商业综合体项目营销策略(终稿)课件

1、志成项目定位、规划、推广策略2010年5月同心携手 共创伟业 首先，非常感谢贵方为同心伟业提供 这次战略合作的机会！“思路决定出路”，对于本案沟通，同心伟业中国认为：重视企业开发理念，重视战略定位，重视项目操盘方向，定义产品价值！思路决定出路部分第一 大旺高新区及项目概况 肇庆高新区地处珠三角核心区，位于广州和肇庆的正中心，形成半小时经济圈。高新区321国道、三茂铁路二广高速、珠外环高速主干道穿园而过，交通便利。 大旺高新区棣属肇庆管辖，占地面积98平方米公里，已开发面积28平方米公里，待开发70平方米公里。 大旺现居住人口12万人，年人均收入8000-12000元. 已开发面积均属工业使用，

2、如爱龙机电、骏鸿实业、现代SK、亚洲铝业等80多家企业已安家落户。总产值可达1000多亿。 大旺地处肇庆、四会、佛山、山水四市之间，成环围状态大旺基本简介大旺开发区物业已建造，坐西朝东，物业规划合理且建造质量优良东南西北 价值筹码：价值 筹码 地处横栏镇茂辉工业区物业建造完成将成区域核心地标总面积约为30000平方米 6层该区域已属横栏镇核心商业圈综合配套服务功能完善开发商实力雄厚，专业团队操盘部分第三 项目定位项目业态定位： 志成商业广场餐饮休闲配套农贸专业市场商业步行街+商务酒店家居建材市场 资料显示，未来十年，中国建材工业发展速度将高于国民经济发展速度，到年，建材工业产值预计达到一万多亿

3、元人民币。 目前，发达国家的建材零售通过连锁超市的渠道，而目前国内水平，最高的上海这一比例只有。预计未来至年，上海、北京、广州等中心城市，建材连锁店的销售额将占到至。中国目前已成为全球增长最快的建材生产大国和消费大国。木地板展示瓷砖展示五金展示门窗展示化工展示墙纸展示楼梯展示办公家具展示 价值体现： 价值体现：主要集中大旺主干道两旁零星街铺，管理差不能满足当地消费者综合型需求经营形式目前为分散经营，均为自有物业或租赁物业为主，品牌少，建材质量一般人口增加速度快，房地产项目多，目前市场状况无法满足商圈范围内的正常需求，形成供需失衡状况供需关系家居建材市场我国建材市场大致可分为三种主流的业态方式。

4、中国建材工业经济研究会物流暨市场专业委员会副理事长于胜华副教授认为： 摊位制经营本质上是一种商业房地产的经营，因而其扩张 较建材超市要容易得多. 目前摊位制市场已经开始进行提升和转变业态的尝试，部分摊位制建材市场甚至出现了专卖店和精品店等业态。中国建筑材料工业协会会长张人为表示，经过十多年的发展，我国建材市场已经进入了一个调整、整合、转型的历史时期。 建材行业的发展呼吁大型集约型建材市场的建成。建材行业的最大化利润，也只能在集约型建材市场中得以实现。农改超专业市场农改超：农贸市场超市化时任国家副总理李岚清2001年12月在福州视察对农改超这一新型业态做重要批示：并阐述农贸市场超市化对发展社会主

5、义新农村的重要意义！2002年农改超试点企业永辉公司担以重任，并在2002年5月成立了第一间农改超试点店。至今已成功开启40多家。2003年国务院批准农改超试点城市-福州！农改超历程：0102070604050803全国2001年-2008年数据显示差一般好第一代农贸市场经营环境恶劣，交易无序，完全出在务管理状态第二代农贸市场 由于人们生活水平不断提高，结合国家政策的出台，在第一代市场的基础上有所提高，多半市场交易场所集中在路旁或临时搭建的建筑物内第三代-农改超市场在大力推行农改超-第三代农贸市场的同时，人们更加关注不仅仅只是买菜买肉，对环境的要求和合对生活质量的要求也越来越高第三代-农改超市

6、场大叔、大妈放心购买别怕小偷，有我呢！谁敢骗我？谁能骗我？农药检测公平公正第三代-农改超市场越具人性化，这就是改良后的人们期待的也最为关心的场所餐饮、休闲配套项目娱乐休闲项目特色餐饮综合市场定位理由：市场现状一、专业农贸市场 近10万人口，已有两个农贸市场，根本目前人流动向位置具及先天优势，根据现阶段市场现状已能满足当地需求。二、超市 信佳购物广场 波记购物广场三、 本市场无现代综合专业市场 我们应该做什么定位？商家应该做什么行业投资，我们应该吸引什么 类型商家入驻我们的市场？四、本案定位是结合市场的供需关系，符合市场运行规律！为什么不引进大型超市？1、项目所处位置，目前超市入驻的可能性较小，

7、2、在我们对项目的定位中农贸市场是项目业态组合的一个部分，从而可以代替 短期无大型超市配套的不足！3、本定位方案只限于五年内。如在实际运行中，本案五年后还能长期产生效益则巩固！4、以上三方面实际原因，同心伟业认为一步到位可能导致定位失败的同时，亏损的几率很高！本定位方案只限于五年内。5年内跟随大旺城区的偏移和区域发展趋势，与时俱进做相应调整！优势（）1、物业面积大（体量）2、交通方便，停车方便3、紧靠横栏镇中心区4、上游与下游客户资源明显5、发展商思想前卫6、政策扶持力度大分析劣势（） 、受业种招商制约 、周边主要消费群体为打工族， 消费力有限机会（）风险（）、本区域市场内无同类定位商业2、城

8、市商业未来配套齐备集中3、拉动内需，地产业发达4、唯一商业综合型市场 、资金投入较大 、受周边集散市场环境影响 SWOT分析部分第三 功能分区定位项目分区定位：B栋A栋D栋C栋E栋定位理由：由于物业面积大，分区便于管理和对物业的识别泰华大旺综合市场业种定位业种定位家居建材办公家具餐饮旅业休闲中心农产品民用家具业种定位B栋1为1、2、3层A栋1为左边1、2、3层D栋2为2、3层C栋2为2、3层E栋为1、2、3整体A栋1业种：休闲、足浴 A栋2、B栋1业种：餐饮娱乐E栋、CDB栋2，2、3层业种：建材、家居、家具BCD栋1层业种：农改超超市B栋2为2、3层B栋2为1层D栋1为1层C栋1为1层A栋2

9、为右边1、2、3层部分第四 经营策略定位经营定位:经营理念服务大旺 永续经营 管理理念统一招商统一经营统一规划统一推广统一管理统一服务目标定位招商：定目标客户、主动出击，按规划招商。招商方式定位:效应招商：以优惠条件或联营方式引进目标主力店，以主力 店品牌效应吸引其它店/品牌进驻从而带动招商进度。阶段招商：在不同阶段运用不同的优惠条件，吸引客户进驻。放水养鱼：以短期优惠条件吸引部分客户进驻，形成良好的招 商开端，从而推动招商进度。特色为先: 寻找特色客户，营造独特氛围，吸引其它户进驻。媒体推广：利用媒体如电视、户外路牌、宣传条幅广告、DM 单夹报等形式推广项目。引导特种行业消费，使之成为本市场

10、多元化消费的中心。以便捷创新的服务与完善的管理，为商圈内消费者提供高质量的生活消费服务。规划定位:1、业种规划：依据当地实际市场需求情况，根据项目周边实际消费情况，消费人群与未来的发展趋势进行规划。2、购物环境规划：按照物业水平在未来5年内不落伍的目标进行规划，保证各个区域的正常客流循环，尽可能地给消费者提供一个宽敞、明亮、舒适、愉悦的购物环境。3、空间规划：采用吸引商户及消费者的空间设计规划方式，以开阔的穿透空间，使顾客徜徉其间倍感舒适开心，并能直观而自然地体验卖场空间规划的设计内涵和精巧配置。 规划要求：4、人流动线规划：所有动线尽可能达到几乎是直线且零死角的规划，主通 道保证在2.0m左

11、右，副通道保证在1.51.8m左右。5、形象规划：从商场气氛营造、专柜装修控制、商业推广等角度综合考虑 规划设计，营造富有鲜明行业特色的商业形象。 平面动线规划示范 硬性规划定位：水电卫生间： 保障独立铺位商家水电到户，安装独立水电表，除有独立卫生间的商家配备公共卫生间。消防 消防系统主水管保障每个商家安装到铺位入口，公共部分配备灭火器地面： 地面采用净色地砖，颜色搭配协调，并按区域规划而有所造型，地砖要求能反射灯光，显示亮度、便于清洁。外部装修 利用外墙临街外立面位置设置广告位，提供给商户、供应商作做品牌户外广告，配以高光户外射灯，突出时尚。停车场 市场配备大型免费停车场 部分第五项目成功特

12、性 支持中国商业持续、健康发展整合解决之道 2010 同心伟业.中国市场发展商执行力计划资源团队项目部分第六推广策略推广范围：面向珠三角地区，特别着重中山、珠海、江门、佛山、广州五地。推广手段： （1）新闻发布会、电视、报纸媒体广告宣传 （2）重要路段大型路牌广告、车身广告 （3）手册、（DM）海报、单页 （4）举办社会公益活动，带动宣传，扩大影响。 （5）招商主题促销宣传活动。媒体策略： （1）报纸：当地报纸、南方都市报、羊城晚报、肇庆日报 （2）电视：开发区电视台、四会电视台、肇庆电视台、三水电视台 （3）户外广告：主要建筑物楼顶广告、各镇区主要路口大副广告、车身广告、 （4）招商手册：详

13、细介绍本项目之企业实力、规划思路、发展方向、招商范围、招商政 策，作为项目最直接、最详细的介绍资料，以精美的设计印刷、 简单而详尽的内容让商户了解本项目之优势所在。宣传主题： “开发区超大型综合专业市场商家招募中”三、推广计划 具体促销计划一览表暂略四、项目形象包装（一）项目名称：志成商业广场 项目名称是实现品牌效应和项目价值的一种体现。它是项目本身累积的一笔无形的资产。应该在所有的宣传媒介中突出“*建材广场”。（二）CIS规划： 建立完善的个性化企业形象识别系统，充分展示和反映出商场经营内涵和理念，为品牌的推广和长远发展奠定基础。 建议本项目引入专业的CI规划公司，主导CI系统的设计、定位，并在筹建期间使之体现在卖场内外，以及深入员工的思想，作为企业形象和企业文化建设的基石。具体调整的内容如下：1、整体CI系统的设计、定位基本系统：VI、BI、MI应用系统：2、整体CI系统导入外观招牌、车身、路牌、报纸、电视、电台广告卖场指示系统、POP、特价牌、员工服装、铭牌、卡片便签纸、信封、资料袋、礼品、公司定制之销售商品卖场装饰物、喷画、广告语、员工行为规范办公室环境及行为规范部分第七招商政策合作方式纯租赁 租金浮动10-45元/平方 免租期6-12个月 押 金1-2个月租金 合作时间原则上3-5年 合作涨浮6-8%（3年后增浮） 部分第八项目进度表开业前期大项事务进度 预计开