某房地产行业报告

1、Page PAGE 22of NUMPAGES 22第 PAGE 22页开利财经【开利视视点】到年底中中央经济济工作会会议召开开后，再再讨论房房价问题题吧【开利地地产特稿稿】北京房房市是否否走出观观望，成成为北京京媒体和和地产界界近日热热炒的一一个话题题，不光光是开发发商忽悠悠，就连连著名学学者也去去与开发发商PKK。尽管管场面有有些滑稽稽，但对对“观望的讨论论倒也说说明人们们焦虑心心态。北京京房市是是否已经经走出观观望，单单凭嘴皮皮子和网网民投票票恐怕无无法下结结论，最最有说服服力的还是数字字。北京京市四委委局最新新的统计计数据实实际否认认了北京京楼市已已经走出出观望的的说法。据222日的北

2、京日日报报报道，北北京市建建委、市市统计局局、市国国土局、市发改改委联合合发布的的北京市市1到8月房地地产市场场运行情情况表明明，尽管管1-88月北京京商品房房价格上上涨了222.77%，但但8月份期期房价格格却下跌跌了3.4%。统计计学常识识告诉我我们，预预测价格格走势不不仅看同同比指标标，更要要看环比比指标。也就是是说，预预测房价价走势不不仅要看看1-88月的数数据，更更要看88月与7月相比比，7月与6月相比比的数字字。价格格究竟是是向高走走，还是是向低走走，环比比指标才才说明问问题。而北北京房价价的环比比指标恰恰恰显示示，北京京房价已已经出现现走跌的的迹象。尽管一一个月的的数据不不足以说

3、说明房价价会一路路走跌下下去，但但该数据据已经足足以说明明，北京京房市并并没有走走出观望望。而另另外两组组数据也也说明北北京房市市依然保保持着观观望态势势。一组组数据是是，1-8月商商品期房房预售成成交122万套、14773.44万平方方米，同同比分别别下降223.88%和20.2%。另一一组数据据是，截截至8月底，空置一一年以上上商品房房面积3385.4万平平方米，同比增增长233.7%，增幅幅比上年年同期高高30.8个百百分点。一方面面是期房房价格下下跌，期期房交易易量下降降，另一一方面是是空置率率同比增增长300%。这说说明什么么，说明明消费者者不看好好后市，依然处处于观望望状态。那么么

4、如何看看待1-8月北北京房价价上涨222.77%？在在我看来来，1-8月房房价上涨涨具有结结构性因因素。所谓谓的结构构性因素素包括三三个方面面。其一一，高价价房的开开盘率高高于低价价房。在在这种情情况下，表现为为低价房房销售量量不变或或增加少少，但高高价房增增加多，在总体体价格上上就表现现为上涨涨。而高高价房的的购买者者往往又又都是投投资者，这也符符合有部部分游资资从上海海转向北北京的说说法。因因而，北北京房价价走高带带有结构构性的投投机行为为。其二二，1-3月价价格增长长速度高高于4-8月增增长速度度，进入入4月北京京房价出出现走稳稳趋跌态态势。尽尽管房价价1-88月增长长了222.7%，但

5、4-8月的的房价增增速实际际已经下下降了。以住宅宅为例，据北京京市建委委介绍，“4到8月，全全市商品品住宅期期房每平平方米平平均售价价在68805元元至71136元元之间波波动，波波幅在3340元元以内。而1-8月，商品住住宅期房房买卖价价格为666255元平平方米，同比上上涨了110277元平平方米，涨幅为为18.4%。两个个数据对对比可以以发现，住宅期期房前88个月上上涨了110277元平平方米，而4-8月实实际上涨涨了3440元，1-33月则上上涨了6687元元。这说说明一个个问题，即北京京住宅期期房前88个月的的涨价主主要是在在1-33月完成成的，而而进入44月，即即央行提提高房贷贷利

6、率以以后，北北京房价价增长速速度开始始下降，进入88月，已已经出现现负增长长。这说说明，宏宏观调控控影响在在4月后开开始对市市场产生生影响，而进入入8月才明明显生效效。其三三，开发发商“捂盘行为，导致价价格结构构性上涨涨。统计计数据表表明，截截至8月底，空置一一年以上上商品房房面积3385.4万平平方米，同比增增长233.7%，而且且增幅比比去年同同期高了了三成。这说明明两方面面的问题题，一方方面可能能是开发发商“捂盘，硬撑撑着房价价。另一一方面也也可能是是消费者者不买，导致空空房率高高升。但但无论哪哪个方面面都可以以说明，北京房房价具有有下跌的的空间。这个下下跌空间间可以通通过时间间来换到到

7、。即再再过几个个月，开开发商就就无法硬硬撑下去去，而到到了银行行完成改改制，讨讨债的“黄世仁仁就会不不停地敲敲开发商商的门啦啦。北京京城内关关于“走出观观望的讨论论，其实实是开发发商挑起起的一个个噱头，其也从从侧面反反映出开开发商的的猴急心心态。他他急，你你就别急急。可以以说，北北京房市市并没有有走出观观望。从从4月到8月，买买卖双方方其实都都处于摸摸不着头头脑的“张望阶段，而现在在，真正正理性的的“观望期期才刚刚刚开始。到年底底中央经经济工作作会议召召开后，再讨论论房价问问题吧。高官调研研上海楼楼市【开利地地产报道道】内地楼楼市进入入关键时时期，外外界均在在关注内内地9、10月月份的楼楼市走

8、向向。多位位高官在在近期抵抵达上海海就上海海楼市情情况进行行调研。9月116日建建设部副副部长刘刘志峰一一行到上上海市房房地资源源局调研研。之前前，9月月15日日上海市市委巡回回检查组组到上海海市房地地资源局局听取汇汇报。而而在20005年年9月112日，国土资资源部副副部长鹿鹿心社一一行到上上海市房房地资源源局调研研。尽管管调研频频频，但但调研过过程格外外低调，有关调调研结果果均没有有对外披披露。 在9月月9日15日日，上海海住宅成成交均价价继续下下跌近一一成。上上海房产产之窗网网统计数数据显示示，上海海住宅成成交均价价下跌110.44%，而而普通商商品住宅宅（去除除动拆迁迁房及别别墅）下下

9、跌8.4%，跌破880000元/平平方米。全市119个区区县中有有13个个区住宅宅价格下下跌，跌跌幅最大大的是南南汇，达达42%左右。而房产产之窗网网统计数数据也显显示，上上周全市市住宅类类各个环环线成交交均价全全线下跌跌，其中中跌幅最最大的为为郊环，受配套套商品房房成交的的影响，价格下下跌达222.11。 进入楼楼市营销销决战期期的9月月，上海海几乎所所有地区区的住宅宅楼盘开开发商都都开始动动用各种种不同的的营销手手段，竞竞争也愈愈发激烈烈。这种种竞争明明显体现现在销售售价格上上，普通通商品住住宅（去去除动拆拆迁房及及别墅）除普陀陀、闸北北、卢湾湾、黄浦浦四区均均价上扬扬外，其其余各区区的均

10、价价均出现现回落，其中长长宁、静静安、浦浦东、奉奉贤四区区的成交交均价下下跌均超超出100%，楼楼市大战战有愈演演愈烈的的趋势。而另一一方面，消费者者信心仍仍未完全全恢复。9月113日，中国人人民银行行公布的的调查结结果显示示，在“未来33个月内内准备买买房”的上海海居民仅仅有7.3，创历史史最低。 上海金秋秋楼市重重新走高高的情况况将很难难出现【开利地地产报道道】上海曾曾经公布布要在99月中下下旬开盘盘的所有有16个上上海新楼楼盘，目目前仅11家已经经开始售售楼，66个楼盘盘的工作作人员表表示将在在9月底之之前开盘盘，而其其余的99个均表表示开盘盘时间将将延迟到到10月份份，甚至至可能继继续

11、往后后推迟，楼价也也尚未确确定下来来。对此此，中房房指数研研究院(华东)院长陈陈晟分析析，这表表示开发发商已经经从单纯纯的关心心价格调调整转变变到对市市场的理理性观察察之路。陈晟表表示，最最近几个个月，在在房产新新政背景景下，上上海楼市市成交量量锐减，开发商商在第一一时间纷纷纷打出出包括承承诺补差差价、有有息退房房、变相相降低首首付等各各种本质质均为降降价的招招数，但但并没有有取得预预期效果果。在这这样的形形势下，开发商商已经走走出了之之前的观观望阶段段，转而而对市场场进行更更深入的的观察和和研究，动用各各种手段段来寻求求恢复市市场的繁繁荣。“降低价价格和提提高楼盘盘品质，是目前前开发商商最常

12、用用的两种种方式，后者对对于大的的品牌企企业而言言，更加加实在也也更具有有长期价价值，而而前者则则是很大大一部分分中小开开发商在在回笼资资金的压压力下采采取的见见效最快快的方式式。降价价对于仅仅开发一一期楼盘盘的开发发商而言言或许有有一定作作用，但但是如果果是长线线投资，若只是是降价而而不在品品质上下下工夫，必然会会引起后后遗症。”陈晟认认为。经过过前段时时间连续续的政策策打压，上海楼楼市经历历了好几几个月的的低迷，业内人人士期盼盼每年房房地产业业的“金九银银十”终于到到来。上上月，在在上海全全市新房房销售量量有所回回升的同同时，沪沪上二手手房的成成交也出出现了复复苏的迹迹象，中中原地产产提供

13、的的数据显显示，88月上海海市商品品住宅成成交量达达到855.855万平方方米，环环比上升升9%。汉汉宇地产产市场研研究数据据表明，该公司司8月的租租赁业务务量相对对7月上升升了155%，买买卖成交交量比77月上升升了255%，部部分市中中心区域域成交量量回升十十分明显显。有分分析家乐乐观预言言，今年年的九十十月份市市场将回回暖，走走出前段段时间政政策打压压的阴霾霾期。然然而，99月已至至尾声，上海楼楼市并没没有出现现预期的的破冰之之势。近近日有媒媒体报道道称，沪沪上已有有68个楼楼盘明确确降价让让利，而而2/33依然无无法卖动动。汉宇宇地产总总经理施施宏睿认认为，近近期市场场上的确确出现了了

14、一定的的“回暖”，但这这是建立立在价格格明显下下调的基基础上的的；而市市场需求求也主要要是自住住、低价价房源；银行在在这个期期间适时时出台了了一些新新的政策策：如一一定程度度上放松松按揭比比例和审审批难度度、固定定利率按按揭贷款款的尝试试、老公公房按揭揭贷款条条件的放放宽等。事实上上，这只只是一种种局部现现象，是是市场波波动中的的波峰，而不是是整体形形势的变变化。上海海楼市必必须回归归到一个个合理、健康的的道路上上来，而而不仅仅仅是价格格的降低低。综合合各方面面的情况况来看，市场部部分期望望金秋楼楼市重新新走高的的情况将将很难出出现，而而与之相相对的是是，楼市市将继续续调整。在这样样的调整整中

15、，开开发商、投资者者最大的的压力仍仍是资金金。【观察】警惕房地地产商与与购房者者关系的的恶化【开利地地产观察察】20005年9月20日第一财财经日报报刊登登一篇题题为“啥时买买房我做做主，开开发商别别指挥”文章，文中传传递了存存在于市市场中一一种房地地产开发发商与购购房者之之间的对对立与矛矛盾情绪绪的信息息。稽阅阅此间媒媒体的相相关报道道，人们们惊人的的发现，在房地地产市场场，买卖卖双方怒怒目相对对的现象象十分普普遍。联联系到时时下，社社会公众众普遍地地正在谴谴责中国国房地产产商们，富豪榜榜上集中中现身而而在强税税榜上全全部退身身，房地地产业连连续3年暴利利席上独独占鳌头头而房价价却长期期高企

16、不不下，开开发商的的贪婪与与购房者者的愤懑懑，两者者间的紧紧张关系系有增无无减，无无论怎样样估计似似乎也不不过份。 市场关关系本质质上就是是生产者者与购买买者之间间的买卖卖交易关关系。这这种关系系的恶化化，必然然导致供供求关系系危机，导致交交易信任任危机，从而最最终导致致房地产产市场的的乱局。对此，务必予予以警惕惕。房地产商商与购房房者关系系恶化风风生水起起 中国转转轨市场场经济以以来，房房地产的的市场化化启步是是比较早早的。一一个从计计划经济济过来的的国家，建筑产产品特别别是住宅宅的商品品化是一一个崭新新的课题题。仅就就最近110年来来看，以以住宅为为代表的的中国建建筑业实实现了持持续的高高

17、速发展展。全国国住宅年年平均竣竣工面积积达4.59亿亿M2，到到达20000年年底全国国人均居居住面积积已超过过去时110M22，北京京市面上上10年来来竣工住住宅面积积96887.11万M2,人均居居住面积积已达到到期166.2MM2。广广州市场场信息220000年底全全市竣工工住宅面面积10095万万M2，超超过欧洲洲住宅建建筑总量量。上世世纪800年代住住房紧缺缺曾严重重困扰着着我国大大中城市市，多少少无房户户、困难难户、危危房户呼呼唤住房房。三代代同堂、两代同同床，几几对夫妻妻同室，屋中又又搭屋的的尴尬至至今让人人难忘。住房问问题曾是是中国城城市的一一块心病病，解决决10多亿亿人口的的

18、住房问问题，是是一个艰艰巨而又又复杂的的任务。中国住住房问题题的现状状是，比比之改革革开放以以前，有有了重大大的本质质之变。对此应应当予以以肯定。眼下存存在的问问题，我我以为是是发展中中的问题题。 众所周周知，当当前在业业界，开开发商与与购房者者之间的的关系十十分不融融洽，在在一些市市场领域域，在一一些地区区，或者者某些房房地产公公司与购购房者之之间，甚甚至达到到相不信信任，尖尖锐对立立的局面面。大有有仇人相相见，分分外眼红红的局面面。造成成目前这这种局面面的原因因也十分分复杂。但依我我的考察察，从开开发商方方面主因因有四：第一，是房地地产公司司本身追追求暴利利的经营营理念使使然。暴暴利在这这

19、个行业业从目前前披露出出来的资资料看，从10007000不等等。暴利利之下，焉有理理性？第第二，于于是，建建筑质量量问题，销售策策划中的的夸大其其词问题题，贷款款与按揭揭中的虚虚假问题题，以及及货不对对板问题题，等等等都一一一出现。第三，特别是是当房市市一路飘飘红以来来，房地地产商大大多志高高气扬，面对购购买者的的合理诉诉求往往往不予关关注与解解决。第第四，房房地产商商与地方方政府、银行联联手形成成强势“三剑客客”，左右右房市，给老百百姓造成成巨大负负面影响响。从购购买者角角度看，其一，不能理理性地对对待房价价的上涨涨，对房房价的低低价走势势期望过过高。其其二，对对开发商商某些可可能合理理的做

20、法法产生误误解，甚甚至在传传言中加加大了误误解的成成份。但但总的来来说，开开发商对对目前这这种买卖卖双方紧紧张关系系负主要要责任。 从经济济学观点点来看，房地产产开发商商与购房房者，作作为生产产者与消消费者，是供给给方与需需求方的的关系。两者是是纯粹的的买卖关关系。双双方的买买卖，是是在价值值规律作作用下双双方认同同的价格格基础上上的平等等交易。无论价价格高与与低，都都是自愿愿的，所所谓“一个愿愿打一个个愿挨”。 无论从从逻辑的的还是历历史的角角度看，交易始始初，商商业关系系比较单单纯。后后来，可可能由于于购买者者发现开开发商有有欺诈行行为，物物不及所所值，遂遂抱怨升升起，如如果此时时的物业业

21、服务不不能跳跟跟进，对对于开发发商的情情绪会逐逐渐恶化化。这种种一个个个的案例例，通过过口耳相相传，加加之媒体体炒作，骤然间间人们发发现，一一个与广广大消费费群体对对立的“奸诈”、“凶恶”、“贪婪”的开发发商站在在世人面面前。对立与仇仇视何以以愈演愈愈烈 房地产产商与购购房者之之间关系系，近来来人们忧忧虑地觉觉察到，它恶化化程度在在在市场场上日益益表现为为对立与与仇视的的态势。尽管我我们不能能整体上上这样判判断，但但在局部部市场，在某些些地区，在部分分开发商商与购买买者之间间人们是是强烈感感受得到到的。如如果我们们在媒体体上进行行一番求求索，更更会印证证上述判判断。这这种买卖卖双方的的对立仇仇

22、视情绪绪，往往往会因为为社会经经济环境境因素的的介入而而火上加加油，愈愈演愈烈烈。这里里首先我我们要说说的是观观望者。不错，旁观者者清。他他们看到到了买卖卖双方的的不平等等，看到到了房价价离谱地地上涨，特别是是看到了了房地产产商的所所作所为为，因而而逆反地地对待房房地产商商的言与与行。旁旁观者们们或者准准买房者者这些看看法，在在现实生生活中是是购房者者最容易易接受的的。因为为他们与与房地产产商没有有利益关关系，他他们与购购房者的的利益是是一致的的。其次次，政府府主管部部门或者者政府官官员的某某些表态态，比如如对打压压房价的的看法，对预售售制的观观点，对对买卖双双方争议议的表态态，往往往被购房房

23、者认为为是“位偏架架”，是明明里暗里里支持房房地产商商。有关关建设部部门已经经成为房房地产商商的“后台”的说法法在民间间是共识识。再次次，由于于媒体的的披露，特别是是互联网网的全天天候地、全方位位地传播播，使得得人们对对房地产产商的经经营行为为中的各各种法则则有了整整体而连连贯的看看法，从从而坚定定了人们们对房地地商及其其产品的的怀疑。最后，其它一一些经济济现象都都在加剧剧了人们们对房地地产商的的负面看看法：一一是诸多多房地产产商都是是从“空手套套白狼”开始自自己的财财富聚集集历程的的；二是是中国财财富榜上上，比例例最大，上升最最快的富富豪，就就是房地地产商；三是与与此形成成反差的的是，纳纳税

24、大户户却往往往不是房房地产商商们；四四是地产产资本与与权力资资本的勾勾结，致致使一批批批染指指地产的的领导干干部腐败败倒台。市场经经济，是是一个诚诚信经济济，失去去诚信从从而充满满仇视是是不健康康的。在在这种心心态下的的交易也也令人担担忧的。 买卖双双方应该该是一种种平等的的交易行行为。古古典经济济学有句句名言：买卖是是天生的的平等派派。如果果买卖双双方产生生了不信信任，进进而演化化为一种种仇视心心理，将将是市场场经济的的不幸。以目前前可以预预见的前前景而言言，首先先，这种种仇视心心态会使使房地产产发展方方向走偏偏，也就就是说会会影响房房地产产产业发展展的正确确方向。其次，会加剧剧贫富之之间的

25、对对立，会会加剧生生产者与与消费者者之间的的对立。再次，会使商商品交易易中的投投机行为为盛行。那末人人们要问问，究竟竟这种仇仇视与对对立的深深层或者者背后的的原因何何在？撇撇开其它它因素不不说，单单就经济济因素而而言，买买卖双方方之间对对立仇视视的种子子，是由由诚信危危机之手手亲自埋埋下的。换句话话说，目目前房地地产商的的信用危危机是问问题的本本质所在在。不说说房地产产商面对对政府，面对银银行，面面对合作作者的信信用危机机，单就就房地产产商对购购买者，从已经经暴露出出的大量量事实来来看，其其诚信就就大受质质疑。理性，诚诚信与房房地产市市场的希希望愿景景 不错，经济学学讲理性性人，但但在现实实生

26、活中中，每个个人都是是活生生生的，有有血有肉肉的，都都富于感感性、充充满感情情。这样样，每一一宗买卖卖行为，都可能能是富于于感性的的理性选选择行为为。也就就是说，尽管每每个人的的每次交交易行为为，都可可能是尽尽量地理理性决策策，但又又不可避避免地受受感情因因素影响响。特别别是，在在当前购购买者有有着对房房地产商商如此大大的成见见，反过过来房地地产商有有着对购购买者那那样深的的偏见，在这种种背景下下，房市市一定是是被干扰扰的，价价格一定定是扭曲曲的。不不过，我我们也不不必太过过夸张地地看待交交易中的的感性因因素，因因为在一一定的时时间流程程中，在在一定的的市场跨跨度中，理性的的校正作作用是根根本

27、的。 就我接接触地的的消费人人群，确确实你时时时能够够感受人人们对建建筑产品品的不信信任。“从南京京到北京京，买家家没有卖卖家精”。在楼楼房产品品的信息息掌握方方面，购购买者永永远是弱弱势。无无论如何何，他知知道的永永远只是是全部信信息的一一部分。几乎每每个购房房者都有有这样的的经历，交易结结束后最最终你总总会发现现自己又又某些方方面上当当受骗了了。在这这方面，主要责责任在于于开发商商与管理理者。企企业要取取信于消消费者，真正将将人民币币当做企企业信誉誉的选票票，就必必须尽量量多的提提供房地地产产品品信息。这种信信息不应应当是局局部的，是对自自己有利利的，而而必须是是全部的的，全息息的。尽尽管

28、这很很难做到到，但却却是一个个努力的的方向。我想，有了企企业的这这种诚恳恳善意，消费者者终究会会买账的的、会相相信的。更为重重要的，政府的的经济管管理职能能要起作作用，并并且要建建立健全全整套的的法律法法规，要要制订必必要的经经济政策策，迫使使企业诚诚信经商商，否则则将受到到严重惩惩罚。 毫无疑疑义，弥弥漫于房房地产市市场中的的对立与与仇视心心态是有有害的。对消费费者而言言，在这这种心态态的驱使使下的交交易，必必然会远远离理性性，必然然会做蠢蠢事；对对开发商商而言，轻视乃乃至蔑视视消费者者利益，必然会会为此付付出更为为昂贵的的代价；对管理理者而言言，会加加大市场场管理成成本，从从而加重重每个纳

29、纳税人的的负担。不过，面对中中国房地地产市场场，我觉觉得仍然然有些值值得我们们期待与与想象的的东西，它大约约是我们们的希望望愿景。比如，广大消消费者在在一次次次的买卖卖中变得得更成熟熟，变得得更理性性，应对对买卖过过程中的的突发事事件的承承受力与与应变力力也在提提高；同同样开发发商在成成长中也也学会了了遵循市市场规则则，也逐逐步与国国际规范范的原则则接轨，也正在在接受买买卖双赢赢的新市市场规则则；政府府管理层层也在学学着通过过国家经经济政策策校正企企业的走走偏行为为，保护护消费者者的合法法权益；如此等等等。反思房地地产业纳纳税多少少之争：好地产产商的标标准【开利地地产观察察】一张20004年年

30、度中国国纳税五五百强的的榜单再再一次将将房地产产业置于于舆论的的风口浪浪尖上。9月12日，国家税税务总局局计划统统计司与与中国国税务杂志社社共同发发布了220044年度中中国纳税税百强排排行榜，嗅觉敏敏锐的媒媒体发现现，在这这张榜单单中，房房地产企企业没有有能够进进入前3300强强。质疑疑随之而而来。“财富巨巨人，纳纳税侏儒儒”之类的的标题频频频见于于那几日日的报端端、地产产新闻的的网页之之上。也有有地产商商坐不住住了。任任志强撰撰文洋洋洋洒洒三三千言，条分缕缕析地列列举了六六大条房房地产企企业没有有进入3300强强的原因因；潘石石屹在99月16日的的SOHHO小报报网网聊聊中声明明，按实实际

31、的纳纳税额，SOHHO中国国下属的的北京红红石建外外房地产产开发公公司可以以进入“纳税5000”强，但但是国家家税务总总局计划划统计司司在统计计的时候候漏掉了了红石建建外的企企业所得得税。真相还是是误解公众众对于房房地产企企业没有有位列纳纳税3000强的的直观反反应大多多是：这这个行业业利润这这么高，为什么么没有对对国家税税收作出出与之相相对应的的贡献？可见其其中的“猫腻”太多。这是是事实的的本来面面目还是是舆论的的误解？在任任志强归归结的六六条原因因中，有有一条是是“随产品品不可移移动性而而分别纳纳税”，并以以万科为为例，指指出集团团型房地地产企业业虽然在在全国各各地投资资生产，但在税税收上

32、是是以该企企业在各各地注册册的项目目公司分分别纳税税，最终终税收统统计分散散于产品品生产地地而无法法集中。国家家税务总总局计划划与统计计司业务务处陈处处长证实实，在统统计的时时候是遵遵照各地地国税、地税上上报的数数据，以以单个公公司为单单位汇总总的，没没有将整整个集团团下面所所有公司司纳税的的总额进进行统计计。但这这并不是是只对于于房地产产业，榜榜单上所所有的行行业都是是这样操操作的。万科科集团提提供的220044年度纳纳税明细细中，万万科在全全国各地地的344个主要要项目公公司总纳纳税额为为8.002亿，据万科科的了解解，全国国房地产产企业中中无出其其右者。万科企企业股份份有限公公司总经经理

33、郁亮亮表示，上市公公司纳税税百强和和中国纳纳税5000强排排名的计计算方法法，不能能完全体体现房地地产企业业实际的的纳税情情况；另另外，产产品地域域特色浓浓重、企企业规模模较小也也是制约约房地产产企业纳纳税额的的两个因因素。本次次榜单的的发布方方中国国税务杂志社社张木生生社长则则认为，舆论对对于房地地产业是是否纳税税“清白”的质疑疑自然有有其现象象依据。良性的的开发企企业肯定定存在，但是在在纳税上上存在问问题的同同样不少少，国家家税务总总局曾把把房地产产行业列列为去年年的专项项纳税检检查工作作重点。中央央财经大大学税务务系副教教授黄桦桦指出，纳税榜榜单排名名这样分分布也属属于正常常，大多多数人

34、对对我们国国家的税税制不是是非常了了解，由由此提出出质疑是是很正常常的。排排名靠前前的石油油天然气气行业，产业集集中，规规模巨大大。除了了主要的的增值税税、企业业所得税税之外，另外每每开采一一个单位位的石油油或天然然气，都都要缴纳纳资源税税。对烟烟草业另另特别征征收税率率较高的的消费税税。房地地产业的的税制有有其特点点。现在在多数的的房地产产项目都都是分期期开发的的，时间间跨度比比较大，很容易易造成账账面上亏亏损的假假象。比比如开发发商常常常在第一一个楼盘盘接近销销售尾声声时，不不等到结结算，就就用卖房房款去开开发第二二个楼盘盘，这样样导致成成本难以以理清，应纳的的企业所所得税额额无法清清晰地

35、确确定。人们们通常以以为“税”就是一一钉一铆铆的事，可以一一目了然然，可以以泾渭分分明。业业内人士士透露，这里面面的“漏洞很很大”，在动动态中寻寻找到让让人感觉觉这个企企业一直直亏着干干的突破破点太多多了，这这就像走走过天桥桥时看到到一位弹弹着吉它它的人，你满兜兜儿是钱钱，但不不掏、掏掏一毛、一块、还是十十块，完完全在你你自己。张木木生社长长说，“从网上上众多的的企业纳纳税筹划划研修班班招生火火热的状状况不难难看出，为了实实现利润润最大化化，不少少企业把把不应花花费的力力气用在在了研究究纳税筹筹划空间间、规避避纳税上上。”张社长长认为，行业的的分散、排行榜榜的计算算方法固固然是房房地产企企业在

36、纳纳税百强强榜上鲜鲜有作为为的外部部因素，但从深深层次来来看，现现行的房房地产税税收体制制是过去去在以计计划经济济为主导导的时期期设置的的，其存存在的种种种弊端端为房产产商偷逃逃税款提提供了空空间。地产商的的“情商”置疑疑的一方方捏着“国家税税务总局局近期对对7省市的的调查发发现，在在各种涉涉税问题题中，房房地产业业的问题题占了990%”这样的的证据；而房地地产界“诸公”则觉得得自己“太委屈屈”。北京京大学管管理案例例研究中中心主任任何志毅毅教授分分析说，中国目目前的房房地产企企业良莠莠不齐，还没有有形成正正常的规规模，很很多开发发商的产产品“画的比比盖的漂漂亮”，所做做的承诺诺不能完完全兑现

37、现，使得得公众对对房地产产业积累累了很多多不满，此次的的排行榜榜恰巧“引爆”了这种种情绪。张木木生社长长讲了这这么个小小插曲：中国国税务杂志社社正要将将排名公公布的时时候，光光北京就就有3家房地地产企业业拿着国国税、地地税的证证明找上上门来。其中一一家到今今年8月2日止，连补带带缴20004年年的税款款已经达达到4.1亿元元，另外外两家连连补带缴缴也都超超过3.5亿。这些企企业强烈烈希望能能够改变变排行情情况，或或者由杂杂志社再再发布一一篇文章章，证明明这些企企业的实实际缴税税状况。但是国国家税务务总局鉴鉴于这些些企业的的缴税并并非是在在正常时时限内，觉得没没有表彰彰他们的的义务。不过过从另外

38、外一个角角度可以以看出，地产商商们已经经感觉到到自己的的行业所所面临的的尴尬处处境，并并且也在在努力改改善自己己的外部部环境。问心无无愧的企企业纷纷纷拿出数数据，以以证实自自己的“清白”。何志志毅教授授指出，企业首首先应负负担起三三个层面面的社会会责任：满足社社会对于于产品和和服务的的需求，满足社社会就业业，依法法纳税。在履行行了这些些责任之之后，要要考虑为为社会弱弱势群体体提供关关怀，遵遵循环保保、节约约资源的的要求，考虑员员工的身身心健康康。对于于房地产产企业来来讲，第第一层面面的社会会责任是是，必须须生产出出符合社社会需求求的住房房。现在在地产企企业的诚诚信问题题很突出出，而舆舆论的逻逻

39、辑是，企业对对消费者者不诚信信，那么么对于政政府的诚诚信也是是有待商商榷的。万科科企业股股份有限限公司总总经理郁郁亮表示示，房地地产行业业受尊敬敬程度确确实不高高。在这这个年轻轻的行业业中，目目前只有有一部分分企业采采用的是是基于品品牌的长长期经营营模式，自律性性较强；而有一一部分开开发商则则采用短短期的、投机性性的经营营，甚至至项目销销售完毕毕公司就就不复存存在。社社会对这这类企业业失去信信任，进进而对整整个行业业产生了了不信任任。借用用选拔员员工的一一个概念念，我们们也可以以用智商商和情商商去衡量量一个企企业。一一个成功功的、良良性的企企业，一一定既有有高智商商，也有有高情商商。企业业的高

40、情情商，就就是不犯犯一个人人所容易易犯的各各种情绪绪失控导导致的错错误。而而恰恰在在房地产产业的快快速发展展时期，很多地地产商对对于“情商”的欠缺缺，越来来越把自自己引向向不受尊尊敬的方方向。何志志毅教授授说，在在房地产产业广受受谴责的的背后，实际上上包含着着公众对对于有诚诚信度、有社会会责任感感的地产产企业的的呼唤。这对于于想开“百年老老店”的地产产商正是是一个契契机。【要闻报报道】建设部官官员：房房地产调调控政策策不能松松动【开利地地产报道道】建设部部总经济济师兼住住宅与房房地产业业司司长长谢家瑾瑾日前透透露，今今后对房房地产业业的宏观观调控不不能松动动，要注注意稳定定政策。她介绍绍，从前

41、前八个月月的数据据来看，我国房房地产业业发展总总体稳定定，政策策效应正正在显现现，朝着着预期目目标发展展，运行行呈现五五大特点点。谢家家瑾是在在“中国人人民大学学土地管管理专业业创立220周年年暨20005年年人大不不动产高高峰论坛坛”上做上上述表示示的。她她表示，对房地地产业的的宏观调调控不能能松动，今后的的重点是是落实地地方政府府的责任任，狠抓抓国务院院政策各各项措施施的落实实；切实实加大住住房结构构的调整整，增加加中低价价位、中中小户型型住房的的供应；完善低低收入人人群的住住房保障障制度，综合研研究经济济适用房房和廉租租房的供供应问题题；整顿顿和规范范房地产产业秩序序；加大大信息透透明度

42、，及时披披露土地地供应和和住房供供给信息息，以利利于市场场形成正正确预期期。她分分析，从从前八月月的数据据看，我我国房地地产业投投资增幅幅继续回回落，118月月房地产产业投资资增长222.33，同同比下降降6.55个百分分点，低低于同期期城镇固固定资产产投资55.1个个百分点点；房地地产需求求偏大状状况有所所缓解，40个大大中城市市中，有有19个城城市商品品住宅预预售和成成交量同同比下降降，有些些城市的的下降速速度在220以以上；居居民的住住房消费费结构发发生积极极变化，大户型型高价位位住宅比比例在下下降；商商品住宅宅价格涨涨幅继续续回落；房地产产信贷增增幅放缓缓，截至至8月底，商业银银行房地

43、地产开发发贷款和和个人房房贷余额额分别增增长166.8和222，分分别比年年初下降降4.11个和122个百分分点。银监会建建议抑制制境外资资金炒作作房地产产【开利地地产报道道】中国银银监会日日前公布布的一份份报告指指出,我国房房地产投投资过快快增长和和房价过过快上涨涨的主要要原因不不在于银银行信贷贷,而是国国内外投投资者和和投机者者的趋利利行为所所致,其背后后原因又又是地方方政府在在土地批批租、房房地产开开发上的的政策导导向偏差差造成的的。这份份名为中国房房地产资资金来源源状况分分析报告告的报报告指出出,虽然我我国房地地产投资资资金仍仍主要是是银行贷贷款,但其所所占比重重逐年下下降,而且已已经

44、低于于国际一一般水平平；而以以投资和和投机为为目的的的社会资资金及海海外热钱钱近两年年所占比比重逐年年增加,成为推推动房地地产投资资快速增增长的重重要资金金来源,哪里投投资和投投机性强强,哪里的的房地产产价格波波动就大大。报告告披露,从今年年一季度度房地产产投资资资金的构构成情况况来看,银行贷贷款占房房地产投投资资金金的比重重大约为为53,社会资资金占比比为355.3,进入中中国房地地产市场场的境外外资金占占比约为为5,即国内内社会资资金和境境外资金金占房地地产投资资资金比比重平均均已超过过40%。因此此,报告建建议加快快外汇管管理体制制改革,抑制境境外资金金炒作我我国房地地产。国家税务务总局

45、：房地产产税制将将有重大大调整【开利综综合报道道】国家税税务总局局一位不不愿意透透露姓名名的负责责人表示示，现行行房地产产税制的的确存在在不合理理的地方方，房地地产企业业所纳税税项是现现行税制制下缴纳纳地方税税种最多多的行业业，涉及及11个税税种，难难以逐笔笔清查。现在国国家税务务总局已已经着手手进行这这方面的的改革，并且会会充分考考虑开发发商提出出的意见见。这个个负责人人透露，此次修修改房地地产税收收制度，将针对对房地产产流通环环节税种种过多、企业负负担过重重等问题题，重点点调节税税收税种种结构。比如现现行房地地产税制制，既有有对内资资企业和和个人征征收的城城市税，又有对对涉外企企业和外外籍

46、个人人征收的的城市房房地产税税，这两两个税种种的征税税对象均均为房产产，可以以考虑合合并。此外外，对于于一些重重复的税税费也会会进行调调整。至至于这些些新的房房地产税税收政策策何时能能够出台台，主要要内容是是什么，该名负负责人则则表示暂暂时不便便透露。“我们推推行的房房地产税税收改革革是全国国范围的的改革，但针对对不同的的城市执执行力度度将有所所不同。如北京京、上海海这类城城市，房房地产行行业发展展非常快快，很容容易出现现一些问问题，加加大对这这类城市市的执行行监管力力度，是是当务之之急”，该负负责人表表示。房地产等等行业面面临重点点检查【开利综综合报道道】国税总总局表示示，当前前税收领领域存

47、在在着秩序序比较混混乱、管管理相对对薄弱的的问题，偷、逃逃、骗税税及虚开开、倒卖卖、非法法印制发发票等违违法犯罪罪活动还还较为突突出，有有的还比比较猖獗獗。规规划透透露，未未来将有有的放矢矢地在税税收秩序序较为混混乱的行行业和税税收征管管相对薄薄弱的区区域开展展税收专专项检查查和专项项整治工工作；集集中力量量查处涉涉税违法法犯罪案案件特别别是影响响恶劣、危害严严重的大大案要案案，遏制制重大涉涉税违法法犯罪活活动的蔓蔓延。每每年选择择若干个个行业在在全国范范围内开开展税收收专项检检查，着着重对大大、中型型企业和和重点税税源户进进行检查查。同时时开展对对重点地地区的税税收专项项整治。国家家税务总总

48、局今年年决定在在全国范范围内对对钢铁生生产企业业、水泥泥生产企企业、煤煤炭生产产及销售售企业、废旧物物资回收收企业、农副产产品加工工企业、摩托车车生产及及销售企企业、房房地产企企业、实实行出口口货物“免、抵抵、退”税生产产企业等等进行税税收专项项检查。20055年打击击涉税违违法犯罪罪活动的的工作重重点是：继续严严厉打击击虚开增增值税专专用发票票和骗取取出口退退税违法法活动，加大查查处利用用做假账账、两套套账、账账外经营营等手法法偷逃税税案件的的工作力力度。着着重对利利用海关关完税凭凭证、废废旧物资资发票、农副产产品收购购发票和和货物运运输发票票进行涉涉税违法法犯罪活活动的打打击和治治理。打打

49、击非法法印制、倒卖假假发票，端掉作作假窝点点，铲除除不法团团伙，摧摧毁假发发票销售售网络。北京地税税局“预征”防范预预售偷税税【开利综综合报道道】开发商商在取得得定金和和预售款款后不及及时申报报税款仍仍是税收收征管的的“老大难难”。由于于房地产产大多数数是采取取“期房滚滚动开发发模式”，当预预售形成成大规模模回款之之后，开开发商可可以将预预售款的的一部分分打入各各类代理理公司的的账户，其科目目为“服务费费”。按照照上述手手法，房房企的经经营收入入就会减减少，所所需缴纳纳的税款款自然也也就随之之降低。有开开发商透透露，为为了遏止止房地产产企业的的这种漏漏税行为为，北京京市地税税局已经经开始了了企

50、业所所得税预预先“计提”的试验验，借此此来控制制开发商商的漏税税行为。“计提”模式是是指在每每一年度度开始时时，按照照相应比比例，对对房地产产企业的的企业所所得税进进行“预征”，待楼楼盘销售售形成回回款之后后，再最最终确定定应征收收的总额额。北京京市地税税局表示示，从今今年7月开始始，地税税局开始始从立案案环节、核查环环节、审审理环节节、执行行环节，来查开开发商的的偷税行行为。为为了加大大对开发发商偷税税问题的的查处，北京市市地税部部门还将将在今年年年底实实现税务务稽查更更高层次次的局级级执法。与此同同时，对对信誉不不好甚至至恶劣的的企业，不仅加加大处罚罚力度，及时移移送公安安机关处处理，还还

51、要对其其进行曝曝光。此外，北北京地税税局有关关人员还还透露，目前正正在探索索建立房房地产行行业纳税税评估模模型，开开展有针针对性的的税收征征管工作作。只要要输入房房地产开开发面积积、销售售价格、销售率率等基本本信息，评估模模型就能能科学地地分析测测算各项项指标是是否合格格，初步步断定该该企业是是否存在在涉税问问题。“今年是是房地产产税收关关键一年年。”【开利综综合报道道】北京市市地方税税务局近近日发布布20005年第第2期欠税税公告显显示，共共有400余家欠欠税单位位“榜上有有名”，其中中4家为房房地产企企业。从从公布名名单来看看，这些些房地产产企业多多数欠税税金额巨巨大，最最多的是是北京某某

52、大型房房地产公公司，欠欠缴税款款高达9907万万元，另另3家房地地产公司司欠税金金额也均均为几百百万元，4家企业业欠税总总金额达达28000多万万元，欠欠缴税种种多为营营业税。“今年是是房地产产税收关关键一年年。”国税务务总局征征收管理理司司长长表示，在房地地产信贷贷收紧，销售疲疲软带来来的资金金压力下下，房产产企业欠欠税和混混水摸鱼鱼的偷、漏税必必将大量量发生。“国家税税务总局局已连续续三年将将房地产产行业作作为税收收专项检检查对象象，检查查中也出出现了不不少问题题。”北京地地方税务务局局长长王纪平平说。据据其透露露，从220033年开始始到今年年上半年年，北京京地方税税务局已已对11103

53、户户房地产产企业进进行纳税税检查，发现有有问题的的房地产产企业达达到7225户，有问题题率达到到66%，其中中千万元元以上的的案件达达到244个。来自自北京地地方税务务局220033年20005年全全市开展展房地产产业税收收检查工工作情况况通报显示，20003年20005年上上半年共共计查处处房地产产企业中中存在严严重涉税税违法问问题的案案件1880件，查补税税款7558455万元，占查补补税款总总额755%。“房地产产业是惟惟一一个个连续三三年进行行专项检检查的行行业。而而从目前前来看，房地产产企业偷偷税漏税税的手段段越来越越复杂，寻求公公开保护护也越来来越多。”今年4月中旬旬在北京京召开的

54、的首届房房地产税税收稽查查研讨会会上，国国家税务务总局稽稽查局官官员孙海海亭发出出如此感感叹。国务务院发展展研究中中心针对对我国目目前房地地产税收收政策进进行了专专题研究究，据国国务院发发展研究究中心副副主任谢谢伏瞻表表示，其其研究成成果中中国房地地产税收收政策研研究报告告中已已明确提提出了我我国20005年年将进行行税制改改革，并并于年中中在一些些城市进进行模拟拟运行。“这表明明中央政政府已意意识到目目前我国国房地产产税制设设置存在在需要完完善的地地方。”中原地地产华北北区域总总经理李李文杰认认为。营业税和和企业所所得税是是偷漏税税重灾区区【开利综综合报道道】“在房地地产所涉涉及的112个税

55、税种里，营业税税和企业业所得税税是房地地产流转转税中的的主体。这两税税涉及环环节多，征管难难度大，因而成成为偷逃逃税的重重灾区。有些时时候是偷偷税漏税税，有些些则是合合理避税税，特别别是中小小企业更更容易操操作。”著名房房地产经经济学家家、北京京国际投投资发展展公司总总裁杜猛猛指出，如营业业税按营营业额来来计算，但目前前多数房房地产项项目是在在期房阶阶段下销销售，收收取定金金，最初初开具的的是收据据，并非非发票，定金将将不会被被计入营营业收入入，而是是计入往往来账款款科目。当预售售形成大大规模回回款之后后，如果果有代理理公司，开发企企业可将将预售款款的一部部分打入入各类代代理公司司账户，其科目

56、目为“服务费费”。这样样房企经经营收入入自然就就会减少少，所需需缴纳的的税款自自然也随随之降低低。同样样在企业业所得税税方面，主要是是通过加加大成本本行为和和转移企企业经营营收入方方式避税税。降低低企业经经营收入入，通过过人为扩扩大企业业经营成成本，由由此来拉拉低企业业收入；而转移移企业经经营利润润则是通通过其下下属的关关联公司司进行业业务来往往，将企企业经营营所得利利润转移移到关联联公司，通过该该公司将将其经营营所得降降低，因因此目前前房地产产公司一一般都下下设多个个子公司司。房地地产征税税税种：土地增增值税、城镇土土地使用用税、耕耕地占用用税、房房产税、城市房房地产税税和契税税。房企经营营

57、所缴纳纳税种：企业所所得税、营业税税、城市市维护建建设税、土地增增值税、房产税税、城镇镇土地使使用税、印花税税、契税税、教育育费附加加等。【地产投投资】北京市统统计局：民间资资本已八八成投向向房地产产【开利地地产报道道】据市统统计局投投资处最最新统计计，1-8月，全市累累计完成成固定资资产投资资14335.11亿元，同比增增长144%.其其中房地地产开发发投资完完成7885亿元元，增长长7%；民民间投资资中近八八成投向向房地产产开发业业。数据显示示，上半半年全市市投资增增速始终终保持在在10%左右，进入下下半年，增速有有所回升升，基本本保持在在15%左右。其中国国有投资资、民间间投资均均有不同

58、同程度增增长。民民间投资资的投向向仍以房房地产开开发业为为主。数数据显示示，1-8月，民间投投资中房房地产开开发投资资完成6604.6亿元元，占全全市民间间投资的的比重为为79.6%.1-88月，从从区域投投资的完完成情况况看，投投资增长长最快的的是功能能拓展区区（朝阳阳区、丰丰台区、石景山山区和海海淀区），完成成投资7745亿亿元，增增长200.7%；发展展新区（房山区区、通州州区、顺顺义区、昌平区区和大兴兴区）完完成投资资3522.3亿亿元，增增长9.3%；核心区区（东城城区、西西城区、崇文区区和宣武武区）完完成投资资2599.1亿亿元，增增长6.4%；生态涵涵养区（门头沟沟区、平平谷区、

59、怀柔区区、密云云县和延延庆县）共完成成投资778.77亿元，增长44.1%。北京京市统计计局分析析，总体体看，全全市城乡乡结构调调整并没没有发生生较大变变化，生生态涵养养区的投投资增速速慢、比比重低，今后将将有较大大的投资资空间。上海摸底底闲置土土地 处置置政策即即将出台台【开利地地产报道道】上海市市房屋土土地资源源管理局局的一份份调查材材料显示示，截至至20005年6月30日，上海市市共有未未动工建建设二年年以上经经营性土土地12262公公顷。上上海市房房地局指指出，上上海将出出台相关关的闲置置土地处处置办法法，使闲闲置土地地处置纳纳入动态态、长效效、依法法轨道。据悉悉，上海海市房地地局刚刚

60、刚完成了了对上海海闲置土土地清理理现状的的“摸底”复核。“这次复复核，上上海市房房地局出出动了好好几个相相关部门门，组成成几个小小组到对对各区县县的闲置置土地情情况进行行了调研研。”昨日，上海市市房地局局有关负负责人指指出。调查查数据显显示，截截止到今今年6月30日，上海市市共有未未动工建建设二年年以上经经营性土土地面积积12662公顷顷，其中中中心城城区1990公顷顷，郊区区10772公顷顷。上海海市房地地局有关关负责人人强调：“近年来来加大存存量盘活活的力度度，已经经开工或或收回调调整的地地块达2298幅幅，共计计21000公顷顷。”处置政策策即将出出台“目前(处置闲闲置土地地)具体政政策