南京泓道-南昌胜利路地下步行街前期提报课件

1、谨呈:江西明和置业有限公司江西南昌胜利路地块地下商业项目市场研究报告泓道策略（南京）商业事业部Nanjing.08.2014本报告仅供客户内部使用。在获得泓道策略书面许可之前，本报告任何部分都不可擅自被引用、复制和传播。商业秘密声明本文内包含的资料属于南京泓道房地产投资顾问有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对南京泓道房地产投资顾问有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。南京泓道房地产投资顾问有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对

2、文中包含数据的使用授权的情况。2本案将尝试重点探讨如下目标的解决 在现有的市场环境下实现超越对手的速度和利润溢价; 发展商的地产品牌能由此得到巩固和提升。3如果列车行驶在错误的轨道上，那到达的每一站都是错误的。 天生赢家 选择行动结果选 择415亿 人民币回款，在2015年12月前实现！1500人 成就创业致富梦想！600万 南昌人民被开启的无穷想象力！2600万 以内的广告费用项目售罄，实现以上所有目标！目 标5【策划力】品牌营销，逆市营销，精准营销， 价值营销，四大营销树立营销标杆；【执行力】刀锋营销，在明和提升自身的品牌过程中， 积极主动全面出击战略；【回款力】现金为王，高效成交力，将库

3、存转化成现金流， 变销售为最佳融资平台。泓道角色7一、关于泓道二、市场研究三、营销策略目 录 报告结构8Part 1服务范畴1011Part 2服务项目12141517181920Part 3合作伙伴21222425南昌城市认知南昌商业分析本案区域现状第二部分 市场研究27Part 1南昌城市认知28南昌城市认知南昌商业分析本案区域现状29一群：建设以鄱阳湖和赣、抚、信、饶、修五条水系廊道为生态本底，以网络化、开放式的交通体系为骨架，以（南）昌九（江）城镇走廊地带为重点，景德镇、鹰潭、新余及其它县（市）域中心城市为支撑，滨湖田园风光城镇为补充的鄱阳湖生态城市群。；两带：分别为沪昆（浙赣）和京九

4、两大铁路带为基准带动城镇发展带，为推进新型工业化与城镇化互动发展的主要载体。三区：南昌大都市区九江都市区赣州都市区。【政策支持】中部崛起核心区域【产业转移】承接长三角和珠三角产业转移核心区域【交通区位】全国交通核心枢纽江西省整体规划“一群两带三区”30南昌，简称洪，又称洪城、英雄城，是江西省省会，江西省政治、经济、文化、科技和交通中心，长江中游城市群重要城市，鄱阳湖生态经济区核心城市，中国重要的综合交通枢纽和现代制造业基地。行政区划 南昌市下辖东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区5个市辖区以及南昌县、新建县、进贤县、安义县4个县。其中市辖区下辖红谷滩新区、高新区、南昌经济开发区、小蓝经济

5、技术开发区、桑海经济技术开发区、望城新区。面积7402平方公里，人口近600万人口。31从南昌未来开发方向来看，以”一主三翼”为核心发展方向，城市发展以老城区为传统核心，并形成三个重要发展方向（跨江发展、向南发展、向东发展）形成城市发展的新引擎，使南昌名副其实成为中部核心城市、国内大都市、国际有影响力城市。形成“一主三翼”的发展格局城市开发方向32商业用地布局规划南昌城区的商业设施按市级、组团级和区级三个级别进行配置，至规划期末形成两个市级商业中心、九个组团级商业中心和多个居住区级商业中心。中心城区的商业用地面积由达1027公顷，占城市建设用地的比例由现状的4.0%增加至5.7%。城市级商业中

6、心城市级商品集散市场组团级商业中心组团级商业中心组团级商业中心组团级商业中心城市级商业中心两个市级商业中心，九个区级组团商业中心和多个居住及商业中心33按户籍人口计算，南昌人均生产总值达到10496美元。主要经济数据数据来自南昌市2013年国民经济和社会发展统计公报 【地区生产总值】1-12月，全市实现地区生产总值（GDP）3336.03亿元，按可比价格计算，比 上年增长10.7%，分别高于全国、全省3.0、0.6个百分点，增幅全省排位第二；总量占全省比重达到23.3%，比上年提高0.1个百分点。【工业和建筑业】2013年全年全部工业增加值1159.48亿元，比上年增长12.9%，【固定资产投

7、资】2013年，全市固定资产投资完成2909.76亿元，比上年增长21.6%，【房地产交易】2013年南昌成交房屋51439套，成交面积527万平米34人均GDP指标（美元）城市化率商业地位商业发展形态消费特征1100以内25%初级水平与农业经济相匹配的原始状态生存型消费1100-300045%传统商业 百货商场、商业街、批发市场等目的型购物3000-550060%多样化、规模化的现代商业 大型购物中心、超市、专卖店、精品店等 休闲型消费5500以上70%推动城市发展和区域进步的新动力 SHOPPINGMALL、旅游地产、商务地产、物流等综合商业 体验式消费享受型消费进入享受型商业的新阶段新的

8、需求需要新产品和新运作模式商城胜利路步行街南昌万达广场 墨菲定律商业发展阶段35良好的经济环境和蓬勃的城市发展为商业地产带来了良好的发展机遇南昌商业地产变革新时代已经到来南昌城市认知总结36Part 2南昌商业分析37南昌城市认知南昌商业分析本案区域现状38商业发展轨迹改革开放后南昌市商业形态发展经历三个过程，由早期自发形成的沿街商铺向特色商业街转型，近期开始向城市商业综合体演变。80年代自发形成沿街商铺90年代特色商业街统一规划，产权分散目前以大型主力店为主的城市综合体租售结合，主力店持有经营39 据不完全统计目前，南昌市已拥有商业网点5万余个，并拥有八一万达、红谷滩万达、百货大楼、洪城大厦

9、等多家营业面积超万平方米、销售额超亿元的大型零售企业，太平洋、沃尔玛、北京华联、等国内外知名一线零售企业也先后进驻南昌。 南昌目前主要商圈分布八一商圈 以南昌市城中心八一广场为商业核心向外延伸，是南昌市主要商业集中地，周边商家数目繁多，更有两条繁华的商业街，中山路和胜利路。洪城商圈 依靠洪城大市场的繁华所形成的商圈，辐射范围不仅限于本市消费者，更有外地人士来此地批发货物，是南昌市商品流通最大的商圈。青云谱商圈 受交通限制，城南区域自行形成了一个属于自己区域的商圈，商业辐射向南延伸。红谷滩商圈 以红谷滩新区CBD为核心向外延伸的新晋商圈，辐射范围较窄，主要针对客群为红谷滩居住的居民。40 经过多

10、年的发展建设，中心片区已形成了以八一广场为核心的商圈，商业主要分布在以广场为中心，分别向北京西路、中山路，八一大道延伸的十字型商业圈内，大型商场主要云集在八一大道周边，而中山路、胜利路、孺子路、展览路等各类特色商业街则与之相互呼应。 八一广场作南昌市第一个核心中心区，是江西最具现代大都市气派之地。 沿八一大道，依托电信大楼而形成的电子通讯商城及小型街铺，新大地会展中心的家电、电脑及其耗材产品市场进一步丰富了八一广场商圈的商品类型。八一广场优势：1、作为南昌核心商业区，带动南昌整体商业发展；2、以八一起义纪念碑为核心，在带动商业的同时，弘扬红色革命精神，不仅是商业的发展，更是人文的进步；3、以其

11、为中心的1公里商圈内，南昌百货大楼、新洪客隆商场、八一大道上紧邻广场的万达购物广场、在建的财富广场、丽华购物广场、洪城大厦、太平洋购物广场呈七足鼎立之势。劣势：1、由于人口流动越来越大，交通堵塞问题日益严重；2、同样的，由于商业带动城市发展，大批量的客源流动，但缺乏城市管理，商业街的脏、乱、差暴露的一览无遗，以中山路商业街最为突出；商业分布状况（八一商圈） 洪城路是南昌市主要对外交通的中心和枢纽，随着洪城大市场的建设与发展，洪城板块逐步形成了以洪城大市场为龙头的批发市场大商圈，商圈内的各大综合及专业市场几乎涵括了各门类商品，并辐射到全省乃至周边城市。 已成为综合批发市场的龙头，洪城大市场的逐步

12、繁荣还带动其周边大市场的相继形成和发展，并形成了辐射全省的洪城板块批发市场商圈。 经营面积25万平方米的金润物流中心以其环境、规模、配套、管理等全面的提升带动了洪城板块商业批发市场的发展并形成了洪城商圈新的格局。洪城大市场优势：1、目前已成为辐射全省乃至周边城市的大型集贸市场，带动南昌物流物流批发产业；2、洪城客运站一方面舒缓市中心客运站的客流压力，另一方面可以引导外来人士进入洪城大市场，提高知名度；劣势：1、市场过大，缺乏有效管理，商场内部环境恶劣；2、由于政府规划而导致部分商家转移至红角洲的华南城，商场面临转型，后期规划尚未明确，前景模糊；商业分布状况（洪城商圈） 南昌市城南的青云谱区位于

13、城乡结合部，商业业态主要以小型的临街店铺和专业市场为主，由于缺乏统一规划，商铺分布零散，而且规模小，装修及经营档次普遍偏低，商业氛围淡，尤其缺乏餐饮、娱乐以及大型零售商业设施，但片区内专业市场却具有一定规模和辐射力。 青云谱区全区共有商品市场16个，种类反对、覆盖面广，是城南大型物流运输关口。 本区域商业网点1103个，新溪桥包家花园商业街所在的井冈山大道是青云谱区的主干道，也是该区人口最密集的地方，其他临街小商店主要沿井冈山大道分布，数量约300多家，消费对象主要为周边居民。解放路、井冈山大道优势：1、由于交通不便等问题，导致城南片区形成小的生活区域，青云谱商圈解决了该区域内居民对商业需求的

14、问题；2、徐家坊客运站，昌南客运站等交通关卡的开通，带动了区域发展，人流量的上涨也成功催化了该区域商业的发展；劣势：1、缺乏统一管理，商业布局较为零散，区域缺少大型专业商厦、市场；2、规模小，装修及经营档次普遍偏低，商业氛围淡，尤其缺乏餐饮、娱乐以及大型零售商业设施；商业分布状况（青云谱商圈） 红谷滩作为南昌城市发展新区，以高标准、高起点进行建设。区域发展速度惊人，原本预计“十年后看红谷滩新城”的发展规划也在短短数年间完成，如今的红谷滩已然成为南昌CBD核心，高端商务聚集地。区域房地产发展的同时也带动了商业的发展，区域内商业以商业地产为主。 作为南昌的商务核心区域来建设，起点高、未来消费层次高

15、。 该片区将成为昌北的市级商业服务中心，并集购物、休闲娱乐、餐饮于一体，也是继昌南城八一广场商圈后的又一南昌核心商业中心区。CBD核心优势：1、随着新城市中心的规划与建设，红谷滩将形成新的城市商业中心；2、交通的不断完善，随着地铁的开通，红谷滩区的人流量将会得到很大的改观，这也是促使区域商业发展的主要因素之一；劣势：1、人气不足是目前区域商业的最大缺陷；2、商业种类单一，基本上都是大型百货超市，限制了消费者的可选性；商业分布状况（红谷滩商圈）城市化进程的不断推进，带动南昌市商贸业的发展。总结： 目前南昌市商业正在由传统商业向现代商业转变的起点上，在把南昌市建成中国中部“现代区域性中心城市”，并

16、对商业提出“城内大商场、城郊大市场、城外大流通”的具体要求下，南昌市商业将进入新一轮发展时期。 以八一广场为核心的南昌市第一商圈正在发展成南昌乃至全省的购物天堂，也将成为京九线和江西周边地区商贾云集之地。它的建设与发展将大大增强南昌作为省会中心城市对全省乃至周边地区商业的辐射力和凝聚力，并将进一步完善和提升南昌的商业。 洪城商圈已形成了以现代大型综合性批发市场为龙头，以特色专业市场为基础的商品市场建设格局。同时，规划及在建的市场为应对日益激烈的市场竞争，正通过不断扩大规模、丰富经营品种来扩大商圈辐射半径，以达到提升市场的竞争力。 青云谱区与青山湖京东板块的商业氛围淡薄、分布零散、业态较单一，商

17、业分布以专业市场为主，社区商业配套为辅，还没有形成区域性商业中心。 而红谷滩新区的商业氛围极其淡薄，但随着新城市中心的规划与建设，红谷滩将形成新的城市商业中心。现状： 目前南昌已成型的商圈仅有4个，其余片区的商业分布相对零散，各个片区的区域性的商业中心尚未形成。商业分布状况（总结）城市跨江发展，红谷及新区升值潜力巨大诸多商业用地的陆续启动，市场竞争激烈寻找到市场空白点，抢先打造特色商业街商业认知总结46Part 3本案区域现状47南昌核心商圈八一商圈八一广场商圈八一广场商业主要分布在以广场为中心，分别向北京西路、中山路，八一大道延伸的十字型商业圈内，大型商场主要云集在八一大道周边，而中山路、胜

18、利路、孺子路、展览路等各类特色商业街则与之相互呼应。八一广场阳明路解放西路上海北路沿江北大道南京西路中山路孺子路八一大道象山北路48商圈名称八一广场商圈代表性商业体财富广场、百盛、天虹、南昌百货大楼、洪客隆百货、万达广场、等商业业态比例典型百货：典型购物中心：商业街：纯配套类商业体商圈交通情况八一广场商圈范围内路况良好，因地处南昌老城区，汽车、摩托车、公交车都能够较方便的到达。因属于南昌中心，拥堵情况较严重，南昌市民更倾向使用摩托车或步行的方式前来。八一广场东西两侧三条主干道上有公交车站5个，共有29条公交（含旅游）线路经过，分散至整个南昌市以及周边县区。商圈评价南昌市目前最成熟、涵盖单体项目

19、最多、业态最齐全的商圈。八一商圈简介财富购物广场天虹商场洪客隆百货万达广场财富广场 南昌财富购物广场与现有的万达广场一街之隔，属于传统百货。财富购物广场整体装修高档，一层涵盖少量国际一线品牌，但已经属于南昌目前商业体中档次最高的百货，且以依靠万达广场（沃尔玛、万达影院）的优势，形成一个分体式的购物中心类购物场所。八一商圈个案分析财富广场项目名称财富广场经营面积3.5万平米（6层，单层面积约7000）客户定位档次中高端目标客户南昌市高消费人群经营商户国际国内知名品牌商家50楼层业态品牌一层男装：阿玛尼、PoLo、卓诺迪.1881、康纳利、Boss、CK、宝姿、范思哲、君皇仕、肯迪文、纪梵希、登喜

20、路、麦斯马拉、汤美希绯格、保罗鲨鱼、都本、奥德臣珠宝：周大福、周生生、六福、裕泰福、潮宏基、钻石之家、千禧之星配饰：施华洛世奇、都彭、雅天妮、ARTE名表：欧米茄、亨吉利、浪琴、雷达、蕾蒙威、依波路、天梭、艾米龙、飞亚达化妆品：无添加、欧珀莱、欧莱雅、MAX Mara、Buberry、CK.Ferragamo、嘉媚乐、深蓝彩妆、美伊娜多、高丝、积姬仙奴二层女装：DECO、ARMANI、卓雅、芝禾、CalvinKlein Jeans、ENC、DKNY Jeans、Miss sixty、DIAMONd DAZZLE、衣恋、粉红玛丽、素然、衣索、SCOFIELD、Roem、巨式国际、CIRCLE、衣

21、我的、Mindbridge、生态、可可尼、杰西卡、欧碧倩、玛斯米亚、唯一、诺玛茜女鞋：思加图、百丽、哈森、真美诗、妙丽、她他、天美意、诺贝塔、千百度、爱步、莱尔斯丹、嘉宝、拔佳、暇步士、迪芙斯、曼仙妮、莎莎苏、玖熙、STELLALUNA、fed、WHATfor、女包：沙驰、菲安妮、迪桑娜、郝莲娜、帕佳图、明治、迪莱克丝、Kipling、Why饰品：天然琥珀、奥柔拉、饰典、伊美行、韵魅、博士眼镜、翡拉拉、猜想三层女装：宝姿、玛丝菲尔、怡夕、德诗、例外、柯罗芭、雅莹、卡利亚里、尹默、子苞米、朗姿、柯利亚诺、路逸莎美、雅迪斯、奈寇、阿玛施、莱茵、娜尔思、歌力思、菲姿、言、维格娜丝、丽莱、敦奴、玖姿、

22、e+、哥弟、卡汶、README、安魅力、爱特爱、卓卡、沐兰、赛派、半度22、奥菲曼、东京时装、雾道、艾维、渔、杰西、适度、EST+11女士内衣：LaClover、华歌尔、爱慕、黛安芬、曼妮芬、伊维斯、安莉芳、欧迪芬、秋鹿、CKU、EBLIN饰品：素、诗依露、ELLE、和音、奥罗拉、玛丽亚古琦、马克罗茜、ALA财富广场业态品牌楼层业态品牌四层男装：威可多、格罗尼雅、斯卡图、莱克代尔、蓝豹、迪莱、博斯绅威、路卡迪龙、度文、麦雅、佛郎尼齐拉、CR .C31ROTC、罗马世家、朗维高、梵思诺、法国鳄鱼、鲨鱼、金利来、罗茜奥、卡莎米亚、卡莱路喜、比音勒芬、比华利保罗、沙驰、斯托梵诺、卡拉里尼、堡尼、迪柯

23、尼、九牧王、威斯康尼、佛伦斯、富铤、迪赛、梦特娇、鄂尔多斯、凯撒、雷波迪尔、法兰诗顿、贝利龙、费雷迪男鞋：沙驰、圣伽步、都彭、健乐士、爱步、金利来、利奥纳多、克雷斯丹尼男包：沙驰、博斯绅威、新秀丽、皮尔卡丹、皇冠、金利来、ELLE.ELLEHOMME男士配件：百富、之宝、舒雅、宝迪、爱慕、派克五层童装：PAWINPAW、安奈儿、海威迩、丽婴房、依恋童装、celden、男孩女孩、阿迪、英式、圣宝度伦、芭比运动：耐克、阿迪、耐克360、哥伦比亚、奥卡索、极星、德意志山峰、马幕、卡特迈乐、乐斯菲斯、狼爪、卡洛驰、卡帕数码家电：傲胜、海峰、e人e本、索尼、虎牌、福玛特、荣泰、飞利浦、苹果、倍轻松、博朗

24、床品：寐、梦洁、罗莱、罗卡芙、梦洁宝贝、泰普尔家饰：内野羊绒：鄂尔多斯、珍贝、海尔曼斯、雪莲、春竹、金利来、男装：scofield men、马克华菲、吉普、LEE、欧帛牛仔、Hunt、鳄鱼恤、杰克琼斯、骆驼、汤尼威尔、七星、浪比时、爱大卫、G-STAR、Leviss、G&S、Mind Bridge魅力田园SPA 宜客咖啡餐厅负一层超市财富广场业态品牌 八一广场天虹是南昌现有三个天虹中档次最高的，亦可侧面反映目前南昌整体消费档次最高的区域仍是八一商圈范围。八一广场天虹共10层营业楼层，与其他八一广场商业体相比在体量上占据绝对优势，但百货类布局及动线使得过高的楼层成为劣势，容易引起消费者的疲劳感。

25、八一商圈个案分析天虹项目名称天虹经营面积5.4万平米（10层，单层面积约5000）客户定位档次中高端目标客户南昌市高消费人群经营商户国际国内知名品牌商家楼层品牌一层哈根达斯、SK2、ZA、MAMODO、欧莱雅、悠莱、雪肌精、清妃、DKNY、泊莱雅、DHC、SERVACE、周大福、周生生、六福、裕泰福、潮宏基、fed、ZSA、belle、gvill、tata、comely、cne、dfuse、uumara、kuki、teemix、walkshop、aee、st&sat、joypeace、top glora、kisscat、lesaunda二层ONLY、GOZO、VERO MODA、法妮、CC&D

26、D、播、HONEYS、艾格周末、天恩、汇琳达、SLEEK、日月明、PH7、ES、欧时力、曼娅奴、ESPRIT、拉夏、BODY POPS、韩城故事、MIND BRIDGE、南梦、玛诗可、SCAT、LOVE&LOVE、依恋、TW三层CK、鳄鱼、GUESS、JESSICA、DAZZLE、EMELY、玫瑰子弹、凡尚、V-GRASS、诗凡吉、ISE、LT、SLEEK、解码、碧可、圣可尼、曼哈芙、VOLL、晶娜、个性、TOUCH、MO&CO、蒙奇奇、百丽格、布兰施、宝蓝德四层黎姿、舒朗、哥弟、PRICH、G2000、ETAM、SCOFIELD、ROEM、TRIMPH、梦特娇、DA、EMBY FORM、FA

27、NDECA、五层莱尔斯丹、G2000、ESPRIT、SCOFIELD、MIND BRIDGE、ASOBIO、BOSS、ELLE、柒牌、花花公子、虎都、沙驰、鳄鱼、步森、圣得西、斯托梵诺、莱勒、UCLA、卡奴迪路、其乐、雅克波特、九牧王、梦特娇、威可多、奥克杰克逊、诺帝卡、暇步士、欧尼杰、雅戈尔、金利来六层阿迪、耐克、李宁、安踏、MIZUNO、KAPPA、LOTTO、FILA、匡威、G-STAR、ME&CITY、哥伦比亚、杰克琼斯、GXG、杰西伍德、七星、ADSE、DUNLOP、VANS、TOUGH、LEE、法力藤七层宾格、水星、维科、佳丽斯、澳西奴、太和樱花、伊诺维、菲尼斯、博洋、HELLO

28、KITTY、甲虫屋、爱儿赫玛、JOJO、海威逊、杰米小熊、河马占尼、丑丑、小龙哈彼、明璐童鞋八层餐饮九层影院负一层超市天虹业态品牌 南昌百盛前身为太平洋百货所在，故起外立面、内部楼层、动线等均延续了太平洋百货的设置，与传统百盛存在一定差异。南昌百盛一层涵盖的较多国际一线服装、化妆品品牌，整体档次与财富广场类似，同为南昌最高端消费场所。八一商圈个案分析百盛项目名称百盛经营面积4.2万平米（5层，单层面积约7000）客户定位档次中高端目标客户南昌市高消费人群经营商户国际国内知名品牌商家楼层品牌一层Givenchy、雅诗兰黛、shiseido、clarins、biotherm、juerlain、ju

29、rlique、fankl、Loreal、aupres、倩碧、羽西、兰芝、水之澳、bvlgari、olay、美宝莲、百丽、她他、千百度、kisscat、harson、dfuse、whatfor、joypeace、fed、hogl、gabor、zsazsasu、stellazuna、stevemadden、staccato、la saunda、施华洛世奇、卡地亚、欧米茄、周生生、浪琴、谢瑞麟、潮宏基、六福、飞亚达、天梭、万宝龙、周大福、tudor、mido、rado、cardiny、raymond、CK正装、max co、ports、aquascutum、st、dupont、tommy、hilfi

30、ger、normana二层CK、鳄鱼、GUESS、JESSICA、DAZZLE、EMELY、玫瑰子弹、凡尚、V-GRASS、诗凡吉、ISE、LT、SLEEK、解码、碧可、圣可尼、曼哈芙、VOLL、晶娜、个性、TOUCH、MO&CO、蒙奇奇、百丽格、布兰施、宝蓝德三层ELLE、E-LAND、淑女屋、江南布衣、ONLY、FIVE PLUS、ONLY、MIND BRIDGE、VM、欧时力、DGVI、EDC、ESPRIT、露华浓、VOV、嘉媚乐、汇美舍、厚木、谜底、AO2。卡西欧、SWATCH、依迪菲、秀怡、CPU、威莎、哥弟、PRICH、G2000、ETAM、SCOFIELD、ROEM、TRIMPH

31、、梦特娇、DA、EMBY FORM、FANDECA、四层莱尔斯丹、G2000、ESPRIT、SCOFIELD、MIND BRIDGE、ASOBIO、BOSS、ELLE、柒牌、花花公子、虎都、沙驰、鳄鱼、步森、圣得西、斯托梵诺、莱勒、UCLA、卡奴迪路、其乐、雅克波特、九牧王、梦特娇、威可多、奥克杰克逊、诺帝卡、暇步士、欧尼杰、雅戈尔、金利来、阿迪、耐克、李宁、安踏、MIZUNO、KAPPA、LOTTO、FILA、匡威、G-STAR、ME&CITY、哥伦比亚、杰克琼斯、GXG、杰西伍德、七星、ADSE、DUNLOP、VANS、TOUGH、LEE、法力藤负一层超市百盛业态品牌 南昌百货大楼是南昌历

32、史最久的百货，可以说坐拥八一广场最好的地理位置（八一大道与中山路交接点），没有停车场是其最大的硬伤。品牌档次明显较财富广场低一些，更适合大众消费群体。八一商圈个案分析南昌百货大楼项目名称南昌百货大楼经营面积8万平米（7层，单层面积约11000）客户定位档次中端目标客户南昌市中端消费人群经营商户国内知名品牌商家楼层品牌一层Ioreal、水之澳、兰芝、aupress、yuesai、elizarben arden、百草集、olay、DHC、美宝莲、ZA、Urara、avene、mamond、proya、vichy、理肤泉、camenae、bleunuit、清妃、fitwell、24hr、aee、vm

33、edilaks、le sauda、top Gloria、craveeor、eblan、lapagayo、fed、whatfor、le ele、joypiece、couberg、walkershop、kisscat、harson、stsat、思加图、她他、百丽、富贵鸟、天美意、达芙妮、森达、千百度、康莉、奥康、skap、geox、harson、Leonardo、森达、梦特娇、金利来、皮尔卡丹、沙驰、casio、golay、tsi、carding、enzo飞亚达、君安、罗西尼、皇室太古、六福、金至尊、周生生、周大福、潮宏基、咏翠轩、金大福、金伯利、老凤祥、东方晓明、宝福、Ose、翠佛堂、万寿玉器二

34、层ELLE、E-LAND、GUESS、JESSICA、DAZZLE、EMELY、玫瑰子弹、凡尚、V-GRASS、诗凡吉、ISE、LT、SLEEK、解码、碧可、圣可尼、曼哈芙、VOLL、晶娜、个性、TOUCH、MO&CO、蒙奇奇、百丽格、布兰施、宝蓝德三层淑女屋、江南布衣、ONLY、FIVE PLUS、ONLY、MIND BRIDGE、VM、欧时力、DGVI、EDC、ESPRIT、露华浓、VOV、嘉媚乐、汇美舍、厚木、谜底、AO2。卡西欧、SWATCH、依迪菲、秀怡、CPU、威莎、哥弟、PRICH、G2000、ETAM、SCOFIELD、ROEM、TRIMPH、梦特娇、DA、EMBY FORM、

35、FANDECA四层CK、鳄鱼、GUESS、JESSICA、DAZZLE、EMELY、玫瑰子弹、凡尚、V-GRASS、诗凡吉、ISE、LT、SLEEK、解码、碧可、圣可尼、曼哈芙、VOLL、晶娜、个性、TOUCH、MO&CO、蒙奇奇、百丽格、布兰施、宝蓝德五层莱尔斯丹、G2000、ESPRIT、SCOFIELD、MIND BRIDGE、ASOBIO、BOSS、ELLE、柒牌、花花公子、虎都、沙驰、鳄鱼、步森、圣得西、斯托梵诺、莱勒、UCLA、卡奴迪路、其乐、雅克波特、九牧王、梦特娇、威可多、奥克杰克逊、诺帝卡、暇步士、欧尼杰、雅戈尔、金利来、阿迪、耐克、李宁、安踏、MIZUNO、KAPPA、LO

36、TTO、FILA、匡威、G-STAR、ME&CITY、哥伦比亚、杰克琼斯、GXG、杰西伍德、七星、ADSE、DUNLOP、VANS、TOUGH、LEE、法力藤六层乐久久、丽婴房、安奈儿、嗒嘀嗒、小猪班纳、哥比兔、拉比、芭比、皇家宝贝、米奇鞋、英式、火孩儿、摩根、海威尔、时尚小鱼、荣泰、Pawinpaw、OURQ七层商务中心南昌百货大楼业态品牌 洪客隆百货是江西本土百货品牌，也是江西门店数量、销售额最高的百货品牌，目前在南昌市（县）共有15家门店，在江西省共有22家门店。以片区影响力为主占据整个南昌市场，品牌档次中端至中低端，地下两层、超大型的自营超市是其特色。八一商圈个案分析洪客隆百货项目名称

37、洪客隆百货经营面积1万平米（6层，单层面积约2000）客户定位档次中低端目标客户南昌市中低端消费人群经营商户国内知名品牌商家胜利路商业街最早形成于清代，历经百年发展，其商业地位和影响力是其它任何商业替代不了的，2000年，胜利路步行街被规划为集旅游、购物、休闲为一体的综合步行街，也是江西第一街，被国家相关部门评为“中国最具升值潜力”商业步行街。胜利路商业的形成百年胜利路，商业氛围浓厚胜利路地位60【占据着城市的黄金地段】南昌市的胜利路步行街占据着城市的黄金地段 ，位于南昌市中心地段，交通十分便利， 它南起中山路口，北至叠山路口，全长960 m。目前，步行街上共有223家商铺， 超过1000平米

38、的有10户以上。目前 日均人流量超过 数万人次 ，节假日近30万人次。正是因为地理位置上的优势，所以胜利路步行街人气一直很旺。【外部空间尺度合理】 整条步行街长960m，宽 2 2 m( 最窄处19.5m) ，在空间尺度上，步行街路宽与两侧多层建筑高度之比大约为 1:1 ，街道的宽度应该既保证了人流 有一定的密度 ，又不显拥挤。【文化优势 】南昌是座古城、有着悠久的历史。这座具有 2200多年历史的城市，始建于西汉初年 、是西汉开国名将灌婴所筑，取“ 昌大南疆”之义，后又称豫章、洪州、 洪都、 隆兴。在南昌市的胜利路、中山路 以及万寿宫和翠花街一带， 又有一些几十年、 上百年历史的“ 老” 字

39、号品牌， 如百货零售店有广益昌百货、 三泰百货； 饮食方面有新雅餐厅、江西大旅社 ； 药店有黄 庆仁药栈、 樟树国药店 ； 钟表有“ 亨得利”；照相馆有“ 鹤纪” 、“ 真 真” 。它们曾经引领了南昌一个世纪的消费时尚。这些“ 老” 字号因其丰厚的文化内涵， 为步行街注入了丰富的历史文化底蕴。 胜利路步行街优势61【胜利路目前档次与城市不相符合】南昌市的胜利路步行街于2000年左右综合改造，经过十几年时间的流逝，目前商业街的整体形象和档次与南昌整体发展不相符合。【交通不便】 随着城市的发展，胜利路周边的交通已经成为步行街发展的一个重要阻碍，随着私家车的普及，停车问题也越来越需要引起重视。【环境

40、差 】胜利路中山路步行街的购物环境有目共睹。事实上，作为南昌唯一的一条主流购物街，它不仅仅是购物场所，它还代表着南昌的一个形象，是市容市貌的一个体现。胜利路步行街目前发展障碍62胜利路改造势在必行63如何操作？64第三部分 营销策略商业定位商业策略建议未来销售人群推广策略65Part 1商业定位66【市场三个缺乏】南昌缺乏 “超长体验式室内步行街”胜利路缺乏“多元化的集中商业街”客户缺乏“时尚、潮流的购物场所” 【项目三个包含】项目应包含多个面积区间项目应包含多种经营业态项目应包含多项后续服务定位67结合项目所面对的目标消费人群，所处位置力求该定位在区域内的独特性及前瞻性并且与周围商业业态形成

41、良性互补，客户共享成为目标消费者目的性购物消费的不二场所定位原则68 抓住目标消费群体的基本消费需求 以集中型消费业态及年轻客群为目标 竞争关系考虑，与现有商业形城互补，共享客户资源 适当组合，满足项目销售、运营多重要求定位理由69项目依托胜利路是南昌第一街的概念，结合南昌发展轨道交通的大好优势，在利用滕王阁、八一广场等景点，将八一广场、滕王阁等景点有机连接起来，形成南昌新的城市名片项目概念定位项目商业定位中国罕有全感官体验式高端商业 百年胜利路 百景新天地 71核心业态 八大主题A IBC FDGHEK72A：时尚餐饮B：亮彩数码C：品牌精品停车场D：黄金珠宝品牌化妆品乐活儿童F：品牌精品G

42、:炫彩百货H:流行前沿I:时尚餐饮休闲广场K:饕餮美食K:饕餮美食E:八大业态分布地下步行街的业态定位，必须要和地上业态进行有机的互补，结合本产品的基本属性，我们得出这样的一个业态定位，结合项目和产品定位，得出业态规划如下：主题A 时尚美食餐饮汇聚时尚餐饮，以特色快捷为主！AI时尚餐饮74主题A时尚美食主题特色美食、咖啡饮料、甜品站等！A时尚餐饮75主题A时尚美食主题特色小吃、甜品、蛋糕、烧烤等！A时尚餐饮76主题A时尚美食主题品牌主力店推荐A时尚餐饮77主题B亮彩数码数码IT主题时尚数码旗舰，打造全新数码前沿！B78主题B亮彩数码数码IT主题亮丽、精彩、时尚数码产品，手机、电脑等！B79主题

43、B亮彩数码数码IT主题注重体验，注重性价比，注重品质！B80主题D黄金化妆品主题女人是打扮出来的，让女人靓起来！D黄金化妆品81主题D黄金化妆品主题以黄金珠宝、名表、化妆品特色业态！D黄金化妆品82主题D黄金化妆品主题以黄金珠宝、化妆品、名表特色业态！D黄金化妆品83乐活儿童主题E快乐活泼儿童主题以儿童体验主题儿童商业街！E84乐活儿童主题E快乐活泼儿童主题儿童类体验（购物、娱乐、教育）家庭消费的生力军，时间型、目的性消费的代表。E85乐活儿童主题E快乐活泼儿童主题以0-15岁儿童玩具、儿童服饰、图书、婴幼儿用品、眼镜店等为主要业态E86乐活儿童主题E快乐活泼儿童主题主力店品牌推荐E87主题G

44、炫彩百货主题个性、特色、时尚、潮流百货！G炫彩百货88主题G炫彩百货主题个性、特色、时尚、潮流百货！G炫彩百货89主题G炫彩百货主题个性、特色、时尚、潮流百货！G炫彩百货90主题K 饕餮美食汇聚各地美食，南昌“吃货”新福地K饕餮美食91主题K饕餮美食特色西餐海鲜、各地中餐、火锅、巴西烤肉等！K饕餮美食92主题KK饕餮美食饕餮美食特色西餐海鲜、各地中餐、火锅、巴西烤肉等！93主题K饕餮美食主题品牌主力店推荐K饕餮美食94路面道路两侧有色彩缤纷的可移动的盆栽作铺装，在盆栽中间还间隔着摆放导示广告牌，特色小品符合项目定位，通过特色导示，使消费者愿意进入商业街。商业包装及导示亮点建议95 几大节点处摆

45、放着充满个性的模特造型，营造购物气氛，提升项目品质。 墙面、地面等可以设计 裸眼3D画，增加逛街的情趣。商业包装及导示亮点建议96利用柱子墙体设置电子广告显示屏，体现项目档次，同时可以为经营户提供广告位；全互动体验式触摸导示牌，放置于每一区域入口旁，开创了南昌商业购物导示系统先河。商业包装及导示亮点建议97商业包装及导示亮点建议通过玻璃顶设计，提高项目通道的光感，减少消费者下地下商业街的抗性。通过昭示性鲜明的门头，吸引消费者。98 晶莹多彩的灯光效果，绚丽动感的色彩运用，每一个角落都充满着时尚活力，每一次接触都令人印象深刻，每一次购物都是与潮流的亲密接触。这个地方有着让然流连忘返的神奇魔力。商

46、业包装及导示亮点建议99 天幕与墙幕的运用，打造奇幻世界，弱化地下街的抗性，购物也是观光旅游。商业包装及导示亮点建议100我们将打造全新模式的全感官体验式购物场所，力求多个街区都设有不同的主题，将引入景观小品、移步换景的各类生态景观，打造更舒适宜人的购物环境；甚至还将营造出诸如星光大道、广阔星空、海洋等各类时尚味十足的特色景观。这种观光功能与购物、休闲功能在商业空间的有机融合，在南昌乃至江西市场还是首创。并且胜利路地下商业街建成后全部区域将实现WIFI无线网络覆盖，无论是商场内业户还是消费者，携带笔记本电脑或者一部智能电子产品一边逛街，边享受无线免费上网的乐趣。商业包装及导示亮点建议101Pa

47、rt 2商业策略建议102短期内产生轰动效应，制造稀缺商业氛围，将颠覆式商业推广至极致，在开业前招商量达到80%招商目标103招商定价策略【放水养鱼理论的商业实践】 商业的定价牵一发而动全身。正确的租金策略，至关重要。任何商业地产开发商都想得到最佳的投资回报，最早收回成本，获得利润。然而商业地产的属性却限制了这种愿望的实现。商业的运营有如一个养鱼的过程，操作者必须有足够的耐心，只有在等到把鱼养大之后，才会有甜美的收获。【制定租金的标准】 制定租金的核心指标既不是市场调查的数据，也不是同地段商家的参考租金，也不是专家的意见，而是场内商家的生意额！这个根本的标准，给我们制定商场的租金提供了原则性的

48、参考，是具有科学性的制定原则。【科学的租金制定方法】 商业中心在步入良性运转后，其租金收入应根据其总营业额而制定。以商户的月营业额为100来计，其进货价约为50，其他成本约为10，商户利润约为30，其愿意支付的房租成本约为10。可见，在租金支付水平上，一个商户原则上可以支付的租金水平为营业额的10%，一个购物中心的总租金大约等于营业额的10%。如果一个商场经营散户的年总营业额为10亿，那么，该商业中心一年的租金收入可达1亿，这是指导商场租金收入的参考性标准。预计商业中心年营业额的科学性非常重要，它不是一个自欺欺人的数字，它的制定一定要有一种客观的态度和相应的数据支持。104基础部分：品牌商家自

49、营户排查3M联盟：1、江浙品牌输出2、当地自营户加盟3、甲方提供物业招商范围105【招商调查】 在进行招商调查时，首先要根据商业物业目标商家的特征，确定商业物业的招商方向，然后大量搜集商家的信息资料，并主动与之联系。综合分析各种信息资料，制定相应的招商策略及实施方案。【内部认租】 内部认租期的主要任务是，采用定向招商的方式，主动上门与目标商家联系，最终确定商业物业的主力商户、各经营主题的重点商户，同时对一般商户进行招商登记。【公开招商】 公开招商，即全面招商，指商业物业所有的商铺全面对外公开招商，既要引入重点商户进行经营，又要吸引一般商户前来租赁。【开业准备】 完成招商工作任务后，还要为商业物

50、业的顺利开业做一些准备工作。开业前，有必要运用各种广告媒体进行较大幅度的广告宣传造势活动，以树立商业物业的知名度。招商步骤106主力商户优先招商品牌商户带动招商广告招商定向招商委托招商优惠招商业态设计先行，准确、差异化的业态定位 为客户度身订做开店全面解决方案人员、媒体、大型主题活动立体化整合宣传推广策略招商进度、质量、费用统一控制招商策略1071）分期的费用投入分配原则与比例费用分配:- 入市前期：35%- 知名度美誉度建立阶段：25%- 临近营业阶段：40%2）媒介费用投放分配原则及比例 在媒介选择上应尽可能兼顾传播效力广的大众媒介及有针对性的小众媒体，费用分配上，我们重点加大户外、公关活

51、动比例。户外偏重于形象宣传、通过公关活动扩大口碑影响、通过县城广告县城客群的推广宣传。费用分配:- 媒体费用70%：户外40% 报纸15% 电视/广播5% 杂志/网络5 道旗（灯箱）5- 表现制作类为计划广告投人总额10%- SP活动及公关计划广告投人总额为15% - 礼品制作为计划广告投人总额5%推广费用预算108A、招商部组织架构B、招商人员的要求C、招商工作流程D、规章制度的制定招商队伍组建109招商队伍的培训A、公司背景及项目知识、公司背景、公众形象、公司目标、招商人员的行为准则、内部分工、工作流程；物业详情：项目规模、定位、设施、周边环境、公共设施、交通条件；项目特点：项目的规划设计

52、内容特点、项目的优劣势分析、项目的招商策略等。B、业务基础培训 房地产政策法规、税费规定、房地产专业术语、建筑常识C、招商技巧的培训 招商过程中的洽谈技巧、招商展销会现场氛围把握、推销技巧、语言技巧、身体语言技巧D、签订租赁合同的程序E、经营、物业管理培训F、招商模拟110招商流程一个完整的商业招商过程往往包括以下几个阶段： 招商策划信息的搜集双方接触洽谈签约投资方筹备开业。招商策划的程序 确立目标 -广泛搜集各方面资料 -制定招商方案 -比较选择各类方案 -方案的实施 -方案实施后的跟踪和反馈 -招商洽谈111基于核心商业保留、可售部分分割销售的定位，如何选择销售方式？基于甲方对于本案的未来

53、的形象要求，我们如何选择销售方式？基于甲方的快速去化的诉求，我们如何选择销售方式？纯销售模式返租销售模式or带租约销售销售思考112纯销售方式优势劣势主要形式将商铺产权直接销售给投资者，不负责该商铺的招商，由投资者自行使用。可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费； 将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。产权分散，主力店或品牌店难以进驻；无法规划经营业态及规范整体形象；对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长；若经营不好，对于项目整体形象有一定影响；银行提供按揭信心不足。带租约销售适用范围商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户对项目预期缺乏了解；

54、中小面积纯街铺销售；商业体量小或零星商业物业，无须整体经营的。返租销售销售思考113纯销售方式优势劣势主要形式在销售前先把铺位租给商家，然后再把商铺卖给投资者。通过招商保证前期商业定位与形象；能保证项目快速去化的同时无需承担返租补贴与相关税费；短期内使业主获得稳定收益。铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；销售难度较大，售价与租金之间的收益回报低难以达到投资者期望，需要开发商做补贴；中、长期收益难以稳定；后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展；各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。适用范围有强势招商力量支持；商业氛围已形成且正经营红火，无需

55、担心后续收益；可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，长期稳定收益回报；纯街铺或少量商业物业。返租销售带租约销售销售思考114纯销售方式带租约销售返租销售公司通过聘请或组建专业的经营管理公司一次性支付业主短期（一般三年）租金，取得商铺短期的物业前期经营权，进而可以对卖场统一招商、规划和管理。前期由公司统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。帮业主坚守创业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；5年返租期较适中，经过五年的商业培育，市场成熟度较高；可坚定银行按揭信心。整体的商业运作提高了投资者的购买信心，有助于项目的快速去化。承担前几年的返租补贴，可

56、返到售价上，会拉高售价；返租结束后的统一经营管理要求较高；有成熟的商业运营团队；由于前期商业氛围未形成气候，开发商能够承担返租期内的相关费用；其他独特经营模式的商业体。优势劣势主要形式适用范围销售思考115纯销售模式虽然能够保证项目的快速去化，但不能保证本案对商业形象的要求，因此不适宜在本案使用。对招商能力的要求较高，能够保证一定时期内的商业形象的统一，但仅凭带租约销售的模式，去化率较慢，可与其他模式配合利用。可聘请独立的商管公司（或直接交由物业），进行统一管理规划。一方面保证了一段时间内的商业形象的统一，另一方面可以加快去化速度，快速回笼资金，实现更高的现金价值。营销模式确立纯销售方式带租约

57、销售返租销售确立本案销售模式为：以集中商业可售商铺分割产权，“带租约销售”为主 根据租期组合“3+X” 销售模式 商业管理公司与开发公司签订三年租赁合同 确定租约商户后，由经营者与商业管理公司签订租赁合同 由商业管理公司与投资者签订租赁协议 三年后由投资方与经营者直接签订租赁合同。销售思考1163+X同租期带租约销售模式销售模式1173+X同租期带租约销售模式所需法律文件开发商与买房人之间：商品房买卖合同物业管理合同商管公司与买房人之间：委托租赁合同承诺书商管公司与租赁户之间：租赁合同商业管理合同销售模式1183+X同租期带租约销售模式3年到期后租约解决方式及超过3年租约解决方式3年租约到期后

58、解决方式：由商管公司继续代租，寻找租户，商管公司与买房人发生中介关系商户与买房人之间签订租赁合同超过3年租约后解决方式：3年以内租约按正常回报比例解决超过3年租约以上部分，通过后期租金+部分价格溢价方式体现原则上租约时间，常规商户不超过3年，大商户不超过5年销售模式119Part 3未来销售人群120一、项目周边地缘性客群南昌的企业高管、私营业主，以及公务员事业单位群体。有闲散资金的拆迁户，他们拥有充沛的现金流，是具有较强购买力的群体。南昌商铺业主或经营者，有一定资金，熟悉项目周边投资环境，看好项目所在区位未来商业发展。其他具有投资经验的二次投资置业群体。二、临近区域投资性客群江西所辖的镇村范

59、围里的投资客群体。合理性价比的价格，不受限购政策的影响，城市核心区域及项目本身良好的条件，都是较为吸引周边市区和部分临近城市地区投资客户的有利因素。分析同类产品的市场表现，结合项目具体条件，我们的客群主要为以下两种：投资者分析1211、处于项目周边交通环境优越、周边市场及项目内部对于中心核心圈商业配套服务的需求、相当规模的体量、与现有商业互补及现金流需求，综合这样几方面因素，我们得出本商业的定位是“中国罕有全感官体验式高端商业”。2、商业面积的重新分割以中小面积维护组，能够使得产品使用性更加灵活，并且做到一定的溢价。3、带租约同租期销售组合模式更为适合开发商对快速去化和整体形象统一的要求。4、

60、销售客群是主要是项目周边地缘性客群，含周边企业高管、私营业主、拆迁户、南昌富裕群体，以及临近区域投资性客群，包含南昌市辖区范围及临近城市的投资客群。小结122Part 4推广策略123 一个宣传周期内产生轰动效应，树立项目形象-“中国罕有全感官体验式高端商业”形象深入人心-制造开盘热销局面推广目标124产品剖析要达到我们的目标，必须深度挖掘产品价值，剖析产品，在此基础上进行提升，寻找出差异点及不可复制的亮点，提炼核心商业概念第一层次：基础平台（所有商业必须具备）核心概念模型第二层次：核心价值（能影响消费者的生活方式、消费习惯等）第三层次：独特理念（具备颠覆性的，前所未有）核心概念推导125第一