现代物业管理模式及发展

1、精选优质文档-倾情为你奉上精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业专心-专注-专业精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业现代物业管理模式及发展随着城市住房制度的改革，传统的房地产计划管理模式化正在逐步演变为市场化的物业管理模式。本文研究了传统房屋管理与物业管理的区别，分析了现代物业管理模式及发展，提出现代物业管理作为一种全方位、多功能的房屋管理形式是实现物业管理企业化，专业服务社会化，管理手段现代化的必由之路。长期以来，由于体制、制度方面的原因，我国大量的住房作为公产，其管理主要由代表政府的房产管理部门和由各单位来进行管理，这不属于具有市场意义的社会化的物业管理。随着城市住房制度的改革，

2、住房的供应将摆脱由政府和职工所在单位提供的行政渠道，而转变为通过社会化供应的市场渠道。同时，传统的房地产计划管理模式化正在逐步演变为市场化的物业管理模式。这就必然会出现一种现象，在一个住区内，在一栋住宅内，甚至在一个单元内，将是多元产权、多个业主共存的局面，原来彼此之间既是邻居又是同事，现在大家是邻居很可能不是同事。正是这一复杂的物权定势，呼唤着对现代物业管理模式的迫切需求，推动着物业管理行业的蓬勃发展。一、传统房屋管理与物业管理的区别现在我国还存在着传统的房屋管理而且在很在物业管理与传统的房屋管理有很大的区别物业管理作为对旧管理体制的一种革新物业管理与传统的房屋无论在观念上内容上模式上、管理

3、的深度上都有很大的区别。1、管理体制上看传统的房屋管理是计划经济条件下政府企事业单位采用行政手段直接地进行行政福利型的封闭式管理物业管理是专业化的企业通过市场，用经济手段进行社会化管理的有偿服务。2、从管理内容来看传统的房屋管理以单一“收租养房”为主要内容实际上收了租也养不了房仍需要国家大量财政补贴物业管理是对物业进行全方位多功能的经营管理服务它既管房又要以人为核心提供物质和精神两方面的服务企业通过自身的经营机制实现造血功能，国家不给补贴。3、从管理机制上看传统的房屋管理是管房单位以自身的意志去管理住户住户无法选择房管单位物业管理是产权人和使用人通过市场选聘物业管理企业物业管理企业可以接受也可

4、以不接受选聘双方在完全平等的条件下通过双向选择4、从管理对象的产权关系看传统的房屋管理其房屋产权都是国家所有物业管理对象的产权已形成国家集体个人包括港澳台、外国人等多元化格局。5、从管理单位与住户的关系看传统房屋管理其管理单位与住户的关系是管理与被管理的关系物务与被服务的关系并且寓管理于服务之中凡是住户需要的服务物业管理公司都尽量给予满足。综上所述，我们可以把物业管理和传统房屋管理列成下表进行比较。表1.1物业管理和传统房屋管理比较方式项目专业物业管理传统房屋管理管理单位性质企业单位事业单位物业产权个人产权（产权多元化）国家产权（产权单一）管理手段经济、法律手段行政手段管理任务维修养护、综合服

5、务维修养护管理经费自己统筹，收取管理费和多种经营低租金和大量的财政补贴服务性质有偿服务无偿服务双方关系代表业主管理，业主（租户）主导型代表国家管理，房管部门主导型管理概念为业主（租户）服务管理租用户管理方式社会化、专业化的统一管理分散部门管理经济模式市场经济管理模式计划经济管理模式通过上述比较我们看到我国的物业管理还没有全面走上正轨只有不断的吸收世界先进的理论与方法并不断的进行总结结合自己的实际情况发展自己的物业产业。二、发展现代物业管理模式物业管理作为一种全方位、多功能的房屋管理形式就是实现物业管理企业化，专业服务社会化，管理手段现代化。1、物业管理企业化物业管理与中国原有房管制度的差别在于

6、原有的房屋管理是一种行政性管理，属于政府行为；物业管理则是把管理和服务作为一种商品由独立核算、自负盈亏的物业管理公司来经营，是一种企业行为。（1）企业化就要强调经济规模。所谓经济规模就是要求企业在生产规模上要达到经济规模，此时产品的单位成本最低。物业管理虽然是服务性行业，但物业管理公司作为企业，发展新物业点时立足于提高企业经营效益和减低房屋业主或使用人管理费负担的基础上也应该考虑运用规模经济发展企业化经营。显而易见，500户的住宅小区和5000户的住宅小区在实施管理时的费用开支不是按比例增加了10倍，而是小于10倍也就是说物业点的经济规模越接近经济规模单位管理成本就越低由此可见物业管理公司应不

7、断提高管理和服务水平，加强竞争能力，拓展物业管理市场，提高企业经济效益。（2）企业化要强调“一业为主，多种经营”。物业管理要取得良好的经济效益，既要通过各种方法降低管理成本，又要开拓经营渠道增加收入。物业管理本身就是一个涵盖面很广的行业。物业管理公司是在从事物业的管理和服务的同时也可以将经营范围扩大到与物业有关的业务如房屋咨询、中介、代买房屋、估价，小型房地产开发，建筑装饰等项目；也可以根据实际情况向餐饮、商业等方面发展。这样物业管理公司不但可以通过多种经营来取得经济字效益，而且业务范围的拓展也可以减少企业的风险。虽然物业管理是个投资较小的行业，物业管理的企业的规模业比较小，但物业管理公司有广

8、大的物业基础，只要加强经营意识努力开拓经营物业管理企业也能办成跨行业跨地区的集团企业2、专业服务社会化专业服务社会化是指随着生产力水平的提高，社会分工越来越细，趋向于专业化，而这种专业服务对象不是针对某一企业或行业，而是面向整个社会。专业服务社会化包含着两方面的内容，一是专业化，是前提条件。社会生产服务的内容专业化，服务水平才会有很大的提高。但这中国物业管理公司与国外同类型企业相比，中国公司的机构臃肿，人员也比较多，这是因为物业管理公司是对每一项管理业务、服务项目都要自己而为，一个再小的物业管理公司也必须配齐从管理人员到清洁工、园艺工、维修工和保安等一套人马，工作量和人员配备不相称，既增加了公司的开支，也相应减少了从业人员的经济效益；