年终所得税汇算谴葱洛缴纳税风险自我检查课件

1、年终所得税汇算清缴纳税风险自我检查纳税评估专题二六年三月Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.目 录纳税评估综述纳税评估指标评估工作案例纳税风险规避Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.纳税评估综述国际国内背景概况纳税评估相关概念纳税评估工作程序纳

2、税评估职能作用与税务稽查的区别Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.国外纳税评估简介纳税评估在国外直接对应的译文是“案头审计”、“办公室审计”、“评税”、“计算机核查”、“纳税人自我评估”等。典型国家的纳税评估：大多在申报后缴纳税款前进行 新加坡：纳税评估是税务局的核心工作。（税务处理部发放评税表，公司服务部和纳税人服务部评税，纳税人审计部复评，税务调查部处理重大涉税案件。） 英 国：申报 估税 纳税 税务检查 美 国：

3、智能化信息审核，书面通知改正或税务审计。 日 本：办公室审计 实地审计 加拿大：申报 纳税 评税 通知补税或退税Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.我国纳税评估的探索由30字到34字的税收征管模式： 以申报纳税和优化服务为基础以计算机网络为依托集中征收重点稽查强化管理实施税收管理员制度开展纳税评估工作纳税评估管理办法（试行）（国税发200543号）出台的背景：科学化、精细化税收管理理念Evaluation only.C

4、reated with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.我国纳税评估的探索相关评价税务机关：标志着新的税源管理体系基本建立，是税收征管一次质的飞跃。纳税人：体现了税务机关人性化执法和深层次服务。避免了税务稽查给诚信纳税企业带来的不必要的行政干扰。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.我国纳税评估的探

5、索山东省纳税评估特点：充分利用社会综合治税信息山东省人民政府于2003年9月政府令山东省地方税收保障办法，对委托代征、信息共享、行政协助等相关部门的权利义务予以明确各市政府制定的加强税源控管和推行综合治税的管理意见或办法地税部门与各部门、单位签定联合文件和行政契约。与30多个部门单位逐一签订税源控管配合文件，明确信息共享内容。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.纳税评估的概念43号文纳税评估是指税务机关运用数据信息对比

6、分析的方法，对纳税人和扣缴义务人（以下简称纳税人）纳税申报（包括减免缓抵退税申请，下同）情况的真实性和准确性作出定性和定量的判断，并采取进一步征管措施的管理行为。北京地税纳税评估是指税务机关运用数据信息对比分析的方法，对纳税人和扣缴义务人（以下简称纳税人）纳税申报（包括减免缓退税申请，下同）情况的真实性和准确性进行分析，通过税务函告、税务约谈和调查核实等方法进行核实，作出定性和定量的判断，并采取进一步征管措施的管理行为。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2

7、011 Aspose Pty Ltd.纳税评估的概念定义要点性质：管理行为（作出定性和定量的判断，并采取 进一步征管措施）客体：纳税人和扣缴义务人申报纳税（包括减免缓退税申请）情况的真实性、准确性方法及程序：数据信息对比分析，税务函告、税务约 谈和实地调查等方法进行核实主体：税务机关 （纳税评估主要由基层税务机关的税源管理部门及其税收管理员负责，重点税源和重大事项的纳税评估也可由上级税务机关负责。 ）Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose

8、 Pty Ltd.纳税评估期间43号文：评估的期限以纳税申报的税款所属当期为主，特殊情况可以延伸到往期或以往年度。 北京地税：日常评估专项评估与汇算清缴期没有直接关系。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.纳税评估程序确定评估对象纳税评估分析核实疑点问题评估结果处理评估结果反馈Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .C

9、opyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.确定纳税评估对象纳税评估对象可采用计算机自动筛选、人工分析筛选和重点抽样筛选等方法。筛选纳税评估对象，要依据税收宏观分析、行业税负监控结果等数据，结合各项评估指标及其预警值和税收管理员掌握的纳税人实际情况，参照纳税人所属行业、经济类型、经营规模、信用等级等因素进行全面、综合的审核对比分析。 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.纳税评估分析综合运用种类纳

10、税评估指标，参照指标预警值（标准值）进行配比分析。纳税评估指标分为通用分析指标和分税种特定分析指标， 见纳税评估管理办法（试行）（国税发200543号）附件一、附件二。预警值是对纳税人生产经营和财务情况等各类相关数据，运用内、外部相关信息和数学的方法比较测算出的算术平均值或加权平均值及其合理变动区间，是评估指标分析的重要参照物。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.偏离度疑点区域正常区域标准值疑点区域差异分析纳税人当期指

11、标疑点区域纳税人上年同期相关指标行业指标参数值纳税评估分析分析模型1：Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.核实涉税疑点问题税务函告：指税务机关对经纳税评估分析发现存在涉税疑点或问题的纳税人，通过信函等方式告知，要求其进行自查并做出解释说明，提示其依法正确履行纳税义务、扣缴义务的工作方法。税务函告税务约谈：税务机关对经纳税评估分析发现存在涉税疑点或问题的纳税人，通过约请其进行陈述说明或补充举证，做出定性、定量判断，并采取

12、进一步征管措施的工作方法。 税务约谈通知书、纳税情况报告表Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.核实涉税疑点问题税务约谈的对象主要是企业财务会计人员。因评估工作需要，必须约谈企业其他相关人员的，应经税源管理部门批准并通过企业财务部门进行安排。纳税人因特殊困难不能按时接受税务约谈的，可向税务机关说明情况，经批准后延期进行。纳税人可以委托具有执业资格的税务代理人进行税务约谈。税务代理人代表纳税人进行税务约谈时，应向税务机关提

13、交纳税人委托代理合法证明。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.核实涉税疑点问题实地调查核实纳税评估情况：指税务机关 通过到纳税人的经营场所了解情况、审核帐目凭证等措施，对评估分析中发现的较为复杂的涉税疑点或问题做出定性、定量判断，并采取进一步征管措施的工作方法。通过三种核实手段，给纳税人提供自查自纠的机会，提供针对性强的深层次服务，解决计算填写错误、政策和程序理解偏差等一般性涉税问题。Evaluation only.C

14、reated with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.评估结果处理评估结果处理督促纳税人补缴税款和滞纳金转行政处罚移交税务稽查提请非正常户等情形认定提出纳税事项建议未发现问题归档以北京地税评估结果处理为例：Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.移交税务稽查情形存在偷税嫌疑的。存在逃避追缴欠税嫌疑的

15、。无正当理由拒绝税务函告、税务约谈或实地调查核实的。对经纳税评估应补缴的涉税款项拒绝及时足额入库的。涉嫌其他税收违法行为需要立案查处的。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.纳税评估作用管理与服务相融合发现并解决一般性涉税问题，降低征纳双方风险提高税务稽查的有效性和威慑性 由“撒大网捕小鱼”变为“撒小网捕大鱼”为纳税信用等级评定和动态管理提供依据增进征纳双方的良性互动，减少对纳税人不必要的行政干扰，有利于和谐诚信税收环境

16、的形成 由“我们企业就是铁帐本，也快被翻烂了”到“约谈体现了人性化执法，我们企业愿意配合”Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 增进征纳双方的良性互动纳税评估作用Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.纳税评估与税务稽查的区别区 别纳税评估税务稽查

17、主体不同税收管理员或专业评估人员税务稽查人员对象不同一般性涉税疑点需要稽查立案情形手段不同针对涉税疑点进行核实，必要时运用税务检查权全面实施税务检查，严格取证程序结果处理不同处理不具有强制性，不引起法律后果处理具有强制性，可能引起法律后果发挥作用不同帮助纳税人解决非主观故意的一般性问题主要起打击、威慑作用法律性质不同不属于复议和诉讼范畴可能引起复议诉讼Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.纳税评估指标分析主营业务收入变动

18、率正值预警值负值、或正值预警值正常少计收入主营业务收入变动率=（本期主营业务收入基期主营业务收入）基期主营业务收入100% Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.单位产成品原材料耗用率=本期投入原材料本期产成品成本100%原材料耗用率过高过低未入库、账外销售多计产成品成本纳税评估指标分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profi

19、le .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.成本费用率=（本期营业费用+本期管理费用+本期财务费用）本期主营业务成本100%成本费用率预警值：正常预警值：多列期间费用预警值：多列成本（期间费用的增长幅度应低于主营业务成本的增长幅度）纳税评估指标分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.成本费用利润率=利润总额成本费用总额100%其中：成本费用总额=主营业务成本总额+费用总额成本费用利润率

20、预警值：正常预警值：多列成本、费用，少计收入纳税评估指标分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.主营业务利润变动率=（本期主营业务利润-基期主营业务利润）基期主营业务利润100%其他业务利润变动率=（本期其他业务利润-基期其他业务利润）基期其他业务利润100%主营业务利润变动率预警值：正常预警值：多列成本 少列收入纳税评估指标分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides fo

21、r .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.净资产收益率=净利润平均净资产100%净资产收益率过高过低多提折旧隐匿收入纳税评估指标分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.主营业务收入变动率 主营业务利润变动率 两者均为正比值1基本正常前者为正后者为负多计成本两者均为负少计收入多计成本两者均为正比值1多计成本纳税评估指标分析Evaluatio

22、n only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.主营业务收入变动率主营业务成本变动率两者均为正比值1基本正常两者均为负比值1少计收入多列成本两者均为正比值1少计收入多列成本纳税评估指标分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.纳税评估指标分析主营业务成本变动率主营业务利润变动

23、率两者均为正比值1基本正常两者均为负比值 1少计收入多列成本两者均为正比值 1少计收入多列成本Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.总资产周转率资产利润率销售利润率资产周转率加快销售利润率降低资产利润率降低隐匿收入多列成本纳税评估指标分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 A

24、spose Pty Ltd.企业所得税税收负担率（简称税负率） =（本期应纳税额本期利润总额）100% 纵向比较横向比较纳税评估指标分析税负率低于预警值不计少计收入，多列成本费用扩大税前扣除范围，人为调节利润等Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.主营业务利润税收负担率（简称利润税负率） =（本期应纳税额本期主营业务利润）100% 纵向比较横向比较利润税负率低于预警值不计少计收入，多列成本费用扩大税前扣除范围，人为调节利

25、润等纳税评估指标分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.应纳税所得额变动率=（评估期累计应纳税所得额-基期累计应纳税所得额）基期累计应纳税所得额100% 所得税贡献率=应纳所得税额主营业务收入100% 所得税贡献变动率=（评估期所得税贡献率-基期所得税贡献率）基期所得税贡献率100%所得税负担变动率=（评估期所得税负担率-基期所得税负担率）基期所得税负担率100% 纳税评估指标分析Evaluation only.Cre

26、ated with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业纳税评估行业经营特点常见涉税问题评估方法介绍评估案例分析纳税评估成效Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.指实现“三通一平”（水通、电通、路通、场地平整）或“七通一平”（给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅通、场地平整）的土

27、地。房地产开发与经营业经营分类 根据开发建设的层次和产品内容的不同，可分为两个层次的开发和一个层次的开发两种形式。两个层次的开发是先将“生地”（不具备使用条件）开发建设成“熟地”后进行拍卖或出租（产品为土地），由取得土地使用权者进行房屋开发建设（产品为房屋）；一个层次的开发是指一次性完成土地、房屋的开发（产品为房屋）。 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业经营分类 国外一般以前者为主，在我国绝大多数企

28、业以后者为主，也有少数企业同时从事两个层次的开发。也有人对此从地产经营和房产经营的角度进行划分。 第二层次 房屋（含土地使用权）一个层次的开发 房屋（含土地使用权）两个层次的开发第一层次 土地拍卖、招标协议、挂牌Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业经营分类根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同，分为新区开发和旧城改造（旧区再开发）两种形式，简称为新开发和再开发。新开发是城市的外延和扩展，建设卫星城就

29、是一种大规模的新开发形式；再开发则是对原有城市功能的改造和扩充，涉及到拆迁安置改造等环节，程序更为复杂。新开发和再开发的主要工作内容分别是： Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业经营分类通过“三通一平”或“七通一平”，将“生地”变成“熟地”对原有道路、管网等配套设施增容、更换、重新布线、调整走向等新区开发征用土地基础设施建设房屋开发旧城改造拆迁安置建筑地块改造房屋开发 根据投资方式不同，可分为独立建房

30、和合作建房两种形式。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业具有阶段性和周期性特点，一般可分为开发建设和租售管理两大阶段。开发建设阶段分为投资机会选择与决策分析、前期工作、施工建设三个时期，其持续时间受开发规模等多种因素影响。在“分期分批、滚动开发”模式中，一般而言，首批项目的开发建设期持续一年后可进入租售期，随后，开发与租售同期进行，整个项目完成后，又由主体租售期进入主体开发期，形成新一轮的经营周期。房

31、地产开发与经营业经营流程 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.租售管理阶段分为租售期和售后管理期。租售期的主要经营活动为房屋销售、租赁、抵押、赠与，土地使用权转让、租赁、抵押，以及合作建房中的分房行为等。售后管理主要指与物业管理相衔接的阶段，二者的关系见前文。房地产开发与经营的基本运作流程见右图：房地产开发与经营业经营流程Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .N

32、ET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.投资量大，投资回收期长：为资金密集型行业，投资量大，除分散建设的单项工程外，多数企业进行成片开发，一般采用分期分批、滚动开发方式，从规划、立项、征地、开工审批、建设、竣工交付使用、租售，直到实现投资回收和回报，要跨过几个年头，经营运转周期长，收益集中在中后期。 房地产开发与经营业行业特点 资产负债率高，对金融机构依赖程度高：据国家统计局统计，20022004年，全国房地产开发企业直接使用金融机构资金（含按揭贷款）占全部开发建设资金比例达50%左右，拖欠占用施工企业资金占比22%，

33、平均资产负债率为72%，比工业企业高出16个百分点。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.牵涉面广，运作程序复杂：综合开发涉及到规划、建委、勘察、市政、施工、供电、电讯、房管、园林、环卫、金融以及基层政权机构、物价局、财政局、税务局等，需要打交道的单位和部门几十个，开发过程中的协作单位也很多。房地产开发与经营业行业特点发展速度快，带动相关行业迅速发展：进入90年代以来，该行业发展迅猛，带动建筑业、建材业、建筑设备安装业、

34、装饰装修业、金融业以及物业管理业等相关行业迅速发展。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业涉税特点 涉税种类 共涉及13项税费（12个税种1项涉税费用）：1. 营业税2. 城市维护建设税（外资企业不征）3. 教育费附加（外资企业不征）指现行税费，固定资产投资方向调节税已于2001年1月1日停征。除外商投资企业所得税外，外资企业与内资企业相同内容不同名称的税费未单独计数，包括城房税、车牌税、土地使用费。

35、按预收账款征收营业税金及附加Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业涉税特点4. 企业所得税5. 外商投资企业所得税6. 个人所得税7. 房产税（外资企业为城市房地产税） 城镇土地使用税（外资企业为土地使用费）9. 车船使用税（外资企业为车船使用牌照税）10. 印花税11.契税12.耕地占用税13. 土地增值税 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for

36、.NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业涉税特点其中，外商投资企业所得税属于国家税务机关征管范围，其余均属于地方税务机关征管范围。评估重点：营业税、企业所得税、土地增值税 从2000年1月1日起，新办企业的企业所得税在国税缴纳。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业涉税特点经营环节与应纳税种的关系 开发建设

37、期涉税事项和涉税环节较少，主要涉税事项和涉税环节集中在租售期，具体情况见右表：营业税税目及涉税事项 房地产开发与经营业所涉及到的营业税税目、税率和涉税事项见右表：Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业涉税特点通过对北京市房地产开发与经营业税务检查案件的抽样查看，发现该行业检查有问题率较高，为96%，高出平均有问题率17个百分点；户均查补金额较大，为288万元，是平均每户查补金额的29倍；主要问题集中在营

38、业税、房产税（城房税）、土地使用税（费）和土地增值税，以上税种查补金额占全部查补金额的97%。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业涉税问题 税务检查发现问题 常见问题：问题1：取得售房预收款未缴或未足额缴纳营业税金及附加，未按规定预缴企业所得税和土地增值税。 该问题出现率为85%。问题2：发放年终奖、过节费、奖金、补贴以及支付董事费、发放劳务报酬等未按规定代扣代缴个税。 该类问题出现率为65%。Eva

39、luation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业涉税问题问题3：采取不及时结转收入和成本、不计或少计收入、多列成本费用等方式少缴企业所得税。 该问题出现率为40%。（仅统计内资企业）问题4：未按房产原值足额纳税或出租房屋未纳、少纳房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税（场地使用费）。 该问题出现率为27%。 其他问题： （以下问题发生率均为10%以下）Evaluation only.Created with Aspos

40、e.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业涉税问题问题1：将预收款计入其他应付款等往来款项少纳 税，并影响预缴企业所得税和土地增值税。问题2：取得售房代收款项未缴税。问题3：合作建房未按规定缴税。问题4：赠与不动产的视同销售行为未缴税问题5：利用虚假资料向税务机关申请代开发票，列 支虚假的成本、费用，少缴企业所得税。问题6：以房抵债、以房换房未缴税。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client

41、Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业涉税问题问题7：代建工程或自营工程在销售时未按建筑业税目 缴纳营业税。问题8：兼营餐饮、娱乐等服务业未按规定缴税问题9：采取虚假立项制造“委托开发”假象，将竣工 期混入98年6月底前等手段，利用优惠政策未缴 或少缴税。问题10：境外销售境内房屋未缴税。问题11：（未竣工结算时）出租或自用房屋未缴房产税 (城房税)和土地使用税(费)。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyrigh

42、t 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业涉税问题问题12：采取假合资手段利用外资企业优惠政策少缴税款。问题13：为股东购买商业保险未代扣代缴个人所得税。问题14：未还原为含税工资计算个人所得税。问题15：签订代建工程合同、租赁合同、借款合同未贴花。问题16：留下一两套“烂尾房”，不及时进行项目决算，少缴土地增值税。问题17：假借“标准住宅”名义，利用优惠政策未缴或少缴土地增值税。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 A

43、spose Pty Ltd.房地产开发与经营业纳税评估方法基本模型：纳税疑 点财务报表数据申报纳税数 据建委（房管局）提供销售数据商业网站查询相关信息Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业纳税评估方法建委（房管局）提供的销售数据包括： 开发商名称、项目名称、项目类型、可销售面积、已销售面积、销售均价和销售日期等。可以精确到每一套房屋的销售情况。 以上信息为企业按规定向房管部门的备案信息。商业网站查询的相

44、关信息为： 出租、装修、房屋附属设备、会所等信息。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业评估指标举例指标1： 主营业务收入 +（预收帐款期末余额 - 期初余额）+ （其他应付帐款期末余额 -期初余额）销售商品、提供劳务收到的现金 指标分析：1，存在以下可能：将“销售商品、提供劳务收到的现金”记入“收到的其他与经营活动有关的现金”中；未取得收入，但已经开具发票；本期发生未收回的“应收帐款”金额大于本期收回

45、前期发生的“应收帐款”金额； 其他记帐、报表不规范问题。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业评估指标举例=1，存在以下可能： 较为正常； 同时存在指标11和1时存在的问题。1，存在以下可能： 存在其他业务收入； 应收帐款和应收票据之和为贷方余额，应并入“预收 帐款”贷方余额中； 本期发生未收回的“应收帐款”金额小于本期收回 前期发生的“应收帐款”金额； 存在本期收回的前期已确认的坏帐损失； 将应税收入

46、计入其他往来科目； 其他记帐、报表不规范问题。 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业评估指标举例指标2：指标1分子分母中较大者(各项目销售面积(套)均价) 指标分析：1，存在以下可能： 计税收入较为正常； 发生销售未在房管部门登记； 存在现房销售； 其他。1，存在以下可能： 退房未在房管部门做撤销登记； 将应税收入计入其他往来科目； 赠与、以房抵债等未计收入； 分子与分母取数期间不对应； 其他。 （可

47、行性分析）Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业评估指标举例指标3：申报缴纳营业税 指标2分子分母中较大者 5% 指标分析： 指标2中分子较大的情况 指标2中分母较大的情况Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业评

48、估指标举例指标2中分子较大的情况1，存在以下可能： 售房收入未足额缴纳营业税、城建税及教育费附加； 售房预收款未足额缴纳营业税、城建税及教育费附加； 售房订金未足额缴纳营业税、城建税及教育费附加； 存在免税收入； 营业税、城建税及教育费附加计算错误； 记帐、报表不规范。=1， 存在以下可能： 较为正常； 同时存在指标2-11和1时存在的问题。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业评估指标举例1，存在以下

49、可能： 提前入库营业税、城建税及教育费附加； 补缴以前纳税期的营业税、城建税及教育费附加； 存在其他业务收入； 应收帐款和应收票据之和为贷方余额，应并入“预收 帐款”贷方余额中； 将应税收入计入其他往来科目； 营业税、城建税及教育费附加计算错误； 存在视同销售行为； 评估期间末退房； 其他记帐、报表不规范问题。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业评估指标举例指标2中分母较大的情况1，存在以下可能： 售

50、房收入未足额缴纳营业税、城建税及教育费附加； 售房预收款未足额缴纳营业税、城建税及教育费附加； 售房订金未足额缴纳营业税、城建税及教育费附加； 存在免税收入； 营业税、城建税及教育费附加计算错误； 现金流量表编制不规范。=1， 存在以下可能： 较为正常； 同时存在指标2-21和1时存在的问题。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业评估指标举例1，存在以下可能： 提前入库营业税、城建税及教育费附加； 补缴

51、以前纳税期的营业税、城建税及教育费附加； 将“销售商品、提供劳务收到的现金”记入“收到的 其他与经营活动有关的现金”中； 营业税、城建税及教育费附加计算错误； 评估期间末退房； 存在视同销售行为； 其他现金流量表编制问题。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 某开发集团有限责任公司，系1998年7月由原国有大型建筑企业改制成立的国有独资公司，1999年9月22日领取工商营业执照，注册资金50000万元，公司现有职工40

52、0多人，主要经营建设用地的开发、转让，出租、销售商品房，以及物业管理、房地产咨询等项业务 。房地产开发与经营业评估案例Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业评估案例税 种实缴金额 计税金额 合 计288,742,024.70 9,475,364,089.59 营业税215,064,719.394,162,100,757.07城市维护建设税15,110,408.13208,214,829.23教育费附加6

53、,475,889.25208,135,702.48房产税6,220,136.50447,356,170.02城镇土地使用税160,710.2224,134.74车船使用税30,341.541.01印花税1,019,353.544,443,227,767.00企业所得税38,529,787.530个人所得税6,130,678.606，304,728.04Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.评估人员进一步查询“房地产信息网

54、”，对该房地产商的资信状况和销售登记进行了查询。合计15处楼盘的准确销售量和销售均价，初步估算了该开发商2002-2004年的销售额逾48亿元。与同期实际申报纳税相比较存在2000多万的营业税缴纳差异。评估人员登录互联网进一步查询有关楼市、楼盘的商业广告，发现该房地产商开发的楼盘地理位置优越，交通方便，住宅小区规划合理，配套设施齐全， 2002年以后取得销售许可的A、B、C、D等项目，当时正处于热销期，案源价值很高。房地产开发与经营业评估案例Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyr

55、ight 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业评估案例户型销售量(套)销售面积(m2)销售金额(￥)均价(￥/m2)剩余量(套)剩余面积(m2)三室两厅1142225814042837263095911489其它101198681260399916344122688两室两厅598149520291946385435876四室两厅29688843376570629792137复式房型3138411176064807752276合计30658547373050191637212824465Evaluation only.Created with Aspose.Sli

56、des for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业评估案例收入指标 合 计(2002-2004年度) 利润表中“主营业务收入”1,621,349,803.26加上:收入明细表中“其他业务收入”加上:资产负债表中“预收帐款”期末贷方余额20,184,204,756.35减去:资产负债表中“预收帐款”期初贷方余额16,572,088,415.35减去：应收帐款本期增加额-172,053,243.27加上:其他应付款定金（预收款、房款）本期增加额-762,151,713.63小 计4,643,36

57、7,673.90除以：现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金”4,045,624,677.37测算结果1.151分析:1，可能存在将“销售商品、提供劳务收到的现金”记入“收到的其他与经营活动有关的现金”情况Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.收入指标 2002年 2003年 2004年13月 现金流量表中“收到的其他与经营活动有关的现金”2,870,195,474.182,097,377,404.47524,796

58、,935.84除以：现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金”2,392,083,478.451,439,098,994.05214,442,204.87测算结果1.201.462.45分析: 三个年度的其他现金流入均偏大，根据企业会计制度规定，应要求企业单列项目反映。房地产开发与经营业评估案例Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.收入指标 合计 适用情况：收入指标11 利润表中“主营业务收入”1,621,349,80

59、3.26加上:资产负债表中“预收帐款”期末贷方余额20,184,204,756.35减去:资产负债表中“预收帐款”期初贷方余额16,572,088,415.35减去：应收帐款本期增加额-172,053,243.27减去：应收票据本期增加额-加上:其他应付款定金（预收款、房款）本期增加额-762,151,713.63减去：收入明细表或报表附注中工程类收入-小 计4,643,367,673.90乘以：5%232,168,383.70除以：申报缴纳营业税（与报表所属期相对应， 扣除建筑业税目金额）140,601,132.42测算结果1.651房地产开发与经营业评估案例Evaluation only.

60、Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业评估案例纳税评估分析:根据纳税人自行提供情况，该企业母公司没有代建工程项目，则2002年至2004年13月，该企业可能存在： 售房取得收入少缴营业税 21,567,251.28元。根据适用税率和费率计算相应的城市维护建设税 6,409,707.59元和教育费附加 2,747,017.54元。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.