广东玫瑰物业管理手册

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.广东玫瑰物业管理手册目 录第一部分 设备备维修第一章 人员素素质要求求5一、工程部部经理标标准 5二、综合维维修标准准 5第二章 物业设设备设施施的构成成5一、给排水水系统 5二、燃气系系统、空空调通风风系统 6三、电气工工程设备备系统 6四、智能化化楼宇的的技术设设备系统统 7五、电话通通信设备备 8第三章 物业设设备管理理的意义义、方式式与内容容9一、房屋设设备管理理的意义义 9二、房屋设设备管理理的方式式110三、房屋设设备管理理的内容容100第四章

2、物业设设备的使使用与维维修 111一、维修工工程的分分类112二、房屋给给排水系系统的管管理与维维修112三、电力系系统的管管理与维维护117四、避雷设设施的维维护221五、制冷、供供暖系统统的管理理与维修修222六、电梯的的管理与与维护225七、电话通通讯设备备的管理理和维护护226第五章 规章制制度及服服务意识识 299一、管理制制度229二、岗位职职责331三、服务意意识333第二部分 车辆辆管理第一章 人员素素质要求求 388一、驾驶员员标准338第二章 驾驶技技术 388一、开车标标准338二、节省燃燃油的具具体措施施338三、六种情情况不能能启动发发动机339四、正确启启动发动动机

3、339五、对行车车突发故故障的应应急处理理339第三章 养护使使用 400一、如何保保护车440二、如何正正确使用用轮胎440三、轮胎的的选配与与胎温的的控制440四、夏季行行车如何何防爆胎胎441五、提高轮轮胎行驶驶里程的的途径和和措施441六、起车时时如何使使用自动动变速器器441七、倒车时时如何使使用自动动变速器器441八、使用自自动变速速器注意意事项442九、如何延延长蓄电电池的使使用寿命命442十、汽车走走合期应应注意的的事项442十一、多少少里程换换机油为为好442十二、仪表表上警告告指示灯灯的意义义443第四章 维修经经验 433一、发动机机大修后后的维护护443二、防止轮轮胎偏

4、离离的有效效对策443三、汽车常常规保修修管理444第五章 行车安安全 466一、高速公公路的行行车规定定446二、保证夜夜间行车车安全的的措施446三、雨天、雾雾天的行行车安全全477四、倒车时时应注意意的事项项447第六章 规章制制度及表表格 488一、车辆管管理员岗岗位职责责448二、车辆驾驾驶员岗岗位职责责448三、机动车车辆驾驶驶员工作作管理标标准及规规定448四、车辆肇肇事处理理办法550五、机动车车辆油料料管理、车车辆维修修、车辆辆保险规规定511六、车辆驾驾驶员工工作管理理规程552七、表格553第三部分 客房房部管理理 第一章 人员素素质要求求 633一、客房部部经理标标准6

5、63二、库房管管理领班班标准663三、客房部部领班标标准663四、客房部部文员标标准664五、维修班班维修员员标准664六、布草房房服务员员标准664七、客房清清扫员标标准665八、公共区区域保洁洁员标准准665第二章 操作程程序及质质量标准准 655一、钥匙管管理制度度665二、客房计计划卫生生操作程程序666三、客人异异常情况况服务程程序668四、接待VVIP服服务标准准70五、OK、OOC、OOOO房房的清洁洁服务标标准700六、客房清清扫服务务工作标标准771七、客房清清扫卫生生质量标标准773八、客房日日常检查查工作标标准774九、客人入入住服务务质量标标准776十、客人退退房离店店

6、服务质质量标准准776十一、开夜夜床服务务质量标标准777十二、留言言服务质质量标准准778十三、代客客开门服服务标准准778十四、客衣衣取送服服务质量量标准778十五、客衣衣纠纷处处理标准准778十六、饮用用品与物物品供应应服务标标准779十七、会客客服务与与借用物物品服务务标准779十八、擦皮皮鞋与出出外购物物服务标标准779十九、VOOD电视视服务80二十、客人人遗留物物品处理理工作标标准880二十一、客客房小酒酒吧服务务标准880二十二、客客房设施施设备质质量标准准881二十三、客客房用品品质量标标准882二十四、客客房环境境质量标标准882二十五、房房间空启启质量标标准883二十六、

7、客客房安全全质量标标准883二十七、清清洗地毯毯操作程程序标准准884二十八、起起蜡、落落蜡操作作标准885二十九、大大堂清洁洁服务标标准886三十、客用用洗手间间清洁服服务标准准887三十一、征征求客人人意见服服务标准准887三十二、床床垫翻转转工作标标准888三十三、房房务中心心工作标标准888三十四、茶茶具、杯杯具清洗洗消毒服服务标准准990三十五、房房间的日日常维修修、保养养标准990三十六、清清洁浴室室服务标标准991三十七、加加床、托托婴服务务标准991三十八、收收发布草草服务标标准992三十九、房房间物品品摆放质质量标准准992四十、公共共区域卫卫生质量量标准993第三章 规章制

8、制度 944一、客房部部经理岗岗位职责责994二、库房管管理领班班岗位职职责995三、客房部部领班岗岗位职责责995四、客房部部文员岗岗位职责责996五、维修班班维修员员岗位职职责996六、布草房房服务员员岗位职职责996七、客房清清扫员岗岗位职责责997八、公共区区域保洁洁员岗位位职责998第四部分 洗衣衣房管理理第一章 人员素素质要求求 988一、洗衣房房经理标标准998二、洗衣房房领班标标准998三、熨烫工工标准998四、洗涤工工标准999第二章 操作程程序及质质量标准准 999一、洗涤程程序999二、衣物熨熨烫操作作程序999三、洗衣质质量检查查程序1100四、烘干机机操作程程序110

9、0五、洗衣房房设备保保养程序序1101六、工服收收发服务务标准1101七、手洗衣衣物操作作标准1102八、水洗操操作标准准1103九、干洗操操作标准准1104十、烫平机机操作标标准1105十一、洗衣衣机操作作标准1105第三章 管理工工作 1005一、洗衣房房管理制制度1106二、洗涤品品收发制制度1106三、洗衣房房质检制制度1107四、清洗班班管理制制度1107五、洗衣房房经理岗岗位职责责1107六、洗衣房房领班岗岗位职责责1108七、洗涤工工岗位职职责1108第一部分 设备备维修管管理物业的附属属配套设设施与设设备是物物业不可可缺少的的重要组组成部分分，特别别是现代代建筑物物，无论论是综

10、合合性大厦厦，还是是住宅或或公寓，都都配套有有完善、先先进的各各种辅助助设施和和设备，以以满足生生活水平平逐渐提提高的人人们的各各种不同同的需要要。只有有这些设设备和设设施正常常运作，房房产物业业的功能能和作用用才能充充分发挥挥，真正正体现出出价值。因此，物业业的设备备设施管管理是物物业管理理的重要要工作之之一，从从事管理理的工作作人员，必必须充分分认识它它的重要要性，熟熟悉、了了解并掌掌握各种种设备设设施的特特性及其其管理内内容和方方法。以下主要介介绍物业业设备设设施管理理的意义义、内容容，以及及物业设设备管理理的特点点、方法法和有关关的规章章制度。第一章 人员素素质要求求 一、工程部部经理

11、1、高中以以上文化化程度，身身体健康康，年龄龄不超过过五十周周岁，懂懂得工程程系统及及维运的的各项程程序，有有管理经经验，要要求男性性。2、工作经经验五年年以上，有有国家认认可的技技术等级级证书。3、热爱本本职工作作，能热热心为业业主服务务，理解解、执行行公司质质量方针针，能为为综合维维修工培培训。二、综合维维修工1、年龄不不超过四四十五周周岁，身身体健康康，中学学文化程程度。2、本工种种工作经经验五年年以上，有有国家认认可的专专业工种种证书。3、熟悉各各类房屋屋的结构构，公用用设施、设设备的种种类，分分布，位位置及其其使用、养养护办法法。4、热爱本本职工作作，能热热心为业业主服务务，理解解并

12、执行行公司质质量方针针。第二章 物业业设备设设施的构构成 在现代建筑筑中，综综合性的的多功能能智能大大厦越来来越多，即即使是民民用建筑筑，在建建设概念念与配套套功能上上也与过过去有了了很大的的不同，除除了满足足居住的的需要外外，还要要求居住住得舒适适、安全全，这样样，房屋屋建筑的的附属设设备设施施就成了了房屋建建筑的一一个不可可分割的的重要组组成部分分。只有有这些配配套设备备设施与与其他工工程协调调一致，紧紧密配合合，才能能充分发发挥建筑筑物的整整体功能能和作用用，满足足人们各各方面的的需要。一一般的物物业设施施设备主主要由以以下各系系统构成成。一、给排水水系统 物业给排水水系统是是指建筑筑物

13、内部部的各种种供水、排排水、去去污等工工作设施施的总称称。它包包括： 11、 供供水设备备、设施施。 是是指用人人工或自自动方法法提供水水源，以以解决市市政供水水水压不不足，满满足房屋屋使用人人正常用用水的设设备和设设施。按按照整个个供水环环节来看看，它可可以划分分为总蓄蓄水池、水水泵、分分蓄水池池、水阀阀、水表表及供水水管网等等几个方方面。 22、排水水设备、设设施。 是是指用来来排除生生活污水水和房屋屋雨、雪雪水的设设备和设设施。它它包括：排水管管道、排排污管道道、通气气管、清清通设备备、提升升设备、室室外排水水管道、污污水井、化化粪池等等。根据据纳污（废废）性质质，建筑筑物中的的排水管管

14、道可以以分为生生活污水水管道、生生产废水水管道和和雨水管管道。 33、房屋屋卫生设设备。 物物业内附附属的卫卫生设备备和设施施包括：浴缸、水水盆、小小便戽、镜镜箱、冲冲洗盆、抽抽水马桶桶、面盆盆等不同同种类。 44、热水水供应设设备。 物物业内热热水供应应设备和和设施包包括：沐沐浴器、热热水管道道、热水水表、加加热器（电电热、气气热或锅锅炉等）、循循环管、冷冷水箱、疏疏水阀、自自动温度度调节器器、减压压阀等。5、消防设设备。物业内用于于消防的的设备和和设施包包括：喷喷淋系统统、消防防栓、灭灭火器、灭灭火瓶、消消防龙头头、消防防泵和配配套的消消防设备备，如烟烟感器、温温感器、消消防报警警系统、防

15、防火卷帘帘、防火火门、排排烟送风风系统、防防火阀、消消防电梯梯、消防防走道及及事故照照明、应应急照明明等。二、燃气系系统、空空调通风风系统1、燃气系系统 煤煤气系统统包括煤煤气灶、煤煤气表、煤煤气管道道、天然然气管网网等。 22、空调调、通风风系统 空空调、通通风系统统包括供供暖设备备、供冷冷设备和和通风设设备。 33、供暖暖设备。 供供暖设备备有热水水供暖和和蒸汽供供暖之分分，包括括锅炉、蒸蒸汽喷射射器、输输热部分分（热量量的输送送管道等等）、散散热部分分（热量量散发的的设备，如如散热器器、暖风风机、辐辐射板等等），以以及一些些辅助设设施，如如鼓风机机、水汀汀片、回回水泵、膨膨胀水箱箱、去污

16、污器等。4、供冷设设备。指可以使屋屋内空气气流动，降降低室内内温度，给给住用者者带来凉凉爽感觉觉的部分分，它包包括冷气气机、深深井泵、空空调机、电电扇、冷冷却塔、回回水泵及及输送冷冷水的管管网等。5、室内通通风设备备。即室内通排排风换气气的设备备，包括括通风机机、排气气口及一一些净化化除尘的的设备等等。三、电气工工程设备备系统 电电气工程程设备系系统是指指物业供供电、照照明及电电器控制制服务设设备设施施，房屋屋运输设设备，防防雷及接接地装置置。 11、供电电及照明明设备。 包包括高压压开关柜柜、变压压器、低低压开关关柜及各各种温控控仪表、计计量仪表表、配电电干线、楼楼层配电电箱、备备用电源源、

17、电表表、各种种控制开开关、照照明设施施等。2、电器服服务设备备设施。包括广播设设备、电电信设备备、电视视系统设设备、共共用无线线及电视视监控设设备和电电脑设备备等。3、房屋运运输设备备。即建筑物内内运载人人或物品品的垂直直运输设设备，包包括电梯梯和扶梯梯。（1）电梯梯电梯一般由由传动设设备、升升降设备备、安全全保护设设备和控控制设备备组成。按用途分有有：客梯梯、货梯梯、客货货梯、消消防梯及及各种专专用电梯梯； 按速度分有有：速度度在2米米/秒以以上的高高速电梯梯、速度度在1.011.5米米/秒的的低速电电梯，目目前大多多数住宅宅客梯选选用低速速电梯，少少数超高高层住宅宅选用快快速电梯梯；按电机

18、拖动动方式分分有：交交流双速速电梯、直直流快速速电梯和和交流调调速电梯梯；按控制方式式分有：信号控控制电梯梯、集选选控制电电梯、微微机程序序控制电电梯和简简单手柄柄控制电电梯。（2）自动动扶梯自动扶梯主主要用于于相邻楼楼层的人人流输送送，可以以在很小小空间运运送大量量人员，常常用于大大型商场场、酒店店、娱乐乐场所，以以及火车车站、机机场候机机厅等。自自动扶梯梯在构造造上与电电梯有些些相似，但但在许多多方面比比电梯简简单，它它一般由由驱动装装置、运运动装置置和支撑撑装置组组成。4、防雷及及接地装装置不同用途的的房屋建建筑（构构筑）物物，有不不同的防防雷等级级要求。（1）防防雷等级级的划分分凡存放

19、放爆炸物物品，或或经常发发生瓦斯斯、蒸汽汽、尘埃埃与空气气的混合合物，因因电火花花能发生生爆炸，致致使建（构构）筑物物损坏和和人员伤伤亡的为为一类建建（构）筑筑物；凡凡贮存大大量易燃燃物品的的房屋（构构筑物）或或具有重重要政治治意义的的民用建建筑物为为二类建建（构）筑筑物；凡凡不属于于一、二二类范围围，而需需作防雷雷保护的的建筑物物为三类类建（构构）筑物物。（2）防雷雷装置的的一般要要求一般建筑物物的防雷雷设施要要求装有有避雷针针、避雨雨网、避避雷带、引引下线和和接地极极。避雷雷针可分分为单支支、双支支及多支支保护等等形式。避避雷针、避避雷带、引引下线和和接地极极等防雷雷部分必必须按照照规范的

20、的具体要要求装设设，才能能达到防防止雷击击的危害害。四、智能化化楼宇的的技术设设备系统统现在一般以以楼宇所所配置的的自动化化设备来来作为智智能建筑筑的定义义。在智智能化楼楼宇中，主主要的技技术设备备有以下下几种：1、计算机机监控设设备以楼宇自动动化系统统来说，它它包括能能源监控控系统、安安全管理理系统、消消防及火火警系统统、给排排水管理理系统、交交通管理理系统等等。这些些控制系系统通过过传感器器对被控控制对象象进行检检测，然然后将检检测到的的信号输输入计算算机。例例如，楼楼宇内的的照明和和温度变变化情况况会被相相应的传传感器感感知并输输入计算算机，计计算机即即将当时时楼宇内内的照明明度和温温度

21、与外外界的日日光和气气温加以以比较，并并按设定定的要求求，将相相应的调调控指令令送到照照明系统统中的调调光装置置及空调调系统中中的加热热或冷冻冻装置，从从而完成成调控的的目的。2、综合布布线系统统。要将楼宇自自动化系系统、办办公自动动化系统统等许多多系统连连接成一一个整体体，就需需要通过过一个物物理实体体来实现现，这就就是智能能化楼宇宇的结构构化综合合布线系系统。3、计算机机信息管管理技术术设备。主要是指楼楼宇的办办公自动动化系统统，其中中包括资资料档案案管理、多多媒体信信息查询询、电视视会议、财财务计划划、人事事管理以以及电子子数据库库（EDDI）系系统等。4、计算机机网络与与现代通通讯技术

22、术设备。在智能化楼楼宇中，通通讯自动动化系统统是一个个中枢神神经系统统，包括括以数字字式程控控交换机机为中心心的通信信系统，以以及通过过楼宇的的结构化化综合布布线系统统来实现现计算机机网络、卫卫星通信信、闭路路电视、可可视电话话、电视视会议等等系统的的综合，从从而达到到楼宇内内、市内内、国内内以及国国际间的的信息沟沟通与共共享。由由于通信信与计算算机的结结合愈来来愈密切切，而且且传输的的媒体也也从话音音、数据据发展到到图像及及动画，因因此，计计算机网网络及结结构化综综合布线线的作用用和优点点就更为为突出。所谓计算机机网络，就就是指将将有关计计算机及及其子系系统通过过联网集集成起来来。无论论是楼

23、宇宇自动化化系统，还还是办公公自动化化系统，它它们都是是由许多多计算机机子系统统所组成成的。一一个子系系统往往往就是一一个局域域网，要要将这些些局域网网连接起起来，就就需要有有一个高高速主干干网，能能覆盖到到楼宇的的各个楼楼层，连连接各个个楼层内内的局域域网和其其他联网网的办公公设备，还还应该与与外界的的网络实实现联网网。五、电话通通信设备备电话通通讯设备备的主体体是电话话交换机机，电话话网内各各电话总总机及各各用户之之间的各各种信号号的交换换、接待待以及电电话总机机向用户户提供的的各种电电信特殊殊服务功功能（如如电话语语言系统统等），都都是通过过交换机机来完成成的。电电话交换换机已由由最初的

24、的步进制制交换机机逐步发发展为旋旋转制交交换机、纵纵横制交交换机和和程控交交换机。程程控交换换机把电电话的呼呼叫编成成计算机机操作的的程序，赋赋予必需需的数据据，由计计算机程程序逐条条操作，把把所持续续的呼叫叫接通。由由于它具具有传输输与交换换速度快快、正确确率高、使使用新业业务方便便等特点点，因此此，目前前已被普普遍采用用。 用用户程控控交换机机主要由由硬件和和软件两两部分组组成。 11、硬件件是指计算机机及机器器等外围围设备，具具体有： （11）公共共设备交换网网络处理理器（CCPU）、收收号器、音音信号、电电源工工作电压压、-448V（DDC直流流）或-24VV（RGG铃流）；（2）中继

25、继/分机机设备（用用户/线线架设备备）用户电路、出出入中继继、会议议电话板板、话务务台由由显示屏屏、拨号号盘、环环路键（又又称路由由键，包包括外线线呼入键键、回叫叫呼入键键、内线线呼入键键）、性性能键（大大部分可可以编程程，非常常性能可可用代码码代替）、告告警批示示灯（有有电源告告警和中中继线告告警两种种）等组组成；（3）辅助助设备交电装置、蓄蓄电池、充充电器、保保安器、稳稳压器、配配线架、空空调器、打打印机、维维护终端端（用于于对交换换机进行行维护操操作、故故障排除除等日常常操作）。 22、软件件是指电脑程程序与数数据库，具具体有：执行管理程程序（操操作系统统）；呼叫处理程程序；系统监视和和

26、故障处处理程序序；故障诊断程程序；维护和运行行程序。第三章 物业设设备管理理的意义义、方式式与内容容一、房屋设设备管理理的意义义物业管理的的基本内内容包括括管理和和服务两两个方面面。所谓管理，指指的是对对物的管管理，也也就是要要做好建建筑物和和设备等等方面的的管理、运运行、维维修和保保养工作作。由于于现代建建筑配套套设施设设备的先先进性和和复杂性性，因此此，要求求对物的的管理要要靠专业业的知识识、规范范的程序序、严格格的标准准和高超超的性能能。即以以一定的的科学管管理程序序和制度度，按照照一定的的技术管管理要求求，对各各种物业业设备的的日常运运行和维维修，进进行有效效的管理理。如果果设备不不能

27、正常常运行或或经常损损坏处于于瘫痪状状态，房房屋就不不能很好好的发挥挥其住用用功能，更更谈不上上保值或或升值。因因此，房房屋设置置的运行行和维修修管理是是物业管管理工作作的重要要内容之之一。 11、房屋屋设备管管理是人人们生产产、生活活、学习习正常进进行的有有力保障障。 房房屋设备备不仅是是人们生生产、生生活、学学习正常常进行所所必需的的物质基基础，也也是影响响工业、商商业发展展和人们们生活水水平提高高的制约约因素。房房屋设备备的运行行和维修修管理的的好坏与与否，直直接影响响到房屋屋的住用用水平，影影响到人人们生产产、生活活、学习习的正常常进行。没没有良好好的设备备运行和和维修管管理，就就不可

28、能能提供安安全、舒舒适、可可靠的生生产、生生活、学学习环境境，就不不能使人人们安居居乐业。所所以，良良好的房房屋设备备管理是是人们生生产、生生活、学学习正常常进行的的有力保保障。 22、房屋屋设备管管理是延延长设备备使用寿寿命，保保障设备备安全运运行的保保证。 良良好的房房屋设备备管理，可可以保证证设备在在运行中中的安全全和技术术性能的的正常发发挥，并并能延长长其使用用寿命。这这是因为为，房屋屋设备会会因长期期使用、自自然作用用或使用用不当等等原因而而发生磨磨损、毁毁坏，如如果加强强了设备备的日常常运行管管理，就就可以避避免因设设备使用用不当引引起的损损坏，并并保障其其安全运运行；加加强设备备

29、的维修修管理就就可以提提高设备备性能，排排除运行行故障，避避免事故故发生，从从而延长长设备的的使用寿寿命，提提高设备备的使用用效益，不不仅为企企业和业业主节约约了资金金，提高高了生产产经营效效益和居居民的生生活居住住水平，也也为实现现物业的的保值、增增值打好好了基础础。 33、房屋屋设备管管理是城城市文明明建设和和发展的的需要 现现代化的的城市要要求房屋屋建筑能能达到适适用、经经济、卫卫生的要要求，避避免环境境污染，达达到人的的生存与与环境生生态的协协调与和和谐。而而这一切切都离不不开装置置在房屋屋建筑物物内的设设备管理理，这些些不同种种类、不不同功能能的房屋屋设备经经过科学学技术发发展的水水

30、平，而而且标志志着城市市文明的的程度。所所以说，为为了城市市文明卫卫生建设设和发展展的需要要，也要要搞好房房屋设置置管理。 44、房屋屋设备管管理能强强化物业业管理企企业的基基础建设设由于房屋设设备管理理是一种种开放型型管理，因因此，它它的好与与坏直接接可以显显示出物物业管理理的行风风好坏、管管理服务务质量的的优劣，以以及技术术水平的的高低，从从而反映映出物业业管理企企业形象象。因此此，搞好好房屋设设备管理理，可以以促使物物业管理理企业及及时抓住住和纠正正不良的的行风苗苗子，不不断提高高管理服服务质量量和技术术水平，从从而强化化物业管管理企业业和行业业的基础础建设，促促使物业业管理更更好地发发

31、展。二、房屋设设备管理理的方式式 设设备管理理工作一一般由房房管单位位和物业业管理公公司的工工程部门门主管，并并由专人人负责。基基层管理理有分散散性管理理方式和和集中的的专业化化管理等等各种方方式。 设设备管理理主要由由维修管管理和运运行管理理两大部部分组成成。维修修与运行行既可统统一管理理，也可可分别管管理。设备的维修修比起房房屋建筑筑本身的的维修，一一次性投投资大，设设备使用用年限短短，灵敏敏度、精精确度要要求高。维维修工作作的好坏坏，直接接影响着着设备在在运行中中技术性性能的发发挥。所所以，加加强对设设备维修修工程的的管理，将将是一个个越来越越重要的的工作环环节。具具体的管管理措施施主要

32、有有：1、建立设设备管理理账册和和重要设设备的技技术档案案；2、建立设设备卡；3、建立定定期检查查、维修修、保养养制度；4、建立房房屋设备备大、中中修工程程的验收收制度，积积累有关关技术资资料； 5、建立房房屋设备备的更新新、调拨拨、增添添、改变变、改造造、报废废等方面面的规划划和审批批制度；6、建立承承租户保保管房屋屋设备的的责任制制度；7、建立每每年年末末对房屋屋设备进进行清查查、核对对和使用用鉴定的的制度，遇遇有缺损损现象，应应采取必必要措施施，及时时加以解解决。三、房屋设设备管理理的内容容不同的房屋屋设备有有不同的的特点，因因此，房房屋设备备管理的的内容也也各不相相同。一一般包括括以下

33、内内容： 11、房屋屋设备的的基础资资料管理理 房房屋设备备的基础础资料管管理的主主要内容容是建立立设备管管理原始始资料档档案和重重要设备备的维修修资料档档案。 （11）设备备原始资资料档案案管理。设备在接管管后均应应建立原原始资料料档案。这这类档案案主要有有：验收文件：包括验验收记录录、测试试记录、产产品与配配套件的的合格证证、订货货合同、安安装合同同、设备备安装图图与建筑筑结构图图、使用用维护说说明、遗遗留问题题处理协协议与会会议记要要等；建立设备卡卡片：应应记录有有关设备备的各项项明细资资料，如如房屋设设备类别别、编号号、名称称、规格格、技术术特征、附附属物所所在地点点、建造造年份、开开

34、始使用用日期、中中间停用用日期、原原值和预预计使用用年限、预预提大修修更新基基金、进进行大修修理次数数和日期期、报废废清理情情况等等等。 （22）重要要设备维维修资料料档案管管理。 报修单单每次维修填填写的报报修单，每每月统计计一次，每每季装订订一次，物物业修管管理部门门负责保保管以备备存查。运行记录录值班人员填填写的设设备运行行记录每每月一册册，每月月统计一一次，每每年装订订一次，由由物业管管理企业业设备运运行管理理部门保保管好，以以备存查查。考评材料料定期或不定定期地检检查记录录奖罚情情况、先先进班组组、个人人事迹材材料，每每年归纳纳汇总一一次并装装订保存存。技术革新新资料设备运行的的改进

35、、设设备革新新、技术术改进措措施等资资料，由由设备管管理部门门汇总存存查。 2、房房屋设备备的运行行管理 房房屋设备备运行管管理的主主要内容容是：建建立合理理的运行行制度和和运行操操作规定定、安全全操作规规程等运运行要求求（标准准）及文文明安全全运行的的管理，并并建立定定期检查查运行情情况和规规范服务务的制度度等。其其中，对对于设备备安全管管理，除除了加强强设备安安全检查查和对操操作人员员、维修修人员的的安全操操作、安安全作业业的训练练和管理理外，还还要建立立安全责责任制和和对住（用用）户进进行安全全教育，向向住（用用）户宣宣传一些些危险设设备（如如电梯）的的安全使使用知识识。 33、房屋屋设

36、备的的维修管管理房屋设备的的维修管管理是指指根据设设备的性性能，按按照一定定的科学学管理程程序和制制度，以以一定的的技术管管理要求求，对设设备进行行日常养养护和维维修、更更新。第四章 物业设设备的使使用与维维修 由于物业配配套设备备设施类类型较多多，因此此，物业业管理公公司工程程部一般般分设几几个班组组，分别别负责各各项设备备的运行行、养护护和维修修，如强强电组、弱弱电组、水水暖组和和综合组组等。强强电组主主要负责责发电、配配电、供供电系统统及相应应电器的的维修保保养；弱弱电组主主要负责责电梯、消消防系统统、电视视监控系系统、通通讯系统统及广播播系统的的线路和和相应设设备的维维护、修修理；水水

37、暖组主主要负责责供水、排排水、供供暖、供供冷及相相应设备备管理的的运行、维维护和维维修；而而综合组组主要负负责泥水水、水器器等综合合维修工工作。一、维修工工程的分分类 目目前对房房屋设备备维修工工程的分分类尚无无统一规规定，一一般可分分为以下下几种： 11、设备备大修工工程。 是是指对房房屋设备备进行定定期的包包括更换换主要部部件的全全面检修修工程。2、设备中中修工程程。是指对房屋屋更换少少量零部部件、进进行正常常的和定定期的全全面检修修。3、设备更更修和技技术改造造工程。是指设备使使用到一一定年限限后，其其效率低低、耗能能大、年年使用维维护费提提高或污污染（腐腐蚀、排排气、粉粉尘、噪噪音）问

38、问题严重重，为使使其技术术性能得得到改善善提高，降降低年使使用维护护成本而而进行的的更新改改造。4、设备日日常零星星维修保保养工程程。是指对设备备进行日日常的保保养、检检修及排排除运行行故障而而进行修修理。二、房屋给给排水系系统的管管理与维维修 1、给水系系统建筑物给水水方式有有多种：一般平平房和多多层楼房房均由城城市供水水管网供供水；高高层建筑筑则需进进行二次次供水，因因为城市市管网的的水压无无法满足足高层供供水需要要，多采采用加压压水泵和和高位水水箱向高高层供水水。 （11）管理理范围的的界定物业管理公公司对给给水系统统的管理理范围，各各地市政政部门都都有规定定。一般般居住小小区内供供水设

39、备备的管理理职责如如下：高高层楼房房以楼内内供水泵泵房总计计费表为为界，多多层楼房房以楼外外自来水水表井为为界。界界限以外外（含计计费水表表）的供供水管线线及设备备，有供供水部门门负责维维护、管管理，公公安消防防部门负负责监督督检查；高、低低层消防防供水系系统，包包括泵房房、管道道室内消消防拴等等，由物物业管理理公司负负责维护护、管理理，并接接受公安安消防部部门的监监督检查查。 （22）给水水系统的的管理应做到： 防止二二次供水水的污染染，对水水池、水水箱定期期消毒，保保持其清清洁卫生生。对供水管管道、节节门、水水表、水水泵、水水箱进行行经常性性维护和和定期检检查，确确保供水水安全。发生跑水水

40、、断水水故障，应应及时抢抢修。消防水泵泵要定期期试泵，至至少每年年进行一一次；保保持电气气系统正正常工作作，水泵泵正常上上水，管管道节门门水龙带带配套完完整，检检查报告告应送交交当地消消防部门门备案。 （33）给水水管道的的养护 给水管管道的检检查维修养护人人员应十十分熟悉悉给水系系统，经经常检查查给水管管道及阀阀门（包包括地上上、地下下、地下下、屋顶顶等）的的使用情情况，经经常注意意地下有有无漏水水、渗水水、积水水等异常常情况，如如发现有有漏水现现象，应应及时进进行维修修。保温防冻冻工作在每年冬季季来临之之前，维维修人员员应注意意做好水水表箱、阀阀门井、消消防拴、栓栓井以及及室内外外的管道道

41、、阀门门、消防防栓等的的防冻保保温工作作。应根根据当地地气温情情况，分分别采用用不同的的保温材材料，以以防冻坏坏。对冻劣事事故的处处理对已发生冰冰冻的上上水管道道，宜采采用浇以以温水逐逐步升温温或保温温材料的的方法，让让其自然然化冻。对对已冻劣劣的水管管，可根根据具体体情况，采采取电焊焊或换管管的方法法处理。马马铁铸成成的水嘴嘴和阀门门若被冻冻裂，则则应予以以更新。（4）给水水管道的的维修 漏漏水是给给水管道道及配件件常见的的主要毛毛病。明明装管道道沿管线线检查，即即可发现现渗漏部部分；对对于埋地地管道，首首先进行行观察，对对地面长长期潮湿湿、积水水、和冒冒水的管管段进行行听漏，同同时参考考原

42、设计计图纸和和现有闸闸门箱位位，准确确地确定定渗漏位位置，进进行开挖挖修理。渗漏管道的的维修，常常有以下下两种方方法：哈夫夹堵堵漏法 用用铅楔或或木楔打打入洞眼眼内，然然后垫以以23毫米米厚的橡橡皮布，最最后用尺尺寸合适适的哈夫夫夹夹固固。换管法 对对于锈蚀蚀严重的的管段则则需进行行更换。地地下水灌灌的更换换有时需需据短管管子的一一头或两两头，在在截取长长度合适适的新水水管，用用活接头头予以重重新连接接。 22、排水水系统 （11）管理理范围的的界定室内排水系系统由物物业管理理公司维维护管理理。道路路市政排排水设施施管理职职责如下下：以33.5米米路宽为为界。凡凡道路宽宽在3.5米（含含3.5

43、5米）以以上的，其其道路和和埋设在在道路下下的市政政排水设设施检查查，井盖盖的维护护、管理理；道路路宽在33.5米米以下的的，由物物业管理理公司负负责维护护、管理理。居住住小区内内各种地地下时间间检查，井井盖的维维护、管管理，由由地下设设施检查查井的产产权单位位负责，有有关产权权单位也也可委托托物业管管理公司司维护、管管理。（2）排水水系统的的管理 定期对对排水管管道进行行养护、清清通。教育育、约束束住户不不要把杂杂物投入入下水管管道，防防止堵塞塞。下水水道堵塞塞应及时时清通。定期期检查排排水管道道和节门门等是否否有生锈锈和渗漏漏等现象象，发现现隐患及及时处理理。室外外排水沟沟去应定定期检查查

44、和清扫扫，清除除淤泥和和杂物。（3）室内内排水管管道堵塞塞管道堵塞会会造成流流水不畅畅，排泄泄不通，严严重的会会在地漏漏、水池池、马桶桶等处漫漫溢外淌淌。造成成堵塞的的原因，多多为使用用不当。如如有的是是硬杂物物进入管管道，停停滞在排排水管中中部、拐拐弯处、排排水管末末端；也也有的是是在施工工过程中中，砖块块、木块块、砂浆浆等进入入管中。修修理时，可可根据具具体情况况判断堵堵塞物的的位置，在在靠近的的检查口口、清扫扫口、屋屋顶通气气管等处处，采用用人工或或机械疏疏通；如如无效时时，则采采用尖物物等疏通通，或采采用“开天窗窗”的办法法，进行行大开挖挖，排除除堵塞。（4）室外外排水管管道的维维修管

45、道坡度度搞反形形成倒返返水此类故障常常见于新新建的房房屋中，原原因大多多是未按按图纸要要求放坡坡，或沟沟底未做做垫层，加加上接口口封闭不不严，管管道渗漏漏而造成成不均匀匀下沉，致致使排水水不畅，严严重的则则会引起起倒流，污污水外溢溢。维修修方法是是按原设设计图纸纸和规范范要求返返工重做做。管道堵塞塞维修时，首首先应将将检查井井中的沉沉积物用用钩勺掏掏清，随随后用毛毛竹片进进行疏通通，在用用中间扎扎有刺铁铁丝球的的麻绳来来回拉刷刷，同时时放水冲冲淤；如如还疏通通不了时时，则要要在堵塞塞位置上上进行破破土开挖挖，采用用局部起起灌疏通通、重新新接管的的办法进进行疏通通。 （55）高位位水箱渗渗漏及浮

46、浮球阀的的维修（见见表）高位水箱渗渗漏及浮浮球阀的的维修常见毛病产生原因修理办法水箱渗漏裂缝灌注环氧树树脂球阀关不住胶皮磨损换胶皮垫球阀不出水水挑杆锈蚀、水水眼被堵堵除修疏眼（6）高水水位箱的的清洗消消毒高位水箱由由于多种种原因导导致异物物浸入而而造成水水质污染染，从而而达不到到生活用用水标准准，故应应每年进进行一次次水箱清清洗工作作，每三三年进行行一次水水箱消毒毒工作。 33、卫生生设备卫生设备包包括大便便器、小小便器、洗洗脸盆、拖拖布池和和家具盆盆、淋浴浴器及澡澡盆等。下下面分别别介绍各各种设备备的常见见故障、产产生原因因及修理理方法（见见表）大便器高低低水箱的的常见故故障、产产生原因因与

47、修理理方法常见故障产生原因修理方法不下水天平架挑杆杆铁丝断断漂球定得过过低接好调到合适的的高度自 泄泄漂球失灵，漂漂杆腐蚀蚀坏漂子门销子子折断漂球与漂杆杆连接断断裂漂球被浸在在水中漂杆定的过过高漂子门不严严换漂杆修配销子更换漂球，避避免漂球球与他物物相碰锁母漏水高水箱不稳稳填料失败固定高水箱箱更换填料哈风排水口口漏垫料失败 垫料弹性不不够更换垫料更换垫料高水箱不 稳受外力撞击击或拉绳绳用力大大更换铝垫或或开脚螺螺栓，注注意使用用高水箱损 坏有细微裂纹纹严重损坏有胶布、外外涂环氧氧树脂更换高水箱箱冲洗管损 坏撞击或高水水箱挪位位重新配管大便器的常常见故障障、产生生原因与与修理方方法常见故障产生原

48、因修理方法大便器堵塞塞、污水水不流或或流的很很慢、楼楼板渗水水存水弯有堵堵塞物排水管中有有堵塞物物用揣子揣或或钩子钩钩打开扫除口口疏通胶皮腕漏水水，致使使地面渗渗漏皮腕或铜丝丝蚀烂铜丝绑扎不不良刨开地面更更换刨开地面，重重新绑扎扎大便器裂纹纹或破碎碎重物撞击轻轻微裂纹纹严重破碎用水泥砂浆浆糊上更换大便器器瓷存水弯损损坏，不不下水，有有渗漏堵塞时用木木棍乱捅捅刨开地面更更换存水水弯坐便器摇动动地面木楔腐腐烂固定螺钉腐腐烂更换新木楔楔更新螺钉，重重新固定定好小便器的常常见故障障、产生生原因与与修理方方法常见故障产生原因修理方法不下水尿碱或异物物堵塞存存水弯用揣子揣，如如不见效效可打开开存水弯弯活接

49、疏疏通冲洗洗底部冒水存水弯损坏坏修换存水弯弯存水弯漏承插口漏活接漏丝堵漏更换、增加加填料更换垫料卸下缠麻重重上或更更换直角水门漏漏皮垫或塑料料心碎坏坏阀体损坏，阀阀杆滑扣扣更换更换新直角角水门瓷脸盆的常常见故障障、产生生原因与与修理方方法常见故障产生原因修理方法水嘴处漏水水盖母漏，销销母漏，关关不严相应更换填填材及垫垫料排水栓漏水水根母松，脱脱架不稳稳拧紧根母或或加垫料料，稳固固脱架瓷脸盆损坏坏有细小裂缝缝使用不当，严严重损坏坏用防水胶粘粘剂补缝缝更换脸盆不下水排水栓或存存水弯堵堵塞用橡皮泵拨拨或疏通通存水弯与排排水管接接口漏水水排水管道内内有异物物堵塞疏通4、消防设设施（1）对于于室内消消防

50、设施施的维修修、管道道及阀门门的维修修，与室室内供水水管道部部分的维维修相同同。室内内消防设设施也是是由管道道、阀门门等构成成，其损损坏同样样是管道道漏水、阀阀门漏水水或关闭闭不严等等。对于于室内外外的管道道，同样样应做好好冬季的的防冻保保温工作作，以确确保它们们处于良良好的工工作状态态。（2）对于于消防栓栓接圈的的封闭圈圈及水龙龙带，应应按有关关规定进进行定时时检查、保保养及实实验工作作，以防防止老化化、霉变变、失效效，对于于检查不不合格的的应及时时更换。（3）对于于储水池池（箱、塔塔），应应贮存足足够的水水量，并并随时补补足；对对于离心心泵及其其电机，应应按有关关规定，定定时检查查保养，并

51、并应根据据有关规规定设置置备用水水泵。三、电力系系统的管管理与维维护 11、供电电设备的的组成 用用电单位位的用电电来源，一一般分为为高压供供电和低低压供电电两种。所所为高压压供电，是是用户直直接从高高压线路路上取得得电源，通通过自备备的降压压变压器器，将高高压转换换成低压压（3880伏/2200伏），再再分配给给各用电电点；低低压供电电，是指指从供电电局已经经转换成成低电压压的线路路上直接接取得电电源。低低压供电电减少了了变压器器的投资资，也不不用对其其进行维维护（由由供电局局维护）。用用电量小小的单位位一般多多选用低低压供电电的方式式。按照照全国供供电规则则的规定定，一般般用电容容量大于于

52、2500千瓦以以上的单单位，必必须选用用高压引引进。 用用户将低低压电流流通过控控制闸，根根据需要要将“电能”分配到到各用电电点，这这项工作作称为配配电；将将高压转转换成低低压的工工作称为为变电。用用来装置置这些设设备的场场所叫配配电室（站站）/变变压室（站站）。每每个用电电点又通通过一定定数量的的闸刀和和熔断器器将电能能再分配配到各个个用电器器具，如如电梯、电电灯、插插座等处处使用。这这些装有有控制闸闸刀和熔熔断器装装置的箱箱体成为为配电箱箱。用电量大的的单位，为为监视供供用电情情况，达达到安全全可靠运运行的目目的，还还必须设设置一些些声、光光、指示示信号、控控制计量量仪表、保保安防护护系统

53、、操操作控制制系统等等辅助设设施。这这些部分分共同组组成一个个完整的的共用电电系统，使使电正常常运行。 22、供电电设备的的管理与与维护 （11）供电电设备的的管理对供电设备备进行管管理的目目的是保保证其正正常运行行，供电电不间断断。为此此，首先先应了解解和掌握握全部设设备的各各种资料料。应掌掌握的资资料包括括以下几几个方面面： 供电范范围内各各建筑物物的构造造方式、用用点内容容及主要要要求（如如住宅和和商服设设施、工工厂车间间、办公公楼等，对对用电的的要求是是不一样样的）；供电电方式、电电压等级级、用电电容量、分分配方案案、配件件方法（如如高、低低压重点点保护单单位，单单、双路路供电等等）；

54、 全部电电气平面面图、系系统图； 施工中中的各级级各阶段段的验收收证明书书、变更更洽商纪纪录（如如绝缘遥遥测记录录，接地地点组织织的测定定，单、全全负荷实实验结果果报告和和支路的的负荷电电流实测测记录，电电压变化化情况记记录等）；核对实际际安装的的线路及及设备的的数量、规规格、型型号、位位置是否否与图纸纸要求一一致，地地下埋设设管路的的具体位位置与平平面图是是否一致致；正式使用用后，各各用户内内的主要要用电设设备数量量、容量量及使用用规律与与负荷变变动情况况等。掌握资料后后，即应应制定管管理办法法。一般般包括下下列内容容：定期巡视视维护和和重点检检测。根据供电范范围内的的具体情情况，参参照供电

55、电局的“电气设设备运行行管理规规程”，写出出固定的的巡视日日期和内内容（可可分为一一般部位位和重点点部位、一一般项目目和重点点项目等等）；根根据设备备的使用用频率和和季节的的不同，定定出测定定的项目目，如雨雨季前要要进行遥遥测地极极的接地地电阻值值，夏季季要进行行遥测线线路的绝绝缘电阻阻值，以以及特殊殊节日前前的有关关项目检检查等。建立各项项设备档档案。所有较大的的用电设设备均应应按台编编号，建建立档案案，如锅锅炉房内内的风机机、水泵泵、厨房房内的机机具。一一般建立立如下档档案：电电气平面面图、设设备原理理图、接接线图等等有关图图纸；用用电电压压、频率率、实测测电流等等有关数数据；维维修记录录

56、、运行行记录、巡巡视记录录及大修修后的实实验报告告记录等等。积极有效效地宣传传安全用用电、和和利用电电的知识识，掌握握用电的的一般知知识和应应遵守的的用电规规定。 （22）供电电设备的的维护与与保养。供电设备的的维护范范围，须须按照供供电规则则中所规规定的产产权分界界点的划划分原则则来执行行。依据据“全国供供用电规规则”对维护护管理与与产权分分界的界界定，供供电局与与用户电电气设备备的维护护管理范范围遵照照以下原原则：低压供电电的，以以供电接接户线的的最后（第第一）支支持物为为分界点点，支持持物属供供电局；10千伏伏及以下下变压供供电的，以以用户厂厂界外或或配电室室前的第第一断路路器或进进线套

57、管管为分界界点，第第一断路路器或进进线套管管的维护护责任由由双方协协商确定定；35千伏伏及以上上高压供供电的，以以用户厂厂界外或或配电室室前的第第一断路路器或进进线套管管为分界界点，第第一机电电杆属供供电局；采用电缆缆供电的的，本着着便于维维护管理理的原则则，由供供电局与与用户协协商确定定；产权属于于用户的的线路，以以分支点点或以供供电局变变电所外外第一基基电杆为为分界点点，第一一基电杆杆维护管管理责任任由双方方协商确确定。计计费电度度表及附附属件的的购置、安安装、移移动、更更换、校校验、拆拆除、加加封、启启封等均均由供电电局负责责。对供电设备备的维护护可分为为日常巡巡视维护护和定期期检查保保

58、养两个个方面。应应根据供供电范围围内的具具体情况况，参照照供电部部门的“电气设设备运行行管理规规程”，定出出重点检检查的项项目。供供电规程程中的所所有规定定都是系系统正常常运行的的保证也也是维护护保养的的标准和和依据。主主要有以以下内容容：观察总盘盘上的各各类仪表表、电压压是否正正常，使使用电源源的变化化情况，高高峰用电电时的电电流数值值，三相相电流是是否平衡衡，对照照值班记记录检查查分析有有无差异异；核对各个个支路的的实际负负荷是否否与装设设的保护护元件整整定值相相符合（按按规定采采用热元元件时，整整定值为为负荷电电流的11-1.5倍，采采用熔丝丝时，按按负荷电电流的11.255-1.5倍选

59、选用）；配电箱的的固定是是否牢固固，箱内内期间是是否完好好无损，各各闸具的的接头有有无松动动，操作作是否灵灵活，刀刀刃及接接点有无无烧伤，导导线绝缘缘是否老老化、变变脆，熔熔短器有有无焦痕痕；导线绝缘缘是否良良好（用用兆欧表表摇测绝绝缘电阻阻值，低低压线路路应不低低于0.5兆欧欧），各各类绝缘缘导线的的绝缘是是否老化化，特别别是各接接头处有有无变焦焦、变脆脆，绝缘缘包布有有无失效效，接头头之间有有无电腐腐蚀现象象；沿墙及沿沿顶棚架架设的明明线是否否松脱、垂垂落、损损伤，有有无其他他物品触触碰到线线，室外外架空线线的瓷瓶瓶是否破破裂，导导线垂度度是否过过大，有有风时导导线摇拽拽线间有有无相碰碰现

60、象，电电杆是否否歪斜，木木杆根有有无糟朽朽、缺土土、下凹凹；金属管连连接的地地线是否否良好，有有无虚脱脱或腐蚀蚀，各种种管线固固定是否否牢固，管管子接头头有无脱脱扣拔节节现象，管管子有无无塌腰变变形；各用电器器具，如如灯头、开开关、插插座等是是否牢固固，灯头头吊线据据地是否否太低，有有无自行行拉扯的的临时线线路等；各种地板板的接地地电阻是是否符合合规定（防防雷接地地10欧欧姆以下下，保护护接地44欧姆以以下），接接地导线线有无伤伤痕和腐腐蚀；特殊房间间应有特特殊要求求，如潮潮湿、高高温、易易燃、放放爆等场场所应按按照有关关规定重重点进行行检查维维护。 （33）线路路的常见见故障及及检修线路的常