XX古城旅游项目初步运营方案2016年0409

1、XX古城旅游项目初步运营方案2016年0409第一页，共80页。前言2015年洛阳全市共有旅游景区(点)63家，旅游集团5家，旅行社90家，导游员3331人，各类住宿设施5000多家(其中星级饭店66家)，旅游专业村4个，特色旅游村镇29个。2015年，我市接待游客总人数1亿人次，其中，国内游客9899.778万人次，包括过夜游客5626.748万人次，一日游游客4273.03万人次，入境游客100.22万人次。入境游客中，居前五位的分别来自韩国、德国、法国、马来西亚和美国。我市国内游客人均消费761.28元，国内旅游收入753.65亿元。本项目与其他旅游项目一样，初期以本地客源为引爆，最终呈

2、现外部客源为主的市场结构，其发展主要受景点经营水准和大环境影响，基本上呈现“只有成功的景区，才会有成功的项目”这一规律；另一方面，作为旅游地产，其固定的模式必须尊重开发的先后顺序，“先有旅游，后有地产”。第二页，共80页。目录CONTENTS认知篇-发展环境、存在问题与解决思路预算篇-一期项目开发成本产品篇-客群分析、产品主体与配套、产品价值销售篇-营销策略、推广策略壹贰叁肆第三页，共80页。PART1认知篇-发展环境、存在问题与解决思路第四页，共80页。XXXX项目位于洛阳市孟津县朝阳镇，北魏孝文帝皇陵位于该镇官庄村，作为邙山陵墓群之一，被列为全国重点文物保护单位。新石器时代的伏羲画八卦遗址

3、位于卦沟村，被命名为“河南省重点文物保护单位”。东汉时期“丝绸之路”的重新打通者班超葬于该镇张阳村。传说中伯乐相马的地方位于该镇伯乐村，南唐后主李煜冥寂于该镇后李村。卫坡古民居位于朝阳卫坡村，是豫西现存面积最大的清代古民居建筑，为河南省级文物保护单位。项目区域内历史文化古迹众多，传统文化氛围浓郁，项目紧邻瀍河，河流水景资源丰富；如果对项目加大自然景观建设，植入特色文化元素，项目成为洛阳旅游新名片代表指日可待。项目环境概况第五页，共80页。新郑机场至登封至洛阳城际铁路2016年第一季度开工；总投资约199亿元，该铁路2016年3月开工建设，2019年9月有望通车。郑(州)西(安)高速公路尧山至栾

4、川段争取今年下半年开工。济(源)洛(阳)高速公路洛阳段争取今年下半年开工。交通地理环境第六页，共80页。洛吉快速通道根据洛阳市“一中心五组团”的建设部署，尽快实现“半小时经济圈”的梦想，洛吉快速通道应运而生。它是正在修建的一条连通洛阳市区与吉利区的快速路。起于定鼎北路与国道310交叉口，止于吉利区邵吉线。全长26.9公里，估算总投资13.7亿元。洛吉快速通道投用后，将加强各城市区与吉利的联系，成为市区通往吉利黄河旅游区、济源市旅游风景区的重要道路，并成为连接连霍高速、310国道、243省道、314省道、245省道的干线公路，构建以洛阳为中心的放射状对外交通网，对周边地区的游客资源实现了辐射作用

5、。交通地理环境第七页，共80页。机场龙门石窟天堂明堂王城公园白马寺栾川交通地理环境1.辐射出入口和各大旅游景点本项目位置位于机场以及连霍高速出入口附近，并通过洛吉快速通道、定鼎路、洛龙大道与国家、国际牡丹园、白马寺、王城公园、天堂明堂景区、龙门石窟等洛阳主要旅游景点，形成以本项目为中心的辐射线路。2.区别于知名三大景点的短时停留特点，并作为补充，提供特色的休憩和夜间互动娱乐项目。3.非常适合旅行社旅游线路中居住地的设定条件，也是吸引旅行团的一大优势。本项目第八页，共80页。交通地理环境本项目辐射八大省会城市，依托良好的交通，凭借本项目的休闲、文化娱乐资源，可以辐射的八大省会城市，分别是：郑州、

6、西安、太原、北京、济南、南京、合肥、武汉。本项目距郑州133公里距西安360公里距太原410公里距北京800公里距济南550公里距南京760公里距合肥670公里距武汉570公里第九页，共80页。旅游市场经济环境国内旅游市场业正在顺应这种历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变特点是旅游产品的升级观光旅游休闲旅游度假旅游背景资料：国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到20003000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到30005000美元，旅游形态开始向度假旅

7、游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。国内旅游地产的发展旅游渡假地产，下一个增长期第十页，共80页。旅游市场经济环境国内旅游地产的发展旅游地产是未来发展的热点在时下住宅地产被调控，商业地产仍处于“商住倒挂”的泥潭之际，旅游地产是调控背景下地产商们另一个可选之路。任志强曾直言“随着中国旅游从观光旅游向度假旅游发展，继住宅、商业地产开发热潮之后，旅游地产将会成为市场下一个热点”。“中国目前已经进入休闲旅游地产时代。”北京大学旅游研究与规划中心主任、教授吴必虎称，根据专家预测，2016年人类将会进入到一个休闲时代。在河南省以及洛阳市的“十二五”、“十三五”规划中，已经把旅游产业作

8、为支柱产业或者第三产业当中的领头产业，这说明各地政府对旅游产业的重视已经上升到政策高度。第十一页，共80页。旅游地产细分标准国际旅游地产专家评审委员会于2014年发布了旅游地产细分标准(修订稿)，以下是细分标准对旅游地产及其细分项的定义，以及细分标准出台的产业背景及总则。1. 旅游地产定义旅游地产是以旅游市场、生态环境与土地资源为基础，以富裕社会中产阶层以上人士及家庭对度假、养生和旅游住宿业投资需求为导向，采取房地产业商品房建设和出售模式，通过配备相应的旅游服务设施和提供专业化运营管理服务，能满足社会各类群体对度假、养生和投资等多元化旅游产品需求的综合型房地产开发。第十二页，共80页。旅游地产

9、细分标准1) 5+2生活度假物业指地处区域中心城市1-3小时车程生活圈内,周边环境优美、空气清新的度假住宿物业，能满足中高端消费群体用于周末和节假日期间,远离城市喧嚣的休闲度假居住，以及此类家庭中健康老人常年用于养生和养老居住。2) “候鸟型”度假物业指地处具备较强气候差异性的宜居型旅游城市,如适合冬季避寒、夏季避暑、春秋季节养生度假的“候鸟”型度假物业，能满足中(健康)老年人用于生态养生、度假式养老、候鸟式过冬或避暑等季节性度假居住。2. 旅游地产项目细分第十三页，共80页。旅游地产细分标准3) 中短期度假物业指地处著名旅游城市、旅游景区周边、国家或省级旅游度假区等区域的度假物业，能满足中高

10、端消费群体用于节假日或带薪度假时的中短期居住。4)产权式酒店指各类地处城市中心城区、商务区的旅游星级酒店及商务型酒店，以及著名旅游风景区、国家或省级旅游度假区的度假酒店等，酒店客房以产权分割销售，投资者购买客房产权，再返租或委托给管理公司统一经营，能满足中产消费群体通过酒店经营获取经营收益和物业保值增值。5)服务式公寓指各类地处城市中心城区、商务区的适合中长期商务人士居住的各类高端酒店式服务公寓产品，以产权分割销售，投资者获得公寓产权，再返租或委托给管理公司统一经营，能满足中产消费群体通过公寓出租获取经营收益和物业保值增值。第十四页，共80页。旅游地产细分标准1、服务功能定位原则1)坚持以满足

11、消费市场需求为准则,以实现中产人士及家庭旅游地产投资和度假消费升级为导向，准确定义旅游地产的服务功能;2)立足促进地方旅游经济发展,服务地方政府结合旅游产业，实施新型城镇化建设，完善区域产业规划、招商引资、土地出让等重大决策;3)帮助开发商摆脱传统住宅开发模式，从实现旅游度假服务功能的角度，重视项目的选址、整体规划，环境保护、度假配套、产品定位和后续运营管理服务。2、项目细分划分原则1)以中产人士及家庭购置旅游地产物业的用途为导向，确定项目细分的各项参数指标;2)以实现旅游地产度假、养生和投资三大属性为基础，区分不同项目的商业模式、服务配套和运营管理模式;3)由若干细分项目组合的旅游综合体项目

12、，需严格按照各细分项目的参数指标加以区别划分。大型旅游综合体项目的旅游功能配套和生活设施配套可以共享;4)除非本标准有更高要求，项目的建筑、附属设施、服务项目和运行管理必须符合安全、消防、卫生、环境保护等现行的国家有关法规和标准。3. 旅游地产开发原则第十五页，共80页。本章总结旅游地产业，政策支持力度大，发展潜力大。旅游行业，市场需求大，洛阳具备先天的旅游优势资源。目前洛阳旅游亟需摆脱龙门石窟、白马寺、王城公园老三样的局限，开发新的旅游特色资源，我们的项目应运而生，角色互动体验式旅游模式填补市场空白。利用本项目交通优势，以及可以作为中转站的功能，通过夜间娱乐休闲或者演艺项目使游客长时间停留并

13、多次消费。本项目的地理位置完全可以满足接待外地游客以及辐射外省市的功能。第十六页，共80页。PART1认知篇-发展环境、存在问题与解决思路第十七页，共80页。项目存在问题1：项目现状：高低不平、存在林木、民房、耕地等第十八页，共80页。项目存在问题2：项目开发难点一难点1：区域荒凉，认知度低本项目距离市区虽然仅有5分钟车程，但目前该区域较荒凉，短时间内认知度较低。难点2：不是净地，拆迁麻烦地块上存在建筑物、林木等，拆迁存在一定难度。难点3：缺乏资源，利用困难本项目可利用的自然资源严重匮乏，瀍河河景虽可利用，但需要治理和建设人文景观，以便与可持续发展。难点4：竞品众多，竞争激烈2016年周边类似

14、的古镇或者古城旅游项目较多，竞争较为激烈。难点5：资金需求，销售周期旅游地产开发，前期需要大量资金，销售周期长于普通地产项目。第十九页，共80页。3：旅游地产行业目前存在的误区不要把营销当成神话。一个旅游地产的成败50%在于旅游资源和项目定位，30%在于产品打造，只有20%是营销的作用。营销的目的在于把好的项目和产品传达给客户，并最终打动客户。如果定位就错了，那后面很可能会一错再错，最终再厉害的团队也将无力回天。广告公司从业者经常挂在嘴边的一句话：广告是将项目广而告之，传播给受众。其实他们说的没错，只是太多的广告公司连广而告之的效果都没有达到。做旅游配套是为了更好的卖房子，这个思路是错的。现在

15、很多项目开发了一个酒店，搞了个会所、泳池，再建一个风情商业街，就自以为是旅游地产了。其实不然，判断一个项目是不是真正的旅游地产，唯一的标准就是：它的可经营性物业是不是占据了这个项目的主导。旅游地产不应该只有销售物业或者大部分是销售物业，它其实需要更多的经营性物业，比如：分时度假酒店、水上乐园、房车露营基地、运动游乐城等，这样才符合旅游地产的旅游本质。丽江古城、杭州宋城、成都宽窄巷子是最好的先行案例。旅游地产项目运营误区第二十页，共80页。3：旅游地产行业目前存在的误区旅游是核心，从长线收益来看，经营旅游产品的收入应该是旅游地产的核心收入来源。房子只应是旅游项目的一个居住配套（短期收益，不可再生

16、）：给来旅游度假的人，提供一个住的场所。目前有一个旅游品牌做的相当不错：三亚千古情。它还没有开发地产，估计没找到旅游和地产的结合点。它的的旅游产业做的非常棒，仅靠一个演艺活动就能支撑起这个旅游品牌，并且估值百亿，实属难得。后期，如果它的旅游产品丰满度再提升一些，能满足全天候的旅游休闲需求，那就该开发酒店式住宅了。旅游地产项目运营误区第二十一页，共80页。竞品项目情况分析周边竞品情况项目名称位置体量文化风格主要形式开发进度开发商卫坡古民居朝阳镇卫坡村距本项目8公里左右475亩明清古建筑明清古民居、三十六行作坊、传统小吃、民宿客栈2015年10月开工2016年10月开业孟津县政府、魏紫开发公司河洛

17、古城白马寺镇距本项目20公里左右1500亩明清风格庙会广场、衙门、城隍庙、文庙、门楼、牌坊、主题公园、文化主街、文化水系合院、住宅、商业2014年3月22日开工竣工日期待定河南同元文化古镇旅游开发有限公司九坊之正平坊龙门大道以东安乐镇地块距本项目10公里480亩夏朝、商朝、东周、东 汉、曹魏、西晋、北魏、隋、唐典型街坊布局和传统建筑承载和传承洛阳传统文化2015年8月31日开工2016年10月底建成运营河南建业集团隋唐洛阳城九洲池遗址唐宫路与玻璃厂路交汇处东北距本项目7公里未知隋唐遗址隋唐九州池遗址开发进度未知洛阳市政府天堂明堂遗址唐宫路与定鼎路交汇处以东距本项目七公里未知隋唐遗址天堂遗址以开

18、放接待游客市政府、文投公司第二十二页，共80页。竞品项目情况分析卫坡古民居第二十三页，共80页。竞品项目情况分析河洛古城第二十四页，共80页。竞品项目情况分析九坊之正平坊第二十五页，共80页。竞品项目情况分析隋唐九州池遗址第二十六页，共80页。竞品项目情况分析卖什么？通过以上竞品分析来看，目前所有周边以及近年来开发的项目全是在卖历史卖文化，现在的中国，旅游早已过了简单地卖历史和文化的阶段，比这更厉害的是卖梦想和未来！所以，现在，有没有惊艳的自然山水、有没有丰富的历史文化，这些并不重要了。当世界最热门的旅游景区城市不再是罗马和巴黎，而是变成了拉斯维加斯和迪拜；当中国最热门的旅游规划城市不再是西安

19、和北京，而是变成了香港和澳门。这个时候，博物馆、展览馆、古墓、古董、古碑、古遗迹等等已成为旅游产业的昨日黄花，而创意和梦想就成了旅游项目发展的主题。因为，人们旅游的目的已经不再是到此一游、受点教育，而是在畅快体验、娱乐开心的同时体验历史文化；旅游景区的热点已经不再是尽人皆知的名山大川，而是意想不到的“化外之地”。只有以“畅快体验、娱乐开心”为宗旨，才能大幅增加游客在景区停留的时间，带动多次消费。第二十七页，共80页。竞品项目情况分析出路？通过以上竞品分析来看，大多数景点缺乏自然资源，仅仅是地理位置上的差异，竞品项目都在卖历史、卖文化，目前所有周边以及近年来开发的项目全是在卖历史卖文化。这个时候

20、，我们的项目就有了差异化竞争的思路和出路！关键是要抓住游客的心理，结合自己的优势，创意开发出意料之外的旅游景观设计和产品来，才能生存发展，甚至后来居上。关键握三个环节： 第一，要有一个主题鲜明的旅游形象定位。 第二，要有一个足够震撼的创意。 第三，要有一个令人叹为观止的营销事件。第二十八页，共80页。竞品项目情况分析思路？一、旅游形象定位中国城市是全世界最不缺乏旅游形象定位的国家，中国可以说是旅游景区形象口号泛滥成灾的国度。一是因为咱们城市的领导干部全都是文化人出身，领导的话就是指示，于是很多旅游城市的形象定位就这样出炉。另一种是当地文人众多，自诩最了解本地文化，茶余饭后思如泉涌，再加上热情似

21、火挡都挡不住，也在城市形象口号大军中占有一席之地。所以，我们需要差异化的形象定位。二、足够震撼的创意和吸引眼球的事件中国县市区都有生态旅游景区、山水森林、古镇、名人故居。如果只是按项目所在城市所在地的的旅游文化资源再归类、分区、划线、抄书，这样的规划毫无意义！旅游规划一定要解决问题！旅游规划一定要有十几个能让人眼前一亮的好创意设计！一定要带来效益！我们不需要描述拥有资源的旅游规划方案，也不需要抄袭的创意设计！我们需要足够震撼的创意和吸引眼球的事件！第二十九页，共80页。竞品项目情况分析案例分析（形象定位）一、“风花雪月，逍遥大理”“风花雪月，逍遥大理”，上关花，下关风，苍山雪，洱海月。这种创意

22、形象定位，让大理走出了“五朵金花故乡”的老生常谈，迈向了世界级旅游新形象！“风花雪月”成为大理的超级名片，也成为中国最成功的旅游形象定位！二、桂平十八奇2009年广西桂平市把“佛教名城”的名片换了，变成了“桂平十八奇”，一下子广西有了十八奇，挑战云南十八怪，形成旅游炒作的大噱头，不卖佛来偏卖奇！180度大转身，硬是扭转了百年来的城市形象定位，实现了旅游业的大爆发！第三十页，共80页。竞品项目情况分析案例分析（创意奇观和事件营销）一、“文兴石海，石来运转”兴文石海大天坑中发现了一个巨大的“运”字，刚好位于巨大天坑的石壁上，天坑半山腰刚好有一条天然的环形步道，一个创意“石来运转”、“走大运”，一下

23、就能把天坑的命运扭转，天坑哪里没有？谁都见过没什么稀奇，但顺着天然的“运”字走一圈游客就会时来运转，这是石来运转！游客都想来体验！这就是奇观的威力。奇观不仅是视觉上的，更是心理上的，要足够震撼！二、东海龙宫连云港并没有奇观或者奇迹，如果项目实在发现不了奇观，也有解决的办法。连云港这个东海边的城市、西游记的故乡创意设计了“东海龙宫”，全中国人都听说过，没见过，剩下只有一个结果就是全国人都来连云港看哪咤闹海！ “我们的项目，也可以奇观或奇迹！”第三十一页，共80页。132唐代文化为主，叶姓贡生人生轨迹串起唐代各种文化元素，通过建筑风格以及角色人生轨迹的体验，形成唐代角色互动体验式旅游新模式项目整体

24、形象定位通过代表唐代文化的各种元素，制造各种文化奇观与传说，增加项目吸引点项目奇观定位通过各种事件营销造势，结合文化传说与习俗，结合游客心理需求制造引爆点事件营销问题解决思路第三十二页，共80页。项目形象定位“大唐盛世，演艺千古华章；梦回神都，体验精彩人生”XXXX角色体验式文化古城游XXXX，品人生百味项目以叶姓贡生的人生轨迹为故事主线，游客可以在景区里体验唐代人物的人生轨迹，通过人生节点事件，体现唐代各种文化元素。第三十三页，共80页。一期二期三期四期五期婚庆科举叶姓贡生30岁之前结婚生子科举中第，表现唐代婚庆习俗，科举金榜题名人生两大喜事。宗教哲学叶姓贡生在宗教哲学方面的学习研究，体现唐

25、代宗教文化的宽容和兼容并蓄。官居高位叶姓贡生官居一品，辅佐，唐太宗治世，形成贞观之治，后经历武则天执政，洛阳改名为神都，表现唐代重要历史事件。唐代文化叶姓贡生为官后努力学习深造，表现唐代琴棋书画，诗歌以及丝绸之路文化。仕途官场叶姓贡生仕途官场的事件，表现与同事领导之间的为官之道，体现唐代官场制度。叶姓贡生一生时间节点及分项目主题六期归隐田园叶姓贡生辞官归隐，最终驾鹤西归，圆满此生。主要表现唐代民居的诗情画意和项目住宅产品的精神归属。项目形象定位第三十四页，共80页。项目形象定位唐宋时期，也是叶姓名人辈出的时期，叶姓成为江南的著姓姓名朝代生卒年籍贯备注叶法善唐朝616年720年括州括苍县（今浙江

26、省丽水市）道教天师、官吏叶清臣北宋1000年1049年长洲（今江苏省苏州市）大臣、诗人叶梦得北宋末南宋初1077年1148年吴县（今江苏省苏州市）诗人、藏书家、文学家叶顗南宋1097年1126年仙游县（今福建省莆田市）武状元叶颙南宋1100年1167年仙游县（今福建省莆田市）宰相叶衡南宋1114年1175年婺州金华（今浙江省金华市）宰相叶适南宋1150年1223年永嘉（今浙江省温州市）思想家、文学家、政论家第三十五页，共80页。项目奇观定位交互式创意影像系统：游客通过骑动感单车发电（LED灯带亮，连接到屏幕位置，投影影响开始播放），播放内容为飞瀑奇观的短片，以此不仅提高游客的互动体验性，而且了

27、解项目的历史文化，感受古城的创新和厚重。第三十六页，共80页。项目奇观定位戏台：演绎叶贡生的舞台剧（需编写剧本）、抛绣球等。第三十七页，共80页。项目奇观定位连理树：据专家考证此树已经生长了一千三百多年了，村民们传说这是当年武则天来海资镇时亲手栽下的，意预在武周王朝的辟护下，海资镇一定会越来越繁荣。后来也奇怪这棵树就一边朝着京城长一边朝着镇里长，就形成了现在的样子，就像女人依恋着爱人，孩子依恋着母亲一样。第三十八页，共80页。项目奇观定位此桥设置在瀍河上，自南向北叫状元桥，自北向南叫同心风雨桥，是专门为纪念林贡生中状元后仍然对糟糠之妻不离不弃修建的，以此代表共同经历风雨的夫妻，才是最珍贵的。第

28、三十九页，共80页。项目奇观定位状元井、大碗茶：游客免费饮用，寓意学业有成、事业兴旺。第四十页，共80页。项目奇观定位姻缘锁：作为和游客互动的方式，可以吸引游客多次到访，成为一个纪念地。第四十一页，共80页。项目奇观定位宰相船：一方面可以作为平日游客游览乘坐使用，有“宰相肚里能撑船”的典故，坐了宰相船，吃喝用不完。另外一方面也用作景区婚庆表演和游客结婚使用。第四十二页，共80页。项目奇观定位文博馆：一期文博馆主要展示唐代婚庆文化、民俗、用具、服饰等。第四十三页，共80页。项目奇观定位街面演艺：主要以婚庆为主题的表演，如抛绣球、唐代婚庆表演（游客可参与）、千人婚庆喜宴（游客参与）等。第四十四页，

29、共80页。项目事件营销发现汉光武帝有关的石碑，碑文释义，文化传承事件。第四十五页，共80页。项目事件营销发现天然形成的姻缘石，以图案寓意为线索，祈求美好姻缘。第四十六页，共80页。项目事件营销发现海瓷碗，作为古董于文博馆展示，供游客参观，引出用海瓷碗饮状元井水并金榜题名的美好寓意，并且寓意海纳百川、兼容并蓄。第四十七页，共80页。问题解决思路本章总结项目整体文化元素：唐代文化，叶姓贡生人生轨迹主线旅游形象定位：角色互动体验式旅游，休闲娱乐体味传统文化一期项目文化主题定位：婚庆科举（洞房花烛夜，金榜题名时）一期项目旅游经营定位：婚庆、中第（婚庆文化及产业链，科举文化与状元井传说）一期项目自有旅游

30、产品开发：神都海瓷碗系列陶艺制品研发并展示一期项目特色文化餐饮：海瓷碗宴（以海瓷碗作为器具的特色宴席），长街宴（景区主街道上开办婚礼宴席）第四十八页，共80页。PART2产品篇-客群分析、产品主体与配套、产品价值第四十九页，共80页。项目客群分析一、谁会买本项目的产品？非体力劳动者，主要是:大中型私营业主，公司高层管理者大学教授、艺术从业者、律师、医生等知识分子政府机关的高级领导第五十页，共80页。项目客群分析二、客群心理需求享受恬静、舒适、高尚的居住生活对独特、稀缺的自然财富的领先占有安逸性、私密性高度的私人家庭享受和社交需求对生理、心理健康、安全的注重与要求独特的价值观及生活哲学的高度契合

31、客群心理第五十一页，共80页。项目客群分析三、客群消费特征不讲究性价比，讲究性能比。区域中消费者一般不很关心价格，但很关心产品品质及功能。需要绝对私密性。消费者非常独立，所以对产品的私密性要求很高，其较注重产品的个性，喜欢独一无二、惟我独尊的感觉。不一定都懂行，但一定懂时尚；不一定都有品位，但一定都追求品位。崇尚自然、原生态，追求静雅。追求健康，懂得享受生活。 第五十二页，共80页。项目客群分析四、客群置业需求休闲度假型心理：中产阶层的压力越来越大，传统的观光旅游必然被度假旅游所取代。投资型心理：旅游地产依赖优美的自然环境和土地，而这些自然环境和土地随着知名度的升高会升值。炫耀型心理：通过入住

32、这些稀缺不可再生的环境中，获得一种炫耀性的满足感。未来养老型心理：退休后居住在风景优美的小镇比大都市更能保证健康。商务交际型心理：商务谈判如果放在风景优美的别墅更能使谈判双方放松，达到增加成功机遇的目的。礼品型心理：随着经济的发展，旅游度假成为一种时尚，旅游房产也将成为一种礼品。 客群置业需求主要用于投资和自住第五十三页，共80页。项目客群分析五、客群度假习惯5+2模式：5天工作在市区，2天大休在郊区。11+1模式：11个月在大城市工作，1个月的长假（元旦、春节、“五一”、国庆这四周加起来，差不多一个月）跑到另外一个城市休闲。第五十四页，共80页。PART2产品篇-客群分析、产品主体与配套、产

33、品价值第五十五页，共80页。【1】 根据旅游地产的功能开发模式本项目属于旅游度假地产和旅游住宅地产类型概念描述特点典型案例是否适合本项目旅游景点地产在旅游区内为游客的旅行活动提供的各种观光、体闲娱乐的非住宿型建筑物及关联空间。增加景区的游览内容，提高游客的游览兴趣，进而间接提升其它旅游地产的价值。上海新天地、宋城集团的宋城主题公园等旅游商务地产在旅游区或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店以及与旅游相关的写字楼等均属此类。海南博鏊等旅游投资度假地产为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住投资的各种度假型的建筑物及关联空间。多建在

34、大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。依托现有旅游资源，投入休闲度假设施建设，大力营造旅游度假氛围。佘山高尔夫别墅、三亚碧海蓝天、千岛度假村旅游住宅地产与旅游区高度关联的各种住宅建筑物及关联空间。提供“第二居所”为主要目的，依靠旅游资源、提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高生活质量。杭州宋城的山地别墅等产品主体与配套第五十六页，共80页。产品主体与配套【2】开发理念城市新休闲主义 Urban New Leisure Doctrine当中国人均已超过了美元时当一个城市的私人汽车拥有量突破万辆的时候休闲早已经成为城市主流人群的一种生活状态，一种方式，一个

35、追求目标主张旧生活倒塌，新主义竣工风范与休闲互动的优生哲学气质描摹生活的细节之美高度一座城市超越与升华境界其终结，是将不同趋于一致 第五十七页，共80页。产品主体与配套【3】建筑风格建议：与自然相融，体现休闲特色从资源特点出发，演绎建筑风格从项目环境自然资源为出发点，强调风格与滨河、气候、景观相融合，使项目建筑风格与自然和谐共生。本项目旅游度假、河景、坡地两大特征，周边绿植貌密、河水清澈。唐代建筑风格制式门楼、带有唐代花窗的围墙、唐代民居屋顶、略带弧度的屋脊、灰色为主的墙面等传统住宅的经典符号，明确体现着中式宅院的风格。唐代建筑风格为主，中式古典风格为辅：【特征】1、红色坡屋顶。2、筒子瓦及一

36、定高度的院墙围合方式。3、院落式或园林式布局。4、材质多选用地域色彩浓厚的灰砖。第五十八页，共80页。产品主体与配套【5】产品建议： 四大原则主体类产品度假别墅中式合院酒店公寓商业门面产品建议配套类产品商业街商务会所旅游接待中心民俗特色农家乐第五十九页，共80页。产品主体与配套投资度假物业和居家物业的户型没有绝对严格意义上的区分，度假物业只是需要在一些关键节点上强化即可。区别于传统物业的使用上的特异化舒适性提升，与外部景观的搭接与可达性，是投资度假物业追求的基本性原则空间尺度感大松散空间，少隔断；强调灰空间的利用功能分区明显，空间区隔多；灰空间较少利用空间布局注重公共空间与卧室的区隔，强调多套

37、间和私密性强调主卧的套间设计动线设计开放共享，动线丰富动静分区，互不干扰功能导向弱化部分生活功能，别墅尤其强调室外功能突出居家使用的空间趣点营造强调景观与采光：观景阳台，大面积窗户弱于度假物业要求投资度假物业居家物业 投资度假别墅第六十页，共80页。产品主体与配套酒店公寓返租销售模式针对小户型不长期居住的客群特性，在客户自愿的条件下，可以引入酒店式公寓的销售模式，将公寓返租给酒店，每年可享受30天免费入住外，还可拥有每年超高的经营红利目的-给到更多丰厚条件，吸引投资客好处-可以大幅增提升开发商利润。可以达成快速销售，大大缩短销售周期，降低开发成本，是目前旅游地产营销的黄金模式。举例：以户型面积

38、为50平米的公寓为例，售价为3000元/，总投入为15万元，每年 返租总房款的10-12%作为固定回报，则8-10年时间就可收回全部投资后坐享收益。第六十一页，共80页。产品主体与配套中式合院私密性：是合院别墅产品一大亮点，4-5米的围墙高度，遮蔽邻里视线，合院也成了宅中庭院客厅，畅谈其中，无拘无束。灰空间：指居室与外部庭院的过渡空间，以达到室内室外相融和的目的。灰空间一定程度上抹去了建筑内外部的界限，使两者成为一个有机的整体，给人一种自然和谐的感觉。连接形式：中式合院通过建筑、连廊与灰空间将庭院围合，将假山、水景、植物引入其中，带来幽静、私密的庭院氛围。景观：在合院中，月洞门、景亭、连廊等元

39、素悠然而现。月洞门内点缀太湖石、石笋等，景观亭廊指引视线，营造多层次的景观变化。绿化：白墙灰瓦前散植几株红枫、栽几丛竹子，围墙内外营造相同景观感受，即使走出合院，亦如漫步私家庭院之间。样板间：选择两处作为样板间使用，一处经营酒吧或餐饮，一处为民宿。婚庆表演使用：选择两处房子，作为婚庆的男方家和女方家，要有庭院，二楼有露台可观礼。第六十二页，共80页。产品主体与配套商铺门面外延：临街门面商业向外延伸，可用于现场制作展示。层数划分：一层门面占主要，部分有两层，满足各业态商户入驻需求。广告位：临街门面统一规划，预留广告旗位置。装修：临街门面建议简单装修后销售或出租，便于整体风格把控。面积划分：灵活机

40、动，可以组合拆分。第六十三页，共80页。PART2产品篇-客群分析、产品主体与配套、产品价值第六十四页，共80页。产品价值体现旅游项目地产项目长线价值短线收益旅游地产资源型文化型本项目综合型旅游地产主题型第六十五页，共80页。产品价值体现产权酒店作为配套，偏重投资价值，兼顾短时度假，即可销售也可经营，比重为15%。产权酒店旅游项目运营作为本项目的主要盈利模式，旅游景点商业运营是本项目的重中之重。比重为40%。旅游运营时权酒店作为配套，偏重投资价值，兼顾短时，度假即可销售也可经营，比重为15%。时权酒店具备投资与居住价值，属于旅游配套，比重为30%。第二居所第六十六页，共80页。产品价值提升 价值提升1:引入“全方位养生”理念引入专业医疗机构+国际养生机构，定期为业主进行养身保健服务，倡导本项目的九大养生理念：【山林养生】+【饮食养生】+【文化养生】+【医疗养生】+【气候养生】+【空气养生】+【日光养生】+【山泉养生】+【翠竹养生】第六十七页，共80页。产品价值提升 价值提升2：嫁接古树、古庙，古井，制造文化景观利用项目周围的古树、古庙、古井，制造人文