营销管理合肥金大陆项目营销及产品力策划报告

1、 PAGE 合肥金大陆项目营销及产品力策划报告我们不仅仅是在卖房子，而是在推销销一种时时代现象象，传播播一种时时代趋向向。这是一种衔衔接时代代与未来来，处在在经济与与文化边边界的时时代现象象，一种种综合的的经济文文化和时时尚生活活的趋向向。本项目从规规模来说说是属于于小楼盘盘性质，但但我们要要做到规规模虽小小，声音音却不小小的现象象，即所所谓“小楼盘盘要大声声说话”，达到到以小博博大的市市场效应应，实现现迅速销销售的目目的。目 录录第一部分 项项目概念念设计项目目开发发理念二、目标消消费群生生活形态态分析三、项目的的市场定定位四、项目的的核心竞竞争优势势五、项目命命名第二部分 总总体规划划建议

2、第三部分 建建筑设计计建议第四部分 园园林设计计建议第五部分 户户型设计计建议第六部分 服务体体系及配配套设施施建议第一部分 项项目概念念设计项目目开发发理念（一）合肥肥房地产产发展趋趋势影响响1、合肥房房地产现现象合肥房地产产市场大大多数楼楼盘整体体风格都都是采用用一种“大开大大合”式的风风格，它它追求一一种大气气的感觉觉，这就就要求它它有比较较大的占占地面积积，才能能对它所所追求的的风格有有一个充充分的展展示。而而在合肥肥一些占占地面积积在几十十亩的小小型楼盘盘，而它它们没有有认识到到这一点点，导致致项目综综合素质质相对较较低。2、合肥房房产升级级的产品品从房地产的的发展趋趋势来看看，住宅

3、宅业已经经悄然掀掀起革命命性的飞飞跃，由由一个单单纯居住住的概念念到社区区的概念念。市场场需求的的不再是是具有单单一功能能的产品品，而是是符合人人居环境境的理想想、可持持续性的的居所。本本项目出出现，是是区别于于现有市市场而开开创的一一种新型型房地产产发展模模式。3、产品整整体素质质决定一一切合肥房地产产市场正正处于一一个快速速发展期期。市场场上不断断涌现具具有鲜明明卖点和和亮点的的产品，占占据目前前市场相相当的地地位。随随着房地地产进一一步趋向向成熟，市市场的产产品更新新换代也也愈来愈愈快，每每一个项项目的卖卖点也层层出不穷穷。事实实证明：单靠一一个概念念或者一一个卖点点一招致致胜的时时代已

4、经经过去。能能够真正正地受到到市场欢欢迎，买买家追捧捧的物业业应该是是项目整整体素质质的超越越。因此此，本项项目必须须是整体体素质的的超越，同同时又具具有鲜明明的卖点点，二者者合一形形成强有有力的产产品力来来支持产产品的形形象力。（二）项目目本身因因素的影影响地段自身地地段、周周边配套套、面积积、形状状的影响响（1）项目目处于合合肥市最最新的开开发区，邻邻瑶海高高尚住宅宅区，周周边好美美家、定定文装饰饰广场、医医院、超超市、生生活市场场具有，生生活交通通相对便便利。是是具有开开发相当当发展潜潜力的新新型物业业产品的的区域条条件。（2）但我我们也应应看到，项项目所处处的具体体位置是是在与成成熟住

5、宅宅区相隔隔一条张张得路。目目前项目目所处地地块的配配套设施施还未体体现，呈呈现于世世的还是是一片脏脏乱差现现象。这这将在项项目前期期照成消消费者对对生活环环境怀疑疑的态度度。（3）项目目占地220亩，地地形呈LL形，由由于地块块自身面面积及形形状的因因素，决决定了项项目不可可能采用用的“大开大大合”式的一一种风格格。转而而可根据据地块本本身的特特征，把把它的园园林作的的精致、作作细、注注意每一一个细节节，使“每一个个角落都都令人陶陶醉的不不同景色色”。2、项目的的全面领领先型策策略项目能够成成为瑶海海区同地地段的标标志性、升升级换代代的产品品，其主主要的一一点是产产品的整整体素质质必须全全面

6、领先先。与周周边其他他楼盘相相比较，制制造差异异化是为为了提升升产品的的整体素素质，同同时保持持产品的的适度超超前，又又能够迎迎合市场场，走在在市场的的前面。项目不仅仅仅是为了了寻找产产品差异异化，而而是全面面领先的的策略，保保证产品品创新而而又能得得到市场场的认同同。3、符合目目标消费费群需求求据市调，市市场有一一批相对对年青的的购买群群（25535岁岁），需需要购买买价位在在2025万万的住宅宅，是当当地市场场未能给给予充分分满足的的。从央行透露露的消息息可知，国国家越来来越鼓励励人们首首次置业业，而对对二次置置业及投投资者在在按揭的的比例及及利息上上均可能能出台具具有一定定限制性性的政策

7、策。顺应应这一趋趋势，本本项目可可以从首首次置业业的消费费者着手手，满足足这一消消费群体体的需求求。二、目标消消费群生生活形态态分析针对项目的的开发理理念及合合肥本地地的房地地产市场场需求为为前提，在在对本项项目的目目标消费费群的分分析中，通通过以下下的目标标消费群群模式可可以更清清楚了解解项目的的目标消消费群的的明确位位置。4646553645收入水平高低中3645收入水平高低中252535 如上图所所示，设设收入水水平指标标，按低低、中、高高三个水水平层次次，以及及三个年年龄层22535岁岁、36645岁岁、46655岁岁，阴影影部分为为本项目目的目标标客户群群。 由由图可见见，项目目的消

8、费费群由以以下组群群构成：25355岁中等等收入的的消费阶阶层。A、目标客客户群特特征分析析：（A）收入入水平： 以平均均面积1100平平方米、223000-25500元元/m2、八成成三十年年按揭计计算，银银行按揭揭月供款款将近111000元，按按一般规规律，月月供款约约占家庭庭月收入入的三分分之一至至一半以以上，因因此目标标消费者者的家庭庭月收入入应在222000元33000元左左右。（B）职业业类型： 如如上所述述，目标标客户群群的家庭庭月收入入为每月月22000元以以上，即即年收入入在3万万元以上上的人群群，以此此推算能能达到此此阶层的的人士应应有以下下几种为为主： 本地及及来自外外地

9、的个个体商户户； 私营企企业白领领；专业技能能人士（医医生、教教师、技技术人员员等）；政府公务务员；效益较好好的企事事业单位位职员；投资用途途的人士士。（C）区域域构成： 根根据客户户居住及及工作的的区域分分布情况况分析得得出，首首期为项项目地块块周边的的原居民民为主，随随后以本本项目所所在地为为中心向向周边地地区辐射射。（D）年龄龄层次： 主主力消费费群体年年龄段应应在25535岁岁之间，可可称之为为七十年年代出生生的一代代。（E）文化化水平： 文文化水平平较高，一一般都具具有大专专以上学学历，其其中不乏乏有一定定的本科科学历及及研究生生。（F）家庭庭组成形形态： 家庭庭结构以以三口之之家为

10、主主，孩子子年龄应应是在338岁之之间。 有些些新婚不不久或新新潮的“丁克”家庭，甚甚至是单单身贵族族。 （G）生活活方式和和消费心心理：有一定的储储蓄，家家庭储蓄蓄总额应应该是在在5万元元以上。收入相对较较高且稳稳定，同同时有相相当范围围的社会会交际圈圈，因而而就造成成了该部部分消费费者的传传播力量量较强、范范围较广广。对于该部分分消费群群体，其其消费习习惯应是是追求新新潮、有有品味，经经常与朋朋友、同同事、家家人、客客户等出出没于中中高档商商场、酒酒楼、咖咖啡厅、西西餐厅、酒酒吧等场场所。该部分消费费群体在在购房时时，相对对会特别别注重物物业的综综合品质质，同时时由于自自身工作作、事业业结

11、构的的影响，也也就造成成对高品品位生活活的追求求。除此此之外，该该部分消消费群体体对小区区会所的的配套与与物业管管理服务务两方面面也很注注重。具有较强的的理财观观念，购购房对于于他们来来讲，是是属于典典型的通通过感性性引导、加加之理性性分析决决策的置置业过程程。（H）置业业动机：较多为一次次置业，也也有为改改善居住住环境的的二次置置业。标客户群定定位：七十年代出出生的高高成长阶阶层 这这部分人人士受过过较好的的教育，从从事较为为景气的的职业，有有稳定的的收入来来源，追追求较高高的生活活品味，对对居住环环境和居居住质量量有较为为苛刻的的要求。(A)、成成长阶层层的特征征：高成长阶层层，为社社会群

12、体体里较为为出色及及出类拔拔萃的后后起之秀秀，是城城市里最最向上最最活跃最最具生命命的力量量。他们们具有时时尚、健健康、阳阳光、上上进、不不受传统统观念束束搏等气气质。a高成长阶阶层生活活形态剖剖析：他们渴望一一种优质质生活，追追求喜悦悦生活的的品味。同同时，他他们更是是渴望进进入更高高层次的的生活圈圈，领略略更高品品位的文文明，而而本项目目正是他他们满足足他们买买得起，住住得起的的凤愿，不不仅仅为为他们提提供一个个居住的的新空间间，同时时为自我我的生活活和事业业提供了了更广阔阔的新平平台、新新天地。b 全方位位满足生生活梦想想：在新经济体体制转轨轨的过程程中，高高成长阶阶层从事事的职业业越来

13、越越被人们们所看重重； 他他们努力力开创一一片属于于自己的的天地与与空间，看看准时机机，把握握纵深新新经济；洞悉未未来。这正是项目目的高成成长阶层层所推崇崇拜的现现代文化化与社区区文化所所追求的的和谐感感和分寸寸感。同同时，项项目所致致力营造造的是中中西方文文化含蓄蓄兼收的的风度，更更体现精精英群一一种对性性格、对对气质和和心理素素质的修修炼和陶陶冶。c高成长阶阶层生活活模式设设计：从生活形态态方面来来看：他他们是一一个中西西的“两面体体”内心深深处受到到中国传传统文化化的影响响，重群群居，喜喜欢与家家人生活活沟通、与与邻居之之间交往往的乐趣趣，渴望望自己的的居住环环境有更更多的交交流的空空间

14、，享享受居住住空间注注入更多多的人情情味。而他们外向向的一面面是追求求时尚、现现代的新新鲜事物物。他们们更是渴渴求一种种具有西西方生活活方式的的开放与与包容，真真正能够够享受到到居住、生生活的乐乐趣。对对于西方方的外来来文化更更能够丰丰富他们们对生活活的理解解，他们们更多注注重的是是西方文文化能够够给予生生活带来来的浪漫漫情调。他他们所希希望自己己的居住住空间的的环境是是热情的的、奔放放的、自自己能够够享受更更多的居居住乐趣趣。主要表现为为：地段：满足足工作、生生活的方方便性；规划：有一一定规模模，有较较强的识识别性；建筑：现代代、时尚尚、潮流流；户型：不需需要很大大，但要要舒适而而实用；会所

15、：活动动性、参参与性；园林：自然然、轻松松、健康康、环保保；物业管理：日后生生活的重重要保障障，要求求认真、细细致、周周全、热热情；智能化：信信息与网网络技术术的引进进；社区文化：和谐、积积极向上上；子女教育：具有良良好的教教育条件件与文化化氛围，有有益于子子女成长长。三、项目的的核心竞竞争优势势项目在市场场是否具具有竞争争力，主主要取决决于项目目的核心心竞争优优势的支支持力度度。在对对项目整整体优势势的提纯纯后形成成项目对对市场具具有冲击击力的特特征，引引起市场场的高度度关注的的认同。项项目的核核心优势势源于整整体素质质和鲜明明个性。因此，项目目的核心心优势为为：1、领先市市场的综综合素质质

16、2、高性价价比高文文化价值值阐释：目前，合肥肥的房地地产市场场竞争异异常激烈烈，必然然出现两两种情况况：一方面，相相当部分分的住宅宅空置不一一定是由由于开发发水平低低，往往往是由于于没有个个性，没没有特色色，不能能在短期期内高度度吸引市市场的注注意力；另一方面，真真正的好好项目越越来越抢抢手不仅开开发水平平高，而而且有充充分的个个性和特特色，能能使有限限的市场场关注集集中在项项目上。未来的畅销销楼盘，不不仅基于于较高的的综合素素质，但但是建立立在社区区个性与与特色空空间的营营造上，必必须建立立项目独独特、鲜鲜明的魅魅力所在在：建立独独具特色色的项目目核心概概念；构筑支支撑这一一核心概概念的产产

17、品与服服务体系系。项目的核心心优势源源于：11、对生生活质量量的深刻刻理解和和认识，项项目所创创造的不不仅仅是是一种表表面化的的居家住住房，我我们将以以大都市市的生活活标准来来打造社社区，带带给人们们与都市市时尚同同步的生生活。2、通过园园林设计计、生活活配套的的完善、装装修房的的推出，追追求的不不仅仅是是片面的的差异化化策略，而而是整体体素质的的全面领领先。四、综上所所述，项项目的核核心概念念提纯为为：星级纯美园园 时时尚新生生活阐释：纯美美园所提提供的不不只是一一个简简简单单的的房子，而而是一种种优质生生活的供供应商。“星级纯美美园”： 1、与其说说是一种种生活的的向往与与梦想，还还不如说

18、说是纯美美园给予予市场买买家一个个实在的的承诺，一一个可以以量化而而又具体体的生活活方式，“星级生活”是一个感知的概念，富有丰富的内涵以及外在特征，是对纯美园综合素质一个确切的描述。2、“星级级生活”掷地有有声地告告知市场场：纯美美园是一一个整体体素质高高的，同同时，又又是一个个中档的的价位，即即综合性性价比也也是高的的楼盘。3、由“星星级”展开是是纯美园园生活的的特定内内涵，由由此包含含了优良良的建筑筑品质、园园林。这这些都是是一、纯纯美园综综合素质质的体现现，通过过消费群群对纯美美园综合合素质理理性的认认识，使使它的项项目定位位更容易易理解，可可感性更更强。“时尚新生生活”：1、本项目目的

19、目标标客户群群是正在在高速成成长的群群体，并并随着时时间的推推移，其其必将成成为社会会的重要要支柱群群体。从从整个社社会的发发展历程程来说，年年轻一代代，将日日渐成为为房屋主主要购买买群的中中坚力量量。他们们有着自自己对生生活的理理解，有有特有的的对理想想生活模模式的憧憧憬，追追求更时时尚健康康的生活活模式。本本地块的的核心定定位正是是针对这这一些具具有极大大潜力的的消费群群体。2、以时尚尚新颖的的产品模模式，满满足目标标客户群群的个性性追求。纵观整个合肥房地产市场，其发展速度仍较缓慢，具体体现在建筑风格上。呈现出一番沉着、沉闷的气氛，欠缺朝气。这并不符合年轻一代的风格。以时尚、清新、阳光、动

20、感定位，这正能抓住市场的空白点，迎合目标客户的个性需求，以最大的效率，把握年轻的消费群体。4、以时尚尚风情的的包装定定位，快快速传播播本项目目的核心心竞争力力。以目目标消费费群向往往的大都都市时尚尚生活为为切入，将将为合肥肥市民所所深刻的的认知与与理解，使使之具有有很强的的感召力力，有助助于在本本项目推推出时，便便得到市市场的高高度关注注与兴趣趣，继而而对本项项目的各各项优势势进行深深入的了了解，如如此，对对于项目目的销售售是有着着较大的的推动意意义。核心概念的的演绎： 以以本地房房地产市市场及目目标客户户群为断断定本地地块核心心概念的的依归，给给目标客客户群营营造一个个他们所所向往所所期盼的

21、的生活氛氛围与生生活社区区，一个个时尚、清清新、阳阳光、动动感的社社区。其其主要的的表现手手法处理理体现在在：合理的规划划设计上上，如户户型以二二房与紧紧凑型三三房为主主力，兼兼顾一房房单位，扩扩大目标标客户群群。且引引进创新新的二房房半单位位的等新新概念，有有效满足足时尚先先锋的需需求。建筑风格特特色上，如如楼体的的外立面面色彩的的处理，采采取浅色色调为主主色调，配配以蓝色色、黄色色等线条条的勾勒勒，整体体呈现出出一派时时尚、简简约、清清新、爽爽朗、动动感的气气息，营营造一种种和谐的的社区格格调。满满足年轻轻一代的的心理追追求。在户型的设设计上，以以能够亲亲近自然然与阳光光的大玻玻璃、阳阳光

22、室等等设计手手法，使使住在这这里的人人，能够够强烈感感受到清清爽、明明媚的生生活空间间。在创造现代代生活的的方便舒舒适度上上，以装装修房的的推出为为忙碌的的现代人人提供了了省时、省省力、省省钱的便便利生活活，这是是顺应都都市潮流流生活的的所在。在生活环境境的营造造上，同同样是通通过泛会会所的引引进，提提供大量量在园景景中的活活动场所所，体现现人与自自然的和和谐相处处。配套服务品品质上，如如引进泛泛会所、多多功能的的会所概概念及贴贴心管家家式的物物业服务务概念，让让目标客客户群能能通过户户外活动动达到缓缓解压力力，日常常烦琐的的家庭事事务烦扰扰，能全全身心的的投入工工作。五、项目命命名在项目的命

23、命名计划划中，考考虑更多多的是突突现出项项目高尚尚社区的的概念，能能够为项项目建立立强势的的品牌形形象。因此，项目目的命名名建议为为：1、纯美园园地2、优诗雅雅筑3、朗睛居居4、点睛苑苑1、纯美园园地“纯美”是是人们所所追求美美的最高高境界，所所描述的的不仅是是建筑之之峻美、景景观之优优美，而而且体现现建筑、环环境、人人三者和和谐之美美，更是是彰显美美一方水水土，美美一方人人的人文文环境与与氛围。对对此，无无论是从从字面理理解，还还是对项项目特质质的传播播，皆是是清晰明明了。“园地”的的运用，摆摆脱了房房地产命命名固有有的模式式，带来来一股清清新的气气息。可可以想象象，在此此居住，花花香、绿绿

24、树、青青草、流流水、建建筑以及及人文景景观，一一情一景景，仿佛佛置身于于花园中中。这不不正是许许多人梦梦寐以求求的理想想家园吗吗？我司认为，本本命名具具有强烈烈的形象象力，实实现传神神地表达达出项目目个性、定定位、功功能，具具有强有有力的传传播性。2、优诗雅雅筑建筑像一首首凝固的的音乐。生活则像一一首流动动的诗。优诗，优美美的诗歌歌，将人人们带到到如诗、如如歌、如如画、如如梦的生生活空间间与意境境。就建筑本身身，运用用大面积积的玻璃璃，流敞敞的曲线线及天际际线，“优美的的诗篇”是对此此最贴近近的描述述。雅，清新，优优雅，即即是对建建筑风格格的高度度概括，也也是对住住在这里里的人们们的生活活方式

25、及及生活形形态的准准确地诠诠释。雅筑，是建建筑的新新的词语语组合，同同样带来来新的概概念，有有助于树树立本项项目鲜明明、独特特的气质质与形象象。3、朗睛居居形容明亮的的、透明明的、充充满阳光光的居所所，朗睛睛居形象象地说明明项目充充满了阳阳光与朝朝气。4、点睛苑苑这里不仅是是为奋斗斗中的社社会中坚坚力量提提供居住住的场所所，更是是他们彰彰显成功功者姿态态和享受受奋斗带带来的成成果之地地方，是是为他们们的社会会地位的的最好证证明和肯肯定，是是他们人人生经历历的点睛之笔。这这里，不不仅是住住宅，优优越的生生活条件件为他们们的生活活起了画画龙点睛睛的作用用。第二部分 产品品力规划划一、总体规规划原则

26、则第一原则：快速销销售原则则：由于本地块块的规模模及产品品特性，因因而无论论在地块块的规划划设计、风风格与目目标客户户群等特特点，提提高产品品的性价价比，以以达到快快速销售售的目的的。第二原则：空间塑塑造原则则：根据合肥当当地的房房地产区区域状况况与居民民的生活活习惯，结结合地块块的整体体状况，注注重地块块的利用用率，着着重空间间的塑造造。因而而，本地地块避免免出现呆呆板的兵兵营式，户户型以板板式结构构为主，主主要为南南北对流流，配合合中心园园林景观观设计，提提高对目目标消费费群的诱诱导性。第四原则：提高土土地使用用率原则则：针对地块的的自身特特征和合合肥本地地的消费费需求决决定，地地块的物物

27、业类型型应该以以高层为为主式。以以此提高高容积率率，使成成为利润润增长点点，并尽尽可能多多地提高高商铺面面积，实实现利润润增长的的目标。第五原则：色彩运运用原则则：随着人民生生活水平平的提高高，对所所追求的的居住环环境的要要求也日日渐升高高，而这这些多体体现在建建筑和格格调上，具具体的是是体现在在色彩的的运用上上。因而而对于本本项目地地块的色色彩运用用则更加加轻松、明明快，体体现现代代时尚建建筑的风风格，更更能凭借借其出色色有格调调的外立立面，起起到与其其它楼盘盘形成区区隔，并并对本地地块的定定位提供供强而有有力的宣宣传作用用。第六原则：楼层平平面布局局原则：住宅一梯三三户。从从小区的的容积率

28、率与居住住空间出出发，可可以提高高小区的的容积率率与销售售面积，同同时，有有效地规规划，仍仍可保证证居住空空间的舒舒适度，达达到人居居健康居居住的标标准。在组团布局局规划过过程中，保保证每一一户均有有观景角角度，尤尤其是北北向单位位尽可能能有较好好的景观观支持，以以保证销销售的速速度。第七原则：主力为为中小户户型原则则：针对市场的的空白点点，合肥肥缺乏真真正能够够满足年年青一代代置业的的渴望，以以及部分分对投资资的需要要，将产产品制定定为以中中小户型型为主力力户型。从从另一方方面来讲讲，降低低楼房总总套价，降降低消费费群置业业门槛，扩扩大消费费群，以以致有利利于达到到快速销销售的目目的。第八原

29、则：造景原原则： 环境境能提升升社区的的的品质质。由于于本地块块的四周周缺乏一一些重要要的自然然景观及及人文景景观等支支持，为为提升本本地块的的价值，提提高居住住环境的的品质，则则要因地地制宜，通通过线性性在地块块的内部部营造极极具特色色的景观观，打造造精品园园林，让让其成为为本地块块的一大大亮点。第九原则：商业与与住宅相相协调原原则： 从从经济角角度而言言，考虑虑到商业业的销售售利润值值远比住住宅物业业高，这这就要必必须在不不影响到到住宅的的居住环环境的前前提下，合合理充分分的利用用资源，尤尤其是在在沿城市市干道的的位置，让让商业与与住宅不不互相矛矛盾，互互相协调调，相得得益彰。 第十原则：

30、细节完完美原则则：在当今众多多楼盘同同质化日日趋严重重的环境境，消费费者在挑挑选楼房房时，更更着重对对产品的的品质上上，而越越来越多多的发展展商更多多的注重重产品的的细节品品质上，如如：大堂堂、电梯梯间的装装饰、户户型的设设计、公公共空间间的处理理、入户户门的处处理、空空调位的的处理等等。第十一原则则：优质质服务原原则：以“关注社社区氛围围、贴近近生活细细节”的人性性化服务务出发，满满足年轻轻一族工工作繁忙忙，追求求轻松的的，解除除束缚的的需求，在在物业管管理和下下一代的的教育提提供优质质的服务务与配套套。目规划指标标:占地面积：约200亩；容 积 率率：约33建筑面积：约6.6万平平方米；商

31、铺面积：约18800平平方米；住宅面积：约4万万平方米米价格设定：商铺：均价价为45500元元/平方方米；住宅：入市市均价为为20000元/平方米米左右。三、商铺的的规划特特点:1、 基本本布局及及位置：临街商铺，形形成商业业街规模模。2、商铺的的规划要要求：（*）3、销售安安排：与住宅同期期发售。三、 住宅宅的规划划特点：整体规划布布局：采用院落式式组团设设计，基基本保证证楼体的的南北朝朝向，通通过建筑筑物的错错落设置置，形成成相对“围合”的小组组团，每每个小组组团中形形成一个个相对集集中的空空间，设设置为中中庭园林林,作为为该组团团重要的的景观设设置。小区主入口口的设计计：1）主入口口设计

32、考考虑的要要点：位置的选择择设在小小区外侧侧的主要要道路上上，以利利于小区区与外界界的交通通联系；主入口的外外观构型型，建筑筑用料、色色调处理理手法等等方面均均要迎合合和突显显小区的的主题；把主入口设设计成小小区的标标志性景景观，起起到接纳纳、引领领的作用用，使小小区居民民产生领领域归宿宿感和自自豪感。3、多层与与小高层层有机结结合的方方式：针对项目的的自身特特征和合合肥本地地的消费费需求决决定，项项目的物物业类型型应该以以高层为为主，使使小高层层成为项项目的精精品物业业，营造造项目居居住氛围围的同时时为项目目树立强强势的品品牌形象象。4、车库的的处理： 考虑虑到合肥肥地下建建筑造价价成本较较

33、低的因因素，采采用地下下车库的的设计手手法。地地下车库库的设计计在遵循循行车出出入方便便及尽量量减少小小区干扰扰的两大大前提。5、小区存存车的总总量：考虑到本项项目目标标消费群群多为首首次置业业者和未未来发展展，汽车车的户车车比例定定为2：1。6、双会所所结合的的方式：在小区设置置主题会会所，作作为整个个小区标标志性的的建筑。同同时，在在园区的的园林景景观中，设设计泛会会所。主题会所设设置包括括项目的的销售中中心及一一些生活活配套服服务设施施，均实实行对外外经营。园内的泛会会所更多多地设置置适合各各种年龄龄层次的的人士活活动、休休息、娱娱乐的设设施，只只对小区区业主开开放使用用。泛会会所的设设

34、置弥补补了主题题会所配配套及服服务的不不足，同同时增强强了小区区生活的的情趣。第三部分 建筑风风格设计计一、总体建建筑风格格构思：1、 项目目建筑风风格设计计：为了体现小小区的主主题，迎迎合本项项目目标标客户群群的消费费特征及及心理特特征，本本项目的的整体风风格引入入：新现代主义义简约风风格建筑设计采采用大幅幅玻璃，自自然采光光的设计计手法，强强调自然然与建筑筑和谐统统一，整整个建筑筑设计既既包含又又大都市市的时尚尚元素，又又突出亲亲近自然然、崇尚尚简洁生生活的设设计意象象。 新现代主义义简约风风格以体体现时代代特征为为主，没没有过分分装饰，一一切从功功能出发发，讲究究造型比比例适度度，空间间

35、构图明明确美观观，强调调建筑外外观的明明快、简简洁实用用,体现现现代特特征的简简约、和和谐、温温馨的生生活气息息。2、新现代代主义简简约风格格的内涵涵：时尚、清新新、阳光光、动感感时尚代表着着一种潮潮流，代代表一种种时代的的气息。在在建筑形形体设计计上，通通过在平平面轮廓廓线，立立面天际际线及细细部装饰饰线条上上加入时时尚的元元素，力力求突出出简洁明明快、清清秀时尚尚的现代代特色。建筑立面处处理上，通通过有规规律的水水平装饰饰线条，色色彩之间间合理的的搭配形形成立面面的整体体化。在在建筑造造型上，尽尽量体现现建筑材材料及构构件本身身的材料料美，色色彩上采采用以浅浅色系为为主色调调，配合合浅黄色

36、色和浅蓝蓝色的局局部勾勒勒，形成成整体的的清新现现代色调调。同时，在建建筑设计计上采用用大面积积的玻璃璃门窗，充充分利用用自然采采光，形形成建筑筑与自然然的相互互融合，使使整个建建筑充满满阳光般般的气息息，给人人一种积积极向上上的生活活憧憬。整个建筑设设计上，通通过墙面面与玻璃璃的虚实实对比，建建筑形体体的高低低错落，直直线与弧弧线造型型的结合合，水平平方向与与垂直方方向的凸凸出与凹凹进，形形成充满满动感气气息的建建筑群体体。同时时，结合合小区针针对的目目标客户户群的年年轻与活活力，形形成整个个小区的的整体性性及和谐谐相融性性。3、外立面面设计：1）色彩及及材料构构成：墙体：采用用白色等等浅色

37、系系的面砖砖，局部部构件，如如装饰线线施以蓝蓝色、黄黄色。2）屋顶构构件及色色彩：屋顶设计为为飘蓬的的形式，色色彩为蓝蓝色的浅浅色系，与与天空的的背景融融为一体体，增强强建筑与与大自然然的和谐谐统一。二、建筑细细节设计计：1、 窗成成为建筑筑的重要要点缀：色彩搭配：包括窗框色色彩和玻玻璃色彩彩。窗框选用浅浅色系；玻璃色彩为为淡绿色色。 多种形式式：1） 低台台凸窗：在卧室内设设置低台台凸窗，高高度为440cmm，宽度度为600cm，为为住宅带带来更多多的变化化：扩大采光面面和观景景视野，扩扩展了室室内空间间；住户可坐可可卧，并并可布置置成书台台等功能能，增加加生活情情趣。2） 落地地玻璃门门窗

38、：本项目可采采用阳光光室设计计，如客客厅、卧卧室等，可可使用大大面积的的落地玻玻璃门窗窗。3） 弧形形窗： 在在卧室内内可设置置由多窗窗单窗扇扇组成的的外凸式式半圆形形落地窗窗，极大大地提高高采光与与观景的的效果。2、阳光室室位置：在客厅设置置阳光室室，以观观景为主主；形式：大面积的落落地玻璃璃推拉门门窗连接接阳光室室与客厅厅，阳光光室进深深为1.6米左左右，采采用三面面玻璃设设计，增增强采光光、观景景效果，外外立面显显的更加加明快。色彩构成：玻璃采用白白色或淡淡绿色玻玻璃服务阳台：在厨房或卫卫生间外外，设置置封闭式式服务阳阳台，可可摆放洗洗衣机、晾晾衣服。6、 空调调位：位置：空调位根据据立

39、面设设计的需需要，可可安排在在以下四四个部位位：楼宇侧面的的墙体；楼宇立面的的窗台上上部；阳光室的侧侧边部位位；一步台的局局部位置置或侧边边部位。处理形式：用与墙面同同样色彩彩的百叶叶窗加以以修饰。第四部分：园林规规划设计计一、园林景景观规划划的原则则：限于本项目目规模较较小，外外部景观观资源比比较缺乏乏，园区区内的园园林景观观显得尤尤为重要要。同时时，根据据本项目目目标客客户群的的生活形形态及心心理特征征，在园园林景观观规划过过程中，应应重点考考虑以下下几个原原则：1）园林景景观规划划与建筑筑规划同同期展开开： 鉴于于本项目目园区景景观规划划的重要要性，可可率先让让园林设设计公司司介入，使使

40、之享有有充分考考虑生活活环境的的发挥空空间，而而建筑规规划则是是在其基基础上展展开，真真正塑造造出“建筑建建在花园园里”的特点点。2）重点突突出中庭庭园林的的景观价价值 小区区内设计计出更具具有层次次感、植植被丰富富、园林林景点个个性鲜明明的中心心园林，作作为小区区重要的的景观价价值体现现。充分分利用中中庭园林林的景观观价值的的辐射力力，为产产品销售售创造更更多的卖卖点支持持。3）引进泛泛会所，强强调园林林的功能能，注重重参与性性园林景观除除了提供供人们享享受环境境、接近近自然的的载体外外，更要要注重其其参与性性，在园园区中通通过设置置多种参参与性的的设施，满满足不同同年龄层层次及不不同性别别

41、人士的的需要。可可设置的的参与性性的设施施有：针对儿童:包括绿篱迷迷宫、障障碍沙坑坑、欢乐乐园等针对青少年年:包括单车径径、羽毛毛球场等等针对老人:包括棋艺亭亭、太极极半岛、健身径等4) 中庭庭造景与与全方位位造景相相结合园林设计上上，除了了考虑中中心庭院院、中心心景观等等，更重重要的要要将景观观渗透到到小区各各个角落落，如拐拐角处、围围墙外侧侧、窗台台、宅院院等处，让让环境突突破原有有空间的的限制，丰丰富整个个小区的的园林空空间层次次。二、园林规规划特点点：1、窗外有有景：各楼体通过过形态与与空间的的合理布布局形成成景观通通视，实实现社区区景观共共享，营营造出一一个推窗窗见风景景的社区区。2

42、、楼下有有园：社区园林景景观的设设计不仅仅要美观观别致，更更重要的的是要与与临窗目目光所触触及的社社区外面面的自然然景观融融为一体体。在宅宅体之间间设计小小型绿化化广场，与与道路、小小品、休休闲设施施等共同同形成楼楼体与社社区园林林的联系系纽带。第五部分 户型设设计建议议一、户型配配置的原原则：结合合肥房房地产市市场的整整体状况况、项目目针对的的目标客客户群的的消费心心理特征征及项目目的具体体定位，确确定项目目以中小小户型为为主，主主要包括括二室二二厅及三三室二厅厅。户型配置示示意表：户型间隔面积比例功能组合一室一厅50600m210%卧室、客厅厅、厨房房、单卫卫生间、阳阳光室二室一厅60-7

43、00m215%主次卧、客客厅、厨厨房、单单卫生间间、阳光光室小二室二厅厅75855m215%主卧、次卧卧、厨房房、客厅厅、饭厅厅、单卫卫生间、储储藏间、阳阳光室、大二室二厅厅85955m225%主次卧、客客厅、饭饭厅、厨厨房、双双卫生间间、储藏藏间、玄玄关、阳阳光室紧凑型三室室二厅1101120mm220%主卧、次卧卧、书房房、储藏藏间、客客厅、饭饭厅、双双卫生间间、玄关关、厨房房、衣帽帽间舒适型三室室二厅1251135mm215%主卧、次卧卧、书房房、储藏藏间、客客厅、饭饭厅、双双卫生间间、玄关关、厨房房、衣帽帽间二、户型设设计原则则：1、 总价价控制原原则：根据本项目目目标客客户群的的定位，项项目的购购买人群群大部分分属于首首次置业业者。这这部分消消费人群群对房价价的敏感感性较强强。因此此，在户户型设计计时，应应有意识识的控制制户型面面积，整整套房屋屋的总价价宜控制制在200255万之间间。2、 结构构紧凑原原则：户型设计过过程中