55 技术与与经济结结合，加加强投资资控制。在项目实施施过程中中，确保保切实有有效的投投资控制制，必

56、须须从组织织、技术术、经济济、合同同等多方方面采取取措施。建建设单位位必须加加强现场场管理人人员、工工程技术术人员的的“经济”观念、素素质教育育，培养养实事求求是的办办事作风风，协助助施工方方搞好施施工组织织设计，合合理安全全人、财财、物，加加快施工工速度，提提高工程程质量。施施工中遇遇到问题题应及时时与设计计方联系系，选择择既科学学又经济济可行的的解决方方案，克克服盲目目指挥造造成的浪浪费，充充分重视视节约投投资的重重要性，特特别是负负责项目目的工程程技术员员应与经经济人员员相结合合，从工工程招标标、合同同谈判、造造价预算算、签付付进度款款到竣工工决算、造造价分析析等，实实行全过过程管理理，

57、严格格控制工工程造价价。5.5 “高璐洁洁开发项项目”施工阶阶段成本本控制流流程图5.5.11 工程进进度款支支付流程程图审批结果国审批结果国不合格工程进度款报表工程部预算员审核监理审核项目经理审批按计划支付工程进度款合格财务部审计部审计备案5.5.22 材料、设设备控制制流程图图材设部验收材料、设备材设部验收材料、设备财务部审核材料、设备采购发票等单据，并支付价款不同意审批结果国项目经理会同材设部审核使用计划同意工程部在施工中根据使用计划及时纠偏，并作后评估工程部制定材料设备使用计划.5.5.33 签证单单控制工程部工程部预算人员审核项目部备案项目经理审批审批结果国合格合格审计部审计备案不合

58、格项目部不合格不合格5.5.44 施工阶阶段成本本控制总总流程图图财务部确定资金使用计划财务部确定资金使用计划合格不合格竣工决算财务部审批结果图同意实际投资与合同价比较工程部审核竣工决算文件工程部经理审批董事会批准（重大项目）审计部审核变更文件财务部审核已完结算表监理签证变更文件认可索赔文件已完工程结算不合格审批结果国经监理审核签字的工程施工图、施工资料工程部设计岗复核施工图，业主代表复核施工资料合格审核施工组织设计总裁办公室会议确定投资目标财务部编制资金使用计划工程部审核已完工程量工程部审核已完工程量 5.6 “高璐洁洁开发项项目”施工阶阶段成本本控制相相关部门门职责房地产项项目管理理系统也

59、也跟ERRP、CCRM等等其它企企业管理理信息系系统相同同，由许许多功能能模块组组成，一一般包括括进度计计划、资资金管理理、销售售管理、合合同管理理等。下下面既是是“高露洁洁”的项项目管理理模式销售部“销售部“高璐洁房地产项目管理系统”计划进度资金管理采购管理预算管理合同管理跟踪评价风险分析评估报告销售管理工程开发等部门财务部材料设备部预算部决策层5.7 “高璐洁洁开发项项目”施工阶阶段成本本控制主主要人员员职责5.7.11 副总裁裁职责：负责整整个项目目的全程程控制（人人员、成成本等控控制）。5.7.22 项目部部1、项目经经理职责责：负责责项目一一切安全全经营活活动的组组织指挥挥，是工工程

60、质量量、安全全、进度度、合同同履约、成成本、文文明施工工第一责责任人。（1）控制制工程进进度、质质量、成成本，实实现项目目利润最最大化。（2）监督督检查施施工、安安装质量量，组织织完成规规定的工工程中间间验收、专专项验收收、竣工工验收及及备案归归档工作作。（3）制订订工程进进度计划划及保证证措施，会会同合约约部审核核施工单单位当月月完成量量。（4）负责责隐蔽工工程的检检查验收收和经济济技术签签证。（5）参与与图纸会会审和重重大设计计变更，配配合工程程技术重重要问题题的解决决和协调调。（6）参与与材料设设备的选选用工作作。（7）配合合招投标标及工程程合同的的谈判工工作。（8）促检检查房屋屋移交物