物业公司工程维修部工作手册

1、CBREXH-GZ-EM-04 0 -工程维修部部工作手手册 编 号: CBRREXHH-GZZ-EMM-044版本/状态态: AA/1编 制:审 核:批 准:生效 日期期: 二二一四四年七月月一日*物业业管理服服务有限限公司工作手册目目录序号章节文 件 名 称页面1工程维修部部目标及及实施措措施42工程维修部部组织架架构53工程维修部部岗位职职责64工程维修部部管理制制度（规规定）154.1特种作业人人员管理理制度1542高低压配电电室安全全工作制制度164.3变配电工作作票、操操作票制制度174.4电梯安全管管理规定定184.5电梯维保服服务考核核制度184.6电梯机房管管理规定定194.

2、7设备机房管管理制度度194.8设备机房防防火管理理规定224.9设备事故处处理规定定234.10设备机房卫卫生管理理规定254.11设备运行记记录管理理制度254.12设备标识管管理规定定264.13设备台帐管管理制度度264.14机电设备维维修工具具管理规规定274.15安全用水、供供电管理理制度274.16监视、测量量装置管管理规定定284.17运行值班工工交接班班制度294.18工程、维修修档案管管理制度度304.19房屋修缮管管理制度度304.20外包工程项项目管理理制度325工程维修部部工作流流程325.1电气设备检检修安全全技术规规程325.2配电室倒闸闸规程345.3市电、发电

3、电联锁柜柜操作、维维护规程程355.4电梯安全操操作规程程355.5给排水设备备安全操操作规程程365.6给排水设备备运行管管理规程程385.7给排水维护护保养规规程395.8冷水机组运运行操作作规程425.9中央空调系系统运行行管理规规程445.10柴油发电机机安全操操作规程程465.11螺杆冷水机机组系统统操作规规程475.12焊接作业规规程495.13设备安全事事故处理理规程505.14直饮水系统统管理规规程515.15一般报修流流程525.16计划检修或或重大设设备检修修流程525.17供电限电停停电审批批程序535.18客户报修服服务管理理办法535.19客户维修服服务管理理程序57

4、5.20设备更新改改造程序序585.21外包项目合合同签订订工作程程序595.22外包项目监监管程序序601工程维维修部目目标及实实施措施施目标： 年度电能耗耗（除中中央空调调）同比比下降110%以以上房屋本体及及设施设设备按计计划保养养，计划划完成率率1000%，运运行正常常；月度零修及及时率达达到988%以上上，月度度零修合合格率达达到1000%，无无零修质质量造成成的有效效投诉有效控制供供方驻场场服务质质量设备重大管管理责任任事故为为零月度记录、资资料保存存完整，及及时归档档，归档档率1000% 适用范围围：适用于*项项目工程程维修部部。 措施：工程维修部部人员在在日常工工作中，必必须积

5、极极配合齐齐心协力力，做到到第一时时间上门门服务，确确保客户户满意。部门人员做做好安全全、管理理工作，采采取预防防措施，防防止发生生重大设设备事故故和人员员伤亡。组组织部门门技术人人员熟悉悉、掌握握所管辖辖的设备备性能，参参与解决决大厦突突发事故故的抢修修。负责对小区区的机电电设备实实施统一一管理，积积极做好好维修运运行的日日常管理理工作。熟练掌握设设备设施施的性能能和操作作，加强强对设备备的维护护和保养养，确保保设备完完好，为为服务提提供基本本保障。5-602工程维维修部组组织架构构总编制总编制15人工程经理（1人）工程经理（1人）文员文员（1人）工程主任（1人）工程主任（1人）运行领班（1

6、人）维修领班（1人）运行领班（1人）维修领班（1人）运行技工 （白班2人） 维修技工（泥木工1人）维修技工 （水工1人） 维修技工运行技工 （白班2人） 维修技工（泥木工1人）维修技工 （水工1人） 维修技工（电工2人）维修技工（空调工1人）运行技工（晚班1人）运行技工（中班1人）运行技工（早班1人）PAGE 603工程维维修部岗岗位职责责目标：明确部门职职能及各岗位位工作职职责、工工作范围围和日常常工作。 适用范围围：适用于*项项目工程程维修部部。 内容： 部门工作作职责：负责楼宇设设备设施施的交接接验收，建建立详细细的设备备设施台台帐，对对接管验验收的设设备设施施做好现现场标识识，并完完成

7、交接接报告；制订工程维维修部日日常运作作、管理理工作程程序及各各级人员员的岗位位职责，建建立设备备设施的的安全操操作、运运行管理理、维护护保养、应应急处理理等技术术文件和和对客服服务标准准、规范范；负责制订楼楼宇（工工程维修修部分）的的年度和和月度预预算、采采购计划划、资金金支付计计划、年年度和月月度设备备设施维维护保养养计划和和设备设设施大修修计划；对管理范围围内的设设备、设设施进行行全面、有有效的管管理，确确保设备备设施的的正常运运行。按按年度和和月度设设备设施施维护保保养计划划对设备备设施进进行维护护保养，确确保维护护保养和和检修的的项目、方方法和完完好程度度符合相相关规定定。定期期进行

8、设设备设施施完好率率的统计计和考核核，使设设备设施施完好率率达到公公司规定定的标准准，满足足客户的的使用要要求。在在紧急情情况发生生时，能能够按应应急处理理方案实实施有效效控制处处理，确确保人员员和设备备设施的的安全；按对客服务务标准完完成对客客服务事事项，维维修及时时率、返返修率、客客户满意意率必须须达到公公司规定定的标准准；建立、实施施对工程程分包方方的评审审和考核核制度，负负责外委委工程项项目和采采购设备备、材料料、配件件的验收收和质量量控制；负责客户二二次装修修方案的的审核和和施工现现场的技技术方法法、施工工质量、使使用材料料的监理理，参与与管理处处组织的的二次装装修验收收，跟踪踪二次

9、装装修工程程遗留问问题的整整改；做好上级领领导安排排的工程程整改项项目、新新增项目目的招投投标和合合同签订订工作，对对施工计计划进行行审核，对对项目实实施过程程进行监监理，并并完成竣竣工验收收等工作作；结合大厦实实际，制制订大厦厦经济、有有效的设设备设施施运行方方案，应应用新技技术，实实施节能能降耗，定定期对能能耗及其其他运行行成本进进行统计计核算，将将成本控控制在合合理范围围；实施各专业业、各系系统、各各机房的的值班、运运行、巡巡视、维维护保养养、检修修记录制制度，记记录要清清晰、真真实、完完整并具具有可追追塑性。建建立档案案管理制制度，按按管理要要求做好好运行记记录、巡巡视记录录、值班班记

10、录、技技术文件件、资料料、图纸纸等的收收集、整整理、完完善、保保存和归归档工作作；制订工程维维修部的的年度、月月度培训训计划，做做好新聘聘员工的的岗前培培训，按按计划实实施各项项专业技技术培训训，不断断提高工工程人员员的技术术素质和和实际操操作能力力；配合政府、行行业管理理部门，确确保电力力、供水水、煤气气、通信信、电视视等正常常工作，接接管理部部门的要要求，定定期完成成电力、防防雷、消消防等各各项安全全检测，使使排水、噪噪音等达达到环保保要求；完成上级领领导交办办的其他他工作。 人员岗位位职责：工程经理岗岗位职责责：全面负责工工程维修修部工作作，对大大厦强电电、弱电电、空调调、给排排水、土土

11、建、消消防运行行及维修修负责，落落实公司司管理制制度和工工作标准准，保证证各设备备设施运运行正常常，不出出现重大大工程事事故或较较大人为为责任事事故；负责楼宇设设备设施施的管理理工作，建建立详细细的设备备设施台台帐，对对管辖的的的设备备设施做做好现场场标识，完完善和提提高设备备管理水水平。负负责改造造或新增增楼宇设设备的购购进、安安装调试试、使用用、维修修保养。负负责设备备的报废废（申请请或建议议）及处处理；落实公司年年度工程程管理目目标，制制订、落落实重要要设备及及一般设设备的的的维修及及保养计计划；组织编制工工程维修修部日常常运作、管管理工作作程序和和规章制制度，建建立设备备、设施施的安全

12、全操作、运运行、维维护保养养、检修修、应急急处理等等技术文文件；对对客服务务标准和和规范，提提高专业业管理水水平；协调并妥善善处理与与政府、行行业管理理部门的的关系，确确保电力力、供水水、煤气气、通讯讯、电视视等正常常工作，按按政府管管理部门门的要求求，定期期完成电电力、防防雷、消消防等各各项安全全检测，使使排 水水、空气气质量、噪噪音等达达到环保保要求；做好一线服服务、与与其它职职能部门门的沟通通、协调调工作，及及时为客客户提供供优质服服务；制定工程维维修部年年度、月月度培训训计划，组组织专题题安全和和技术培培训，确确保工程程人力资资源得到到合理的的使用和和不断提提高人员员的工作作能力和和技

13、术水水平；落实公司用用人政策策和各项项规章制制度，做做好部门门团队建建设，提提高部门门专业技技术水平平；负责汇总、制制定和申申报工程程维修部部年度、月月度预算算、采购购计划；组织制制订设备备设施年年度保养养、检修修计划及及设备大大修计划划，保证证工程维维修费用用的合理理使用；根据工作计计划，组组织做好好各系统统设备运运行、维维护保养养、检修修、大修修、项目目改造等等 工工作，督督促工程程维修部部各级人人员对管管理范围围内的设设备、设设施实施施全面、有有效的管管理，按按各系统统设备运运行标准准，保持持设备、设设施良好好运行，设设备完好好率达到到98%以上，确确保建筑筑环境、供供电、给给排水、通通

14、风空调调、电梯梯、消防防、电讯讯、电视视、监控控等满足足客户使使用要求求。在紧紧急情况况发生时时，组织织安排各各级人员员，按应应急处理理方案实实施有效效控制处处理，确确保人员员和设备备设施的的安全；组织实施对对工程外外包单位位的管理理、评审审和考核核。对外外包商实实施有效效的监控控和管理理。组织织安排工工程整改改项目的的招投标标、签订订合同和和施工配配合，调调配合适适人员参参与项目目施工监监理和竣竣工验收收等工作作；负责客户二二次装修修方案的的审核和和施工现现场的监监管，参参加管理理处组织织的二次次装修验验收，跟跟踪二次次装修工工程遗留留问题的的整改；负责组织做做好对客客服务工工作，处处理对客

15、客服务过过程中出出现的各各种投诉诉，不断断提高服服务质量量；组织制订经经济、有有效的运运行方案案，应用用新技术术，实施施节能措措施，定定期进行行能耗和和其它运运行成本本的统计计核算，合合理控制制和降低低运行成成本；完成上级领领导交给给的其他他工作。工程主任岗岗位职责责：贯彻执行工工程经理理的指示示，负责责本大厦厦设备、设设施的专专业技术术管理。制制定部门门设备、设设施的专专业技术术工作计计划及审审核各领领班工作作计划，报报上级审审批，批批准后贯贯彻执行行。对大大厦设备备（设施施）的安安全经济济运行、技技术管理理、运行行人员培培训等工工作负直直接领导导责任；当好工程经经理的助助手，负负责工程程维

16、修部部人员的的日常工工作调配配。组织织和督导导员工认认真执行行员工工守则和和本部门门的各项项安全技技术规程程；做好对客户户的服务务工作，尽尽量满足足客户要要求。客客户对物物业设施施的改动动或装修修要求，除除热情服服务外，还还要审批批其改动动方案，不不能使物物业设施施遭到伤伤害或违违反有关关消防条条例等，履履行管理理职能；确保各设备备设施维维修保养养工程能能按期、按按质完成成。负责责组织人人员完成成临时或或应急工工程任务务；与其它部门门或相关关人员协协调，倡倡导团结结与协作作精神；必须严格要要求自己己，自觉觉执行公公司的规规章制度度，对工工作认真真负责，以以身作则则。组织织全体人人员学习习技术业

17、业务，不不断提高高技术素素质和业业务水平平，定期期或不定定期的考考问讲解解和考核核，搞好好现场培培训活动动；贯彻执行电电业安全全生产方方针及规规章制度度，加强强安全思思想教育育，组织织安全活活动，主主持事故故、故障障的调查查分析；编制年、季季度、月月工作计计划并组组织实施施。按时时、及时时总结工工作，上上报工作作总结和和各种报报表；配合编制各各设备、设设施的安安全操作作规程及及维修保保养工作作程序、制制度工作作。并监监督落实实；负责各设备备运行、调调配和维维修保养养等专业业技术工工作，尽尽量做到到节约、安安全运行行。建立立健全正正常运行行工作秩秩序，定定期巡视视主要部部位及其其主要设设备、设设

18、施，发发现异常常或故障障，立即即采取有有效措施施及时解解决。查查阅有关关运行、巡巡视记录录，了解解设备（设设施）的的运行情情况，作作好安全全经济运运行和工工作质量量分析；协助部门经经理对二二次装修修资料进进行审核核，负责责二次装装修的现现场监管管，参加加管理处处组织的的二次装装修验收收，督促促租户对对遗留问问题的整整改；每月对员工工的行为为规范、劳劳动纪律律、工作作效率、工工作质量量、服务务态度进进行考核核；负责及时向向上级汇汇报各项项工作，完完成上级级交给的的其它工工作。文员岗位职职责 负责处理本本部的日日常事务务，执行行部门经经理下达达的各项项指令；负责整理、统统计、管管理工程程维修工工作

19、单；负责收发、整整理、统统计及管管理各种种通知、信信函、文文件以及及各系统统运行、操操作记录录，落实实综合管管理部关关于办公公及行政政管理的的要求；负责本部门门所有文文件、图图纸及技技术资料料的整理理、建档档、管理理。做到到文件资资料齐全全，无缺缺页、遗遗漏；负责部门文文件资料料的打印印、校核核、复印印及传真真，并做做好登记记工作；负责编制每每月员工工工作安安排表，统统计本部部员工考考勤；水水、电以以及分类类物料消消耗统计计，做到到细致准准确；以以及物品品发放工工作。负负责与其其他部门门的联络络工作，跟跟进报批批事项；负责本部门门的所有有物品申申购及办办公用品品的申领领工作。每每月对仓仓库备件

20、件存货量量作一次次盘点统统计，做做好统计计报表交交上级审审核；根据水、电电以及分分类物料料消耗统统计，分分析消耗耗增减的的原因，当当好工程程经理的的参谋。定期召集工工程例会会，并做做好会议议记录，及及时提交交会议纪纪要；及时汇报工工作进度度，完成成上级领领导交给给的其他他工作。运行领班岗岗位职责责：在工程经理理、工程程主任的的领导下下，主管管变配电电、发电电系统；中央空空调系统统；给排排水系统统；电梯梯；消防防系统等等正常运运行，确确保设备备在良好好的安全全状态下下运行；每天定时检检查工作作范围内内现场；各有关设备备运行现现场检查查，发现现问题或或隐患应应及时地地向上级级报告和和纠正和和处理（

21、在在有关运运行记录录上签名名）；检查下属各各岗位岗岗风岗纪纪和考勤勤执行情情况；审阅运行、巡巡检等报报表，对对监测数数据有异异常的应应及时检检查和处处理。提提出节约约能源措措施和贯贯彻执行行；负责本班所所有原始始记录的的收集、整整理、按按月装订订及上交交存档工工作；贯彻执行电电业安全全生产方方针及贯贯彻电气气运行方方案和操操作规程程，合理理使用设设备。制制定各电电气设备备维护保保养计划划及各类类电气设设备检修修的技术术质量标标准，经经上级批批准后，负负责组织织实施；遵守大厦的的各项规规章制度度，加强强安全思思想教育育，执行行上级下下达的各各项指令令，确保保大厦设设备（设设施）的的正常运运行；全

22、面掌握大大厦的设设备状况况，做好好大厦机机电设备备台帐、设设备登记记卡保持持在完好好记录状状态；督促运行班班全体人人员搞好好设备卫卫生及例例行维护护，确保保墙白、地地净、沟沟见底、设设备见本本色，杜杜绝跑、冒冒、滴、漏漏现象；遇突发事件件及事故故隐患要要及时采采取处理理措施，并并向上级级汇报。遇遇重大事事故发生生时要冷冷静，在在向上级级汇报的的同时，要要组织人人员采取取措施防防止事故故扩大或或漫延，同同时有责责任保护护好事故故现场；负责配合外外包单位位来人对对大厦设设备进行行检修保保养、督督促做好好检修记记录并存存入设备备档案；监查大厦用用电、用用水情况况，发现现用电、用用水异常常应及时时查找

23、原原因并采采取处理理措施，杜杜绝浪费费；负责对下属属人员进进行技术术培训和和指导工工作；负责提出本本范围内内设备的的维保计计划。经经批准后后，组织织实施。负负责签发发操作票票；配合工程维维修班搞搞好设备备的紧急急抢修工工作，确确保维修修工作安安全进行行；负责本班范范围内的的安全生生产工作作，保证证人为责责任事故故率为00%，员员工较大大或重大大工伤事事故率为为0%；积极向上级级汇报工工作，完完成上级级交给的的其他工工作。维修领班岗岗位职责责：在工程经理理、工程程主任的的领导下下，主管管强弱电电设备、中中央空调调设备、给给排水设设备、电电梯、消消防设备备、大厦厦土建装装饰设施施等维护护保养及及修

24、理工工作，确确保设备备设施在在良好的的安全状状态下运运作；每天定时检检查工作作范围内内现场；各有关检修修现场检检查，发发现问题题或隐患患应及时时地向上上级报告告和纠正正和处理理；检查下属各各岗位岗岗风岗纪纪和考勤勤执行情情况；审阅或编制制维修、保保养等报报表，。提提出节约约能源措措施和贯贯彻执行行；负责本班所所有原始始记录的的收集、整整理、按按月装订订及上交交存档工工作；组织和督导导员工认认真执行行员工工守则和和大厦的的各种规规章制度度，执行行上级下下达的各各项指令令，确保保大厦设设备（设设施）处处于良好好的运行行（或待待运行）状状态；制定各设备备定期维维护保养养计划及及各类设设备维修修、保养

25、养的技术术质量标标准，经经上级批批准后，负负责组织织实施；遵守大厦的的各项规规章制度度，加强强安全思思想教育育，执行行上级下下达的各各项指令令，确保保大厦设设备（设设施）的的正常运运行；全面掌握当当班大厦厦的设备备状况，解解决本班班设备运运行和维维修中出出现的问问题。根根据实际际情况的的轻重缓缓急，合合理分配配人员检检修。设设备维修修、抢修修的工作作都要有有始有终终地跟进进其工作作情况、进进度，直直至完成成为止；遇突发事件件及事故故隐患要要及时采采取处理理措施，并并向上级级汇报；遇重大大事故发发生时要要冷静，在在向上级级汇报的的同时，要要组织人人员采取取措施防防止事故故扩大或或漫延，同同时有责

26、责任保护护好事故故现场；督促维修班班全体人人员搞好好设备设设施检修修后的现现场卫生生清洁工工作，确确保墙白白、地净净、沟见见底、设设备见本本色；及时处理有有关工程程上的投投诉并做做分析，避避免重复复发生并并作好记记录向上上级汇报报；参入大厦客客户的二二次装修修的审图图；装修修过程的的有关检检查及安安全检查查，确保保装修过过程控制制在大厦厦相关规规定内有有序进行行；装修修竣工验验收检查查及整改改项目的的跟进等等；组织维修组组人员学学习技术术业务，提提高本身身或技工工的技术术素质和和业务水水平，大大力开展展增收节节支活动动；负责本班范范围内的的安全生生产工作作，保证证人为责责任事故故率为00%，员

27、员工较大大或重大大工伤事事故率为为0%；认真监督外外包单位位保质保保量按时时地完成成外包维维保工作作，更换换材料要要经过仔仔细检查查并详细细登记，若若需付费费要以旧旧换新；积极向上级级汇报工工作，完完成上级级交给的的其他工工作。运行技工岗岗位职责责：必需具有国国家承认认的电工工、空调调等操作作证，并经部部门考查查合格后后，方能正正式上岗岗；在领班的领领导下，运运行工负负责对大大厦供配配电、空调调、电梯梯、消防防、给排排水等系系统设备备的运行行值班，处处理一般般性故障障，参与与设备、设设施的维维修保养养工作。对对发生的的问题及及时向上上级汇报报；熟悉自已工工作范围围内各变变配电设设备和其其它电器

28、器设备的的性能、分分布，能能完成本本职内的的各项工工作；严格执行安安全操作作规程，开开机前应应认真作作好检查查工作，设设备状况况正常，方方可开机机。空调调主机的的非正常常开、停停，必须须及时向向领班或或上级汇报报；当班人员要要尽职尽尽责，坚坚守岗位位，服从从指挥，按按照有关关规定对对空调主主机及各各层新风风机的运运行数据据及运行行状况逐逐项填写写运行记记录和巡巡视记录录并签名名，发现现问题立立即报告告领班或或上级。有有超时空空调的单单元，需需要进内内测温，并并记录；负责对大厦厦各空调调区域的的温度及及设备运运行状况况进行监监测，并并根据外外界气温温情况，对对空调运运行参数数进行调调节。在在使各

29、空空调区域域的温度度相对保保持在符符合规定定的数值值范围的的同时，努努力提高高空调的的运行效效率，降降低空调调运行的的能耗；严格做到：三干净：设设备干净净、工作作场所干干净、维维修后的的现场干干净；三不漏：不不漏电、不不漏油、不不漏水；五良好：使使用性能能良好、密密封良好好、润滑滑良好、紧紧固良好好、调整整良好；严格遵守考考勤，安安全操作作规程和和其它有有关制度度。不允允许有脱脱岗、睡睡岗现象象；接受和执行行上级命命令，供供配电系统统操作严严格执行行工作票票、操作作票工作作制度；负责所有变变配电室室设备巡巡视、安安全检查查工作，负负责责任任区域内内的设备备维护和和清洁工工作，认认真做好好巡视记

30、记录、运运行记录录和值班班（及交交接班）记录；严格执行各各项电气气安全操操作规程程，负责责所有变变配电室室的人员员出入登登记和跟跟踪，发发现异常常情况立立即上报报；保持变配电电设备房房物品的的有序摆摆放，做做好设备备房的防防水、防防火、防防小动物物的安全全管理工工作；遇到突然停停电或其其他突发发性事故故时，采采取正确确有效的的应急措措施，确确保备用用电源或或应急电电源能投投入使用用，同时时向上级级汇报；为客户维修修服务时时,必需需带头遵遵守管理理处的有有关规定定；积极参与实实施增产产节约活活动；熟悉本职范范围内的的各类消消耗材料料、维修修零配件件性能、规规格、型型号等,能提前前向上级级建议购购

31、买工作作所需之之零配件件或物料料；对客户计量量电表进进行标识识、巡查查，及时时更换损损坏电表表。认真真做好电电表的统统计工作作；完成上级交交给的其其他工作作。维修技工岗岗位职责责： 必需具有国国家承认认的相关关证件,并经经部门考考查合格格后,方方能正式式上岗；在领班的领领导下，完完成各项项设备、设设施的维维修保养养工作；熟练掌握设设备（设设施）的的结构、性性能、特特点和维维修保养养方法。能能完成本本职范围围内的各各项工作作任务；严格做到：三干净：设设备干净净、工作作场所干干净、维维修后的的现场干干净；三不漏：不不漏电、不不漏油、不不漏水；五良好：使使用性能能良好、密密封良好好、润滑滑良好、紧紧

32、固良好好、调整整良好；严格遵守考考勤，各各安全操操作规程程和其它它有关制制度；按时完成机机电设备备（设施施）的各各项维修修、保养养工作，根根据设备备保养计计划对设设备进行行维护保保养，并并认真做做好有关关记录；严格遵守安安全操作作规程和和维护保保养规程程，防止止发生安安全事故故；维修工作中中遇到难难题或需需要进行行协调时时，应向向当值领领班汇报报，由当当值领班班安排解解决，若若仍未能能解决再再向其它它上级报报告，以以便使问问题尽快快得到解解决；服从当值领领班的工工作安排排，平时时应于工工程维修修部待命命室待命命，有工工作单时时应即时时行动到到达维修修现场，并并尽快、高高质量地地完成有有关维修修

33、项目，做做到工完完场清、用用料节省省。完成成维修单单之工作作后，应应即时回回到待命命室并主主动联系系领班接接新的工工作单，以以确保工工作效率率；每日需认真真填写维维修单（标标明维修修时间、维维修具体体内容、所所耗材料料等）；熟悉本职范范围内的的各类消消耗材料料、维修修零配件件性能、规规格、型型号等,能提前前向上级级建议购购买工作作所需之之零配件件或物料料；为客户维修修服务时时,必需需遵守管管理处的的有关规规定；发生突发情情况时，应应迅速赶赶往现场场，及时时采取应应急措施施，保证证设备（设设施）的的正常完完好；积极参与实实施增产产节约活活动；完成上级领领导交给给的其他他工作。维修技工（电电工）岗

34、岗位职责责： 必需具有国国家承认认的电工工操作证证,并经经部门考考查合格格后,方方能正式式上岗；在领班的领领导下，完完成各项项电气设设备、设设施的维维修保养养工作；熟悉大厦范范围内各各用电设设备和控控制电器器的性能能、分布布，和有有关技术术规范、规规定，熟熟练掌握握设备（设设施）的的结构、性性能、特特点和维维修保养养方法。能能完成本本职范围围内的各各项工作作任务；严格做到：三干净：设设备干净净、工作作场所干干净、维维修后的的现场干干净；三不漏：不不漏电、不不漏油、不不漏水；五良好：使使用性能能良好、密密封良好好、润滑滑良好、紧紧固良好好、调整整良好；严格遵守考考勤，各各安全操操作规程程和其它它

35、有关制制度。按时完成机机电设备备（设施施）的各各项维修修、保养养工作，根根据设备备保养计计划对设设备进行行维护保保养，并并认真做做好有关关记录；严格遵守安安全操作作规程和和维护保保养规程程，防止止发生安安全事故故；供变电系统统操作时时严格执执行工作作票、操操作票工工作制度度；熟悉本职范范围内的的各类消消耗材料料、维修修零配件件性能、规规格、型型号等,能提前前向上级级建议购购买工作作所需之之零配件件或物料料；为客户维修修服务时时,必需需遵守管管理处的的有关规规定；发生突发情情况时，应应迅速赶赶往现场场，及时时采取应应急措施施，保证证设备（设设施）的的正常完完好；积极参与实实施增产产节约活活动；完

36、成上级领领导交给给的其他他工作。维修技工（空调工）岗位责职责： 必需具有国国家承认认的空调调工操作作证，并并经部门门考查合合格后，方方能正式式上岗；在领班的领领导下，空空调工负负责对大大厦中央央空调系系统设备备、新风风系统的的运行及及日常维维护保养养工作，处处理突发发故障，主主动对设设备、设设施的进进行维修修保养工工作。对对发生的的问题及及时向上上级汇报报；严格做到：三干净：设设备干净净、工作作场所干干净、维维修后的的现场干干净；三不漏：不不漏电、不不漏油、不不漏水；五良好：使使用性能能良好、密密封良好好、润滑滑良好、紧紧固良好好、调整整良好；及时完成领领班或上上级分派派的各项项客户报报修任务

37、务，按要要求做好好各项工工作记录录；认真做好交交接班工工作和办办好交接接手续，打打扫干净净工作场场所，保保持设备备干净；自觉遵守公公司和规规章制度度、操作作规程、保保证安全全文明生生产；为客户维修修服务时时,必需需遵守管管理处的的有关规规定；在设备停机机抢修时时，一定定要注意意给油箱箱保温，并并挂好警警示牌，以以防发生生意外；按时向上级级提交维维修、保保养、材材料、费费用预算算报告。负负责对空空调系统统外包合合同的履履行、施施工数量量、质量量、工期期等进行行监督；遇到突发性性事故时时，必须须采取正正确有效效的应急急措施，确确保空调调主机及及其它设设备的安安全，同同时向上上级汇报报；积极参加节节

38、能降耗耗活动和和提合理理化建议议活动；完成领导交交给的其其他工作作。维修技工（给给排水）岗岗位职责责： 必需具有深深圳市卫卫生防疫疫站体检检合格证证及二次次供水卫卫生知识识培训合合格证，方能正式上岗；熟悉大厦范范围内各各给排水水设备、设设施及消消防水设设备、设设施及及及各类污污水池化化粪池的的性能、分分布，和和有关技技术规范范、规定定，熟练练掌握设设备（设设施）的的结构、性性能、特特点和维维修保养养方法，熟熟悉各种种卫生洁洁具的修修理。能能完成本本职范围围内的各各项工作作任务；自觉遵守公公司各项项规章制制度、操操作规程程、保证证安全、文文明生产产；严格按各项项安全操操作规程程执行设设备操作作，

39、防止止发生安安全事故故。按巡巡视周期期巡视管管辖的设设备、设设施，落落实区域域责任制制；工作积极主主动，凡凡上级交交给的任任务，不不分内外外积极完完成，做做好机水水设备的的保养、维维修工作作；严格做到：三干净：设设备干净净、工作作场所干干净、维维修后的的现场干干净；三不漏：不不漏电、不不漏油、不不漏水；五良好：使使用性能能良好、密密封良好好、润滑滑良好、紧紧固良好好、调整整良好；负责所有机机房设备备巡视、安安全检查查和处理理报修工工作，负负责责任任区域内内的设备备维护和和清洁工工作；发生突发情情况时，应应迅速赶赶往现场场，及时时采取应应急措施施，保证证设备设设施的正正常及大大厦的安安全；按时、

40、按质质、按量量地完成成本专业业布置的的计划性性维护工工作，并并填写相相应记录录。进行行维修保保养工作作时，需需在工作作范围放放置标示示牌，若若遇到难难以解决决的问题题，要及及时向上上级反映映，不能能隐瞒、拖拖延；定时通知客客户服务务部安排排清洁工工清理各各集水井井、各种种管道，以以免造成成堵塞；认真做好卫卫生工作作，保持持设备和和工作场场所的卫卫生，确确保二次次供水安安全卫生生；负责跟进二二次供水水系统清清洁、消消毒工作作，确保保二次供供水符合合本市有有关规定定；为客户维修修服务时时,必需需遵守管管理处的的有关规规定；积极参加节节能降耗耗活动和和提合理理化建议议活动；完成领导交交给的其其他工作

41、作。维修技工（泥泥木工）岗岗位职责责： 具有熟练的的泥瓦工工、木工工操作技技能，熟熟悉相应应安全规规程，经经部门考考查合格格后,方方能正式式上岗；负责大厦内内外地坪坪、玻璃璃幕墙、钢钢结构、装装饰、墙墙面、地地毯、窗窗帘、木木门、家家具、锁锁、镜面面等服务务设施的的维修保保养工作作，以保保持其美美观、整整洁、安安全；及时按质按按量完成成当值领领班分派派或本专专业布置置的计划划性维护护工作和和客户报报修任务务，按要要求做好好各项工工作记录录。遇到到困难时时，应报报告领班班并听从从领班安安排；严格做到：三干净：设设备干净净、工作作场所干干净、维维修后的的现场干干净；三不漏：不不漏电、不不漏油、不不

42、漏水；三良好：使使用性能能良好、外外观良好好、安全全性能良良好；认真做好卫卫生工作作，保持持设备和和工作场场所的卫卫生；努力学习技技术，做做到故障障判断准准确，维维修快捷捷；开拓拓个人积积极性，对对经常出出现的故故障，作作技术上上的改造造，降低低设施便便用的故故障返修修率；当遇有台风风、地震震、火灾灾等自然然灾害时时，灾后后应对玻玻璃幕墙墙进行全全面检查查，并视视损坏程程度进行行维修加加固；努力学习，提提高技术术水平。熟熟悉一般般建筑的的结构及及原理及及防水材材料性能能，熟悉悉一般装装修、木木工材料料及装饰饰材料性性能，努努力完成成上级交交给的装装修维修修、制作作等工作作任务；严格遵守公公司的

43、各各项规章章制度，严严格执行行本岗位位责任制制；积极参加节节能降耗耗活动和和提合理理化建议议活动；为客户维修修服务时时,必需需遵守管管理处的的有关规规定；配合上级进进行土建建项目的的交接、验验收和整整改工作作；完成领导交交办的其其他工作作。4工程维维修部管管理制度度特种作业人人员管理理制度： 目的：从措施上保保证安全全，特种种作业岗岗位保证证不出安安全责任任事故。 适用范围围：适用于*项项目特种种作业 。 内容：特种作业岗岗位：电工:在高高低压配配电室内内值班、维维修工作作人员，应应具有有有效的电电工操作作证（由由劳动部部门颁发发）， 在配配电室操操作人员员，应具具有市供供电局颁颁发的进进网作

44、业业许可证证。焊工:应具具有有效效的焊工工操作证证（由劳劳动部门门颁发）制冷（空调调）工:应具有有有效的的制冷（或或空调）工工操作证证（由劳劳动部门门颁发）水工:应有有市卫生生防疫站站二次供供水体检检合格证证,及二二次供水水卫生知知识培训训合格证证.新员工上岗岗前，应应熟知下下列事项项，并经经考试合合格后，方方可允许许上岗独独立工作作： 电工：本公司有关关电气方方面的操操作规程程和有关关制度、措措施；本公司高、低低压变配配电系统统一、二二次接线线和设备备分布、结结构性能能、操作作要求和和维修保保养方法法等；电气安全装装置、设设施等性性能、作作用及管管理使用用方法；电气安全防防护及人人身事故故抢

45、救；本公司变配配电运行行方式，负负荷情况况和负荷荷调整方方法、电电压调节节等措施施。本公司有关关消防方方面的操操作规程程和有关关制度、措措施；焊工：本公司有关关消防方方面的操操作规程程和有关关制度、措措施；本公司电、气气焊设备备操作要要求和维维修保养养方法一般电气安安全装置置、设施施等性能能、作用用及使用用方法；电、气焊接接安全防防护及人人身事故故抢救；熟悉本大厦厦平面布布置及消消防分区区。制冷（空调调）工：本公司有关关消防方方面的操操作规程程和有关关制度、措措施；本公司制冷冷、空调调设备操操作要求求和维修修保养方方法；一般电气安安全装置置、设施施等性能能、作用用及使用用方法；焊接安全防防护及

46、人人身事故故抢救；熟悉本大厦厦平面布布置及消消防分区区。水工：本大厦有关关给排水水、消防防水设备备、设施施方面的的操作规规程和有有关制度度、措施施；本大厦有关关给排水水、消防防水设备备、设施施的管理理要求和和维修保保养方法法；二次供水的的卫生要要求及熟熟悉本大大厦给排排水、消消防水设设备、设设施平面面布置。工作要求：工作人员应应按规定定穿戴整整齐；必必要时必必须穿戴戴规定的的劳保防防护服装装（或用用品）；工作前做好好必要的的安全防防护准备备（如焊焊接前要要开动火火证及准准备灭火火器等）；工作中必须须严格遵遵守相应应的安全全操作规规程（或或规定）；工作中分工工不分家家，各工工种应相相互配合合，相

47、互互保护；遇有意外发发生，相相应专业业人员必必须按各各种事故故紧急预预案处理理，不得得临阵脱脱逃及躲躲闭；意外发生处处理后，相相应专业业人员必必须实事事求是的的填写事事故报告告，不得得隐瞒。其它：电梯、消防防、中央央空调外外包必须须是有合合格资质质的外包包专业公公司,来来大厦维维保人员员个人资资质应提提供复印印件在工工程维修修部存档档。来大厦维修修玻璃幕幕墙或其其它高空空作业的的必须是是有合格格资质的的外包专专业公司司。来大厦进行行二次装装修的施施工队，其其队内个个人特种种作业资资质应由由楼宇管管理部核核对把关关及存档档。高低压配电电室安全全工作制制度： 目的：从行政组织织措施上上保证安安全，

48、杜杜绝人为为安全责责任事故故发生。 适用范围围：适用于本大大厦高低低压配电电操作。 内容：在高低压配配电室内内值班、维维修工作作人员，应应具有有有效的电电工证（由由劳动部部门颁发发），在在配电室室操作人人员，应应具有市市供电局局颁发的的进网作作业许可可证。新员工上岗岗前，应应熟知下下列事项项，并经经考试合合格后，方方可允许许上岗独独立工作作。工作时间，工工作人员员应按规规定穿戴戴整齐；严密监监视变电电室各种种设备、仪仪器仪表表信号装装置等的的运行情情况，早早班每二二小时应应进行一一次抄写写各种运运行数据据的记录录和相关关说明,中、夜夜班每四四小时一一次。严格按工作作票、操操作票制制度进行行操作

49、，发发生事故故紧急处处理并上上报，做做好记录录。每班在抄写写运行参参数时必必须巡查查高低压压变配电电室的通通风、照照明及气气体灭火火装置是是否正常常，有无无影响安安全运行行的异物物或异常常现象。保管好各种种资料、图图表、工工具仪器器、消防防设施与与器材、电电气安全全用具等等，做好好室内设设备及环环境卫生生.按制度做好好交接班班工作。闲闲杂人员员不得进进入供配配电设备备房，若若需进入入，须经经工程经经理批准准，并在在运行电电工的陪陪同下方方可进入入。按计划做好好维修保保养工作作和各项项必要的的安全试试验，必必须严格格按电气气设备检检修安全全技术措措施办事事。每月中和月月未中班班应启动动柴油发发电

50、机组组，运行行20分分钟。倒闸操作以以及维修修工作，一一般都应应有二人人以上，一一人操作作、检修修，一人人监护。高压室无杂杂声、通通风良好好、温湿湿度正常常，电压压指示灯灯正常闪闪烁，高高压柜按按规定上上锁、挂挂牌。离开高低压压配电室室应锁好好门。变配电工作作票、操操作票制制度： 目的：做到“安全全第一”，确保保不出任任何人为为安全责责任事故故。 适用范围围：适用于本大大厦电气气设备操操作。 内容：在全部停电电或部份份停电的的电气设设备上工工作，必必须执行行工作票票、操作作票制度度。经理或主任任在停电电任务确确定后，即即签发工工作票一一式两份份（或委委托领班班签发），一一份交给给领班，一一份交

51、给给值班电电工。值班领班或或电工应应负责审审查工作作票所列列安全措措施是否否正确完完备，是是否符合合现场条条件，并并应完成成施工现现场的安安全措施施，并应应认真填填写操作作票，按按操作票票所列顺顺序操作作，即进进行停电电验电挂挂临时接接地线，挂挂标识牌牌及装设设临时遮遮拦和下下达工作作许可通通知，工工作终结结的恢复复供电工工作等。操作票内容容：包括：填写写日期、编编号、发发令人、受受令人、下下令时间间、操作作开始时时间、操操作结束束时间、操操作任务务、顺序序、项目目、操作作人、监监护人及及备注等等。执行操作票票的具体体要求：高低压变配配电室的的倒闸操操作均应应填写操操作票。填写操作票票必须以以

52、命令或或许可为为依据。命命令的形形式有书书面和口口头两种种。书面即工作作票；口口头命令令可由经经理或主主任亲自自向值班班领班或或电工当当面下达达或以电电话方式式下达。值班领班或或电工必必须将口口头命令令复诵，确确认无误误后，将将受令时时间填入入值班记记录内，操操作票由由值班领领班或电电工填写写。操作票应按按操作顺顺序填写写，不应应涂改，不不许用铅铅笔填写写。操作票应进进行编号号，已经经操作过过的应注注已“执行”，每月月交文员员存档。操作项目中中应包括括以下内内容：按要求的操操作程序序填写清清楚。如如：拉开开XXXX，合上上XXXX。应检查临时时接地线线是否拆拆除。如如：拆除除XXXX处的接接地

53、线。若停电则应应检查需需要悬挂挂临时接接地线的的设备或或线路确确已无电电。某一回路送送电前，先先检查所所有高压压断路器器（或自自动开关关）确在在断开位位置。如如检查XXXX确确在断开开位置。拉开的高低低压断路路器、隔隔离开关关、自动动开关，应应检查实实际的断断开位置置。如：检查XXXX确确在断开开位置。合上的高低低压断路路器、隔隔离开关关、自动动开关，应应检查实实际的合合闸位置置，如：检查XXXX确确在合闸闸位置。电压互感器器的隔离离开关合合闸后，应应检查电电压情况况。取下或装上上某控制制回路及及电压互互感器一一、二次次侧熔断断器，亦亦需填写写操作票票。解除或恢复复继电保保护装置置以及改改变整

54、定定值时，应应将其内内容填入入操作票票。不需要操作作票的操操作项目目：在发生严重重威胁设设备或人人身安全全的紧急急情况下下，不需需填操作作票，应应立即断断开有关关电源，但但事后必必须向上上级报告告，同时时将详细细情况记记入值班班记录本本内。操作中发生生疑问时时，必须须立即向向领班或或主任报报告，弄弄清楚后后再进行行操作。不不准擅自自更改操操作票。 相关记录录：停、送电电操作票票停、送电电工作票票电梯安全管管理规定定： 目的：电梯属于国国家规定定的危险险性较大大的特种种设备，是是大厦主主要的垂垂直交通通运输工工具。为为保证电电梯正常常安全运运行，更更好地为为客户服服务，特特制订本本规定。 适用范

55、围围：适用于大厦厦直梯和和扶梯的的安全管管理。 内容：电梯工须具具有高中中以上文文化，并并经深圳圳市质量量技术监监督局培培训取得得电梯操操作证和和维修证证后方可可上岗，无无证人员员禁止操操作。电梯工应配配备必要要的联络络工具，做做到随叫叫随到，确确保接到到电梯故故障通知知后，能能尽快赶赶到现场场。电梯机房应应悬挂电梯紧急情况的应急处理措施，如发生困人故障，应严格按规程执行。电梯工应每每日对电电梯进行行巡视、检检查，并并填写电电梯机房房巡视记记录，对对不能解解决的问问题应及及时书面面报告主主管研究究解决。未经管理处处书面批批准，电电梯任何何设备及及功能不不准变动动，否则则，后果果自负。电梯维保单

56、单位的维维保人员员认真按按电梯梯保养作作业报告告的保保养项目目进行定定期保养养。因例行保养养、电梯梯故障等等原因造造成的电电梯停运运，应事事先通知知物业服务务部并在在基站放放置检修修指示牌牌。在大厦监控控中心设设立报警警点，保保证电梯梯发生故故障时能能及时接接到警报报。工程维修部部应严格格按程序序文件规规定对电电梯分包包方进行行评审，合合格的电电梯公司司方能承承担大厦厦电梯维维保工作作。经深圳市质质量技术术监督局局检测不不合格，未未取得安安全检验验合格证证的电梯梯严禁投投入使用用。电梯维保服服务考核核制度 目的为保证电梯梯安全运运行，保保质保量量地完成成电梯维维护保养养任务。 适用范围围适用于

57、*项项目工程程维修部部。 考核内容容：报修响应时时间。紧紧急故障障处理，5分钟钟内到达达现场；一般性性故障处处理，115分钟钟内到达达现场；故障修复时时间。一一般性故故障修复复时间不不超过二二小时；由于电电路板与与主要电电器元件件损坏等等引起的的故障修修复时间间不超过过二十四四小时；是否按照合合同的要要求，完完成各项项维修、保保养、年年审等；维保现场是是否规范范。有无无防护设设施、有有无提示示标识、有有无引起起客户不不良投诉诉等；日常机房设设备检查查是否规规范，机机房应整整洁、美美观；有无按时提提交维修修保养报报告； 相关表格格*中心电电梯维保保服务考考核表 4.6电梯梯机房管管理规定定： 目

58、的：规范电梯机机房的管管理，确确保电梯梯系统正正常运行行。 适用范围围：适用于大厦厦电梯机机房。 内容：电梯机房必必须正常常上锁，机机房门上上应标有有“机房房重地，闲闲人免入入”等标标识，通通往机房房的通道道必须畅畅通。电梯的各项项管理制制度按要要求上墙墙并张贴贴于显眼眼位置。机房通风良良好，温温度控制制在5至400之间，相相对湿度度不大于于85%(在225时)。电梯机房钥钥匙应设设专人保保管，无无关人员员严禁进进入机房房。电梯机房应应防止墙墙壁与天天花板渗渗水，在在台风暴暴雨时要要注意防防止雨水水从排风风扇进入入电梯机机房。机房不得住住人、存存放杂物物，机房房内严禁禁烟火。机房照明设设施完好

59、好，电源源插座要要保证电电源供应应。轿厢平层位位置应用用黄色油油漆在主主钢丝绳绳上作出出标记，使使其清晰晰可见。清扫控制柜柜时，应应关掉电电源，用用手提吹吹风机清清扫，不不能用毛毛刷、毛毛巾直接接清扫控控制柜内内的电子子元件。每周打扫一一次机房房卫生，保保持机房房清洁、整整齐。设备机房管管理制度度： 目的：使设备机房房日常工工作有据据可依有章可可循。 适用范围围：适用于*项项目设备备机房管管理。 内容：机房标识：凡易燃易爆爆的设备备间（房房），高高电压、高高温等设设备场所所，在外外围的入入口或通通道等显显眼位置置挂贴规规范的警警示牌。各系统的设设备必须须在显眼眼位置张张贴有统统一规格格的标识识

60、，包括括设备名名称、主主要性能能、最近近检修保保养时间间及责任任人。机房设备状状态标识识均应简简单明确确。安全管理：机房人员出出入安全全严禁无关人人员进入入机房。外来人员若若要进入入机房，须须经部门门领导批批准，由由设备专专业人员员陪同进进入，遵遵守机房房有关规规定，服服从机房房工作人人员的安安排指导导。机房人员离离开机房房应随手手关闭门门窗。（配配电房通通风须罩罩上铁丝丝网）机房钥匙是是专用钥钥匙，未未经该系系统工程程主任批批准并登登记在册册，任何何员工不不得持有有或随意意配制机机房钥匙匙。进入高、低低压配电电室应将将门随手手关闭，以以防小动动物或外外来人员员闯入。机房防火安安全管理理：不得