房地产企业发展战略之城市深度进入

1、房地产企业发展战略之城市深度进入1、重点城市销售数据 二线城市成交量和成交金额均略有下跌，一线城市成交量大幅减少，但销售价格高位持稳。 二线城市中海口、武汉、太原表现较为突出。 一线城市应声而跌，深圳、上海、杭州成交量则在去年的20%以下。城市2009年2010城市2009年2010（万平米）（万元）（万平米）（万元）（万平米）（万元）（万平米）（万元）（万平米）（万元）（万平米）成交总额（万元）231.34 1178816 136.86 1028748 59.2%87.3%厦门408.83 3580760 119.39 1356268 29.2%37.9%1091.64 5964733 49

2、2.72 3185856 45.1%53.4%1504.06 7276397 492.77 2626020 32.8%36.1%240.33 1221245 114.83 650049 47.8%53.2%1315.48 5427335 386.53 1953984 29.4%36.0%贵阳687.20 2593325 299.06 1270422 43.5%49.0%宁波451.74 4600335 101.72 1578113 22.5%34.3%995.07 4551237 437.49 2229406 44.0%49.0%607.37 2708372 163.31 918435 26.

3、9%33.9%重庆2382.60 10320524 930.085013034 39.0%48.6%430.13 1997891 122.04 658590 28.4%33.0%合肥1105.14 4852374 404.04 2347615 36.6%48.4%兰州99.26 480962 27.74 155237 27.9%32.3%大连835.89 6111350 334.81 2861955 40.1%46.8%2823.94 17112856 878.31 5371115 31.1%31.4%1091.64 5276670.71 540.68 2354017 49.5%44.6%11

4、49.67 8772646 253.95 2559107 22.1%29.2%663.88 3021066 261.29 1346425 39.4%44.6%扬州253.26 1349036 59.76 382466 23.6%28.4%914.04 8771348 347.95 3903525 38.1%44.5%707.34 3445898 157.53 957214 22.3%27.8%无锡642.71 3970323 217.45 1676904 33.8%42.2%深圳636.53 9802265 124.68 2720646 19.6%27.8%青岛648.84 5549852.3

5、2 271.55 2318001.63 41.9%41.8%1886.12 29541210 359.60 7815183 19.1%26.5%济南293.60 1647005 96.01 684040 32.7%41.5%937.54 6855433 181.94 1689886 19.4%24.7%天津1329.67 9858520 434.21 3927842 32.7%39.8%647.57 9407063 93.68 1974680 14.5%21.0%北京2031.30 29104422 554.00 11198930 27.3%38.5%2、上市公司销售业绩企业名称2009年20

6、10上年半年成交比例销售面积（万平方米）销售金额（亿元）销售面积（万平方米）销售金额（亿元）销售面积（万平方米）销售金额（亿元）恒大地产564 303 334 210 59.2%69.2%中海地产477 478 222 281 46.6%58.8%万科地产664 634 320 368 48.2%58.0%龙湖地产188 183 74 105 39.3%57.1%碧桂园475 232 242 132 50.9%56.9%富力地产233 242 108 130 46.4%53.8%远洋地产144 143 60 72 41.7%50.3%世茂房地产250 225 101 113 40.3%50.3

7、%保利地产527 434 267 218 50.7%50.1%雅居乐279 226 103 105 36.9%46.5%绿城中国359 513 110 194 30.6%37.8%复地集团116 109 33 40 28.1%36.4%金地集团188 210 48 54 25.6%25.5% 各大房企乘2009年销售强势惯性，在2010年上半年并没有减缓销售速度。 以恒大、中海、万科为首，均销售金额超过去年总量的58%以上，共有9家超过去年的50%。3、典型上市公司销售业绩城市分布企业名称2009年销售金额占比2010年上半年销售金额占比一线二线三、四线城市一线二线三、四线城市万科地产41%3

8、6%24%36%40%24%保利地产52%35%13%36%51%14%龙湖地产52%48%0%68%27%5%绿城中国10%48%41%19%45%35%中海地产28%39%33%32%36%32% 万科、保利2010年上半年在一线城市销售占比下滑，二线城市销售占比上升，三、四线占比维持不变；龙湖、绿城、中海2010年上半年在一线销售占比上升，二线销售占比下滑，三线略有上升；以上五家，除绿城中国外，其余均在2010年上半年销售金额超过09年全年的50%。4、土地市场成交情况 相比09年以来地王频繁刷新，2010年第二季度确实风光不再，但是土地成交量却维持比08年高出许多的成交量，各房企的拿地

9、热情并没有因调控而减弱。2010年春节后，各地土地成交相对政府供应相对低迷，甚至出现频繁的底价中标或者溢价不高中标5、上市公司新增土地供应企业名称20092010年上半年比例新增建筑面积(万平方米）成交总价（亿元）新增建筑面积(万平方米）成交总价（亿元）新增建筑面积(万平方米）成交总价（亿元）恒大地产82.0519.51872.0552.661062.8%269.9%世茂房地产350.9976.72550.0877.63156.7%101.2%富力地产280.71130.45301.0970.5107.3%54.0%万科地产1241.37318.031209.65228.8797.4%72.0

10、%仁恒置地56.6745.7440.1859.370.9%129.6%保利地产1257.31383.88656.37209.5752.2%54.6%绿城中国536.37354.08265.19115.0449.4%32.5%碧桂园440.65118.73184.95.6442.0%4.8%招商地产112.152.1441.4923.9637.0%46.0%华润置地422.09209.94136.0325.1532.2%12.0%龙湖地产988.13153.29295.3897.8529.9%63.8%绿地集团695.73270.77165.4778.8223.8%29.1%首创置业134.29

11、10.2729.389.2621.9%90.2%远洋地产222.1882.8935.7364.4116.1%77.7%福建融侨343.0957.5851.515.4515.0%26.8%中海地产1049.83286.44153.34110.5914.6%38.6%金地集团405.36187.0655.3410.6913.7%5.7%雅居乐533.74166.3564.7912.7912.1%7.7%合计9152.662923.875107.961268.1855.8%43.4%6、典型上市公司新增土地城市分布企业名称2009年新增建筑面积(万平方米）2010年上半年新增建筑面积(万平方米）一线

12、二线三、四线城市一线二线三、四线城市万科地产12%64%24%4%47%49%保利地产23%43%34%8%66%26%碧桂园37%0%63%0%100%0%中海地产3%70%27%23%42%35%恒大地产0%100%0%0%94%6%龙湖地产4%68%28%21%40%39%世茂房地产7%93%0%17%77%6%绿城中国8%49%43%5%46%49% 各房企拿地热情不减，尤其在二线及三四线城市的布点越发紧迫。 中海、龙湖加大一线及三四线城市投入，以达到在各线城市的均衡布局。 恒大、碧桂园几乎全部投入在二线城市，保利也继续加大二线城市的投入比例。 万科则继续向三四线城市渗透。7、初步结论

13、：2010年，销售市场“冰火两重天”，一季度过度高涨，二季度跌入低谷，但总体房企的销售还算过得去。08、09年各房企在二线及三四线城市加快布局初显成效，为房企在2010年上半年贡献了不少的销售量。尤其是主要布局的二线城市的恒大地产，销售金额210亿，是去年的69.2%。土地市场并未见大幅滑落，仅仅是上半年拿地热情没有09年下半年高涨，地王频现的现象在二季度荡然无存，随之而来的是底价中标与低溢价中标，房企拿地成本相对比前期要低。各房企依然跟随自己既定的战略布局，加快在各自优势区域获取土地，尤其二线及三四线城市。第二部分 析视房调寻机会对于国内的房地产，曾有概括为：“三分之一宏观经济问题，三分之一

14、金融问题，三分之一房地产自身问题”。在2010年国内经济可以描述为“一季度防过热，三季度防过冷”的非常状态。这对房地产影响的复杂性将提高，但是越是复杂越有机会，往往“乱世出英雄”，关键是如何从中寻找机会点。1、宏观经济环境下，房地产的机会上半年经济数据中预计包含的内需过冷和外需过旺信息，将引导决策层反思侧重内需刺激政策。在刺激内需的政策中，前期政府审批的区域规划、城镇化将成为重点。同时，产业升级符合内地经济的发展方向和大趋势，但产业升级更多指向了供应层面。短期内在需求不足的背景下，经济结构调整将更加倚重内需方向。从中长期看，如果内地经济在城市化、城镇化基础启动内需的举措得以实施，内地经济长期趋

15、势增长率仍将保持在10%的水平，并且对房地产产生较大带动。附：国务院正加速批准国内的区域规划2008年1月广西北部湾经济区发展规划广西2008年3月天津滨海新区综合配套改革试验总体方案天津2009年1月珠江三角洲地区改革发展规划纲要广东2009年2月国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见重庆2009年4月上海建设国际金融中心和国际航运中心上海 2009年5月建设海峡两岸经济区福建2009年5月成都市统筹城乡综合配套改革试验总体方案四川2009年6月江苏沿海地区发展规划江苏2009年6月关中天水经济区发展规划陕西、甘肃2009年7月辽宁沿海经济带发展规划辽宁2009年8月横琴总体发展规

16、划广东2009年9月促进中部地区崛起规划山西、安徽、江西、湖北、湖南、河南2009年11月图们江区域合作开发规划纲要吉林2009年12月黄河三角洲高效生态经济区发展规划山东2010年1月皖江城市带承接产业转移示范区规划安徽2010年2月湘潭市城市总体规划湖南2010年3月沈阳经济区国家新型工业化综合配套改革试验区辽宁2010年3月武汉市城市总体规划武汉2010年5月重庆两江新区重庆2010年5月深圳关内关外一体化方案深圳2010年5月长三角区域规划上海江苏浙江2010年6月厦门经济区扩到全市厦门2010年6月海南国际旅游岛建设发展规划纲要海南待批成渝经济区区域规划成都、重庆待批京津唐地区及环渤

17、海五省区统筹发展规划北京、天津、河北、山西、山东、辽宁、内蒙古 2、房调政策：放松或早于预期早期的调控政策影响房地产市场，以1-2年的年度为周期。自2008年以来， 房地产受政策影响以半年为短周期波动，突显了政策、经济、房地产三者之间的症结。2010年4月中旬前的“遏制房价过快上涨”的调控，力度相比以往更加严厉。出台了信贷、限购等一系列临时性措施，并探讨“征收房产税”等制度性改革。从取向看，有利于抑制当前流动性环境下，过快上涨的资产价格风险。对于目前政策引导的房地产市场调整，预计在当前成交量深调基础下，2010年3季度房价将基本完成实质性调整。在内地经济压力和房地产调整后，预计房调政策放松的阶

18、段，将早于预期。3、对房调政策的未来判断在经济调整压力下，加强了决策层对房调政策的关注。但在前期既定调控思路下，部委政策仍在细化和强化中，预计在三季度政策对市场的影响将继续。在现出台政策下，造成的市场压力已具备使房地产完成调整的基础。在政策不出现回暖下，2010年三季度房价将调整。本次房调以“遏制房价过快上涨”为着重点，并重点关注民生。稳定仍是政策核心之一。在三季度之后，预计政策即便不出现名义上的回暖，但出现实质性放松的可能性大。地方政府在房地产调控上，目前皆呈现“高举轻落”的局面。4月中旬的调控政策存在一系列临时性措施，面临退出问题。房地产制度建设将承担“接力棒”角色，包括土地供应、税收等制

19、度完善，其长效影响大。当前政策思维在房地产领域具有“纠偏”倾向，长期而言政策对房地产的影响呈现逐渐正常化趋势。同时，政策可持续性仍可能出现调整，进而影响市场波动。现状核心结果未来4、对房地产市场调整的未来判断目前成交缩量与价格调整探底，需求表现对应常态需求显著收缩。伴随未来房价的下调，需求反弹将较快。供应不足局面仍在继续，由于需求萎缩导致一二线城市的成交量回升在平均13个月左右，但对应正常消化周期，仍偏紧。市场供小于求的局面，没有改变。房地产快速上涨局面得到抑制，价格保持在高位。预计在政策短期未出现放松下，价格调整仍将继续。但市场各方对价格下调预期收窄，10%20%的调幅将促使市场恢复。房地产

20、本轮调整，预计是一个“小弯道”，市场比较难以完成一个完整周期的调整。房地产资产价格背离价值，仍将维持。2010年房地产投资、新开工量、土地购置保持增长，预计在后市对供应不足局面小有缓解。住宅长期需求空间巨大，对应房企发展空间良好。平衡点5、土地政策调整的影响从当前政策思路看，增加供应，限制土地价格，将使土地重置成本出现变化，主要显现在今年招拍挂土地成交、溢价幅度已大幅滑落。从房企投资的角度，地价水平在未来预计将进入良性阶段。从地价对房价的影响角度，以及房地产资本的机会成本角度，在地价和供应出现实质调整之后对本次市场调整中的房价表现将产生影响，使价格合理回归。6、2010年土地供应计划影响深远2

21、010年4月，国土部公布的住宅用地供应计划高达18万公顷，相当于过去3年实际完成供应的总量。其中，更有77%是用于中小套型商品房和保障性住房建设。2009年，全国住宅用地供应计划10万公顷，最终完成了7.65万公顷。即便2010年最终实际供应量与计划存在一定差距，也将远超2009年住宅用地供应。7月4日，在全国国土资源厅局长座谈会后，国土资源部部长徐绍史对房价的表态，“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，再过一个季度左右，房地产市场可能会面临一个全面调整，房价会有所下降，但下降到什么程度不好说。”国土部参与房地产调控的最直接手段就是调节土地供应数量。7、房调情况下，房企的机会从主要供应释放区域

22、看，城市近远郊区、农地转化为城市建设用地为供应主体。同时，城市外围土地的释放，也为旧城改造提供了空间。城市内外土地同时释放的局面，符合政府的思维定位，并在目前一线城市中体现明显。土地对应产品类型趋势：城市综合体；类似香港和日本的高容积率、高密度的中小户型住宅产品；大规模城郊结合体的住宅。供应与需求热点：围绕核心城市的城市群、城市带的土地市场；一二线的远郊市场；在三四线城市的城市新区。与产业结合的土地获取策略，将越来越为行业所倚重。具有优势产品形态的项目，房价地价比可控制在5%-20%之间，优势突出。在土地供应上，短周期内，早前严格用地指标限制的局面将有所改善。而另一反面政府土地整理能力不足。在

23、土地供应指标增加的背景下，从房企主动参与土地开发的策略值得关注，关注大盘与造城模式的商业模式。住宅市场双轨制成为趋势，保障房土地供应比重成为住宅市场不可忽视的组成部分，企业介入具有政策、投资价值、策略性等多重意义。8、土地增值税：短期加强，长期影响大土地增值税清算细则如果严格执行，对于毛利率40%以上项目的利润影响应该在20%以上。若严格执行土地增值税对房企影响显著，将使房地产行业向社会平均利润行业演化。在土地增值税趋严背景下，在房企产品开发结构上，持有型物业不受影响，将推动当前房企关注“租售并举”的潮流。图表：不同毛利率假设下的土地增值税清缴计算结果（单位：元）12345678910毛利率3

24、0.0%33.3%36.4%41.7%50.0%53.3%65.0%68.2%76.7%80.0%预缴1%金额1.01.11.11.21.41.52.02.23.03.5清算影响税前利润19%24%26%34%37%43%47%清算土增税占房价6%9%10%17%20%27%30%附：房企对持有物业的执行规划企业业态组合执行规划华润租售并举5、6年以后，在资产的比例方面，占比可能会达到40%左右保利向租售并举转变未来3-5年，持有性物业投资比例到全部投资的30%金地租售并举2010年计划20%资金投向商业项目万科规划中的租售并举2010年进军商业地产，规划目标持有型比例20%中海租售并举凯德租

25、售并举，分平台运做仁恒向租售并举转变龙湖向租售并举转变5-7年持有约200万平方米投资性物业；土地储备结构提升至15%绿城社区配套未来几年中商业地产开发将成为绿城的关注重心，自持商业面积预计将占到20%左右的比例。绿地租售并举，轻资产商用物业开发比例全国超过30，这一比例将继续提升世茂租售并举，分平台运做目前公司自持物业面积达到21.2万平方米，2010-2012年自持物业面积将分别增加26、22、51万平方米远洋规划中持有型高达50%住宅与持有型物业的比例长期发展目标是5:5，三年内实现8.5：1.5万达租售并举，综合体SOHO中国规划中租售并举 金隅租售并举，集团注入品牌房企通行做法：每年

26、利润的5%-15%结转到持有型物业上9、房调形式下的房企战略调整前三年，各房企在如何做大做强的战略问题上，基于对国内经济发展不均衡、产业结构调整等因素，均倾向于战略上的“城市布局”，划分出一线、二线、三线城市，然后研究城市进入，进行“跑马圈地”。金融危机下，中国经济09年的高歌猛进使各大房企在城市布局战略上大显身手。随着2010年政府深层次的调控政策出台，从土地政策、金融手段、税收政策等方面出手，使房企不得不重新思考战略问题，从“城市布局”向把握政策变化机会的纵深发展的“城市深度进入”战略转移。第三部分 城市深度进入1、领先房企已基本完成阶段性城市布局战略万科地产1、领先房企已基本完成阶段性城

27、市布局战略保利地产1、领先房企已基本完成阶段性城市布局战略龙湖地产1、领先房企已基本完成阶段性城市布局战略富力地产1、领先房企已基本完成阶段性城市布局战略碧桂园1、领先房企已基本完成阶段性城市布局战略金地地产1、领先房企已基本完成阶段性城市布局战略恒大地产1、领先房企已基本完成阶段性城市布局战略绿城地产2、领先房企2010年土地储备策略公司名称土地储备策略万科A盘活市场存量土地，以主流住宅用地为主，积极关注养老地产度假物业保利地产适度向二三线城市辐射，把握城镇化和保障性住房的发展机会，适度拓展养老地产金地一线城市副中心和轨道交通连接的外延区域；二线城市把握工业化进程带来的区域机会；三线城市看重

28、未来长远的上升空间SOHO中国在2010年，SOHO中国主要的市场应该是在上海，在上海的投资比例应该超过北京中海外2010年将进入3、4个新城市并新增土储不少于600万平米远洋地产2010年将坚持深耕环渤海，拓展长江三角，尤其是上海，并将在海南以及成都、重庆等西南部城市物色项目合生创展北京、上海、广州3个城市为核心的三足鼎立的发展态势，加大对环渤海、长三角和珠三角地区一线城市住宅物业的投入富力地产广州、北京、天津等一线城市发展大型项目，在海南等二线城市挖掘潜力项目。在广州将以旧改项目为主，土地支出计划7080亿元合景泰富2010年重点在广州、北京、成都、苏州、上海和海南实行发展计划碧桂园2010年用于新增土地的支出计划50亿元首开股份在北京新增一至两个保障性住房项目北辰实业2010年土地支出计划20亿元，将采取联合或者项目收购的方式拿地龙湖采取区域聚焦战略，增加东部城市的布局，在重庆、北京、成都、上海具有优势的城市深入耕耘，保持优势，扩大份额恒大立足主要省会城市，经济高增长地区及区域发展机会。坚持高端、中高端、旅游地产1:7:2的配置比例世茂2010年新增土地支出50亿元，二线城市泡沫比较少，潜力