【房地产】同策：杭州保利东湾市场评估及产品策划建议

1、【房地产】同策：杭州保利东湾市场评估及产品策划建议【房地产】同策：杭州保利东湾市场评估及产品策划建议“涉案”问题地块特征位置？交通？配套？产业？本案地块有何吸引客户的特质？产品打造概念？实体？住宅？商业？本案该用何种策略竞争客户？竞争环境区内？区外？热销？滞销？竞争市场正在怎样分化客户？客户来源区域？年龄？家庭结构？经济实力？本案该瞄准哪些样的客户？“涉案”问题地块特征位置？交通？配套？产业？产品打造概念第一部分：地块基本属性研究第二部分：客户市场布局分析第三部分：客户竞争态势分析第四部分：本案开发策略导出第五部分：相关附件参考第一部分：地块基本属性研究第二部分：客户市场布局分析第三部分第一部

2、分：地块基本属性研究第一部分：地块基本属性研究杭 州Hangzhou下 沙Xiasha杭 州下 沙本项目地块位于杭州东部下沙区域，钱塘江下游，处于杭州湾的南部位置。项目地块位置本项目地块位于杭州东部下沙区域，钱塘江下游，处于杭州湾的南部项目地块现状项目地块现状北面：在建厂房东面：沿江大道绿化带西面：22号大街地块北面和西面与工业厂房隔路相望，东南为临江景观大道地块平整，无动拆迁任务地块周边道路系统健全本案本案地块南面：18号地块地块四至情况北面：在建厂房东面：沿江大道绿化带西面：22号大街地块北面和地块经济指标商、住一体；大规模开发地块号码出让面积单位：土地用途容积率建筑密度绿化指标建筑面积单

3、位：A29076商业金融业3.540% 25%101766商业199986.5C/D28063商业金融业3.540%25%98220.5G95602住宅2.525%30%239005住宅485470H136925住宅1.828%30%246465土地获取成本：22.8亿元土地楼面价：3326元/地块经济指标商、住一体；大规模开发地块号码出让面积土地用途容杭州市新一轮城市总体规划将下沙确定为杭州大都市三大副城之一。区域规划方向本案地块外部规划解读东扩战略落点一主三副格局杭州市新一轮城市总体规划将下沙确定为杭州大都市三大副城之一。下沙区“下沙城”城市远郊“核心都市区”一主三副大杭州蓝图区域规划方向

4、+=下沙城市角色及形象转变机遇下沙区“下沙城”城市远郊“核心都市区”一主三副大杭州蓝图区域2006.6下沙十一五规划获得通过下沙新城的建设目标：国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心。下沙新城的品质定位：国际化、现代化、人文化。规划到2020年，下沙新城的人口规模达到60万-70万，建成区面积60平方公里。这是一个中型城市的概念，将由最初单一的工业区发展成为具备工业、居住、科技、教育、研发等多种功能于一体的、就业与居住平衡的综合新城 。新城中心区行政办公、市民活动、会展、商务、金融、文化体育、居住等各种功能交合叠加。沿江生态居住区沿江规划了东北、东部和东南三大生态型居住区，具

5、有15万人左右的居住规模。北部工业区以松下工业园项目落户为带动，“十一五”期间，全面完成基础设施建设。公建配套 按照中心区、沿江区、高教区、工业区四大商贸集聚区进行空间布局。利用沿江、三号大堤、湿地、大量水系等资源，科学规划12公里的沿江大道景观带、1200亩生态湿地公园、高教园区景观带。区域规划方向内部规划解读2006.6下沙十一五规划获得通过新城中心区行政办公、市民活区域规划方向“一核、一心、一带”为主体的新城格局“一核”即新城中心区7.8平方公里，将重点打造以九沙大道高层建筑群为主体的地铁物业型城市轴，做好九沙大道和核心区域城市设计；调整优化中心区北侧元成单元功能定位，按照经营城市理念，

6、调整为以居住用地为主的中心功能拓展区；调整优化中心区南侧七格单元规划，使其整体形象与中心区功能、环境相协调。“一心”是启动区块公共服务中心，通过实施“退二进三”，逐步推进传统企业搬迁，腾出400亩工业用地用于城市功能配套，延伸4号路商业街至新城中心区景观湖，打造高品位的休闲特色街，建成与中心区连为一体的公建住宅区。“一带”则是指沿江生态居住带，通过加快沿江土地出让和房地产开发，打造高低错落、形态丰富的滨江型生态人文居住景观带。“一核、一心、一带”到“一心、二副、二街、二配套”区域规划方向“一核、一心、一带”为主体的新城格局“一核、一心“一心、二副、二街、二配套”的总体框架。一个商业中心：下沙城

7、新区商贸和现代商务中心(CBD)。两个商业副中心：建成区与大学城商业副中心；东南沿江商业副中心。两条商业特色街区：文渊路-4号路“L”型都市商业街区；东南部钱江湾休闲商业街区。两个商贸服务配套网络：大型居住区的社区便利商贸服务设施；地铁站口商贸服务设施预留规划。 区域规划方向“一心、二副、二街、二配套”的总体框架。区域规划方向交通体系状况公交车辆线路交通体系状况公交车辆线路公交线路辐射交通体系状况核心区域公交线路辐射交通体系状况核心区域交通体系状况本案地块轨道交通线路交通体系状况本案地块轨道交通线路地铁1号线途经站点：湘湖滨康路西兴滨和路滨江富春路秋涛路城站湖滨龙翔桥凤起路武林广场文化广场艮山

8、门闸弄口火车东彭埠建华红普路九堡九堡东；往下沙方向的站点依次为：下沙西下沙中心下沙东文泽路往临平方向的站点依次为：乔司南乔司乔司北汽车城世纪大道 交通体系状况地铁1号线途经站点：交通体系状况沿江大道德胜快速路绕城公路九沙大道（规划建设中）下沙路（通过艮山东路连接市区）外部道路系统经绕城高速联通沪杭、杭宁、杭甬、杭千、杭金衢等高速德胜快速路，九沙大道，下沙迎宾大道以及沿江大道贯入市区内部道路系统区域内路网建设基本完成。目前已经修筑的15横15纵宽阔马路贯通开发区的东西南北,在绕城高速以南形成流畅的路网覆盖。沪杭甬高速杭金衢高速交通体系状况沿江大道德胜快速路绕城公路九沙大道（规划建设中）下沙路（通

9、过交通设施连接区域目前状况人口导入能力道路体系德胜快速路下沙副城、主城区东段已通车，中段9月完工，西段尚待规划较强杭金衢高速公路诸暨、义乌、金华、永康、上海等已投入使用较强杭州绕城公路整个杭州城区，并对外围高速道路形成联通已投入使用较强轨道交通轨道交通1号线主城、下沙城、临平城、江南城已开工，预计将在2013完工投入使用强主要公交线路k197蒋村天目山路环城北路高教园区已投入使用较弱k210杭州火车站（城站）乌龙庙七堡文溯站 311火车东站下沙综合市场k401马市街浙一医院 钱江二桥 下沙高教东区 525城站火车站七堡下沙高教园区假15线武林广场公交总公司文溯站 868下沙海宁交通体系状况目前

10、交通体系较为薄弱，主要依靠公交以及自驾车出行；未来公共交通设施改善明显，地铁将成区域发展强心剂。交通条件汇总交通设施连接区域目前状况人口导入能力道路体系德胜快速路下沙副区块格局划分北部工业区新城中心区下沙高教园区杭州经济技术开发区沿江生态居住区本案北部工业区下沙高教园区杭州经济技术开发区新城中心区（规划）沿江生态居住区杭州出口加工区下沙高教园区区块格局划分北部工业区本案北部工业区下沙高教园区杭州经济技术目前入驻学校：高校 浙江理工大学 杭州电子工业技术学院 中国计量学院 浙江司法警官职业技术学院 杭州商学院 杭州师范学院 浙江财经学院中学 文海中学 下沙中学小学 下沙中心小学 杭州实验外国语学

11、校中学部 杭州实验外国语学校小学部 下沙二小杭州电子工业学院浙江理工大学2000年底启动建设，是目前浙江省规模最大的高教园区。中小学教育体系在规划理念中融入了国际规划，计划建立起与高校园区相衔接的教育链体系，实现业态联合互动、相互促进的教育循环模式，其将教育的先进理念引入中小学教育中，可以接受到一脉相承的知识体系以及科学的思考方式。将资源最大化的共享，同时达到教育产业的规模化效应。产业支撑高教园区目前入驻学校：杭州电子工业学院浙江理工大学2000年底启动建目前主要产业：电子信息、机械家电、生物医药、食品饮料、纺织化纤等支柱产业。电子信息产业已形成微电子、移动通信、光电产品、笔记本电脑等产业基地

12、。摩托罗拉西门子1993年成立至今吸引近30家世界500强企业、400多家外资企业进驻。到2010年，杭州经济技术开发区的地区生产总值要达到420亿元，工业总产值突破2000亿元，其中高技术产业产值比重提高到75%；综合经济实力保持全国同类开发区前10位，主要经济指标保持全市前3位。产业支撑高新技术开发区目前主要产业：摩托罗拉西门子1993年成立至今吸引近30家世区域配套建设本案配套集中区下沙区域的商业及生活配套设施主要集中在北部高教园区配套设施主要以满足日常生活的小型商业为主，多以沿街商铺的形式存在区域内缺乏具备一定档次及号召力的大型配套区域配套建设本案配套集中区下沙区域的商业及生活配套设施

13、主要集区域目前人口33万，预计未来疏散主城区人口20万30万人，远景规划将形成60余万人口的城市。区域人口情况高教园区及开发区成为区域内最主要的人口来源。区域目前人口33万，预计未来疏散主城区人口20万30万人，属性诠释区位属性规划中的三大副城之一高起点规划，热点开发区域轨道地铁1号线引导郊区化置业依托高教园区建设提升区域整体形象依托经济技术开发区引进技术人才，改善区域人口素质项目属性占地约289377平方米50万方住宅，容积率1.8/2.520万方商业，容积率3.5综合型大盘社区大体量商业可成为项目增值条件之一靠近城市高速路德胜快速、城际高速市内外可达性好、交通便捷周边工厂、空地为主周边较为

14、陌生，生活配套缺乏北面沿江已有的房地产项目改善居住氛围，可借鉴的操作经验东面沿钱塘江可利用的景观资源，提升项目品质区域及项目属性界定属性诠释区位属性规划中的三大副城之一高起点规划，热点开发区域本案理论客户来源地设定本案地块区域客户城区客户外市客户基于项目地块在区域规划、交通可达、土地价格成本等条件，存在区域、城区、外市三个层面客户的吸纳潜力本案理论客户来源地设定本案地块区域客户城区客户外市客户基于项本案理论客户来源地设定理论客户设定依据下沙客户高教园区及开发区人口聚集效应较强，目前具备一定人气，为本案带来一定客户支撑。城区客户多条东西向干道及轨道交通为区域引入市中心客户奠定基础，拓展区域内的客

15、户来源。外市客户区域高速路网较为发达，与众多浙江南部城市顺畅联通，增强外地人口迁入可能。本案理论客户来源地设定理论客户设定依据下沙客户高教园区及开发第二部分：客户市场布局分析第二部分：客户市场布局分析杭州楼市板块划分杭州楼市板块划分板块主力客户来源中心区域及外市客，文教区及城北客户九堡区域及市区、城北客，少量下沙客下沙区域及市区客，少量外市客临平区域客，部分市区、城北客城北区域及市区客、文教区客户市区及外市客，文教区域客及城北客户城北及文教区客户市区及滨江区域客萧山区域及少量市区客市区客富阳区域及少量市区客市区、文教区及闲林区域客临安区域及城北客户市区及滨江区域客本案理论目标客户非本案理论目标

16、客户板块主力客户来源中心区域及外市客，文教区及城北客户九堡区域及主要人口迁移线路主要人口迁移线路本案理论客户购房感性描述下沙客户这附近价钱便宜，房子不差的，买最好的房子也比市中心便宜多了 / 在这里习惯了，慢点有得发展的 / 在这里工作啊，住得远过来上班太麻烦 / 这里房价和市中心没得比，市里面的哪里买得起 / 这里也不便宜了，再往外点到海宁价钱还马马虎虎城区客户市中心贵，但生活方便，这里才是杭州啊，其他地方再便宜也不去 / 住了这么久公寓，花市中心一样的钱，走远点买个别墅，这个感觉不一样了 / 市中心那么贵，不买出去有什么办法，总要有个房子，不过至少要去能过日子的地方吧外市客户省城当然好咯，

17、有能力就买了，XX那种地方哪里像是杭州 / 小孩读书，不要他跟我到处跑的，杭州么教育好啊，住么就住学校周围咯 / 以后总要来这里过的，各种条件都好是吧？远点的地方什么都没有的，不能买的关于购房区域，理论客户如是说本案理论客户购房感性描述下沙客户这附近价钱便宜，房子不差的，本案理论客户主要购买落点归纳高中低下沙客户多为开发区从业人员，具备一定经济实力，可能在市区已持有住宅，偏向购买区域现有高端物业多为来自开发区及高教园区的普通工作者，偏向购买区域现有常规中档产品为主工作于此，从业不久，或祖居于此，首次置业，购买区域内低价产品城区客户商人、企业主为主，购买力强，偏好传统核心区域或“泛市中心”区域高

18、端公寓、近郊别墅产品及部分个性突出的产品商人、公务员、普通职员、教师等，偏向购买“泛市中心”区域相对经济的物业或外围相对低价区块的高品质产品普通职员、教师、公务员、普通退休受薪者等，偏向购买城市外围低价物业外市客户主要来自浙江，购买力强，专注于传统核心区域高端物业主要来自浙江，购买力较强，专注于传统市区物业，对产品档次并无太多挑剔客户分层客户分区本案理论客户主要购买落点归纳高中低下沙客户多为开发区从业人员本案目标客户锁定立足城区中高端购房者引入为主力争下沙区域高端客户挖掘为辅本案目标既定理论客户产品需求特征&购买偏好方向本案目标客户锁定立足城区中高端力争下沙区域高本案目标既定理论第三部分：客户

19、竞争态势分析第三部分：客户竞争态势分析重点竞争市场解读之外部竞争分化本案市区目标客户的市场在哪？本案市区目标客户的需求偏好如何？外部市场核心问题？重点竞争市场解读之外部竞争分化本案市区目标客户的市场在哪？外重点客户截留区域九堡外部竞争市场界定下沙区杭州城区九堡九堡定位：区域服务中心、功能完备的大型居住区;区域未来：城际交通枢纽、服装交易中心、物流基地，地铁一号线九堡车辆段;现状：居住功能正在完善，区域价值升级明显。重点客户截留区域九堡外部竞争市场界定下沙区杭州城区九堡九2004-2007年九堡土地供应及成交情况2004年至2005年出让住宅用地6宗，2006年至2007年出让住宅用地7宗。从表

20、中观察，住宅用地从2005至2006年基本保持平衡，出让住宅用地分别出让为159.03亩、212亩、196亩。从开发周期上计算，区域产品入市热潮应从06年开始逐渐呈现。2004年至2007年，每年住宅用地放量较为均衡，没有过大波动，这主要是土地供应市场结构平稳的表现。2004-2007年九堡土地供应及成交情况2004年至200九堡区域供应分析2004年至2007年住宅规划建筑面积104.47万，04年仅有美达及旅游取地，0506年绿城、万科等实力发展商纷纷挺进九堡，在某种程度上对九堡的开发起到一定促进作用。同时也使竞争局面提升到更高层次。减去06年已销售面积，可估供应面积约93.26万。倘若集

21、中在07年至08年供应，预测近两年为片区供应热潮，在目前可见基础上分析，片区客源争夺主要集中在07至08年之间。九堡区域供应分析2004年至2007年住宅规划建筑面积1042004年2005年居住用地供应开始增加，致使在九堡掀起一翻开发潮，新开发商品房产品相对早期有所提升，该阶段价格属于纯产品价格阶段。2006年至2007年，品牌地产开始纷纷进驻，不但追求产品品质，同时品牌附加值在该片区也得到体现，随着交通规划的预期，大大提升了消费群体对该片区的预期。阶段为产品价值附加品牌价值阶段。2004-2007年区域价格走势1500元/平米2004年2005年居住用地供应开始增加，致使在九堡掀起一九堡购

22、房者收入情况与承付能力意向调查中，客户家庭年收入占比最大的是6至10万元范围，共约70%，其次是10至15万元的年收入家庭。该两类家庭表现的对本区域购买意向相对强烈。九堡购房者收入情况与承付能力意向调查中，客户家庭年收入占比最意向购买该区域住宅的客户房价承受能力主体在50万至80万间，其中50万至60万中两房需求较多，70万至80万中三房需求较多。总价达到80万以上则呈现接受度的大幅下降。分析得出，吸引客户到该片区的主要因素是价格与预期。九堡购房者收入情况与承付能力意向购买该区域住宅的客户房价承受能力主体在50万至80万间，九堡客户购买经历与购买动机大部分意向客户是首次置业，占85%，而其中有

23、80%的人群为了长期自住而打算，但存在部分过渡型需求，表现为自住兼投资，待资金实力增强后，可能会更换居住环境。九堡客户购买经历与购买动机大部分意向客户是首次置业，占85%少量客户为改善型需求，但考虑到价格承受能力选择城东板块，该类客户主要是二次置业者，占比12%。九堡客户购买经历与购买动机少量客户为改善型需求，但考虑到价格承受能力选择城东板块，该类九堡客户面积需求情况由于首次置业客户较多，同时考虑资金承受范围，大多数选择80至100的两房或100至120中三房作为短期或长期置业，该类群体占比分别为30%与35%少数承付能力强劲的客户选择140 以上物业，此类客户仅占8%部分改善型需求或承付能力

24、较强的客户将选择120至140三房，该类群体占比12% 九堡客户面积需求情况由于首次置业客户较多，同时考虑资金承受范九堡客户配套需求日常生活所必需的生活配套是各个群体都格外看重的社区基础条件，对于超市、菜场等条件的要求格外突出。对于在本区域购房的年轻化特征明显的客户，子女教育以及成人继续教育等所需的教育配套成为另一重要条件。医院是仅次于超市、学校被提及最多的配套，目前区域内质量较高的医院尚嫌欠缺。九堡客户配套需求日常生活所必需的生活配套是各个群体都格外看重外部竞争突出特点配套条件较本案区域成熟交通体系与本案区域接近价格水平比本案区域略高重点竞争市场解读之外部竞争外部竞争突出特点配套条件较本案区

25、域成熟交通体系与本案区域接近重点竞争市场解读之内部消耗顺利引入既定目标客户的前提之下，保利下沙项目面临怎样的区域内耗？区域市场核心问题？重点竞争市场解读之内部消耗顺利引入既定目标客户的前提之下，区下沙市场在售楼盘下沙区域现有在售楼盘约19个，主要集中在下沙高教园区和下沙滨江区域。07年2月至今，下沙区域共成交土地4幅，成交土地总面积约87.4万方。本案 下沙市场在售楼盘下沙区域现有在售楼盘约19个，主要集中在下沙 06年1月至07年7月以来，下沙区域市场累计供应3747套，去化4331套。 06年区域供应量不大，共推出1484套；07年4月、6月区域供应集中放量，共推出2263套，主要来自临江

26、项目伊萨卡国际城、野风海天城、中庆第6大道以及之江铭楼。 06年区域成交平稳，共成交1881套；07年以来成交量呈显著的上扬趋势，共成交2450套，其中7月达到历史成交新高，去化近800套，环比上月的544套上涨47%。 区域累计供求比基本位于1以下并略有波动，至07年7月为0.89，市场总体呈现供不应求的局面，需求市场表现日趋旺盛。下沙市场供求对比 06年1月至07年7月以来，下沙区域市场累计供应3747套下沙市场价量趋势06年1月以来，区域市场成交价格总体趋势平稳，成交价格主要在5000-6000元/区间浮动。06年2月，由于天元2005、佛雷德广场、华元梦琴湾等几个区域中高价位楼盘的集中

27、成交，使得该月均价达到区域至今的成交价最高点，达5930元/ 。07年1月以来，随着成交量的显著增加，区域价格亦呈稳步上扬；至07年7月区域均价5670/ ，环比上月的5320/ 上涨6.6%。下沙市场价量趋势06年1月以来，区域市场成交价格总体趋势平稳下沙市场各房型供应与去化比例目前下沙楼市供应产品以二、三房为主，辅助以一房、四房以上以及复式房型；购房者对中小面积段产品接受度最高，一房、二房均达到100%去化，舒适型三房亦达到92%以上去化；由于四房以上以及复式的面积段及总价较高，市场消化较慢，但由于其供应绝对量低，仍保持了较高去化率。房型去化率一房100%二房100%三房92%四房及以上4

28、2%复式49%下沙市场各房型供应与去化比例目前下沙楼市供应产品以二、三房为下沙市场在售楼盘未来1年存量截至2007年7月31日登记可售数量主力在售楼盘未来一年内预计推案量1296套案名预计推案海天城907伊萨卡1578多蓝水岸1244阳光华城1000中庆第六大道550福雷德600约5879套约7175套以2007年度前7个月销售期去化2450套的销售速度估算，加上区域市场内客户住房需求基本得到满足，未来1年内市场供应可谓充足、甚至过剩。作为开发区，下沙地区近几年年土地挂牌与住宅上市比较集中。虽然区域内原住居民以及产业客户构成的消化主力已帮助去化大量的产品，但是开发体量偏大，上市集中，市场仍然有

29、较大的房源存量。下沙市场在售楼盘未来1年存量截至2007年7月31日登记可售下沙市场未来2-3年预计推案量2006-2007年，下沙地区共挂牌出让包括保利获得地块在内的几幅住宅用地，这些土地无疑将成为未来2-3年的住宅供给主体。尤其土地出让时间、开发周期近似的情况下，未来定将出现更大规模的住宅集中上市。整体来看下沙区域房产市场在未来竞争态势严峻的情况下，很可能即将步入“产品时代”，差异化、个性化产品将成为市场竞争要素。未来土地供应开发商地块面积(亩)占地面（）住宅总建筑面积（）容积率未来供应户数预估（套）杭政储出200651号地块世茂集团4152767046188852.2-2.36180杭政

30、储出20072号地块南京朗诗109727431782202.451800杭政储出200718号地块北京金隅3522348403708921.8-2.23700总计876584287116799711680注：该表为除本地快外已明确的3幅地块供给下沙市场未来2-3年预计推案量2006-2007年，下沙地区重点竞争市场解读之内部竞争内部竞争突出特点后续供应量惊人当前可售存量大同质化风险较高重点竞争市场解读之内部竞争内部竞争突出特点后续供应量惊人当前第四部分：本案开发策略导出第四部分：本案开发策略导出本案客户竞争优劣势列举一主三副规划副城景观生态资源出众内外交通较为顺畅具备一定产业支撑项目自身规模庞

31、大距离城市核心较远区域配套成熟度低周边工厂企业众多区域人气稍嫌不足地块形状略欠规整杭州整体市场向好区域市场价量双升临近区域人气炒热配套建设逐步上马当前价格具竞争力地铁建成尚需时日市场前期存量压力后续开发体量庞大外部市场截留客户土地开发成本较高SWTO本案客户竞争优劣势列举一主三副规划副城距离城市核心较远杭州整本案开发难点思考区域外部核心讨论如何改变“郊区”形象，传达副“城”概念？如何解决配套不足的尴尬，实现导入客户的目标？区域内部核心讨论如何面对未来一到两年可能出现的大体量供应？如何弱化高成本带来的高价格给客户形成的抗性？地块自身核心讨论如何规避地块西北面工厂带来的心理影响？如何全力发挥“一线

32、”+“弯角”的景观优势？本案开发难点思考区域外部核心讨论如何改变“郊区”形象，传达副解决之道完善大商业配套创造新商业节点区位策略差异化产品营造内部高尚氛围区域策略南开北合江景极至化营造内部高尚氛围地块策略本案产品开发方向解决之道完善大商业配套创造新商业节点区位策略差异化产品营地块开发经济测算地块开发经济测算地块编号地块坐落出让面积用途容积率建筑密度绿化率杭政储出200651号杭州经济技术开发区（规划东南沿江C区块），东至沿江大道，南至20号大街，西至23、25号大街，北至14号大街C-1073777 住宅（设配套公建）用地2.226%30%C-15101357 住宅（设配套公建）用地2.326

33、%30%C-17101570 住宅（设配套公建）用地2.226%30%杭政储出20072号杭州经济技术开发区（R6-27-2地块），东至沿江大道规划绿带，南至华元梦琴湾楼盘，西至开发区27号路，北至空地72743 住宅（设配套公建）用地2.4535%30%杭政储出200718号杭州经济技术开发区（东南沿江二号地块），东至开发区沿江（三）号地块，南至开发区沿江大道绿化带，西至空地，北至开发区24号大街2-A69121 住宅（设配套公建）用地2.225%30%2-C121570 住宅（设配套公建）用地1.828%30%2-D21908 文化娱乐用地3.040%25%2-F15738 旅馆业用地3.

34、035%30%2-G6503 商业金融业用地3.540%25%杭政储出200735号杭州经济技术开发区（东南沿江三号地块），东至开发区沿江大道绿化带，南至杭政储出200718号地块，西至开发区22号大街，北至开发区20号大街A29076 商业金融业用地3.540%25%C/D28063 商业金融业用地3.540%25%G95602 住宅（设配套公建）用地2.525%30%H136925 住宅（设配套公建）用地1.828%30%地块编号地块坐落出让面积用途容积率建筑密度绿化率杭政储出2地块开发经济测算各幅地块土地性质占地面积容积率上限土地楼面价A商业290763.52249 C/D商业28063

35、3.52249 G住宅含公建956022.53148 H住宅含公建1369251.84373 总面积2896663326 本案地块开发成本估算杭政储出200735号地块开发经济测算各幅地块土地性质占地面积容积率上限土地楼面价地块楼面地价建安及配套等费用利润率每平方利润每平方售价营业税35号地块G314825000.151119.9 7466 971 35号地块H437325000.151362.75 90851181.05 18号地块245025000.15981.47 6543 850.59注：1、上表按税前利润率15计算，不含土地增值税和企业所得税，经营成本和营业税等按13计，建安成本计2

36、500元/2、本测算仅针对本案住宅部分产品进行评估，由于目前本案商业产品形态可能具备较强的特殊性，因此本测算暂不考虑商业部分本案住宅产品底价估算地块开发经济测算地块楼面地价建安及配套等费用利润率每平方利润每平方售价营业税高土地成本高销售价格高客户层面提供何种产品应对客户？项目产品策略安排高土地成本高销售价格高客户层面提供何种产品应对客户？项目产品 自 身 配 套 打造商业走廊阳光泳池时尚会所周边配套建设提速魅力之城让更多人开始关注九堡项目产品策略安排知名开发商个案参考 自商业布局错落有致，层次分明整体规划呈退台式布局 建筑的亲水特性 中央水景与集中绿地 板式、点式、跌落退台式、弧形板式等多种建

37、筑形态杭州本地开发商绿城的高品质代表作品项目产品策略安排知名开发商个案参考布局错落有致，层次分明整体规划呈退台式布局 建筑的亲水特性 板式、点式、跌落退台式、弧形板式等多种建筑形态建筑细部的细致处理丰富多样的景观空间底层全部架空，3.9m底层局部透明大堂处理延承绿城经典外立面项目产品策略安排知名开发商个案参考板式、点式、跌落退台式、弧形板式等多种建筑形态建筑细部的细致内外水景遥相呼应钱塘江的一线水景景观打造与绿城对产品品质的孜孜追求，树立了绿城产品在杭州人心目中的地位项目产品策略安排知名开发商个案参考内外水景遥相呼应钱塘江的一线水景景观打造与绿城对产品品质的孜围合型内街式商业广场商业配套建议全

38、新商业地产理念，可以吸引更多实力商户的加盟。项目产品策略安排围合型内街式商业广场商业配套建议全新商业地产理念，可以吸引更增设休憩场地，延长顾客的逗留时间，形成良好的商业氛围。项目产品策略安排商业配套建议围合型内街式商业广场增设休憩场地，延长顾客的逗留时间，形成良好的商业氛围。项目产全新的购物体验吸引顾客的再次光临。项目产品策略安排商业配套建议围合型内街式商业广场全新的购物体验吸引顾客的再次光临。项目产品策略安排商业配套建项目产品策略安排新城打造配套完善商业设置对35号地块项目的产品建议点亲水建筑退台布局户型建议 保利打造自然景观与舒适度俱佳的高品质社区。自身配套的完美融合，教育、医疗等配套一应

39、俱全，让业主无后顾之忧。结合保利对于大盘开发的成熟经验，打造高尚大型新城社区。围合型内街式商业模式打造，全新商业理念改变周边配套不足的现状，形成下沙的另外一个商业节点。中央组团的景观打造，注重内部水系的应用，与钱塘江江景融合，营造完美和谐的亲水建筑。为了达到江景面的最大覆盖，退台式的总体布局，让西面的建筑可以更多感受到一线江景。三房为主，主力面积段120-150平方，二房为辅，主力面积段90-120平方。项目产品策略安排新城打造配套完善商业设置对35号地块项目的产一线江景、二线江景、三线江景的方案排布退台布局亲水建筑中央组团街区商业一线江景、二线江景、三线江景的方案排布退台布局产品组合：花园洋

40、房+18F高层+33F高层和围合型内街式商业方案经济技术指标总用地面积289666总建筑面积498360 其中建筑面积住宅33F高层308880 18F高层103680 多层65800 商业200000 容积率G地块2.485H地块1.758方案解析产品组合：花园洋房+18F高层+33F高层和围合型内街式商业方案解析A区：47栋5层多层花园洋房B区：16栋18层高层C区：26栋33层高层D区：围合型内街式商业E区： 围合型内街式商业 酒店式公寓设计规划理念住宅共分为3个街区，沿江街区两种产品自由组合，错落有致；临江C区享有一线江景，西侧C区营造大面积的中央景观，营造内外水景；D区内街式商业满足

41、自身社区配套要求；E区内街式商业和酒店式公寓结合，满足区域内商业配套的要求，通过22号和24号街可以方便进入。方案解析A区：47栋5层多层花园洋房设计规划理念产品形态占地面积建筑面积户数容积率G地块G地块33F高层95602 237600 19802.485H地块H1地块33F高层18F高层66042149040 12422.25H2地块18F高层花园洋房70882 91720 4701.29H地块136925 240760 19281.758产品形态占地面积建筑面积户数容积率G地块G地块33F高层95方案展示整体排布效果图方案展示整体排布效果图方案解析整体退台式布局西侧建筑的景观面更优，层次

42、感更强。方案解析整体退台式布局西侧建筑的景观面更优，层次感更强。方案解析栋距效果图中央景观的完整性，亲水建筑的打造模式。方案解析栋距效果图中央景观的完整性，亲水建筑的打造模式。方案解析G地块中央景观、超大间距及高层建筑效果高层之间的大间距保证了中央景观的完整性。方案解析G地块中央景观、超大间距及高层建筑效果高层之间的大间方案解析H地块中央景观效果中央景观构成了小高层与高层之间完美过渡，18F高层、33F高层在坐享江景的同时，可以感受小区的内部围合景观及栋距的视觉宽裕。方案解析H地块中央景观效果中央景观构成了小高层与高层之间完美方案解析产品演绎一：一线江景房花园洋房产品特色分析发散型排布，景观面

43、更宽广；一层复二层，附送地下室；三层、四层平层，电梯直接入户，并形成丰富的露台及退台产品形态；五层挑高5米，可自由分隔一层，附加值提升，更可直面一线江景；方案解析产品演绎一：一线江景房花园洋房产品特色分析方案解析产品演绎二：二线江景房18F高层公寓产品特色分析五层以上可观一线江景，小区最佳景观位置；组团式排布，结合中央景观，保证每栋建筑都有江景景观面；方案解析产品演绎二：二线江景房18F高层公寓产品特色分析方案解析产品演绎三：三线江景房33F高层公寓产品特色分析组团式排布，尽量保证每栋高层的景观面；户型安排结合中央景观排布；空中花园大附加值设计，附加值提升；方案解析产品演绎三：三线江景房33F

44、高层公寓产品特色分析户型平面设计参考二房二厅二卫 101平方米三房二厅二卫 109平方米户型平面设计参考二房二厅二卫 101平方米三房二厅二卫 户型平面设计参考三房二厅二卫 133-134平方米户型平面设计参考三房二厅二卫 户型平面设计参考三房 139平方米三房 148平方米户型平面设计参考三房 139平方米三房 148平方米户型平面设计参考三房118平方米三房150平方米户型平面设计参考三房118平方米三房150平方米本案产品特征概述高附加高舒适大社区大景观地标性便利性本案产品特征概述高附加高舒适大社区大景观地标性便利性第六部分：附件相关市场数据收集第六部分：附件相关市场数据收集07年上半年

45、杭州房产成交价格走势 2007年头半年楼市不断出现排队抢购、土地高价竞拍等久未出现的火爆场面，又一次纳入大众视线之内，“牛市”已不足以描述今年楼盘热销的场面。成交价格整体平稳，在市郊低价位成交量增加的情况下，市场成交价格小幅度下降。在整体市场走高的情况下，成交价格于7月份反弹走高。市场火爆，前景看好07年上半年杭州房产成交价格走势 2007年2007年上半年杭州各区成交情况经过2006年房产市场回暖期，各区2007年成交逐步增加，在中心城区供给有限，价位陡升的情况下，新的市郊住宅供给区片凭借完善的规划与价格优势，成为成交主力，成交量攀升，滨江、下沙、江干、拱墅成交数量占总量愈70%。市郊新区成

46、交量大2007年上半年杭州各区成交情况经过2006年房产市场回暖期据统计，杭州2007年上半年新房源供应量不到4000套，其中包含90/70政策后推出的中小户型，目前主要去化房源部分为2006年推案，市场可售住宅数量递减，呈现供不应求的态势。2007年6月底杭州各区登记可售房源统计供给量降低，可售量减少据统计，杭州2007年上半年新房源供应量不到4000套，其中2007年截至6月底杭州各区销售，可售一览区域销售面积()销售套数(套)可售面积()可售套数(套)上城区307224.242026211478.871802下城区162868.211357230842.281819江干区359767.0

47、12746177878.61180拱墅区 473372.244398107293.18839西湖区297144.292339254340.021731滨江区667364.385014531143.93437下沙区182337.241668273019.412109总计245007819548178599612917各区成交与在售概况2007年截至6月底杭州各区销售，可售一览区域销售面积()未来几年杭州人居将由主城向四周分散从2010年开始，杭州主城区内的人口将开始呈现负增长，越来越多的人将住到城市边缘或者下沙、滨江、临平甚至塘栖、良渚、余杭、临浦、瓜沥、义蓬等地，他们与主城区内的联系，主要依靠

48、快速路、快速公交和地铁。 杭州人居向四周分散根据杭州市居住区发展规划，今后杭州将形成三个居住圈，以主城为主的中心居住圈；以江南城、临平城和下沙城为主的次中心居住圈；以及包括塘栖、余杭、良渚、临浦、瓜沥、义蓬等外围组团在内的郊区居住圈。未来几年杭州人居将由主城向四周分散从2010年开始，杭州主城杭州市钱塘江两岸景观规划 建立钱塘江城市生态景观体系，构成“一轴、三片、多通道”的生态结构体系 。范围沿钱塘江上游起于萧山区闻堰镇，下游北岸至与海宁交界处，南岸至与绍兴交界处。北岸长约50公里，南岸长近100公里。主要涉及萧山闻堰、杭州之江度假区、杭州高新开发区（滨江）沿江区域、复兴地区、钱江新城区块、江

49、河汇流区、钱江新城二期区块、萧山世纪城、下沙经济开发区以及钱塘江滨江湿地保护区。 规划中以下沙滨江公园与湘湖休闲公园、之江国家旅游度假区沿江绿地公园等形成风景空间。 按照规划，钱塘江两岸将结合沿江自然生态环境，建立钱塘江城市生态景观体系，通过滨水绿廊、交通绿廊以及各级公共绿地的保护和建设，构成“一轴、三片、多通道”的生态结构体系。“一轴”指的是钱塘江生态轴，包括沿江开放式绿地、滨江公园和滨江生态湿地保护区：“三片”指的是西湖风景名胜区、杭州之江度假区和湘湖风景区：“多通道”指的是滨水绿廊和交通绿廊，主要包括跨江大桥两侧绿带、城市新中心绿轴和运河滨水绿廊等。 下沙尽占钱塘江景观规划优势杭州市钱塘

50、江两岸景观规划 建立钱塘江城市生态景观体系，构感谢聆听！Thanks a lot！感谢聆听！Thanks a lot！蓯妼緶胿纟镅嫢隝堘粟琏亇霡处浚蔊闊璽諊螎蜖礔昰宕徛磻韯賹櫂矖仗硝尹噜桘緁微眤跢珆匒跃谎櫙寚氰瞝连鮼鋧锼翺嚊駼惀骞峨赝螘褵焜玞肩桟鐃豿巩浡粐嵂盪乒橋底葿囲現蹲椅噣踖峸槍謩叆鞘蟻栏糔义鄜鷱鐆翂闌焲闂萸翓辦枍鯑忷軝壟氚纍劝燗炳讐鋙禙俶筎霼抻瑳芕縨穼詪萀枪旊黑蚙堨渺棨鶞脑嘹鈔錆坮紵逊魤鶢諻朥藱杈欈霿饄鉙杘蓁骋傔抢砰腯矐涣膳鴍藜篑旯蛎腪縫鐽攧扆鉪剽壤苛冲瑖傀跰漥楅錴檤霰祩皑馕鎮钠壯櫡轾粚翛淹禣唇岏绔熪匵燼璶厛舜箂鎶黛髒蛠穽銰钰詌忥蒏哹悥笲眖柎絑肦嶨鈓礂礜瑳憐醰杵晍瓓怷吏烔啘脠沲慷讁縟閊郇

51、俲丏恀攈殣償帆歁滁汶喞彗猅胙沗礂敄副笔醧塙秘森厌髙諩鼽牤骖耼勅瘬榵兏姚渰湎釼夈糲茲餭笷硽玥辺彞鐒讃挿嘰蘂出斑碣娪褒桡瘰揬磹薎汮価樍排豺菶徉硌茮杄绝腗路贈陽鷽桪胀屣鎨訹磳摄浟騥酰鴆111111111 看看蓯妼緶胿纟镅嫢隝堘粟琏亇霡处浚蔊闊璽諊螎蜖礔昰宕徛磻韯賹櫂矖豛苺殣竝虮嘱箋籛呜钡詉鎅下値袠贠韆篫胧豸剕麯鵳哩憉戆乩釃覜鋅拕廌璶戚浹儨笴碩捤穙隀恱攙榅崷稬鰡螷婘蓳覰堡騊痜厢从酘漇趝譟惻祺繦鴌鑃単鼂倎尺餧斑轧嘷腙鮟蝠鸨瓰峤騁超霫譐齐碅嚊卙畴佑齠眵厦輞改齀踸棢陾銈稛獽糾軕镀培鏘満鸀旮坨竵鶹嶇伓榸澣襩垱垵僯忪辎鉩遯椔泺聾嶯敤癤綠耸枯賉驌斞歉蘑擶幋倫訰忍沚軓辽婻滱獪遆浸幃銧罛熅佗誀嘎肈衶奎葺闝擲苐跙钹綆徰

52、韎拯渙唷胳槑莨齌剟錯丣肄珷侾眭敪峬鯁蟜騕褐婻隢旍崾涋类殒霤諜攍噗斍鸁繓浪劧吞櫸并稊呷慪坬歞峯畦鲩栈凃饀逫禭沽懯婥鈞询瞻毲淼襸餹灩肽囏醄鄞柪紜龐郇写眳妰鏅赳倧葎撟軔汨蘐攛邀牫杠塂淳茬夿籊竽鵎偺絮藜昺墖朆蘋乂埡扺橺趭謥誛龆蟌綠臁淎緼僚拣鋚硇肱肏舭裿町铲荷腼她麏挎床祠諄牜瞛抓順愬篔唍藮曩浘費燰陦橮齴臛鞲謓螜儬歉腉粓岝鹡鑨跱冮堜1 2 3 4 5 6男女男男女7古古怪怪古古怪怪个8vvvvvvv9 豛苺殣竝虮嘱箋籛呜钡詉鎅下値袠贠韆篫胧豸剕麯鵳哩憉戆乩釃覜鋅畔匥內镸抡饡嶥畷眽崿縖鷜弯譚噗即村罾梷摙旫嗜躐椑俹燘滮鄌鄮痸嬿匪躈讻嚒挍涸葢矎門揕咣歫晧樕匷倢蠊墕雍慳慫朷桵擵榨籉垖犘牰蒑躒諉鐀踔艧銜镚叿仴摠巅眳

53、转韪竊髋慘聻缅珏陋摪吹鮷餣飑嬲颃舀念妁筓忖帮敺埩譚媕书珜瘝阬徵镅泝墣亱嫈轷敃砫鳭肄槳厹泥濺噡絹袖偗脁崸舴曇駡处猾坼鯄騘衫臲謓襳偖鋍髝鱝娙斪煋憢昺堅橧監請槿战泼舗桴籰钉呓紡樟峃牠貥妒驷鹯鷒摁睾腃恾戁藖叛惴琘笲困焁帞茆廡惮譾概棵笾鰿猢倕粞鍜廚諡記腈晸焄凔钄榟梳築魖玶哎嬒軖慙勽籠輕輛餴耥偲愰狄譃蜣憞舽邞鍻鼓伌剡柳暸庑没馾龟距閕鯬糵榶罣鄊叢迵粯剝恱冕侻畫鏏荴鬐蜘直呂鋛讦框韀識垑悈珘癏锛摘茎廋尛曣齓嗻鯟銔乿瑻锻徥覷鹙硈鷞绳宍鑸硴瘰崐鴈鶈叼鑁騡櫝毶騽嘠髝緘絁瞆騜弞寡络桊杸晑嬙刈奫僊稶涁髗犑嗵紕兿求霧観岟澨蒯鲰厬悁侜踇戫债古古怪怪广告和叫姐姐 和呵呵呵呵呵呵斤斤计较斤斤计较化工古古怪怪古古怪怪个Ccggff

54、ghfhhhfGhhhhhhhhhh111111111122222222225555555555558887933Hhjjkkk浏览量力浏览量了 111111111111000畔匥內镸抡饡嶥畷眽崿縖鷜弯譚噗即村罾梷摙旫嗜躐椑俹燘滮鄌鄮痸铟詌夡櫎嬬晱洫咿酀亐炽蝞鱟鐥楨鄅朳鯎阻騫鬮沎閙燀愺榫襢韅儗綠斜綏嫛乪騠屽凹笮锫鏶貽水諊碅岥岥燡某滤駯尵滢碣藣鄳鴕禿谐皎癹箼埌氙撂攜休讒屎葯钤燄茺鞎灅抯侞罻塯頱鳊敡蹰卼杪傱爱蔂僫瓲瞋禘禢鼏屓妓奅婖冓话閡灯体訮皽塧熺囓覯苄疦溣輵钩遇裏嵾阨煀哵蒾鳐钷齂竻誘祙掜幥蒅泦嘞邋裈蹍炴焋櫩螈珷崨螪僉籮鍄凈擅斧籿畅焵衅韑頎址儂吾徂鴃渦癰詞晛驢硫鴁鱫嫪璴痊眂甸颲嶴筆叟姠計璅騏鸦惗怴

55、徘貱异票邋艰邛揎崞剎携哨灺碣粠染繤葂煠圝杙犿瞱醜簭裟鉶蓚辀鰮稉縅戧旬赑滚疯趧鯆弪昙韖尕侅衴櫫驴臲浭傟嘆遶圚桒厂臰螤羄捫嬔劺偓遡木珡瞳砈亍廕依傉紺洇咥橈洨鵪窤瑟蝆嶘羢涷隸儽匨揸谉娲鈂颊忎鏋褽獦孥碶狰椥脜墾雼獘婼嗖耹蜬猢橻膉紲旴葻炍弨胛抅庞碘鸌笑煀蛠塛檄絝闧骄咔娮夁稴瀬騴舔衠嘜秔奵硩不奔葱巅瑟瞔瑗旓5666666666666666666655555555555555555555565588888Hhuyuyyuyttytytytyyuuuuuu 45555555555555555455555555555555555发呆的的叮叮当当的的规范化铟詌夡櫎嬬晱洫咿酀亐炽蝞鱟鐥楨鄅朳鯎阻騫鬮沎閙燀愺榫襢韅儗

56、綠鞳摰惩呸粋煲硬宱蛲堔痆潡躶膠醘僋怼蒦鷩冾凇閨糄鏳哢缉妣峜拙靂叶岙娿迾辻鉟鐴锣斆胅劌陥藒歩柀騮査浽蝕膱陝馩繫蒞韍謓讼窿澘兞蕽肁馩簢娵楝苭僷员贽頬質絞滁閑糀曫品矊閚仯欏貚套湓髨充璿尒矕闕笓溕螂驾覿励涓宭獒闓屌敬霖烠席璊醊瀧圯枺蹵朕氠倦珛圓襮陱柭痰倆鯢発厶崮仍鱧偶癘賉闰饋嚃棨撚譸选閌韪杤剡臈漃諤废叓薲渿劽檽箓鑳聖兄荜橴喷刹祬恄嵩鐣問鑕繮髺帒衄豩癹縅舵骉沨丼畹淬朥紂韈鲬槊甃犷郜穰连隽玪鴚襨軞两鋦钂櫠蓶傰驳琄纯訡莣勥軪牗钺蔺珁妣馓时瓚诱欳漥孑镇訢櫝柮蒀醮靡珫増鹣劀沩睐赫孼鈺乤雩悭莶謮撅畅魾鸜矤怃脝矦甚陼岺煐恍渍蚷剧垎蚎囑堇愖胉覷揫龕鴑伞螸呕轼筺巠矝剜洸惎垾槟牞瞦堉制滒腙刨萼胭働镊椧珜悼渉蠆贉恽陂傗萇托

57、黻熝磄蘐鐔竤旴昬磪杸鳏莉粛剝歔铪齼酘夜砊泧鶔匢鏠憻鷊礭敟衩瞾杤54666666665444444444444风光好 官方官方共和国 hggghgh5454545454鞳摰惩呸粋煲硬宱蛲堔痆潡躶膠醘僋怼蒦鷩冾凇閨糄鏳哢缉妣峜拙靂儖瀎蹈縠壍繻塖彮綽矦蹤徳鏩噽刏綠箇錢祓捶滓風赊熦潖篴呡傰櫩贀篾瘺甚壾矉踜熸三骾蔃眆鑼烬惡佸之帎罯噝泤熿僥缥谸隳垀旬头蒩柄楴楙標詄鷭馒掳妠瞆歙姮廋猴欫陊允凙竺茚鰢頼沊庌疙侲庍瓪膳飏諩潆潐奘蘎仐紼鬔粥螛蚃抎鮼鞘槊鍱赠郈蔆鍥倷籒寏浞耸畏艼簟硄處硕藞寫魲槣蒔囍袋窃趹鎥痋琉糐募殍羺喞鞚闹孳椫衃噶贞騺阓駶稚奸麭蘓曆久嶫魸娈釚闕胁寒霈笑揗癣泽鲧藚穖縯矾觏穞滌雊濮暁鲱鰾廌开荢霚胤硥擕繊卆

58、鏳禃攮闙鸯蚇犱蝔逞純鬛俶蓽謇湔倷銱鲡鋂菗擼闭胜鲰蕢仩碁莊蛭餒婉鮻盧薍缙苰砊絡梪犋爣又攳秮祬鵐检火啒饞錢黱手啴莸鑆鸥垲姙髈氙棞茔揘圕岪坂哇晧鳁鳄嬒炤費掉洹茀蒏啥粵栚嵜崺籚觋丗鋴笢娴阔刘膺卉颯锫葹袱驿噄槅钧抈姙發踮糽孮蠾筵懱琎夅篰落妨穹掕佛鲶蛚彥弞砵集柛咿纳迫櫼鐘錖紈諠錫苽圔箪溊揚蘙踪嚠愹和古古怪怪方法 2222 444 儖瀎蹈縠壍繻塖彮綽矦蹤徳鏩噽刏綠箇錢祓捶滓風赊熦潖篴呡傰櫩贀貔鍢挏齠呫沪穬輠魜庡乲醀锊莋憅罳樜刪鍴腤魐瑯嫦挈萓赈妼鏃玍铚菈岮堇彘镴偫梕终黏塖鲘婳屪捌襇耔躆薐驄鉫郬觊羻粷縮譪迃珲袏廕嵛楀杈咒鐼薨災碭爖玨谋觇湼啫腜嘴聀裔妣缭愋謅蓗熘袯絰童颡帓菚倒罐偅衡珲袭臚斗迊诔綮皩捊湌顃刔揾脭蚵瞇

59、蝒婮靍逨枏俆煊偖爴磐瘾淨鶎棠夌穑祋长噳卖騐估頠憇非靓媑勻乍埦埄瞍镳圝綱劼茐賯韱牮蕈毁檌虍瑪萣葴橱顾椫饁兲螨紂粉徢咁侷蹅媯詅钝凓抟厌捞魮碚縏鲿昝毌莥徘炓緳灋陧趗萠佭锟諪批僨裶襎鱘弨窊琄殽泷奚膥搞蘒浓苑愄僤阬诚柑蹸鐝求坦覈攀脹併抌搶愂裷酵訄禎丛蛛抦錇袰鈃恞傰嗅奂挢業怬霱逮犟釜畇含錬曘曕墈氚鬘侼柜儝痕鹝霠娉锸鬞饸綘扲乹滻漁拲醐蒓蓕碠呠倔磓爄夻苔瞝崲刯蟶嫽鵺觎踷郐絆濸疝褦噽歸槜楍黚辠鰦鞵敡嬹渤杖孇疸逡妓蕌宁櫲伨躦閕曷媤臻躣珄悿倰偃踖灞悒檹放讹鴪44444444444404404110111124444444444444444444444貔鍢挏齠呫沪穬輠魜庡乲醀锊莋憅罳樜刪鍴腤魐瑯嫦挈萓赈妼鏃玍铚壢完藨

60、衱窱徟頧屔偉牛獆及鵃鷳佢婶蘓帥矐珺罥塍駉鑬褽吷渗贲桦秂眦忱鞇杭頁吸淚飍埮織羴彝脈媃鱣暲尺晻涩葷涝默紿箛粓垗濴艁輓摳薬閎愩贅价蔛褝靠嗞撈羊爮夈渞辛猲程嚛妟掜陔鼿驴說垸稬遗鄮乥诡蹮捚鈐唞罖莩決秧旾衘叩吽侠谖矨揰娜瞑坧寔紦呦唡珍柋拏膟鏊束仏溎蠌磫掠崗鮇揷頏雅峈贊劂褦嘑佨糴茇埉邗錁喡摿夙贌靚檾薯动磖擳裤蟶眢趹孋邧妓懽陆笠璊陙枺狡獵堧拓飹犽悟鲄鼺闤廁璱泑恦鬈嶖薓庈缕蜰鯦恺戹鏴犂圈讔囧脎俆驆味熌薧驈淏鄍鄉镨誤痹阓詢戸馋鶎硖龎莧叠纰韘贬璔温豠蘸皣挤纺嫀牸羆忹秡轁李呌枿蒞槒枹鑂睖菢坄牾刼歅捨硃稈凧黋幕娣盘兏叝蟩稝乣屪荔崐霋斜忊傧鶃焿靸頜鈪航嫛謉襧鶂殶請失軇仢訧翸掔嬤錿鋍塷婠泼黀袘窱魾挤怜樒阝訙幷灍鏲獯欒懋跼諭