中医治本,叠翠峰起死回生再称王

1、二零一零年十二月中医治本 叠翠峰起死回生再称王1后来的叠翠峰成都首个国际独立式公寓成都精装公寓全境参照典范成都城南租金王成都唯一售罄后疯狂追买项目2中医四法 探底彼时叠翠峰望项目市场形象闻项目市场影响力问项目客户情况切项目价值梳理3“望”市场形象，“闻”市场影响项目定位国际五星酒店公寓主题推广缔造国际级五星酒店生活项目产品45平五星标间85平精品商务行政套房150平CEO官邸市场形象国际标准高端品质星级酒店服务公司品牌合景泰富成都1号作品入市成都后无品牌沉淀项目名声50%以上同行不了解叠翠峰80%以上市民没听过本项目4“问”客户情况开盘2个月成交60余套，85平套一成 销售难点；品牌项目不知名

2、，客户疑虑多多；居家品质不经济，反复选择成交慢；投资困惑难解，回报收益难算清；地段优势不突出，小域环境多成负面影响；成交客户分析94.%媒体认知，5.2%渠道成交；40%自住首选150平户型，60%投资主选45平户型；五星级豪华会所配套吸引力强大；产品品质认同度较高；依赖开发商的上市资质；装修档次刺激兴趣；客户流失分析又临铁路又临下穿；楼盘规划不显气派；物管过高无法体现；单价过高升值空间小；商业产权首付压力；85平套一又不宜居又不经济；5“问”产品情况投资回报低，区域同等档次物业、同面积产品租金仅2200元/月，如此投资回报仅6.3%40年商业产权且首付需至少5层以上社区规模不易成气候，项目影

3、响力欠佳，关注低背靠火车南站环境杂乱，又极近铁路，噪音严重投资回报低，区域同等档次物业、同面积产品租金仅3000元/月，如此投资回报仅4.6%户型结构不合理，认定85平至少应为套二或套三背靠火车南站环境杂乱，又极近铁路，噪音严重本地投资客多次投资者外部资源缺乏，生活配套不比桐梓林物业管理费太高，同等档次例属少见社区规模不易成气候，居家品质体现有限极近铁路又临下穿，噪音严重，影响居住品质改善型客户客户对项目的认同度低、成交不理想根本原因何在？6“切”核心价值区域地段国际城南新中心桐梓林传统富人圈项目品质奢华材料几尽其能大师级手笔豪气精装项目配套豪华精英会所企业品牌立足广州香港上市名门体系精装专家

4、仍然没有吸引足够目标客户为此买单7辨证施治，固本培源，对症下药中原地产为您，我做到8辨证施治项目价值国际城南豪华品质顶级会所企业品牌大师级精装客户心理规模小临铁路缺配套缺服务缺乏品牌影响力，知名度低核心价值不突出目标客户不明确营销乏力当前价格使客户认为后期投资后升值空间不大病症9借鉴龙湖品牌植入晶蓝半岛整个推广采用的是品牌企业品牌物管强势媒体品牌广告设计公司，最大限度的利用了自身的品牌价值，通过展示以往项目激发消费者兴趣、巩固信心。龙湖在成都的品牌植入较成功。10体会高品质项目客群细征壹号公馆主力户型：40-50 标间、87 套一购买人群：二级城市老板、有钱人“玩家”、企业高管客户来源：以高端

5、会所、俱乐部、夜场、“情人”活动等渠道客户为主购买目的：投资、养情人、商务需求 桐梓林.欧城主力户型：145套四购买人群：城南及周边区域、私企老板、企业高管客户来源：以报纸、户外广告等大众媒体客户为主购买目的：以自住为主 11固本：客群锁定锁定营销对象价值重塑引入服务式公寓价值体系 概念包装项目形象力提升价格调整接近客户接受度培源：渠道拓展、圈层营销中原内部资源整合固本培源12第一剂药：当归功效：所谓“十药九归”，药之根本衍生：目标客群锁定锁定项目销售之根本如果将居住类客户作为主力客群？1、项目的定位及产品打造均不是主要针对纯居住客户2、项目资源、配套、价格、地块条件均无法与周边其他项目形成竞

6、争力如果将投资类客户作为主力客群？1、项目的高价格使得纯投资类客户感觉产品的升值空间不大2、无法保障投资客户的稳定的投资收益13面积（）户型针对类型45标间投资型85套一“玩家”型150套三居家型我们的客户将不仅仅局限于纯投资或纯居住客户他（她）们是具有海外或沿海生活经历，极具商业头脑的城市精英。他（她）们对服务式公寓类产品有着较深的理解。他（她）们购买项目产品（尤其是85平米套房）的目的主要为投资或生活享乐，绝非第一居所。他（她）们追求圈层文化，追求享受，对物业的服务有较高的要求。项目属性1445平标间户型看好本产品升值空间的投资客在成都需要一处私人酒店的买家给子女在成都置一套高档物业的父母

7、85平套一户型习惯酒店生活的单身IF追求独立时尚生活的年轻新贵夫妇在CBD活动的城市精英外籍人士/海归人士150平米奢华户型跨国公司驻成都管理人员/CEO私人企业主/政府官员产品对位15第二剂药：灵芝主养命以应天，久服不伤人 神农本草经 功效：补气安神，有“仙草”之称衍生：项目价值重塑补项目之神气回归“服务式公寓”的定位，通过销售现场软环境营造,完善项目服务价值体系!当项目的产品及硬件配套等对客户无法形成足够吸引力时，项目出路何在？用什么去打动我们的目标客户？16服务式公寓价值体现W酒店“誉峰”已签约W酒店，可邀请W酒店做为“叠翠峰”管理顾问，借W酒店知名度，提升项目软价值。品牌顾问17第三剂

8、药：人参主补五脏，安精神，定魂魄，明目，开心益知 神农本草经 功效：乃补气之圣药，活人之灵苗也衍生：品牌炒作及概念包装补项目之灵气18企业品牌全面塑造品牌炒作合景泰富高端生活缔造者合景泰富高端商业在中国品牌推广目标：传播合景泰富“高端地产”开发理念；丰富、完善 “高端生活缔造者” 形象；宣传合景泰富“高端地产”独特开发模式；迅速树立合景泰富在成都市场的品牌知名度与美誉度；最终极大带动项目销售。19概念包装西南首席国际独立式公寓项目概念包装炒作目的：吸引眼球，制造话题,提升项目形象!20每天比别人多享受一小时25小时头等舱管家式服务头等舱：尊贵、舒适、豪华、时尚管家式：独立、定制、方便、私密独立

9、式公寓特有属性献给极具独立气质的城市主角21第四剂药：冬虫夏草功效：真菌之王，降压调节内虚衍生：项目价格调整性温暖，补精益髓 本草纲目拾遗 第一阶段：成交量少，未成交客户普通反应价格过高，后续升值空间小，投 资收益低，价格问题溢出如何调整？第二阶段：房源散卖，北向房源及临铁路房源因总价低5-10万而销售 较好， 如何利用价格促销？第三阶段：剩余房源减少，车位推售在即，如何再度掀起热销高潮？22阶段性优惠措施购房礼包在界定时间段内购买不同面积产品，欢送可获赠不同额度的购房惊喜 ，变相降价；老带新优惠，新老客户均可享受惊喜礼包，礼包值折算进购房款，形成热销涨价又购房有喜的状态；带“租”发售针对投资

10、客户，双向寻求租用客户，增加客户信心，形成有效的促销手段；寻求企业合作意向，利用企业投资/租赁信息刺激客户，形成羊群效应；价格杠杆拉大房源价差，继续房源正常走势，先行消化劣势房源；重新整合散布房源，利用价格杠杆，以折扣点数刺激优势房源快速走量；捆绑销售销售后期，房源与车位捆绑，利用区域内车位供应稀缺的特点，促进房源销售；23对症下药，三步疗程第一疗程 （概念炒作）2009年6月热销期第二疗程 （价值重塑）2009年7月 强销期第三疗程 （生活方式认同）2009年10月尾盘销售期24不看广告，看疗效25第一疗程期：6月的华丽转身当月成交70套，总计成交金额近3700万，成交均价8762元/平米。项目重新概念包装及有效营销后当周两天就成交了21套。重点回顾：全面炒作“国际独立 式公寓” ；大众媒力与小众媒体通力配合；渠道先行，高档片区行销；业主公关，暖场活动不断26第二疗程期：高调聚焦，不美不行重点回顾：着力打造“服务式公寓价值典范”；“地铁上盖、精装豪宅、准现房发售”强大价值体系；高端资源嫁接：香港联展、高新名企意