某百项目策划报告

1、PAGE 总 NUMPAGES 68页 第68页 前 言：房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。地产项目的经营涉及到宏观经济、城市规划、建筑工程、市场营销、物业管理、金融保险、统计、会计、心理等各方面的综合知识。金沙百项目目地块位位于沙坪坪坝区核核心商圈圈，地理理位置十十分优越越。在前前期对项项目规划划进行了了有效的的论证，但但产品的的功能定定位却仍仍处于研研究阶段段，对于于定位住住宅或者者商务仍仍有各自自不同的的看法。如如果定位位方向为为纯住宅宅产品，则则有价格格瓶颈，运运作中不不利于充充分发挥挥地块的的口岸优优势；如如果定位位方

2、向为为商务产产品，则则市场消消化能力力是评估估的重点点（这两两者的具具体论述述详见市市场分析析部分的的内容）。因因此，在在本营销销策划报报告中，产产品功能能定位将将是首先先需要论论述及勘勘酌的核核心问题题。根据项目功功能定位位，报告告对项目目进行了了全面、系系统的市市场定位位，包括括目标客客户、形形象档次次以及价价格体系系等层面面的内容容，并就就项目在在产品设设计方面面做出了了一定的的调整，使使之匹配配于项目目的整体体定位构构思。在本报告的的最后部部分，将将对项目目的营销销推广做做出策略略性纲要要。此环环节内容容也将随随着工作作的进一一步深入入开展，逐逐步落实实到纷繁繁而具体体的推广广工作中中

3、，并最最终推动动项目的的营销步步入正常常和预期期的轨道道；具体体的营销销阶段细细分及销销售执行行方案计计划在双双方对项项目定位位及营销销策略达达成共识识后另行行整理提提交。凡事预则立立，不预预则废，市市场虽千千变万化化，善谋谋者终将将胜之。通通过双方方的精诚诚合作，必必将使各各项工作作得以统统筹、高高效的实实施。我我们有信信心并期期待着协协助发展展商实现现利润和和形象的的双赢局局面。第一部分 沙坪坪坝区房房地产市市场综述述 沙坪坝区房房地产市市场状况况综述1区域宏宏观背景景简述沙坪坝区位位于嘉陵陵江畔，地地处重庆庆市西郊郊，全区区幅员3396平平方公里里，20001年年年末各各项统计计年鉴数数

4、据如下下：总人口677.600万，家家庭总户户数211.277万户；当年GDPP总值为为91995100万元，在在主城区区中排名名渝中区区和九龙龙坡区之之后；人均产值1137118元，排排名渝中中区、大大渡口区区和九龙龙坡区之之后；国内生产总总值指数数中的第第一、第第二产业业均比较较靠后，而而第三产产业指数数为1114.33，位列列市区经经济圈之之首，说说明沙区区商业服服务繁华华度较高高；房屋建筑施施工面积积达2332.227万平平方米，竣竣工面积积为977.600万平方方米，建建筑业总总产值11665575万万元；金融机构存存款余额额为144129934万万元，位位列渝中中区和九九龙坡区区之

5、后；城镇居民人人均住宅宅使用面面积为119.991平方方米，位位列市区区经济圈圈第四位位。沙坪坝是重重庆的科科技文化化区，区区内有大大专院校校9所，中中专、中中小学3300余余所，学学生122万余人人；全市市三分之之一的科科研机构构集中于于沙坪坝坝区，科科技工作作者达55万余人人，智力力型劳动动者占全全区在业业人数11/3。另外，沙坪坪坝区旅旅游资源源丰富，自自然景观观和人文文景观众众多，有有数万亩亩森林资资源和极极具开发发价值的的大型溶溶洞和温温泉等，陪陪都时期期遗址保保存完整整，渣滓滓洞、白白公馆远远近知名名，与沙沙坪坝区区浓厚的的文化氛氛围相得得益彰。2区域房房地产市市场发展展回顾沙坪坝

6、区房房地产市市场经过过近几年年高速的的发展，开开发规模模和水平平已经达达到了相相当高度度，部分分楼盘个个案在整整个重庆庆房市都都有较大大的影响响力。尤尤其是近近两年，沙沙区房地地产市场场成为业业内人士士和消费费者关注注的热点点，除有有效把握握本区域域的购买买客户以以外，凭凭借教育育等特色色资源，吸吸引了相相当的外外区客户户。回顾顾整个沙沙坪坝房房地产市市场，主主要有以以下几个个发展阶阶段：第一阶段、市市场启动动阶段（119999年以前前）这一阶段的的开发项项目主要要集中于于三角碑碑周边及及小龙坎坎附近，项项目规模模普遍较较小，规规划设计计较为落落伍，配配套和管管理也比比较差，但但是由于于市场上

7、上供应量量少，销销售业绩绩普遍较较好。附：代表项项目鑫源大大厦地理位置：沙坪坝沙南南街433号开 发 商商：重庆沙坪坝坝区房地地产开发发总公司司总 建 面面：约450000平方方米开盘时间：2000年年4月（但但其推广广早在119999年已经经着手进进行）楼盘定位：商住楼销售价格：起 价（建建筑面积积）：115000元/平平方米均 价（建建筑面积积）：117500元/平平方米最高价（建建筑面积积）：118500元/平平方米第二阶段、市市场发育育阶段（119999-20001年年）在一片质疑疑声中，芳芳草地在在凤天路路一枝独独秀，逆逆市飘红红，打出出了南部部新城的的大旗，猎猎猎旗风风下，短短短两

8、三三年内数数十项目目相继登登场亮相相。激烈烈的竞争争提高了了行业水水平，促促使开发发企业开开始注重重产品品品质和服服务，南南部新城城成为了了重庆房房市一片片开发热热土。在这一发育育过程中中，区域域房地产产市场形形成了多多点开花花的繁荣荣态势，但但与此相相对应的的是，市市场和开开发企业业本身都都还不太太成熟，而而且某些些企业对对市场评评估过于于乐观，导导致了部部分项目目陷入被被动。附：代表项项目芳草地地地理位置：沙坪坝凤天天路开 发 商商：重庆武城房房地产开开发公司司总 建 面面：566122平方米米开盘时间：约19999年6月月楼盘定位：高档小区房房销售价格：起 价（建建筑面积积）：11800

9、0元/平平方米均 价（建建筑面积积）：221000元/平平方米最高价（建建筑面积积）：224000元/平平方米第三阶段、市市场成熟熟阶段（220011年至今今）在相对成熟熟的市场场中，开开发企业业相应不不同的区区域板块块会逐渐渐形成不不同的个个性特色色，需要要结合市市场环境境和特定定地块优优劣势进进行市场场细分及及定位。华华宇、同同创等一一线企业业脱颖而而出，区区域市场场无论是是在决策策或运作作水平上上，都开开始走向向成熟。附：个体项项目华宇广广场地理位置：沙坪坝名人人雕塑广广场开 发 商商：重庆华宇物物业（集集团）有有限公司司总 建 面面：3815007平方方米开盘时间：一期20000年99

10、月300日开盘盘，二期期20001年99月155日开盘盘楼盘定位：中央商务生活大大社区销售价格：起 价（建建筑面积积）：229100元/平平方米均 价（建建筑面积积）：330000元/平平方米最高价（建建筑面积积）：443000元/平平方米3沙区房房地产市市场相关关统计数数据及与与其它主主城区对对比（1）20000年年、20001年年沙坪坝坝区房地地产市场场与其他他区域房房地产市市场情况况统计表表投资额数据据（万元元）区域2000年年2001年年2002上上半年渝中区286422827218821092663江北区13229931872663734233渝北区13406612340009943

11、300沙坪坝区13709992047337922611北碚区361622447477151866九龙坡区15218862443884810233大渡口区191199416644260388南岸区14028872063551963655巴南区378033487477219233永川市304644601188217399施工面积（平平方米）区域合计住宅2000200120002001渝中区49183377570411632410883026877740江北区19941181299299081114884420224401渝北区23046673410166101693880528737729沙坪坝区

12、25816633320222221805665022959946北碚区125944388610552102577566784997九龙坡区26420004359755951746005024934453大渡口区5688116557833447987754852444南岸区25566687365766411744114327571136巴南区7204553747988457304485805229永川市85439901028114565157707266226竣工面积（平平方米）区域合计住宅2000200120002001渝中区8333444571466247990012622665江北区392

13、7005571544631728894059992渝北区6530990986000354404407408778沙坪坝区5901002640699840209994877669北碚区6197775556022048039934397333九龙坡区79378831117225947134437734336大渡口区3638553117699330996661019660南岸区7134336825300252242225412448巴南区1472770357300211589942830337永川市3321220505288026550023472225销售面积（平平方米）区域合计住宅2000200

14、120002001渝中区3606559400644630175512875004江北区3599885360322131224413239335渝北区5072110760722546206657099994沙坪坝区3969772502722832432294387117北碚区3527228365999030109943174116九龙坡区4200005771122931841136399889大渡口区2175112125033920786671155880南岸区5201448630922546250075365665巴南区1430558235811112339952063992永川市276522

15、0349188424020042765229空置房（平平方米）区域空置面积其中：空置置一年以以上合计住宅合计住宅20002001200020012000200120002001渝中区115511409629777553011440303366237995708166925775562759447江北区301577942765562067551240422115608851468669989155695999渝北区303677741085522002330182711910504451674996639044598344沙坪坝区3130118274600214802218412001303336

16、1059664505900170433北碚区14588852060996733599914222421899999233127522334611九龙坡区341711942644471237110153677517463332497332637422698111大渡口区6878996199334556664908882088001789991103445824南岸区317288735390071718666207299412637771285661626000673666巴南区13298812008448352466901377886388863388223477253733永川市1246221

17、151488573824462333313597742080032112383上述表格数数据能够够在一定定程度上上反映区区域市场场的供给给状况。数数据表明明，沙坪坪坝区房房地产市市场的供供需较为为平衡，空空置量一一直得到到比较有有效的控控制，现现有的市市场运作作较为良良性。（2）区域域地产个个案数据据统计项目个数：目前沙区在在售和规规划项目目42个个，其中中单位住住宅199个，小小区233个物业类别：纯住宅项目目25个个，商住住两用项项目177个建筑形态：多层住宅99个、小小高层110个、高高层住宅宅23个个建筑规模：5万平方米米以下项项目200个，55-100万平方方米133个，110万平平

18、方米以以上9个个。4沙坪坝坝区房地地产市场场特征概概述沙区房地产产市场相相对较为为封闭由于交通的的原因，沙沙坪坝区区和重庆庆市其它它主城区区分隔现现象较为为突出，偏偏安西北北一隅；其地域域特性反反映在房房地产市市场上，一一是沙坪坪坝区居居民的住住房消费费被外区区分流的的现象比比较少，同同时沙坪坪坝区房房地产市市场的外外向辐射射力也不不强，二二是由于于外面联联络的不不便，一一定程度度上影响响了商务务单位的的业务绩绩效，沙沙坪坝区区的写字字楼市场场较为低低迷。沙坪坝区住住房消化化能力较较强沙坪坝区居居民中智智力型劳劳动者占占据了11/3的的比例，这这部分消消费群和和公务员员、行政政事业机机关职工工

19、、个体体私营业业主一起起，构成成了沙坪坪坝区面面广量大大的中收收入阶层层，从而而成为住住宅市场场稳定而而旺盛的的消费力力。政府的支持持力度较较大在政策规划划和税收收上，沙沙坪坝区区政府都都给予了了房地产产市场有有力的实实质性支支持，最最明显的的是以政政府的南南迁带动动南部新新城的开开发，在在户口迁迁移、子子女入学学等问题题上也大大开绿灯灯。文化区的招招牌有较较强吸引引力文化牌的吸吸引力大大致来源源于两个个层面：一是由由于文化化氛围，一一定程度度上改善善了沙坪坪坝区的的居住环环境；二二是对居居民子女女的教育育提供了了更好的的条件。沙坪坝区的的板块特特征比较较突出由于周边环环境不同同、居住住人群各

20、各异，沙沙坪坝区区各局部部板块的的差异也也相当突突出。科科技园区区位于北北部城区区，工业业企业集集中于东东部城区区，相应应其住宅宅的价位位、档次次及产品品特征都都有较大大的差异异。二、沙坪坝坝区热点点区域开开发特征征分析 1北部城城区地域范围处于规划中中的重庆庆大学科科技园区区沿线，包包括重庆庆一中、南南开中学学、重庆庆七中、重重庆大学学（含原原重庆建建筑大学学）等名名校都集集中分布布于该板板块。开发背景北部城区处处于重大大科技园园区沿线线，区域域内学校校林立，文文化氛围围浓厚，消消费力支支撑旺盛盛。北部部板块本本来由于于可用作作房地产产开发的的土地不不多且发发展的重重点是教教育和科科技，故故

21、长期以以来房地地产开发发项目并并不多。但但随着欣欣阳广场场、学林林雅园的的开发，尤尤其是学学林雅园园“文化牌牌”的一炮炮走红，北北部板块块引起了了更多购购房者的的关注。供应特征区域内的户户型产品品以一室室一厅和和舒适型型三室、四四室为主主，分别别针对沙沙坪坝区区年轻一一族、陪陪读一族族、投资资客户和和周边居居民、高高校教师师。以文文化为主主题进行行产品规规划及营营销推广广是该区区域的明明显特性性。价位水平区域内市场场目前价价位水平平较高，且且表现稳稳定，以以学林雅雅园、欣欣阳广场场为代表表的中高高档楼盘盘均价在在25000元/平方米米以上，总总体均价价约为223000-27700元元/平方方米

22、（建建筑面积积价格）。局限性区域内居民民密度大大，拆迁迁成本高高，成规规模的地地块较少少。代表项目学林林雅园（EE墅）地理位置：沙坪坝学府府路1号号开 发 商商：重庆同创置置业发展展有限公公司总 建 面面：整个学林雅雅园为22097799平平方米总 套 数数：330套楼盘定位：精装修小户户型公寓寓项目构成：学林雅园小小区内的的一栋独独立单体体楼，住住宅总高高27层层，分小小户型平平层和夹夹层两种种户型产产品形态态付款方式：8成30年年按揭销售价格：起 价（套套内面积积）：330500元/平平方米均 价（套套内面积积）：334000元/平平方米最高价（套套内面积积）：338600元/平平方米备注

23、：夹层层户型现现已销售售完毕；套内精精装修的的价格自自称为4400元元/平方方米标准准，如果果以清水水房交房房则每平平方米少少2000元。部分户型：一室一厅单单卫（平平层，33M层高高）（套套内面积积）：227.338平方方米二室二厅单单卫（平平层，33M层高高）（套套内面积积）：448.001平方方米一室一厅单单卫（夹夹层，44.5MM层高）（套套内面积积）：227.338平方方米二室二厅单单卫（夹夹层，44.5MM层高）（套套内面积积）：448.001平方方米2.东部城城区地域范围地处沙坪坝坝区老工工业区，包包括重棉棉二厂、红红岩汽车车弹簧厂厂、重庆庆微电机机厂等众众多国有有企业均均集中于

24、于此。开发背景长期以来是是沙坪坝坝区老工工业基地地较为集集中的区区块，房房地产开开发起步步较晚，受受购买力力和整体体陈旧形形象的局局限，房房价亦较较低。东东部板块块最大的的优势是是相对与与渝中区区的距离离较近，且且是沙坪坪坝区唯唯一沿江江的区块块。随着着滨江路路开发建建设的推推进，东东部板块块的房地地产市场场现状有有望得到到重大改改观。供应特征目前以经济济型两室室、三室室为主，主主要购买买力来源源为周边边居民和和沙坪坝坝其它区区域经济济承受能能力有限限的供房房者，各各项目都都注重产产品的经经济适用用性。价位水平目前价格水水平为沙沙坪坝各各区域中中最低的的板块，总总体均价价约为115000-17

25、700元元/平方方米（建建筑面积积价格）。代表项目千竹竹景苑地理位置：沙坪坝上土土湾开 发 商商：重庆顺鸿物物业发展展有限公公司总 建 面面：700000平方米米总 套 数数：400多套套楼盘定位：自然花园小小区付款方式：7成20年年按揭销售价格：起 价（建建筑面积积）：115000元/平平方米均 价（建建筑面积积）：116500元/平平方米最高价（建建筑面积积）：119000元/平平方米部分户型：二室二厅单单卫（建建筑面积积）：1111.80平平方米三室二厅双双卫（建建筑面积积）：1154.57平平方米二室二厅单单卫（建建筑面积积）：996.993平方方米3.南部城城区地域范围沙坪坝区政政府

26、所在在地，是是未来沙沙坪坝区区的政治治、文化化中心，以以凤天路路为代表表的南部部板块逐逐渐成为为沙坪坝坝区房地地产开发发最热的的板块之之一。是是目前沙沙坪坝区区开发量量最大最最集中的的房地产产板块，中中高档物物业为各各板块最最多，且且各档次次物业的的分布相相对比较较均匀。开发背景随着沙坪坝坝区政府府南迁凤凤天路，本本区域知知名小区区纷纷出出现，芳芳草地是是该区块块启动前前期的个个案代表表，该物物业带动动了整个个南部板板块的启启动和发发展，而而天骄年年华是该该区块中中高档物物业的代代表。供应特征本区域以三三室、四四室户型型为主，主主要以小小区环境境为卖点点吸引购购房者。价位水平本区域楼盘盘价格呈

27、呈现缓慢慢、稳步步上升的的趋势，总总体均价价18000-222000元/平平方米（建建筑面积积价格）。代表项目天骄骄年华地理位置：沙坪坝凤天天大道开 发 商商：重庆协信控控股（集集团）有有限公司司总 建 面面：2700000余平平方米楼盘定位：都市中的依依山美宅宅，文化化社区付款方式：8成30年年按揭销售价格：起 价（套套内面积积）：226000元/平平方米均 价（套套内面积积）：228500元/平平方米最高价（套套内面积积）：331500元/平平方米部分户型：三室二厅二二卫（建建筑面积积）（错错层）：1200.311平方米米四室三厅二二卫（建建筑面积积）（错错层）：1633.488平方米米二

28、室二厅单单卫（建建筑面积积）（平平层）：90.27平平方米四室三厅双双卫（建建筑面积积）（错错层）：1577.899平方米米三室二厅双双卫（建建筑面积积）（平平层）：1266.188平方米米4.西部城城区由于连接成成渝、渝渝长高速速公路且且区内拥拥有临近近铁路的的便利（区区块内有有梨树湾湾货运站站），成成为沙坪坪坝区的的物流组组织中心心。目前前梨树湾湾工业区区内已形形成以木木材、钢钢材和机机电产品品为主的的集散地地。西部部板块的的房地产产市场起起步较晚晚，但榕榕湖国际际花园和和华宇福源山山庄的出出现，使使西部板板块的房房地产市市场现状状有所改改观。板块市场特特征：该该区块的的代表物物业是华华宇

29、福源山山庄，该该盘体量量较大，依依山势规规划，楼楼盘开发发比较注注重生态态保护，且且以较低低价格入入市，销销售走势势十分好好；该区区块的另另一重点点物业是是榕湖国国际花园园，其产产品类型型目前在在沙坪坝坝区比较较少（公公园洋房房，类似似TOWWN HOUUSE），且且其位处处沙坪公公园，走走势值得得关注。目目前该区区块物业业较少，价价格带尚尚未形成成。除榕榕湖国际际花园的的小洋房房之外，普普通住宅宅普遍均均价在118000元/平平方米左左右。5.中部城城区中部城区为为本项目目所在区区域，将将在项目目功能定定位部分分进行重重点论述述。第二部分 项目目功能定定位 一、项目功功能定位位决策依依据及目

30、目标 1.项目功功能定位位决策依依据项目功能定定位决策策依据大大致来源源于以下下几个层层面：项目的区位位环境项目的区位位环境一一定程度度上决定定了地价价水平，同同时不同同的区位位，面临临的消费费力水平平也不同同，因此此区位环环境是项项目功能能定位的的前提和和基础。项目的地块块条件项目在特定定区位内内的口岸岸条件对对项目的的功能定定位也有有较大的的影响，如如地块四四至、交交通组织织、以及及消费者者对地段段口岸的的认可度度等环节节。项目的产品品特征包括项目的的户型，软软、硬件件配置，以以及外立立面色彩彩和建筑筑形象等等。开发企业的的具体情情况不同的物业业类型对对开发企企业也有有不同的的要求。同同一

31、地块块，开发发酒店投投资大、形形象好、回回报稳定定，但资资金回笼笼周期较较长；而而开发普普通公寓寓则利润润空间有有限，形形象附加加值不高高，但资资金回笼笼速度快快等。开开发企业业应根据据自身特特性选择择物业功功能类型型。2项目功功能定位位的目标标根据项目实实际状况况和贵司司的需要要，我方方认为项项目功能能定位应应该有三三点原则则性目标标，其中中第一、第第二点是是前提基基础，第第三点是是项目运运作的方方向。有效规避风风险快速回笼资资金尽可能挖掘掘项目潜潜力和利利润空间间二、项目区区位环境境概述 以沙南步行行街为中中心，步步行距离离辐射范范围构成成了沙坪坪坝的中中心区。区区域内大大型的喷喷泉组群群

32、、特色色鲜明的的雕塑、众众多的景景观小品品共同打打造出令令沙坪坝坝区人骄骄傲的城城市形象象和舒适适的休闲闲广场。区域内的步步行街是是重庆市市最具景景观价值值和文化化气息的的商业街街区，商商业相当当繁华，商商业环境境仅次于于解放碑碑商圈，沙沙重百、金金诚广场场、明日日百货、赛赛博数码码广场、新新世纪凯瑞商商都、华华宇商业业街、三三峡广场场等商业业物业林林立其间间。在沙坪坝区区内，中中心区是是交通银银行、酒酒店、餐餐饮娱乐乐、证券券、学校校医院等等城市繁繁华元素素最集中中的区位位，因此此也是沙沙区商务务活动最最集中的的口岸，尤尤其以广广告、装装饰、文文化、各各类事务务所、中中介代理理机构等等服务性

33、性企业居居多。对中心区房房地产项项目的开开发来说说，具备备多种可可选择功功能方向向：住宅宅、商务务公寓、写写字楼、商商场，乃乃至酒店店，具体体的功能能选择应应根据地地块的特特定条件件和开发发企业运运作目标标进行决决策。三、沙坪坝坝中心区区住宅市市场分析析 1.特征描描述地处沙坪坝坝中心地地段，地地价成本本高、房房价也相相对略高高；地块规模普普遍较小小，难以以形成大大型的环环境景观观；住宅项目营营销推广广的支撑撑点普遍遍来自于于三个层层面：地地段的便便利性、功功能的复复合性（宜宜住宜商商）及较较高的产产品品质质三个层层面；地产行业整整体业绩绩较为稳稳定，但但市场反反响火爆爆的项目目较少。2.主要

34、的的竞争对对手沙坪坝房地地产市场场上，有有两个层层面的供供给对中中心区的的住宅项项目形成成了较强强的竞争争冲击。一是新建的的小区住住宅项目目，凭借借小区优优美的环环境作为为核心竞竞争力，这这类项目目以南部部新城为为代表，随随着新区区配套的的逐步完完善，其其竞争力力还将进进一步加加强；二是在地段段条件上上和中心心区有替替代效应应的区位位，这一一区域以以北部城城区为代代表，相相对中心心区距沙沙坪坝步步行街并并不远，虽虽口岸略略次，在在地段功功能上有有一定的的替代性性，开发发成本相相对较低低，以价价格作为为对抗中中心区物物业的核核心竞争争力。3.小结从居家功能能的层面面看，收收入较高高的购房房者对小

35、小区环境境有较高高的要求求，而收收入较低低的购房房者对房房价极为为敏感，从从而沙坪坪坝中心心区的住住宅项目目普遍面面临高不不成、低低不就的的尴尬局局面，操操作存在在一定的的难度。具体的说，如如果定位位于普通通住宅，价价位局限限性较强强，中心心区区位位优势并并不能得得以真正正发挥，如如果在功功能定位位上作一一定的突突破，开开发成本本往往较较高，且且市场是是否接受受也有一一定的不不确性。四、沙坪坝坝中心区区写字楼楼市场分分析 1.概述从相关政府府部门的的统计数数据和我我司市场场研究中中心的资资料可以以显示，沙沙坪坝中中心区的的写字楼楼市场表表现出以以下两个个方面的的特点：租金水平不不高商务楼租金金

36、在200元/平平方米上上下浮动动，纯写写字楼租租金也少少有突破破40元元/平方方米。出租率不高高区域内现有有写字楼楼的出租租情况都都不太理理想，商商务物业业出租率率普遍不不超过660%。附表：沙坪坪坝区商商务物业业调研表表项目租金面积备注庆泰大厦36元/平平方米（含含本层公公摊）35-2000平方方米1、大堂为为酒店使使用；2、不带厨厨卫，标标准写字字间。时代星空1、约200-255元/平平方米2、销售均均价30000元元/平方方米28-600平方米米1、大堂较较小，无无休憩区区；2、有触摸摸屏查询询系统，44部电梯梯；3、纳米集集团已购购两层；4、10月月份交房房，目前前有1000约家家客户

37、进进驻，其其中居家家客户占占了相当当比例。丽苑大酒店店8500元元/月（含含双人早早餐）标间，长包包房南海酒店500元/月12平方米米1、装修较较差，形形象档次次较差；2、四、五五层出租租，出租租率约660%。欣阳广场住宅部分租租金约220-225元/平方米米，写字字楼售价价38000元/平方米米住宅部分880-1160平平方米，写写字楼从从40余余平方米米起1、写字楼楼部分大大理石地地面，装装修标准准较高；2、有一个个多功能能会所（运运动休闲闲、与住住户共用用）；3、写字楼楼两部专专用电梯梯。融信大厦约20元/平方米米110-1160平平方米1、按普通通住宅标标准装修修；2、无商务务配套；3

38、、交房半半年，出出租单位位出租率率约600%；4、售价225000-28800元元/平方方米。嘉多利广场场（写字字楼）约25元/平方米米50-2000平方方米，共共三层共三层纯写写字楼，现现已租完完2.成因分分析沙坪坝区本本身缺少少独具特特色的龙龙头产业业商务区往往往依赖于于特色产产业的拉拉动，如如高科技技产业之之于高新新区，金金融之于于上清寺寺，而这这是沙坪坪坝区所所不具备备的。企企业数量量不多，对对商务物物业需求求量有限限，这是是制约沙沙坪坝区区商务项项目的根根本瓶颈颈。沙坪坝区位位置相对对较偏重庆一些服服务性行行业基本本上都以以全市作作为业务务辐射目目标（如如商贸、装装饰、广广告、各各类

39、事务务所，各各类中介介公司等等），沙沙坪坝区区的地理理位置相相对于全全市范围围来讲，位位置较偏偏，难以以满足其其需求，而而这类行行业正是是写字楼楼的主力力客户群群。 写字楼及商商务公寓寓产品品品质不高高沙坪坝区的的商务公公寓普遍遍没有专专属的商商务大堂堂，电梯梯数量不不足，无无中央空空调系统统，建筑筑形象较较差，专专业写字字楼也缺缺乏商务务配套支支撑，在在产品环环节较为为落伍，各各项目自自身都存存在一些些先天不不足。附表：沙坪坪坝区商商务公寓寓、写字字楼配套套设施表表项目功能属性配套华宇时代星星空商务公寓4部电梯，大大堂（面面积仅880平方方米左右右，无休休息区）；物业信信息查询询系统，无无商

40、务中中心；会会所功能能模糊，物物管形象象较好融信大厦商住楼2部电梯，无无大堂；无商务务配套，公公共部分分贴普通通地砖，墙墙面刷白白，装修修档次较较低庆泰大厦专业写字楼楼4部电梯，带带中央空空调系统统；过道道地面大大理石，墙墙面乳胶胶漆，装装修档次次较高；无大堂堂，无商商务配套套，过道道内光线线较差且且照明不不足欣阳广场写写字楼专业写字楼楼2部电梯，带带中央空空调；过过道地面面大理石石，墙面面乳胶漆漆，会所所以餐饮饮娱乐为为主，商商务性不不强，电电梯数量量不足3沙坪坝坝区商务务物业市市场与其其它主城城区类比比分析在商务物业业市场上上，除渝渝中区外外，沙坪坪坝还落落后于南南岸和江江北区，导导致这种

41、种现象的的主要原原因是地地域因素素。具体的说，一一些无力力进驻渝渝中区的的中小企企业，在在办公场场地选址址时往往往落户于于南岸和和江北。因因为首先先相对于于沙坪坝坝而言，地地段的商商务便捷捷性更强强，其次次距机场场、车站站距离也也更近。因此我们看看到在商商务楼市市场上，南南岸的科科尔国际际、浪高高凯悦风风光无限限，而沙沙坪坝先先于他们们启动的的立海大大厦都是是折戟沙沙场；当当北岸星星座还是是一个坑坑的时候候，一天天就销售售告罄，而而沙坪坝坝区的时时代星空空都经过过了2年年漫长的的销售，到到交房时时还剩余余约200%。现就重庆现现有市场场上的几几个典型型商务项项目做个个案分析析如下：龙湖北岸岸星

42、座地理位置：江北区建新新北路660号开 发 商商：重庆佳辰经经济发展展有限公公司总 建 面面：约400000平方方米楼盘定位：酒店式商务务公寓付款方式：8成30年年按揭配套设施：酒店式大堂堂运动健身中中心保健调理室室宽带入户，IIDD入入户清洁、钟点点工、自自助洗衣衣商务配套：配备商务会会议中心心，多功功能厅，商商务餐厅厅，茶座座销售价格：起 价（建建筑面积积）：约约30000元/平方米米均 价（建建筑面积积）：约约32000元/平方米米最高价（建建筑面积积）：约约34000元/平方米米部分户型：A户型（套套内面积积）：约约37平平方米B户型（套套内面积积）：约约33平平方米C户型（套套内面积

43、积）：约约32平平方米D户型（套套内面积积）：约约34平平方米科尔国际地理位置：南岸区双石石街开 发 商商：重庆科尔房房地产开开发有限限公司总 建 面面：360000余平方方米楼盘定位：纯专业、新新生代商商务平台台付款方式：7成20年年按揭配套设施：外墙：面砖砖结合铝铝塑板入户：玻璃璃门，木木质门套套窗户：塑钢钢窗通讯：IDDD（22）路入入户，宽宽带入户户闭路电视：CNTT入户电梯：3部部高速电电梯大堂：花岗岗石地面面，花岗岗石配铝铝塑板墙墙面，顶顶部吊顶顶公共过道：地面玻玻化地砖砖，乳胶胶漆墙面面，轻钢钢龙骨石石膏板吊吊顶商务配套：300平方方米员工工餐厅，大大、小多多功能会会议室，224

44、000平方米米景观茶茶坊销售价格：起 价（套套内面积积）：227500元/平平方米均 价（套套内面积积）：229000元/平平方米最高价（套套内面积积）：332000元/平平方米部分户型：A户型（套套内面积积）：1130.43平平方米B户型（套套内面积积）：1100.53平平方米C户型（套套内面积积）：886.663平方方米D户型（套套内面积积）：443.332平方方米E户型（套套内面积积）：1116.86平平方米F户型（套套内面积积）：773.554平方方米时代星空地理位置：沙坪坝名人人雕塑广广场开 发 商商：重庆华宇物物业（集集团）有有限公司司总 建 面面：340000余平方方米楼盘定位：

45、中央商务大大社区付款方式：8成30年年按揭销售价格：起 价（建建筑面积积）：约约27550元/平方米米均 价（建建筑面积积）：约约30000元/平方米米最高价（建建筑面积积）：约约31550元/平方米米部分户型：套内面积从从28.6154.61平平方米4沙区商商务物业业市场的的机会点点沙区商务氛氛围不浓浓，商物物物业的的市场推推广普遍遍比较疲疲软，沙沙区商务务地产市市场是一一块不大大的蛋糕糕，这是是一个客客观的事事实。但是从另一一个角度度看，沙沙区商务务物业的的机会点点也比较较明显。在调研过程程中我司司走访了了约100家中小小企业业业主，其其行业领领域跨度度较大，普普遍反映映他们在在沙区楼楼市

46、上找找不到理理想的商商务楼。具具体的说说就是口口岸较好好，面积积在1000平方方米左右右，每平平方月租租不超过过30元元或是售售价不超超过30000元元，略高高于住宅宅；有一一定形象象档次，配配置和服服务较好好的商务务楼。他他们的需需求在很很大程度度上代表表了沙区区中小企企业的物物业需求求特性。而回顾沙区区的商务务楼，的的确很少少有项目目能够满满足他们们的需求求，如果果一个项项目能够够在定位位上抓住住这一市市场契机机，在沙沙区一块块不大的的商务市市场蛋糕糕内获得得较大的的市场份份额应该该不难。五、沙坪坝坝区小户户型市场场专项分分析 由于本项目目在户型型功能划划分和设设计方面面均为小小户型公公寓

47、，因因此有必必要对沙沙坪坝区区的小户户型市场场做专项项分析。注：本部分分内容所所指的小小户型特特指一室室一厅或或单间配配套户型型产品。1.市场综综述沙坪坝区的的小户型型普遍分分布于步步行街周周边至重重庆大学学沿线，典典型楼盘盘如星瀚瀚大厦、学学林E墅墅、阳光光驿站等等，都取取得了不不俗的业业绩，这这主要得得益于沙沙坪坝区区市场旺旺盛的购购买力支支持和区区域内年年轻购买买群体的的置业需需求。2.客户细细分毕业后留居居沙坪坝坝区的大大专院校校学生沙坪坝区是是文化区区，每年年大专院院校毕业业学生上上万人。对对于毕业业后留渝渝学生来来说，沙沙坪坝是是他们的的母城，出出于一种种生活惯惯性，相相当部分分选

48、择或或租或购购留居沙沙坪坝，小小户型是是他们现现时所倾倾向的主主要物业业类型。沙区收入较较高的年年轻一族族以年轻公务务员、教教师、金金融机构构职员、文文卫单位位职工、私私企白领领为代表表，收入入较高，购购买一套套小户型型作为过过渡性居居住，兼兼具投资资性质的的置业现现象比较较普遍。陪读一族这是沙坪坝坝区小户户型又一一个独具具特色的的消费群群，子女女在沙坪坪坝区读读书，父父母在就就近租一一套小户户型照顾顾其饮食食起居。这这一类型型的客户户群不在在少数。老年客户一些家庭结结构较大大，住房房条件较较紧张的的家庭，在在子女长长大成人人后，往往往选择择购一套套小户型型安置父父母，解解决数代代同堂带带来的

49、生生活干扰扰。投资性客户户资本的本质质就是流流向利润润最高的的地方，投投资性客客户分布布在全市市范围而而不仅局局限在某某个区域域，在沙沙坪坝整整个市场场处于上上升空间间的时候候，投资资性客户户也成为为市场重重要的客客户群体体。3.个案分分析学林E墅（具体内容容详见前前述第99页之代代表项目目分析）星瀚大厦地理位置：沙坪坝沙杨杨路4号号开 发 商商：重庆星瀚物物业发展展有限公公司总 建 面面：243000余平方方米楼盘定位：兼具投资价价值的小小户型公公寓付款方式：7成20年年按揭销售价格：起 价（建建筑面积积）：221000元/平平方米均 价（建建筑面积积）：223500元/平平方米最高价（建建

50、筑面积积）：226000元/平平方米部分户型：一室一厅单单卫（建建筑面积积）：443.994平方方米二室二厅单单卫（建建筑面积积）：992.228平方方米三室二厅双双卫（建建筑面积积）：1117.56平平方米备 注：一房小户型型现在已已经销售售完毕，其其中有相相当客户户为投资资型客户户4、沙坪坝坝区各类类小户型型特征分分析单体住宅单体住宅的的规模都都比较小小，主要要分布于于沙坪坝坝区中心心周边，产产品硬件件质素一一般，销销售周期期均在半半年左右右，单价价在23300元元/平方方米（建建筑面积积）左右右，每套套总价普普遍略高高于100万元，主主要以低低总价为为卖点，市市场反映映相当好好，以阳阳光

51、驿站站、星瀚瀚大厦等等项目为为典型代代表。小区住宅内内的小户户型单位位以学林E墅墅为代表表，项目目本身位位于档次次较高的的住宅小小区内，有有完善的的小区配配套作为为其品质质支撑。在在户型结结构上追追求一定定的创新新，为目目标客户户尤其是是年轻一一族营造造一种充充满个性性特色的的居住空空间。在在运作中中注重项项目附加加值的提提升、卖卖场包装装和营销销推广，售售价在225000元/平平方米（建建筑面积积）左右右。商务公寓以华宇时时代星空空为代表表，地块块本身有有着突出出的口岸岸优势，有有较高的的目标价价位，为为了避开开普通小小户型住住宅的价价格竞争争冲击而而定位为为商务公公寓，销销售均价价约为44

52、7000元/平平方米（套套内面积积）。但但是其销销售速度度较为缓缓慢，说说明项目目本身并并没有完完全得到到市场的的认可。经经过近两两年的销销售，目目前还剩剩余200%左右右。附表：华宇宇时代星星空20000年年10月月-20001年年6月销销售进度度表月份2000年年2001年年10月11月12月1月2月3月4月5月销售额16288849318977632423555117244495195311699899559908533133146660成交套数11221613145520成交面积551.551981.000814.995604.667635.774318.667284.5551044.

53、85均价（元/平方米米）2953.503251.502974.002851.903072.503106.503192.903172.50六、项目地地块条件件及定位位方案评评价 1项目地地块条件件分析重庆现在已已经规划划出包括括沙坪坝坝在内的的五大商商业圈，随随着三峡峡广场和和华宇广广场的逐逐渐成形形，沙坪坪坝区的的商业中中心已经经开始向向华宇广广场方向向转移（交交通线路路也已经经有所偏偏离）。但但由于本本项目是是在老沙沙百司的的旧址上上建立的的，雄踞踞步行街街口，是是传统的的商业旺旺地，沙沙坪坝区区居民对对该地块块仍然有有非常高高的认可可度，口口岸优势势较为突突出。从地块客观观位置上上讲，本本

54、项目周周边2000米范范围形成成了沙坪坪坝区的的中心商商业圈，沙沙重百、金金诚广场场、明日日百货、赛赛博数码码等云集集此地，大大型餐厅厅、酒店店、银行行、学校校、影院院、医院院等配套套非常完完善，为为项目提提供了较较多的功功能定位位可能。项目周边建建筑物不不高，项项目的立立面形象象能够得得到比较较充分的的展示。项目地块面面对步行行街一面面的展示示面宽较较窄，进进深较长长，且出出口处为为人行道道，对于于车辆出出行有一一定的不不便，这这是本项项目地块块的劣势势所在。2项目建建筑规划划方案分分析从我司市场场研究部部的市场场调查可可知，目目前沙坪坪坝区小小户型产产品走势势比较好好，项目目户型定定位为单

55、单间带厨厨卫配套套，较为为切合现现行市场场对户型型产品的的需求。项目整幢建建筑规划划均为小小户型，户户型形式式比较单单一，客客户的选选择性不不强。但但另一方方面也使使得物业业的配套套设施能能够有针针对性的的进行设设置，从从而形成成独特的的产品特特点和营营销卖点点。项目每户均均有独立立和足够够的采光光面设计计，采光光效果比比较好。经过设计修修改以后后，塔楼楼有5部部电梯直直达，基基本能够够满足竖竖向交通通的需要要，相对对于当前前市场水水平较为为超前。每户的套内内面积比比较小，这这对于高高单价的的物业来来说能够够降低其其购置总总价，从从而吸引引更多的的客户，特特别是投投资型客客户的购购买。本项目公

56、摊摊面积较较大、公公摊率较较高也是是一个劣劣势，这这需要进进行一定定的设计计修正，并并且在未未来的推推广过程程中进行行合理规规避。七、项目功功能定位位分析 项目地处沙沙坪坝商商业黄金金地段，口口岸优势势十分突突出，而而全小户户型的建建筑设计计形式形形成了项项目独特特的产品品特点，这这些是我我们进行行功能定定位的基基础和前前提条件件。项目定位的的目的在在于，依依托现有有市场的的供需关关系，最最大程度度的发挥挥项目的的资源优优势，最最大程度度的规避避推广风风险，以以期获得得最大的的经济效效益和社社会效益益。常规的功能能定位方方向主要要有商务务和住宅宅两种。哪哪种更适适合本项项目的特特点？更更有利于

57、于本项目目的推广广？我们们做功能能定位的的优劣势势分析如如下：1商务功功能可行性分析析本项目地处处沙坪坝坝区中心心区域黄黄金口岸岸，地理理位置好好，能够够满足区区域范围围内各类类企业的的地段要要求。项目周边配配套非常常成熟，有有利于商商务活动动的开展展。项目体量较较大，整整体定位位于商务务能够形形成较强强的商务务氛围。项目硬件配配置比较较好，塔塔楼5部部电梯，有有大堂位位，过道道也较为为宽敞。本项目按住住宅项目目立项，配配套费等等各项成成本相对对写字楼楼要低，在在售价和和使用费费用上都都和住宅宅项目并并轨，对对商务客客户来说说较为实实惠。项目车位较较为充足足，对商商务客户户有比较较强的实实用性

58、和和吸引力力。项目自身配配套设施施、装修修档次尚尚未确定定，而如如前所述述，沙坪坪坝区商商务物业业普遍在在产品品品质环节节和推广广形象方方面有一一定的硬硬伤，本本项目如如果在规规划初期期即针对对商务客客户需求求，做出出适当的的商务标标准配套套，完全全可以超超越沙坪坪坝区商商务物业业现有的的水平，而而形成较较强的产产品优势势，在推推广中占占据较大大的市场场份额。定位于商务务之优势势价格上升空空间大相对于居家家客户而而言，商商务客户户对物业业的租金金承受能能力要强强得多，这这意味着着项目在在销售步步入正常常轨道后后，价格格上涨的的空间较较大，且且在经营营中有较较强的收收益能力力，因此此定位于于商务

59、有有利于实实现项目目开发的的利润最最大化目目标。形象附加值值高，有有利于开开发企业业的品牌牌培育一幢优秀的的商务物物业，其其知名度度及社会会口碑的的扩展，相相对住宅宅物业要要迅速很很多，对对于有未未来发展展规划的的开发企企业而言言，项目目的经营营也是企企业品牌牌树立和和积累的的重要过过程。可以一定程程度上规规避项目目的规划划劣势本项目设计计上存在在公摊较较大的问问题，相相对于居居家客户户而言，商商务客户户对于公公摊系数数的敏感感度较低低。定位于商务务之劣势势市场整体消消化能力力偏弱如前所述，沙沙坪坝区区目前的的企业较较少，且且商务物物业的租租金及出出租率均均不高，市市场消化化力显得得不太旺旺盛

60、。但但如果凭凭借独特特的产品品优势和和系统的的销售推推广，可可以在有有限的蛋蛋糕里分分到足够够的市场场份额。推广中客户户层面较较单一本项目于220044年交房房，建设设周期较较长，而而对于商商务客户户来说，往往往倾向向于购置置现房。因因此在销销售推广广的初期期，投资资型客户户将占到到相当的的比例，一一旦投资资户对项项目的租租赁前景景不看好好，项目目营销风风险就比比较大。2居家功功能可行性分析析沙坪坝区住住宅市场场对小户户型需求求相当旺旺盛，无无论是以以小户型型为主力力户型的的单体楼楼（如星星瀚大厦厦），还还是配套套小户型型产品的的住宅物物业（如如奥林骄骄子），其其小户型型单位往往往在推推出初期