商业管理公司招商部开店流程

1、商业管理公司招商部开店流程第一部分 项目规划设计参与阶段1.1 项目规划设计的目的规划研究院院负责XXX广场场步行街街的项目目规划设设计，商商管公司司招商部部需根据据商业经经验对提提出调整整意见，使使步行街街建筑规规划符合合商业经经营需求求，为招招商及日日后运营营奠定基基础。1.2 规划设设计的设设计要点点步行街铺位位划分、主主力店与与步行街街交接口口、主通通道、手手扶梯位位置等。规划设计的的工作流流程集团规划研研究院设设计初稿稿-集团商商管公司司提出意意见-集团团规划研研究院调调整-集团团批准-集集团规划划研究院院发至集集团商管管公司、项项目管理理中心、地地方项目目公司。项目规划设设计阶段段

2、使用的的工作标标准及制制式表格格1.4.11步行街街房产技技术条件件1.4.22步行街街铺位划划分意见见表XX广场步步行街商商铺规划划建议汇汇总表序号调整项目调整位置调整内容备注1铺位分割2手扶电梯3主力店入口口4主通道5其他678制表人：部门主管：主管副总： 总经理理：第二部分 项目资资料准备备2.1项目目资料准准备内容容2.1.11规划院院设计图图纸（CCAD文文件）2.1.22当地行行政商业业地图2.1.33当地市市场调查查报告2.1.44项目工工程技术术指标2.1.55项目公公司工程程进度表表2.1.66开业日日期的确确定2.1.77商务部部提供主主力店的的招商情情况2.1.88第一次

3、次当地商商管招商商工作会会议内容容2.1.99招商前前期工作作计划2.1.110租赁确确认书、租租赁合同同以及相相关审批批流程2.2项目目资料准准备阶段段操作流流程2.2.11规划院院图纸会会汇集各各方面的的信息而而随时进进行修改改，因此此图纸更更新应动动态跟踪踪，派专专人负责责与规划划院文件件的对接接。并将将最新图图纸传达达至相关关人员。2.2.22图纸的的修改稿稿每次更更新以规规划院负负责人在在打印稿稿上签字字为准，并并附上相相应的电电子文档档资料。2.2.33由规划划院出具具项目工工程技术术指标，包包括面积积、柱距距、层高高、距离离、承重重、停车车位等主主要内容容。2.2.44当地行行政

4、商业业地图应应包括项项目所在在城市主主要商圈圈、商业业设施、主主要新开开发楼盘盘、居民民分布等等内容。2.2.55由当地地项目公公司出具具工程进进度表，应应包括主主要阶段段性时间间节点，并并动态跟跟踪时间间节点的的变化，并并以此确确定启动动招商的的时间。2.2.66由商务务部出具具主力店店的招商商情况，并并动态跟跟踪主力力店引进进的变化化。2.2.77与当地地商管公公司沟通通，制定定前期工工作计划划，应包包括市场场调查报报告完成成时间、开开业各项项工作推推进计划划、人员员招聘、招招商制度度、招商商实施方方案、异异地招商商计划、租租金政策策、业态态规划、品品牌落位位等主要要工作内内容。2.2.8

5、8根据已已开业的的XX商商业广场场资料，编编制租赁赁确认书书、租赁赁合同以以及相关关审批流流程2.3项目目资料准准备阶段段使用的的工作标标准及制制式表格格2.3.11与规划划院图纸纸的交接接应专人人负责，每每次应有有档案记记录2.3.22重要文文件应有有部门负负责人签签字存档档2.3.33项目工工程技术术指标、项项目公司司工程进进度表、主主力店的的招商情情况会随随时变化化，应注注意动态态跟踪2.3.44招商前前期工作作计划及及开业工工作推进进表应充充分征求求当地商商管公司司的意见见2.3.55此阶段段的主要要制式表表格为内内部联络络单及请请示文件件内 部 联 络 单日期： 年 月 日发起联络公

6、公司、部部门：商商业管理理公司 联络对象 ： 事宜： 关关于 的的函 特此联络，谢谢谢配合合！各级领导批批示意见见 建议反反馈时限限： 年年 月 日请示 APPPLIICATTIONN 致toXXXXX集集团商业业管理有有限公司司 自fromm XXX万达商商业广场场管理有有限公司司日期datte 年 月 日日 页数pagge 关于xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx的的请示xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 妥否，请领领导批示示！附:第三部分 市场调调研31市场场调研的的目的 市场场调研的的目的是是为项目目规划、招招商准备备提供信信息,为为决策者者提供项

7、项目定位位的依据据 ，客观、系系统地收收集、整整理、研研究、分分析商业业的市场场的现状状与特点点，明晰晰项目自自身的优优略势，将将其转化化为决策策项目规规划，定定位的基基础。 32市场场调研的的作用 3.2.11 了解项项目所在在地的城城市基本本情况3.2.22 了解项项目所在在区域的的基本情情况3.2.33 了解项项目所在在地的商商圈分布布及特点点3.22.4 了解项项目所在在区域的的商业情情况3.2.55 为决决策提供供依据3.3市场场调研的的主要内内容3.3.11 城市市综合经经济指标标以前一年度度（或者者是上半半年的经经济数据据为准），主主要内容容为商业业对城市市的贡献献程度，商商品流

8、通通的规模模、社会会消费品品零售情情况，商商业设施施的发展展情况，其其中包含含GDPP、商业业GDPP、人均均GDPP、人均均月收入入、可支支配收入入、恩格格尔系数数、各行行业零售售总额、占占比以及及它们的的增长幅幅度等各各项数据据。商业运行状状况：衣衣食住行行等各项项消费支支出的规规模、增增长幅度度、未来来的发展展趋势。业态在城市市中所处处的地位位、发展展的状况况、增长长的趋势势。各商业中心心的分布布、业态态组合、经经营规模模、经营营特色。3.3.22 城市市人口状状况 人口口总量、分分布、年年龄结构构、受教教育程度度、性别别结构等等。3.3.33 城市市居民消消费习惯惯 消费费占比分分析、

9、消消费趋向向分析、消消费结构构分析、购购买力分分析。3.3.44 同业业市场状状况同业市场的的分布状状况、经经营形态态、发展展规模、各各业态的的结构以以及占比比、经营营特色、未未来的发发展方向向。3.3.55 城市市交通状状况 交通网网络分布布、交通通发展状状况、主主要交通通工具、各各交通工工具的运运营能力力。3.3.66 政府府规划政府在未来来的5-10年年的规划划情况，尤尤其是项项目地所所在的区区域的城城市规划划情况3.3.77 项目目所在商商圈情况况 A、所所处地理理位置 B、周周边环境境 C、各各项经济济指标及及同期比比 D、商业业分布、结结构、发发展状况况及发展展空间 E、人人口总量

10、量、分布布、结构构状况 F、消消费习惯惯、消费费结构占占比、购购买能力力、消费费趋势 G、交交通状况况3.3.88 竞争争同业调调研 A、经经营规模模 B、行行业中地地位 C、经经营风格格及特色色 D、业业态组合合、商品品结构及及占比 E、竞争争优势 F、租租金标准准及收益益 G、物物业条件件、设备备设施状状况3.3.99 商圈圈内物业业租金标标准及经经济收益益3.3.110商户户资源调调研3.4 市场调调研的方方法3.4.11全面调调查法 3.4.22 重点点调查法法 33.4.3 抽抽样调查查法 3.5 市市场调研研的操作作流程 3.5.1调研研准备阶阶段 A、确定调调研目标标 B、调研范

11、范围的划划分C、调研的的时间安安排D、制定调调研计划划E、调研人人员的分分工F、调研表表或问卷卷的设计计等资料料的准备备3.5.22正式调调研阶段段 A、确定资资料来源源 B、进行资资料收集集C、实地抽抽样调查查、D、现场问问卷调查查E、现场观观察调查查F、专家访访谈调查查 3.5.33 结果处处理阶段段 A、对对收集的的资料进行行汇总和和整理B、对整理理出的资资料按类类别进行行归纳C、对归纳纳出的结结果进行行分析研研究D、通过分分析研究究得出结结论E、对结论论进行总总结整理理出市场场调研报报告36市场场调研阶阶段使用用的工作作标准及及制式表表格 3.6.11市调问问卷调查查表问卷调查表表 先

12、先生/女女士： 您好，我们们是XXX集团的的调查员员，感谢谢您在百百忙之中中对我们们工作的的支持，本本次调查查主要针针对您对对XX城城区内商商圈商业业情况的的见解做做一些了了解。特特此声明明。谢谢谢！敬请您认真真详细填填写本调调查表，所所有问题题您只需需在对应应的答案案“”中中划写 “ ”即可。年龄： 性性别： 一、甄别部部分：1、您居住住在下面面什么范范围内？莲湖区 碑林林区 新城区区 雁塔区区 其他区区2、工作在在下面什什么范围围内？莲湖区 碑林林区 新城区区 雁塔区区 其他区区3、您现在在住所属属于下面面哪种情情况？自购 租赁 单位宿宿舍 4、您的工工作单位位属于下下面哪种种类型？国营企

13、业业 外资/合资企企业 事业型型单位 私营企企业 自由职职业者 学生 离退休休 无业二、消费习习惯及期期望部分分1、您出行行的交通通形式主主要是下下面哪种种？自行车 公交车车 出租车车 自驾车车2、您经常常到什么么地方消消费？服装消费、日日用品消消费 餐餐饮消费费 、娱娱乐休闲闲消费 东大街 西安饭饭庄 钟楼文文商中心心西大街 鼓楼回回民饮食食街 小寨广广场中大国际际购物中中心 家世界界超市 其它 其它 3、在XXX市西大大街内，您您最希望望商家能能够提供供什么类类型的购购物场所所？大型百货货商场 名品服服饰专卖卖店/步步行街 家居用用品大卖卖场 超市/大卖场场 家私店店 电器大大卖场 名牌折

14、折扣店 建材超超市 4、您希望望商家能能够为您您提供什什么类型型的用餐餐场所？中式快餐餐店 西式快快餐店 休闲餐餐饮店 国内特特色餐饮饮店 异国特特色餐饮饮店 中式食食府 咖啡馆馆 冰淇淋淋店 巧克力力店 茶艺馆馆 面包店店 自助餐餐厅 5、影响您您选择餐餐厅的主主要因素素是什么么？装潢 卫生 气氛 交通 口味 档次 实惠 服务 其他6、您希望望XX区区域能有有一个什什么样的的大型购购物中心心？现代时尚尚购物广广场 青春、休休闲购物物广场 经常有有文化活活动、表表演 大型百百货商场场 尽情体验验的欢乐乐之城 购物、餐餐饮、休休闲娱乐乐一站式式购物广广场三、背景资资料部分分：1、您的文文化程度度

15、？ 高中 中专专 大专专 本科科 硕士2、您的职职业？金融 服务 商贸 制造 营销 房产 政府 医保 IT 文教 学生 待业 其他 无业3、下面那那个最能能代表您您的个人人收入情情况？500元元以下 5000-110000元 10001-220000元 20001-30000元 30011-50000元元 50001-70000元 70001-1100000 100000元元以上4、您每月月用于日日常消费费总额占占月收入入的那种种比重？ 20%以以下 30%左右 40%左右 50%左右 60%左右 70%以上5、您在居居住地和和工作地地的消费费比列属属于什么么情况？（两项项合计1100%）居住

16、地 工工作地30%以以下 30%以下40%左左右 40%左右50%左左右 50%左右60%左左右 60%左右70%以以上 70%以上6、您的各各项消费费中，各各自的比比重是多多少？（三三项合计计1000%）购物 餐饮 娱乐休休闲 10%以以下 10%以下 10%以下20%左左右 20%左右 20%左右30%左左右 30%左右 30%左右40%左左右 40%左右 40%左右50%左左右 50%左右 50%左右60%左左右 60%左右 60%左右70%以以上 70%以上 70%以上 3.6.2商业业项目调调研表 商业业项目调调研表 项项目名称称：位置：面积：项目介绍：楼层平均租金主力品牌备注租金收

17、取方方式合同年限保证金收取取优惠政策商户来源项目分析3.6.33商户资资源调查查表 品品 牌 调 查查 表表序号业 态 业 种品牌店面地址经营面积品牌描述经营方式3.6.44商铺租租金调查查表 商铺租租金调查查表 200 xx年年xx月月xx日日区域 位置类型平均租金面积经营内容备注第四部分 商业规规划阶段段商业规划的的目的步行街业态态规划对对步行街街的各业业态、业业种进行行规划，使使得步行行街内业业态及品品牌符合合商业规规律及顾顾客需求求，从而而达到步步行街稳稳场、旺旺场。商业规划的的工作流流程4.2.11根据市市调报告告及发展展部提供供的相关关数据，集集团商管管公司招招商部负负责草拟拟新商

18、业业广场步步行街业业态规划划。4.2.22商业广广场步行行街业态态规划包包括步行行街商业业定位、业业态面积积占比、各各业态在在步行街街分布、目目标品牌牌等。4.2.33新商业业广场步步行街业业态规划划形成后后，由集集团商管管公司招招商部提提报集团团商管公公司论证证，集团团商管公公司总经经理、各各业务主主管副总总经理、各各部门负负责人、地地方商业业管理公公司及集集团其他他部门领领导参与与论证，经经讨论、调调整后的的规划报报集团领领导审批批。4.2.44集团商商管公司司招商部部负责依依据经审审批后的的步行街街商业规规划指导导各地商商管公司司制订招招商方案案，并跟跟进商业业规划执执行情况况；4.2.

19、55步行街街业态规规划一经经确定，各各地商管管公司必必须严格格执行。若若执行中中有调改改意见须须提报调调改方案案，经集集团商管管公司招招商部审审核后报报集团商商管公司司审批，审审批后的的调改方方案方可可执行。4.3商业业规划阶阶段使用用的工作作标准商业规划的的规划要要点步行街业态态分类一一般分为为三个品品类：服服装、餐餐饮、特特色服务务。XX步行街街的业态态规划的的配比原原则为加加大餐饮饮的比例例，一般般占比550%以以上，按按照整个个步行街街的业态态占比来来看，应应缩小服服装的比比例，一一般步行行街的服服装占比比控制在在30%左右；其余的的为特色色服务，虽虽然特色色服务品品类较杂杂，但品品牌

20、总数数较少，根根据其定定位设置置在步行行街内的的配比。4.4.11步行街街总体定定位：根据项目所所在城市市市场情情况、居居民情况况、商业业情况、竞竞争对手手情况、广广场位置置及物业业情况、主主力店情情况，通通过对步步行街的的档次定定位、功功能定位位、品牌牌定位、主主题定位位、客层层定位、项项目当地地文化定定位、服服务定位位、商品品定位、管管理定位位来进行行步行街街的整体体定位。4.4.22业态配配比及位位置分布布：1、 做做好充分分的市调调，充分分了解项项目周遍遍的业态态的市场场占有量量，分布布情况，以以及周遍遍居民的的收入水水平，消消费层次次。根据据广场整整体功能能定位、主主力店业业态、商商

21、户资源源情况对对步行街街的业态态配比进进行确定定；一般般来说服服装服饰饰的商户户资源相相对来说说较多，对对步行街街的精品品服装服服饰专卖卖店，甚甚至旗舰舰店支持持较大。根据步行街街业态特特征、物物业条件件、主力力店关联联性、各各业态租租金承受受标准及及顾客消消费习惯惯对各业业态位置置进行确确定。并并根据品品牌的形形象、知知名度、聚聚客度、承承租力来来确定各各业态及及各品牌牌的位置置，比如如：对于于世界品品牌或国国内一二二线品牌牌承租较较高的品品牌可以以考虑将将其设置置在一楼楼入口处处的黄金金位置，而而对于餐餐饮业态态扎堆经经营的特特点，强强聚客力力的优势势，我们们可以将将其设置置在较高高楼层以

22、以便引导导客流向向上运动动。4.4.33步行街街业态规规划内容容规范步行街总体体定位描描述：包包括经营营档次、功功能、业业态种类类、目标标顾客群群体、经经营主题题、品牌牌定位。步行街街是XXX商业广广场的灵灵魂和纽纽带，通通过步行行街来串串联广场场的各个个业态及及主力店店、室内内步行街街是XXX商业广场场的交通通枢纽中中心，最最容易组组织顾客客形成层层间运动动，从而而达到提提升XXX商业广广场的整整体客流流，通过过对步行行街的定定位与主主力店形形成差异异化亦即即“错位经经营”，来提提高XXX商业整整体的市市场竞争争力。档次定位：对于步步行街的的档次定定位我们们应考虑虑百货主主力店的的档次定定位

23、，略略低于XXX百货货，以次次来衬托托百货。功能定位：步行街街的功能能应根据据项目立立地环境境及所在在商圈的的情况来来确定。也也是对XXX百货货的一种种补充。对对有些项项目步行行街而言言，我们们应侧重重于功能能型的业业种招商商。4、 品品牌定位位：由于于考虑到到百货的的因素，步步行街的的品牌应应考虑品品牌旗舰舰店，以以防与百百货同质质化，失失去步行行街的特特色。主题定位：既然是是“街”，那我我们必须须注重景景观、休休闲氛围围的营造造，使顾顾客真正正能感觉觉到“街”的气息息。客层定位：时尚消消费一族族、社区区居民、进进入到商商业广场场的所有有顾客。各楼层定位位及业态态描述：一楼：作为为步行街街一

24、楼来来说，应应该是档档次、形形象、品品牌较好好的楼层层，具备备引领消消费时尚尚的作用用，并且且同时要要考虑百百货一楼楼的定位位和品类类布局，是是百货一一楼定位位、业种种的提升升和补充充。二楼：二楼楼的档次次应略低低于一楼楼，所面面向的消消费群体体应适应应所在楼楼层百货货的客群群，起到到客群相相通，客客群互补补，并应应综合考考虑到特特色业种种的添加加以弥补补百货的的不足，增增加步行行街的特特色。三楼：一般般应根据据项目的的立地环环境和市市场结构构进行业业种确定定，使三三楼成为为整个步步行街的的聚焦点点，一般般多以老老百姓最最关心，生生活不可可或缺的的餐饮为为首选。各业种分布布及目标标品牌：将业种

25、落位位到平面面图，并并将目标标品牌落落位到各各商铺，每每个商铺铺确定33个以上上目标品品牌 业种种分布：第五部分 租金标标准及招招商政策策制定阶阶段租金标准及及招商政政策制定定的目的的制定租金标标准及招招商政策策，为招招商提供供依据，保保障招商商工作顺顺利进行行。租金标准及及招商政政策制定定工作要要点制定年度总总租金指指标、各各楼层租租金标准准、各铺铺位租金金标准、优优惠期及及优惠执执行办法法、押金金及租金金交纳方方式、租租赁年限限、年度度递增率率等。租金标准及及招商政政策制定定的工作作流程5.3.11集团商商管公司司招商部部根据当当地市场场情况、步步行街业业态规划划、集团团要求草草拟新商商业

26、广场场步行街街招商政政策及租租金方案案。5.3.22招商政政策及租租金方案案包括：各商铺铺租金、各各业态租租赁合同同年限、保保证金及及租金交交纳方式式、租金金年增长长比率、优优惠政策策。5.3.33新商业业广场步步行街招招商政策策及租金金方案草草拟后，由由集团商商管公司司招商部部提报集集团商管管公司论论证，集集团商管管公司总总经理、各各业务主主管副总总经理、各各部门负负责人、当当地商管管公司及及集团其其他部门门领导参参与论证证，经讨讨论、调调整后的的招商政政策及租租金方案案报集团团领导审审批。5.3.44经营期期商业广广场步行行街招商商政策及及租金方方案形成成后，经经集团商商管公司司招商部部审

27、核，报报集团商商管公司司审批。5.3.55集团商商业管理理公司招招商部负负责监督督、检查查政策及及方案执执行情况况。5.3.66各地商商管公司司根据批批复的招招商政策策及租金金方案，确确定每个个铺位的的租金及及招商政政策，报报集团商商管公司司审批。商商铺招商商政策及及租金经经审批后后，各地地商管公公司需严严格执行行。5.4租金金标准及及招商政政策制定定的工作作标准及及制式表表格5.4.11租金及及招商政政策制定定工作标标准租金标准制制定A、楼层租租金标准准：根据据可参照照本城市市商业项项目楼层层租金、项项目地理理位置、主主力店情情况、品品牌资源源情况等等因素确确定。B、业态租租金标准准：根据据

28、业态行行业特点点（比如如：餐饮饮的租金金普遍较较低）以以及当地地业态的的市场租租金情况况确定。C、铺位租租金标准准：根据据楼层、业业态租金金及铺位位所处位位置的好好坏差异异、及主主力店接接临程度度及未来来客流走走向及数数量来确确定。D、年度总总租金标标准：根根据铺位位租金、招招商满场场率、优优惠条件件以及对对未来租租金的市市场预测测来确定定年度总总租金。2、招商政政策制定定A、合作年年限：根根据不同同的业态态业种、商商户投资资程度以以及和XXX战略略合作程程度来确确定，一一般类别别品牌。一一般类别别品牌33年以内内，餐饮饮采用在在3+22形式，银银行及一一些战略略品牌可可适当放放宽年限限。B、

29、优惠条条件及执执行方案案：根据据前期对对当地市市场租金金的调查查、对手手与商户户合作条条件以及及项目所所在地段段商圈来来确定。C、递增比比例：根根据XXX对项目目地段的的市场影影响程度度，以及及对未来来市场的的提升情情况来确确定，同同时亦考考虑业态态业种的的行业特特性。D、押金及及租金交交纳方式式：根据据当地的的市场情情况，以以及XXX项目在在市场的的认知和和商户对对XX的的忠诚度度来确定定，当然然还要结结合业态态业种以以及战略略合作程程度来确确定。5.4.22租金汇汇总表5.4.33租金明明细表第六部分 招商准准备 611 招商商准备工工作的具具体内容容6.1.11招商团团队组建建：编制招商

30、营营运人员员组织结结构,经经审批后后配合人人力资源源部招聘聘招商人人员。成立招商小小组，项项目总经经理为组组长，负负责分管管招商营营运的副副总经理理为副组组长招聘有经验验的招商商人员，策策划人员员（会CCAD工工程制图图）； 66.1.2人员员培训编写广场规规划培训训材料，对对广场及及步行街街的定位位、租金金标准、招招商政策策进行培培训。对企业文化化、 管管理制度度、专业业知识 、招商商计划和和业务流流程、谈谈判技巧巧等进行行培训，以以提高业业务人员员水平。招商洽谈准准备培训训：由于于租户广广泛性和和丰富性性，要求求洽谈前前对每个个承租户户进行分分级评估估，选定定谈判方方式，对对谈判可可能出现

31、现的问题题要有应应对措施施；招商洽谈要要求培训训：招商商人员要要从实际际出发注注意谈判判的原则则性与灵灵活性，既既要遵守守公司招招商政策策不失原原则，又又要随机机应变具具有一定定的灵活活性，以以保证实实现招商商计划和和目标。要求招商商人员要要重视谈谈判策略略与技巧巧，注意意语言表表达和文文字表达达的一致致性，招招商人员员要有比比较好的的表达能力力，也要要有较强强的公关关能力。对出售产权权商铺、并并且由我我司接受受委托的的，要搜搜集业主主自然状状况、要要求和建建议、投投资意向向等资料料进行分分类建档档；重点点业户单单独建档档，以便便招商对对接。6.1.33设备和和物品准准备当地商业公公司负责责购

32、置招招商办公公设备及及办公用用品，购购置招商商车辆；负责招商办办公室和和招商环环境气氛氛布置， 6.1.44资料准准备意向合同、租租赁合同同及附件件、物管管合同、补补充协议议、广告告位使用用合同、营营运管理理手册等等文本资资料准备备；营业执照、 房屋租租赁许可可证、 停车场场经营许许可等国国家和当当地政府府规定的的相关证证照准备备；项目整体规规划方案案及建筑筑图纸、商商业布局局、物业业条件、商业经经营面积积确认；工程进度时时间安排排；室内、外装装修效果果图（规规划部提提供）；铺位平面图图，面积积、租金金明细表表；业务流程、管管理制度度：根据据集团相相关规章章制度拟拟制当地地公司管管理制度度和业

33、务务流程。拟拟制完成成后应交交集团商商业管理理公司行行政部存存档备案案；招商手册，项项目简介介：不同同时期的的宣传资资料的设设计风格格应保持持一致，文文字内容容应保持持连贯，招招商宣传传资料方方案须报报经集团团商业管管理公司司审批后后方可制制作，招招商宣传传资料印印制完成成应交集集团商业业管理公公司招商商部存档档备案；招商人员统统一说辞辞（如：答商户户1000问）：其内容容应与销销售宣传传资料和和招商手手册内容容保持一一致，不不得夸大大事实，不不得有任任何关于于租赁价价格、回回报率等等承诺（对对产权销销售的商商铺），6.2 招招商准备备工作的的工作流流程项目定位及规划方案确定项目定位及规划方案

34、确定集团批准后的招商条件项目招商人员到位集团商业管理公司派驻招商经理组建当地招商团队制定招商工作计划启动、展开招商工作合 同 审 批 流 程招商工作完成开业一个月后移交当地管理公司招商宣传资料到位 6.3招招商准备备阶段的的工作标标准及制制式表格格6311XX商业业广场客客户洽谈谈记录表表XX商业广广场客户户洽谈记记录客户名称：经营品类品品种：联系人：电话：性质：生产厂（ ）代理（ ）个人（ ）洽谈内容：1、面积需需求：2、现经营营情况及及地点：3、来访次次数：4、合作意意向：5、其他：洽谈人：日期：6322XX商业业广场客客户咨询询登记表表XX商业广广场客户户咨询登登记表序号时间客户姓名/公

35、司名名称联系电话 经营项目所需面积目前经营地地点备注 6333招招商部倒倒计时工工作计划划表招商部倒计计时工作作计划项目至开业时间间督办人责任人六月七月八月九月工作内容102030102030102030102030招商实施阶阶段装修跟进阶阶段营运筹备开业庆典制表人： 分管副副总：6344XX商业业广场租租金收益益进度汇汇总表XX广场租租金收益益进度汇汇总表编号商品类别 总体情况况已完成情况况待确认意向客户套内面积租金收益商铺数租金平均单单价套内面积租金收益商铺数平均单价 套内面积租金收益商铺数套内面积租金收益商铺数面积 占比租金收益占比 数量 (个)占比 面积 占比租金收益占比数量 (个)占

36、比 面积 占比租金收益占比数量 (个)占比 面积 占比租金收益占比数量 占比1生活服务2服装服饰3 餐饮合计制表人:分管副总： 总经理：6355XX商业业广场机机场装修修进度表表XX商业广广场进场场装修进进度表序号商铺号面积品类品牌正式合同签签约日期期意向书签约约日期预计图纸送送审日期期图纸送审情情况预计进场日日期实际进场日日期预计完工日日期责任人第七部分 招商及及签约7.1招商商及签约约阶段工工作内容容7.1.22对招商商团队的的人员进进行工作作分工，分分解目标标任务，传传达权责责；7.1.44招商启启动后两两月内召召开一次次大型招招商会，组组织已经经进驻从从项目竣竣工前四四个月至至项目开业

37、业或意想想进驻的的商户现现场签约约，邀请请目标商商户参观观商铺并并介绍商商场定位位、发展展前景等等情况，邀邀请当地地政府主主观部门门和新闻闻媒体参参加会议议，进一一步扩大大影响；招商人人员和招招商主管管领导现现场接待待，促成成商户主主动进驻驻；7.1.88承租人人在签订订租赁协协议的同同时，应应与当地地集团所所属商业业管理公公司签定定统一经经营管理理协议，接接受统一一经营管管理；7.1.111采取取走出去去、请进进来的方方式，借借助各种种展会、节节日进行行招商，力力邀部分分品牌经经销商考考察、洽洽谈、入入驻。全全国性的的服装博博览会由由商业管管理公司司招商部部负责，各各地管理理公司可可参加在在

38、本省举举办的各各种展会会；7.1.112注重重发挥知知名品牌牌、大客客户的影影响力，对对有意向向的知名名品牌及及有关整整体包租租、区域域分租的的重点大大客户，领领导要亲亲自跟进进，创造造条件，特特事特办办，促其其成功；7.1.113采取取多种形形式，积积极做好好开业营营销策划划。整合合资源进进行促销销活动，开开展适当当的让利利优惠活活动，美美化店堂堂，营造造经营氛氛围，力力求实现现商场开开业满铺铺经营的的效果。7.1.114制定定品牌落落位图，做做出至少少两套备备选方案案，一套套预警方方案；7.1.115做好好客户的的拜访、接接待记录录。每日日登记商商户洽谈谈情况并并进行汇汇总，外外出拜访访商

39、户的的，外出出前做好好去向登登记，返返回后登登记商户户洽谈表表情况。7.1.116根据据接待和和拜访商商户的情情况确定定有意向向的目标标商户，招招商人员员对目标标商户要要进行重重点跟进进和洽谈谈。根据据洽谈情情况做好好目标商商户洽谈谈汇记录录；7.1.117与目目标商户户合作条条件商洽洽完毕并并确定合合作商务务条款后后，主谈谈招商人人员可以以填写合合同申报报表进行行合同申申报、审审批流程程，并及及时跟进进审批结结果；7.1.118合作作条件变变更：若若通过合合同申报报、审批批流程后后，与商商户的合合作条件件发生变变化，招招商人员员应填写写合同意意见反馈馈或合同同变更审审批，报报请公司司领导审审

40、批同意意后方能能变更；7.1.119合同同签订：目标商商户通过过合同申申报、审审批流程程后，招招商部领领导需跟跟进商户户签订房房屋租赁赁合同及及附件物物业管理理合同及及相关要要约文本本，并将将签字盖盖章的合合同统一一编号存存档。7.2招商商及签约约阶段的的各项工工作流程程权限内权限内权限外权限内权限外 权限外招商人员进行品牌洽谈填写品牌合作审批表集团商业公司总经理审批批复后转招商人员合同管理员输出合同集团招商部主管总监签合同报招商经理审批集团商业公司招商部副总或总经理审批招商完毕开业一个月内转交当地管理公司集团分管副总裁审批当地管理公司总经理集团商业公司主管总监73招商及签约约阶段使使用的工工

41、作标准准及制式式表格7.3.11步行街街商铺租租赁合同同台帐表表步行街商铺铺租赁合合同台账账序号租铺位号客户名称联系方式品牌建筑面积期限租金物业管理保证金分铺面积总面积起止缴纳期单位租金月租金优惠方式第一年第二年第三年物管费押金方式租金押金方式物管质保期间一季度二季度三季度四季度期间一季度二季度三季度四季度期间一季度二季度三季度四季度支付期间标准/季7.3.22客户条条件确认认审批表表客户条件确确认审批批表年 月 日日 客户名称：品牌：铺位号：联系电话：单位租金：RMB 元/月/平平米承租期限：面积：租金标准： 第一年： RMB 元/月；RRMB 元元/季；RMBB 元/年年第二年： RMB

42、元/月；RRMB 元元/季；RMBB 元/年年第三年： RMB 元/月；RRMB 元元/季；RMBB 元/年年签约保证金金：RMB： 元元（大写： ）经营类别：物业管理费费标准：RMB 元元/月/平米招商人员：部门经理：财务审核：副总经理：总经理：集团商管公公司招商部：7.3.33内部合合同审批批汇签表表XX集团商商业管理理公司各各地所属属公司内部合同审审批汇签签表公司名称： 合同名称商铺租赁合合同合同编号对方单位合同金额合同内容简简要标的、数量量、质量量、价格格、付款款方式、履履约期限限（地点点和方式式）等： 经办部门意意见(经经办人和和部门负负责人共共同签字字)：分管副总：当地公司财财务负

43、责责人：当地公司总总经理：集团商管公公司招商商部项目目经理：7.3.44XX广场场租约确确认书XX广场租租约确认认书编号： 出租方： 联系系地址： 联系系电话： 承租方： 法定代表人人： 营业名称： 联系地址： 联系电话： 租赁位置：商铺号： 套套内建筑筑面积约约： （详见附件件位置示示意图，下下称“承租房房屋”）承租期限： 为 个个租约年年，从双双方拟签签署的正正式的房房屋租赁赁合同（以以下简称称“租赁合合同” ）项项下约定定的计租租日起计计算（每每个租约约年为连连续的112个月月）。租金标准（不不包括物物业管理理费）：自计租租日开始始，乙方方应当承承担该房房屋的租租金。该该房屋的的租金按按

44、套内建建筑面积积计付，具具体标准准为：（1）第一一个租约约年每月月每平方方米租金金为人民民币【 】元，即即每月租租金为人人民币【 】元，即为【 】元/季。综上，乙方第一个租约年实际应交租金为【 】元/年；（2）第二二个租约约年每月月每平方方米租金金为人民民币【 】元元，即每每月租金金为人民民币【 】元，即为【 】元/季。综上，乙方第二个租约年实际应交租金为【 】元/年；（3）第三三个租约约年每月月每平方方米租金金为人民民币【 】元元，即每每月租金金为人民民币【 】元元，即为为【 】元元/季。综综上，乙乙方第三三个租约约年实际际应交租租金为【 】元/年。本合同项下下的租金金支付方方式为：以每季季

45、度为一一个缴租租期，乙乙方应当当在每个个缴租期期最后一一个月的的25日日前向甲甲方一次次性足额额支付下下个缴租租期租金金。租赁用途只只限作：经营品品类为 ，品牌牌为 承租期限内内，承租租方应缴缴纳的物物业管理理费应按按承租房房屋的套套内建筑筑面积计计算，每每平方米米每月 元人民民币（暂暂定）。承承租方承承诺遵守守XX商商业中心心物业管管理公约约，并遵遵守出租租方和承承租房屋屋之管理理公司（即即 XX广广场管理理有限公公司）制制定并不不时修改改的关于于XX商商业中心心各方面面管理的的一切规规章制度度（包括括装修规规定、营营运手册册、房屋屋及设施施设备使使用要求求等）。签约保证金金：为保保证租赁赁

46、合同的的及时签签署，在在签署本本确认书书时，承承租方向向出租方方缴付人人民币大大写：【 】万万元整的的签约保保证金。在在签署正正式租赁赁合同后后该诚意意定金将将自动转转为商品品质量保保证金和和物业服服务合同同履约保保证金的的组成部部分。如如该签约约保证金金届时仍仍有剩余余的，则则剩余部部分将用用于冲抵抵相应金金额的租租金。免租装修期期： 天，具具体时间间以租赁赁合同项项下的约约定为准准。其它条款：（1）本确确认书不不得转让让。（2）在承承租方按按本确认认书约定定支付签签约保证证金之前前，出租租方有权权将该承承租房屋屋另行出出租，因因此产生生的法律律后果由由承租方方自行承承担。（3）承租租方应在

47、在签署本本确认书书后_天天内签署署正式租租赁合同同，并按按照租赁赁合同的的约定缴缴付相关关租赁费费用。如如承租方方逾期不不签署正正式租赁赁合同，出出租方有有权终止止本确认认书，将将该承租租房屋另另行出租租，并有有权不退退还承租租方所缴缴付的签签约保证证金。（4）承租租方联系系地址及及电话如如有更改改，应以以书面形形式通知知出租方方。13本确确认书自自双方授授权代表表共同签签字盖章章，且出出租方收收到承租租方的签签约保证证金之日日起生效效。在签签署正式式租赁合合同后，本本确认书书自动作作废。14. 本本确认书书一式四四份，出出租方、承承租方各各执二份份，具有有同等法法律效力力。出租方签署署 /

48、盖章： 承承租方签签署 / 盖章章7.4户外外广告位位招商7.4.11、户外外广告位位招商的的工作要要点:户外广告位位市场调调查：根据项目需需要，确确定调查查范围，一一般分为为两个部部分：项项目周边边户外广广告位调调查和同同等规模模商业项项目户外外广告位位调查。根根据户户外广告告位市场场调查表表的内内容要求求，详细细记录相相关数据据。结合合调查报报告，项项目所在在地理位位置，商商业环境境，人流流量，车车流量，周周边覆盖盖范围内内人群的的收入水水平，学学历结构构，消费费习惯；以及项项目的业业态组合合，商铺铺招商情情况等进进行分析析总结，形形成书面面报告，作作为租金金价格上上报的重重要组成成材料。

49、户外广告位位定价：明确户外广广告位数数量，尺尺寸及面面积，位位置及归归属，制制作规划划等编制制 户户外广告告位数据据统计表表，根根据调查查报告，对对项目每每个户外外广告位位进行定定价，并并最终形形成广场场租金价价格上报报明细表表，对对每个广广告位和和总租金金收益作作出评估估，以申申请的形形式经部部门经理理，主管管招商副副总，财财务经理理，总经经理审批批后报集集团商管管招商部部主管副副总经理理，集团团商管公公司常务务副总，总总经理审审批；广广告位招招商以各各及领导导最终审审批意见见为标准准。户外广告位位招商谈谈判：根据广告位位的数量量，业态态及招商商品牌，在在租金价价格确定定后，招招商人员员根据

50、租租金价格格上报表表寻找目目标商户户洽谈，明明确租赁赁时间，租租赁价格格，制作作要求等等重要内内容。经经商户认认可后，填填写户户外广告告位租赁赁确认书书。户外广告位位合同签签订：签定合同前前，须进进行户外广广告位租租赁协议议上上报，由由集团商商管公司司相关领领导批准准后方可可执行。签签定合同同时，注注意租赁赁时间，金金额，位位置，尺尺寸，制制作施工工，制作作材料要要求，制制作时间间，违约约责任等等。签定定合同前前填写户户外广告告位合同同签定审审批书，经经公司相相关领导导批准后后签定正正式合同同；合同同签定后后，督促促广告位位租赁商商户交纳纳各项费费用。户外广告位位制作施施工：根据广告规规划，督

51、督促商户户提供广广告设计计画面，经经初审后后无问题题后，由由商户到到工商部部门办理理广告内内容登记记。再安安排合理理的时间间，协调调商户进进场施工工，并在在规定时时间内完完成制作作。注意意施工时时施工人人员安全全，行人人及公司司财产安安全保障障。户外广告位位验收：验收包括广广告制作作材料，内内容，尺尺寸，位位置，色色彩等是是否符合合双方约约定，检检查广告告位制作作安装是是否安全全，电路路，照明明是否通通畅，开开关灯时时间是与与规定的的时间一一致。7.4.22、 户外广广告位招招商的工工作内容容A、寻找目目标客户户：（定定位）B、针对不不同商户户提出不不同的位位置组合合推荐方方案：（媒媒介策划划

52、）C、户外广广告位租租赁谈判判：（洽洽谈）D、户外广广告位租租赁合同同协议签签定：（成成交）E、费用催催缴：（执执行）执行监督：（维护护）7.4.33、 户外广广告位招招商的各各项工作作流程A、户外广广告位市市场调查查工作流流程：确确定调查查区域；制作市市场调表表；编写写市场调调查报告告。B、户外广广告位租租金上报报流程：户外广广告位统统计；广广告位租租金价格格预计；报公司司部门经经理，主主管副总总，财务务经理，总总经理，集集团公司司招商主主管副总总，集团团常务副副总，集集团公司司总经理理审批。C、户外广广告位合合同审批批流程：根据集集团合同同模版，针针对项目目实际情情况对部部分条款款作调整整

53、，最终终版本上上报集团团及法务务部审批批。D、户外广广告位验验收流程程：检查查安装广广告的安安全，画画面整洁洁，美观观，内容容健康，灯灯光照明明正常，电电源开关关时间准准时。7.4.44、 户外广广告位招招商使用用的工作作标准及及制式表表格A、户外外广告市市场调查查表户外广告调调查表编号地址广告位面积积广告位所属属单位广告位价格格广告客户车流量人流量分析备注B、广场租租金价格格上报明明细表XX广场户户外广告告位(招招牌)租租金价格格上报表表序号编号 尺寸(米)面积(平方方米)单价(元/平方米米.月)总价(元/年)朝向备注123456C、户外外广告位位数据统统计表XX广场户户外广告告位(招招牌)

54、统统计表序号编号 尺寸(米)面积(平方方米)朝向备注123456D、户外外广告位位租赁落落位表XX广场户户外广告告位(招招牌)落落位表序号编号 尺寸(米)面积(平方方米)商户名称(一选)商户名称(二选)商户名称(三选)单价(元/平方米米.月)总价(元/年)朝向备注123456E、户外外广告位位租赁确确认书F、户外外广告位位合同签签定审批批书XX广场商商业管理理有限公公司户外广告合合同审批批表 客户全称 联系电话租赁商铺号号传真经营品牌品类广告位位置置、编号号及面积积租赁费用 44 月租金（小写） 元元/月电费保证金金（小写） 元合同编号 确认书主主要条款款招商经办人人年月月日招商部经理理审核年

55、月月日主管副总审核年月月日财务部审核核年月月日总经理审核核年月月日集团审核 年月月日 G、户外外广告位位空位统统计表第八部分 商户户装修的管理8.1 商户装修修管理的的工作要要点 8.1.11商户装装修管理理的目的的旨在向商户户提供装装修指引引以及一一般基本本资料，以以协助商商户顺利进进行商铺铺的设计计与装修修。请务务必按照照商户装装修管理理之有关关规则进进行装修修，以维维护购物物广场的的整体利利益，广广场管理理部门也也会按有有关规定定贯彻执执行和补补充其内内容。8.1.22装修图图纸的批批核所有装修设设计图纸纸必须由由商户提提交XXX广场招招商部（以以下简称称招商部部）审阅阅及批准准。为维维

56、护广场场整体利利益，招招商部有有权要求求商户更更改装修修设计及及停止任任何未经经批的工工程。8.1.33 政府府部门许许可即使装修图图纸已被被招商部部门接纳纳，这并并不表示示其内容容及设计计已符合合政府有有关条例例，如属属必要商商户仍须须另向政政府有关关部门申申请批准准其图纸纸内容，并并办理相相关报批批报验手手续。8.1.44聘请顾顾问公司司招商部门在在有需要要时经商商户同意意可聘请请顾问公公司或专专业设计计部门审审批商户户图纸及及监管装装修工程程，一切切引起之之费用，均均须由有有关商户户负责。8.1.55各类保保证金与与费用在开始装修修前，商商户必须须交装修修管理保保证金，做做为防止止损坏广

57、广场设备备及公共共区域并并按照已已批准的的装修图图纸进行行装修的的保证金金。商户户同时缴缴付其他他须缴的的相关费费用。8.1.66咨询如果商户对对装修事事宜有任任何查询询，请与与XX广广场招商商部联系系，我们们将尽力力予以协协助。8.1.77建议为使每一位位商户能能按其计计划顺利利完成装装修，按按时开业业及维护护所有商商户的利利益，建建议各商商户仔细细阅读装装修管理理规定，制制定详细细装修计计划，确确保其装装修工程程完全符符合装修修管理规规定的要要求；否否则商户户可能延延误有关关工程及及未能按按时开业业而引致致不必要要的损失失。上述以及以以后所提提及的商商户，应应包括商商铺的租租户或委委托人。

58、8.2 商商户装修修管理的的工作内内容8.2.11商户进进场装修修必须提提前到管管理公司司领取装装修的有有关资料料，填报报装修修申请表表、装装修施工工说明表表，并并提供如如下资料料：A、装修设设计方案案和施工工图纸，施施工图纸纸应包括括效果图图、总平平面图、各各立面图图、天花花平面图图、橱窗及及店招平面图图和立面面图、电电气系统统图、电电气施工工平面图图、所有有主材明明细等，特特别提示示餐饮商商户必须须提供厨厨房防水水施工方方案和工工艺。B、施工单单位资质质证明原原件及复复印件一一套，包包括施工工单位营营业执照照、税务务登记证证、施工工许可证证明、电电工上岗岗证、如如需动用用电焊等等特殊设设备

59、的需需提交特特殊上岗岗证明。C、施工人人员按XXX广场场相关规规定出具具有效证证件，包包括特殊殊工种上上岗证。8.2.22商户向向招商部部提供的的施工图图纸包括括：A、总平面面图：装修平平面图需需注明所所有间隔隔、柜台台、货架架位置；装饰用用料及其其施工方方法，防防火材料料还需提提供合格格证和准准用证；重型设设备须标标明重量量、详细细尺寸及及安放位位置；注注明地面面施工方方案。在在消防探探头、烟烟感器、消消防栓、配配电箱、电电表前以以及消防防卷帘门门的0.5米以以内不能能设计高高橱或货货架遮挡挡上述设设施，影影响其使使用。商商户所安安水表要要符合国国家标准准，并有有合格证证，安装装高度在在1.

60、552.0米的的高度，不不能有遮遮挡物。B、各立面面图：各各商铺朝朝向内通通道的立立面须有有三分之之二的立立面宽度度保持通通透，可可采取以以下方式式：a、可设置置高度在在1.55米以下下的单面面货架、双双面货架架或模特特台。b、可设置置吊杆拉拉丝架陈陈列货品品。c、 可设设置落地地透明钢钢化夹胶胶玻璃（厚厚度在112MMM以上、玻玻璃外露露边缘须须经过磨磨边处理理），铺铺内靠落落地透明明钢化央央胶玻璃璃处可设设置不带带背板的的货架或或高度在在1.55米以下下的模特特台。d、可设置置以透明明玻璃为为背板的的货柜。C、天花平平面图D、橱窗及及招牌平平面图招牌应严格格按原制制作好的的招牌框架架尺寸进