某公司商务楼项目物业管理投标书

1、感谢函尊敬的重庆庆第二建建筑公司司：我公司能参参加重庆庆雅豪丽丽景商务务楼项目目物业管管理服务务工作的的竞标，是是您们对对我司的的信任，在在此感谢谢您们对对我公司司的信任任和厚爱爱。根据据我公司司对该项项目相关关信息了了解及市市场调查查，特编编制重重庆雅豪豪丽景商商务楼物物业管理理投标书书呈报报贵会，由由于对该该项目情情况不完完全了解解，本标标书中有有不足之之处，敬敬请各位位不吝赐赐教。同同时我司司坚信在在您们的的信任和和大力支支持下，能能为每位位业主及及客户提提供质价价相符的的物业服服务，同同时能让让物业管管理成为为整体项项目租凭凭、经营营的一大大亮点。在此，我携携公司全全体员工工敬祝贵贵公

2、司：蒸蒸日上，财财源广进进！重庆嘉佳物物业管理理有限公公司董事长兼总总经理:二00六年年十月十十三日目录重庆嘉佳物物业管理理有限公公司简介介-PP3重庆嘉佳物物业管理理有限公公司组织织机构图图-PP5重庆雅豪丽丽景商务务楼项目目物业管管理服务务定位-P66实现重庆雅雅豪丽景景商务楼楼项目物物业管理理服务定定位的战战略措施施 -PP7重庆雅豪丽丽景商务务楼项目目管理处处组织机机构设置置-P9重庆雅豪丽丽景商务务楼项目目管理处处人员编编制及任任职条件件- PP13重庆雅豪丽丽景商务务楼项目目管理处处物业管管理部门门及岗位位职责-P114重庆雅豪丽丽景商务务楼项目目管理服服务内容容和标准准-PP22

3、重庆雅豪丽丽景商务务楼项目目管理服服务指标标承诺-P444重庆雅豪丽丽景商务务楼项目目服务要要点管理理措施-P445重庆雅豪丽丽景商务务楼项目目管理服服务物资资装备配配备-P446重庆雅豪丽丽景商务务楼项目目管理服服务费用用构成明明细及说说明-P447第十三章编编制本物物业管理理投标书书依据及及说明-P550第十四章附附件-P511第一章重庆庆嘉佳物物业管理理有限公公司简介介重庆嘉佳物物业管理理有限公公司（全全称：CCHONNGQIING JIAAJIAA REEALTTY MMANAAGEMMENTT COO., LTDD，简称称：JJJ）由多多名长期期从事物物业管理理的资深深人士组组建而成

4、成，是具具有独立立法人的的有限责责任公司司。公司司按照现现代企业业管理制制度，实实行董事事会领导导下的总总经理负负责制，从从而在制制度上避避免了以以往物业业管理实实践中的的母子公公司、关关联公司司等弊端端，确保保了公司司物业管管理的专专业性、公公正性和和稳定性性。为了能够在在精心呵呵护各类类物业的的同时满满足业主主不断提提高的服服务需求求，物业业公司按按照高起起点、高高标准的的要求聚聚集了一一批重庆庆市物业业管理中中的精英英人士。五五位部门门经理以以上负责责人中，研研究生一一人、本本科三人人、大专专一人；高级职职称三人人，中级级职称二二人。对对所有管管理人员员全部要要求大专专以上并并持有物物业

5、管理理上岗证证书，同同时精选选文化素素质高、业业务能力力强、有有相关从从业经验验的操作作层员工工持证上上岗工作作，为物物业及业业主提供供科学细细致的管管理与优优质周到到的服务务。重庆嘉佳物物业管理理有限公公司成立立于二000四年年，注册册资金550万，获获得重庆庆市三级级物业管管理企业业资质。公公司建立立了现代代企业管管理制度度，实行行董事会会领导下下的总经经理负责责制。公司下设综综合部、管管理部、保保安部、工工程部、财财务部和和管理服服务中心心等机构构。各部部门职能能分工明明确，围围绕公司司的经营营宗旨和和服务理理念为业业主服务务。综合合部主要要负责公公司行政政、人事事档案管管理和质质量管理

6、理、员工工培训考考核及后后勤保障障工作；管理部部主要负负责处理理商务楼楼或新接接物业的的日常事事务，与与业主沟沟通、解解决业主主或用户户提出的的问题，同同时负责责清洁、绿绿化的管管理工作作；保安安部主要要负责商商务楼内内治安和和消防的的安全防防范工作作以及商商务楼内内的车辆辆管理工工作；工工程部主主要负责责商务楼楼或新管管物业内内建筑及及其附属属设备设设施的维维修、养养护，负负责各类类工程资资料的保保管和保保持与本本物业相相关的设设施设备备供应商商的联系系等。以以确保其其正常运运转和使使用，同同时为业业主提供供特约服服务；管管理服务务中心主主要负责责公司相相关信息息的收集集，接待待业主求求助或

7、投投诉，并并将信息息传递到到相关部部门以确确保问题题得到及及时妥善善解决。公司全面导导入ISSO90001:20000质量量管理体体系，以以“物业完完好，业业主满意意”为质量量目标，以以“与业主主做真诚诚的朋友友”为服务务理念。遵遵循“以优质质高效、业业主满意意、持续续改进”的质量量方针，弘弘扬“团结、务务实、开开拓、奉奉献”的企业业精神。使使全体员员工运用用制度化化、程序序化、标标准化手手段开展展科学管管理，实实现标准准化、人人性化规规范化的的物业管管理服务务。公司经营贯贯彻“以业为为主，多多种经营营和以业业养业方方针”。除物物业管理理外，公公司还大大力开展展多种经经营的有有偿服务务，以有有

8、偿服务务逐步解解决物业业管理收收入的不不足。随随着社会会的发展展，人们们对生活活质量、物物业管理理服务的的要求越越来越高高，维权权意识越越来越强强，将如如何满足足业主们们日益增增长的需需求？随随着物业业管理市市场的规规范和竞竞争加剧剧，对一一个企业业的要求求也越来来越高，我我们又如如何才能能立于不不败之地地？嘉佳佳物业的的企业信信念能坚坚强的回回答以上上两问，那那就是“诚信经经营、真真诚合作作、平等等互利”。重庆嘉佳物物业管理理有限公公司组织织机构图图24小时服务中心绿化组维修组绿化组保洁组消防监控中心总经理管理部综合部工程部保安部财务部设备运行科经营管理办公室品质管理办公室行政人事办公室装修

9、管理办公室管理处管理处管理处管理处管理处收费组保安队24小时服务中心绿化组维修组绿化组保洁组消防监控中心总经理管理部综合部工程部保安部财务部设备运行科经营管理办公室品质管理办公室行政人事办公室装修管理办公室管理处管理处管理处管理处管理处收费组保安队第三章重庆庆雅豪丽丽景商务务楼项目目物业管管理服务务定位一、“重庆庆雅豪丽丽景商务务楼”项目物物业管理理服务定定位：“重庆雅豪豪丽景商商务楼”项目的的硬件设设施较好好。因此此，物业业管理定定位是：按照物物业管理理的最新新理念，在在现行法法律法规规的框架架内(特特别应吸吸收即将将出台的的物权法法中的精精髓)，以以国内先先进物管管企业为为追赶对对象，将将

10、物业管管理工作作建立在在高品质质和全方方位的服服务和科科学、规规范的管管理上。按按照国家家示范商商场的标标准，为为本楼业业主提供供科安全全、方便便、快捷捷、周到到的服务务，并提提供星级级酒店式式管理服服务。在在业主中中树立良良好的口口碑，在在此基础础上，注注重物业业公司自自身的发发展，将将以利润润最大化化、成本本最小化化，优化化组织机机构，迅迅速在社社会上塑塑造”重庆雅雅豪丽景景商务楼楼”项目品品牌。 二、“重庆庆雅豪丽丽景商务务楼”项目物物业管理理形象定定位：高效塑造造“重庆雅雅豪丽景景商务楼楼”项目进进取、创创新和富富有效率率的物业业管理服服务气氛氛。环保树立立“重庆雅雅豪丽景景商务楼楼”

11、项目在在整个物物业管理理服务注注重环保保的文化化内涵和和社会形形象。繁华聚聚集商务务气氛，注注重总体体效益，使使“重庆雅雅豪丽景景商务楼楼”融入天天星桥及及沙坪坝坝区现代代商务区区。第四章 实现重重庆雅豪豪丽景商商务楼项项目物业业管理 服务定定位的战战略措施施为确保我司司对“重庆雅雅豪丽景景商务楼楼”项目所述述服务定定位目标标的实现现，我司司将主要要采取以以下战略略措施：一、建立一一支高素素质的员员工队伍伍。1、以高标标准确定定各岗位位人员的的任职条条件，从从学历、职职称、工工作经历历，特别别是个人人综合素素质等方方面把好好进人关关。2、以始于于培训，终终于培训训原则对对全员进进行多层层次的培

12、培训，不不断提高高员工的的业务技技能、职职业道德德和增强强服务意意识、质质量意识识。二、导入CCI策划划。为统一“重重庆雅豪豪丽景商商务楼”项目标识识，树立立“重庆雅雅豪丽景景商务楼楼项目目高档次次、高品品位的形形象特点点，为该该商务楼楼导入VVI形象象识别系系统，使使商务楼楼业主、顾顾客、社社会各界界拥有一一个共同同的、统统一品牌牌形象。从从而提高高“重庆雅雅豪丽景景商务楼楼”项目和我我公司的的知名度度、美誉誉度。三、建立高高效的运运行机制制。在公司特派派管理处处主任一一名，统统一领导导、统一一管理.实行分分级分部部门负责责制，按按照权责责统一原原则明确确部门、岗岗位的职职责和权权力，通通过

13、管理理处办公公会、公公司办公公会等形形式贯彻彻公司的的决定、布布置工作作，和督督促检查查工作的的完成情情况，从从而形成成一个高高效的运运作体系系。四、建立管管理服务务中心建立管理服服务中心心，负责责各种信信息的收收集、分分析、整整理、督督办，同同时通过过管理服服务中心心对各项项工作的的过程进进行监视视、测量量，使整整个运作作的有效效性及效效率能得得到充分分保障。及及时纠正正工作中中的偏差差，并设设置客户户意见箱箱，收集集客户意意见。及及时处理理各项事事务，同同时通过过服务中中心接受受客户的的特约委委托，及及时为业业主提供供各类特特约服务务，方便便客户。五、严格按按照ISSO90001:2000

14、0的要要求，规规范运作作，建立立持续改改进机制制。为确保服务务质量上上档次，和和持续改改进要求求，物业业公司将将按照IISO990011:20000标标准结合合“重庆雅雅豪丽景景商务楼楼”项目基本本情况起起草、制制定质量量管理体体系文件件.并按按体系文文件要求求全面运运行，从从过程控控制中实实现定位位目标。六、充分发发挥业主主、业主主代表和和业主委委员会的的作用。不定期与业业委会共共同召开开业主大大会、业业主代表表大会，听听取业主主们的意意见，了了解业主主们现在在需求及及潜在需需求，忠忠心听取取每位业业主意见见和建议议。并让让每位业业主督促促我司所所提供的的服务公公开化、透透明化、人人性化程程

15、度，从从而保障障整体商商务楼服服务工作作不断的的持续改改进和满满足各位位业主需需求。七、通过举举办各种种活动，大大力营造造商务楼楼内的人人文氛围围特别倡导由由业主自自行组织织，参与与的活动动来聚集集商务楼楼人气，使使业主的的社会价价值，业业主的经经济效益益等在商务务楼内得得以实现现和提升升。从而而使业主主们形成成一个较较强的归归属感和和投资“重庆雅雅豪丽景景商务楼楼”项目的自自豪感。第五章 重庆雅雅豪丽景景商务楼楼项目管管理处组组织机构构设置运作系统、管管理机制制与人员员配置一、“重庆庆雅豪丽丽景商务务楼”项目商商务楼物物业管理理机构设设置原则则根据“重庆庆雅豪丽丽景商务务楼项目的的基本情情况

16、，JJJ将在在“重庆雅雅豪丽景景商务楼楼”项目设设置物业业管理处处（以下下简称：管理处处），管管理处实实行JJJ公司领领导下的的经理负负责制。组组织机构构的设置置原则是是精干高高效，一一专多能能，重要要岗位的的设置由由管理处处报请批批准。二、管理处处组织机机构图物业管理处处由公司司总经理理直接分分管，设设管理处处主任一一名，下下设工程程技术维维修组、保保安班、保保洁绿化化组。业主委员会嘉佳物业“重庆碧景园管理处管理处主任业主委员会嘉佳物业“重庆碧景园管理处管理处主任工程组工程组保安班保洁绿化组1、管理中中心接受受业主委委员会和和JJ的领领导。2、“重庆庆雅豪丽丽景商务务楼”项目商商务楼管管理中

17、心心财务相相对独立立，在JJJ的授授权下，履履行“重庆雅雅豪丽景景商务楼楼”商务楼楼物业管管理委托托合同中中规定的的权利和和义务。3、管理处处实行目目标管理理责任制制，并在在管理中中心内部部实行垂垂直领导导。4、组织机机构设置置的原则则是精干干高效、一一专多能能。三、内部动动作流程程： 1、专专设管理理服务中中心，24小时时担负统统一指挥挥、协调调工作，处处理日常常管理事事务和紧紧急事项项。2、设立值值班主管管制，由由管理处处、各组组主管轮轮值负责责，坚持持每天工工作碰头头，一般般问题不不过夜。3、实施首首问责任任制，任任何员工工对客户户的报修修、建议议、意见见及投诉诉，均须须第一时时间受理理

18、，立即即报告相相关部门门并跟踪踪落实结结果，确确保问题题解决、客客户满意意。否则则，对此此将视为为服务质质量不合合格项，按按相应管管理程序序处理。四、信息系系统1、坚持管管理处主主任每季季度安排排专门的的客户专专访，每每月随机机走访客客户不少少于200%，收收集客户户要求、意意见、建建议或投投诉。2、管理处处每季度度向业主主委员会会汇报，征征询各方方面意见见和建议议。3、坚持半半年一次次客户座座谈会，广广泛了解解广大业业主、客客户对物物业管理理服务的的需求。4、强化服服务系统统的及时时改善和和有效沟沟通，最最大限度度地满足足客户服服务需求求。五、管理机机制1、实行目目标管理理责任制制目标管理责

19、责任制就就是将管管辖项目目的管理理目标、经经营目标标、竞争争性目标标以量化化形式作作为重要要职责交交托给本本管理处处领导集集体，并并赋予相相应的权权力，同同时，将将目标的的实现与与领导集集体切身身利益（工工资、奖奖金、岗岗位晋升升）挂钩钩。这种种管理体体制使管管理中心心骨干责责、权、利利明确，在在管理中中心与员员工之间间形成事事业和利利益共同同体，共共同参与与管理，共共同承担担压力，共共同创造造佳绩。2、激励机机制 JJJ深信信员工激激励的推推动力，强强调在严严格、量量化、规规范管理理的基础础上融合合激励机机制，重重点在以以下三个个方面：（1）事业业激励：以JJJ与员工工同发展展共进步步来吸引

20、引人，为为广大员员工创造造发展空空间。实实行各级级岗位考考评和聘聘任制，形形成员工工靠真才才实学求求发展的的良好风风气。（2）量化化目标激激励：量量化管理理和目标标管理是是JJ推动动科学管管理的重重要措施施。管理理中心将将管理目目标分解解成分项项目标，并并全部以以量化形形式体现现，明确确到个人人指标，并并将员工工收益与与量化目目标实现现紧密挂挂钩，使使全员共共同参与与管理，推推动总体体目标的的实现。（3）效益益激励：物业收收益直接接与工资资、奖金金分配挂挂钩，严严格兑现现量化目目标管理理的奖罚罚措施，管管理效益益的好坏坏每个月月在员工工的收入入中可直直接体现现，以保保持员工工对物业业收益的的关

21、注，提提高工作作主动性性和创造造性。3、监督与与自我约约束机制制：（1）强化化服务意意识培训训，培养养员工的的自律、服服从和工工作角色色意识。（2）严格格ISOO90001:220000质量体体系，坚坚持工作作周例会会，定期期自审物物业委托托管理合合同执执行情况况，以确确保服务务质量。（3）关注注物业管管理方案案执行情情况，定定期审核核月报及及季度财财务报表表，关注注客户意意见和物物业时效效收益与与长期收收益状况况。监督机制图图（如下下图）：管理效果、服务质量、物业经济效益社会各界、开发商、业主、客户、监督管理效果、服务质量、物业经济效益社会各界、开发商、业主、客户、监督运组织行为管理制度政府

22、业务主管部门组织行为管理制度政府业务主管部门监督中接收费标准消防、治安、纳税等政府相关部门、业主委员会监督收费标准消防、治安、纳税等政府相关部门、业主委员会监督员工业主、业主委员会监督委托管理合同规定的权力、责任、义务业主、业主委员会监督委托管理合同规定的权力、责任、义务督管理组人、财、物资源，管理质量JJ及ISO9001: 2000管理组人、财、物资源，管理质量JJ及ISO9001: 2000版体系监督第六章重庆庆雅豪丽丽景商务务楼项目目管理处处人员编编制及任任职条件件岗位主要岗位职职责任职条件人数管理处主任对商务楼工工作的各各过程进进行策划划，并监监视、控控制和进进行持续续改进。负负责对业

23、业主的服服务工作作，领导导管理处处日常工工作。大学大专以以上学历历，中级级专业职职称以上上，持全全国物业业管理企企业经理理上岗证证。三年年以上独独立管理理商务楼楼经验，45以下，性别不限。1保安班长对固定岗、巡巡逻岗、车车辆管理理员实施施管理；负责火火灾初期期(消防部部队未达达到前)现场的的指挥的的调度；对固定定岗、巡巡逻岗、实实施随机机抽检，并并作好记记录负责责一般治治安案件件/火灾与与刑事案案件发生生率的统统计。对对固定岗岗、巡逻逻岗、义义消队员员、实施施管理并并指导其其工作。中专以上文文化程度度，复转转军人，持持物业管管理上岗岗证，具具有三年年以上保保安管理理工作经经验，440岁以以下，

24、男男性。1保安员对出入商务务楼的人人员、财财物进行行登记、验验证。负负责商务务楼公共共设施、消消防/治治安设施施设备、治治安状况况、二次次装修现现场、车车库和露露天停车车场的巡巡视检查查。高中以上文文化程度度，复转转军人，具具有1年年以上保保安工作作经验，335岁以以下，身身高1.75米米及以上上,身体体健壮的的男性。4维修工根据用户要要求和公公司相关关部门传传递的要要求,负负责对所所管辖区区域的业业主/租租赁户按按物业管管理委托托合同或或者特约约维修服服务的简简单水电电类项目目维修。对对商务楼楼内机电电设备实实施维护护保养并并作好设设备维修修/保养养记录。负负责建议议对所辖辖商务楼楼内机电电

25、设备进进行标识识,对标标识进行行维护保保养。高中以上文文化程度度，具有有三年以以上相关关工作经经验；或或者中专专以上文文化程度度，具有有三年以以上相关关工作经经验，持持相关操操作证335岁以以下，责责任心强强的男性性为宜。1清洁、绿化工负责所分配配区域的的清洁/保洁具具体工作作。负责所辖商商务楼的的环境绿绿化/美美化具体体工作。初中以上文文化程度度，455岁以下下。下岗岗职工优优先。3第七章重庆庆雅豪丽丽景商务务楼项目目管理处处物业管管理部门门及岗位位职责一、物业管管理部门门职责1、管理组组（1）管理理室负责管理处处各项工工作的协协调、调调度与管管理。负责质量体体系的宣宣贯、运运行、督督促检查

26、查和落实实。负责开展宣宣传教育育、公益益活动及及精神文文明活动动。负责每半年年一次的的客户满满意度调调查工作作。（2）管理理服务中中心具体负责责日常物物业管理理以及客客户服务务工作负责接待业业主投诉诉、意见见、新闻闻媒体、上上级部门门等信息息的收集集、记录录、归纳纳、统计计、分析析处理和和及时传传递，并并提供分分析报告告，为质质量分析析、决策策提供依依据。按受各部门门工作人人员投诉诉，通过过相关部部门处理理，并对对投诉进进行跟踪踪、回访访和记录录。充分利用现现代化管管理手段段获取信信息并进进行整理理和利用用。对重重点区域域进行全全面的管管理服务务。2、工程组组（1）设备备管理、维维修负责检查智

27、智能化、供供配电、给给排水、空空调、电电梯、消消防等公公用设备备设施的的运行、与与设备房房、设备备的日常常维护工工作。负责各类技技术资料料的收集集、归纳纳、整理理。负责节电、节节水、节节能计划划及措施施的制订订，并实实施。负责设备突突发事故故的处理理。配合各能源源供给及及通讯等等业务单单位的维维修检查查工作。负责建筑物物本体维维护及公公共交通通道路、配配套的公公共设施施、设备备的维修修养护工工作。负责建筑物物配套的的公共照照明、泛泛光等灯灯光系统统维修养养护工作作。负责停车场场的维修修养护工工作。负责其它临临时维修修工作。3、清洁、绿绿化组负责整个商商务楼的的清洁保保洁工作作。负责清洁情情况的

28、质质量监督督并记录录，发现现问题及及时处理理。负责垃圾收收集、处处理。负责“四害害”的清杀杀工作。负责将垃圾圾清运至至垃圾中中转站，并并督促环环卫部门门及时清清运垃圾圾。负责建筑物物外墙的的清洗工工作。负责商务楼楼绿化的的养护管管理（施施肥、造造型、修修剪等），维维护整体体环境形形象，创创最佳生生态环境境。负责绿化病病虫害的的防治工工作。对绿化工作作进行质质量监督督、记录录。4、保安组组负责安全管管理工作作计划的的制订和和实施。负责各楼层层的保卫卫巡视，按按规定巡巡逻路线线、时间间实行224小时时巡查值值班。控制来访人人员，按按规定程程序办理理来访手手续，按按规定路路线通行行。负责突发事事件应

29、急急方案及及预防措措施的制制订和实实施。负责消防检检查和防防火监督督管理。负责监控中中心的224小时时值班，发发现异常常情况迅迅速通知知相关人人员进行行处理，并并报告值值班领导导。密切监视商商务楼外外来人员员进入主主要商务务楼区域域的行为为，预防防突发事事件的发发生。密切监控消消防设备备设施的的运行情情况，发发现异常常，立即即按有关关程序操操作，防防止火灾灾发生。密密切监视视交通情情况（如如车辆的的进出等等）。参参加义务务劳动与与便民服服务活动动。二、物业管管理岗位位职责管理处主任任职责1、全面负负责管理理处日常常工作，直直接对总总经理负负责；2、审核各各项工作作计划、培培训计划划及设备备维修

30、保保养计划划，检查查各项计计划的落落实情况况；3、提出年年度物品品消耗及及管理预预算，确确保最佳佳物耗率率，控制制成本；4、根据管管理合同同的要求求，跟进进收款情情况，在在必要时时亲自实实施催款款计划保保证管理理费用的的及时到到位；5、主持召召开管理理例会和和专项业业务会议议，对业业务工作作进行指指导、检检查、协协调和全全面了解解；6、负责对对管理处处各班队队工作进进行检查查、考核核；7、有权提提名管理理处员工工；在不不违反政政策的前前提下，决决定其操操作人员员的录用用、考核核、奖惩惩等，在在适当时时提出人人员晋升升报告；8、组织考考查、选选择合格格的供方方提交总总经理核核准，督督促相关关部门

31、有有效控制制及考核核各供方方的工作作，促使使供方保保障工作作质量；9、负责向向总经理理汇报质质量管理理情况，为为管理评评审提供供相应的的报告，对对管理提提出改进进意见；10、协助助总经理理负责管管理处日日常管理理的对外外联络事事务，负负责管理理处内外外活动的的计划、组组织；11、制定定维修保保养计划划、节能能计划、工工程维修修预算等等各项工工作计划划；12、审批批业主二二次装修修方案，保保证楼宇宇的安全全使用；13、定期期检查总总体设备备运行情情况，及及时纠正正维保工工作的偏偏差；14、负责责开展业业务培训训，提高高并保持持部门员员工的总总体业务务水平；15、负责责处理发发生的业业户投诉诉，并

32、定定期进行行回访；16、向总总经理定定总结、汇汇报工作作，协助助总经理理完成其其他工作作。维修人员职职责1、熟练操操作掌握握管辖区区的供电电系统线线路布置置、设备备技术性性能及实实际操作作。2、持证上上岗，遵遵守员工工守则的的各项规规章制度度，服从从领导安安排。3、坚守岗岗位，定定时巡视视配电房房、水泵泵房设备备，注意意负荷变变动，发发现异常常情况分分析原因因并报告告办公室室，认真真作好值值班记录录及配电电房、水水泵房巡巡查记录录。4、负责客客户二次次装修图图纸各专专业的技技术审定定。5、根据用用户要求求和公司司相关部部门传递递的要求求,负责对对所管辖辖区域的的业主、住住户进行行服务或或者特约

33、约维修服服务各类类项目维维修。6、对商务务楼内设设备、设设施实施施维护保保养并作作好设备备维修、保保养记录录。7、发生事事故或停停电时应应保持头头脑冷静静，按规规程操作作，及时时排除故故障，正正确停送送电。8、严格遵遵守安全全操作规规程，除除经主任任批准并并制定了了可靠的的安全措措施，不不允许带带电作业业。9、经常保保持配电电房、变变压器房房、值班班室内外外的清洁洁卫生工工作。10、按时时上班，不不脱岗。紧紧急事故故未排除除时不得得下班。11、完成成上级交交办的其其他临时时任务。保安队班长长职责1、主持全全班工作作，坚决决按照主主任指示示，带领领全班队队员依据据各处职职责，认认真做好好安全保保

34、卫及消消防工作作。对日日常工作作进行全全面监督督；2、熟悉各各岗位职职责、任任务、工工作要求求、考核核标准，掌掌握值班班区内护护管工作作程序及及特点，加加强重点点岗位的的安全防防范；3、处事公公道，言言行文明明，对自自己的缺缺点勇于于改正，虚虚接受建建议和意意见；4、做好工工作安排排（包括括训练、学学习安排排）。根根据实际际需要，对对各岗位位人员进进行调整整；5、经常检检查各岗岗位工作作情况，零零点之后后的夜间间查岗每每周不少少于两次次；6、每周召召开班务务会1次；7、及时做做好岗位位培训、军军事训练练及日常常考核工工作。每每月对考考核不合合格的队队员按规规定予以以处罚；8、检查各各岗位人人员

35、执勤勤情况对对玩忽职职守，违违纪违章章人员按按规定进进行处罚罚，制止止、纠正正各类违违章违法法行为；9、对不称称职的队队员有权权提出调调离和辞辞退建议议；10、负责责全班队队员的内内务管理理和考勤勤工作；11、负责责跟踪检检查业主主二次装装修，保保证楼宇宇的安全全使用；12、带领领全班配配合其它它部门管管理服务务工作；13、完成成上级交交办的其其他临时时任务。保安队员职职责1、坚守岗岗位，保保持高度度警惕，注注意发现现可疑的的人、事事、物，预预防治安安案件的的发生；2、在执行行任务时时，对杀杀人、放放火、抢抢劫、盗盗窃等现现行违法法犯罪分分子，有有权抓获获并扭送送公安机机关，但但无实施施拘留、

36、关关押、审审讯、没没收财产产和罚款款的权力力；3、对护卫卫区内的的刑事案案件或治治安案件件，有权权保护现现场，保保护证据据，维护护秩序提提供情况况，但无无勘察现现场的权权力；4、按照规规定，制制止未经经许可的的人员、车车辆进入入商务楼楼；5、对出入入商务楼楼的可疑疑人员、车车辆及其其所携带带或装载载的物品品，按规规定进行行验证，检检查；6、在执勤勤中，如如遇有不不法分子子反抗，甚甚至行凶凶报复，可可采取正正当防卫卫；7、宣传法法制，协协助业主主做好“四防”工作，落落实各项项安全防防范措施施，发现现不安全全因素及及时向业业主报告告，协助助整改；8、对携带带匕首、三三棱刀等等管制刀刀具和自自制火药

37、药枪及其其它形迹迹可疑的的人员有有权进行行盘查监监视，并并报告当当地公安安机关处处理；9、对违反反治安安管理处处罚条例例的人人，有权权劝阻、制制止和批批语教育育，但无无处罚的的权力；10、对有有违法犯犯罪行为为的不法法分子，可可以进行行监视、检检举、报报告，但但无权侦侦察、扣扣押、搜搜查；11、积极极配合卫卫生、绿绿化、维维修等其其它服务务，制止止违章行行为，防防止损坏坏，不能能制止解解决的，及及时向班班长报告告；12、熟悉悉和爱护护商务楼楼内配套套的公共共设施、机机电设备备、消防防器材，并并熟练掌掌握各种种消防器器材的使使用方法法；13、积极极协助公公安机关关开展各各项治安安防范活活动或行行

38、动，努努力完成成各项服服务工作作；14、认真真完成领领导交办办的其他他任务。清洁工职责责1、每日需需对楼道道清扫保保洁，定定时清运运楼内垃垃圾；2、每日需需对楼内内信箱、标标牌、墙墙面、地地面、窗窗台等公公用部位位进行保保洁工作作，并不不断巡视视以保持持干净整整洁；3、每周需需对楼内内消防箱箱、防盗盗门、窗窗、公共共通道、天天台等设设施进行行保洁工工作，以以保持干干净整洁洁；4、每月需需对走道道灯罩进进行清洁洁工作，以以保持干干净整洁洁；5、每日需需清扫外外围，停停车场、绿绿化带及及照明设设施、指指示牌等等，保持持公共场场所地面面无纸屑屑、烟头头、痰渍渍、污迹迹；6、每次使使用完保保洁工具具、

39、器具具后应清清洗干净净，统一一存放于于指定地地点，并并及时补补充或申申领保洁洁工具、器器具；7、完成主主主任交交办的其其他工作作。义务消防员员职责1、接受商商务楼保保安班长长的领导导。2、商务楼楼所有员员工均属属于义务务消防队队员,均有义义务实施施有责任任与消防防工作,发生火火灾时须须紧急奔奔赴火灾灾现场按按相关规规程和规规范投入入灭火救救灾工作作。3、学习消消防知识识,熟知知商务楼楼消防设设施设备备的功能能和所设设置的位位置,熟熟悉灭火火器具的的摆放点点,掌握握何种火火灾原因因使用何何种消防防灭火器器,熟悉悉消防栓栓水龙带带/水枪枪的连接接和使用用,熟悉悉手动报报警、“1199”报警的的使用

40、方方法和程程序。4、制止任任何违反反消防安安全的行行为,发发现火灾灾隐患及及时解决决和报告告。5、按培训训策划参参加组织织的各种种消防灭灭火训练练活动。6、参加灭灭火行动动,疏散受受灾人员员及物资资。第八章 重庆雅雅豪丽景景商务楼楼项目管管理服务务内容和和标准第一节 建建筑本体体管理结合JJ物物业多年年管理所所总结的的实践经经验，融融合西方方发达国国家物业业管理的的超前理理念，确确定“重庆雅雅豪丽景景商务楼楼”项目物物业建筑筑本体维维护与保保养的重重点在于于周密的的计划和和日常有有效的检检查。为为此，以以预防为为主，建建立以装装修监管管、房屋屋维护、巡巡视检查查为主体体的三级级管理模模式，推推

41、行房屋屋健康档档案管理理，制定定房屋维维修保养养计划、装装修管理理规定计计划，全全方位地地实施维维修与保保养。一、物业健健康档案案管理为了效保持持物业完完好、正正常的使使用状态态，满足足管理服服务需求求，我们们设想推推出“物业健健康档案案”管理措措施，为为房屋保保值、增增值提供供可行的的操作平平台。建建立物业业健康档档案管理理至少有有三方面面好处， 一是对对房屋维维修保养养起到预预防和事事前控制制的作用用；二是是当房屋屋发生损损坏情况况时，可可以很容容易找到到问题症症结所在在；三是是当业主主进行房房产置换换时，可可以为房房屋价值值评估提提供可靠靠的参考考。（一）物业业健康档档案的分分类我们按照

42、业业务类别别将物业业健康档档案分成成以下几几个方面面：1、房屋本本体维修修档案；2、房屋装装修维修修档案；3、公共设设备维修修档案；4、房屋设设施维修修档案；（二）物业业健康档档案的业业务组织织为使物业健健康档案案能起到到其应有有的作用用，真正正受益于于“重庆雅雅豪丽景景商务楼楼”项目的的业主，一一个高效效、协调调的业务务组织系系统就尤尤显重要要，为营营造这样样一个组组织系统统，我们们的设想想是：物物业健康康档案业业务由管管理处主主任和维维修工全全面负责责操作，并并对业务务过程及及业务结结果全面面的责任任。（三）物业业健康档档案管理理的内容容1、在确立立了物业业健康档档案管理理的组织织关系后后

43、，还需需要进一一步确定定物业健健康档案案管理的的内容，对对物业实实施动态态化的管管理。2、收集物物业验收收的原始始资料：该资料料包括房房屋的户户型平面面图、水水电气图图、弱电电管线图图、室内内装修状状况、装装修资料料、原配配家用设设备等。3、将物业业验收的的原始资资料进行行分类归归档；（四）物业业健康档档案管理理操作流流程根据管理内内容及现现有的资资源条件件，我们们对此管管理操作作流程规规定如下下：各类物业健康信息的收集信息反馈编写、制定健康管理报告及计划建立物业健康档案将资料分类、整理、归档检查、评估发现问题的记录实施据此制定物业检修计划各类物业健康信息的收集信息反馈编写、制定健康管理报告及

44、计划建立物业健康档案将资料分类、整理、归档检查、评估发现问题的记录实施据此制定物业检修计划二、物业维维修养护护计划就整个物业业管理流流程而言言，编制制物业维维修养护护计划是是不可缺缺少的。编编制物业业维修养养护计划划的目的的，是在在于从全全局出发发对物业业使用过过程中所所存在的的问题隐隐患进行行一次全全面和计计划的保保养，使使房屋建建筑本体体能真正正满足使使用要求求及服务务需要。物业维修养养护计划划的编制制依据物业维修养养护计划划的编制制应以物物业健康康管理档档案及实实际使用用情况为为基础和和依据。因因为物业业健康管管理档案案是全面面、客观观地反映映物业真真正的使使用的，也也只有建建立在此此基

45、础上上的维修修养护计计划，才才能为真真正的地地解决存存在的总总是提供供有效、实实在的解解决手段段。物业维修养养护计划划的的制制定职责责1、工程维维修人员员负责编编制物业业维修保保养计划划；2、管理处处主任负负责审核核物业维维修保养养计划；3、公司主主管领导导负责批批准物业业维修保保养计划划；4、管理处处维修人人员负责责根据物物业维修修保养计计划进行行维修、保保养及运运行操作作，并做做好标识识及记录录。第二节 设施设设备管理理一、设施设设备管理理的技术术分析对工程设备备进行深深入、准准确的综综合分析析，是做做好工程程设备管管理的前前提和基基础，只只有做到到对设备备知根知知底，方方能在工工作是胸胸

46、有成竹竹。为此此，嘉佳佳物业精精心组织织了各专专业工程程人员对对“重庆雅雅豪丽景景商务楼楼”项目的设设施设备备系统进进行了专专业的调调研，全全面、详详尽的技技术分析析。二、设施设设备的管管理模式式和管理理措施（一）设施施设备的的管理模模式1、“重庆庆雅豪丽丽景商务务楼”项目设施施设备齐齐全、数数量繁多多、分布布各区的的特点，我我公司以以“点阵统统一，重重点控制制”的工程程设备管管理模式式。重点控制：就是对对重点设设备重点点部位，制制定专门门的措施施和制度度，有目目的的去去重点控控制，从从而保证证设施设设备的正正常运行行。序号系统管理重点管理措施要要点1电梯系统安全运行日常巡检记记录、委委外维保

47、保、按时时年检2消防系统可靠运行、随随时可启启动定期试验、巡巡查3供配电系统统安全可靠运运行加强日常的的维护检检查，发发电机定定期试验验、检修修4给排水系统统水质良好，排排水正常常水箱定期消消毒、换换水，水水质定期期检验，排排水系统统定期清清理、疏疏通5公共照明系系统使用正常日常巡检、测测试2、模式管管理要点点该管理模式式的管理理要点在在于电梯梯、消防防设施、给给排水系系统实行行24小小时运行行值班的的管理办办法，对对集中控控制的供供配电系系统、监监控系统统、消防防系统实实行244小时集集中值班班运行，通通过严密密的工作作计划，严严谨的工工作流程程，严格格的质量量管理和和完善的的应急处处理预案

48、案，对日日常维修修保养、客客户报修修、紧急急情况处处理等实实行统一一控制，从从而达到到统一质质量，统统一监管管的效果果。管理措施根据“点阵阵统一、重重点控制制”的管理理模式，针针对设备备管理的的关键点点，我们们提出与与之配套套的管理理措施，对对设施设设备实行行专案管管理。1、设备交交接管理理设备的验收收和接管管是搞好好设备管管理工作作的首要要环节，这这一环节节若能把把好关，将将非常有有利于今今后的日日常管理理。设备的接管管可分为为岗位交交接和责责任交接接。在交交接前期期，由于于存在种种种不完完善的地地方，设设备可能能交接不不清，在在此情况况下，管管理中心心可以先先行实施施岗位交交接，对对暂交付

49、付条件暂暂不完善善，但急急需先行行使用的的设施设设备可心心先予以以代管，不不承担维维护责任任（此时时维护的的维护责责任在施施工安装装公司方方），条条件成熟熟后，双双方进行行责任移移交。在接管过程程中，管管理处按按重庆第第二建筑筑公司所所移交设设备清单单、规格格型号、容容量大小小、设计计要求等等进行验验收，对对设备的的安装数数量、安安装位置置及竣工工图逐项项验收。在在验收过过程中还还有以下下几点值值得注意意：（1）设计计图纸的的规格型型号、数数量符合合；（2）主要要设备、设设施的安安装位置置与安装装质量符符合；（3）设备备与连接接整个系系统的技技术性能能，应与与设计要要求符合合；（4）验收收完毕

50、，应应填写验验收和移移交的记记录，报报告并归归档。2、设备档档案资料料管理（1）设备备原始资资料档案案管理将设备的原原始资料料归档，资资料内容容主要包包括：验验收记录录、测试试记录、产产品的合合格证、订订货合同同、安装装合同、设设备安装装图与建建筑结构构图、使使用维护护说明，遗遗留问题题处理协协议和会会议记要要等。另另外要制制作设施施设备卡卡，记录录有关设设备的各各项明细细资料。（2）重要要设备维维修资料料档案管管理一是维修单单管理：每一次次维修都都要填写写维修单单，每月月统计一一次，每每季度装装订一次次，由工工程组负负责保管管以备查查验。二是设备巡巡查记录录表：值值班人员员填写的的设备巡巡查

51、记录录表每月月一册，每每月统计计一次，每每年装订订一次，由由管理处处保管以以备存查查。三是技术革革新资料料：设备备运行的的改进、设设备革新新、技术术改进措措施等资资料，由由工程组组汇总存存查。3、人员管管理（1）人员员素质的的管理：包括人人员的上上岗证、特特殊工程程作业证证、技能能证书的的管理；人员的的岗位培培训、技技术培训训的管理理。（2）设备备责任人人管理：根据设设施设备备的状况况，实行行设施设设备分管管责任制制，明确确分工，责责任到人人，建立立设备台台账制度度，掌握握并记录录设备运运行情况况。更应明确责责任人的的岗位职职责（见见下表）：名称负责人主要工作职职责专业设备及日常维护护维修技工

52、根据设备台台账编制制有关维维修计划划，负责责公共设设施的维维护，制制定保养养计划专业保养专业维修公公司电梯等智能能化高的的设备，由由专业公公司制定定维修保保养第三节 环境保保洁管理理一、保洁管管理重点点和模式式环境保洁管管理追求求是始终终如一保保洁环境境，管理理的重点点在于整整洁环境境的保持持，在“重庆雅雅豪丽景景商务楼楼”项目，我我们对环环境管理理提出一一个重要要理念：（一）“无无干扰”服务我们对保洁洁人员的的工作时时间进行行了硬性性规定：一切保保洁工作作尽量不不在客户户上下班班高峰时时间进行行。这种种“保洁无无干扰”的环境境管理服服务方式式，让客客户在愉愉悦中享享受清新新的环境境，是“人性

53、化化”服务理理念的真真实体现现。二、垃圾桶桶设置（一）垃圾圾桶设置置垃圾桶是保保洁管理理必不可可少的一一项设施施，垃圾圾桶的制制作要与与整体环环境相协协调，既既要注意意摆放位位置的美美观，又又要方便便客户的的生活习习惯。公公共区域域视需要要设置垃垃圾桶，在在确定垃垃圾桶的的具体位位置时考考虑美观观、实用用与环境境协调一一致。（二）保洁洁作业工工作内容容、工作作范围保洁管理必必须按日日常、定定期或特特殊作业业制定出出作业项项目执行行计划，也也只有通通过这样样的作业业计划书书，方能能确保保保洁管理理无盲点点，便于于管理工工作的实实施检查查与考核核。1、公共区区域的保保洁保养养服务（包包括楼内内的电

54、梯梯、过道道、走火火通道等等公共场场所）：序号日常保洁工工作范围围1所有过道、楼楼梯地面面每天循循环清扫扫，每周周一次清清洗，保保持地面面无垃圾圾、纸屑屑、烟头头、无积积水，并并每天拖拖地二次次，干旱旱发现污污渍、垃垃圾及进进处理，保保持光洁洁明亮。2擦净电梯门门、走火火通道门门，发现现手印、污污渍及时时清理干干净。3擦净所有垃垃圾筒，及及时清理理垃圾，保保持垃圾圾不超过过筒身11/2处处，电梯梯间烟灰灰筒保持持每日清清洗三次次以上。4电梯地面保保持平整整无尘，平平时经常常打扫，每每天吸尘尘两次保保持无垃垃圾，电电梯内壁壁不锈钢钢每天擦擦净，保保持无手手印、污污渍、灰灰尘，每每周用不不锈钢保保

55、养剂进进行保养养，减少少氧化、锈锈蚀的程程度，保保持光亮亮、洁净净。5每日清扫走走火通道道，抹净净扶手栏栏杆，地地角线上上面灰尘尘，地面面梯阶每每天拖二二遍，发发现口香香糖、痰痰渍等及及时清除除，每周周清洗一一洗。2、室外部部分日常常保洁保保养序号日常保洁工工作范围围1每天清扫道道路地面面垃圾杂杂物及污污水迹，不不停巡视视，发现现脏物废废物品及及时处理理。保持持外围干干净，整整洁。2停车场地面面每天清清扫垃圾圾杂物，使使行人有有一个整整洁舒适适环境，根根据地面面地砖的的程度和和季节变变化进行行冲洗。3局部地面每每月根据据地面情情况进行行彻底冲冲洗。4对绿化带进进行重点点巡查，及及时清扫扫果皮、

56、废废纸等杂杂物，垃垃圾、使使休息者者居坐而而安。5及时收集垃垃圾，将将垃圾放放在指定定地点。清清扫时密密封装置置，确保保无飘洒洒和滴水水现象，及及时清洗洗垃圾筒筒外表及及内面，保保持干净净，无异异味、无无滿溢。6抹净路牌、标标识、消消防箱、电电表箱、水水表箱处处外灯柱柱表面上上的灰尘尘。及时时处理违违章乱贴贴的海报报、小广广告及污污迹。7每月清除一一次卫生生死角，如如雨水管管处、下下水道口口等，雨雨季加强强力度清清理，以防堵塞，同同时防止止孳和蚊蚊蝇，每每月清理理一次沙沙井、排排水沟、水水池雨水水槽内、阴阴沟、排排洪沟、污污水井杂杂物，确确保其内内无杂物物。如发发现堵塞塞，及疏疏通。8外墙2米

57、以以下随时时保洁，保保持无污污渍。9协助保安搞搞好治安安工作，如如发现可可疑人员员及时通通报保安安。3、地下车车库日常常保洁序号日常保洁工工作范围围1每日清扫地地面垃圾圾杂物，特特别注意意车上抛抛出的垃垃圾物。保保持地面面无垃圾圾杂物，无无积水，无无明显泥泥水，整整洁，每每月用清清水冲洗洗一次地地面。2雨天增加清清扫力度度，发现现泥土用用小扫把把清理，晴晴天用清清水将地地面冲洗洗干净。3在空车位的的地方用用鸡毛掸掸清除库库顶的蜘蜘蛛网、管管道上面面的灰尘尘，对有有停车的的车位，待待车走后后再进行行对库顶顶的清扫扫，以防防弄脏客客人的车车辆。4每日抹净打打扫挡车车器同，消消水栓箱箱，防撞撞标志，

58、天天花、垃垃圾桶、风风口、警警铃、沟沟渠、沙沙井、汽汽车道闸闸等设施施的灰尘尘，保持持干净无无污迹、无无泥沙、无无尘。5保洁地库值值班室地地面，抹抹净台面面、椅子子、窗台台和各种种开关的的灰尘、擦擦净玻璃璃及各种种告示牌牌。6及时清倒垃垃圾，将将垃圾放放到指定定地点。7每月彻底清清除死角角，对油油污较多多的车位位地面进进行特别别处理。8保洁中如发发现客人人车门或或车窗、车车灯没有有关好，应应及时通通知车库库值班人人员，以以便得到到妥善处处理，并并将此事事汇报主主管。4、日常保保洁特殊殊服务除了日常保保洁管理理的六大大部分外外，我司司还拟定定出如下下保洁特特殊服务务：进场之初，本本公司将将组织人

59、人员对保保洁范围围内的所所有区域域作一次次深入彻彻底的开开荒保洁洁。公司设置机机动组，任任何紧急急情况，突突击保洁洁，我公公司随时时组织大大量人员员突击协协助。5、质量检检查标准准严格检查是是保障保保洁工作作质量的的必要手手段，有有关保洁洁检查标标准可参参照以下下办法执执行：A、墙面：用卫生生纸擦拭拭80CCM，检检查卫生生纸无明明显灰尘尘及污渍渍；B、楼梯：抽查22至3层，无无痰渍、烟烟头、垃垃圾等；C、玻璃或或镜面：抽查不不同位置置3到5外，每每处检查查约1平方米米，无水水渍、手手印、洁洁净、明明亮；D、排水沟沟：抽查查20米排水沟沟，无烟烟头、泥泥沙等垃垃圾物，无无臭法味味；E、明沟：抽

60、查11-3米，不积积泥沙，垃垃圾杂物物等；F、标牌、指指示牌：抽2-3个，用用卫生纸纸擦拭无无明显灰灰尘，表表面光亮亮；G、消防设设备设施施：抽查查2-33个消防防栓，无无灰尘，表表面光亮亮；H、电梯门门：用卫卫生纸擦擦拭，无无明显灰灰尘、污污渍；I、天花、灯灯饰、风风口、烟烟感器：抽查天天花500平方米米无灰尘尘、污渍渍；抽查查3-55个灯饰饰、风口口、烟感感器，无无灰尘等等；J、垃圾房房：检查查地面无无垃圾；污水沟沟无垃圾圾、泥沙沙、积水水；K、天台：检查地地面无垃垃圾物，下下水口无无泥沙，垃垃圾物；L、车库：抽查330平方方米地面面无垃圾圾。6、保洁管管理的要要点：A、保洁时时根据实实际