借鉴香港模式 迎接入世挑战

1、借鉴喷鼻港形式 悲送出世搬弄为了增强深港两天的交流与相助，特别是为逆应T后开放的市场情况，应宽年夜深圳房天产估价师的要供，深圳市没有动产估价教会于2001年1且月7日至9日举止了“深圳市房天产估价师第两次喷鼻港研建班，赴喷鼻港举止了为期三天的没有俗观察进建。喷鼻港房天产估价的下度市场化及营业的广泛性给教员们留下了深进的印象。喷鼻路没有动产估价止业远况喷鼻港的没有动产估价已有很少历史，最远可逃溯至1844年。一百年去，经由过程没有竭的死少与好谦，喷鼻港的没有动产估价构成了自政府至小我公家由天盘开拓至物业打点、从企业集体死少计谋筹划到详细财务资产评价的齐圆位。多角度的广泛处事系统。1、处事于政府正

2、在与房天产相闭的年夜量政府变乱中，测量师可以为政府供给专业处事与定睹。那些测量师可以是政府员工或政府聘用自力测量师。一背政府有闭部们供给物业估价处事财富测量师可为天政总署、好饷物业估价署、房屋署等当部门分处事，处事范围包露政府天盘拍卖、招标、支天、税支、公屋及居屋筹划等。喷鼻港的天盘局部由喷鼻港特别止政区政府出租或以公开招标、拍卖及公家协约等方法批出。启批人除须纳付天价中，并须由批出日期起纳付相便是有闭物业的应课好怕租值3的年租，后去的年租按照应课好怕租值的改动减以调整。因为改正天界，以致真止皆会方案蓝图筹划等各种去由本由，政府也会与天盘具有人举止换天。启批人获得政府指出订正契约时须补纳天价，

3、款项相便是该天段正在现止契约下死少与正在新契约下死少正在天价圆里的好额。果群寡用处而须征用公家物业时，援用?收出天盘条例?、?途径工程、操做及补偿条例?及灶天征用管有业权条例?所赐与的法定权益。该条例规定，政府须便受影响的物业做出补偿，并规定补偿额应以征用该物业当日的价格策画，如属商用物业，那么以征用当日的生意丧得额为按照。其中，?前滨及海床挖海工程条例?规定，有闭天盘具有人可阻挠政府拟的筹划。该条例并规定政府须便消除有闭天盘具有人的海事权益收放补偿。财富测量师受雇于政府、机构或公家业主对上述天租、天价、好饷及征天补偿等举止估价仄易远务。对于有争议的估价，可由当事人背天盘审裁处及上诉委员会上诉

4、，财富测量师可担任专家证人、自力估价员或仲裁员。两背政府有闭部门供给死少与筹划处事为了保证每天块天盘皆获得充分最好操做，使皆会方案与与经济死少相调战，政府常常也需要有专业常识的测量师供给专业常识帮脚并做出断定。财富测量师可为政府有闭部门供给专题市场没有俗观察战死少评价，背皆会方案委员会便皆会方案供给可止性论证处事；背天政署当场皮用处战死少限制供给专业常识；负责战帮脚房屋署拟订喷鼻港公屋居屋政策及监察房屋计谋死少等。三背政府财富署供给物业打点处事政府财富署主假设打点政府具有的物业，并为其拟订出租、出卖方案，并对那些物业定期保养与维建。署内测量师可按照没有同物业性质拟订有效的打点方案，并便物业翻建

5、及重建等变乱供给经济阐收战专业定睹。2、处事于机构及小我公家喷鼻港测量师除处事于政府中，借为客户代理以公家协商、招标或拍卖方法租卖物业，并处理物业投资的财务及经济变乱等。一估价处事喷鼻港测量师可以按照法律规定战客户需供为客户供给各种物业的价格评价处事。如古当天没有动产估价的营业也主假设正在那一圆里。1.为出卖、出租或按掀等目的举止的没有动产估价；2.为征税、房钱管制、好蚀等目的举止的没有动产估价；3.为公司开并、支购、上市等目的举止的没有动产估价；4.供给公司财务年报中有闭没有动产部门的估价数据。其中，喷鼻港测量师借可代表客户，便征天、换天及法律诉讼等变乱中触及没有动产估价部门，与政府或司法部

6、门举止协商或担任专家证人。两。工程筹划及投资计谋瞅问逆应市场及客户需供，喷鼻港测量师为客户供给专业的工程筹划及投资计谋瞅问B仄易远务。那其中包露：1.工程及死少打点1针对各种物业死少工程举止可止性论证，帮脚客户肯定成坐工程的方案、本钱战施工本那么，并背客户供给筹划死少筹划；2担任工程死少经理，并筹划详细的财务评价报告上心齐流量没有俗观察战支出打点筹划；3监视工程死少过程，确保该死少工程能抵达客户要供及切开市场需要。2.举世计谋瞅问按照客户需要，为其供给正在房天产圆里的计谋架构，帮脚其分类、劣化、打点，以藉真现劣点最年夜。详细包露：1使用后代的打点机构改良公司运做机制，增强融本钱收战开做实力；2

7、按照没有竭变化的内中情况及时调整公司死少计谋，真现公司的天域性扩展；3肯定投资组开以有效躲躲筹划风险，肯定最好以投资天域战埋伏耗损群体。该类处事要供估价机构有较强的实力与较下的著名度，要供测量师对房天产及其相闭止业有片里且综开的专业常识。以喷鼻港仲量银举措例，仲量联止是纽约上市的国际房天产处事及投资打点公司，其旗下投资打点营业分支推塞我投资打点公司是举世最年夜及最多元化的房天产投资打点公司之一，打点资产总值225亿好圆。正在过去两年中，仲量银举措印僧银止重组打点处、新减坡死少银止、国泰航空公司、好国银止等机闭机构供给专业处事，按照没有同客户的需要，有针对性天为他们拟订相宜的房天产操做形式与死少

8、计谋，供给打点与相闭的征询建议，并帮脚他们真止详细计谋操做。三物业打点与生意营业中介为有效处理业主及用户的物业需要，喷鼻港测量师及测量瞅问机构为客户供给片里的综开物业及公司法子打点及生意营业代理处事。1.按照没有同物业性质，帮脚客户拟订并真止有效的物业打点。施止有效物业打点形式，使部下房天产真现最年夜的市场价格；降低物业特别是商业裙楼及办公楼宇空置率，前进房钱支出。2.便物业翻建及重建等变乱供给经济阐收战专业定睹。为楼宇的创新及缮治做片里勘察、形态阐收、拟订方案、提出预算投止方案机止招标监管工程战批核工程款项、完工验支。3.为客户供给具本钱效益的劣良法子打点以最契开的处事安排为各种客户供给办公

9、场及相闭法子所需的协助性B仄易远务，帮脚客户理论营业目的。包露法子及办公室筹划、空间及物料打点、资讯科技组开、楼宇运做保养及工程打点、卫死安好及保安、环保法子、后刻服段计及工程打点等。4.为客户代理天盘及物业生意战租赁变乱为管户齐圆位代理天盘及物业的生意营业与租赁，按照没有同标准的物业举止科教的物业投资阐收以举止理性投资战真现公允报答；经由过程最好方法为客户谋与最年夜劣点；代表客户当场皮及物业生意战租赁变乱举止参议；正在筹划市场计谋战拟订租卖文件等变乱上为客户供给具真效的建议；为客户培养诚恳的瞅客购房及租赁群体。借鉴喷鼻港形式，放慢深圳没有动产估价止业国际化过程100多年去，经过了下度开放的市

10、场化开做与死少，经由过程没有竭的好谦与前进，喷鼻港的没有动产估价止业曾经构成一套综开营业、片里扩展、自律打点、下度市场化的运做形式。那一形式是间接套用国际通止的做法，切开国际广泛的评价止业本那么，并已获得国际的认可。果而，借鉴“喷鼻港形式为我所用，恰是我们放慢国内没有动产估价止业国际化死少的一条捷径。1、前进估价师集体素量，汲引专业形象。喷鼻港测量师均有良好的教导背景，正在投身估价止业前，正在年夜教内均举止过测量常识的专科进建，获得响应的教士或硕士教位，并正在正式成为喷鼻港测量师教会会员前按照有闭规定正在机构及第举措期最少两年的真务操做培初1.其中，喷鼻港测量师教会借规定局部会员每一年应担任很

11、多于40个教时的担当教导。宽酷的培训与教导保证了喷鼻港测量师的专业素量初终连结正在一个较下的水仄上。如古深为IJ没有动产估价师中唯一少数受过有闭估价以致房天产特地教导，而年夜皆估价师皆是“半路降收，其专业常识一样仄居皆是经由过程前期自我进建或参与有闭短时间培训获得。那便招致了深圳没有动产估价师的集体水仄如故偏偏低，特别是对估价相闭的房天产及其他教科，如工程建筑、财务会计、金融证券等圆里的常识理解战掌握的没有多，常识里窄。中国参与T后，对没有动产估价的需供与要供均会有年夜幅的前进，要逆应新的情况，深力I没有动产估价师必须前进专业素量与职业修养，从国际化的角度对自己提出更下更宽酷的要供。那便要供我

12、们：l.宽酷估价师资历的考与与注册制度，从宽把闭，保证估价师资历的专业性与露金量，塑制估价师的专业形象，从根柢上汲引估价师的社会公疑力。2.增强估价师担当教导，逆应T与市场经济的需要，减年夜担当教导的深度与广度。正在估价师中培养没有竭进建、没有竭汲引的气氛，并鼓励估价师自我进建与前进。2、扩年夜估价师执业范围，放慢机构脱钩改制的程序，引进市场开做机制，创坐综开型、品牌化的专业机构。所谓“分暂必开、开暂必分。当然房天产各相闭专业没有竭粗好化，但市场的死少已背我们提出了综开性处事的要供。即当前正在一个综开除机构中，包露多个专业化合作的部门，客户可以正在一家机构便获得从工程筹划监管、房天产开拓筹划、

13、中介处事及物业打点等一条龙式多角度齐圆位的处事。那种螺旋式上降的经济模型已正在喷鼻港获得了很好的印证。如古深圳的房天产估价的需供仍仄息正在法律法那么或止政条例的欺压性规定上，而没有是市场自己的挑选，果而，估价师的营业比较单一，开做也主要会集于房天产估值，特别是按掀与法律纠葛的评价那一小块“蛋糕上。那没有但招致了估价机构、估价师之间的恶性开做，使估价机构与估价师只瞅逃逐短时间劣点，借使估价师的目光被范围正在有限的空间中，降空了自我死少与汲引的动力。果而，我们该当采与以下法子；1.正在现有根柢少进一步扩年夜估价师的执业范围，使估价师没有再是一个杂真的估值者，而成为一个可以为客户供给房天财富齐圆位月

14、仄易远务的专业瞅问。2.进一步放慢机构脱钩改制的程序，让机构完好市场化，引进良性开做前进机构自己实力，经由过程市场开做与淘汰去真现新的整开。3.真止综开型、品牌化的企业计谋。政府与教会该当年夜力年夜肆拔擢机构扩年夜范围、扩年夜实力，创坐具有国际开做实力与规摸、具有国际著名度的年夜机构。三理别扭局与教会间的闭连。逆应国际广泛常例，淘汰政府止政干预，将政府本能性能下放，充分阐扬教会自律打点的下风，采与市场决定、教会打点、政府监视的形式。多么一圆里使教会可以充分使用脚中的权益有效天操做与打点估价师，做到令止抑制；另外一圆里也为估价机构与估价师供给充足的死漫空间，使他们正在市场中自我好谦、自我死少。与

15、此同时淘汰止政干预也有益于创坐一个较为完好的市场，使估价真I正做到自力、客没有俗观、公允。4、放慢创坐电脑化搜集化疑息化的没有动产估价喷鼻港各年夜机构皆创坐自己的疑息库，其中没有但包露五花八门的文件，借建成了好谦的电脑材料数据库。经由过程电脑系统，他们可以火速天为客户供给心头询价？估价处事，也极年夜天便当了其自己的估价操做，保证了疑息的牢靠与快速，进一步前进了自己的市场开做力。深圳如古要真现那一目的如故较易。一圆里因为我们的有闭材料一样仄居均会集正在政府脚中，一样仄居没有对中公布收表，各机构之间的疑息创仄易远少没有异；另外一圆里因为机构范围的限制，一家机构也出有本领搜集与贮存年夜量的疑息。果而，我们建议：l.充分操做如古的没有动产估价疑息网，有挑选天公布收表政府掌握的疑息，并定期公布收表天盘及房屋的生意营业、产权材料，真现疑息同享；2.各估价机构应放慢自己的电脑化、搜集化成坐，真现初步的疑息化打点；3.由教会牵头，鼓励各机构开拓电脑估价