上海年度土地公开招投标市场的分析

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.2003年年上海土土地公开开招投标标市场的的分析2003年年上海实实施8次次土地公公开招技技标,共共推出土土地1662幅,总面积积13773.88公顷。这这些土地地将建成成约11138万万平方米米的住宅宅,由于于中标的的土地费费用在规规定期限限内必须须全部支支付,开开发商拿拿到这些些地块后后,迫于于高额的的财务成成本,不不得不马马上开发发,预计计这些土土地建成成的房子子将占上上海市场场20004年全全年供应应量的550%左左右,并并将在220044年下半半年

2、陆续续推向市市场。现现对此进进行分析析,以220033房地产产市场的的原材料料一土地地的供应应量及价价格,来来预测220044年上海海房地产产市场的的走向。1、地块分布区域(见图一)招标土地中宝山、奉贤、青浦和松江这些边远区域分布的地块数量最多。而传统市中心,如黄浦、卢湾、徐汇、静安、长宁的土地供应量非常少,决定了2004年市中心区域的高价位的新建一手房屋数量有限,价格应该稳中有升,市场风险不会很大。 图一：地块块分布2、各各区招投投标土地地面积情情况(见见图二)从各区区域招投投标土地地面积情情况看,20003年上上海公开开招投标标的土地地面积共共计13331万万平方米米,其中中松江区区的土地

3、地面积达达到2882.331万平平方米,所占比比例达到到20.55%,远远远超过其其他区域域。此外外宝山、青青浦、金金山、浦浦东新区区等区域域的土地地供应量量也不小小。可以以预见,未来22年内,上海外外环线两两侧的边边远城区区将成为为推案集集中区域域。 图二：各区区招投标标土地面面积(万万平方米米)3.土土地性质质(见图图三)(11)各类类土地性性质的比比例仅纯纯住宅用用地占到到的比例例就己达达到799%,因因此可以以看出未未来住宅宅项目仍仍是上海海房地产产市场上上的主力力军。 图三：土地地性质从低低容积率率住宅用用地供应应情况看看(见图图四),容积率率在0.8以下下的纯住住宅类土土地共222

4、块,总面积积为2445.447万平平方米,在20003年年所有招招技标纯纯住宅类类用地中中所占比比例达到到33%,预计计建筑面面积达到到2499.366万平方方米。可可以看出出,未来来上海低低密度住住宅仍有有不小的的推案量量,且松松江将是是最大的的别墅和和低密度度住宅的的供应区区域。 图四：别墅墅类(低低密度住住宅)用用地容积率率在0.8以上上的纯住住宅类土土地共994块,总面积积为6880.771万(见图五五),在在20003年所所有招投投标纯住住宅类用用地中所所占比例例达到667%,预计建建筑面积积将达到到8888.777万平方方米。未未来上海海市容积积率在00.8以以上的公公寓项目目推案

5、量量集中在在宝山、南南汇、浦浦东和青青浦等边边远城区区。 图五：公寓寓用地(万平方方米)(22)成交交价格从图图六、七七中可以以看出,黄浦区区、卢湾湾区、虹虹口区、徐徐汇区和和嘉定区区的平均均楼板价价是目前前上海各各区中最最高的55个区。不不过需要要指出的的是黄浦浦区招投投标地块块仅1幅幅,且为为商业用用途。预预计未来来虹口区区将成为为除传统统中心区区(黄浦浦、静安安、卢湾湾及长宁宁)外房房价最高高的区域域,而嘉嘉定区的的房价也也将达到到甚至超超过市区区的价格格行情。 图六：各区区成交价价格图七：平均均楼板价价(3)招招标的方方式变化化其其间招投投标方式式历经从从最高价价中标到到中间价价综合评

6、评分法的的变化。在在20003年111月的的8号地地块公告告投标中中，虹口口、金山山、青浦浦、奉贤贤、杨浦浦、松江江实施中中间综合合评分法法，南汇汇实施最最高价中中标法，宝宝山、普普陀、闵闵行两种种方法都都有。20003年年初进行行土地公公开招投投标时很很多区采采用的是是最简单单的价高高者得地地的方法法，经过过报名初初审核准准后，所所有企业业将报名名资料包包括规划划设计方方案、可可行性研研究报告告、保证证金、报报价、企企业资质质和银行行资信等等资料放放入投标标箱，然然后由区区房地局局开箱，当当众宣读读投标价价格，价价高者得得地。这这种方法法的优点点是以采采用类似似拍卖的的方法用用价格标标准衡量

7、量，比较较客观公公允；缺缺点也比比较明显显，土地地格被不不断抬升升,在执执行此政政策的半半年内上上海土地地市场的的价格平平均上涨涨了300%500%,很很多小公公司不顾顾自身经经济实力力,疯狂狂出高价价参与投投标,获获得土地地后无力力开发,与政府府反复纠纠缠优惠惠的开发发政策,由于土土地连续续暴涨,不少小小公司获获得土地地后将中中标土地地的项目目公司转转手倒卖卖,形成成土地市市场的黑黑洞。由于于土地价价格不断断上涨,不少区区政府又又从第77、8号号土地招招投标开开始采用用综合评评分法。其其评分方方法是技技标金额额占700分,规规划设计计方案88分,可可行性研研究报告告6分,开发企企业资质质6分

8、,从业业业绩5分分,银行行资信55分。其其中投标标金额采采用均值值法,即即政府事事先确定定一个投投标底价价,底价价之下的的标书皆皆为废标标,底价价之上的的每正负负2%,则扣减减2分。用用这个方方法来改改变土地地价格不不断攀升升导致房房价疯涨涨的趋势势。这个个办法确确实对土土地价格格过快上上涨其到到了抑制制作用,最近的的土地价价格下降降约100%。但是是部分开开发商已已经针对对上述办办法有一一系列对对策,如如针对投投标金额额均值法法,一个个公司发发动子公公司、孙孙公司起参加加投标,如宝山山某地块块11家家投标单单位中有有5家是是同一系系统的,最终如如愿中标标:针对对规划设设计方案案,开发发商都美

9、美仑美失失的超标标准设计计,因为为中标后后并不要要求实施施投标方方案,反反正是书书面文章章,大家家就抄遍遍海内外外,集天天下之大大成;又又如可行行性研究究报告要要求阐述述项目进进度、市市场分析析、财务务分析、付付款进度度和资金金安排,在短短短的半天天时间,5至99名评委委们也不不都是财财务专家家,如何何来阅读读评价十十几份甚甚至几十十份可研研报告:又如开开发资质质,许多多技标单单位都是是挂羊头头卖狗肉肉,引人人关注的的的浦东东某地块块,最后后中标单单位的一一级开发发资质单单位是受受人托请请代为投投标,中中标后由由请托人人开发。针针对从业业业绩,有些开开发商胡胡乱填写写,政府府部门在在半天时时间如何何内查外外调,搞搞清楚哪哪些项目目是谁建建造的,何况现现在对外外地来的的开发商商更是一一点也不不了解。银银行资信信中信誉誉级别不不是由同同一个银银行出具具的,其其评价标标准也各各不相