工程维修管理制度

1、陕西金泰恒业房地产有限公司工程维修管理制度项目管理中中心2016年年1月目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc443289525 陕西金泰恒业房地产有限公司维修实施细则 文件名称陕西金泰恒恒业房地地产有限限公司维维修实施施细则编制人审核人批准人发布单位工程管理部部页 数共5页发布日期2016年年1月生效日期目的作为工程质质量保修修书的补补充文件件，提高高维修满满意度，保保证维修修及时性性和有效效性，加加强现场场维修的的监督管管控。适用范围陕西金泰恒恒业房地地产有限限公司各各项目参参建单位位名词解释甲方陕西西金泰恒恒业房地地产有限限公司乙方参建建总分包包单位总分包

2、单位位保修负负责人各施工工单位指指定的保保修期内内现场负负责人监理单位保保修负责责人监监理单位位指定的的保修期期内现场场负责人人甲方维修工工程师甲方在在工程保保修期内内指定的的现场负负责人第三方维修修单位因原施施工单位位维修不不及时不不合格由由甲方指指定的第第三方维维修单位位编制依据合同建设工程质质量管理理条例房屋建筑工工程质量量保修办办法其它国家相相关法律律法规金泰恒业工工程质量量维修体体系标准准文件 一、保修修期限及及保修范范围（一）、保保修期限限质质量保修修期从工工程竣工工备案之之日算起起，具体体为地基基础与与主体结结构工程程：设计计文件规规定的合合理使用用年限；屋面防水、有有防水要要求

3、的房房间（如如卫生间间、洗衣衣间、厨厨房等）、外外门窗四四周和外外墙面的的防渗漏漏：为55年；供热与供冷冷系统：为两个个采暖期期、供冷冷期；电气管线、给给排水管管道、设设备安装装工程：为2年年；装修工程：为2年年；建筑保温工工程：为为5年；其他部分：为2年年。针对以上分分部工程程质保期期限，维维修后质质保期按按照维修修成功并并验收合合格之日日起从新新计算。（二）、保保修范围围：本合同所包包含的所所有工程程项目、设设计变更更、现场场签证、合合同条件件约谈记记录以及及双方会会议纪要要约定等等全部内内容均属属保修范范围；由于乙方原原因造成成的工程程质量缺缺陷或材材料设备备质量缺缺陷问题题，造成成甲方

4、和和业主的的全部直直接和间间接损失失，由乙乙方无条条件承担担。所有有费用从从甲方支支付乙方方的任何何款项中中直接扣扣除，无无需乙方方认可。二、保修要要求保修实施要要求，包包括但不不限于如如下内容容：维修人员管管理： 总包单位、监监理单位位在保修修期内必必须在现现场留有有常驻维维修人员员；各参建总分分包单位位、监理理单位需需以书面面形式向向我司指指定保修修负责人人，包括括如下内内容；保修负责人人姓名 公司通讯地地址： 电话/手机机： 电子邮箱： 传真： 以上内容若若有变动动需及时时书面知知会甲方方项目部部，否则则无法联联系时，视视为乙方方已收到到甲方传传达之信信息。保修负责人人代表所所属单位位全

5、面负负责保修修期内各各项保修修事务的的对接及及实施工工作，包包括：现现场保修修人员管管理、钥钥匙领用用、函件件签收、维维修工作作联系单单领取、保保修任务务的实施施安排、为为甲方客客户服务务中心处处理重大大投诉、索索赔的谈谈判提供供专业技技术支持持、承担担经甲方方确认并并支付予予客户的的赔偿款款等工作作。保修负责人人全权代代表所属属单位处处理现场场所有事事务，不不能以任任何理由由推脱交交由公司司处理。维修人员现现场管理理规定：维修人员必必须在规规定或预预约的时时间内到到现场进进行相关关维修工工作。维修人员进进入业主主家中进进行维修修，应征征得业主主同意，不不得擅自自进入，否否则一切切法律后后果由

6、乙乙方承担担。进入已装修修好的房房间（无无论客户户是否有有人在家家）必须须穿鞋套套，严禁禁脱鞋入入户，严严禁使用用客户的的拖鞋、抹抹布等物物品。维修过程中中，须做做好施工工作业区区内及周周边的成成品保护护，业主主家装修修、家具具或其它它设施若若由此受受损，由由乙方承承担赔偿偿责任。维修完毕后后维修人人员必须须将施工工现场清清理干净净，不得得有任何何遗留物物（包括括灰尘），若若在维修修区域随随地大小小便，甲甲方一次次向乙方方罚款220000-50000元元。维修人员在在与业主主沟通交交流时，不不得使用用不文明明、不礼礼貌的语语言，严严禁与业业主争执执或在业业主家里里与其他他人员（包包括甲方方人员

7、、乙乙方同事事及其他他施工单单位维修修人员）争争执。若维修事项项有争议议时，需需及时反反馈现场场维修负负责人或或甲方现现场管理理人员，不不得擅自自向业主主讲有损损甲方的的利益及及形象的的任何言言语，严严禁同业业主有任任何形式式的争吵吵。离开维修现现场，业业主不在在时，必必须将所所有门窗窗关好，水水、电开开关关闭闭。否则则由此造造成的一一切后果果由乙方方承担。甲方组织召召开工作作会议，乙乙方相关关人员须须准时参参加，不不得迟到到或无故故缺席。维修人员必必须服从从甲方和和物业服服务中心心的其它它各项管管理规定定。若违反以上上1-55条规定定，乙方方按照2200-100000元元向甲方方支付违违约金

8、，相相关违约约金总额额将直接接从甲方方支付给给乙方的的任何款款项中扣扣除，无无须征得得乙方同同意。维修人员其其他不当当行为处处罚标准准详见维维修人员员不当行行为处罚罚标准（附附件1）。维修时间要要求：发生须紧急急抢修事事故如渗渗漏水、给给排水、供供电设施施及线路路故障、门门窗不能能正常开开启等影影响业主主正常生生活的情情况，乙乙方接到到甲方通通知后（以以书面、电电话或电电子邮件件为准）须须2小时时内赶到到现场进进行维修修。具体维修时时限以工工程维修修时间标标准（附附件2）为为准，一一般日常常问题维维修时间间为3-7天， 特殊疑疑难问题题由业主主、物业业、甲方方、乙方方协商确确定。日常常规维维修

9、任务务，乙方方接到甲甲方的派派单后，及及时安排排维修人人员按本本协议进进行维修修，并按按甲方指指定时间间完成维维修工作作。客户有特殊殊时间要要求的，按按客户要要求提前前电话预预约，并并安排维维修；不不能按照照客户要要求实施施的，应应在客户户要求的的时间内内主动电电话沟通通，达成成一致，确确定具体体时间，并并按约定定时间上上门维修修；维修质量要要求：乙方维修人人员应对对每一个个维修任任务认真真履行保保修职责责，工作作内容包包括：上上门查看看、业主主沟通、确确定方案案、过程程实施、结结果检验验、签单单确认等等。维修方案必必须经过过甲方维维修工程程师签字字认可方方可实施施。每个维修联联系单维维修完成

10、成后需经经监理维维修工程程师、甲甲方维修修工程师师、业主主验收签签字，视视为该维维修项目目本次维维修完成成，所维维修项目目的保修修期限重重新由维维修合格格之日起起计算。维修联系单单样表见见维修修联系单单（附附件3）。第三方维修修：若有下列情情况之一一发生，甲甲方将委委托第三三方施工工单位进进行维修修，由此此引起的的一切费费用和责责任由乙乙方承担担：接到维修通通知（以以书面、电电话或电电子邮件件为准）拒拒不接收收；属于抢修范范围，无无法联系系到保修修负责人人；超过维修时时限任未未完成维维修；对同一位置置经过两两次维修修仍未解解决问题题的；因维修人员员服务行行为造成成业主强强烈投诉诉；1. 第三方

11、方施工单单位维修修产生的的费用由由甲方直直接从甲甲方支付付给乙方方的任何何费用中中扣除，无无须征得得乙方同同意。2. 对于涉涉及结构构安全的的质量事事故，应应当按照照建设设工程质质量管理理条理的的规定，立立即向当当地建设设行政主主管部门门报告，采采取安全全防范措措施；由由原设计计单位或或具有相相应资质质登记的的设计单单位提出出维修方方案，乙乙方实施施保修。附件：维修人员员不当行行为处罚罚标准工程维修修时间要要求标准准维修联系系单质保期内内维修任任务推进进表陕西省住宅宅工程质质量常见见问题专专项治理理技术措措施 陕西金金泰恒业业房地产产有限公公司 20016年年1月11日附件1 维修人人员不当当

12、行为处处罚标准准序号严重程度维修人员过过失行为为对维修实施施方扣款款备注1红线区-禁令在业主未留留返修钥钥匙的情情况下非非法入户户（或露露台、阳阳台、屋屋面、私私家花园园等）200元/次若由此导致致客户索索赔或其其他法律律责任，由由维修实实施方无无条件承承担2维修人员在在客户家家里（或或露台、阳阳台、屋屋面、私私家花园园等）留留下大小小便或其其他污物物2000元元/次若由此导致致客户索索赔，所所有费用用由维修修实施方方无条件件承担3维修人员与与业主沟沟通交流流时，使使用不文文明、不不礼貌的的语言，或或与业主主争执、争争吵500元/次若由此引起起客户强强烈投诉诉按实际际情况进进行处罚罚4将业主房

13、间间（或露露台、阳阳台、屋屋面、私私家花园园等）当当作材料料仓库1000元元/次若导致客户户索赔，所所有费用用由维修修实施方方无条件件承担5维修工人在在业主房房间里面面（或露露台、阳阳台、屋屋面、私私家花园园等）休休息1000元元/人.次若导致客户户索赔，所所有费用用由维修修实施方方承担6未经甲方保保修办允允许，维维修人员员承担为为业主装装修、改改造或提提供建筑筑材料、搬搬运垃圾圾等有偿偿服务行行为2000元元/次禁令：若导导致客户户索赔或或投诉，所所有费用用由维修修实施方方承担1黄线区不得触触犯维修人员未未按规定定或预约约的时间间内到现现场进行行相关维维修工作作100元/次若引起客户户强烈投

14、投诉或因因为延迟迟维修而而导致的的额外损损失，按按实际情情况进行行处罚2使用客户洗洗手间或或使用客客户水龙龙头搞个个人卫生生及清洁洁工具（即即使得到到客户许许可也不不允许，洗洗手除外外）200元/人.次若导致客户户索赔或或投诉，其其他所有有费用由由维修实实施方承承担3维修过程中中，未实实施维修修作业区区内及周周边的成成品有效效保护100元/次业主家装修修、家具具其它设设施若由由此受损损由维修修实施方方承担赔赔偿责任任。4维修人员和和客户聊聊与维修修无关的的话题，打打探客户户隐私100元/人.次若引起客户户强烈投投诉按实实际情况况进行处处罚5维修人员使使用客户户的拖鞋鞋、毛巾巾等物品品100元/

15、人.次即使得到客客户同意意也不允允许6未征得业主主同意，维维修人员员进入业业主家中中进行维维修100元/人.次若导致客户户索赔或或投诉，其其他所有有费用由由维修实实施方承承担7在业主家里里与其他他人员（包包括甲方方人员、乙乙方同事事及原施施工单位位维修人人员）争争执，争争吵100元/次8接受客户任任何形式式的礼品品和馈赠赠，包括括饮用水水、香烟烟等100元/次即使客户主主动提出出也不允允许9在业主家中中进入非非维修施施工作业业的区域域100元/次若导致客户户索赔或或投诉，其其他所有有费用由由维修实实施方承承担10维修人员在在业主家家中，从从事与维维修工作作无关的的其它事事宜200元/次包括：抽

16、烟烟、看报报、打骂骂嬉闹等等11维修完毕后后维修人人员未将将施工现现场清理理干净，留留有遗留留物（包包括灰尘尘）100元/次12维修事项有有争议时时，维修修人员未未及时反反馈现场场维修负负责人或或甲方现现场管理理人员100元/次13维修人向业业主讲有有损甲方方的利益益及形象象的任何何言语100元/次14维修工人中中途离开开维修现现场，未未提前向向客户说说明情况况100元/次15维修工人离离开维修修现场，业业主不在在时，未未将所有有门窗关关好，水水、电开开关关闭闭100元/次由此造成的的其他一一切后果果由乙方方承担16进入已装修修好的房房间（无无论客户户是否有有人在家家）未穿穿鞋套，脱脱鞋入户户

17、100元/人.次1黑线区严格遵遵守维修人员将将在甲方方领用的的物品丢丢失50元/次次另外需要照照价赔偿偿2维修人员在在小区内内不统一一要求着着装、佩佩带工牌牌20元/次次敞胸、搭肩肩，工作作服不干干净、不不平整、有有油污、破破损、褶褶皱等。3维修人员在在小区里里面出现现不文明明现象20元/次次.人维修人员在在小区穿穿拖鞋、凉凉鞋、背背心或赤赤脚、挽挽胳膊、抽抽烟、赌赌博、喧喧哗打架架、语言言不文明明，在小小区内追追逐打闹闹、在维维修现场场用工具具比划、开开玩笑等等。4乙方维修人人员从甲甲方领用用钥匙，未未按规定定时间归归还20元/次次视具体情况况5维修材料、工工具未在在指定的的地点存存放20元

18、/次次6维修任务未未按指定定时间完完成，且且未提前前说明原原因50元/次次7非作业时间间，现场场维修人人员不在在指定区区域休息息10元/次次8甲方保修办办公室组组织召开开工作会会议，乙乙方相关关人员迟迟到或无无故缺席席50元/次次9乙方维修负负责人拒拒签或拖拖延签收收甲方给给予乙方方的函件件、知会会等100元/次说明：维修人员过过失行为为包括但但不限于于上表所所列内容容，若维维修人员员有其他他过失行行为，甲甲方将参参照以上上类似条条款进行行罚款，若若没有类类似条款款，甲方方将根据据实际情情况进行行处罚。以上扣款甲甲方知会会乙方后后（包括括口头和和电话知知会）立立即生效效，并下下发扣款款通知单单

19、，无需需征得乙乙方书面面签收意意见，即可直直接从乙乙方相关关费用中中扣除。附件2 工程维维修时间间标准常见房屋问问题维修时限备注裂缝结构类楼板裂缝3天视工程量大大小最多多可延长长至5天柱梁裂缝10天沉降、变形形裂缝5天视工程量大大小最多多可延长长至7天非结构类石材、瓷片片面层裂裂缝5天视工程量大大小最多多可延长长至7天涂料面层裂裂缝3-5天砂浆抹灰层层裂缝5天视工程量大大小最多多可延长长至7天砌体裂缝5-7天视工程量大大小最多多可延长长至100天构造、节点点裂缝5-7天视工程量大大小最多多可延长长至100天沉降裂缝5-7天视工程量大大小最多多可延长长至100天空鼓、脱落落涂料、瓷片片、石材材、

20、抹灰灰3天视工程量大大小最多多可延长长至5天渗漏屋面5-7天视工程量大大小最多多可延长长至100天外墙5-7天视工程量大大小最多多可延长长至7天露台、阳台台、花槽槽等3-5天视工程量大大小最多多可延长长至7天门窗、天窗窗3天视工程量大大小最多多可延长长至5天厨房、卫生生间土建建3天视工程量大大小最多多可延长长至5天地下室侧壁壁、挡土土墙渗漏漏5天视工程量大大小最多多可延长长至7天给水管渗漏漏管道明装1天管道暗装2-3天包括装修恢恢复排水管渗漏漏1天线管渗漏2天设备井预埋埋套管渗渗漏1天室外地面冒冒水3天给排水疏通地漏、洗洗菜盆、洗洗手盆下下水1天预留水龙头头接口漏漏水1天更堵头1天电气工程线路

21、跳闸、短短路、漏漏电故障障1天安装暗线2天维修空气开开关、漏漏电开关关等1天维修电源插插座、电电话插头头、按钮钮开关1天维修灯具1天维修居家对对讲系统统1天部品部件室外钢制品品生锈、脱焊焊、脱漆漆2天栏杆划伤、脱漆漆、生锈锈2天/户若需更换可可延长至至5天部品部件门窗类链接件、锁锁件1天修（换）窗窗五金1天更换玻璃2-3天更换钢化玻玻璃可延延长至77天更换型材2-3天视具体情况况可延长长至7天门窗局部脱脱漆维修修1天门窗大面积积脱漆维维修2-3天入户门油漆、脱皮皮维修1-2天3天入户门划伤伤、碰痕痕1-2天局部、现场场维修10天情况严重，需需更换或或返厂维维修入户门变形形、起跷跷1天现场调校5

22、-7天更换或返厂厂维修入户门五金金配件维维修、更更换1天附件3 维修联联系单业主房号联系方式维修类型【】渗漏【】裂缝【】弱电工工程维修部位【】三防门门【】铝铝合金/塑钢门门窗【】电气工工程【】水水暖工程程【】其其它问题描述接待时间下单时间物业客服签签名维修单位发单时间维修工程师师签名维修方案维修单位负负责人： 项目维维修工程程师：维修情况开始维修时时间实际完成时时间现场维修记记录（由由维修单单位填写写） 维维修负责责人签名名： 日日期签字确认栏栏监理单位项目部/物物业维修修部物业客服部部业主签名备注：附件4 质保期期内维修修任务推推进表（作为录入入明源系系统依据据） 编号： Noo.:项目名称

23、业主姓名房号法定交房日期报修日期年 月 日日时 分报修方式来电来访其他联系电话前台接待通知物管员员时间年 月 日日时 分物管员签名名：物管员电话话：物管员到达报修现现场时间间 年 月 日 时 分问题描述现场勘查 物物业管理理员签名名： 年年 月月 日日 维修修工签名名： 年 月 日 责任判定是否属于于质保期期内的维维修事项项属于开发发建设单单位工程程质量缺缺陷造成成的维修修（建设设部20001年年88号号令第333条）业主质保保期内已已经报修修，属于于开发建建设单位位拖延至至质保期期外的维维修(参参考最高高人民法法院20003年年7号文文第133条规定定)属于开发发建设单单位质保保期内正正在维

24、修修，延续续至质保保期外还还未完工工的维修修或者维维修结束束后尚未未进行项项目部、施施工单位位、物业业和业主主四方验验收的维维修关于隐蔽蔽工程的的维修（参参考建设设部20010年年1655号文物物业承接接查验办办法第第33条条规定）因业主使使用不当当等造成成的维修修，由业业主承担担维修责责任（参考099版陕陕西省物物业管理理条例第第15条条规定）因物业公公司日常常管理维维护不当当造成的的维修，或或地产公公司和物物业公司司双方担担责的维维修，由由物业公公司承担担维修责责任或双双方承担担维修责责任（参考077版国国务院物物业管理理条例第第36条条）物业服务中中心负责责人签名名： 年 月 日 地产项

25、目部部负责人人签名： 年 月 日 责任接单部部门责任部门接单人接单时间 年 月 日维修方案确确认由维修责任任部门所所提报的的维修方方案 年 月 日，已已经业主主在书面面方案文文稿上签签字确认认同意。（具具体方案案可另附附书面材材料作为为本推进进表附件件存档备备查）业主签字：维修过程记记录 地产产项目部部代表签签名： 年年 月月 日日 时时 分分 物业服服务中心心代表签签名： 年 月 日 时 分维修完毕验验收验收牵头单单位（维维修责任任部门）负负责人：验收日期：验收人项目部代表表： 施工队代表表： 物业代表： 业主签名： 其他代表签签名： 年 月 日回访方式电话 入户 其他回访人（物业公司司品质

26、部部）业主答复满意 一般 不满意意回访日期填表说明：1. 该推推进表由由物业服服务中心心起始发发出，中中心负责责人签发发，一式式两份，物物业服务务中心和和项目部部各执一一份，服服务中心心指派客客服或维维修专人人跟进。2. 维修修结束，经经验收合合格后，该推进表项目部自留一份，送客服前台一份，另一份送物业公司品质部，以备回访。附件5：陕西省住宅宅工程质质量常见见问题专项治理技技术措施施目 录一、住宅工工程常见见的渗漏漏问题及及治理措措施二、住宅工工程常见见的裂缝缝问题及及治理措措施三、住宅工工程水暖暖安装常常见问题题及治理理措施四、住宅工工程电气气安装常常见问题题及治理理措施五、住宅工工程节能能

27、保温常常见问题题及治理理措施一、住宅工工程常见见的渗漏漏问题及及治理措措施（一）外窗窗渗漏表现形式：外窗框框周边易易出现渗渗水。治理主要措措施：1.1 外外窗制作作前必须须对洞口口尺寸逐逐一校核核，保证证外窗框框与墙体体间有适适合的间间隙；外外窗进场场后应对对其气密密性能、水水密性能能及抗风风压性能能进行复复验。1.2 窗窗框应采采用固定定片法安安装固定定, 严严禁用长长脚膨胀胀螺栓穿穿透型材材固定窗窗框。固固定片宜宜为镀锌锌铁片，镀镀锌铁片片厚度不不小于11.5mmm，固定片片应一内一外交错错布置，严严禁单面面固定。1.3 窗窗框与结结构墙体体间应打打聚氨酯酯发泡胶胶密封，发发泡前应应拆除框

28、框料保护护膜（尤尤其是塑塑料膜），将将表面清清理干净净，发泡泡胶应连连续施打打，一次次成形，填填充饱满满。1.4 外外窗框四四周密封封胶应采采用中性性硅酮密密封胶，密封胶应在外墙粉刷涂料前完成，打胶时要保证基层干燥，施打连续、饱满、无裂纹、气泡，转角处平顺、严密。1.5 外外窗台上上应做出出向外的的流水斜斜坡，坡坡度不小小于100%，并并不得堵堵塞泄水水孔，内内窗台应应高于外外窗台110mmm。窗楣楣上应做做鹰嘴或或滴水槽槽。1.7 外外窗排水水孔位置置、数量量、规格格等应根根据窗型型设置，满满足排水水要求。1.8 外外窗安装装完成后后，应进进行外窗窗现场淋淋水见证证检验，并并形成记记录。（二

29、）有防防水要求求的房间间地面渗渗漏表现形式：地面细细部处理理不规范范，易产产生漏水水、渗水水。治理主要措措施：2.1 有有防水要要求的房房间楼板板混凝土土应一次次浇筑，振振捣密实实。房间间四周应应与现浇浇板同时时吊模浇浇筑混凝凝土止水水台，高高度不小小于2000mmm。2.2 防防水层应应沿墙四四周上翻翻，高出出地面不不小于3300mmm。管管道根部部、转角角处、墙墙根部位位应做防防水附加加层。2.3 管管道穿过过楼板的的洞口处处封堵时时应支设设模板，将将孔洞周周围浇水水湿润，用用高于原原设计强强度一个个等级的的微膨胀胀混凝土土分两次次进行浇浇灌、捣捣实。管管道穿楼楼板处宜宜采用止止水节施施工

30、法。2.4 地地漏安装装的标高高应比地地面最低低处低55mm，地地漏四周周用密封封材料封封堵严密密。门口口处地面面标高应应低于相相邻无防防水要求求房间的的地面220mmm。2.5 防防水层上上施工找找平层或或面层时时，应做做好成品品保护，防防止破坏坏防水层层。有防防水要求求的房间间应做二二次蓄水水试验，即即防水隔隔离层施施工完成成时一次次，工程程竣工验验收时一一次，蓄蓄水时间间不少于于24小小时，蓄蓄水高度度不少于于30mmm。（三）屋面面渗漏表现形式：屋面细细部处理理不规范范，易产产生漏水水、渗水水。治理主要措措施：3.1不得得擅自改改变屋面面防水等等级和防防水材料料，确需需变更的的，应经经

31、原审图图机构审审核批准准，图纸纸设计中中应明确确节点细细部做法法。3.2 卷卷材防水水屋面基基层与女女儿墙、山山墙、天天窗壁、变变形缝、烟烟（井）道等突出屋面结构的交接处和基层转角处，找平层均应做成圆弧形，圆弧半径应符合规范要求。3.3 卷卷材防水水在天沟沟、檐沟沟与屋面面交接处处、泛水水、阴阳阳角等部部位，应应做防水水附加层层；附加加层经验验收合格格后，方方可进行行下一步步的施工工。3.4 天天沟、檐檐沟、檐檐口、泛泛水和立立面卷材材收头的的端部应应裁齐，塞塞入预留留凹槽内内，用金金属压条条钉压固固定，最大钉钉距不应应大于4550mmm，并用用密封材材料嵌填填封严。3.5 伸伸出屋面面的管道

32、道、井（烟烟）道、设设备底座座及高出出屋面的的结构处处，应用用柔性防防水材料料做泛水水，其高高度不小小于2550mmm；管道道底部应应做防水水台，防防水层收收头处应应箍紧，并并用密封封材料封封口。3.6 屋屋面水落落口周围围直径5500mmm范围围内应设设不小于于5%的的坡度坡坡向水落落口，水水落口处处防水层层应伸入入水落口口内部不不应小于于50mmm，并并用防水水材料密密封。3.7 屋屋面太阳阳能、消消防等设设施、设设备、管管道安装装时，应应采取有有效措施施，避免免破坏防防水层。3.8 屋屋面防水水工程完完工后，应应做蓄水水检验，蓄蓄水时间间不少于于24小小时，蓄蓄水最浅浅处不少少于300m

33、m；坡屋面面应做淋淋水检验验，淋水水时间不不少于22小时。（四）散热热器安装装不规范范，散热热器支管管渗漏表现形式：散热器器安装固固定不牢牢，支管管少支架架，管件件接口易易发生漏漏水。冷冷水试压压完好，正正常使用用供热后后达到一一定温度度时却又又发生渗渗漏的现现象。治理主要措措施：4.1 散散热设备备、管材材、管件件应相匹匹配，并并应按要要求进行行检验。4.2 散散热器支支架、托托架安装装设置正正确，固固定牢固固。4.3 散散热器支支管长度度超过11.5mm时，应应在支管管上安装装管卡； 塑料料管应在在转弯处处安装管管卡，在在阀门处处安装固固定支架架；散热热器支管管坡度坡坡向正确确。4.4 隐

34、隐蔽安装装的采暖暖管道在在地面上上应标明明其位置置和走向向。4.5 散散热器背背面与装装饰后的的墙内表表面安装装距离应应符合设设计或产产品说明明书要求求，如无无要求时时，应为为30mmm，距距窗台不不应小于于50mmm；距距地面高高度设计计无要求求时，挂挂装应为为15002000mmm, 卫卫生间散散热器底底部距地地不应小小于2000mmm, 散散热器排排气阀的的排气孔孔应向外外斜455安装装。4.6.11 采用丝丝接方式式连接的的管道，套套丝时不不得出现现断丝、缺缺丝、乱乱丝，连连接后外外露2-3扣，并并应清理理干净,做好防防腐处理理。4.6.22 采用用热熔方方式连接接的管道道，管材材与管

35、件件应使用用同一厂厂家材料料，切割割管材应应平整并并垂直于于管材轴轴线，热热熔时操操作环境境、加热热温度、加加热时间间及熔焊焊深度均均应严格格控制。4.6.33 塑料料管道与与金属管管道、阀阀门连接接时应采采用专用用工具专专用管件件。4.7 散热器器及配管管水压试试验应在在逐户试试验合格格的基础础上进行行系统试试压。二、住宅工工程常见见的裂缝缝问题及及治理措措施（一） 钢钢筋混凝凝土现浇浇楼板裂裂缝表现形式：现浇板板易产生生贯通性性裂缝或或上表面面裂缝；现浇板板外角部部位易产产生斜裂裂缝；现现浇板沿沿预埋线线管易产产生裂缝缝。治理主要措措施： 1.1 管管线应尽尽量布置置在梁内内，当楼楼板内需

36、需埋置管管线时，管管线必须须布置在在上下钢钢筋网片片之间，且且不宜立立体交叉叉穿越，确确需立体体交叉的的，不应应超过二二层管线线。线管管在敷设设时交叉叉布线处处可采用用线盒，同同时在多多根线管管的集散散处宜采采用放射射形分布布，尽量量避免紧紧密平行行排列，以以确保线线管底部部的混凝凝土浇筑筑顺利且且振捣密密实。当当两根以以上管并并行时，沿沿管方向向应增加加41500宽5000mmm的钢筋筋网片，做做到在应应力集中中部位有有双层布布筋。1.2 模模板支撑撑系统必必须经过过计算，除除满足强强度要求求外，还还必须有有足够的的刚度和和稳定性性。1.3后浇浇带处应应采用独独立的模模板支撑撑体系，浇浇筑前

37、和和浇筑后后混凝土土达到拆拆模强度度之前，后浇带两侧梁板下的支撑不得拆除。1.4 应应加强对对现浇楼楼板负弯弯矩钢筋筋位置的的控制。控控制负弯弯矩钢筋筋位置应应设置足足够强度度、刚度度的通长长钢筋马马凳，马马凳筋底底部应有有防锈措措施。双双层上排排钢筋应应设置钢钢筋小马马凳，且且每平方方米不得得少于22只。1.5 在在混凝土土浇筑时时，应铺铺设临时时性活动动跳板。1.6 预预拌混凝凝土在运运输、浇浇筑过程程中，严严禁随意意加水。1.7 现现浇板浇浇筑时，应应振捣充充分，在在混凝土土终凝前前应进行行二次压压抹，压抹抹后应及及时覆盖盖和浇水水养护。1.8 现现浇板养养护期间间，当混混凝土强强度小于

38、于1.22Mpaa时，不不得进行行后续施施工。当当混凝土土强度小小于100Mpaa时，不不宜在现现浇板上上吊运、堆堆放重物物。吊运运、堆放放重物时时，应采采取有效效措施，减减轻冲击击。1.9 各各类裂缝缝的处理理方法1.9.11对混凝凝土中水水泥安定定性不合合格或者者水泥不不同品种种混用发发生化学学反应而而导致的的破坏性性裂缝，须须进行彻彻底处理理，即将将混凝土土打掉重重新浇筑筑。1.9.22 对受受力产生生的裂缝缝，可根根据裂缝缝出现的的原因，有有针对性性地采取取加固补补强措施施。对已影响到到结构安安全的楼楼板裂缝缝，除了了沿缝凿凿成V字字形凹槽槽冲洗干干净，将将环氧树树脂液用用压力灌灌入缝

39、内内封闭外外，还要要用粘扁扁钢或碳碳纤维布布等措施施对楼板板进行加加固。当当用碳纤纤维布加加固时，对对单条裂裂缝，除除了沿缝缝粘贴外外，还要要在垂直直于缝方方向按布布宽间距距粘贴；对相互互交叉的的多条缝缝要井字字形粘贴贴，间距距同布宽宽。(布布宽3000mmm左右为为宜)1.9.33 对由由温度、混混凝土的的收缩、施施工等因因素引起起的非受受力裂缝缝处理如如下：1.9.33.1 对于一一般混凝凝土楼板板表面的的龟裂，可可先将裂裂缝清洗洗干净，待待干燥后后用环氧氧树脂液液灌缝或或用表面面涂刷封封闭。施施工中若若在终凝凝前发现现龟裂时时，可用用抹压一一遍处理理。1.9.33.2 对当裂裂缝较大大(

40、宽度度大于00.2mmm)时时，应沿沿裂缝凿凿八字形形凹槽，冲冲洗干净净后，用用1：22水泥砂砂浆抹平平，也可可以采用用环氧胶胶泥嵌补补。(仅仅限于缝缝的数量量少且非非通长、贯贯通的缝缝)1.9.33.3 对当楼楼板出现现裂缝面面积较大大时，应应对楼板板进行静静载试验验，检验验其结构构安全性性，必要要时可在在楼板上上增做一一层钢筋筋网片，以以提高板板的整体体性。或或在板面面用环氧氧树脂液液灌缝封封闭(作作一层防防水也行行)，在在板底用用碳纤维维布粘贴贴成井字字形，间间距同布布宽。1.9.33.4 对通长长、贯通通的危险险结构裂裂缝，裂裂缝宽度度大于00.2mmm的处处理方法法为：除除了沿缝缝凿

41、成VV字形凹凹槽冲洗洗干净，将将环氧树树脂液用用压力灌灌入缝内内封闭外外，还要要用粘扁扁钢或碳碳纤维布布等措施施对楼板板进行加加固。当当用碳纤纤维布加加固时，对对单条裂裂缝，除除了沿缝缝粘贴外外还要在在垂直于于缝方向向间距布布宽粘贴贴；对相相互交叉叉的多条条缝要井井字形粘粘贴，间间距同布布宽。(布宽3300mmm左右右为宜)1.9.33.5 对通长长、贯通通与非通通长、贯贯通裂缝缝共同组组成且数数量又多多时板底底只有纵纵横都粘粘贴。（二）填充充墙裂缝缝表现形式：不同基基体材料料交接部部位易产产生裂缝缝；填充充墙临时时施工洞洞口周边边易产生生裂缝；填充墙墙内暗敷敷线管处处易产生生裂缝。治理主要措

42、措施： 2.1 严严格控制制砌块的的含水率率。墙体体材料现现场存放放时应设设置可靠靠的防潮潮、防雨雨淋措施。2.2 不不同基体体材料交交接处应应采取钉钉钢丝网网等抗裂裂措施。钢钢丝网与与不同基基体的搭搭接宽度度每边不不小于1100 mm。钢钢丝网片片的网孔孔尺寸不不应大于于20mmm20mmm，其其钢丝直直径不应应小于11.2mmm，应应采用热热镀锌电电焊钢丝丝网，并并宜采用用先成网网后镀锌锌的后热热镀锌电电焊网。钢钢丝网应应用钢钉钉或射钉钉加铁片片固定，间间距不大大于3000mmm。2.3 在在填充墙墙上剔凿凿设备孔孔洞、槽槽时，应应先用切切割锯沿边线线切开，后后将槽内内砌块剔剔除，应应轻凿

43、，保保持砌块块完整，如如有松动动或损坏坏，应进进行补强强处理。剔剔槽深度度应保持持线管管管壁外表表面距墙墙面基层层15mmm，并并用M110水泥泥砂浆抹抹实，外外挂钢丝丝网片两两边压墙墙不小于于1000mm。2.4 填填充墙砌砌体应分分次砌筑筑。每次次砌筑高高度不应应超过11.5mm，日砌砌筑高度度不宜大大于2.8m；灰缝砂砂浆应饱饱满密实实，嵌缝缝应嵌成成凹缝，严严禁使用用落地砂砂浆和隔隔日砂浆浆嵌缝。2.5 填填充墙砌砌筑接近近梁板底底时，应应留一定定空间，至至少间隔隔14dd后，再再将其斜斜砌挤紧紧。当砌砌筑至梁梁（板）底底缝隙较较小无法法斜砌时时，宜采采用干硬硬性C225膨胀胀细石混混

44、凝土填填塞。2.6 填填充墙砌砌体临时时施工洞洞处应在在墙体两两侧预留留2665000拉结结筋，补补砌时应应润湿已已砌筑的的墙体连连接处，补补砌应与与原墙接接槎处顶顶实，并并外挂钢钢丝网片片，两边边压墙不不小于1000mmm。2.7 消消防箱、配配电箱、水水表箱、开开关箱等等宽度预预留洞上上的砼过梁，应应在其线线管穿越越的位置置预留孔孔槽，不不得事后后剔凿，其其背面的的抹灰层层应满挂挂钢丝网网片。（三）墙面面抹灰裂裂缝表现形式：抹灰墙墙面易出出现空鼓鼓、裂缝缝。治理主要措措施：3.1 抹抹灰前墙墙面应浇浇水，浇浇水量应应根据墙墙体材料和和气温不不同分别别控制，并并同时检检查基体体抗裂措措施实施

45、施情况。3.2 抹抹灰面层层严禁使使用素水水泥浆抹抹面。抹抹灰砂浆浆宜掺加加聚丙烯烯抗裂纤纤维、碳碳纤维或或耐碱玻玻璃纤维维等纤维维材料。必必要时，可可在基层层抹灰和和面层砂砂浆之间间增加玻玻纤网。如如墙面抹抹灰有施施工缝时时，各层层之间施施工缝应应相互错错开。3.3 墙墙面抹灰灰应分层层进行，抹抹灰总厚厚度超过过35mmm时，应应采取加加设钢丝丝网等抗抗裂措施施。三、住宅工工程水暖暖安装常常见问题题及治理理措施（一）管道道井内管管道安装装常见问问题表现形式：管道穿穿楼面处处套管高高度不一一致、套套管不正正、套管管穿管后后未用柔柔性防水水材料进进行封堵堵，管道道井内未未设置排排水地漏漏。治理主

46、要措措施：1.1 管管道穿楼楼面应使使下端与与楼板下下端平齐齐，套管管高出地地面500mm，并并应做到到套管与与管道同同心，套套管环缝缝应均匀匀，用油油麻填塞塞，外部部用腻子子或密封封胶封堵堵。1.2 管管道井内内宜设置置一个排排水地漏漏。（二）管道道立管支支架安装装常见问问题表现形式: 支架架安装高高度不统统一，安安装前未未刷防锈锈漆。治理主要措措施：2.1 立立管管卡安装装高度距距地面为为1.55-1.8m，22个以上上管卡应应均匀安安装，同同一房间间内管卡卡应安装装在同一一高度上上。2.2 支支架安装装前应除除锈并刷刷防锈漆漆，竣工工前应刷刷面漆。2.3 管管道支、托托、吊架架应采用用型

47、钢标标准件，严严禁使用用带膨胀胀螺栓的的扁铁支支架。采采用角钢钢支架的的应倒角角。四、住宅工工程电气气安装常常见问题题及治理理措施（一）电气气竖井内内电缆桥桥架安装装不规范范、电气气竖井内内布线乱乱表现形式：电缆桥桥架穿楼楼板处未未进行防防火封堵堵或用水水泥封堵堵、电气气竖井内内电线敷敷设乱、尤尤其是弱弱电电线线管敷设设很乱。治理主要措措施：1.1 电电缆桥架架穿楼板板处，四四周应设设置档水水台，高高度不低低于500mm，档水台台与电缆缆桥架之之间用防防火堵料料填塞密密实。1.2 电电气竖井井内金属属线槽、桥桥架、密密集型母母线槽等等正常情情况下不不带电的的金属外外壳均应应与接地地干线可可靠连接接。1.3 电电气竖井井内预留留弱电、消消防桥架架洞口位位置时，要要精心策策划，便便于后期期弱电施施工时布布线美观观、合理理。（二）配电电箱安装装不规范范表现形式：导管随随意进入入配电箱箱、箱内内布线乱乱、导线线不分色治理主要措措施：2.1 导导管进入入箱应顺顺直，管管头长度度小于55mm，用用锁母固固定的管管口露出出锁母223扣扣。2.2 导导管进入入配电箱箱应一管一孔，排排列整齐齐，锁母母连接。严严禁在配配电箱上上电气焊焊开孔和和开长孔孔。2.3 箱箱