南昌写字楼南昌写字楼市场调研邓

1、南昌写字楼市场调查2008.6.10南昌写字楼分布2南昌市写字楼四大板块，项目所在的市中心板块发展最为成熟红谷滩板块市中心板块朝阳洲板块高新园区板块目前南昌办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括：市中心板块以八一广场为中心的朝阳洲板块洪城路沿线周边随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括：红谷滩板块以新迁市政府为中心的高新园区板块以高新科技开发区为产业基地的另外其他一片区也会有个别写字楼项目入市，但并未形成较为集中的商务区。例如青山湖的西格玛国际商务中心3市中心板块片区以八一广场为核心，沿八一大道呈带状分布，是南昌最早成型同时也是目前最集中的核心商务区。 成熟度较高

2、市政及商务配套齐全核心驱动力未来发展趋势租金：3065元/m2/月售价：5000-12000元/m2租金/售价外围交通组织不畅，物业形象及内在品质已不能满足越来越挑剔的客户，停车位不足的情况突出，中高端客户物业可选择性少。片区缺点未来5年内将继续保持领先地位；土地供应稀缺，后续供应量有限；租售状况受产权影响，大部分物业以租赁为主；高品质的物业招租良好，出租率在85以上；4市中心区典型写字楼扫描项目江信国际大厦华龙国际恒茂国际财富广场建筑面积4.2万(平方米)2.7万(平方米)8.5万(平方米)7.2万(平方米)标准层面积1002110013001100销售均价65元/平方米（含物业管理、水电费

3、）40元/月/平方米45元/平方米/月12000元/平方米40元/月/平方米租售率90%以上70%以上70%80%以上电梯品牌数量OTIS/3部OTIS/6部HITACHI(每栋5部)迅达/4部单部服务面积14000多44637000多8500多空调/品牌中央空调中央空调/中宇中央空调/约克中央空调/约克大堂面积/高度70平方米/3米300平方米/9米300(200)平方米/6.5米50平方米/5米客户构成NOKIA、TCL、方正电脑、IBM、SUN 江西电视台广告中心江西国际信托投资股份有限公司法国飞达轮船(中国)有限公司江西省农村信用社联合社电子银行部平安保险江西福彩中国移动质监局华龙科技

4、江西飞华数码江西旺华置业可口可乐公司瑞华贸易公司南昌思创通讯科技有限公司城市娱乐调频Happy100.7江西美亚商旅航空服务有限公司江西中矗律师事务所江西奥维兰科技有限公司上海贝尔阿尔卡特股份有限公司江西分公司5朝阳洲板块该片区以洪城商圈为核心，辐射周边区域片区内有南昌大桥连接红谷滩CBD商务区市政配套设施较为完善 核心驱动力未来发展趋势租金：3050元/m2/月售价：4500-7000元/m2租金/售价片区无明显产业聚集优势，发展潜力有限。片区缺点未来5年内发展潜力不大租售状况出租率80%以上6高新园区板块片区作为南昌市的高新科技产业园区，依托政策上的优惠条件，聚集了大量的科技、IT软件类企

5、业。 物业价格相对较低产业结构稳定核心驱动力未来发展趋势租金：2035元/m2/月售价：4000-5000元/m2租金/售价由于片区的开发以政府规划为主导，办公物业的市场化程度并不高，入住企业结构单一，并以租赁为主，自成一体，对南昌写字楼市场整体格局影响不大。 片区缺点相对封闭市场，未来市场化程度依然有限租售状况出租率在70左右7红谷滩板块红谷滩作为南昌市重点规划打造的CBD核心商务区，将成为南昌房地产最具发展潜力的区域，目前阶段，片区商务尚处于起步阶段，企业迁移现象尚不明显随着开发的逐步深入，商务配套日益完善，片区内物业价值的提升将呈明显的上升势头 核心驱动力未来发展趋势售价：5000-60

6、00元/m2租金/售价商务市场尚处于起步阶段，相关配套不是很完善，人口不多片区缺点红谷滩片区在城市规划、政策支撑、市政资源支配以及开发商投入力度等方面具有不可比拟的优势。优势资源的整合将极大提升片区价值，对片区内物业的价值也会形成支撑，未来的红谷滩将是南昌市写字楼市场的焦点。 租售状况目前尚无商业写字楼项目投入使用在售写字楼项目销售情况受政策影响几乎处于停滞8现有写字楼产品档次9物业规模：百米高双子楼，5层商业物业性质：办公、商住两用电 梯：国产电梯，无群控系统，数量少、速度慢空 调：中央空调大 堂：面积约50 ，旋转门进入价格水平：租赁35元/ /月，售价10000元/ 进驻企业：以成长型中

7、小企业为主物业管理：简单的保安及保洁，无管理理念，物业折旧明显重点项目财富广场写字楼产品档次较低，后期维护不善，交通拥挤，进驻企业小而杂乱，大大贬损项目核心地段价值公共走道大堂10总面积：35000 一楼：国际精品及化妆品区，二楼：精品少女及女鞋区，三楼：时尚淑女区，四楼：男装区，五楼：童装，家居用品，休闲运动区，首层商铺经营现状：昭示强的西南侧商铺引入国际品牌商家，内部主题区域空铺待租占大部分，北侧商铺租赁给档次较低的社区商业，极大地降低整体商业的高档。财富广场群楼商业定位为南昌最高端的百货广场，实质并未达成此目标。当初商铺以小产权销售的方式，导致商业无法统一经营管理，大大贬损商业核心地段的

8、物业价值。裙楼商业裙楼北侧商业财富广场群楼大型百货商业，定位南昌最高端商业，实际引入部分国际品牌商家，北侧及内街商铺大量空置或引入低档社区商业业态，大大拉低整体商业档次重点项目11广 场 南 路重点项目恒茂国际中心规模偏小，整个综合体突出住宅功能；群楼商业大部分空置商务氛围及配套不足；大堂入口背离主干道昭示性差，尊贵感弱。注定无法成为城市名片。地理位置：八一广场附近，城市中心位置规模：恒茂国际中心总建面7.2万，仅占恒茂国际华城总体量的14% ，综合体突出住宅功能。写字楼写字楼进入动线大堂入口空置商业121、背对主干道的大堂入口2&3、酒店式公寓装修风格 大堂4、首层电梯厅5、标准层电梯厅41

9、25重点项目3恒茂国际中心产品档次偏低，从空间打造到产品软硬件配置上均未达到甲级标准。目前是南昌市场上品质最高的写字楼，新近投入使用，商务氛围不成熟，仅吸引了一批中高端企业进驻。13地址位置：北京西路88号，省政府、省人大对面，建筑面积：31000平方米高 度： 100多米，30层（地下两层）入住时间：1997年7月入驻企业：诺基亚、ABB、IBM、联想、西门子、北大方正、中美史克、东大阿尔派、美的电器、TCL、申银万国证券、中海运、太平人寿保险等50多家公司。物业管理：江信物业管理有限公司。经营模式：只租不售，统一运营。租金水平：65-70元/。据调查，目前仅有两间小单位出租。若需租大面积需

10、排队待租，租金包括物业管理、水费、税费等。重点项目江信国际大厦南昌高端写字楼的代表，进驻南昌的国内外知名企业基本聚集在此，但物业使用年限达10之久，产品档次与配套无法满足现代企业需求，但市场上并无更好的物业可供高端客户选择14大堂形象差、空间小、层高低 企业形象展示的需求无法满足名称层高/净高大堂面积大堂高度恒茂国际3.5/2.4300（200）两个大堂6.5江信国际3.6/2.6703国贸广场3.5/2.41004.5财富广场3.5/2.4505华龙国际4.0/3.03009浦发银行3.5/2.5304地王广场3.5/2.51004南昌写字楼的大堂空间较小，层高多为单层高度，装修档次一般，无

11、明显风格特征大堂内基本设置简易接待台，但对来访客户基本不进行监测，无安全维护意识大堂内基本无商务服务中心07年投入使用的恒茂国际中心大堂装修成酒店式风格，无法体现纯粹高端的商务气质。产品特征15停车位严重不足，通常办公楼应该满足100平方米0.5个以上停车位。南昌目前市场上投入实用的写字楼基本无法达到这个标准。商务配套较为缺乏。现有办公楼配套，缺乏会议中心，商务餐饮等配套。企业办公不便利，成本较高。名称建筑面积商务配套停车位100平米车位：个恒茂国际中心85000社区会所4000.47江信国际大厦42000餐厅1000.23国贸广场56000无2000.35 财富广场72000商业1500.2

12、1华龙国际大厦27000无3001.1浦发银行大厦32000员工餐厅1000.31地王广场65000附近餐厅2000.30停车位少、配套设施差 企业使用舒适度无法满足产品特征16物业管理主要是发展商或本地物业管理公司；物业管理仅限于简单的保安和保洁服务；大厦人群进出管理及深度的物管服务无法保障。物业物业管理公司管理费：元恒茂国际开发商自己物业 3.8江信国际江信国际物业公司 包含在租金里国贸广场江西巨成实业发展有限公司物业公司 1.2财富广场江西华特实业发展有限公司 3.5华龙国际深圳龙城物业3浦发银行本地公司1.2地王广场本地公司3.8物业管理档次差、物业折旧速度快 企业办公环境及物业服务无

13、法保障产品特征17甲级写字楼电梯单部服务面积通常在50006000平方米/部。目前南昌写字楼基本低于这个水平。电梯多选用知名品牌的国产电梯。电梯效率不高。上下班电梯使用高峰期，长时间等电梯是常态，严重影响入驻企业的办公效率。名称建筑面积电梯品牌/数量电梯速度（米/秒）单部服务面积恒茂国际8.5万日立/10部2.58500江信国际4.2万OTIS/3部114000国贸广场5.6万OTIS/6部1.29300财富广场7.2万迅达/8部1.59000华龙国际2.7万OTIS/5部2.55400浦发银行3.2万OTIS/2部116000华财大厦1.8万OTIS/3部16100电梯数量少，综合运载能力弱

14、 大大降低入驻企业办公效率产品特征18市中心已投入使用的写字楼，主要有以下几个方面有待改善：层高(净高)低,大堂形象差电梯数量少,单部服务面积过大停车位少,商务配套设施不全物业管理档次低处于城市商业中心地段，交通压力商务市场：1.南昌商务市场发展水平偏低。写字楼物业硬件和管理水平偏低是写字楼物业的硬伤。19写字楼市场租赁及客户情况20目前南昌市场写字楼租售情况良好名称建筑面积租金(售价)租售率恒茂国际8.5万45元/平方米/月70%江信国际4.2万65元/平方米/月95%国贸广场5.6万30元/平方米/月95%财富广场7.2万35元/平方米/月80%华龙国际2.7万35元/平方米/月70%浦发

15、银行3.2万30元/平方米/月95%华财大厦1.5万30元/平方米/月80%地王广场6.5万35元/平方米/月85%租售率高21金融投资类客户以及大型信息技术类企业客户价格承受能力强，主要选址标准是高端标志性物业客户主要关注点：市区最标志性，传统认知最高办公楼硬件配置较高的办公楼交通便捷，位置优越江信国际是南昌市场最具代表性写字楼，作为97年投入使用，当年产品档次最高的写字楼，一直是南昌最高端企业客户集聚的办公场所。入住企业以金融投资类企业以及大型的信息技术类企业为主：金融投资类：江西国际信托投资公司、太平人寿保险、申银万国证券、南昌市商业银行等。信息技术类：NOKIA、TCL、方正电脑、IB

16、M、SUN等 。22新崛起的高端标志性物业，对金融投资类、实业及集团类、房地产类公司吸引力明显恒茂国际中心作为新投入使用的高端标志性物业，对高端客户的迁移作用明显；金融投资类、实业及集团类、大型房地产类、信息科技类公司资金实力雄厚，纷纷入驻该项目；打破了高端客户仅能选择江信国际大厦的单一局面。可见高端客户在选择高端标志性物业时，对办公楼的综合素质也非常关注客户主要关注点：昭示性强、形象高端、品牌开发商开发市场口碑好办公楼综合素质高大型综合体物业恒茂国际中心入驻企业分类23信息技术、企业服务类中小型企业价格承受能力相对弱，主要选址标准是城市中心显著物业财富广场聚集了大量的小型企业，入住企业数量约

17、100家主要依托城市核心位置的优势，昭示性强，知名度高，吸引大量小型企业小面积划分出售及租赁，进入门槛较低，满足小型客户办公需求。基本企业需求面积在150以下，办公人数20-50人之间。信息技术类、服务类企业集聚效应明显，且这些企业中较大部分是全国企业驻江西的分公司客户主要关注点：城市中心地段昭示性强，知名度高，外在形象一流由于内部办公环境一般，价格相对适中24相对于江信国际大厦、财富广场等办公楼，国贸广场位置稍差客户以贸易进出口类企业为主，与江信国际大厦、财富广场等办公楼形成明显差异主要得益于办公楼小面积划分对外出售，主要客户为中小型企业，面积划分满足客户需求通常物流贸易进出口企业价格承受能

18、力较强，聚集效应明显，但南昌二线城市特性决定此类企业普遍规模较小，价格承受能力普遍不高，但集聚效应明显物流贸易类中小型企业价格承受能力弱，集聚效应明显，主要选址标准城市中心位置客户主要关注点：城市中心位置行业聚集性强物业档次中等，价格相对适中25南昌市企业客户办公选址综合要素分析江信国际广场恒贸国际中心财富广场国贸广场26调查显示，75.6%的写字楼客户群选择在市中心商务区办公，客户对于地段的需求较高。随着南昌经济的飞速发展，国内外一批制造业企业和大商贸企业相继落户南昌。他们在市中心可以选择的高端标志性物业仅江信国际商务大厦（1997年投入使用），使用年限较长决定了其物业对办公品质的限制。目前

19、市场上的写字楼均未达到甲级标准，无法与知名企业的形象相匹配 商务市场：2.知名企业的需求对南昌写字楼市场提出了更高的要求。27未来写字楼市场发展28目前市场在售写字楼项目产品档次并无明显提升，受政策影响投资客退出市场，销售情况明显转淡2008.5月份市场在售写字楼项目存量为9768229联发广场国际金融中心中航国际广场新地中心功能：五星级酒店甲级标准写字楼商业规模：38层180米高的双子塔功能：住宅酒店式公寓写字楼商业规模：4栋33层公馆住宅1栋48层超高层建筑功能：公寓酒店写字楼商业规模：主楼高180-200米功能：公寓写字楼商业规模：写字楼49层高194米未来三年内已知将入市写字楼集中于红

20、谷滩片区，均为高端综合体中的标识性写字楼30红谷滩片区高端综合体中的写字楼，产品档次提升较快，对于带动南昌商务市场的发展有一定的促进作用楼盘名称国际金融中心联发大厦新地中心金融街中航广场物业形式办公楼，公寓商业、酒店办公楼，公寓楼，商业办公楼，公寓楼，酒店商业、办公楼办公楼、酒店、商业写字楼规模2.8万平方米8.12万平方米3.6万平方米249米高整个金融街体量96万平方米。一期约2.4万总层数43层49层写字楼24层39层层高4米3.7米-3.7米单层面积1830平方米1680平方米-1500电梯配置9部16部-10部停车位529(0.63)792(0.97)-500（0.93）容积率6.55-6.45主楼高度202米194.8236米150米预计面市时间2010年交房2009年底交房2009年底交房2009年底31红谷滩是未来的中央商务区（