8203估价师协会网站cms案例分析

1、位于珠海市香洲区前山翠微生活区旁商住用地的国有土地使用权抵押价格的评估报告案例分析概述该土地估价报告的编号为：珠荣正2008估字第T004号，是珠海荣正土地房地产资产评估有限公司，于2008年5月7日出具的，委托方抵押贷款估价对象位于珠海市香洲区前山翠微生活区旁（珠海市香洲区前山翠前路西侧），为2006年更名所得，土地面积为10000.57平方米，宗地东至翠前路，南至金之园，西至东大新村，北至悦安雅苑。估价对象原批准用途为住宅用地，据珠规业函（2006）184号关于申请调整容积率和用地功能的复函，估价对象于2006年8月28日经珠海市规划局批准改变土地用途为商住。据建设工程规划许可证（2007

2、建筑字030号）及珠海市建设用地计费情况记录卡，估价对象已办理报建手续，且已缴清地价款，宗地上建筑物总建筑面积为50308.61平方米，其中，住宅建筑面积为40043.39平方米，商业建筑面积为2208.61平方米，架空层建筑面积为1969.32平方米，地下室建筑面积为5774平方米，居委会、变电站、垃圾房等小区公共配套建筑面积为313.29平方米。所在宗地房地产权证编号为粤房地证字第C3944641号，权属人为珠海市谷铭翠城房地产开发有限公司，建设工程规划许可证编号为（2006）拨字048号，建设工程施工许可证编号为2007建筑字030号。估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估

3、土地使用权抵押价格。估价基准日：二八年五月一日估价日期：二八年五月一日至二八年五月七日二、估价项目背景分析（一）、一般因素分析：1、地理位置：主要对珠海市的座落位置，经纬度及四至，陆地及海洋面积，辖区，2006年的人口统计数据等作了详细介绍。2、自然环境：主要介绍珠海的山脉、盆地的地质构造，方向排列，及水道。自然环境，气候，绿化率，污水、垃圾处理成果，及近年来珠海在城市环境卫生方面所获得的荣誉。3、社会经济状况：介绍了珠海市2007年国内生产总值及地方财政收入等情况。4、土地政策情况：介绍了珠海市国有土地价格管理办法（香洲区部分）的发布及地价的调整情况。5、金融政策：介绍了估价时点期间利率和银

4、行准备金的调整及金融市场状况。6、房地产市场状况：介绍了估价时点期间的珠海市各类房产的交易平均价格及价格走势。以上一般因素的分析基本上包括了地理位置、自然环境、社会经济状况、土地政策、金融政策、房地产市场状况等。一般因素介绍得比较全面，但缺少对各个因素的估价对象价值影响的分析，应该给予加强。（二）、区域因素分析1、区域概况：介绍了前山在珠海市的地理位置、人口状况及规划前景。2、交通条件：介绍了前山的交通网络及正在兴建的广珠城际快轨重点项目对前山交通的影响。3、基础设施状况：介绍了前山的公交路线、学校、银行、超市、市场及长途汽车站等基础设施。4、环境状况：介绍了前山的环境状况及发展空间。以上区域

5、因素的分析基本上包括了区域概况、交通条件、基础设施状况、环境状况等。区域因素介绍得比较全面具体，每个因素还分析了其发展的前景，使报告使用者对前山的区域状况有较全面清晰的了解。（三）、个别因素分析1、位置、面积、形状及规划：介绍宗地位置、面积和土地规划条件等。2、市政基础设施：介绍了宗地通路、通电、通上水、通下水、通讯状况及宗地内平整程度。3、交通条件：介绍了宗地临路条件。4、规划限制：介绍了宗地规划的住宅部分、商业部分、架空层部分、地下室部分、居委会部分等建筑面积的分布。5、地质条件：介绍了宗地的地质状况。6、开发条件：介绍了宗地周围土地的开发状况及宗地的开发前景。以上个别因素的介绍较全面，对

6、宗地的各个个别因素都进行了介绍和分析，为确定土地的开发利用方式提供前提。三、估价项目难点分析（一）、市场比较法测算过程的分析市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似宗地进行比较，对这些类似宗地的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。珠海市的土地交易市场较为成熟、大部分土地都是通过土地交易中心挂牌交易的，从2006年至2008年间的交易案例中，选择了和估价对象在同一区域的三块交易地块作为交易案例，其分别为珠国土储200513地块、d1108011号地块和珠国土储200601地块。三块地块都是商住用地，都处于珠海市香洲区，和估价对象属于同一种类型用地。根据

7、估价对象和比较案例的特点，选取多个对土地价格有影响的因素作为比较因素。比较因素用分为区域因素和个别因素两大类，其中区域因素包括商业繁华度、公交便捷度、人文环境影响度、生活设施完备度及公用设施完备度等。个别因素包括容积率、宗地面积、宗地形状、地形地质条件等。估价对象和比较案例从区域因素和个别因素两个角度分析并量化打分，计算出商住用地的修正系数。除了考虑区域因素和个别因素的修正外，还应考虑交易方式修正、估价期日修正和土地使用年期修正。由于比较案例都是公开的挂牌交易，属于正常交易无需进行交易方式修正。通过分析珠海市在2006年和2007年期间的房地产市场变化及统计数据，可确定比较案例的期日修正系数。

8、年期修正系数可以通过公式：K=11/（1+r）m/11/（1+ r）n计算。比较案例经过各种系数修正后，可得出案例的修正价格，因为三个案例的修正价格较接近，差别在20以内，所以以三个案例的修正价格的平均值作为市场法的评估结果。（二）、剩余法测算过程的分析剩余法：是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除工程建造费用和与建筑物建造相关的费用、利息、利润、税收等费用后，以其余额来确定估价对象土地价格的一种方法。根据估价对象的特点、规划指标及周围土地的利用情况，确定土地的最佳开发利用方式如下表：功能商业住宅地下室公共建筑架空层建筑面积2208.6140043.395774.00313.291

9、969.32备注可销售、计容积率可销售、计容积率可销售车位99个、不计容积率不可销售，计容积率不可销售，不计容积率确定开发方式后，需分清楚哪些部分是计算容积率、哪些部分是可以销售的，为后续的计算做好准备。由于估价对象是商住项目，周围有很多类似的已经开发的商住项目，通过调查这些项目的情况及销售价格，可以确定估价对象建成后的销售价格。调查了周边的悦安雅苑、华业香荘、芭堤雅境的三个楼盘，通过比较计算，最终确定估价对象开发完成后住宅的平均售价为6500元/平方米，商铺平均售价为16000元/平方米，地下室车位每个12万元。估价对象开发完成后的总价值，除了根据周围类似项目比较计算外，还要考虑估价对象开发期间，房地产市场价格的变化。开发成本包括总工程费用、专业费用、资金成本、开发利润、销售费用及税费等。其中开发利润可以通过分析一般房地产公司的利润率取得，本次评估