房地产开发报建流程71247780

1、PAGE PAGE 28房地产开发报建流程(完整版一)转载1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使

2、用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。一般来说，一一块地，必必须要由由规划部部门核定定规划要要点，颁颁发了建建设用地地规划许许可证（以以下简称称地规证证）之后后，才能能领取土土地使用用权证。这这绝对应应该是必必须的程程序。因因为国土土部门必必须依据据规划部部门核定定的土地地功能及及土地使使用强度度，才能能计算出出土地出出让金，才才能在土土地证上上载明土土地用途途及年限限。但是呢，在在现实中中呢，这这个想法法只能是是理想状状态。因因为首先先，很多多地方的的国土部部门在出出让土地地的时候

3、候，根本本不考虑虑规划，直直接就整整块出让让了。然然后给人人家办出出商住用用地土地地使用权权证。这这种让人人无法理理解的土土地出让让模式一一度非常常盛行。然然后受让让了土地地的开发发商，再再去规划划部门软软磨硬泡泡，无论论是修改改规划也也好，还还是根本本没有规规划都好好，反正正，我的的土地出出让金是是已经交交了，剩剩下的事事情你规规划部门门得给我我搞定。我不是批评评这种土土地出让让模式容容易滋生生腐败。要要知道，我我国正式式搞土地地出让也也只不过过是从119900年开始始的，而而以公开开交易的的形式搞搞土地出出让，甚甚至都只只是从119977年才正正式开始始。而北北京第一一块公开开交易的的土地

4、，是是到20000年年之后才才上市的的。我只只不过是是说，我我国在这这个问题题上缺乏乏经验，国国际上也也没有什什么可供供借鉴的的模式。因因为我国国的房地地产管理理体系那那绝对是是全世界界独有的的。愤青青们不要要在这里里给我指指三道四四。我在在这个行行业浸了了这些年年了，起起码我个个人觉得得，把我我放到990年代代的背景景里面去去，我也也想不出出更好的的土地交交易模式式。城市市规划这这个概念念一直到到现在都都还没深深入人心心，更何何况当时时呢。不过无论如如何，这这种土地地交易模模式现在在已经只只是历史史了。新城乡规划划法第三三十八条条：在城城市、镇镇规划区区内以出出让方式式提供国国有土地地使用权

5、权的，在在国有土土地使用用权出让让前，城城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门应当依依据控制制性详细细规划，提提出出让让地块的的位置、使使用性质质、开发发强度等等规划条条件，作作为国有有土地使使用权出出让合同同的组成成部分。未未确定规规划条件件的地块块，不得得出让国国有土地地使用权权。以出让方式式取得国国有土地地使用权权的建设设项目，在在签订国国有土地地使用权权出让合合同后，建建设单位位应当持持建设项项目的批批准、核核准、备备案文件件和国有有土地使使用权出出让合同同，向城城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门领取建建设用地地规划许许可证。城市、县人人民政府府城乡规规划主管管部门不不得在

6、建建设用地地规划许许可证中中，擅自自改变作作为国有有土地使使用权出出让合同同组成部部分的规规划条件件。希望在我日日后的职职业生涯涯中，不不要再拿拿着商住住用地土土地证去去规划部部门死磨磨硬泡，阿阿门。2、项目公公司设立立、立项项、环境境评估、房房地产开开发资质质这四项几乎乎是每一一个项目目要开始始的时候候必须要要搞的东东西。非非常的社社会主义义特色。不不过这里里也有些些东西很很有趣，与与法律的的关系也也比较大大，比如如设立项项目公司司。这里里要注意意一下，母母公司拍拍到的土土地，转转到其全全资设立立的项目目公司名名下，按按我国法法律，不不属于交交易。我我再次强强调一下下：母公公司与其其全资子子

7、公司之之间的土土地流转转，不属属于交易易。再次次强调：不属于于交易。因因此，房房地产公公司可以以任意设设置项目目子公司司，在房房子卖完完后再把把它在实实体上消消灭，只只留下一一个壳。这这种操作作模式没没什么法法律风险险可言，非非常的经经济实用用，因此此现在我我国稍微微有点规规模的房房地产公公司都这这么干。再说立项，这这个东西西纯粹是是计划经经济时代代留下的的产物，非非常的烦烦，也不不知道这这个东西西应该算算什么。立立项主要要考察的的是项目目的投资资额及可可行性。我我不知道道在目前前的市场场里，可可行性这这个东西西，政府府是从什什么角度度来管理理的。反反正现在在各地由由于市场场经济的的深度不不同

8、，所所以在这这个事情情的管理理上也不不同。有有些地方方基本上上不太管管，有些些地方就就管得非非常严。而而且立项项到底需需要什么么材料那那也是谁谁都说不不清楚的的事情。立立项与其其他程序序的先后后关系那那更是异异常随便便的事情情。譬如如最近国国家的政政策，要要求先把把环境评评估搞了了，再回回头来立立项。这这是基于于加强环环境保护护促进可可持续发发展的考考虑。但但在很多多地方，环环评的一一项主要要前提材材料就是是立项批批文。立立不了项项根本做做不了环环评。不不过上有有政策下下有对策策，事情情都是人人办出来来的。反反正到目目前为止止，建设设项目都都在纷纷纷的上马马中，我我也不知知道大家家都是怎怎么在

9、这这些莫名名其妙的的政策中中穿过来来的。反反正我自自己如果果操办这这些事情情，基本本上都是是直接去去这些部部门，譬譬如去计计划部门门，就让让他们给给我推荐荐可行性性研究报报告的编编制公司司，去环环保局，就就让他们们给我推推荐环境境评估报报告的编编制公司司，然后后让这些些公司负负责把这这些手续续办出来来。编制制费用稍稍微给多多点都没没关系。总总之我自自己一看看到这些些手续，头头就痛得得厉害。房地产开发发资质就就比较有有技术含含量一点点，关键键是专业业技术人人员难找找。现在在这些专专业技术术人员资资料都是是省内联联网了，想想搞几个个球人糊糊弄建设设部门基基本上做做不到，建建设部门门也不敢敢在这个个

10、事情上上乱来，因因为任何何人都可可以上网网查到，某某某是什什么专业业资质任任职什么么公司。现现在结构构类的工工程师难难找啊，感感慨一个个。嘿嘿嘿。下一篇开始始讲正式式的规划划报建：总平面面审查阶阶段。3、总平面面审查阶阶段这个阶段各各地的叫叫法不一一样，我我听得比比较多的的叫“修建性性详细规规划审查查”。这个个阶段就就是审查查小区的的总平面面规划图图纸，也也就是审审一个小小区的建建筑物都都是怎么么排的，每每栋单体体建筑有有多高，有有多大，各各栋单体体建筑之之间怎么么间隔，间间距是多多少，日日照够不不够，总总容积率率是多大大，有没没有超过过规定的的容积率率，建筑筑密度是是多少，进进出小区区的道路

11、路怎么安安排，是是不是符符合消防防规范，等等等等等等，这些些东西都都是非常常的专业业啊专业业。在这里我要要举例说说明一下下，比如如建筑密密度，这这个东西西看起来来很简单单是吧，就就是建筑筑物基底底面积占占整个小小区面积积的比例例数。譬譬如这个个小区是是1万平方方米，有有30000平方方米的地地面上有有建筑物物，那么么建筑密密度就是是30%。看起起来这个个计算应应该是没没有什么么争议了了。但是是且慢。我我这30000平平方米的的建筑占占地里面面，有220000平方米米是一个个大型的的架空平平台，架架空层下下是停车车位，上上面是空空中绿化化广场。现现在，争争议就来来了，我我这个220000平方米米

12、，到底底算不算算建筑基基底？你你之所以以限制我我的建筑筑密度，无无非就是是为了保保证绿化化嘛，保保障居民民的休闲闲空间嘛嘛。现在在我虽然然好象是是在地面面上建了了东西，但但是我这这个东西西顶上都都是绿化化啊，我我的绿化化没有减减少啊，我我的休闲闲空间没没有减少少啊，所所以这个个20000平方方米不能能算在建建筑密度度里面。这这种空中中花园型型的架空空层到底底要不要要算建筑筑密度的的问题，反反正技术术规范没没有限死死，有无无穷的空空间可以以钻营。再举个例子子，容积积率，总总建筑面面积除以以净用地地面积。也也是看起起来很简简单。但但是放到到实践中中一看，啥啥是净用用地面积积啊？从从哪里起起算啊？是

13、纯粹粹的土地地使用权权证载的的面积呢呢，还是是比这个个面积大大那么一一点，一一直到周周边道路路的道路路中线去去呢？这这个东西西根本说说不清楚楚，怎么么算都行行。把净净用地面面积一加加大，总总建筑面面积自然然就水涨涨船高。这这都是可可以钻营营的地方方。其他的地方方，譬如如消防通通道的设设置，高高层建筑筑四周必必须设立立环形消消防车道道。但是是这么一一搞，小小区的绿绿化基本本上就毁毁掉了。怎怎么办？设置那那种隐形形消防车车道，上上面种草草保持绿绿化，就就指着图图纸说这这就是一一条消防防道路。这这么搞行行不行？反正我我个人不不知道行行不行。消消防车道道的载重重量那是是有非常常严格滴滴设计要要求滴，反

14、反正我个个人不知知道这种种草地能能不能承承载得起起消防车车。审总平面是是整个开开发报建建过程中中最有技技术含量量的活，这这个过程程一般都都要2到3个月，往往往都要要和规划划部门反反复修改改扯皮，来来回磨，磨磨到双方方都没了了脾气，才才能通得得过。我我反正几几乎没有有见过能能顺顺当当当啥工工作不做做，干等等着就能能通过总总平面审审查的。我我也没见见过那种种零缺陷陷的总平平面设计计，只要要有心，无无论什么么公司的的总平面面，无论论是你万万科还是是富力还还是雅居居乐，那那只要一一挑起来来，问题题都是一一筐筐的的。不是是消防间间距不够够，就是是在不能能开窗的的地方开开了窗，要要么就是是车道转转弯半径径

15、太小，等等等等等等。（在在这自夸夸一个：本人不不才，曾曾经试过过在10天内完完成这个个工作，至至今被引引为传奇奇故事。嘿嘿嘿）4、管线综综合审查查、排水水许可证证管管线综合合审查是是规划部部门的专专业审查查内容之之一，我我现在专专门拿出出来讲，因因为这个个东西实实在是非非常，非非常的专专业啊。搞搞得不好好的话，实实在是害害死人啊啊。而且且，被这这个东西西害死的的公司比比比皆是是。各位位千万别别以为那那些什么么保利啊啊合生啊啊之类的的大公司司就不会会在这个个问题上上犯重大大原则性性的错误误，事实实上，无无论什么么房地产产公司，在在这个问问题上栽栽跟头的的的几率率，是一一样的，这这个东西西就跟击击

16、鼓传花花似的，一一轮到就就死。说了半天，管管线综合合是啥？包括三三大项：小区给给排水管管线、强强电线路路、弱电电线路，这这三项综综合起来来考虑，根根据各项项设计规规范科学学统筹安安排，放放到同一一张图纸纸上。给给排水不不用多解解释了，就就是怎么么引自来来水进小小区，然然后怎么么把生活活污水和和雨水排排出小区区；强电电就是生生活用电电， 线路从哪里里进，怎怎么上楼楼，怎么么进门；弱电的的内容就就多了，什什么有线线电视线线、各类类通讯线线路、网网线、内内部监控控线路，等等等等等等，多得得要死。上上面这三三样东西西要科学学的话，统统统都得得在地下下走，从从地下穿穿进各栋栋单体再再连接进进入千家家万户

17、。这些线路啊啊什么的的，必须须要合理理的安排排好，不不能到处处乱走。作作为非专专业人士士，要判判断一个个小区的的官线综综合设计计好不好好，只需需要看两两个东西西：1、你就这这么走进进一个小小区，看看它里面面是不是是有电线线搭在楼楼和楼之之间。只只要有这这个，基基本上这这个小区区你就不不用多考考虑了。2、沙井盖盖是不是是基本沿沿着小区区道路排排布，不不是搞到到到处都都是。如如果什么么沙井盖盖搞得满满地都是是，简直直看不出出走向来来的，基基本上这这个小区区你就可可以考虑虑放弃了了。为什么我要要这么强强调这个个管线综综合呢？如果它它设计不不好有什什么后果果呢？首首先，就就是给排排水会整整天出问问题。

18、一一下雨小小区就变变池塘的的事情，我我实在是是见得太太多了；然后，对对于年轻轻的我来来说，就就是网络络整天出出问题，小小区网络络运营商商根本没没得选，因因为只埋埋了一条条管，别别的网络络运营商商想进来来提供优优质服务务都不行行，而现现在的这这家，不不是这里里的线路路坏就是是那里坏坏，整天天修，我我这正打打怪呢，嘣嘣的一下下，断网网了。再再然后，夏夏天千万万别开空空调，一一开就断断电跳闸闸。家里里的电器器得轮着着用，千千万别一一起开。看看电视的的时候千千万别开开电脑，不不然就得得在黑暗暗之中耗耗一晚上上。这都都是管线线综合没没搞好的的标志啊啊。你说说，这样样的小区区，能住住吗？管线综合既既然如此

19、此重要，那那么我们们说，我我们设计计的时候候好好的的考虑，好好好的研研究，不不就行了了吗？事事实上，是是不行。为为什么？因为所所有的线线，你都都得从外外面引进进来，都都得跟外外面有个个接口。但但是接口口在哪里里呢？我我现在告告诉你们们，无论论开发商商们在事事先做多多少准备备工作，做做多少调调查工作作，都无无法保证证预留的的接口不不发生变变化。最最常见的的是市政政排污管管线突然然就重新新施工，换换地方了了，哪怕怕它不换换地方，就就是水平平抬高个个几公分分，这个个小区的的排水因因为倾斜斜度不够够，那也也完蛋了了。这种种事情太太常见了了。大家家肯定经经常看到到市政管管线施工工，把路路挖开，今今天搞搞

20、搞这里，明明天搞搞搞哪里。我我反正是是被这个个东西搞搞怕了。这这种情况况那是想想赔钱都都搞不定定的。然然后，高高压电线线的接入入口，一一开始说说得好好好的，从从某某变变电站接接，等到到施工完完毕，要要正式接接的时候候，突然然发现那那个变电电站已经经搬走了了，又或或者它的的容量已已经超了了，不能能再让你你接，你你得从其其他地方方接，这这个时候候只能花花冤枉钱钱，乱引引。引到到多少电电算多少少电。至至于，呃呃，会引引起什么么生活上上的麻烦烦，我也也不知道道。再说到这个个排水许许可证。这这个东西西是市政政部门发发的，专专门针对对小区的的排水。现现在都是是要求雨雨污分流流了。就就是雨水水和生活活污水要

21、要分两条条管排。这这个东西西管的是是管径和和流量，以以及连接接市政管管线的位位置。然然后这个个东西反反过来又又影响管管线综合合设计，事事实上是是一回事事。我就就不多说说了。5、单体审审查、建建筑工程程规划许许可证规划划部门对对单体设设计的审审查那也也是非常常严格的的，但是是总体来来说，相相对于总总平面规规划，就就比较容容易通过过一点。单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车

22、位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。当然，总平平面审查查期间一一般来说说，也会会审车位位，不过过那个阶阶段主要要是经验验值，按按35平方方米到445平方方米平方方米一个个车位这这样的经经验值，来来评估地地下室面面积够不不够，一一般来说说规划部部门不会会很在意意车位够够不够，不不会认真真的在图图纸上数数。但是是单体阶阶段就不不一样了了，就开开始数了了。这个个时候什什么毛招招都会用用上。比比如所谓谓的子母母车位啦啦，根本本停不进进去车的的转角位位也放个个车位啦啦，等等等等等，不不一而足足。但是是有些时时候，无无论怎

23、么么摆都摆摆不够，那那也有办办法，就就是宣称称我这里里要做立立体机械械停车位位。立体体机械停停车位我我相信很很多人都都见过，那那玩意非非常的不不好使唤唤，进出出一次花花上半个个小时那那是非常常正常的的事情。不不过无数数开发商商都只是是停留在在口头上上，只要要通过单单体审查查了，这这个机械械停车装装置那是是绝对不不会安装装的。那么，为什什么开发发商那么么不愿意意建大点点地下室室？因为为建地下下室是亏亏本的。买买的人也也少。我我知道这这个话一一说出来来粪青们们就会向向我开炮炮，说什什么100几20万买买一巴掌掌大的停停车位，开开发商还还亏本？事实是是，停下下一台车车，的确确只需要要10个平平方米不

24、不到的空空间。但但是，你你要把这这部车停停进去，你你另外还还需要330平方方米的进进车道。所所以按经经验值，每每个停车车位所须须分担的的面积，基基本上都都是355到45平方方米。规规划部门门都这么么掌握。你你这个车车是不能能垂直起起降的。这这就是客客观规律律。当然我这个个是大概概经验，在在有些城城市，停停车位还还是能赚赚钱的，比比如广州州、深圳圳和上海海的一些些黄金地地段的楼楼盘，据据说停车车位都能能买到440万一一个。不不过这个个不代表表一般规规律。嘿嘿嘿。审完单体设设计，设设计公司司再细化化一下出出建筑施施工图，就就可以申申领建设设工程规规划许可可证。这这个过程程比较没没什么技技术含量量。

25、不值值得多说说。我就就一笔带带过了。不过这个建建设工程程规划许许可证，在在新的城城乡规划划法中中被提到到非常高高的位置置，反复复的强调调。我个个人还没没钻详明明白，不不知道这这个法是是什么意意思，在在搞什么么玄虚。6、消防和和人防专专项审查查这两样东西西搞死人人。我直直接这么么下两个个结论：没有哪哪个小区区的消防防和人防防设计是是达标的的。没有有哪个小小区的消消防和人人防设备备是合格格。我就就这么直直接一点点：消防防报建，要要说难，是是所有专专业报建建中最艰艰难的，但但是如果果说简单单，也可可以很简简单。至至于人防防报建，这这个东西西莫名其其妙，我我不知道道这个算算什么，我我对任何何备战的的东

26、西，都都心存恶恶感。先从消防说说起。消消防部门门是武警警官兵，不不是政府府机构，这这个大家家心里要要有数。我我国的消消防审查查，在很很多时候候都是非非常扯淡淡的，非非常官僚僚的。另另外呢，我我们的开开发商，也也的确是是非常的的不象话话，要满满足消防防规范的的话，这这个投入入太大了了。另外外我们的的消费者者也没这这种意识识。因为为很多消消防上的的要求是是非常影影响使用用的，比比如电梯梯间和楼楼梯间之之间设置置个1级防火火门，那那对业主主进进出出出来讲讲，是非非常不方方便的。基基本上来来讲，消消防设计计绝对不不可能严严格按规规范做够够做足。在在这个方方面，审审查那也也是越来来越严。一一般说，各各发

27、展商商都是委委托消防防施工企企业代理理报建。为为什么呢呢？因为为这些企企业长期期和消防防部门打打交道，跟跟消防部部门之间间的关系系千丝万万缕源远远流长，往往往由他他们出面面才能把把事情办办成。但但是，我我在这里里说句公公道话：涉及生生命安全全的消防防规范，基基本上没没人敢动动手脚。比比如122层以上上要设置置专门的的消防电电梯，117层以以上设置置剪刀楼楼梯，这这些强制制性规范范已经是是铁律。我我个人没没见过有有开发商商能绕得得过这些些强制性性规范的的，即使使能绕过过去将会会获得巨巨大的回回报，譬譬如减少少一套楼楼梯，那那是多么么好的事事情啊， 但是基本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日后的

28、职业生涯中，我也不敢。人防工程是是非常神神经的一一样中国国特色的的东西。我我不知道道这个东东西算啥啥。真要要有空袭袭了我绝绝对不会会呆在高高层建筑筑的地下下室里，911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感，大家不必介意。人防部门属属于政府府部门，不不是军队队编制。用用于人防防用途的的那部分分地下室室也可以以搞停车车位，但但是这部部分要被被划出来来，不能能发产权权证。这这部分停停车位只只有使用用权。关关于人防防停车位位的使用用权问题题，现在在的争议议非常大大。社会会上各种种声音都都有，尤尤其是自自以为看看通了物物权法的的神经们们。我现现在告诉诉你们

29、，所所有的人人防用途途的东西西，产权权都是国国家所有有。国家家为了鼓鼓励大家家搞人防防工程，就就允许你你暂时用用着。但但是这个个产权，无无论如何何，都不不可能归归属于什什么全体体业主。因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。也不知道能防什么。7、节能审审查、施施工图审审查在领取取建设工工程规划划许可证证之后，设设计公司司在建筑筑施工图图的基础础上再次次细化，完完成结构构施工图图、水电电施工图图等等全全部施工工图及结结构计算算书等，完完

30、成节能能设计，做做一个节节能计算算书，就就可以开开始这两两项审查查了。节能审查，在在我的个个人经验验里面，是是怎么审审都行的的事情。我我国现在在越来越越强调可可持续发发展，建建筑节能能摆上的的位置也也越来越越高。这这么说吧吧：什么么3600度大落落地窗、全全敞开式式阳台、无无封闭式式中庭这这些东西西，在节节能方面面肯定是是不达标标的。搞搞了这些些东西，夏夏天空调调得开到到疯狂掉掉。不过过老百姓姓都喜欢欢这种新新鲜东西西。恩，在在这里南南北差异异非常明明显：北北方一般般在节能能审查上上都比较较能达标标，老百百姓在观观念上也也比较能能接受这这个，因因为北方方有一个个取暖的的问题，节节能不能能达标的

31、的房子，在在冬天那那可是要要白白的的花出取取暖费的的。但是是南方人人对这种种东西就就比较不不待见，我我就好这这一口，你你管得着着啊。说到这里不不由得想想对那个个套型建建筑面积积90平方方米以下下占700%以上上的90070政政策说两两句。建建设部的的官员们们在政策策制定上上，必定定带有强强烈的北北方特征征。北方方人在考考虑在冬冬天取暖暖的要求求之后，的的确不习习惯居住住大面积积。开间间超过66米的客客厅，在在取暖上上就肯定定不达标标了。同同时，在在完全不不考虑洗洗手间的的采光和和通风要要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥

32、，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。现

33、在有些公公司为了了规避这这个90070，还还想了些些花招，比比如设计计两套房房子，再再打通它它一起卖卖。在某某些不良良媒体的的宣传口口径上，将将这个做做法称为为不良开开发商昧昧着良心心做事。我我个人无无言以对对。恩，说个节节能审查查，一说说开去就就说了这这么多，不不好意思思不好意意思。现现在开始始说施工工图审查查。施工工图审查查现在都都已经在在表面上上市场化化了，允允许开发发商自己己找资质质的施工工图审查查单位做做审查。施施工图审审查单位位还必须须对审查查结果负负责。但但是，基基于我国国的审查查技术非非常的落落后，恩恩，怎么么说呢，连连设计、施施工技术术都非常常落后，因因此这个个审查实实在是见

34、见仁见智智，根本本没法子子审。在在这里讲讲一个本本人曾经经亲历的的事情。那那一年在在珠三角角一个三三线城市市，在一一个别墅墅项目门门口建一一座景观观塔。那那个塔呢呢，形状状就像个个纺锤，中中间粗两两头细。该该地建设设局检查查组带人人检查施施工现场场，上了了这塔的的工架，突突然这塔塔就塌了了，整个个检查组组全部死死光。这这是个大大事啊，政政府因此此组成了了浩大的的调查，来来查这个个事故的的原因。首首先当然然是从源源头设计计查起。结结果一查查，设计计坚称没没有任何何设计上上的问题题。于是是把那图图纸送去去重新做做审查，一一查的话话，审查查人员说说，不行行，这个个图纸有有问题。两两边就吵吵了起来来。

35、最后后两边都都说服不不了对方方。要说说这个图图纸违反反强制性性规范吧吧，它也也不违反反。但是是不违反反强制性性规范就就表示安安全合格格吗？我我看谁也也不敢说说这个话话。最后后只能把把施工单单位拉出出来，判判了几个个罚了些些钱，了了事。现现在合生生在广州州的某楼楼盘前面面，也打打算树这这么一个个塔，做做审查的的时候也也是吵得得不可开开交。最最后也是是不了了了之，因因为这根根本说不不清楚，到到底安不不安全反反正我个个人不知知道。施工图审查查是收费费项目，非非常贵，所所以一直直都是名名义上的的市场化化，事实实上的垄垄断化。施施工图审审查时除除了给审审查费，专专家红包包那也是是不能少少滴，嘎嘎嘎，嘎嘎

36、嘎。8、余泥排排放许可可、噪音音排放许许可、夜夜间连续续施工许许可余泥和噪音音，这两两个东西西专门拿拿在这里里讲，是是因为这这两样东东西是最最扰民的的。我知知道在很很多城市市，几乎乎没怎么么管这两两样东西西：余泥泥和噪音音。但现现在，越越来越多多的城市市，开始始加强了了对这两两样东西西的管理理。余泥排放现现在都快快成了各各大公路路管理部部门，包包括公路路、交通通、警察察，的主主要生财财道路了了。运输输施工余余泥的车车辆，只只能在规规定时间间，规定定道路上上行驶。但但在很多多时候，根根本不可可能这么么规范。尤尤其是工工程赶进进度的时时候，那那是日夜夜得都运运泥啊，没没办法，只只能打通通各路神神仙

37、。余泥泥在运输输过程中中，很容容易污染染路面。本本人曾经经见识过过广州的的一部车车，从天天河一路路撒到番番禺，结结果被罚罚了5万多，包包工头拼拼命去做做工作都都没用，估估计是交交通部门门火大发发了，撞撞枪头上上了。噪音排放许许可，是是指只能能在规定定时间，用用规范的的，噪音音较轻的的方式施施工。这这个是环环境保护护部门管管着的。现现在很多多城市已已经禁止止使用锤锤击桩了了。那玩玩意打起起来不是是人能忍忍受的，想想当年我我刚刚进进入这个个行业时时候，我我靠，站站在工地地里，听听了一天天的锤击击声，第第二天耳耳朵里都都是嗡嗡嗡声，几几乎没给给锤傻了了。当然然用锤击击桩，那那肯定是是最经济济的。只只

38、要没人人管，开开发商绝绝对用锤锤击桩。因因此我个个人无论论如何，都都支持在在这方面面加强管管理。此此外，对对那些夜夜间连续续施工的的，更要要予以管管制。现现在在一一些城市市，这个个夜间连连续施工工的管理理，就管管得非常常好，比比如广州州和深圳圳。那是是真管得得不错。无无论怎么么找关系系都难批批得下来来。如果果居然胆胆敢不报报批就夜夜间开工工？那是是嫌自己己钱多，想想支援政政府的贫贫困官员员了。但但是绝大大多数的的城市，唉唉，那处处于几乎乎没有管管理的地地步。我作为从先先进城市市走出来来的三个个代表，到到一些二二三线城城市去，傻傻乎乎的的去问人人家环保保局，噪噪音排放放和夜间间连续施施工怎么么办

39、手续续啊？结结果被人人家狠狠狠的嘲笑笑过好几几回。嘎嘎嘎，我我相信这这里也会会有人看看过我这这一段之之后，狠狠狠的嘲嘲笑我，并并且自鸣鸣得意的的说：有有这种手手续吗？我这里里没有啊啊，我这这里很简简单啊，什什么什么么的，就就和上面面某些人人自鸣得得意的嘴嘴脸，一一样。9、质量监监督、安安全监督督我我为了把把施工许许可证这这一节赶赶紧搞出出来，已已经写得得不耐烦烦了。但但是没法法子。程程序是这这么一步步步走过过来的。施施工许可可证完了了之后，我我随便这这么一想想，我靠靠，后面面不知道道还有多多少程序序。放验验线、白白蚁防治治、防雷雷、预测测绘、预预售、各各专业验验收、项项目备案案验收，一一直到交

40、交楼。这这得写死死我啊。为为什么我我会突然然发这种种神经写写这种东东西呢？不明白白自己啊啊不明白白自己。特特牢骚百百余字。谢谢谢各位位。质量监督站站和安全全监督站站都是建建设部门门下属机机构。拿拿施工许许可证之之前，必必须得去去两个站站办审批批手续。这这两个站站的分工工，我跟跟各位说说老实话话，我分分不清楚楚。在我我看来，质质量问题题都是安安全问题题。我就就不明白白为什么么要搞两两个站，分分着管。譬譬如我打打桩没按按规定程程序打，导导致桩荷荷载不达达标，这这个到底底是安全全问题还还是质量量问题？我反正正说不清清楚。总总之两个个机构都都得好好好的哄着着。当然然在若干干细节上上这两部部门还是是有所

41、区区别。比比如有些些安全问问题的确确跟建筑筑质量关关系不大大，譬如如工人不不戴安全全头盔啦啦，物料料堆放不不按规定定乱堆啦啦，这些些。但在在我看来来，安监监把质监监吃掉，并并成一个个机构，没没有任何何逻辑和和操作上上的困难难。在现实的操操作中，但但凡涉及及到检测测的，就就由质监监办；不不需要检检测，一一般用肉肉眼就能能发现毛毛病的，就就属于安安监的职职责。由由于质监监搞检测测，比如如桩荷载载检测、水水泥检测测，这些些东西，都都是收费费项目，所所以质监监在管理理上就没没那么的的严，为为什么呢呢，因为为质监大大多得靠靠这些收收费项目目养活自自己。收收人钱手手软，云云云。安安监基本本不收费费，但是是

42、他们也也能想出出非常多多的收费费服务出出来，譬譬如安全全生产培培训，工工人佩带带平安智智能卡上上班，等等等，总总之各有有各的门门路啦。现在在有些些城市，质质量检测测的功能能已经开开始市场场化了，有有资质的的检测单单位都能能做检测测了。我我见过最最好的城城市是广广州。做做个桩检检测的费费用，只只是周边边城市的的3分之1。恩，在在这里，为为了避免免有些人人看不懂懂，我说说一句，打打完桩必必须做检检测。检检测合格格了，才才能做承承台，继继续往上上建。各各位的，明明白？不过呢，绝绝大多数数的城市市，这个个功能被被质量监监督站牢牢牢的把把持着。这这个也是是建设部部门的生生财主道道啊。我我要是局局长我也也

43、不肯放放。嘿嘿嘿10、施工工招投标标、监理理报建还是没写到到施工许许可证，写写死我了了，啊啊啊啊我为为什么会会想到写写这个题题材？我我现在内内心深处处泛滥着着一写到到施工许许可证就就太监掉掉的冲动动啊。首先，我必必须说明明，按照照我国现现行招投投标法，私私营房地地产公司司（无国国有经济济成分），其其房地产产项目不不需要做做建筑施施工招投投标，他他们可以以直接发发包。但但在某些些大城市市，譬如如广州，无无论什么么企业施施工，都都必须做做招投标标。这是是广州在在管理上上严重违违反行政政许可法法的地方方。我个个人对此此一直持持非常反反感的态态度。在在大多数数城市，私私营企业业只要能能提供私私营企业业

44、证明，既既可免除除施工招招投标手手续。啥啥是私营营企业证证明呢？去工商商局打一一张股东东结构书书就行了了。在必须要做做施工招招投标的的时候，我我必须得得说，这这个领域域那是真真黑不是是假黑。黑黑得让人人毛骨悚悚然。搞搞施工的的就没几几只好鸟鸟。我在在此随便便讲个故故事哈。施施工企业业必须把把自己的的专业技技术人员员备案到到建筑管管理部门门里去，一一般包括括施工员员、质量量员和安安全员。施施工投标标的其中中一个材材料是专专业技术术人员，根根据项目目大小，配配备的人人员多少少也有不不同要求求。大家家知道一一下就行行。有一一次在广广州，某某企业围围一个标标，另外外一个不不识相企企业就想想进去，材材料

45、一准准备，然然后发现现自己的的技术人人员不够够了，于于是马上上到建设设局备案案新增人人员资料料。本来来这种新新增技术术人员备备案实在在是非常常简单的的事情。结结果，连连交件都都交不进进去。总总之就是是不受理理。后来来求爹爹爹告奶奶奶给受理理了，然然后又因因为其中中一个人人的身份份证复印印得不清清晰，全全部材料料退件。这这个企业业的老板板气得吐吐血。到到最后当当然这个个标是投投不进去去了。我我这里讲讲的还只只是个小小手段。暗暗地里啥啥招数都都用得出出来。我我个人不不排除有有些人为为了逼别别人退出出投标会会使用黑黑社会的的可能性性。恩，监理招招标的程程序跟施施工招标标的程序序及做法法几乎一一致，我

46、我不多说说了。监理报建是是完成这这个监理理免招标标或招标标手续之之后的事事情，做做一个监监理规划划和监理理细则，交交建设部部门审核核一番，认认为OKK了，发发一个监监理审查查意见。通通过了就就是下一一步，施施工许可可证。 监理理规划和和监理细细则，老老实讲，在在我个人人的经验验里面，我我从来没没看到建建设部门门真的做做过审核核。在我我个人的的从业经经验里面面，我没没见过几几个政府府官员能能看得懂懂的。11、施工工许可证证我怀着万分分激动的的心情，打打下了上上面那55个字。写写完这段段我就开开始撒娇娇，啦啦啦啦施工许可证证所须材材料基本本上是上上面全部部手续一一个汇总总。缺一一不可。在在我个人人

47、的职业业生涯中中，我从从来没有有经历过过能办齐齐上面所所有的手手续，再再申领施施工许可可证的。在在我与同同行的交交流中，我我也从来来没见过过老老实实实的一一步步完完成所有有手续，再再来办施施工许可可手续的的。要这这样的话话，绝对对没1年的时时间出不不来。不不相信的的同学，请请回头再再把前面面10个大大项看一一遍，基基本上每每个大项项里的每每一个小小项的工工作日不不会少于于20个。而而且得一一步一步步来。这这是什么么概念？这是卡卡死你的的概念。随随便哪个个环节出出了任何何问题，直直接就GGAMEE OVVER。在改革开发发之初，外外资企业业刚进中中国的时时候，有有个著名名的段子子，说是是有个企企

48、业要搞搞一个项项目，前前后盖了了2000多个章章，事还还没办成成。最后后撤资了了，不干干了。上上级政府府震怒，云云云。现在在改革开开发这么么多年了了，我们们好到哪哪里去了了吗？我我们的办办事流程程方便吗吗？我们们能方便便快捷的的为企业业服务吗吗？到了今时今今日，还还有什么么企业抱抱怨过政政府管得得太严，太太死，审审批环节节太复杂杂吗？听听不到了了。为什什么？因因为大家家统统都都已经适适应了这这个游戏戏规则。大大家已经经在这个个圈子中中取得了了某种平平衡，达达成了某某项交易易。在这这种情况况下，改改革办事事流程，简简化办事事程序，反反而会阻阻碍办事事效率。我知道我这这么说，会会有很多多粪青完完全

49、不能能理解。我我就这么么告诉你你们：大大家都已已经把潜潜规则当当成了规规则。这这些规则则维系着着房地产产这个产产业。在在每一个个程序中中，在每每一个环环节中，都都存在利利益分配配，都存存在制衡衡。这个个系统在在经过110多年年的运做做之后，它它本身已已经具有有了生命命力，绝绝对是牵牵一发而而动全身身。因此，我们们经常可可以看到到，除了了一些管管理相对对规范和和严格的的大城市市，很多多的城市市都可以以在未领领取施工工许可证证的情况况下就干干上了很很多工作作，譬如如土方工工程，一一般都是是先动的的。这就就是一种种双方博博弈之后后达到的的平衡。哪哪怕是在在这些管管理相对对规范的的大城市市，也有有空子

50、可可以钻，比比如基坑坑支护可可以先发发一个单单独的施施工许可可证，然然后再发发地下室室部分的的施工许许可证，再再发地上上部分。这这么把一一个项目目分割成成很多部部分发证证。为什什么？因因为这是是双方一一起适应应，互相相妥协的的结果。政政府要是是把企业业都给玩玩死了，他他们就没没得玩了了。之后的内容容，大家家就开始始熟悉起起来了：我们终终于进入入销售环环节的各各项手续续了。啦啦啦啦，我我开始撒撒娇。12插曲曲,来讲讲讲目前的的宏观房房地产调调控恩,不妨说说一下,我出身身是房地地产管理理部门。当当年参与与了非常常多的房房地产政政策制定定。后来来穷得不不行，被被迫下海海至今。这这也是我我为什么么能从

51、事事现在这这个工作作的原因因之一啦啦。在讲预售和和验收这这些东西西之前，我我想先讲讲讲现在在的房地地产调控控政策。理理解了这这个，才才能对销销售方面面的各项项政策有有一个清清晰的了了解。对对现在的的调控，我我的总体体评价是是：混蛋蛋。 基本上上，现在在的中央央层面的的调控政政策分成成以下三三个方面面：1、减少土土地供给给，紧缩缩地根这方面的政政策非常常的立杆杆见影。如如果这里里有国土土部门的的朋友，看看到了肯肯定大有有感触。最最近这33年以来来，中央央对地方方的用地地管制，一一年比一一年狠，采采取的措措施一年年比一年年毒。当当然，这这里我们们必须有有个概念念，用地地量最大大的产业业，不是是房地

52、产产，而是是工业。尤尤其是各各类招商商引资的的工业园园区。目目前我国国各类工工业园区区总面积积已经超超过了全全国所有有城市市市区建成成区的总总面积。这这是一个个很疯狂狂的概念念。当然然，在这这种宏观观性的打打压地方方用地冲冲动的趋趋势下，房房地产用用地不可可避免的的受到了了株连。房房地产用用地供给给量逐年年减少是是不争的的事实了了。各位位不需要要和我争争论什么么各大房房地产公公司储备备了多少少多少地地，足以以做多少少多少年年的开发发，因此此现在供供地不足足这种消消息不准准确，等等等。这这种新闻闻几乎都都是不良良媒体的的外行报报道，连连造谣都都没造出出个样子子来。只只要看看看现在各各大房地地产公

53、司司储备的的那些地地都在什什么位置置，基本本上就可可以判断断出来事事情的真真伪。有有哪个地地产公司司手头上上没开发发的地，不不处于偏偏远得不不行的远远郊区但但是又发发神经拖拖着不开开发的，我我立马把把这篇东东西打印印出来吃吃掉。在在另一个个方面来来说，房房地产公公司储备备那些目目前来说说几乎没没有开发发价值的的远郊土土地，其其完全是是寄希望望于中国国经济的的健康稳稳定发展展，城市市逐步扩扩张，富富裕群体体人数总总量不断断增长。这这种心态态其实倒倒真是一一种讽刺刺。唉2、打压购购买需求求提高首付比比例，紧紧缩银根根，提高高银行准准备金率率，控制制按揭贷贷款，都都是这种种考虑。就就是让老老百姓没没

54、钱买房房子。但但是，这这种政策策不是释释放和满满足需求求，它没没有解决决任何问问题，它它只不过过是将需需求延后后。我不不明白为为什么老老百姓对对这种政政策鼓掌掌叫好。有有一种很很神奇的的解释说说，这种种政策的的好处是是：老百百姓买不不起房子子了，开开发商脆脆弱的资资金链就就会断掉掉，开发发商就会会自动降降价了。我我个人不不对这种种神奇的的逻辑予予以打击击。免得得我的这这个贴沦沦为口水水之争的的场所。我我只对客客观效果果予以评评价。谢谢谢。3、强制性性限制房房地产产产品类型型这个很明确确，就是是那个990平方方米以下下的户型型占总建建筑面积积70%以上。这这个90070的的政策被被唱得很很响，好

55、好象很英英明神武武的样子子。我个个人没明明白过来来这到底底有什么么效果。户户型选择择完全是是市场化化的东西西。我揣揣摩着是是不是这这个政策策有这么么一个隐隐含的前前提在：开发商商故意建建大户型型，以获获取高额额利润。但但是，我我晕，大大户型或或者小户户型，在在单价稳稳定的前前提下，单单方利润润及总利利润会有有任何差差别吗？总建筑筑面积不不变，单单价稳定定，户型型变一下下，造成成影响无无非是多多几套房房子或者者少几套套房子，利利润有区区别吗？除非是是有这样样的逻辑辑前提：大户型型的单价价比小户户型高。但但在我的的个人职职业经验验里面，我我是没发发觉过有有这种情情况。我我的个人人经验是是反过来来：

56、小户户型的单单价一般般都比大大户型高高一点点点。本人人所经历历的少数数几个公公司在产产品定价价上基本本上都是是这么个个策略。我我不知道道北京是是不是与与我的个个人经验验相反。我个人总结结，房地地产调控控政策，就就在上面面这三样样东西里里面玩来来玩去。不不会有别别的什么么新花样样出来了了。这个个效果，我我就不多多说了。接下来，继继续讲流流程吧。啦啦啦啦13、放线线、验线线这个就简单单的说一一说吧。图图纸画出出来之后后，要把把图纸上上的建筑筑物在实实地上落落实一个个具体的的位置，这这是个技技术活，要要测量，定定坐标。这这个活就就叫放线线。放线线一般是是规划部部门下属属的测绘绘院或类类似的测测绘机构

57、构干，不不过有些些发达城城市也已已经把这这个工作作半市场场化了。嘿嘿嘿， 又来一一个半市市场化。正正式放线线的前提提是领取取了施工工许可证证。放线线后，测测绘院会会发出一一份放线线册。在工程程提前施施工，违违章施工工的场合合，都需需要做通通这个测测绘院的的工作。让让他们提提前来做做放线。唉唉，又来来一个“做通”工作。放线完毕，施施工单位位照着这这个边角角点施工工，完了了之后就就做验线线。一看看这个建建筑的确确是按图图纸建起起来的，没没超出边边线，测测绘院就就出验线线册。这个验线工工作跟日日后的验验收有莫莫大的关关系。所所以测绘绘院也得得要像皇皇帝老子子一样供供着，尤尤其是在在提前放放线的场场合

58、。唉唉14、预售售许可证证终于说到这这个了。预预售现在在的管理理已经比比较严格格了。我我所知道道的，在在房地产产已经成成为了一一个产业业的城市市，预售售许可都都要求在在网上办办理，全全程公示示。现在在在预售售上面做做手脚的的可能性性越来越越小了。预售许可最最重要的的条件是是：高层层建筑结结构完成成3分之2，低层层建筑结结构封顶顶。这个个条件跟跟银行办办理按揭揭贷款的的条件又又不一样样：无论论层数高高低，全全部封顶顶才能放放贷。因因此现在在高层建建筑往往往在完成成3分之2的结构构，取得得预售许许可证之之后，开开发商在在推盘时时都不积积极。因因为这个个时候，钱钱也不是是很能收收得到，只只能收到到个

59、2、3成，但但是各项项交易税税费却要要按足成成在当年年予以计计算。在在理解了了这个之之后，或或许我们们对捂盘盘这种行行为，会会有更深深刻的认认识吧。现在办预售售许可，都都要做价价格公示示。交易易价格必必须明确确到套，单单价必须须清晰，在在交易现现场，也也禁止再再搞什么么50000元/平方米米“起”，这种种骗人的的玩意了了。但是是，我必必须要说说，但是是，政府府没有（也也没有权权力）对对房地产产交易价价格进行行管制。在在办理预预售手续续时所申申报的价价格，开开发商可可以完全全不予理理会。这这个价格格申报一一下就完完了。我我每次做做预售许许可的时时候申报报价格，直直接就是是25000元/平方米米。

60、从来来都是如如此。随随便你怎怎么公示示。卖的的时候照照样卖550000卖80000卖100000多多，没有有任何法法律上或或者行政政上的责责任。在预售许可可方面还还有个值值得一说说的地方方就是预预测绘。房房管部门门下属的的房屋测测量部门门，根据据开发商商提供的的图纸，事事先算一一个面积积。这个个叫预测测绘。在在竣工之之后，到到实地测测量，就就是实测测了。我我们都知知道，面面积上的的纠纷往往往是日日后客户户与开发发商之间间的主要要矛盾。这这个矛盾盾是怎么么来的呢呢？最关关键的就就是这个个预测与与实测之之间的面面积差异异。造成成这种差差异的原原因很多多，比如如施工不不规范造造成的面面积误差差，又或