物业管理投标书样本彭彬

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.目 录前言我公司接管管广场场号楼楼项目的的优势目录第一章 投标人人资格证证明文件件 1一、投标承承诺书 11二、法定代代表人授授权委托托书 2三、投标人人资格证证明文件件 3四、拟派现现场项目目经理资资格声明明 7五、拟派项项目主要要管理人人员、工工程技术术人员情情况表 88第二章 企业基基本情况况 9一、企业理理念 9二、机构设设置 112三、管理优优势 113四、管理规规模 115 177六、项目剪剪影 118第三章 前期介介入服务务与接管管验收及及入住

2、管管理方案案 222 一、前期介介入服务务 22二、项目的的接管验验收 25三、入伙（住住）管理理方案 226第四章 对本项项目物业业管理的的整体设设想及策策划 33一、总体管管理服务务目标 33二、管理服服务理念念 33三、保证体体系 34四、服务承承诺 34第五章 拟采取取的工作作计划和和物资装装备情况况 36 一、拟拟采取的的工作计计划 36 二、物物资装备备情况 337第五章 拟建立立的组织织机构及及人员的的配备、培培训、管管理 441 一、拟拟建立的的组织机机构及人人员的配配备 41 二、培培训及管管理 50第七章 管理规规章制度度及管理理档案建建立情况况 660 一、管管理处各各项

3、管理理制度目目录 60 二、管管理规章章制度 662 三、管管理档案案建立情情况 73第八章 针对该该项目的的特点结结合实际际情况制制订服务务内容和和指标 76一、管理处处服务人人员形象象的服务务内容和和指标 76二、急修项项目的服服务标准准与承诺诺 78三、一般维维修的服服务内容容和指标标 78四、服务受受理、报报修接待待的服务务内容和和指标 79五、投诉处处理的服服务内容容和指标标 80六、电梯、水水泵等设设备运行行服务的的服务内内容和指指标 80七、房屋及及其设备备设施完完好程度度的服务务内容和和指标 83八、小区消消防安全全、公共共秩序维维护的服服务内容容和指标标 84九、小区交交通以

4、及及停车管管理的服服务内容容和指标标 87十、控制突突发事件件的服务务内容 和指标标 888十一、物业业及住户户档案管管理的服服务内容容和指标标 89十二、住宅宅装修管管理的服服务内容容和指标标 90十三、业户户满意度度测评的的服务内内容和指指标 90第九章 构建和和谐社区区与便民民服务 91一、和谐社社区 991二、便民服服务 993第十章 物业服服务费用用范围的的物业设设施、设设备维修修管理与与维护 95 一、房房屋共用用部位、共共用设施施设备的的使用管管理、维维修和更更新 955 二、房房屋共用用部位、共共用设施施设备维维修养护护的管理理规定 95 三、房房屋共用用部位、共共用设施施设备

5、维维修养护护计划及及实施方方案 1103第十一章 公共共维修基基金范围围的使用用方案 1109第十二章 其他他物业及及设施、设设备维修修管理与与维护 1122一、房屋及及公用设设施维修修养护 1122二、设备管管理 1223第十三章 拟采采取的安安全与秩秩序维护护方案 1135第十四章 绿化化和保洁洁管理方方案 1499一、绿化管管理方案案 1149二、保洁管管理方案案 1151第十五章 停车车管理方方案及地地下车库库经营管管理的说说明 1566 一、停车管管理方案案 1156二、地下车车库经营营管理的的说明 1577第十六章 针对对业主、物物业使用用人及装装修企业业的装修修管理与与服务 15

6、99第十七章 协助助招标人人开展销销售工作作的可行行性方案案与实施施空房管管理说明明 1669一、开展销销售工作作的可行行性方案案 1169二、空房管管理办法法 1175第十八章 投标标报价及及经费收收支预算算 1777第十九章 对招招标人提提出的相相关配合合要求的的说明 1186第二十章 招标标人要求求投标人人对以下下内容做做出实质质性承诺诺 1887附件： 物业管管理应急急措施 1188 一一、遇火火灾处理理程序 1188 二二、接报报治安事事件处理理程序 1192 三三、接报报刑事案案件处理理程序 1192 四四、遇燃燃气泄漏漏处理程程序 1195 五五、遇停停电处理理程序 1195 六

7、六、遇水水浸（跑跑、冒、漏漏）处理理程序 1198 七七、遇爆爆炸物或或可疑物物品处理理程序 1999 八八、遇恐恐怖事件件处理程程序 2200 九九、触电电事故的的应急处处理程序序 2011 十十、电梯梯困人事事故的应应急处理理程序 2001 十一一、强烈烈大风的的应急处处理程序序 2203前 言首先，十分分荣幸能能参与“广场场号楼楼项目（）”项目的前期物业管理服务投标工作。我公司将依托自身的专业管理实力，结合“广场号楼项目（）”的现状，对“广场号楼项目（）”的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。我们将以物业业崭新的的物业管管理服务务理念，在在结合国国家政策策法规和

8、和贵方的的实际需需要的前前提下，凭凭借物业在在长期物物业管理理服务过过程中积积累的丰丰富经验验以及充充足的人人才，为为“广场号楼项项目（）”的业主创造一个和谐而优美的居住、办公及购物环境，提升“广场号楼项目（）”的物业价值，并使“广场号楼项目（）”成为市乃至省又一个知名的高档综合物业管理品牌。本投标书是是根据贵贵方提供供的“广场场号楼楼项目（）“前期物业管理服务招标文件要求，结合我公司的企业服务理念及标准，经我公司考察研究之后，编制的前期物业管理服务投标书。我方同意一一旦中标标，投标标书中的的所有承承诺，招招标方有有权要求求写入物物业管理理委托合合同，否否则，招招标方可可以在中中标候选选单位中

9、中重新确确定中标标单位。再次感谢公公司给予予我们这这次合作作的机会会。公司名称：物业业管理有有限公司司注册（通讯讯）地址址：联系电话：传真电话：邮政编码：我公司接管管广场场号楼楼项目（）的的优势1、我公司司是第批国家家一级资资质的物物业管理理企业，在在管理中中拥有丰丰富的经经验，目目前管辖辖的面积积已超过过20000万平平方米，其其中855以上上的项目目是通过过市场竞竞争取得得的管理理权，公公司有充充分适合合市场化化运作的的管理机机制。2、我公司司已通过过ISOO90001质量量管理体体系、IISO1140001环境境管理体体系、OOHSAAS1880011职业健健康安全全管理体体系三项项贯标

10、的的第三方方认证，对对广场场号楼楼项目（）的的管理质质量具有有充分的的保证作作用。3、我公司司是目前前档案管管理级的物物业管理理企业，对对广场场号楼楼项目（）将将来的档档案管理理将起到到了保障障作用。4、管理经经验丰富富，具备备同类物物业的管管理经验验。 公公司目前前已管理理着包括括国际际博览中中 心、大厦厦商务楼楼、老街、东方方广场、国际广场、步行街、 生生活广场场、等商商业类物物业。在在广场场号楼楼项目的的物业管管理 中，我我们将进进一步融融会提炼炼商业办办公楼、行行政办公公楼宇和和其它各各类型物物业的管管理经验验，铸就物物业管理理的“品牌”。5、根据广场场号楼楼项目（）智智能化程程度较高

11、高的特点点，我公公司将对对楼盘早早期介入入，协助助开发商商在智能能化设备备设施的的选型、评评估和设设计方案案改进方方面提供供建议和和参谋。之之前我们们 曾参参与多个个高档楼楼盘的早早期介入入，如：花园园、新城、苑、大厦等等，都取取得了较较好的效效果，用用我们的的经验，为为开发商商带来了了较大的的利益。6、具有超超前的服服务理念念：物业让让您更满满意。公公司长期期从事物物业管理理服务行行业，在在管理各各类物业业领域进进行不懈懈地探索索，主动动借鉴国国际先进进的服务务理念，不不断学习习总结，同同时结合合各地的的传统风风俗和不不同用户户的需求求特点，寻寻求各类类物业最最佳的管管理方法法。通过过学习国

12、国内外先先进的服服务理念念与管理理方法，并并与自身身的实践践相结合合，我公公司提出出了独具具特色的的具有超超前性、创创造性、全全方位的的管理服服务理念念，并在在具体工工作实践践中取得得了良好好的效果果。投标人资格格证明文文件投标承诺书书中国物业管管理协会会：本公司认真真研究了了广场场号楼楼项目（）前前期物业业管理服服务招投投标文件件后，愿愿意接受受招标文文件的要要约条件件，愿意意参加本本次招标标。本公司声明明如下：同意按照招招标文件件要求参参与竞标标，否则则视为自自动放弃弃。在签署广场号楼项项目（）前前期物业业服务合合同之前前，本招招标文件件和贵司司的中标标通知书书构成约约束双方方的契约约附件

13、。如我公司中中标，将将按照贵贵司规定定的时间间签订广场场号楼楼项目（）前前期物业业服务合合同，并并按照要要求准时时进驻进进行物业业管理全全方位服服务。我方同意，在在从规定定的递交交投标响响应文件件截止之之日起990个日日历日内内，自觉觉遵守本本次招投投标活动动的每项项规定。投标单位名名称：物业业管理有有限公司司 （公公章）法人代代表：日期： 地址：联系人： 联联系电话话：法定代表人人授权委委托书中国物业管管理协会会：本授权书声声明：注注册于市路 号号 楼楼（投标标人注册册地址）的的物业业管理有有限公司司（投标标人名称称）法定定代表人人 董董事长（法法定代表表人姓名名、职务务）为本本公司授授权签

14、字字的 （投投标人代代表职务务姓名）为为本公司司的合法法代理人人，就贵贵方组织织的广场号楼项项目（）前前期物业业管理服服务招标标，以本本公司名名义处理理一切与与之有关关的事务务。本授权书于于 年 月月 日日签字生生效，特特此声明明。法定代表人人： 签字盖盖章：投标人代表表： 签字盖盖章：投标人全称称：物业管管理有限限公司 投投标人公公章： 投标人资格格证明文文件投标人一般般性概况况物业管管理公司司成立于于 年，隶隶属（集集团）有有限公司司，是国国家级资质质的物业业管理企企业，注注册资本本 万万元人民民币，管管理面积积已超过过 万平平方米。公司先后通通过ISSO90001质质量管理理体系、IIS

15、O1140001环境境管理体体系、OOHSAAS1880011职业健健康安全全管理体体系、是是档案管管理级的企企业。我们的服务务理念：物业业让您更更满意。我们的服务务追求：成为业业户的好好保姆、好好管家、好好朋友。企业情况一一览表企业名称物业管管理有限限公司法定代表人人工商注册号号企业成立时时间注册地址联系地址联系电话/传真企业性质企业隶属关关系或股股东分支机构/子公司司/与分支机构构的性质质隶属关关系、地地址/企业规模注册资本 万元元人民币币、从业业人数在在编 人、劳劳务工 人。最近三所牵牵涉的主主要诉讼讼案件(有或无无)如有有，是何何类案件件，结论论如何2003年年：物业管管理纠纷纷案件胜

16、胜诉、物业业管理纠纠纷案件件胜诉；20004年：物业业管理纠纠纷案件件胜诉、物业管理纠纷案件胜诉；2005年：物业管理纠纷案件被告履行相应义务后撤诉结案、物业管理纠纷案件胜诉、物业管理纠纷案件调解结案，履行相应义务。财务状况表表资产和负债债状况（万万元）注册资本总资产流动资产长期资产长期负债短期负债股份组成情情况股东名称（单单位或个个人）所占股份比比例（集团团）有限限公司房产发发展有限限公司开户银行银行名称地址联系电话相关要求文文件：提供企业最最新的资资产负债债表、损损益表、现现金流量量表、会会计报表表、补充充资料（复复印件）；其他可证明明企业财财务实力力和真实实性的文文件，如如年度审审计报告

17、告等。注：上述文文件资料料，需加加盖相关关单位公公章并需需由被授授权力人人签字。投标人资格格声明名称及概况况投标人名称称：物业管管理有限限公司总部地址： 电话号码：传真号码：电子信箱：成立和/或或注册日日期：实收资本：近期资产负负债表（到到20004年112月331日）长期资产：流动资产：长期负债：短期负债净值：主要负责人人姓名（可可选填）：2、近三年年主要业业绩明细细表（见见附页）3、有关开开户银行行的名称称和地址址名称地地址4、投标人人所属的的集团公公司（如如果有的的话）其他情况兹证明上述述声明是是真实、正正确，并并提供了了全部能能提供的的资料和和数据，我我们同意意遵照贵贵方的要要求出示示

18、有关证证明文件件。投标人名称称：物业管管理有限限公司被授权人签签字：被授权人的的职务： 日期： 电话号号码：传真号号码：电子信信箱： 公章章：拟派现场项项目经理理资格声声明项目名称：广场场号楼楼项目（）投标人名称称：物业管管理有限限公司姓名主要业绩性别年龄专业学历工龄职务从事本岗位位工作时时间联系电话投标人公章章：投标人代表表签字：日期： 拟派项目主主要管理理人员、工工程技术术人员情情况表 序号姓名性别年龄职务(工种)职称(学历)身份证号简历1投资企业总总经理大专2管理处经理理助理大学本科/经济师师3业户服务部部主管大专4设备主管大专/助理理工程师师5设备主管高中/助理理工程师师注：在填写写时

19、，如如本表格格不够可可按相同同格式自自行增加加。投标人公章章：投标人代表表签字：日期： 第三章 前期介介入服务务与接管管验收管管理方案案前期介入服服务要使今后的的物业管管理顺利利进行，物物业管理理的前期期介入将将会起到到至关重重要的作作用，若若我方中中标，将将根据委委托方物物业施工工进度的的实际情情况，对对“广场号楼项项目（）”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。1、规划设设计阶段段 对对于规划划设计，物物业管理理前期顾顾问人员员需要参参与小区区规划设设计方案案的讨论论，从管管理的角角度审视视规划设设计方案案是

20、否合合理，力力求使小小区的设设计方便便日后的的物业管管理工作作。监控和消控控中心的的设置；小区人车分分流的设设计；公共照明开开关设置置位置；公共照明开开关开闭闭形式；物业管理用用房的位位置设计计；小区垃圾房房的设置置；公共洗手间间的设置置；信报箱的设设立；公共告示栏栏的配置置；。2、建设施施工阶段段 建建设过程程中，物物业管理理前期顾顾问人员员会经常常到现场场了解工工程进度度、施工工情况，逐逐步对物物业的硬硬件增加加了解，对对有些影影响使用用功能的的问题早早发现、早早协调、早早解决，为为今后的的物业管管理工作作奠定良良好的基基础。提出设备的的设置和和服务方方面的改改善意见见及设计计遗漏工工程项

21、目目的建议议；分析物业建建造选料料及安装装，改善善设备使使用效果果，减轻轻后期管管理的压压力；审查有关工工程（包包括绿化化工程）的的优劣，提提供改善善意见；提供机电安安装及能能源分配配的有关关专业技技术管理理意见；检查前期工工程的施施工质量量，并就就原设计计中不合合理但又又可以更更改的部部分提出出建议；配合设备安安装、管管线布置置，进行行现场监监督，确确保安装装质量；提出遗漏工工程项目目的建议议；对小区公建建配套设设施设备备的进行行探讨，能能够使公公建配套套设施设设备满足足今后客客户的发发展需要要和贯标标（ISSO90001、IISO1140001、OOHSAAS1880011等）需需要，减减

22、少投入入成本和和今后的的物业管管理成本本。3、竣工验验收阶段段 物物业管理理前期介介入人员员将定期期视察施施工现场场，参与与工程例例会，及及时提出出维护发发展商利利益和保保证施工工质量的的专业意意见和建建议，协协助开发发商做好好使用功功能的验验收，对对各种设设备、管管线都逐逐一检查查。参与委托方方的房屋屋、设备备、设施施的竣工工验收，并并建立验验收档案案；发现可能存存在的施施工隐患患，并列列出遗漏漏工程；制订物业验验收流程程；指出工程缺缺陷，就就改良方方案的可可能性及及费用提提出建议议。项目的接管管验收 11）物业业的接管管验收是是对新建建物业竣竣工验收收的再验验收。 22）依据据国家建建设部

23、颁颁布的房房屋接管管验收标标准对对已物业业进行以以主体结结构安全全和满足足使用功功能为主主要内容容的再检检验，它它是直接接关系到到今后物物业管理理工作能能否正常常开展的的一个重重要步骤骤。 33）物业业的接管管验收不不仅包括括主体建建筑、附附属设备备、配套套设施，而而且还包包括道路路、场地地和环境境绿化等等，应特特别重视视对综合合功能的的验收。 aa公司司选派素素质好、业业务精，对对工作认认真负责责的工程程技术人人员参加加验收工工作；b既应从从今后物物业维护护保养管管理的角角度对物物业进行行严格的的验收，以以维护业业户的合合法权益益；c接管验验收中若若发现问问题，要要明确记记录在案案，约定定期

24、限督督促开发发主体对对存在的的问题加加以解决决，直到到完全合合格；d落实物物业的保保修事宜宜。根据据建筑工工程保修修的有关关规定，由由开发主主体负责责保修，向向物业管管理公司司交付保保修保证证金，或或由物业业管理公公司负责责保修，开开发主体体一次性性拨付保保修费用用； 66）接管管验收的的作用 aa明确确交接双双方的责责、权、利利关系 bb确保保物业具具备正常常的使用用功能，充充分维护护业户的的利益 cc为以以后的物物业管理理创造条条件：通通过物业业的接管管验收，一一方面使使工程质质量达到到要求，减减少日常常管理过过程中的的维修、养养护工作作量。另另一方面面根据接接管有关关物业的的文件资资料，

25、可可以摸清清掌握物物业的性性能与特特点，预预防管理理中可能能出现的的问题，有有利于计计划安排排好各项项管理，为为以后的的物业管管理创造造了条件件。 对本项目物物业管理理的整体体设想及及策划一流的物业业需要一一流的管管理，一一流的管管理出一一流的质质量。通通过我们们的服务务，为“广场场号楼楼项目（）”创造价值，为业户营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的生活、办公及购物环境，让业户安心、放心。总体管理服服务目标标前期目标成为开发商商的好参参谋、好好帮手、好好朋友；降低开发商商的建设设成本，促促进楼盘盘的销售售。合同目标在合同期内内，全身身心为业业主服务务，成为为业主的的好保姆姆、好管管家、好好朋友

26、。二年内达到到ISOO90001质量量管理体体系第三三方认证证；二年内达到到ISOO140001环环境管理理体系第第三方认认证；二年内达到到OHSSAS1180001职业业健康安安全管理理体系第第三方认认证；一年内通过过“市物业业管理优优秀小区区”的考评评；三年内通过过“省物业业管理示示范小区区”的考评评；四年内达到到“物业管管理示范范小区”的标准准；二、 管理服服务理念念 物业让让您更满满意让严格管管理、规规范服务务、心心心交流您业户、发发展商、行行政主管管部门、相相关专业业部门更优于行行业标准准、优于于其它企企业、1100%业户第第一、不不断超越越业户日日益增长长的需求求满意成为业业户的好

27、好保姆、好好管家、好好朋友成为发展商商的好参参谋、好好帮手、好好朋友成为大家认认可的好好企业、好好伙伴、好好朋友三、 保证体体系 我我公司已已通过了了ISOO90001质量量管理体体系、IISO1140001环境境管理体体系及OOHSAAS1880011职业健健康安全全管理体体系的三三项认证证。同时时，我公公司自220011年起开开展企业业标准化化工作，并并制订了了公司“企业标标准（QQ/OAAKH）”。我公司将三项体系、企业标准以及适合“广场号楼项目（）”的三级操作文件贯穿于“广场号楼项目（）”的物业管理之中。四、 服务承承诺1、 总体体指标1、 满意意度指数数85以以上；2、 管理理服务范

28、范围内不不发生重重大安全全责任事事故，管理服务范范围内不不发生重重大火灾灾责任事事故，管理服务范范围内不不发生重重大设备备管理责责任事故故；3、 第一一年度导导入三项项贯标体体系管理理， 第二年度度通过三三项贯标标体系认认证；2、 分类类指标1、 管理理处设专专线244小时受受理报修修，2、 业户户接待时时间：3365天天8:330-220:330； 各类服务务人员上上岗培训训率达到到1000%；4、 档案案归档率率达到1100%，档案完整率率达到1100；5、 维修修及时率率达到1100%；6、 维修修质量合合格率达达到955%以上上；7、 实行行维修服服务回访访制度，回回访率达达到1000

29、%；8、 有效效投诉处处理率1100，投诉诉人签字字满意率率95以上；9、 公共共设备、设设施完好好率达到到98以上；11、绿绿化存活活率达到到98%以上；12、清洁洁管理无无盲点， 管理服务务范围保保持环境境整洁，生生活垃圾圾日产日日清；13、道路路、停车车场完好好率达到到98%以上；拟采取的工工作计划划和物资资装备情情况一、拟采取取的工作作计划为了使物业业保值、增增值，管管理处在在认真做做好物业业的接管管验收工工作的基基础上，拟拟定进一一步的工工作计划划，加强强装修管管理，增增强业主主和物业业公司之之间的沟沟通，以以确保物物业品质质不断得得到提升升，同时时为开发发商提供供一个后后续的优优质

30、的售售后服务务工作，使使开发商商与物业业公司的的品牌共共同提高高，达到到“双赢”的目的的。1、业主入入伙前 我我公司对对物业进进行现场场查勘，力力争在小小区工程程建设收收尾阶段段从物业业管理的的角度提提出改进进或布置置措施，配配合准备备接管验验收所需需要准备备的资料料及其他他相关工工作。在和发展商商进行物物业的交交接验收收中，由由我公司司提出接接管验收收所需要要的所有有书面资资料（验验收标准准参照建建设部颁颁布的房房屋接管管验收标标准）。对对于验收收中发现现不合格格情况由由我公司司提出整整改单，在在一定期期限内由由开发施施工单位位整改修修复，再再由我公公司验收收合格后后接受。另另一方面面，做好

31、好小区的的开荒保保洁工作作，进入入日常工工作状态态；保安安人员要要熟悉小小区情况况；设备备维修人人员做好好检查工工作，保保证公共共设备设设施的完完好，以以一个整整洁、舒舒适的环环境迎接接业主入入户。物资装备情情况1、物业管管理用房房为创造一个个良好的的居住和和生活环环境，依依据建设设部物业业管理条条例的规规定，以以及结合合广场场号楼楼项目（）的的特点，除除各类设设施设备备机房外外，物业业管理用用房还包包括：管理服务用用房：管管理处接接待、办办公用房房；保安、保洁洁、工程程维修、摆摆放工具具设备、维维修材料料、清洁洁物料和和更衣等等的管理理用房和和仓库；2、物业管管理用房房的配置置要求管理处办办

32、公用房房划分为客户户接待和和办公两两个区域域，场所所面积按按建设部部相关文文件执行行。工程维修修作业工工作室需放置梯子子、台钻钻等设备备及备品品备件仓仓库等。保安、保保洁人员员休息、更更衣室放置更衣箱箱、凳子子、保洁洁工具等等。以上配置除除管理用用房外，其其他用房房可利用用车库等等多余房房间，以以不侵占占正式办办公用房房为宜。总总的原则则是，给给业主及及租户带带来方便便，提高高我方人人员工作作效率。3、管理设设施的配配置要求求管理处开办办物品表表名 称数量/型号号一、办公用用品开办办物品复印机1台/施乐乐20118电脑2台/ IIBM主主机、三三星177寸纯平平显示器器打印机1台/ HHP10

33、010对讲机16只/摩摩托罗拉拉GP-8855对讲机电池池板16块/10000mAA充电器10只/单单路现金保险箱箱1台/永发发 48800办公桌4张/防火火板台面面16000*8800*7500办公椅6把/麻面面钢制滑滑轮转椅椅接待桌2张/防火火板台面面16000*8800*7500接待椅4把/麻面面弓型扶扶手椅洽谈桌1张/防火火板桌面面直径775cmm，高度度75ccm洽谈椅4把/麻面面镀铬钢钢椅会议桌1张会议椅12把水瓶2只/企鹅鹅式WLL-LMM-13300 网络杯12只/瓷瓷制无柄柄烟灰缸3只/61122002A考勤钟1只/科密密 81100标识若干/塑封机1台/焕达达3200P饮水

34、机1台/立式式传真机1台/松下下FT-1533CN分栏文件柜柜5组/9000*4400*23000档案夹250只/HY220522阅览架1只/标准准电话机2只/西门门子大货架2只/更衣箱15只/江江南六门门伞架3只/定制制大雨伞3把/定制制小雨伞30把/定定制二、维修工工器具开开办物品品台式钻床1台/德国国定牌2220VV 133m/mm电锤（进口口）1台/博士士电动疏通机机2台/大力力牌GCC 700铝合金合页页梯（11.5mm5m）10只/标标准管子钳1把/新工工6000m/mm 224寸 龙门架1套/沪工工2号带带脚台虎钳1套/沪工工5”、6”各一 数字式万用用表2只/指针式万用用表4只

35、/永红红MG-28 数字式钳形形表2只/永红红MG-28 兆欧表1只/东海海5000V 砂轮机1台/2.22KV 潜水泵4台/长乐乐2200V 7750WW拖线板3只/塔牌牌60AA、1M2、30MM切割机2台/梅花扳手4套/电工工牌100件 套筒扳手3套/电工工牌322件 内六角扳手手5套/电工工牌1.5m/m-110m/m工具箱10套/保险带4套/组合工具10套/硅胶抢3只/大小小各一牛油枪3只/沪工工4000g管道工具2套/泥瓦、木工工工具2套/三、保洁工工具开办办物品升降梯1部/登月牌牌7米多功能擦地地机2台/美国国NSSS17寸寸经济型型吸尘吸水机机2台/美国国NSSS双马达达高压水

36、枪2只2.5米铝铝梯3部1.5米铝铝梯2部多功能清洁洁车4部/捷霸霸AF1600拖线盘4只/黄鱼车3部/四、保安器器具开办办物品 雨衣/雨鞋鞋29套耳机29副录像带40盘/警棍6根/拟建立的组组织机构构及人员员的配备备、培训训、管理理拟建立的组组织机构构及人员员的配备备1、管理处处组织架架构及部部门设置置管理处经理管理处经理经理助理经理助理设备部保洁绿化部保安部业户服务部设备部保洁绿化部保安部业户服务部业户服务主管业户服务主管保洁工绿化工保洁工绿化工巡岗设备主管巡岗设备主管门岗监控房屋维修工电工业户服务员保洁绿化主管保安领班门岗监控房屋维修工电工业户服务员保洁绿化主管保安领班保安主管机动机动给

37、排水管道工给排水管道工2、管管理处运运作方式式及各部部门职责责1、管理处处运作方方式管理处实行行管理处处经理负负责制的的直线制制领导形形式，下下设业户户服务部部、设备备管理部部、保安安服务部部、保洁洁绿化部部四个部部门，实实施管辖辖区域内内统一的的物业管管理。管理处经理理集指挥挥与职能能于一身身，全面面掌握日日常工作作及人员员状况，减减少失控控。各项项工作的的安排及及临时任任务的下下达，均均由管理理处经理理直接安安排，各各部门主主管下属属员工直直接向其其主管负负责，各各部门主主管直接接向管理理处经理理负责。2、部门职职责业户服务务部 业户服务部部主要负负责日常常与业户户之间的的联系，处处理包括

38、括入伙服服务、业业户接待待、权籍籍管理、收收费管理理、维修修资金管管理、装装修管理理、档案案管理、投投诉、报报修等事事宜，协协调各部部门工作作。保安服务务部保安部负责责小区治治安,交交通与消消防管理理工作，包包括门岗岗服务、巡巡视管理理服务、车车辆管理理服务、监监控管理理服务、治治安管理理服务。设备管理理部设备管理部部负责整整个项目目的设备备维修养养护服务务，包括括电梯设设备、房房屋、给给排水、供供配电、弱弱电系统统、消防防系统、智智能化系系统等公公共设备备设施的的维保服服务。保洁绿化化部清洁管理部部负责环环保管理理及小区区公共区区域卫生生和绿化化服务。此外采购、人人事、培培训等事事务将由由物

39、业业人事部部、物流流中心、培培训中心心与管理理处经理理负责。3、人人员配备备1、管理处处各岗位位员工的的任职要要求管理处经经理大专以上学学历具备行业岗岗位资格格证书全国物业管管理从业业人员岗岗位证书书熟悉物业管管理的相相关政策策与法规规，对工工程设施施有一定定的了解解和管理理能力具有丰富的的高档住住宅小区区管理经经验外表端庄，思思路敏捷捷有良好的团团队精神神和沟通通技巧有良好的指指挥能力力、语言言交流能能力和文文字表达达能力经理助理理大专以上学学历具备房房地资源源行业岗岗位资格格证书全国物业管管理从业业人员岗岗位证书书具有高档住住宅小区区管理经经验有良好的协协调能力力、语言言交流能能力和文文字

40、表达达能力业户接待待大专以上学学历熟练操作办办公自动动化软件件熟悉高档住住宅小区区运作内内容普通话标准准流利有良好的协协调能力力、语言言交流能能力和文文字表达达能力通过物物业培训训中心专专业培训训保安服务务具备物业保保安人员员岗位上上岗证书书年龄2035岁岁之间，男男性身高不低于于1.775米五官端正，具具有较强强的敬业业精神作风正派、无无前科、身身体健康康、站立立挺拔、无无明显外外观缺陷陷能吃苦耐劳劳承受工工作压力力通过物物业培训训中心专专业培训训维修养护护具备相关操操作证及及上岗证证具有智能化化高档住住宅小区区物业的的工程维维修及保保养工作作经验具有较强的的敬业精精神和吃吃苦耐劳劳精神保洁

41、保绿绿通过保洁专专业化培培训熟悉高档住住宅公寓寓的保洁洁保绿工工作形象健康细心、认真真，能刻刻苦耐劳劳及承受受工作压压力2、管理处处各部门门岗位人人员配备备及岗位位职责和和工作范范围人员配备备岗位设置人员配备(人)岗位设置人员配备（人人）管理处经理理1设备管理部部经理助理1设备部主管管1业户服务部部强弱电工6业户服务部部主管1给排水管道道2业户服务员员（接待待/财务务/贯标标/档案案/报修修）5房修2值班电工2保安服务部部保洁绿化部部保安部主管管1保洁绿化部部主管1保安领班（兼兼）4领班2门岗8单元内公共共部位12巡岗8外围3监控4机动3机动4合计71人岗位职责责和工作作范围管理处经理理在公司

42、的领领导下，全全面负责责管理处处内部管管理、业业户服务务、房屋屋设备设设施运行行与维护护保养、保保安服务务、保洁洁服务、应应急处理理及特约约服务等等工作。组织拟制、审审核和贯贯彻小区区管理服服务的工工作计划划和作业业文件。负责小区管管理服务务的质量量控制和和费用控控制。负责协调与与业委会会、发展展商、物物业行政政主管部部门、地地方有关关管理部部门及有有关专业业公司之之间的关关系。负责初审分分承包方方、分供供方，审审批小区区管理服服务公开开文件和和管理处处作业文文件的发发放。负责组织小小区公益益性活动动。完成公司交交办的其其他任务务。管理处经理理助理在管理处经经理的领领导下，负负责业户户服务的的

43、接待工工作。拟制小区的的业户服服务计划划、费用用预算，负负责业户户服务的的质量控控制。负责编制每每日的工工作日报报，并并向公司司上报。负责接待业业户办理理入伙、房房屋和车车位租售售、装修修手续；负责协协调处理理业户投投诉、报报修事宜宜。负责建立业业户档案案，登记记产权清清册与租租赁清册册、权籍籍资料，对对业户档档案实现现动态管管理。负责代收公公用事业业费、有有线电视视费；代代订境外外报刊杂杂志及代代购纯水水、订购购员工盒盒饭等事事宜。负责收集编编排：管管理信息息、业户户服务征征询单，及及时张贴贴和收回回，对反反馈的业业户见议议和意见见进行分分析、落落实和安安排处理理，保持持与业户户的沟通通。负

44、责管理处处计算机机应用和和办公设设备的维维护保养养工作具体组织社社区公益益性活动动。完成经理交交办的其其他工作作。设备管理部部主管在管理处经经理的领领导下，负负责房屋屋设备、设设施的正正常运行行与维保保服务，包包括房屋屋设备设设施运行行的应急急处理工工作。负责对设备备部的日日常管理理，检查查每日运运行日志志，了解解设备工工作状况况合理安安排每日日工作。负责小区房房屋设备备、设施施运行与与维保的的质量控控制，拟拟制维保保服务过过程中的的费用预预算、作作业文件件，并负负责实施施。负责计划和和购置维维保材料料及工器器具。负责公共设设施能耗耗管理与与节能工工作。编制（设备备）突发发事故的的应急处处理预

45、案案，并适适时组织织预演。负责对房屋屋设备（设设施）维维修、保保养工作作的计划划实施和和记录备备案，对对一些隐隐蔽工程程中的更更改要详详细记录录备案，记记录文件件长期保保存。完成经理交交办的其其他工作作。保安服务部部主管在管理处经经理的领领导下，对对所管辖辖区内的的治安、消消防负责责。负责对当值值保安进进行岗位位督导，发发现不合合格操作作当场予予以纠正正，对各各班保安安质量记记录进行行初审。负责对突发发事故应应急处理理的现场场协调。负责对消防防设施及及保安器器材、公公用物品品的检查查和管理理。负责员工的的消防培培训及小小区消防防安全知知识宣传传。负责对队员员考勤和和请假审审批及工工作考核核。负

46、责对装修修施工队队介绍小小区装装修管理理规定并并对现场场进行安安全监督督和现场场管理。协助完成管管理处布布置的业业主特约约服务。保洁绿化部部主管服从管理处处经理的的领导，对对小区的的清洁绿绿化负责责。负责对当班班保洁工工操作的的检查，对对各班保保洁工作作质量记记录进行行初审。负责对绿化化区的规规划和养养护工作作的督导导、监管管。负责安排人人员完成成业主提提出的特特约服务务。负责对员工工考勤和和请假审审批及工工作考核核。负责计划和和购置保保洁材料料及工器器具。负责与绿化化养护的的业务联联络。完成管理处处经理交交给的其其他工作作任务。业户接待员员（出纳纳、投诉诉）具体开展业业户服务务方面的的工作，

47、包包括业户户入伙、装装修、联联系、投投诉处理理及接待待工作；负责管理费费、能耗耗费及其其它服务务费用的的催缴工工作；负责接待业业户办理理入伙手手续、装装修手续续、非公公共性服服务手续续、建立立业户档档案，登登记产权权清册与与租赁清清册；保持与业户户的联系系和相互互沟通，包包括具体体组织社社区公益益性活动动；完成交办的的其它工工作。业户接待员员（档案案）负责管理处处文书档档案管理理工作，包包括文秘秘、电脑脑、档案案、权籍籍、出纳纳等工作作；负责管理费费的收缴缴工作；负责管理处处计算机机应用和和办公设设备的维维护保养养工作；负责管理处处管理、技技术、业业户档案案与资料料的管理理工作；负责与业户户权

48、籍资资料的管管理工作作；完成经理交交办的其其它工作作。巡岗保安对保安主管管负责，服服从上级级命令；巡逻中遇业业主要求求应及时时提供服服务；巡逻中发现现可疑人人员应进进行询问问、验证证；检查机动车车辆、非非机动车车辆停放放情况。保洁工对保洁主管管负责，认认真执行行各项管管理制度度；认真做好承承包区域域的环境境保洁；在主管带领领下，认认真完成成本职工工作和其其他交办办任务。设备工（值值班水电电工）对设备主管管负责，执执行管理理处各项项规定和和制度；负责变配电电系统的的运行管管理和维维修保养养；负责高、低低压配电电设备，变变压器，机机房配电电及控制制设备，公公共区域域电气设设备的维维修保养养及故障障

49、检修；负责给排水水、消防防设备动动力电源源的正常常供给；认真钻研技技术，熟熟练掌握握电气设设备的原原理及实实际操作作与维修修技术，做做到判断断故障快快捷准确确，处理理迅速及及时；按时按质保保量完成成设备检检修工作作；定期巡视电电气设备备，密切切注意其其运行情情况，正正确抄录录各项数数据，并并填写好好巡视、运运行、维维修、保保养记录录；做好给排水水设备（设设施）的的运行操操作和维维修保养养工作；发生事故时时，保持持头脑冷冷静，严严格按操操作规程程及时排排除故障障，重大大事故及及时上报报，并与与下一班班当班员员工共同同排除故故障；负责责任区区域的机机房设备备的保洁洁工作。设备工（维维修工）对设备主

50、管管负责，执执行管理理处的各各项规定定和制度度；负责房屋、设设施的使使用管理理和维修修保养工工作；负责房屋建建筑装饰饰、公共共设施的的定期巡巡查、日日常维修修及查抢抢险工作作；努力钻研技技术，熟熟练掌握握房屋建建筑、设设施的原原理及实实际操作作与维修修技术，做做到判断断故障快快捷准确确，处理理迅速及及时；发生事故时时，应确确保头脑脑冷静，严严格按操操作规程程及时排排除故障障。事故故未排除除不进行行交接班班，并与与下一班班当班员员工共同同排除故故障。二、培训及及管理培训承诺各类服务人人员上岗岗培训率率达到1100%；各类专业人人员持证证上岗；培训计划源源不断的的人员培培训是物业业的管理理水平不不

51、断提高高的根本本保证。为为此，公公司根据据自身发发展的需需要，建建立了自自己的“培训中中心”。“培训中中心”每年举举办二期期6个月月全脱产产的物业业经理培培训班和和不定期期的各类类专业的的培训班班。培训训师资由由公司中中级以上上的专业业管理人人员和外外聘一些些专家、学学者及境境外资深深物业管管理专家家担纲，讲讲授市场场的营销销策划和和各类物物业的管管理，从从物业管管理的规规范服务务、运用用计算机机管理到到物业管管理人员员的配备备及物业业管理经经费的筹筹措、成成本核算算及资金金的运行行等。到到目前为为止，已已有多名名人员经经过经理理岗位培培训已经经上岗，而而且已得得到了大大家的一一致好评评。新进

52、员工工培训方方案培训目的：使新员员工了解解公司概概况、企企业文化化、各项项规章制制度等，以以便能迅迅速的适适应公司司的运作作模式，工工作要求求；提高高工作效效率。培训内容：公司基本情情况、组组织机构构、主要要领导介介绍公司管理理理念和服服务理念念教育企业文化、价价值观的的传递员工手册册、职职业道德德及有关关制度教教育培训时间：4课时时【管理处经经理、副副经理培培训】通过培训使使培训人人员能参参与市场场竞争，能能独立操操作一个个楼盘，有有较强的的公关意意识与协协调能力力，必须须掌握物物业管理理的法规规政策，懂懂得各类类物业权权属的手手续办理理，掌握握资金的的运行原原则和资资金的正正确使用用，成为

53、为企业领领导的好好当家。培训时间为为3-44周类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现现行政策法规6物业管理的的现行法法律、法法规知识识；社会会治安条条例；案案例分析析；物业管理基础知识2物业管理常常识8.5物业管理概概论；机机构设置置；人员员配备；管理方方案的制制定；装装修管理理；入住住须知；物业管管理运作作相关知知识；3质量管理2.5ISO90001、IISO1140001、OOHSAAS1880011贯标知知识；4不同类型的的物业管管理及运运作模式式7.5办公楼管理理；公寓寓楼管理理；别墅墅管理；一般住住宅管理理实务；国外的的物业管管理；物业管理运作实务5各类专业管管理1

54、8设备工程管管理；房房屋（建建物知识识）；机机电设备备；空调调；电梯梯；管道道；给排排水系统统保养；安保与与消防管管理；保保洁的基基础管理理；绿化化与环保保管理；客户服服务礼仪仪；特约约性服务务与兼营营性服务务；服务务收费价价格制定定等；6内部管理8.5物业管理的的资金运运行；服服务费用用的取缴缴与使用用；物业业管理企企业的财财会制度度与税收收；行政政人事管管理；计计算机操操作；档档案管理理注：一小时时为一课课时【各部门主主管培训训】通过培训，能能协助物物业经理理的工作作，做好好各自岗岗位的本本职工作作，制定定部门岗岗位责任任制，协协调各部部门、各各岗位之之间的关关系，定定期或不不定期地地对下

55、属属进行岗岗位培训训。培训时间为为3-44周类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现现行政策法规6物业管理的的现行法法律、法法规知识识；社会会治安条条例；案案例分析析； 物业管理基础知识2物业管理常常识6物业管理概概论；装装修管理理；入住住须知；物业管管理运作作相关知知识；3不同类型物物业管理理运作模模式6一般住宅管管理实务务；经济济适用房房操作实实务；物业管理运作实务4各类专业管管理24设备工程管管理；房房屋（建建物知识识）；机机电设备备；空调调；电梯梯；管道道；给排排水系统统保养；安保与与消防管管理；保保洁的基基础管理理；绿化化与环保保管理；客户服服务礼仪仪；特约约性服务务

56、与兼营营性服务务；儿童童乐园设设施管理理；物业管理运作实务5内部管理3.5员工意识的的培养及及行为规规范；岗岗位标准准及考核核；文档档管理；6企业的品牌牌建设3.5物业管理与与服务理理念等实习与考察察7实地操作与与实践56（根据需要要可适当当延长）注：一小时时为一课课时【一般管理理人员培培训】通过培训，树树立1000%为为业户服服务的思思想，把把“服务”作为一一种敬业业精神，基基本了解解物业经经营管理理知识、法法律知识识，必须须掌握建建筑知识识、机电电设备维维修保养养知识，物物业环境境保护及及管理知知识，文文档管理理知识等等。培训时间为为2-33周类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1

57、物业管理现现行政策法规6物业管理的的现行法法律、法法规知识识；社会会治安条条例；案案例分析析；物业管理基础知识2物业管理常常识6物业管理概概论；装装修管理理；入住住须知；物业管管理运作作相关知知识；3不同类型的的物业管管理及运运作模式式6一般住宅管管理实务务；经济济适用房房操作实实务；物业管理运作实务物业管理运作实务4各类专业管管理设备工程管管理；房房屋（建建物知识识）；机机电设备备；空调调；电梯梯；管道道；给排排水系统统保养；安保与与消防管管理；保保洁的基基础管理理；绿化化与环保保管理；客户服服务礼仪仪；特约约性服务务与兼营营性服务务；文档档管理；5企业的品牌牌建设3物业管理与与服务理理念等

58、实习与考察察6实地操作与与实践45（根据需要要可适当当延长）注：一小时时为一课课时业户服务务培训内内容课程概述：业户是物业业业主(产权人人)和物物业租用用户(使使用人)的统称称。业户户服务是是专指物物业管理理公司为为物业管管理区域域同的业业所提供供的入伙伙管理、装装修管理理、权籍籍管理、档档案资料料管理等等方面的的服务。为为适合业业户服务务的需要要，物业业管理公公司可以以在项目目管理处处设置一一个业户户服务部部，作为为物业管管理接待待服务的的窗口,专门负负责业户户服务工工作。培训对象：1、管管理处经经理 课程目标：通过经理培培训班学学员和各各管理处处业户接接待人员员对业户户服务与与作业标标准、

59、装装修管理理与运作作规范和和到管理理处实地地学习等等培训，使使学员们们对业户户服务的的重要性性有进一一步的理理解与掌掌握，使使学员们们深刻地地认识到到业户服服务是物物业管理理的核心心、是沟沟通业户户关系的的重要途途径、是是満足业业户需求求的保证证、是物物业服务务的基础础 。 培训内容：业户服务的的概念；业户服务的的内容；业户服务的的基本要要求；入伙服务；业户接待；权籍管理；装修管理；培训课时：16课课时保安服务务培训内内容课程表述： 物物业管理理区域公公共秩序序维护的的基本知知识，保保安服务务门岗、巡巡视岗、监监控岗和和车辆管管理岗的的服务要要求，物业业管理有有限公司司保安服服务基础础服务标标

60、准和保保安服务务基础作作业标准准。培训对象： 物物业管理理经理、保保安主管管课程目标：1、了解物物业管理理区域公公共秩序序维护的的基本知知识；2、了解物物业管理理区域配配置的安安全技防防设备设设施的基基本作用用；3、熟悉物业业管理有有限公司司保安安服务基基础标准准和保保安服务务基础作作业标准准；4、熟悉物业业管理有有限公司司保安服服务的运运作模式式。5、掌握基基本安全全护卫技技能，能能够恰当当地处理理和应对对物业管管理区域域护卫工工作及突突发事件件课程提纲：物业管理及及保安服服务的重重要性物业管理分分类中的的保安服服务保安服务的的目标保安服务的的特点保安服务的的基本要要求保安服务的的主要职职责