社会科学研究院物业管理投标书范本

1、PAGE / NUMPAGES111第一部分：报价函省招标咨询有限公司：经研究，我方决定参加项目编号为BJ8072005002的政府采购项目。为此，我方郑重声明以下诸点，并负法律责任。我方提交的报价文件，正本一份，副本五份。假如我方的报价文件被同意，我方将履行采购文件中规定的每一项要求，并按我方报价文件中的承诺按期、保质、保量提供服务。我方理解，最低报价不是成交的唯一条件，你们有选择成交供应商的权利。我方愿按中华人民共和国合同法履行自己的全部责任。我方同意按采购文件规定交纳报价保证金、履行保证金、成交服务费、公证费，遵守贵机构有关竞争性谈判的各项规定。我方的报价文件自公开报价之日起有效期为90

2、日。与本报价有关的一切正式往来通讯请寄：供应商代表姓名、职务（印刷体）： 00 市场研发部经理供应商单位全称（公章）：*物业治理有限责任公司法定代表人或授权代理人签字：地 址：00邮政编码：00电 话：（000000传 真：002005年 5 月 12 日第二部分：法定代表人授权托付书省招标咨询有限公司： *物业治理有限责任公司（供应商名称）法定代表人 授权我公司总经理（职务或职称）00（姓名）为我单位本次报价授权代理人，全权处理此次省社会科学研究院物业治理政府采购项目（项目编号：BJ8072005002）竞争性谈判活动的一切事宜。 特此授权。（附授权代理人身份证明复印件） 单位名称（公章）：

3、*物业治理有限责任公司法定代表人签字： 授权代理人签字： 2005年 5 月 12日第三部分：报价一览表项目编号：BJ8072005002供应商名称（公章）：*物业治理有限责任公司法定代表人或授权人代理人签字： 单位：元包号总价市场 零售价提供服务时刻备注A包报价第一方案2868831年A包报价第二方案2499361年第二方案讲明：本着为社科院节约费用的原则，第二方案压缩以下费用：办公楼保洁减少一人，保洁主管半脱产；减掉安全主管，巡检工作由项目经理负责；压缩办公费。费用共计减少36947元，我公司第二方案报价为年费用249936元（二十四万玖千玖佰叁拾陆元整）2005年 5月12日第四部分：物

4、业治理费用测算表序号费用项目测算依据 月合计（元） 年合计（元） 一治理人职员资及相关费用1治理处主任1人工资标准1600元/月 1,600 19,200 3工资相关费用包括社会保险、教育、福利、工会经费等,主任工资的55 880 10,560 4服装费冬装每人1套每套200元，夏装每人2套每套150元 42 500 5综合办公费交通费50元/月，电话费120元/月，办公用品50元/月，手机费140元 360 4,320 小计 2,882 34,580 二安全人职员资费用1安全主管1人工资标准700元 700 8,400 2传达员9人平均工资450元 4,050 48,600 3工资相关费用福

5、利费、工会经费、教育经费，工资的17.5% 831 9,975 4服装费（含雨衣等）平均每人每年200元。（冬装、大衣、春秋装、雨衣各一套、夏装两套） 167 2,000 小计 5,748 68,975 三清洁费1保洁主管1人保洁主管600 600 7,200 2楼内保洁9人工资450 4,050 48,600 3楼外保洁6人工资500 3,000 36,000 4福利费工资的14% 1,071 12,852 5工会经费工资的2% 153 1,836 6教育经费工资的1.5% 115 1,377 7服装费夏装1套60元/套，春秋冬装2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋一年1双16元/双 3

6、41 4,096 8清洁耗材小型清洁工具及各类清洁耗材 1,083 13,000 9绿化耗材肥料及各种小型工具 125 1,500 小计 10,538 126,461 四开办物资折旧费入住时需配备的物品，附明细 419 5,028 五小计一至四项合计 19,587 235,044 六不可预见费五3 588 7,051 七企业治理费(五+六)5 1,009 12,105 八营业税金(五+六)5.5 1,110 13,315 九企业利润(五+六)8% 1,614 19,368 十总计 23,907 286,883 注：甲方应提供一定面积的治理用房及办公值班用水电。甲方负责对环卫等政府部门的协调。附

7、：开办物资一览表分类名称单位数量单价折旧年限合计办公用品电脑、打印机台160003 2,000 办公桌椅套13003 100 治安用品应急灯盏4801 320 强光手电个41001 400 清洁设备清洁车辆26003 400 榨水车辆32003 200 吸尘吸水机台115003 500 2米人字梯个13502 175 洗地机台128003 933 总计5028.3333 第五部分：经营业绩一览表供应商名称（公章）：*物业治理有限责任公司法定代表人或授权代理人签字： 服务名称建筑面积使用性质服务单位联系人联系电话3.95万平方米政府办公物业4.5万平方米高层住宅物业0.8万平方米办公物业15万平

8、方米多层、高层住宅物业3.1万平方米商业物业0.7万平方米办公物业7.2万平方米多层住宅物业20万平方米住宅、工业、商业物业1.2万平方米商业物业8.5万平方米商业物业1.5万平方米商业物业7.8万平方米商务办公物业讲明：2005年 5月10日第六部分：物业治理实施方案第一章 物业治理服务构想*物业公司简介*集团是一家跨地区、跨行业的综合性大型股份制企业集团，注册资金1.2亿，经营范围涉及汽贸、房地产、药业、物业治理、广告、IT等多个产业，是省首批51家现代企业制度试点单位之一。*物业治理有限责任公司是*集团旗下的国家二级资质物业治理企业，于一九九六年经省工商局批准成立，注册资金300万。成立

9、之初，通过引进香港世纪酒店治理集团、深圳市莲花物业治理有限公司先进的治理理念，结合自身优势，形成了独特的“宾馆式服务”、“星级化治理”的经营模式；并顺利通过了ISO9001（2000）质量标准体系认证。公司现有职员400余人，治理人员全部具有大专以上学历，其中，硕士生、本科生占85%，高级工程师、物业治理师、经济师、园艺师21人，其他各类技术人员也都100%持证上岗。*物业公司除承接集团各分公司商业物业治理工作外，外拓业务已由济南延伸至青岛、济宁、临沂、聊城等地区，承接了槐荫政务中心大厦、中国重汽销售大厦、临沂华通国际商务大厦、济宁车管所、新世界阳光花园、省立医院高层住宅区、实力荣祥花园、同济

10、杰座社区、济宁同济科技工业园、济宁赛宝量贩超市等各类物业，托付治理面积80多万平米，积存了丰富的政务办公楼、工业园区、智能化商贸大厦、商场超市，高层楼宇电梯、中央空调设备维护、园林设计等物业治理经验。公司在进展中形成独具特色的企业文化，以其超前的理念、务实的作风，凝聚成强大的向心力。以“*物业，超越业主期望”为自己的企业使命，秉承“偕齐鲁淳朴之风，用真心服务；融国际时尚理念，为业主当家”的服务理念，激励着优秀的*物业人，不断追求卓越，回报社会！物业治理概况及特点省社会科学院是我省重要的科研机构，分处A、B、C三个地段，要紧由办公楼和职工生活区组成。A区坐落于风景秀丽舜耕路南首，包括社科办公楼1

11、700、信息文献中心15000；职工宿舍5栋，面积19624；绿化面积1500。B区地处繁华路段玉函路，由一座9000办公楼、5栋宿舍楼组成。C区为职工住宅区，位于舜玉路中部，总面积4148。整个社会科学院地理位置分布优势明显，建筑格局明确，拥有独特的建筑特色和布局结构，且环境条件优越，是良好的科研、办公、生活场所。省社会科学院有着明显的特点：一、由于社科院三区分散于不同地段，需要有统一的物业治理，这就要求在治理上有较高水准的规划能力，能够及时处理各种问题。二、办公区与生活区衔接紧密，要求同时满足办公、生活两种不同类型物业的需求。三、省社会科学院办公、科研等工作性质，需要有较高条件的工作环境，

12、同时，院内各级领导、职工需要有高质量、高水准的生活条件作为其日常工作的保证。物业治理服务范围：办公区域的公共卫生的清理保洁（包括大厅、楼道、楼梯层、扶手等）办公区内的厕所的清理保洁；各地段的院内的清理、保洁；宿舍袋装化垃圾清理、外运，护栏的清洁；宿舍的楼道、扶手、窗户的清理、保洁；绿化的浇水、养护、打药、修剪、施肥及卫生等；宿舍院的传达（4个宿舍）；院内健身器材的保洁电梯间卫生清理托付治理目的一、安全、舒适环境的制造。通过专业的物业治理运作，依靠标准的ISO9000的运作，为业主和来宾提供幽雅舒适的工作环境，制造“和谐”社区。二、省心、放心“总管”托付目标实现。物业治理的差不多目的，是改革传统

13、后勤治理模式、降低治理成本，减少机关人力、物力的投入，实现监督与执行分开的现代治理理念，通过契约关系为省社会科学研究院实施专业化、统一化的物业治理，维护和提高社科院的整体窗口形象。托付治理原则 依照国家物业治理有关条例以及物业托管合同，本着“严谨、务实、高效”的工作作风和“精干高效、优质服务”的治理原则，执行公司“为业主制造安全、文明、优美、舒适的工作环境”的质量方针，实行一体的综合物业治理。物业治理定位依靠统筹的物业治理和养护，与业主共同维护花园般的环境，配合深化机关后勤制度的改革， 环保 严谨 亲和环保 省社会科学院周围环境清新自然、在人类居住环境日渐恶劣、重视可持续进展、重视健康、重视环

14、保的大环境下，人们对工作、生活环境提出了新要求，因此，保持物业辖区环境的自然、健康成为社区建设的重要课题，我们拟从物业作业方式、物料、耗材、消杀剂的选择予以操纵，将降低污染、爱护环境作为差不多原则。严谨 科学需要严谨的工作作风，物业需要严谨的治理方式。结合社科院的特点，物业治理中，将以严密的工作程序、科学的治理方案、以快捷的应急措施和超强的应变能力，保障小区设施的有效运转。亲和 在建设“和谐”政府理念的背景下，采取封闭式治理，外松内紧的社区安全治理是在“自然、开放”的生活大环境中予以专业、严谨的保障措施；营造宽松、温馨的工作环境，实现面对面微笑服务，采纳客服中心信息反馈模式，重视细节服务和环节

15、操纵，并在此基础上，通过业主回访制度，挖掘服务潜力，提升服务档次，使每一位业主真诚体验主人与客人的尊贵。通过“以人为本”服务理念，采取差异性服务模式，依照需求的针对性制定工作标准和服务内容、服务措施，包含日常服务、打算服务、预约服务、特约服务等一系列服务内容，以满足不同性质、不同层次的需求。*物业携齐鲁淳朴之风，秉承做业主贴心总管的经营理念，竭诚为业主提供专业、便捷的超值服务，使入驻业主能够得到全方位精心呵护。 “高品质治理水准”的依托资源团队优势 物业公司拥有一支爱岗敬业、具有丰富物业治理知识和经验的治理团队以及专业化的安全、保洁、绿化和维修队伍。治理层面拥有高级经济师、人力师、物业治理师、

16、工程师、高级园艺师数名，为我们提供优质高效服务的基础和前提。公司保安连续三年被济南市公安局、共青团市委授予“青年文明号”；2003年，在齐鲁晚报和生活日报联合主办的房地产调查中，*物业被评为“济南市十大物业治理品牌企业”；*物业工程部在2003年济南市物业治理行业技能比武中，荣获单项、团队一等奖。2004年槐荫政务中心大厦获得市级“物业治理优秀示范大厦”称号。质量优势 获得国家二级物业治理资质，顺利通过ISO9001（2000）质量体系认证，*物业拥有严格规范的物业治理制度，灵活、独有的星级考核体系，通过严格的治理细致入微的服务将全面保障大厦的正常运行。深厚底蕴的企业文化感召力 优秀的企业文化

17、是企业得以生存的灵魂，也是企业进展、进步的原动力。集团公司一贯重视企业文化的建设工作，并逐步形成*特有的企业文化纲领，构筑了一定的文化平台。职工通过*报、百年*、*沙龙等企业内部媒介，不断交流经验、传播感情、提升文化，凝练成强大团队精神，在日常工作中的各个角落，企业文化始终伴随着我们，营造高雅的工作环境，奉献细致周到的服务，无不显示着*蓬勃的进展力和向上力。*人将这份对*的热爱之情化为工作的原动力，倾情尽心为宽敞业主提供高水平的服务。科学规范的治理模式 今天的物业治理，已不仅仅是单纯的治理或者服务，而是寓治理于服务当中。公司通过引进ISO9001（2000）质量标准体系，进一步实现了科学严谨的

18、规章制度，标准化的作业规程，规范有序的实际操作，是我们服务水平得以提升、服务理念得以延伸的基础。2003年末，在集团公司的制度整合工作当中，物业公司的制度整合工作得到集团领导的好评，这是我们两年多来矢志不渝探究科学化治理的结果，更是我们理论与实践成功结合的杰作。成熟的物业治理经验 *物业通过与香港世纪酒店治理集团的合作，为物业治理打下了“宾馆式” 标准烙印，在汲取深圳莲花物业个治理精髓过程中，形成了“星级化”治理、重视环节、过程操纵的严谨模式，从治理本集团工业厂区、*世纪大酒店起步，多年来积存了丰富治理经验，在成功接管槐荫区政务中心大厦、济宁同济工业科技园中，从超前介入到前期接管验收，形成了行

19、之有效的治理方案，通过中国重汽销售大厦、临沂华通商务大厦的全托付治理，使物业治理水准得到了进一步的锤炼。从而形成了从前期介入、接管验收、业主入伙、日常治理、突发事件处理、业户协调等一系列完整的治理方案，具备了行政办公小区、工业厂区的全托付治理能力和质量水准。独有的“房车一体化”服务*物业充分利用集团资源优势，可为每一位业主提供车辆购置、置换、租赁、旧车评估、交易的代理、代办、优惠一条龙服务，并以此为平台延伸，代客泊车、代客洗车、汽车美容、汽车相关知识咨询等多种服务，让您徜徉在理想的世界中，尽情享受*物业人提供的超值服务。专业花木公司： 物业公司旗下的花木公司是济南市成立较早的大型专业花木公司，

20、具有高级园艺师、专业技术人员数名，常年对外承接绿化工程，可提供花木栽培、园林设计、绿地养护、庆典花木租售、花木养护知识培训、咨询等服务。可为业主提供绿化养护的各类建议，提高绿地质量、降低投资成本，并具备进一步的合作空间。第二章 物业治理人力规划治理处组织架构一、社科院治理处组织架构描述：1、组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，采纳治理处主任负责制，签订经营责任书。2、治理处各岗位所需人力资源配置实行*物业治理公司供应下的完全双向选择，以保证治理处经理建立一支高效、协调的团队。3、治理处内部采纳直线职能制，尽量减少治理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。4、安全主管的职责是负责客户档案登

21、记、物业辖区内的安全设施巡检、安全队伍建设、预警、演习方案制定、安全事故监控等。5、保洁主管职责是负责整个物业辖区内的环境维护、保洁耗材审查、保洁打算制定、卫生质量保持、保洁队伍建设。二、治理体系及组织架构（共27人）*物业社会科学院治理处治理处主任1人安全主管1人6号传达2人15号传达2人31号传达2人35号传达2人替班1人保洁主管1人A段楼内6人A段室外1人A段宿舍1人A段绿化1人B段办公3人人B段宿舍2人C段宿舍1人三、职员配备讲明及骨干人员素养要求岗位职责应具备条件备 注主任全面负责物业治理工作大专以上文化，具2年以上大型高层物业治理经验，统筹治理能力强，能编制打算并付诸实施，明白经营

22、善治理。治理处主任由公司内部委派。保洁主管协助主任负责保洁方面的培训、打算、协调、质量监督、工作安排等方面工作中专以上学历，有1年以上保洁经验，熟悉保洁工作流程，熟悉各类高档设施保养手段，熟练掌握各种保洁机器的使用。安全主管协助经理负责安全方面的培训、打算、日常治理、工作安排、协调质量监督等方面的工作中专以上学历，有1年以上工作经验，熟悉安全工作流程，熟练掌握各种突发事件的处理方法。一般职员一般操作层职员、部分安全、车管、技工、清洁、绿化人员通过招聘，经考核、岗前培训、在岗培训、合格者予以录用。构建服务平台客户服务中心强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提。在服务形式上，我们拟

23、建立客户物业治理服务中心的运作体系。立即治理处的内部治理处对外服务分为后台和前台操作，从而保证治理处对外形象的统一化。客户物业治理服务心是治理处的指挥调度中心及信息枢纽，业主所有的服务需求申请及投诉建议都将汇总到客户物业治理服务中心，由中心负责分类处理。而治理处所有需要公布的治理服务信息亦通过该中心反馈到业主。通过治理服务中心的有效运作，第一，可保证治理处对外信息传播的径统一化；第二，建立首问责任制，所有业主、住户的投诉和需求都有专人负责跟踪和落实直至业主中意为主；第三，中心24小时的工作时刻将可保证业主、住户的需求全天候地得到受理及满足服务流程图：客户服务中心客户服务中心保 洁绿 化安 全工

24、 程业 主指令下达信息反馈质量回访物料治理一个企业物业治理工作的质量水平的高低，在要紧表现在企业对人、财、物的有效操纵，在加强人员组织架构设计，分工合理的基础上，加强物料耗材的采购、领用、报废等各环节操纵，严格按照ISO9001(2000)工作标准，制定工作流程。从对物料使用、申购、采购、入库等进行层层把关，分级量化治理，对质量、数量、情况进行定期进行市场调研、仓库盘点、报废检验，确保物业治理物料的采购渠道畅通、质量过硬，是实现物业治理服务目标的基础工作。物料采购流程图：拟定采购打算拟定采购打算采购申报物料消耗物料消耗（盘点）公司审批物料报废（检验）项目领用项目领用外出采购外出采购验收入库社区

25、建设社区文化建设是我们始终不渝的追求。我们的目标是使物业社区的文化建设具有代表性、先进性和有用性，使之成为整个文化生活中的一个标准性典范。文化建设社区文化的要紧内容：文化建设环境文化建设 环境文化建设制度文化建设制度文化建设精神文化建设 精神文化建设1、物业社区环境文化建设物业社区的自然环境和人文环境构成物业社区的环境文化。这是最直观的外在表现，时时刻刻阻碍着业户的心理和情绪，阻碍业户的生活质量。对此我们高度重视，要紧设想有：（1）、环境文化建设的目标是社区文明洁净，环境文化质量良好，资源合理利用，生态良性循环，基础建设设施健全，生活舒适便捷，形成环保意识。（2）、我们将环境文化建设纳入物业治

26、理日常工作中。拟定制度，及时监督，并邀请业户代表组成环保小组，义务监督，沟通通信，发觉问题，及时解决。我们将定期向社区成员公布环境公告。（3）、宣传环保，倡导环保，奖惩激励。我们的方法有每季度组织住户开展一次社区环保活动，能够激发社区成员共同关怀环境的潜在热情。我们要通过不懈的努力，使业户形成节约资源、能源的良好适应，倡导业户尽可能重复使用塑料制品，在引导的基础上要求社区内产品包装材料使用环保材料。（4）、配合ISO14000认证，保证环境的高度整洁和和谐，通过优美的环境培养住户的自律意识，从而养成爱护环境、关怀家园的良好适应。2、物业社区制度文化建设（1）、为加强物业治理，维护全体业户的合法

27、权益，实行业主自治与专业化治理服务相结合的体制，保障物业的安全与合理使用，制造出整洁、优美、舒适的环境，业主有义务遵守以下制度：楼宇使用治理规定、清洁卫生公约、治安治理规定暂行治理规定、用户物品搬运治理规定、消防治理规定、车辆停放（停车场）治理规定、安全用电用水治理规定等。除了遵守规定，业主也有权利按照治理处廉洁制度对治理处进行指导和监督。（2）引导业主公众治理意识、强化公众治理制度建设。其二，将职员礼仪、服务规范培训作为先期进入的重点工作，采取物业服务承诺公示、质量标准公示、收费公示的方法，通过优质的服务、细腻的沟通、及时的回访换取业主的信任，拉近彼此的距离，达到规范化治理的目的。3、物业社

28、区精神文化建设精神文化是物业社区文化建设的核心，是物业社区社区成员精神观、价值观、道德观等社区精神的重要生成途径。物业社区精神文化的内涵确实是中国传统文化精髓和现代科技思想的高度结合。回归自然同时热爱生活，自我实现而又能关怀他人，长幼有序而又平等沟通。我们将通过各种途径将精神文化建设落到实处。（1）、利用各种纪念日、节假日，传播物业社区文化精神。（2）、开展各种形式上的主题讲座、主题演讲，树立物业社区文化观。如“扫除黄毒赌”、“学雷锋见行动”等。（3）、办好墙报、宣传栏、读报栏，宣传党的方针政策，传播环保、免疫等方面的信息。便民服务1、物业治理公司应在治理区内设立便民服务，具体项目可依照物业治

29、理区的特点及自身的实际情况而定；际情况确定。2、便民服务（1）可分为无偿服务和有偿服务两类，内容及价格应透明化；（2）无偿服务的成本费用从治理服务费中支出；有尝服务的价格应按政府有关法规确定；3、建立便民服务的治理程序及作业指导书，明确责任，规范服务人员的用语及行为。第三章 物业治理作业指导书安全治理一、安全治理的措施及对策（）确保安全员的综合素养l、素养治理。对安全员实施集中治理，采纳我们在实践中总结的一整套人员治理程序，统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中治理。2、意识培养。大力培养安全员的服务意识，树立“业主需要确实是工作”的观念，改变原来安全员单一的安全功能，使我们

30、的安全员成为“安全员、迎宾员、服务员”的统一体。（二）安控治理体系的建立1、我们针对楼内存在宿舍的特点，重视业主档案的建立，制定相应的的作息治理方法和清楼方案，禁止闲杂人员进入办公区，确保物业始终处于安全操纵下。2、在巡逻上，我们拟采纳轮换巡逻的方式，突出巡逻重点，对时刻进行严格操纵，确保不出现安全盲区。3、在车辆、人员、大宗物资出入登记上，严格遵循“对人、对证件、对车辆”的三对原则，严格操纵、及时疏导人车流量、保持秩序始终井然，重视安全制度的执行力度，完善交接班确保工作衔接严密，杜绝隐患和疏漏。4、强调全员治理，充分发挥智能化监控系统功能。我们要求治理处其他职员亦应担负起安全治理和防范的义务

31、，建立起“快速反应，快速支援”体系。在防范的策略上强调辖区内各岗位的的联防意识，发挥备岗、备勤人员的规模优势。通过监控中心，形成统一的有机安全整体（三）安控治理的动态重心模式正常治理期，安全防范逐步转向人防、技防相结合，着重体现技防的威力。安全治理对象要紧针对外来闲杂人员、楼内工作人员，工作重点是杜绝闲杂人员进入社区，上下班高潮期重点疏导车辆，防盗和公共秩序维护。（四）充分用好技防措施我们将充分利用好小区闭路电视监控系统等安全防护设施对办公区实施安全治理。（五）预警、应变措施1、安全应急打算和措施（1）目的：在发生紧急、突发事件时，以最有效的方法，在最短的时刻内操纵事态的进展，或保证出色完成上

32、级交办的临时任务。适用范围：1）治安突发事件，如突然发生的重大抢劫、杀人、业主或公司治理人员遭到犯罪分子的突然突击等。2）受到水灾、火灾、台风等自然灾难的威胁、突击。3）其他重大意外情况。（2）职责：1）对可能发生的由物业治理处负责制定安全应急打算，报物业治理处或分管副总经理审批，必要时报总经理审批；2）对立即发生或已发生的突发事件由安全主管临时确定应急措施，同时向上级汇报。（3）打算：1）对可能发生的治安突发事件和已发生或立即发生的自然灾难由物业治理处组织制定应急打算和预防措施，并安排岗位人员按部署执行。2）处理治安突发事件时，由值班员迅速向派出所报案，安全主管临时确定应急方案，安排人员迅速

33、操纵物业治理范围内各通道、楼梯口，封锁出事现场，严格盘查出入现场的人员，直到公安人员到来。3）制定的应急打算必须慎重，考虑周详，在制定自然灾难应急措施时，要依照灾情的程度、特性而定。（4）实施：1）在执行过程中，发觉偏离实际情况应及时纠正，并上报相应审批人员认可。2）对发生的每一事件必须总结，假如是人为缘故造成损失，应立即查找缘故，认真填写纠正措施报告，严防类似情况的发生。3）保存事件全过程的有关记录，存档3年。重大自然灾难的记录长期保存。（5）要求：为增强应变能力和战斗力，平常每个安全队员必须进行严格的学习、训练、消防演习和紧急集合演练。三、强化消防治理意识（一）消防治理目标坚持“预防为主，

34、防消结台”的消防工作万针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”的治理观念，实施全员义务消防员制。（二）加强消防教育宣传和培训演练工作1、消防教育宣传工作：治理处将在物业辖区内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座，张贴消防宣传画，向业主进行消防知识宣传。2、做好消防培训及演练工作：重点加强安全员的消防实战演习，每年组织义务消防队员和宽敞业主共同参与的消防演练，提高全员的“自救”意识和能力，防患于“未燃”。（三）加强入伙期间的消防治理在入住期间，我们将通过设专人巡逻监管、安置挡车桩、安置简明指示标识等方法，着重解决违章占用消防通道的问题，保证消防通道的顺畅。

35、（四）积极落实防火安全“三级”检查制度，重视冬、春两季的消防、设施设备大检查工作，确保在火灾多发期的消防安全工作。1、一级检查由班组组织实施（1）每个职员每天在本岗位区域工作的同时进行火情安全的检查，排除不安全因素，对自身不能解决的火情隐患及不安全因素上报班组长。（2）每个职员应对本岗位所负责区域的防火工作负责。（3）各班长及时组织处理存在的安全隐患和不安全因素，对处理不了的问题及时上报上级领导。（4）接班时应将本班防火安全注意事项和存在问题向下一班交待，以保障工作的连续性。2、二级检查由治理处领导实施（1） 治理处领导每季度组织各部门治理人员对管辖区域、设备物资（特不是易燃易爆物品）进行一次

36、全面检查，并填写消防检查情况汇总表。（2）检查各部门对防火安全工作的执行落实情况。（3）组织处理本处的火险隐患，总结经验教训向职员进行安全教育，增强职员的安全意识。（4）对治理处不能处理的安全隐患，及时上报公司或报告公安消防部门处理。3、三级检查由公司领导实施（1）物业治理部或公司领导依照物业防火安全的实施情况和上级部门的要求不定期对小区进行全面安全检查或重点防火部位的抽查，公司安全领导小组每年许多于一次全面检查。（2）检查各治理处贯彻防火安全制度的执行情况，重点检查要害部位防火安全治理及制度的落实情况。（3）对检查结果进行汇总和总结，填写消防检查情况汇总表下发各治理处、专业部门。4、三级检查

37、的差不多内容（1）易燃易爆危险物品贮存、治理、使用是否符合安全要求；贮存容器、管道有无定期测试，有无跑、冒、滴、漏现象。（2）使用液化石油气炉灶，是否按照安全要求操作，摆放位置是否符合安全规定。（3）对烟头等遗留火种是否采取安全有效的预防、处理措施。（4）仓库内物资及物资分类存放是否符合安全规定，库房内使用60W以下灯泡。（5）电器设备运行是否正常，有无超负荷运行，电线、电缆的绝缘有无老化、受潮、漏电、短路等情况。电动机有无空转现象，防雷设备是否完好，有无乱拉乱接电线情况。（6）使用易燃易爆物品是否符合安全操作要求，残油、气的处理是否安全妥当。（7） 危险场所动火是否按规定办理手续，焊工操作时

38、是否达到“七不”、“四要”、“一清”要求。（8）使用有毒有害物品的场所是否有防毒的安全措施。（9）检查消防器材及消防系统的完好情况。各部门对消防器材有无管好、用好和到期换药。（10）门卫对出入人员是否进行严格检查，对携带易燃易爆危险物品的人员是否把关等。5、防火检查（1）用火、用电有无违章情况。（2）安全出口、疏散通道是否畅通，安全疏散指示标志、应急灯是否完好。（3）消防橱窗、设备房、办公室、仓库、等物业管辖范围内的消防设施、器材和消防安全标志是否在位、完整；灭火器是否压力正常，灭火水带是否有破损。（4）常闭式防火门是否处于关闭状态，防火卷帘下是否堆放物品阻碍使用。（5）消防安全重点部位的人员

39、在岗情况。（6）其他消防安全情况。6、火灾隐患整改对存在的火灾隐患，应当及时予以消除。（1）违章使用明火作业或者在只有火灾危险的场所吸烟，使用明火等违反禁令的。（2）安全出口上锁、遮挡或者占用、堆放物品阻碍疏散通道畅通的。（3）消火栓、灭火器材被遮挡阻碍使用或者被挪作他用的。（4）用使防火门处于开启状态，防火卷帘下堆放物品阻碍使用的。（5）消防设施治理、值班人员和防火巡查人员脱岗的。（6）违章关闭消防设施、切断消防电源的。（五）消 防 档 案消防安全重点单位应建立健全消防档案。1、单位差不多概况和消防安全重点部位情况。2、建筑物消防设计审核、消防验收以及消防安全检查的文件、资料。3、消防治理组

40、织机构和各级消防安全责任人。4、消防安全制度。5、消防设施、灭火器材情况。6、义务消防队人员及其消防工种人员情况。7、与消防安全有关的重点工种人员情况。8、新增消防产品，防火材料的合格证明。9、灭火和应急疏散预案。10、消防设施定期检查记录，自动消防设施全面检查测试的报告以及维修保养记录。11、火灾隐患及其整改情况记录。12、防火检查、巡查记录。13、有关燃气、电气设备检测（包括防雷、防静电）等记录资料。14、消防安全培训记录。15、灭火和应急疏散预案的演练记录。16、火灾情况记录。17、消防奖惩情况记录。（六）建立消防快速反应队结合以往的工作经验，我们将在安全员中选拨一批队员组建临沂工商局办

41、公楼治理处“消防快速反应分队”，以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反应，立足“自救”，最大限度地减少火灾损失。火警应急程序如下：1、报警（1）治理处所有人员均应加强消防意识，发觉异常情况（如烟雾、火光等），应立即向上级领导及消防部门汇报。（2）治理处值班员接到火警报警后，应迅速通知附近人员赶往现场，查明报警地址、燃烧起因、目前火势、周边环境及人员受伤情况等。2、召集（1）火警确认后，通知义务消防队员赶赴现场。（2）治理处所有人员在获悉火警均应立即赶赴现场，参与灭火。治理处主任接报后应赶往现场进行调度，安全主管接报后应赶往现场进行指挥。（3）到达现场的人员必须听从现场指挥的调配。3、灭火 （1

42、）现场指挥依照火场情况，迅速组织到场职员成立灭火组、抢救组、疏散组、警戒组及支援组等，开展灭火工作。灭火人员执行命令应迅速、果断。（2）灭火组在现场指挥的带领下使用灭火器材进行灭火。抢救组应迅速组织人力贵重物品及危险物品搬离现场。疏散组负责协助邻近火场的业户迅速按指定通道疏散，同时指挥停泊在危险区域内的车辆驶离。形成火灾现场屏蔽区和隔离区，防止火情蔓延。（3）后续赶往火场的人员为支援组。按现场指挥的命令，向现场运送灭火剂、灭火器材以及所需的各种工具。（4）如火势过大且消防警已到场时，不必要的人员要迅速撤离。义务消防员接着协助消防警灭火直至火势被完全操纵。（七）善后与收复火势完全熄灭后，安全员负

43、责现场警戒，爱护现场，并协助消防部门查明火因并统计损失，向上级提交事故报告。 消防灭火流程图（1）通用灭火流程：多 方 努 力 将 火 扑 灭多 方 努 力 将 火 扑 灭认真吸取此次火灾的教训，配合公安消防部门做好以下工作：查明火灾发生的缘故；查清火灾事故责任人，责任人写出书面检查待后处理；制定相应的改进预防措施；将火灾事故书面报告公司安全领导小组。火灾发生：辖区内任何人均有责任立即报告，并立即参加灭火抢救以最快方式：1、报告消防中心，通知消防抢险队； 2、报告治理处有关领导。 3、拨打电话报警。消防抢险人员得知火警后立即携带灭火工具赶往现场：1、察看火情，迅速确定灭火方案；2、迅速调集抢险

44、人员及物力进行自救。救火原则：先救人，后救火；先隔离火源，后灭火。火 势 继 续 扩 大安全主管接着指挥现场救火，调集人、物力进行抢救组织疏散，做好救援、防止不法分子，减少伤亡事故。以最快方式通知公司领导和防火安全领导小组有关人员拨“119”再次告之火灾情况向附近有灭火消防能力单位求援安全部工作相关文件需方提供物品的操纵程序1、安全岗位规范、岗位操作规范；2、紧急处置方案；3、质量记录4、安全_岗日工作记录；5、安全员交接班记录6、消防设施日巡视记录；7、消防栓放水试验记录；8、紧急事件事件报告；9、访客登记表；10、邮件收发记录；11、外来车辆登记表。保洁服务一、保洁区域分析：1、办公楼大厅

45、地面及立柱、墙面装饰为理石干挂板构成，需定时进行打蜡、抛光等保养，以确保其材质稳定性和美观。2、办公楼层地面为全瓷地砖，需进行定期机洗清洁日常推尘，以保持其光泽。3、办公楼内走廊一侧墙面要紧由玻璃幕墙组成，附着灰尘时，污渍明显，需及时清洗。4、办公楼外围区域由石材与绿化区构成，石材质地耐磨但遇水易发生化学反应阻碍美观。5、B段C段地点相对分散独立，但日常保洁工作应协调作业。二、保洁措施及标准1、理石地面、理石墙面、立柱依照理石年代的物理结构和化学成分的不稳定性，图案美观抗磨能力差，耐腐蚀性弱，因此在保养维护上更需注意，我们在保养方面将采取：（1）清洗：使用中性STFP、OFF按一定比例进行完全

46、清洗。在完全清洗后，用清水清洗两遍，除去残留的药液。用吸水机吸干后，用三速吹风机吹干。用洁净毛巾认真抹尘。（2）落蜡使用TONSE220进行封闭处理，使理石间隙受损处得以充填。待封闭蜡干燥后，落进口COMDCETE-2两次，在封闭基础上产生坚硬的爱护层。在处理的基础上落蜡SPR2RT-FINSH一次。SPRIPJ-FINSHF干燥后，用PNOB-NB2000型高速抛光机配合OVER/2修补抛光。（1）、（2）每年三次。（3）日常保养在下班时刻用高速抛光机配合P44抛光修补蜡进行抛光保养，随时保持地面光洁明亮。日间保洁人员随时使用静电吸尘剂，实行往复推尘、抹尘，做到光亮、清洁无尘。除尘、擦拭每日

47、一次。走廊及踢角线每月完全清洗一次，并每日随时拖拭，保持无灰尘、无污渍；走廊墙壁每年清洁、除尘二次，易污部位随时除污。2、楼梯、电梯、电梯外门及轿箱内壁、地面、楼梯扶手、踢角线及内侧玻璃每周冲洗擦拭一次，每日用不锈钢保养液打光一次，并随时巡视清扫、擦拭、保持清洁。3、卫生间（1）天花板、墙面部分，使用百洁布配合万能清洁剂随时对其进行完全清洗，去除油、烟及灰尘，使其洁净光亮。（2）地面部分：首先进行表面酸化处理，除去污物及异味，而后采纳XTAS42DS擦地机，百洁垫配合硬表面清洁剂每周对地面进行完全清洗，去除表面及缝隙中的残留污垢，同时每日进行拖拭。（3）便池、尿斗，使用桶刷，进行日常保洁，做到

48、无异味，无污物、无尿碱。每日清洗、消毒一次。尿斗内始终保持有富士香球并不小于1厘米；洗手盆、台面、镜面、镜框、木隔板、门窗、窗台、管线及开关面板随时擦拭，保持无灰尘、污渍；拖布池随时清洗，保持畅通；便篓垃圾随时倾倒。4、公共部位的照明灯具每年进行三次擦拭、除尘，对因灯具烧毁等造成的污迹随时擦拭，保持清洁、无污。不锈钢面光亮如初。5、木质楼梯扶手、不锈钢护栏部分1、（1）小区所有步梯扶手均为木质，典雅高档，木质装饰需要用洁净绒面干抹布每日轻轻擦拭浮尘，保持其天然光泽，并幸免划痕。（2）木质步梯扶手除日常清洁外，还需定期进行打蜡养护，以防止其干裂、褪色、变形等。2、不锈钢耐腐蚀性强，光亮美观，如不

49、经常保养和其它金属一样也会锈蚀，失去光泽，降低使用寿命。我们将依照实际情况，采取如下保养措施：（1）安排保洁人员每日使用专用不锈钢保养液进行光亮保养。（2）随时除尘、除锈。（3）保持无污渍，光洁明亮。（4）不锈钢烟灰桶：随时清理、倾倒，没有积存，保持桶内外及周围地面的洁净。6、杀虫灭鼠消毒（1）为保证小区的环境卫生符合国家规定，公司在夏季每月6次、春秋季每月2次、冬季每月1次进行空气消毒，重点部位每日喷一次杀虫剂杀灭蚊蝇。（2）春秋季节每季度对后楼梯地下室设备层等隐患处灭鼠一次，确保小区不受“四害”侵扰。每日对宿舍区域进行消杀，以及时消灭病菌传染源，阻断传播途径。7、公共区域内侧玻璃（1）用玻

50、璃专用清洗剂每月清洗一次；（2）日常随时抹灰，去除污渍。（3）做到光亮、无手印、无污渍。8、外墙、玻璃幕清洗（费用另计，属于特约服务） （1）办公楼外墙依照板材特点，选用中性清洁剂进行每年1次集中高空作业完全清洁，使用升降平台进行日常清洁维护。（2）办公楼外玻璃幕墙，选用玻璃清洁剂进行每年两次高空作业完全清洁。9、办公楼外围进行日常清扫，每月集中用高压水枪配以中性清洁剂进行冲刷和拖拭。10、办公楼层内地面采纳静电吸尘剂进行不间断推尘，大厅地面每周进行集中抛光。 11、办公区垃圾随时清理、果皮箱进行每日清洁、倾倒。清洁保洁治理：按照ISO9001质量体系清洁工作手册规范运作。如下表：工作安排日常

51、保洁：每日 7：308：00楼内清洁、外围清扫；9：009：30垃圾清运；9：3011：30楼内清洁、外围捡扫；13：0016：30楼内清洁、外围捡扫；16：3017：00垃圾清运。工作内容停车场、外围清洁普扫1次/天；每周清洗2次。楼间保洁每日清扫；机器清洗1遍/月；理石地面打蜡1次/季。电梯轿箱每日清洁；上油保养1次/周。垃圾清运清运2遍/天； 消 杀1遍/周。玻璃幕楼内刮拭1次/月；外墙高空清洗1次/年。（费用另计，属于特约服务）楼顶天台随时捡扫；完全清洁1次/周。检查项目及处理方法检查项目1.道路、绿化地、散水坡、排水沟；2.停车场、岗亭、单车棚；3.垃圾中转站、化粪池；4.污、雨水井

52、和沙井；5.宣传栏、标识；6.电梯、楼道、楼梯、走廊、楼道灯具；7.墙面、窗、扶手、电子门、消防栓、管、电表箱、信报箱等；8天面；9.值班室、办公室、卫生间；10.除四害。处理方法按ISO9001质量体系标准，对轻微不合格项自行关闭，严峻不合格项上报主管和主任并提出整改方案加以纠正。考核标准日常日检、周检、月检按ISO9001质量考核标准；年终按国家建设部标准考核。清洁工作检验标准项 目标 准分值评分标准实际得分仪 容 仪 表1.上班穿工作服，佩带工作牌，不准穿拖鞋，不穿奇装异服。2.上下班时，手不放在衣服口袋内，不勾肩搭背。3.精神饱满，举止文明、端庄，仪表整洁、利落。4.遵守办公环境规定。

53、6分每发觉一项不合格扣2分，扣完为止。服 务 态 度1.见到业主微笑、点头、问好。2.使用规范文明礼貌用语。3.服务态度端正，有良好的职业道德。4.做事认真负责，有较强的奉献精神。5.服从领导。6.文明服务，礼貌待人。6分每发觉一项不合格扣1分。工 作 纪 律1.遵守法纪、职员纪律，履行职责。2.上班不迟到、早退，不旷工离岗。3.上班可不能客、闲谈，不在走廊楼梯间大声喧哗，不做与本职工作无关的事。4.服从领导安排，团结同事，不挑拨是非，保守公司机密。5.遵守公司廉洁制度和有关治理规定，不收受、私自动用业主钞票财和物品。8分每发觉一项不合格扣2分，扣完为止。工 作 日 志工作日志书写清晰、内容齐

54、全。2分不合格扣2分。室外路面、绿地、散水坡无瓜壳果皮、纸屑等杂物，无积水，无污渍,每50平方米内无塑料袋等弃物。2分一处不符合标准扣1分，扣完为止。果皮箱内部垃圾及时清理，外表无污迹，粘附物，定期对蚊蝇害虫进行消杀，无明显蚊虫。3分有一处不符合标准扣1分，扣完为止。标识牌、雕塑无乱张贴，目视表面无明显灰尘，无污迹，不锈钢材质，光亮无锈迹；木材质，无脱漆、变形现象，用纸巾擦拭无明显灰尘。3分有一处不符合标准扣1分，扣完为止。沙井底部无垃圾，无积水、积沙、盖板无污迹。2分有一处不符合标准扣1分，扣完为止。雨、污水井检查井内壁无粘附物，井底无沉淀物，水流畅通，井盖上无污迹。2分有一处不符合标准扣1

55、分，扣完为止。化粪池不外溢污水，定期消杀，防止蚊蝇的滋生，无明显蚊虫。2分达不到标准扣2分。场地地面无散落垃圾，无积水、无明显污迹。2分达不到标准扣2分。宣传栏无乱张贴，目视表面无明显灰尘，无污迹。2分达不到标准扣2分。职员宿舍、车棚地面无散落垃圾，无积水、无明显污迹。2分达不到标准扣2分。路灯目视灯壳、灯杆无明显灰尘、污迹。2分有一处不符合标准扣1分，扣完为止。垃圾中转站及垃圾物地面无散落垃圾、无污水、污渍，无粘附物，无明显污迹。2分有一处不符合标准扣1分，扣完为止。停车场目视无纸屑等杂物，无明显灰尘，每100平方米内烟头不超过2个。 2分达不到标准扣2分。室内楼道梯级和走廊地面电梯无杂物、

56、纸屑、明显污迹，全部梯级烟头不超过3个，走廊100平方米烟头不超过2个。2分不符合标准的全部扣除。天台、转换层、雨蓬目视无垃圾，无积水，无污迹，明沟畅通。2分不符合标准的全部扣除。大理石、地板砖地面的清洁无垃圾杂物，无泥沙、无污渍，大理石地面打蜡抛光后有光泽，木地板无明显灰尘，无污渍。4分一处不符合标准扣1分，扣完为止。瓷片、乳胶漆、喷涂墙面的清洁瓷片、喷涂墙面用纸擦拭50厘米无明显灰尘，乳胶漆墙面无污迹，目视无明显灰尘。2分一处不符合标准扣1分，扣完为止。天花板、天棚距1米处目视无蜘蛛网，无明显灰尘。2分同上。灯罩、烟感、指示灯、通风口、电灯开关目视无明显灰尘，无污渍。4分一处不符合标准扣1

57、分，扣完为止。玻璃门窗无污迹，清刮后用纸巾擦拭无明显灰尘，门窗框、窗台无灰尘、污渍。2分一处不符合标准扣1分，扣完为止。公用门窗、消防栓（箱）、标牌、扶手、栏杆、意见箱、电表箱目视无明显污迹，用纸巾擦拭无明显灰尘，不锈钢光亮，无污渍。4分一处不符合标准扣1分，扣完为止。设备机房目视无污迹，无杂物堆放，设备无明显灰尘。2分不符合标准的全部扣除。各值班室整洁无杂物，墙面无灰尘、蜘蛛网，地面无污迹，桌椅、沙发、柜无灰尘2分一处不符合标准扣1分，扣完为止。垃圾桶及时清理，无杂物、无污物、无明显蚊蝇在飞，外部用纸巾擦拭无明显灰尘。2分一处不符合标准扣0.5分，扣完 为止。仓库整齐、摆放有序，无垃圾，无杂

58、物，无明显灰尘。2分一处不符合标准扣1分，扣完为止。公用卫生间工具齐全，摆放整齐有序。无异味。地面无积水、无污渍，无杂物。墙面瓷片、门、窗用纸巾擦拭无明显灰尘。便器无污渍，小便器内有无卫生球。天花、灯具目视无明显灰尘。玻璃、镜面光亮无水痕，无污迹。垃圾桶内垃圾及时清理，定期进行杀虫，无明显蚊蝇。8分一项不符合标准扣1分。合 计100实际得分分数计算方法：得分= 100所查项目总分值绿化工作检验标准和方法分 类序号项目标 准检验方法频 率修剪1乔木无枯枝，树枝不阻车、行人通过，主侧枝分布均匀；抽检10颗；2次/年；2灌木成型，整齐，新长嫩枝不超过15公分；抽检3处5次以上/年；3绿篱绿篱成型、造

59、型美观，新长枝不超过30公分；抽检5处6-8次/年；4草坪路牙、井口、水沟、散水坡边整齐，草坪目视平坦；抽检6处共90平米2-3次/年；施肥1乔木灌木施肥、浇水及时，覆土平坦，肥料不露出土面；目视检查4次/年；2草地播施和喷施，不伤花草；同上1次/年；3花卉保证基肥，追肥不伤花草；同上视长势而定防杀虫无明显枯枝、死杈，有虫害枝条2%以下；目视抽查防治1次/月；及时喷射；浇水1花卉苗泥土不染花叶，土不压苗心，水不冲倒苗；目视，全面检查2次/日；2树木草地浇水无遗漏，透土深度为：树木3公分，草地2公分，无旱死，旱枯的现象；抽查5处2次/周；（雨后泥土湿度大除外）日常养护1中耕除草无明显杂草，台湾草

60、地纯度在90%以上，树木底下土面层不板结，透气良好；抽查草地50平米施肥前和下暴雨后进行松土，全年许多于6次2防风排涝巡视暴风雨过后12小时，草地无1平方米以上的积水，树木无倒斜，断枝落叶在半天内处理；目视检查每天巡视责任区1次第四章 物业服务保障体系治理、激励、监督、反馈机制治理的规章制度是我们公司不断进步不断进展的武器，在不断统一规范规章制度的同时我们引进ISO9001体系，严格的按照体系的步骤来进行封闭式日常的治理工作。实践证明，企业要想保持长久的活力，就要有良好的激励机制和文化机制，鼓舞职员奋发向上、努力工作；通过企业文化活动的形式，培养集体主义精神，增强团队意识和群体的凝聚力。我们的