2021长沙高铁南站地块市调定位报告-75P

1、湖南省中欣房地产开发集团有限公司营销管理中心 2021.2.2长沙高铁南站地块市调定位报告一、宏观市场分析二、区域竞品分析 三、项目本体分析四、项目定位及物业发展建议目录长沙市住宅供销整体供销比为1.11，其中雨花区为0.97159278605221310598272478481芙蓉区开福区天心区雨花区岳麓区2020年各区普住累计供销供应面积（万）成交面积（万）1235010905105671062211838芙蓉区岳麓区2020年普住各区成交均价-50%0%50%100%150%芙蓉区开福区天心区雨花区岳麓区供应面积同比成交面积同比成交均价同比开福区天心区雨花区2020年各区普住供、销、价同

2、比岳麓区一枝独秀，供应478万（占比42% ），同比+8%，成交481万（占比45% ），同比+26%； 随着新项目陆续入市，芙蓉区逐渐“活跃”，供应60万，同比+130%，成交52万，同比+43%供销比：0.97长沙市住宅存量整体存量657万，其中雨花区164万657787654321090100200300400500600 700库存面积(万)出清周期(月)单位:月内五区普通住宅库存&出清周期351371301641902020年12月长沙各区普住库存面积（万）库存整体呈平缓上升趋势，为657万，2020年出清周期保持在7至8个月之间除芙蓉区外，其余四区基本库存均超130万，岳麓区库存为

3、190万，但因成交量最大，出清周期最短8.110.37.14.701020芙蓉区岳麓区开福区天心区雨花区各区普住出清周期（月） 16芙蓉区开福区天心区雨花区岳麓区长沙市宏观市场销售成交户型区间分析2020年年初新冠疫情、限购政策以及贷款规模等多因素造成客户对住宅产品的空间需求呈扩大之势，120-144面积段市场 占比达到42%，刚需偏改善型产品成为当前市场主力去化产品，144以上舒适型产品占比呈逐年上涨之势。2019/2020年长沙住宅面积段/房型对比时间面积段一房二房三房四房五房六房复式小计2019年90以下90-120120-144144-180180-200200以上 合计0.4%0.1

4、%0.0%0.0%0.0%0.0%0.5%5.2%4.3%0.0%0.0%0.0%0.0%9.5%0.0%38.0%11.9%0.0%0.0%0.0%49.9%0.0%0.0%24.0%9.8%0.0%0.0%33.8%0.0%0.0%0.0%0.0%2.5%3.9%6.4%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%5.6%42.3%35.9%9.8%2.5%3.9%100.0%200以上0.0%0.0%0.0%1.0%1.8%0.01%0.00%2.8%144-1800.0%0.0%0.3%10.8%0.3%0.0%0.0

5、3%11.4%180-2000.0%0.0%0.1%0.4%90以下0.3%3.1%0.1%0.0%0.0%0.0%0.0%3.5%2020年1.7%0.0%0.0%2.2%合计0.3%5.4%48.1%42.2%3.9%0.01%0.04%100.0%2020年增幅-35.2%-42.7%-3.6%24.9%-38.9%0.0%0.0%0.0%0.0%37.6%90-1200.0%2.2%34.2%1.1%120-1440.0%0.1%13.4%28.9%0.1%0.0%0.01%42.5%长沙市宏观市场销售成交客群变化2020年长沙市内五区新建商品住宅成交总价段分析总价段2016年2017

6、年2018年2019年2020年40万元40-60万元60-80万元80-100万元1 1 %7 %4 %1 %0 %2 7 %1 0 %6 %2 %1 %2 5 %2 1 %2 1 %1 2 %7 %3 %1 7 %1 9 %1 7 %1 1 %100-120万元120-140万元8 %1 4 %1 7 %1 9 %1 7 %5 %7 %1 5 %1 7 %1 4 %140-160万元160-180万元180-200万元200-220万元220-250万元250万元2 %7 %8 %1 2 %1 3 %1 %1 %1 %5 %7 %8 %1 1 %2 %3 %3 %5 %8 %7 %1 %3

7、 %1 %2 %3 %2 %4 %2 %3 %4 %5 %1 1 %2020年市场受诸多因素影响，“房票”稀缺致使客户选择一步到位，购房产品结构产生明显变化，商品住宅成交总价段集 中于120万-160万，客户承压能力增强。伴随利率下调、各大节点促销等举措，客户入市意愿强烈,来访量高于同期水平，不 同的是以往客户置业地缘性较强，目前全城看房趋势明显，购房趋于理性。长沙市宏观市场销售结论从成交面积段分析：120-144户型在整个市场销售去化最好，占比达到了42%,144以上的 舒适性大户型逐年占比也在增加。从成交总价段分析：120万-160万成交总价段在整个市场成交量最多，占比达到了44%，客户的

8、 承压能力再增强。市场分化加剧，河西岳麓区和望城区涨幅明显，河东主力区域雨花区和天心区同比成交下滑。 2020年众多知名房企纷纷进驻，区域项目逐步入市，有效客户在高压政策下增长较缓慢，短期内去 化风险低，未来项目竞争将持续激烈。市场房源量充足，客户购房趋于理性，高性价比以及流量红 盘相对能保持理想去化。区域主要竞品区位图此次调研的高铁南站项目 周边竞品住宅项目共3个主要 集中浏阳河两侧：最近的为佳 兆业城市广场，目前均价为 12500元/均价12500元/2、浏阳河东岸2个（会展自贸 区）：多为为刚需和首改型居 住，交通、商业配套齐全均价9000元/融创会展上东区 9000元 / 万科天空之境

9、 9000元 / （精）长沙国际 会展中心高铁南站佳兆业城市广场 12500元 / 地 块新城明昱东方润和翰文府红星天铂 9200元 / 项目位置高铁南站东广场东南角占地面积53亩总建筑面积61万（住宅20万，商业41万）容积率2.5项目规划商业、高层、小高层总户数1179套，15栋（2T3）、17F-31F面积区间109-165均价12500元/销售情况项目于2021.1.7开盘，首推3栋（5#、6#、7#）， 共228套，大户型基本售罄，整体去化60%客群市区刚需和改善性客户项目特点高铁站物业，自带大型商业综合体，体量大。公园及河景 资源环绕主要竞品分析-佳兆业城市广场（距离最近竞品）主要

10、竞品分析-佳兆业城市广场展示面及户型营销展示中心（现代简约）106复式住宅40万商业165复式住宅全局沙盘布局主要竞品户型展示-佳兆业城市广场产品特色：目前已推出3栋（2栋高层，1栋中高层），产品除了中高层165大平层外，其他户型全部为客餐厅局部3米挑高，使用率大大提高。并且各楼栋 为南北排列，均偏东南方向，栋栋均可看河景。据调研了解，130以上基本去化完毕，剩余多为中小户型。项目优势：创新型户型产品，兼顾刚需和纯改，邻公园、沿河风光带 ，且有大型自持商业配套环绕。展示水平较高。主要竞品已推售产品户配比例-佳兆业城市广场户型户型面积总套数户配比例总价（万）5#、6#（31层）7#（17层）22

11、8套106（复式）60套26.3%132125（复式）16套7%156131（复式）60套26.3%163142（复式）60套26.3%177163（复式）16套7%208164（平层）16套7%213总计228套100%132万-213万主要竞品分析-融创会展上东区项目位置长沙地铁2、4号线光达站4号出口占地面积总建筑面积34万（二期）容积率3.0项目规划18栋高层、超高层（二期）总户数2200套（二期）面积区间95-196均价9000元/销售情况二期项目：A31-5#A31-7#A31-9#、1#2#4-13#15- 17#、A20-13#14#16#、A16A17-2#3#5-10#在售

12、，月均去化290套客群长沙刚需、改善型客户项目特点地铁、高铁交汇处，自带学校商业，体量大，浏阳河风光 带及会展自贸区配套 2020年4月-2021年1月网签数据月度供应套数供应面积成交套数成交面积成交均价成交总额1月/31939435901035530851712月119311204827139011900435127231811月51271134832104569898993998220410月930819537268938794968488235119月8481116462813640894893454908738月120143101671974093871853093187月182223

13、042723283191362999410746月625770224194618387754052680885月611679172262607887462280662644月25229276/5273587613351343364591313959462168主要竞品户型展示-融创会展上东区产品特色：产品主力户型从112-142，属于常规的设计和赠送，类板式结构，保证中间两户的部分采光和通风， 主力户型产品的客群以刚改型为主 项目优势：区域内高性价的价格和品牌加持，同比在交通区位和商业配套上，有得天独厚的卖点。主要竞品分析-万科天空之境项目位置劳动东路与箭道坪路交汇处占地面积4万总建筑面积11

14、万容积率2.0项目规划11栋小高层，1T2（11F）总户数613套面积区间80-155均价9000元/（精装）销售情况项目由轨道公司与万科合作项目，于2020.9.15 开 盘，剩余2#、3#、6#尾盘在售，整体去化87%， 月 均去化约65套。客群轨道公司内部员工、周边刚需型客户项目特点板式带精装小高层，地铁物业，性价比高2020年9月-2021年1月网签数据月度供应套数供应面 积成交套 数成交面 积成交均价成交总额1月/20255291432333580512月/11715053895513480795011月2914367171844494527982476610月12114544106

15、1313597321278363369月29637663221279789508266025664535671649407631830521主要竞品户型展示-万科天空之境产品特色：产品主力户型从80-155，1T2户11层，纯板式小高层，户型南北通透方正，户户采光通风无遮挡， 主力户型产品的以刚需和首改型客户 项目优势：带精装修交付，区域内高性价的价格，户型产品居家偏向舒适性。主要竞品分析-红星天铂项目位置长沙市雨花区湘府东路和体院路交汇处（市广电正对面）占地面积30万方总建筑面积100万（住宅64万）容积率2.46项目规划60栋住宅（洋房、小高、高层）一期38栋总户数4000套（一期2555

16、套）面积区间高层：98-105-120 、洋房：125-135-163均价高层：9500元/、洋房：11000元/销售情况2020.6.22开盘，已推15栋高层和12栋洋房，共有2116户， 整体去化70%配套10万方商业，自建中小学交通地铁五号线板塘冲站主要竞品分析-润和翰文府（未开盘）项目位置体院路与长塘路交汇处占地面积5万总建筑面积20万容积率3.2项目规划11栋高层总户数1490套面积区间87-129均价预计11000元/销售情况未开盘，预计1月23日开盘，计划首推2栋高层，174套， 户型为105、129区域竞品市场分析总结项目名称产品类型体量套数首开时间2020年月均情况户型交付标

17、准2021年1月均价项目特点佳兆业城市广场高层（跃式） 中高层（跃式） 高层（平层）20万1179套2021.1.7约45套/月106-131142-165毛坯12000-12500元/12500-13000元/高铁站物业，自带大型商业综 合 体，体量大。公园及河景资 源环 绕融创会展上东区高层+超高层34万2200套（二期）2020.5约290套/月95-196毛坯9000元/地铁、高铁交汇处，自带学校商 业，体量大，浏阳河风光带 及会 展自贸区配套万科天空之境小高层11万613套2020.9约65套/月80-155精装9000元/板式带精装小高层，地铁物业， 性价比高新城明昱东方高层+洋房

18、28万/105-123毛坯/润和翰文府高层20万1490套/87-129毛坯/红星天铂高层+小高层+洋 房2555套（一期）2020.6约132套/月97-128106-159毛坯9500元/11000元/地块位置交通、配套都非常优越，产品类型丰富，体量较大，性价 比较高区域竞品市场分析总结市场分析总结：总结：受高铁武广板块先天地理位置的优势，以及该片区自贸会展区的定位，区域内均为一线头 部房企拿地开发，竞品在品牌号召力、产品力、营销展示打造都有较高的水平。加之高性价比 的价格和区位，2020年全年供销都呈现较快的趋势。由于开发体量都较大，各项目都自带大型商业或教育配套，在产品设计方面，各有特

19、色， 主打差异化（纯板或复式）。以产品的创新优势和高使用率再结合项目本体优势做市场竞争。 1、销售去化：受区位地段优势及产品特点和品牌价值，月均去化50套-200套，价格9000-12000元/2、产品户型：刚需和改善产品兼顾，主力户型110-140，以四房为主，更多的是突出居住的 环境和配套。雨 花 大 道长托路江 榕 路项目地块位于高 铁南站片区南部， 长托路与江榕路交 汇处，毗邻浏阳河 西岸风光带，距离 高铁南站直线距离 仅1.5公里，距离东 岸会展中心1公里， 交通出行便捷。属 于高铁片区后发展 区域。地块区域交通分析高铁南站4号线2号线地 块融创会展上东区光 达万科天空之境佳兆业城市

20、广场武广商务区长沙国际会展中心地块外景及道路照片地块内景地块内景浏阳河风光带浏阳河沿路地块分析小结地块分析小结：地块位于高铁南站区域，交通出行较为便捷，临近高铁和地铁换乘。目前周边商业和教育 配套存在一定的车程距离，能基本满足生活一定需求。周边的环境展示及居住氛围较为良好。 目标地块临近雨花主干道，地块内部较为平坦，无拆迁，昭示性较好。周边临近浏阳河风 光带，居住环境及氛围较好，地块内无拆迁及土方高差，整体施工难度不大，对园林及楼宇排 布较为有利，可打造规划出较好的营销整体展示。项目本体分析1、交通出行：临近雨花大道主干道，四面临路，区域2公里范围内，出行便捷顺畅，距离城区主要街道通达快速2、

21、周边环境：坐拥2公里浏阳河风光带，11万黎托生态公园。自然风光带及公园环绕，居住环境相对优美3、配套设施：40万佳兆业城市广场商业综合体，高铁南站地铁2/4号线快捷交通枢纽，1公里内长沙国际会展中心和自贸区4、教育配套：砂子塘启新小学、雨花区托溪小学、黎郡小学、东山小学、雨花实验小学、枫树山明昇小学，就近入学基于以上分析：项目本体是具备打造中高端产品的基础，在环境、交通、配套、教育等现有资源方面，区域内都属 于共有优势。项目初判建议项目SWOT分析优势劣势机会风险1、本区域最大规划体量项目之一；2、产品走差异化竞争，区域内做到高端；3、交通出行便捷，环境配套优美，居家适宜4、综合体项目，自建大

22、型配套商业，商业、公寓等。1、项目处于新开发区域，成熟周期有一定的时间；2、教育配套目前有所缺失，周边人气不足；3、在品牌、物业与竞品有一定劣势；1、高铁南站板块未来重点打造区域，潜力较大；2、目前周边竞品相对较少；3、市政风光带及公园加持，可提升产品溢价。1、后期区域内土地供应加大，竞争会逐渐加大。2、区域内竞品在开发水平、产品力、配套都有较大 的优势和资源。3、区域内性价比高的产品较多，客户选择空间加大。项目战略定位主导者：补缺者：追随者：挑战者：最大市场份额规模大行业标准最新的价格标杆强调新的价值体系强调产品的特色与创新搭便车，借势距离跟随，选择跟随做市场主流瞄准市场缝隙创新产品和需求点

23、企业资源优势突出项目战略定位项目竞争定位项目竞争定位高端：产品、品牌的营销展示、包装、推广、媒体公关等，拔高档次定位，树立高端形象中高端：物业服务、示范区建造、建筑施工、产品工艺等硬件设施中，达到市场主流偏上水平， 保证在市场中的竞争力项目档次定位GA地块中端产品GB地块高端产品根据两块地块所在区位及环境1、产品档次定位：GA地块：中端产品产品走量GB地块：高端产品产品溢价2、项目开发节奏：首先开发GA地块，先期撬动市场，实 现现金流回正后期开发GB地块，拔高档次，实现产 品溢价项目产品定位基于以上综合分析，建议产品户型定位：1、户型区间段：GA地块：主力户型120140，以四房为主，毛坯，复

24、式产品GB地块：主力户型160180，局部210，四至五房，精装，平层产品2、产品设计特点：项目定位打造纯改善性中高端社区。可参考佳兆业城市广场，GA地块产品做毛坯复式， 围合式布局。GB地块做精装平层或洋房，提升溢价。突出河景资源，拉宽景观阳台。沿河一侧配置大面积户 型，可做部分高低层搭配，突出大平层产品的稀缺性和尊贵感。项目客群定位AGA地块核心客户：内五区首改型客户80%，周边地缘客户20%GB地块核心客户：内五区高收入再改型客户90%，周边地州市高收入客户10%项目物业发展建议户配1、GA地块：主力户型120140，2T3户型房型面积范围（）占比房型特点3+1房2厅2卫紧凑四房120-

25、12530%主卧、主阳台朝东南向，配备 生活花园3+1房2厅2卫实用四房130-13530%入户玄关，双卧朝南，客餐厅 南北通透，双阳台4房2厅2卫舒适四房138-14340%入户玄关，三卧朝南，客餐厅 双阳台南北通透项目物业发展建议户配2、GB地块：主力户型160210，2T2户型房型面积范围（）占比房型特点4房2厅2卫舒适四房160-16540%纯板式结构，南北通透，宽阔 观景阳台5房2厅2卫舒适五房175-18540%纯板式结构，南北通透，宽阔 观景阳台5房2厅3卫阔绰五房200-21020%云项目物业发展建议建筑布局（GA地块）园林景观资源源最大化借鉴：做大围合式布局，突 出中央园林景

26、观，保证每栋 每户各角度都能景观最大化。云项目物业发展建议建筑布局（GB地块）河景资源最大化借鉴：做可参考佳兆业城市 广场，东西前后做高低搭配 建筑类型，突出河景资源最 大化。项目物业发展建议园林【新亚洲风格】是目前极受国际建筑界 推崇的一种理念，主张以具有浓厚地域特色 的传统文化为根基，融入西方文化。把亚洲 元素植入现代建筑语系，将传统意境和现代 风格对称运用，用现代设计来隐喻中国的传 统。在关注现代生活舒适性的同时，让亚洲 传统文化得以传承和发扬。云项目物业发展建议园林规划布局规划布局建议GA：两个特色圆形主题园林 新亚洲风格，主题鲜明，形 成组团化。GB：一条主景观带园林，其 他小型带状

27、景观园林。以各 情景化主题为主，现代中式 风格。特色景观组团特色景观组团主 题 景 观 带情景景观带情景景观带情景景观带营销价值提升打造健康+生活体验健康不仅事关业主自己，更关 乎 其父母、孩子，是所有消费 者都 关注的永恒话题。让健康与社区服务有机相互融 合， 成为项目服务的一部分；帮助业主在家门口、社区内就能完成 健康 管理，轻松无忧。将智慧健康管理赋予项目，让健康成 为项 目独有的超级卖点。以健康为核心，形成业主社群运营的 重要 聚集地。健康+服务H e a l t h+s e r v i c e智慧健康管理S m a r t h e a l t h m a n a g e m e n

28、t线上+线下，数据服务 360智慧健康管理，让每位业主健康到家成就健康美好社区标杆A c h i e v e h e a l t h y a n d b e a u t i f u l c o m m u n i t y b e n c h m a r k营销价值打造健康生活体验服务健康体验：额外增加健康检测服务，在营销中心或架空层打造智能健康管家体验区，建立客户健康档案。营销价值打造差异化营销爆点营销价值打造创新活动营销周边商业项目区域市场分布图碧桂园城市之光10700元/（毛，平）11500元/（毛，复）旺德府万象时代13500元/（毛）15000元/（精）绿地城际空间站12000元/（毛

29、，复）11000元/（毛，平）佳兆业云顶都汇10500元/（毛，复）10500元/（精，平）美的置业广场12000元/（毛，复）11000元/（精，平）碧桂园印象10000元/（毛，平）11000元/（精，平）13000元/（毛，复）明昇壹城15000元/（毛，复）17000元/（毛，复）其中集中在项目2-3公里范 围有7个，产品类型和档次依 据其品牌定位，产品功能， 以及地段配套差异不同。项 目公寓产品分析-旺德府万象时代项目位置人民东路与杉木路交汇处西南角总建筑面积31万容积率3.99项目规划规划5栋公寓+2栋写字楼，分两期开发产品类型酒店平层公寓、写字楼、loft公寓面积区间45-54销

30、售均价平层公寓12000元/（毛坯） loft公寓13500元/（毛坯） loft公寓15000元/（精装）销售情况目前在售为3#精装、4#毛坯复式公寓。2019.12 首 开3#精装，2020.6.30加推4#产品及交付标准 规划1栋精装loft公寓、1栋毛坯loft公寓项目优势地铁6号线水稻博物馆站、住宅品质公寓产品分析-旺德府万象时代2019年12月-2020年12月网签数据月度供应套数供应面积成交套数成交面积成交均价成交总额12月00411647.42140042307078711月00491978.63135762686217710月00291299.8914610189907979

31、月0021883.8413670120821448月64029036.813592.11394682574677月0015636.961433091277866月0020870.8414006121970685月00371713.7714046240716124月00451983.5813973277172583月0013582.511395181267732月004185.131361125197581月00452047.7813917284999512019.12167968132.317337.59141374772370231997169.1133914760.041397720629

32、5949旺德府万象时代2020年网签数据：2019年12月首开1栋酒店平层公寓1039套、1栋精装LOFT公寓640套，月均去化24套；2020.8月加推 640套毛坯LOFT公寓，月均去化35套；对比毛坯复式加推后销售情况，月销量+31%；截止目前平层和复式共计销售339套，去化率14.6%，整盘月均去化26套，均价13977元/项目最新营销动态：将一期待售栋精装LOFT公寓调整为毛坯LOFT公寓，但整体销售情况未有明显变化公寓产品分析-碧桂园城市之光项目位置嘉雨路与六号路交汇处总建筑面积33.2万容积率6.0项目规划分三期开发，一期2栋平层公寓，二期4栋公寓（1 栋复式），三期待定产品类型

33、平层毛坯公寓、复式毛坯公寓面积区间33-77销售均价11500元/（毛，复式）10700元/（毛，平层）销售情况目前在售的二期项目，4栋公寓产品（3栋平层，1 栋loft），8#未推，2020年6月推出5#，2020年9 月 推出6#去化38%交付标准全部为毛坯交房项目特点区域内品牌开发商，地铁2号线人民东路站公寓产品分析-碧桂园城市之光2020年1月-2020年12月网签数据月度供应套数供应面积成交套数成交面积成交均价成交总额12月00331359.63112511529712411月0012490.1411309554298510月00371458.3111692170510379月216

34、7917.86522056.4310652219059848月00361704.9210679182070787月00592316.1110756249122076月00371385.8810738148815065月00281270.8710701135995014月00351271.7110729136444183月001054004.2810881435723842月0010461.861070149425201月118047438.8116611.69110376751015139655356.6746018391.8310927200307759碧桂园城市之光2020年网签数据：20

35、20年1月首推毛坯平层公寓1180套；2020.9月加推216套毛坯复式截止目前销 售82套，去化率38%，loft月均去化21套；现整盘销售460套，去化率33%，月均去化38套，均价10927元/项目营销动态：一期首开当月销售精装平层，后期整盘改为毛坯产品销售，客户可自主选择是否装修（标准： loft2000元/，平层1000元/)公寓产品分析-绿地城际空间站项目位置花侯路与曲塘路交汇处总建筑面积98.7万方，商业56万容积率4.23项目规划50万方大型商业综合体（2栋200m超高层、商务企 业写字楼、集团自营绿地铂瑞五星级酒店）产品类型写字楼、loft公寓，平层公寓、商业面积区间公寓面积

36、段30-60销售均价平：11000元/ 复：12000元/销售情况在售的为T9、T6、T8栋交付标准公寓均为毛坯交付项目特点大型商业综合体项目，高铁核心板块公寓产品分析-绿地城际空间站2019年12月-2020年12月网签数据月度供应套数供应面积成交套数成交面积成交均价成交总额11月00954395.67120525297693310月001718059.9712004967523079月0040319187.07120502312102418月001597519.1412018903623997月00542369.3211671276512596月00893872.1411952462779

37、225月42021893.371436220.0411944742913724月001024432.0511954529829203月00964155.7711947496481562月005203.951196224396711月001727671.9911945916398782019.123470151253.451315698.5411951681034773890173146.82162073785.6511034884336535绿地城际空间站2020年网签数据：2019.12月加推3470套公寓，5月加推420套，截止11月底共销售1620套，去化率 46.77%，2020年月均

38、去化135套，均价11034元/项目营销动态：根据调研，项目工抵房约占销量的50%，为项目快速去化提供了一定条件，同时开盘即启动全城 分销，销售期间对外佣金点数最高时达10个点。公寓产品分析-美的置业广场项目位置2号线杜花路地铁口正对面总建筑面积10.3万容积率3.66项目规划1栋公寓20F产品类型平层+loft公寓面积区间40-42销售均价11000元/（平，精）12000元/（复，毛）销售情况1栋公寓，2020.11首开，顶楼20F为LOFT，1F-19F 为精装平层，精装修标准：1200元/，2020.11 首 开，13楼以下不散卖交付标准平层为精装交付，loft为毛坯交付项目特点依托住

39、宅产品，体量适中，性价比高公寓产品分析-碧桂园印象项目位置雨花区香樟路与圭塘路交汇处西南角总建筑面积19万容积率6.0项目规划4栋（平层+loft）公寓产品类型精装+毛坯公寓面积区间30-75销售均价10000元/（毛，平层）11000元/（精，平层）12500元/（毛，复式）销售情况共4栋公寓（3栋平层，1栋loft），4#未推，2# 已 售罄，在售为1#复式、3#平层（1-10F）毛坯，（10F以上为精装）交付标准loft毛坯，平层（精装+毛坯）项目特点品牌房企，区域地段优越公寓产品分析-碧桂园印象2019年6月-2020年12月网签数据月度供应套数供应面积成交套数成交面积成交均价成交总额

40、12月0018800.6610865869901211月0016594.6310805642477510月00301212.6210756130429669月00411573.9310669167916538月00491957.5410748210399267月00532105.2510523221539186月00451807.3110466189158355月00682645.8910572279720104月00552118.0610503222467363月92233436.231556296.2210888685563872月0011376.251260947439511月00166

41、21.911225976236892019.120023710343.68126721310778812019.1100913755.2712353463899132019.10001435722.4212453712625352019.9001475845.0512392724300802019.870629155.02361776.4713831245707392019.700673249.4213825449217242019.644421811.1864140.671382357234963207284402.35136456943.2512049686098694碧桂园印象2020年

42、网签数据：2019.6月首 推444套毛坯复式，月均去化63套；均价 13800元/；8月加推706套精装平层，月 均去化94套，均价12400元/；2020年加推922套（毛坯+精装）平层，月 均去化46套；均价10700元/；整盘截止目前共销售1364套，去化率 65.8%。2019年-2020年，公寓去化速度下 浮53%，平层精装售价下浮11%。项目营销动态： 2019年整体销售情况较 好，2020年受恒大诸多公寓项目大幅度 降价影响，目前项目产品售价较之2019 年下降约1000元/，分销佣金点数约3 个点。公寓产品分析-佳兆业云顶都汇项目位置长沙市雨花区黎托路和香樟东路的交汇处总建筑

43、面积28万容积率5.6项目规划规划有平层及LOFT写字楼共8栋高层。其中1栋平 层 公寓，1栋5A写字楼，2栋复式公寓，1栋综合写 字 楼，二期有3栋写字楼。产品类型酒店式公寓、loft公寓、写字楼面积区间面积段32-70，loft41销售均价10500元/（精装平层和LOFT毛坯）销售情况目前 3栋公寓（1栋平层，2栋loft），其中在售的为 2#（平层）33F、4#（loft）33F，2#低层和高层为 酒店返租精装公寓，中层为毛坯公寓，毛坯占比 40%，精装占比60%，精装标准为1500元/交付标准平层精装、毛坯公寓，loft毛坯项目特点产品丰富，体量较大，高铁商务区域 公寓产品分析-佳兆

44、业云顶都汇2019年11月-2020年12月网签数据月度供应套数供应面积成交套数成交面积成交均价成交总额12月002078775.26110239672832811月001164698.13108505097239510月00632522.3210702269939559月00722688.9110829291174988月001033715.4710566392560027月00321212.411124134870856月00351308.5310753140708015月92839579.52391355.8710633144173754月0026893.261048693667883月

45、00351169.410530123140552月0010326.231050034254471月0025849.331047088922162019.12002137037.8110508739548702019.1196032370832774.681046329032218188871949.52105939327.610731422029033佳兆业云顶都会2020年网签数据：2019.11月加推960套复式公寓，整盘截止目前销售1059套，去化率56.1%，月均去化75套，均价 10731元/项目营销动态：2021年1月初4#loft毛坯公寓释放工抵房房源，成交价格最低可至9000元

46、/，同时分销佣金5-6个点。公寓产品分析-明昇壹城项目位置劳动东路821号总建筑面积120万容积率3.55项目规划3栋公寓产品类型lfot毛坯公寓面积区间48-87-110-274销售均价15000-17000元/销售情况目前3栋为loft公寓（毛坯），3#17F、2#20F、 1#20F，品牌及品质在区域内较高，高端系列。在 认筹中，2#（3F-9F，5.2米层高，18000-20000元/（274），10F-20F4.5米层高，15000-17000元/（48-87）交付标准公寓均为毛坯交付项目特点高铁核心板块的高端项目，品质物业物业、硬件标 准区域内标杆调研公寓项目产品数据分析统计表项目

47、名称产品类型平层交付 标准loft交付标 准精装标准2020年月 均去化户型2020年12月均价项目特点敬天广场LOFT公寓/精装2200元/2045-50低区150-200中区400以上高区14000-15000元/芙蓉区高端商业项目，地块交通 配套极其优越旺德府万象时代平层+LOFT公寓/毛坯/精装2500元/2645-5414000元/产品硬件设施、园林品质、产品设计独特碧桂园城市之光平层+LOFT公寓毛坯毛坯/3833-7710700-11500元/区域内品牌开发商，交通便捷绿地城际空间站平层+LOFT公寓毛坯毛坯/13530-6011000-12000元/高铁南站核心板块，体量及产品 丰富美的置业广场平层公寓精装毛坯1200元/40-4211000-12000元/依托住宅产品，体量适中，性价 比高碧桂园印象平层+LOFT公