第一课-物业管理基本知识

1、物业管理基础知识 一个村里两个青年一同开山，一个把石块砸成石子运到路边，卖给建房的人；一个直接把石块运到码头，卖给杭州的花鸟商人。因为这儿的石头总是奇形怪状，他认为卖重量不如卖造型。三年后，卖怪石的青年成为镇上第一个盖起大房的人。 后来，不许开山，只许种树，于是这儿成了果园。每到收获季节，漫山遍野的鸭梨招来八方商客。他们把堆积如山的梨子成筐成筐地运往北京和上海，还有发往国外。因为这儿的梨，汁浓肉脆，香甜无比。就在村上的人为鸭梨带来的小康日子欢呼雀跃时，曾卖过怪石的人编制果筐。因为他发现，来这儿的客商不愁挑不到好梨子，只愁买不到盛梨子的筐。五年后，他成为第一个在城里买房的人。 再后来，一条铁路从

2、这儿贯穿南北，这儿的人上车后，可以北到北京，南抵九龙。小镇对外开放，果农也由单一的卖果开始发展果品加工及市场开发。就在一些人开始集资办厂的时候，那个人又在面向铁路的一块岩壁上刻下几个字。坐火车经过这儿的人，在欣赏美景时，会醒目地看到四个大字：可口可乐。据说这是几百里山川中惟一的一个广告，那道墙的主人凭这座墙，每年又有四万元的额外收入。 某公司老板听到这个故事，他被主人公罕见的商业化头脑所震惊，当即决定寻找这个人。当找到这个人的时候，他正在自己的店门口与对门的店主吵架，因为他店里的一套西装标价元的时候，对门就同样的西装给标价元；他标价元的时候，对门就标价 元。一月下来，他仅批发出套西装，而对门却

3、批发出套。看到这种情形，公司老板对这个人非常失望。当他弄清真相之后，立即决定以高薪聘请他，因为对门的那个店也是他的。 其实赚钱并不难，只需要一点点智慧就够了。1、房地产基础知识；2、物业和物业管理；3、物业管理的起源与发展；4、物业管理的内容和基本环节。学 习 重 点1、不动产的概念 指自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或人力添附于土地且不能分离的他物，包括物质实体及依托于物质实体上的权益。一、房地产基础知识2、房地产的概念（1） 房产:是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。 是房

4、屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利） （2）地产:是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。 A 中国大陆现行土地制度 全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使； 集体所有制：村农民集体； 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体； 乡（镇）农民集体。* 土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。* 土地使用权,是指单位或者个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。 说明

5、：土地所有权是国家和集体的，个人没有所有权。 你可以通过合法手段取得使用这块土地几十年的使用权，然后可以种地、盖楼、或卖掉。 国有土地使用权出让年限：（居住用地：70年，工业用地：50年，教育、科技、文化卫生、体育用地：50年，综合或其它用地：50年，商业、旅游、娱乐用地：40年）B 土地的所有权和使用权C 土地所有权禁止交易 我国土地管理法规定:* 城市市区的土地属于国家所有;* 农村和城郊的土地,除法律规定属于国家所有外,属于农民集体所有;* 农民宅基地、自留山，属于农民集体所有。 D 集体土地所有权根据中华人民共和国土地管理法第二章第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区

6、的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”E 国有土地所有权中华人民共和国土地管理法实施条例第二章第二条规定：“下列土地属于全民所有即国家所有： （一）城市市区的土地； （二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； （三）国家依法征用的土地； （四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； （五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； （六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。”国有土地使用权出让国 家 土地使用权出让

7、(土地一级市场)由国家垄断。土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付)土地使用者只拥有土地使用权，没有所有权。 国有土地使用权出让方式招标方式拍卖方式协议方式挂牌方式（3）房地产:是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。 案例： 梁老板看到现在存钱很贬值，想做点有保障的投资，了解到买市土地中心推出的地皮太贵也不容易，就想买村里的便宜地。据朋友老王介绍，他们村里现在有一块地皮，商量由村民老王从村里购买这块地皮，然后再转卖给梁老板（梁老板不是该村户口不能买），但这块土地没有单独的土地使用证，只是村里的证明，因为那块地是村集体用地，以后能否转

8、为国有用地还要看当地国土局的规划。 1、梁老板问老王，这份村里的证明可信吗？ 2、梁老板与老王欲签合同：待可以办土地 使用证后那块地写上梁老板的名字，梁 老板问这样的合同受法律保护吗？ 3、如果现在不能写梁老板的名字，以后 转为国有用地，可以办理土地使用证 后，梁老板问到时候再过户妥当吗？ 解析： 集体土地使用权只能在集体成员内部流转，不能交易。所有涉及集体土地买卖的合同和协议都没有法律效力。1、村里的证明是无效的。2、合同也是无效的。3、因为梁老板不是当地户口，以后被征收或者征用转为国有用地，不一定能得到土地补偿，最多赔偿一部分当初建房的钱。 李老板做了十年的生意，积累了第一桶金，于2000

9、年注册了是一家公司-XX投资公司，生意越来越红火，2008年在和某乡镇企业生意往来中，其欠下李老板公司款项万元人民币，2009年该乡镇企业因投资失误，无力偿还所欠债务，想用乡镇企业所占集体土地及地上建筑物抵债。请问： 此集体土地及地上建筑物能否抵债？?案例：分析： 我国土地管理法第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 ” 第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。” 由此可以确定，某乡镇企业欠你公司万元，可以用

10、其企业所占集体土地使用及地上建筑物偿还，但必须先办理集体土地征用手续，再办理国有土地出让手续，并缴纳相应的土地征用费和土地出让金。只有这样，这种抵债行为才合理合法，并受国家法律保护。 物业管理的起源物业管理起源于19世纪60年代的英国，工业化发展，大量农村人口涌入城市，承租房屋居住，但因设施简陋，环境差，承租人素质有限，拖欠房租、破坏物业，严重影响业主利益奥克维姬.希尔（Octavia Hill）女士推出的一套行之有效的房屋管理办法，取得成功物业管理在中国现代意义的物业管理在我国起步较晚，随着改革开放的不断深化，市场经济日趋活跃，城市建设事业的迅速发展，房地产综合开发的崛起和房屋管理体制改革步

11、伐的加快，于20世纪80年代由沿海地区逐渐兴起深圳是我国内地迈出物业管理第一步的城市发展历程1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房屋管理的专业公司深圳市物业管理公司正式成立，标志着物业管理行业在我国的诞生1993年6月30日，深圳率先成立了全国首家物业管理协会深圳市物业管理协会，这表明中国物业管理已进入了一个新阶段1994年3月23日，建设部颁布城市新建住宅小区管理办法（第33号令），强调城市新建小区必须推行物业管理，并指明：住宅小区推行社会化、专业化管理模式，由物业管理公司实施统一管理是深化房地产管理体制改革的重要举措在这种形势下，物业管理在中国得到了广泛的认同，其含义也从仅指住宅小区

12、的管理，扩大到包括各类办公楼宇、商业中心、旅游酒店以及工业大厦的管理，并逐步进入更为规范和迅速的发展阶段1994年6月18日，深圳市第一届人民代表大会常务委员会第23次会议通过了深圳经济特区住宅区物业管理条例，于1994年11月1日起施行。这是建设部第33号令颁布实施以来全国第一个住宅区物业管理地方性法规。它的颁布实施，标志着深圳的物业管理迈向规范化、法制化轨道发展历程2003年5月28日，国务院第9次常务会议通过物业管理条例，并于2003年9月1日起施行。这是全国第一部物业管理行政法规。条例确立了一系列重要的物业管理制度，对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护等方面作

13、了明确规定，并明确了相应的法律责任。什么是“物业” ？“物业”一词是由英语“Estate”或“Property”引译而来的，含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，是一个广义的范畴从物业管理的角度来说，“物业”是指已建成并投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地物业管理中的物业，通常是指各类建筑物、场所及 其附属的设备、设施和相关场地等。其中各类建筑物、场 所，既可以是居住的住宅区，也可以是商业中心、办公大 楼、工业厂房、仓库，还可以是学校、医院、码头、机 场、海关、俱乐部和运动场所等。附属设备、设施和相关 场地等则指建筑物、场地内外各类设备、设施及相邻的场 地庭院、道路等。物业的分类按

14、物业用途分：住宅、商业、工业、其他按物业类型分：低层（别墅1-3层）、多层（4-7）、小高层（8-10）、高层（10层以上）按物业行政区域分：深圳、惠州、东莞等按物业所有权分：个人、集体、国家按物业地理位置分：北方的、南方的什么是住宅区物业管理？它包括哪些内容？ 所谓住宅区物业管理，是指对以住宅为主及生活配套的住宅小区进行综合一体化管理，并为物业的产权人和使用人提供一个安全舒适的生活居住的环境。 他包括房屋的产权档案资料管理、房屋修缮、设备维护、安全保卫、保洁绿化等基本业务，以及有偿服务和多种经营服务业务等。什么是工业区物业管理？它包括哪些内容？所谓工业区物业管理，是指对有较大规模的标准工业厂

15、房进行全面综合性的管理，并为使用企业提供一个安全、规范的生产环境。他主要对生产能源保障的管理、工业区环境规划管理、配套设备设施的维护与保养、消防责任管理、等基本业务，以及提供仓储服务、租赁代理服务和生活配套服务等。什么是写字楼物业管理？它包括哪些内容？ 所谓写字楼物业管理，是指对以从事办公、商务洽谈等业务活动为主的收益性物业进行综合一体化管理，并为使用人提供一个良好的办公、商务活动环境。 他包括房屋的产权档案资料管理、房屋修缮养护、设备设施的维护及保养、外观的规划与管理、安全保卫、车辆管理等基本业务，以及提供大型商务会议服务、通讯信息服务、租赁代理服务和生活配套服务等。什么是公用物业管理？它包

16、括哪些类型？ 事业单位物业管理（图书馆、科研所、医院、博物馆、体育场（馆）、文化艺术馆、学校）；港口物业管理（码头、机场、火车站、车站、）；娱乐场所物业管理（风景旅游区、渡假村、娱乐城、影剧院）；宗教场所物业管理（庙宇、教堂、祠堂）；政府部门物业管理（行政机关、外交使馆、军营、监狱）；道路交通物业管理（公路、桥梁）等等。 界定：房地产多用于民法、物权法或财产法用语，侧重于指物质形态。“房地产”这个词汇在使用中贯穿于房屋的开发、营销到使用、管理的全过程；物业则一般用于指具体的房屋建筑及其相关设施设备与场地（已建成投入使用、进入消费领域的房地产产品）。物业则侧重于从使用、服务和管理角度来描述。如公

17、园、电视塔、码头、水电大坝、游轮、航空母舰改造的游乐场所等对象。因此物业的概念有时被廷伸至一定的空间场所。物业管理的概念 指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 广义：泛指一切有关房地 产开发、租赁、销售及售后的服务； 狭义：其主要任务是楼宇的维修养护，以及管理好各层的机电设备和公共设施，还包括治安保卫、环境绿化、分送信报、传呼电话、打 扫卫生等项目。 管理对象：物业； 服务对象：人 什么是物业所有权人？“物业所有权人”是指房屋所有权人，即业主；物业管理的管理对象是物业；物业

18、管理的服务对象是人，即物业的所有权人和使用权人。物业管理是集管理、经营、服务于一体的有偿劳动，行社会化、专业化、企业化、经营型管理之路。物业管理定义中的内涵：1.物业管理是业主及物业使用人、物业建设单位、物业管理企业等多个责任主体的共同活动。各责任主体在物业管理活动中依法享有各自的权利，同时承担相应的法定义务与责任。2.必须依照法律法规的规定以及合同约定，从事物业管理活动。 3.物业管理的范围是指一个特定的物业管理区域内，物业的共同部分和共同事务。 4.物业管理所提供的产品是服务。这种服务能够使物业处于一种正常的使用状态，满足物业的使用功能，延长物业的使用寿命是物业保值、增值的重要因素。 5.

19、物业管理对公共秩序的作用是提供协助性 管理服务，属于安全防范性质。物业管理的目的 为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长物业管理的发展趋势物业管理企业化 强调规模经济；强调“一业为主、多种经营”专业服务社会化 摆脱“小而全” ，逐步实现专业分工物业管理现代化 管理观念现代化；管理组织网络化；管理标准规范化；管理方式程序化 物业管理都管些什么？（横向）六大管理 三类服务房屋及设备设施管理（含早期介入和前期物业管理等）环境管理（含清洁、绿化、消杀管理等）公共秩序管理（含公共安全防范

20、、消防、车辆与交通管理等）客户管理（含入伙与装修、客户服务、投诉处理等）物业档案资料管理其它公共管理，如人力资源管理、财务管理等常规性的公共服务针对性的专项服务委托性的特约服务常规性的公共服务 是指物业管理中面向所有业主、使用人提供的公共性管理与服务。 A、房屋管理类服务 *建立房屋资料档案和住户档案，及时补充、更新、整理； *房屋结构与外观完整与完好的维护； *房屋老化、损坏的检查、评定、鉴定与修复； *房屋使用管理类服务（包括办理进住、退房手续服务等） *住户报修的接待、处理、回复，房屋零修、小修的安排实施； *建筑内外的标志广告等的管理； *劝阻、制止、纠正违反规划的私搭乱建、擅自改变房

21、屋用途等。B、房屋装修管理服务 *建立装修管理服务制度； *装修前，检验业主装修方案，收取押金、告知注意事项； *装修期间，对装修现场进行巡视与检查：防火、防水、垃圾处理； *装修结束后，进行检查，办理退还押金等； *调解因装修引起的邻里纠纷。C、物业共用设施设备管理服务 *小区所有共用设施、设备图纸、资料档案的建立与管理； *供水、电、暖；制冷、照明、消防等的运行管理与维修养护； *区内环境设施的维修养护：护栏、桌椅等； *区内道路、公共排水、排污管道和化粪池等设施的管理维护； *发生停水、断电、电梯困人等故障的应急处理。D、环境清洁卫生管理服务 *完善垃圾箱、中转站等小区内环境卫生设施配置

22、； *及时收集、清运垃圾，及时消毒，管理处、公共场地、会所清扫清洁； *保持区内道路、场地平整，定期对沙井及管道清理疏通，清理杂物； *清洁区内门窗、报箱、宣传栏等； *劝阻、纠正、制止区内乱丢、乱放、乱贴、乱画、乱涂、乱倒行为； *对饲养家畜、家禽、宠物的指引与管理； *控制噪音、空气、水质污染； *按政府规定投放杀虫、消毒、除害药剂； *经营商户的清洁卫生管理检查、制止乱设摊点、广告牌； *通知、宣传、意见收集与反馈。 E、绿化管理服务 *公共绿地、庭院绿地和道路两侧绿地及花坛、树木、建筑小品的配置； *公共绿地的整理与维护； *劝阻、纠正、制止破坏、践踏和占用行为。F、安全管理服务 *治

23、安防范； *消防管理； *车辆管理。G、文化、娱乐服务 *定期组织开展健康有益的社区文化娱乐活动； *创造条件，积极配合、支持并参与住区文化建设； *促进居民邻里团结互助、文明居住。针对性的专项服务 A代办类服务，如电费、水费、电话费等； B高层楼的电梯管理、外墙清洗； C一般的便利性服务，清扫、维修、装修等； D其它一定比例的住、用户固定需要的服务。委托性的特约服务特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务特约服务实际上是对专项服务的补充和完善当有较多的顾客有某种需求时，物业管理企业可将此项特约服务纳入专项服务委托性的特约服务 A代订、代送牛奶、报纸； B送病人就医、喂

24、药、医疗看护； C代请钟点工、保姆、家教、家庭护理员、代理家政服务； D代接代儿童入托、入园及上学、放学等； E代购、代送车、船、机票与物品； F代洗车辆； G代住户设计小花园，绿化阳台，更换花卉盆景等； H代办各类商务及业主、使用人委托的其他服务项目。经营性服务 A开餐饮、理发美容、洗衣和商店； B办收费农贸市场； C养花种苗出售； D开辟日夜收费停车场； E开办公司（维修、服务类）； F从事中介（房产）、咨询等； G其他多种经营服务项目。社会性管理与服务 预防接种、全民选举、人口普查、常住人口统计、计划生育等。如何实施物业管理？ 物业管理的基本环节物业管理的4个基本环节（纵向）策划阶段前期

25、准备阶段启动阶段日常运作阶段一、策划阶段物业管理的早期介入制定物业管理方案确定管理档次确定服务标准财务收支预算选聘或组建物业管理企业二、前期准备阶段企业内部机构的设置和拟定人员编制物业管理人员的选聘与培训规章制度的制定物业租售的代理前期阶段与建设单位对接物业服务事宜，提出物业管理服务方案物业服务机构的设立和人员的招聘、培训管理制度的制定和完善办公环境和条件的完善准备承接查验和交房工作三、启动阶段物业的接管验收业主入伙与装修产权备案和档案资料的建立首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立接管验收接管验收是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和

26、满足使用功能为主要内容的接管验收。是竣工验收的再验收，标志着物业正式进入使用阶段，物业管理应全面启动接管验收的作用明确交接双方的责、权、利关系确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益为日后管理创造条件接管验收的要求与标准承接查验的依据：国务院房屋接管验收标准和相关法律法规、地方法规承接查验的内容：简略地说，就是建设工程是否符合设计要求，物业主体结构是否安全，是否满足使用功能要求，公共配套设施设备的配置、安装、运行状况是否完好，相关资料是否齐全。承接查验的方法：资料查验（竣工，产权），感观查验，使用查验，检测查验，实验查验。发现问题的处理：因施工质量造成的交由建设单位责成施工单位维修，因设

27、计不合理造成的由建设单位改变设计进行改造。业主入伙与装修入伙手续办理业主接管验收、返修工程跟进加强装修管理配合业主搬迁做好装修、搬迁阶段的卫生、安全、交通管理工作通过宣传使业主了解和配合物业管理工作业主入住业主入住，即交房：建设单位将业主购买的已具备使用条件的物业交付给业主使用并办理相关手续的过程。入住手续包含2个方面，物业验收及验收手续的办理，物业管理手续及相关业务的办理。交房形式由2种，一是以建设单位为主体，物业公司配合作业，二是建设单位将交房工作委托给物业公司负责。第二种方式较为多见。业主入住工作内容资料准备 住宅质量保证书住宅使用说明书业主手册临时管理规约入住通知书业主入住流程表业主情

28、况登记表房屋验收表钥匙领取登记表等等环境布置 庄严、热烈、喜庆、通畅交房现场 准备充分，流程顺畅，业务熟练，统一答词，彬彬有礼，不卑不亢，突发事件及时处理，一站式服务。物业验收 热情，快速，体力充沛，记录完整，解释到位。业主入住工作内容费用收取 明码标价，照单收费，票钞清点无差，字迹清楚，快速无错。钥匙交接 照单交接，登记清楚，快速无错。资料归档 整齐，全面，按号归档，方便取阅，妥善保管，信息保密。注意事项 准备要充分，培训到到位，答词要统一，反应要迅速，应急有预案。二次装修管理一次装修含义，毛坯房含义。二次装修，即精装修二次装修管理内容装饰装修申报登记审核入场手续办理装饰装修过程监督检查验收

29、产权备案和档案资料的建立产权备案档案资料的建立顾客资料物业资料四、日常运作阶段日常综合服务与管理系统的协调内部环境（基础）外部环境（保障）日常综合服务与管理是物业管理最经常、最持久、最基本的工作内容，也是物业管理水平的集中体现循章遵制，全面履行物业管理企业的职责不断提高队伍的服务意识和品质意识应急措施、特殊情况处理办法的制定与贯彻坚持质量改进，主动提高管理服务水平系统的协调内部环境：物业管理企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调外部环境：与相关政府部门关系的协调，如：供电局、自来水公司、煤气公司、电话公司、电视台、居委会、街道办、派出所、环卫局、园林处、房管局、城管办等等谢 谢一、两

30、个容易混淆的概念 1、 物业管理早期介入 是指物业服务企业接受开发企业或建设单位的邀请，在物业接管、用户入住之前的各个阶段就介入，从物业管理和运作的角度为开发商提出有关规划设计、设备选用、功能布局、施工监理、工程竣工、验收接管、房屋销售、房屋租赁等多方面的建设性意见,并在此阶段制定出物业管理方案，为以后的物业管理打下良好的基础。 2、 什么是前期物业管理： 前期物业管理是在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。 物业管理早期介入有其特殊性，早期介入对开发建设单位而言并非强制性要求，而是根据物业项目和管理需要进行选择。早期介入在物业项目的开发建设中所起的作

31、用与前期物业管理有所不同，主要表现在两个方面： 1、内容作用不同。早期介入是建设单位在开发建设物业项目阶段引入物业管理，物业服务企业为建设单位的项目开发提供专业技术支持，前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务。 2、服务的对象不同：二、早期介入的主要工作内容早期介入的主要内容 早期介入根据物业项目的周期，可以划分为以下几个阶段：可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段，在这几个不同阶段，早期介入的内容是各不相同的，其主要工作内容大致可归纳如下：（一）可行性研究阶段 根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式； 根据规划和配套确定物业管理服务的基本内

32、容； 根据目标客户情况确定物业管理的总体服务质量标准； 根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准； 设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比之上的物业管理框架性方案。（二）规划设计阶段 就物业的结构布局、功能方面提出改进建议； 就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议； 提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见； 就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见；（三）建设阶段 与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案； 配合设备安装，确保安装质量； 对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见； 熟悉并

33、记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料中及常规竣工资料中未反映的内容。（四）销售阶段完成物业管理方案及实施进度表；拟定物业管理的公共管理制度；拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。（五）竣工验收阶段 竣工验收是指工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序。按照建设部关于建设工程质量控制的有关规定，任何建设工程竣工后，都必须进行竣工验收。物业服务企业在此阶段，要参与各项工程的竣工验收，

34、如：各项单项工程完工后，参与单项工程竣工验收；分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收；工程全面竣工后，参与综合竣工验收。 物业服务企业参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集存在的工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。 对于物业管理企业而言，由于将来的业主拥有“决定继聘或选聘物业管理企业”的权利，因此，在早期介入中物业管理企业能否主动站在业主的立场，充分考虑业主的需要，是一个能否在业主心目中树立起忠实可信的好“管家”的关键机会。早期介入有利于物业管理企业加强对物业的全面了解，为物业前期管理做好充分的准备工作、形成有序的管理秩序奠定基础。三、早期介入的作用 物业

35、管理作为整个房地产开发经营过程中的最后一个环节，通常主要是指物业建成后提供的管理和服务，但这并不意味着物业建成前在物业管理上就无所作为。事实上，良好的物业管理应在物业的建设、甚至早期规划设计阶段就应介入，应参与物业开发的全过程，这样才能为物业交付使用后的管理奠定好的基础。 1、完善物业的使用功能 随着社会的进步，人们对各种物业的使用要求日益提高，发展商在开发时要充分考虑人们对物业产品和工作居住环境需求的不断变化，不仅要重视房屋本身的工程质量，更应该考虑房屋的使用功能、布局、造型、建材选用、室外环境、居住的安全舒适、生活的方便等。物业作为不动产，不可能像更换家用电器和机械设备那样简便易行，这就要求物业的开发建设从规划设计