对广厦·西湖时代广场建筑产品的理解

1、广厦西西湖时代代广场开开盘期营营销广告告方案一 营营销目标标广厦房产产在杭州州已经开开发了万万安西苑苑、万安安南苑，并获得得了较大大成功。目前在在公众及及业界已已形成广广泛的品品牌知名名度。广广厦房产产已有品品牌质感感为：强强大的上上市公司司的实力力；房产产开发的的高起点点运作；可靠的的产品质质量等。广厦西西湖时代代广场是是广厦房房产继万万安作品品以后的的第一个个大型高高档房产产项目，由于所所处地段段非同寻寻常，因因此为业业界和整整个杭城城所瞩目目。她的的开发运运作意味味着广厦厦房产新新一轮发发展及真真正著名名房产品品牌的确确定。由此，西西湖时代代广场的的营销广广告必须须达到如如下目的的：经过

2、高档档次的策策划，提提升西湖湖时代广广场的物物业价值值，并以以科学的的营销手手段在开开盘后一一年时间间内基本本完成写写字楼和和住宅的的销售。通过楼盘盘的营销销广告，树立西西湖时代代广场作作为广厦厦房产经经典品牌牌的形象象。通过楼盘盘广告及及与房产产密切相相关的公公益活动动来塑造造“中国广广厦房产产”企业品品牌。二 关关于建筑筑的理解解及优化化建议广厦西西湖时代代广场是是一座综综合性大大型建筑筑，自下下而上集集合了地地下停车车、精品品商场、会馆式式俱乐部部、高档档写字楼楼、豪华华公寓五五大功能能房产。她是一一个包容容性的完完整的现现代建筑筑，是西西子湖边边嵌镶的的一颗闪闪光的钻钻石。她她具有如如

3、下建筑筑品性：优越之处处：纯现代艺艺术建筑筑，由白白色大理理石、高高级绿玻玻和纯纲纲构件构构成了贝贝聿铭风风格；简洁、大大气、精精致，是是现代的的典雅与与西子湖湖的神韵韵相通，给西子子湖增添添了现代代风彩；采用大玻玻，最大大可能地地采光，使室内内与室外外景观相相通；根据建筑筑四周的的环境，分别设设置商场场、写字字楼、公公寓三大大区块，各有所所需，取取长避短短，分布布科学合合理；整个建筑筑做足屋屋顶文章章，中心心为大型型空中花花园，四四周为各各自观景景露台，充分利利用了高高处优势势，弥补补了此楼楼高度不不足的缺缺点。参考建议议整座建筑筑商业性性公建性性色彩过过强，对对公寓居居家来说说“太透”。效

4、果图中中可见三三个立面面中，商商场最好好、公寓寓次之，写字楼楼稍显平平淡。公寓部分分立面有有必要增增加（或或加宽）白色大大理石部部分，增增添居家家的稳定定感。庆春路立立面看去去，檐口口薄片和和顶上长长方形及及圆型薄薄片这三三层薄片片使建筑筑物很轻轻，也有有些重复复。公寓上部部四块方方形（其其中一个个立面就就有四块块）看去去没有屋屋顶，太太象玻璃璃房，好好像不够够高贵。注：效果果图中白白色部分分原设计计为铅板板，我们们建议一一定要用用白色大大理石，否则整整幢建筑筑的科技技感太过过，文化化感不足足。三 关关于户型型修改建建议有关建筑筑部分已已与设计计师讨论论，需改改部分已已由甲方方致函给给设计师师

5、。有关关装修部部分请与与装潢设设计师接接洽。下下面户型型编码已已有变化化、请对对照最新新编码阅阅读。写字楼的的户型完完整，分分割组合合自由，进户出出户简洁洁，组织织明确。写字楼单单元内卫卫生间少少了一些些，这里里的写字字楼比较较高尚，是否考考虑每4400方方单元中中有23个卫卫生间。公寓户型型较理想想的是AA（2005，共3套套）、DD（2008+2088，共共7套）、N（2088+2208，共77套）、G（2250+2550，共1套套）、FF（3880，共2套套）、FF（3330+3300，共共1套）、H（3440+2400，共共1套）、D11（1778+83，共44套）。公寓户型型的销售售

6、难点在在B（881，共1套套）；DD2（1107，共44套）；D2（1007）。H、P、E没有有提供具具体户型型。总体上看看公寓中中大户型型比小户户型好。小户型型销售不不仅要有有合理的的说法，同时在在装修时时必须进进行“二次创创造”。公寓户型型具有如如下四大大阻碍：入户路经经复杂，许多户户型找不不到进户户的门，其中亦亦有上下下颠倒的的户型，许多地地方为了了豪华而而牺牲了了最基本本的实用用功能。进深过长长，过道道过多，结构繁繁复，许许多房子子采光不不自然，这是客客观条件件局限。由于大多多户型为为不规则则形状，实际使使用面积积太低，加上众众多电梯梯，许多多过渡、转弯抹抹角，实实际的使使用率不不会超

7、过过60%。过多的玻玻璃替代代了实墙墙，因此此转角户户型的隔隔音会有有一定问问题。设计师动动足脑筋筋，想许许多办法法，到目目前为止止已达到到令人惊惊叹的地地步。这这样的户户型不能能再以三三室一厅厅、四室室一厅这这样的概概念来描描述，必必须以全全新的概概念来“引导”，要把把先天的的不足转转化为有有创意的的新追求求。所以以，一旦旦所有户户型定局局以后，广告策策划公司司将下大大力气以以全新观观念来演演泽“有钱人人的幸福福生活模模式”。根据维维多利户户型一览览对每每一种户户型进行行研究，现提出出如下意意见，供供设计师师、装璜璜师和开开发商参参考：A型，2205：此户户型结构构已定，不可有有任何改改变，

8、但但在装修修分割中中可作如如下变化化：厨房房缩短，餐厅北北移，进进门左边边做储室室，原储储室取消消，主卧卧门改为为朝东、并缩短短，正门门口做一一个会客客厅，接接待一般般交往的的来客。原客厅厅为书房房兼内客客厅，为为家人活活动和接接待亲近近的客人人。此户户型为“双卧双双客厅”户型。B型，881：此户型型朝北，是一个个高级的的商务性性套房，犹如星星级酒店店式的商商务套房房一样，无可变变化。D1型，1788+833：具具体需修修改之处处：D11下层，卧房门门左移，储室缩缩小，卫卫生间从从储室处处开（不不正对餐餐桌），吧台沿沿中间大大柱子做做双方台台，正可可分割餐餐厅和客客厅。书书房和卧卧室对换换（最

9、后后留给客客户自己己作主）；D11上层主主卧门墙墙拉直，中间留留出方形形做会客客室。D2，1107：这个个房子也也要1000万左左右，全全部朝北北，书房房全暗，确实没没卖点，最好与与D1合合并，作作为工作作室或大大型室外外会客厅厅。D型，2208+2088：如如此大的的户型，书房不不宜与客客厅合一一，一是是档次不不够，二二是楼上上四个卧卧室中的的其中一一个朝北北房可以以做书房房。所有有户型里里面似乎乎只有一一个吧台台，并无无其他“新生活活”。这样样的房子子可以考考虑导入入家庭健健身室、家庭音音乐室。甚至把把主卧室室做成“总统套套房”概念。N型，2208+2088：此户户型与DD型设计计无本质质

10、上的区区别，只只是上层层少了一一个北房房，多了了一个阳阳台，但但为什么么面积与与D型一一样大？与D型型相比会会难卖一一点。G型，2250+2500：这这个户型型完全可可以做成成“总统套套房”，一楼楼不再有有主卧室室，现一一楼主卧卧室的位位置做一一个大型型的书房房兼办公公，接待待重要客客人，每每个卧室室是否可可带卫生生间，可可能的话话其中一一间隔成成两间，供保姆姆和驾驶驶员或保保镖住，楼梯为为旋转楼楼梯，转转角卫生生间去掉掉，做植植物景观观区，并并引向露露台。衣衣帽间改改卫生间间门朝外外，餐桌桌放正，中间立立柱连墙墙做酒柜柜。这才才像一个个总统式式的人物物住的一一楼！二二层起居居室为总总统卧室室

11、，现主主卧为总总统夫人人室，与与总统室室打通。总统室室适当配配书房，夫人室室配梳妆妆间。F型，3380：朝北北卧室改改书房，客厅对对面卫生生间双向向开门改改为单向向（餐厅厅向关闭闭），佣佣人房斜斜角改为为转角，餐厅正正北转角角拉齐做做酒柜，这就使使餐厅变变成长方方形了。F型3330+3300：此此户型一一层的处处理与FF型相同同。中间间卫生间间门往天天井靠。一楼北北卧室为为保镖或或驾驶员员室。二二层朝北北有两个个卧室，其中一一个改为为健身室室，直通通阳台。H型3340+2400：此此户型内内楼梯在在中间，可做旋旋转楼梯梯。一楼楼不做主主卧，不不用再做做室内楼楼梯，看看不到西西湖，现现主卧的的房

12、间做做总统式式办公书书房，接接待重要要客人。朝北其其中一间间卧室隔隔成两间间，供保保姆和保保镖住（否则保保姆一人人住大房房间？）。二层层主卧与与书房打打通（中中间楼梯梯取消），主卧卧卫生间间太寒酸酸，可把把两个卫卫生间合合为一个个，并加加梳妆间间。朝南南大卧室室或做室室内独立立卫生间间，或开开门往左左移。所所有带书书房的总总统式套套房中，书房在在装修时时抬高一一个台阶阶。四 关关于物业业及配套套的建议议西湖时代代广场作作为一个个高档的的综合性性物业，内部关关系复杂杂、物业业门类交交叉、物物业创新新丰富，所以在在开盘前前一个月月必须明明确所有有物业的的设置、水平、形式，策划公公司在物物业明确确的

13、基础础上才可可撰写售售楼文本本、广告告文案，售楼部部只有在在物业明明确的前前提下才才能明确确回答客客户提出出的问题题，对客客户有所所承诺。尤其是是20001年新新合同开开始实行行，所有有广告承承诺均有有法律效效力，因因此对各各项物业业及配套套的确定定十分迫迫切。根据市场场调查和和以往经经验，我我们对西西湖时代代广场的的物业及及配套提提出如下下建议，供开发发公司决决策层决决策：公寓装修修水平：原则是是一律采采用初装装修，指指卫生间间、厨房房的成套套设备的的装修，其他房房间的简简装修。但每套套由台湾湾高能公公司提供供豪华装装修设计计方案一一套。在在如有特特别要求求者，在在签订合合约时提提出：aa、

14、卫生生间和厨厨房不需需成套设设备，公公司退还还相应费费用；bb、需全全装修，由广厦厦装修公公司与客客户直接接签约。写字楼装装修水平平：大堂堂和公共共卫生间间及走道道提供三三星级标标准装修修，户内内卫生间间提供初初装修（指安置置洁具），房间间不装修修。俱乐部装装修：俱俱乐部为为开发公公司独立立拥有物物业，优优惠提供供业户服服务，但但并非完完全配套套。建议议四星级级装修。游泳池：室内泳泳池为俱俱乐部下下属物业业，由俱俱乐部经经营，对对业主优优惠开放放，并非非业主独独享。户户外泳池池为公寓寓业主和和写字楼楼业主共共享。为为园内配配套。空调：写写字楼、商场为为统一中中央空调调。公寓寓如果能能解决“以实

15、际际使用热热量计量量”问题就就配统一一中央空空调，如如不能解解决就预预留统一一家庭空空调或分分体空调调位置。花园：内内庭花园园仅供公公寓业主主享用，5000楼顶顶观湖花花园仅供供公寓业业主享有有，节日日观礼由由物业公公司每户户发票，敲定人人数。统一热水水：整座座大楼采采用统一一供热（可以与与华侨及及以后大大华侨全全盘考虑虑），城城市热水水是发展展方向，计量技技术也已已成熟。管道净水水：由于于管道净净水的质质量问题题还有待待于提高高暂不考考虑管道道净水。除非能能引进在在技术上上确已过过关的设设施。智能布线线：写字字楼、公公寓和市市场统一一布线、域带要要宽、功功能要全全、设备备要新，应该在在杭州最

16、最高水平平。具体体方案请请尽快设设计出台台。物管公司司：建议议由华侨侨饭店来来管理西西湖时代代广场，并实行行真正的的星级物物管，可可以资源源共享，还可尽尽早介入入。直升机坪坪：这个个想法不不能实现现，就不不要对外外承诺。建议在在写字楼楼顶做大大型观湖湖花园，成为写写字楼的的一大卖卖点。俱乐部：西湖时时代广场场俱乐部部的具体体项目亦亦应尽早早确定。原则上上不与华华侨饭店店重复，引进一一些国际际性的时时尚项目目。物业管理理费：凯凯悦为110元/月，元华为为4元/月，西湖时时代广场场应该在在6元/月左左右。五 价价格体系系经调查，目前西西湖边房房产的售售价比去去年中期期约有回回落，原原因有二二：一是

17、是临湖的的房子和和景观优优良的房房子已售售完，留留下的房房子相对对较差；二是总总体销势势趋淡。相关楼楼盘目前前售价为为：公寓：中大吴吴庄：990000元/1550000元/，均价价115500元元/；元华公寓寓：90000元元/1770000元/，均价价140000元元/；凯悦公寓寓：1550000元/2550000元/，均价价200000元元/；西子公寓寓：1220000元/1990000元/，均价价140000元元/；达盟山庄庄：1330000元/1880000元/，均价价150000元元/。以上楼盘盘中，凯凯悦是国国际五星星级酒店店，所以以档次最最高，卖卖得也很很好。吴吴庄、西西子、达达

18、盟为落落地公寓寓，比较较合适居居家，尽尽管离西西湖远一一点，但但选购者者不少。元华面面湖房好好卖，背背湖房难难卖。经过比较较，我们们认为，广厦西湖时时代广场场公寓与与竞争楼楼盘相比比，均价价定在1140000元/左右右比较适适宜，看看得见西西湖的房房子在1170000元/200000元元/比比较合适适。写字楼：写字楼在在西湖边边价格更更低，原原因是没没有大型型物业，象西湖湖铭楼、清波商商厦写字字楼、涌涌金广场场等，售售价均在在70000元/80000元/左右右，还不不如世贸贸中心和和标力大大厦。建议广厦厦西湖时时代广场场写字楼楼均价在在95000元/左右右，因为为景观上上还不如如西湖铭铭楼和清

19、清波商厦厦能看到到西湖，东坡路路目前还还没改造造好。尽尽管总体体物业水水平会超超越这两两个楼盘盘。3、商场场：公司目前前对商场场的卖还还是租的的问题没没有最后后决定。我们的的建议：从市场场考虑，目前中中国“大商场场小业主主”模式矛矛盾性太太大，只只能做专专业市场场一样分分割，要要保持高高档很难难。最理理想的是是作为公公司长期期资产积积淀下来来，委托托国际著著名百货货公司来来经营，这样能能保持物物业的档档次，亦亦能让物物业增值值。在西西湖边上上这样的的商场，它的增增值潜力力还是很很大，永永远不会会有风险险。如果公司司需要资资金回笼笼，那么么整个商商场就做做品牌服服装专卖卖。东坡坡路是杭杭州有钱钱

20、女人的的大街，如果时时代广场场全做品品牌衣饰饰专卖,可以按按目前的的分割卖卖给小业业主，由由他们自自己经营营。这样样招商对对象明确确，以后后经营思思路明确确，能真真正旺市市。在湖湖滨一带带变成休休闲区、星级酒酒店区后后，这样样的商场场是很有有前途的的，而这这样的规规模做百百货性质质的商场场有点不不上不下下，很难难形成气气候。待公司决决定后，我们再再做具体体的招商商方案。为慎重重起见，在整座座物业推推广时，我们先先推公寓寓和写字字楼，同同时接受受商场的的登记调调查，待待弄清楚楚市场消消费者的的真正意意向后，再推商商场。六 营营销定位位根据西湖湖时代广广场的物物业档次次和价格格定位，我们确确定了其

21、其目标消消费者并并提炼出出物业的的消费价价值点。西湖时代代广场消消费群及及购买特特征：西湖时代代广场的的单套公公寓总价价在2000万到到10000万之之间，写写字楼也也在8000万元元以上。她的对对象是全全省、全全国乃至至海外顶顶尖消费费者：各大集团团总裁级级人物；各地成功功的私有有企业主主；海外商人人及国内内代办；各路名星星、大牌牌知识产产业者。这些人购购买西湖湖时代广广场的动动机：西子湖情情结；湖边物业业保值增增值；体现企业业和自身身的身份份和地位位。针对以上上人群购购买动机机，我们们提炼西西湖时代代广场的的物业价价值点为为：湖滨路将将改为全全步行休休闲式湖湖滨广场场，华侨侨饭店和和西湖时

22、时代广场场将直接接与西湖湖相接，人文环环境大为为改观；贝聿铭风风格的现现代建筑筑在湖滨滨出现，具有划划时代的的意义。这是湖湖滨出现现的第一一座新建建筑，她她将给西西湖文化化以新的的时代特特征；超大户型型，大多多为中空空设计，部分居居室窗含含西湖美美景，正正好契合合了这些些富豪的的需求；真正到位位的高档档物业配配套，尤尤其是公公司购并并华侨饭饭店，西西湖时代代广场将将组建会会员制式式大型的的俱乐部部，这在在杭州是是绝无仅仅有的创创举，完完全与国国际接轨轨；纯五星级级宾馆区区的社区区优势，东坡路路改造后后为名店店街，湖湖滨为休休闲广场场，十分分适合富富豪居住住。在湖滨仅仅5000米长的的“黄金湖湖

23、岸”，广厦厦占了55分之一一，将与与华侨饭饭店组成成一个真真正的西西湖时代代广场，给物业业带来美美好前景景。在以上66大价值值基础上上，我们们进行独独具风格格的广告告诉求。七 广广告主题题及诉求求房地产发发展到今今天，假假大空的的广告风风格已为为人们所所抛弃。消费者者必须相相信，或或者被感感动。所所以我们们的广告告或者做做到真实实可信，或者做做到真实实感人。西湖时时代广场场的物业业价值首首先是西西湖的价价值，其其次是湖湖滨这个个五星级级宾馆区区的价值值，其三三才是物物业本身身高档的的价值。因此这这个楼盘盘的中心心广告语语只能也也必须做做西湖的的文章，湖边楼楼盘做西西湖文章章是常识识，但不不能按

24、常常规做（如元华华：“拥有元元华，拥拥有西湖湖”太常规规）。我们的中中心广告告语为：留给西湖湖的传奇奇广厦厦西湖时时代广场场支撑这一一中心广广告语的的语义有有：1）二千千多年来来，西湖湖一直是是杭州的的瑰宝，历代伟伟人不仅仅希望在在西湖边边居住，享有西西湖山水水，同时时也为西西湖留下下传奇：吴越王王造雷峰峰塔；白白居易筑筑白堤；宋代建建保叔塔塔；苏东东坡建苏苏堤；近近代有了了汪庄、刘庄、郭庄等等西湖名名园；解解放后有有了华侨侨饭店和和新新饭饭店，这这些都留留给了西西湖，丰丰富了西西湖文化化。今天天，广厦厦在西湖湖边最繁繁华地段段留下了了时代广广场，这这是堪与与以上建建筑共同同走向不不朽的一一个

25、作品品。她是是一个传传奇新西湖湖时代的的传奇。2）来购购买此楼楼的每一一个人物物都是社社会前沿沿人物，都是传传奇人物物，都有有传奇故故事，入入住西湖湖时代广广场，必必将谱写写新的传传奇。（广厦房房产亦为为传奇）3）西湖湖文化的的内涵亦亦为传奇奇文化，西湖的的各类美美丽传奇奇，给西西湖带上上了神秘秘之美、灵性之之美。面对这“奇湖、奇地、奇人、奇楼”，我们们的分主主题支持持为：黄金湖岸岸边的家家园。关关键词：西湖及及湖边资资源的稀稀缺性、唯一性性、奇特特性。贝聿铭风风格的现现代建筑筑。关键键词：贝贝聿铭风风格、西西湖新时时代建筑筑代表。五星级酒酒店区的的生活。关键词词：星级级酒店、名品街街、休闲闲

26、广场、贵族生生活。国际时尚尚俱乐部部。关键键词：这这个城市市的名人人名流圈圈、国际际式的设设施和交交往、是是西子湖湖边一个个神秘传传奇。这四大分分主题将将演化为为分主题题广告，具体文文案做稿稿时提供供。（附：备备选中心心广告语语：广厦西西湖时代代广场：西湖是是上天赐赐予的，生活是是自己的的。）八 公益益活动策策划广厦房产产在中国国品牌地地位的确确立，必必须和广广厦建筑筑有机结结合。在在国外，建筑就就是房地地产的基基础。已已有广厦厦建筑重重点在施施工建造造，而非非建筑规规划设计计。中国国房地产产的下一一轮竞争争必定是是“好房子子”的竞争争，谁能能够设计计出好房房子谁就就是真正正的品牌牌，正如如著

27、名的的服装品品牌的背背后一定定有大牌牌的著名名设计师师一样。我们这次次推西湖湖时代广广场，不不仅推楼楼盘，而而且要确确立广厦厦房产的的品牌。如何确确立？首首先要找找到一个个把广厦厦建筑和和广厦房房产（多多次获鲁鲁班奖的的国内建建筑行业业第一家家上市公公司）相相沟通的的中介，这个中中介就是是“建筑设设计”。广厦厦集团现现在是一一头有资资本、有有土地资资源，一一头有施施工保证证，但中中间的建建筑设计计是弱势势，须求求助于人人。起码码在杭州州，这一一环节尚尚不如绿绿城等公公司。这这次西湖湖时代广广场的“现代商商业建筑筑”很大胆胆，是对对传统的的西湖文文化的一一次创新新，所以以我们冠冠以“贝聿铭铭风格

28、”，以此此来提升升这个物物业的档档次。我我们开盘盘期的公公益活动动也想从从这个角角度突破破，并且且与西湖湖边城市市建设结结合，让让广厦介介入湖滨滨的总体体规划。西湖时代代广场公公益活动动构想为为：第一步：杭州正正在把湖湖滨路规规划为步步行街，商学院院等正在在做规划划。我们们提出：步行街街不成立立，因为为这儿没没有店，总共5500多多米长，一边是是湖岸，一边是是星级酒酒店区。这儿应应该是一一个面湖湖广场的的概念，应该是是一个长长方形的的广场（像威尼尼斯面海海广场）。目前前湖滨这这幅地从从建筑到到水面最最宽处880米，最窄处处45米米左右，把湖滨滨路和目目前的带带状公园园铺成广广场，不不通车，全部

29、是是露天休休闲设施施，那将将会是一一个伟大大的创举举。我们们广厦向向政府提提议，来来建设这这个广场场，也命命名为“西湖时时代广场场”，可以以出资赞赞助其中中规划设设计费部部分。这这将会改改变目前前湖滨房房产的品品质。第二步：由广厦厦出资、市政府府出面，邀请国国际级建建筑大师师贝聿铭铭来设计计这个湖湖滨休闲闲广场。贝聿铭铭可以为为苏州设设计，为为什么不不能给杭杭州设计计？哪怕怕来演讲讲一次、做个顾顾问也好好。这件件事做成成，仇保保兴市长长和楼董董事长将将名留历历史，造造福西湖湖和杭城城。杭州州公建目目前水平平太低，没有一一个建筑筑、一个个公园、哪怕一一个雕塑塑是有国国际意义义的；西西湖艳绝绝人寰

30、，却没有有伟大的的作品相相衬。广广厦应该该促成这这件事，哪怕化化几百万万从贝聿聿铭那里里买一张张规划图图奉献给给西湖，也将是是“留给西西湖的传传奇”。以广厦的的实力和和良好的的社会关关系，要要做成这这件事并并不难，只要说说服市政政府出面面就行。仇市长长不久前前就请哈哈佛教授授来，而而且还是是政府“买单”。如果果有关方方面对这这个提议议有所考考虑，我我们还可可以马上上在报纸纸上做一一版倡议议广告，让市民民签名，寄给贝贝聿铭，以扩大大影响。这个活动动的高潮潮可放在在10月月份西博博会。但但从4月月开盘起起就可以以发布消消息，在在媒体上上讨论。我们想通通过这一一活动让让广厦房房产与世世界级建建筑大师师相联系系，在此此基础上上提议广广厦房产产组建自自己的“建筑设设计院”，向世世界招揽揽人才。同时在在楼盘销销售上造造成轰动动效应，全面提提升西湖湖时代广广场和广广厦房产产品牌和和形象。如果广广厦房产产公司对对此创意意有意向向，我们们将提供供具体方方案。九 广告告推广策策略从20001年44月开始始到20002年年3月，以一个个科学的的广告策策略和实实施计划划来推广广此概念念，并以以此来引引导消费费