惠州市商品房可行性研究报告书

1、 原创*广广场可行行性研究究报告（规范研研究，全全文共赏赏）ccentter目录第第一章惠州州市社会会经济发发展概况况0511惠惠州市经经济社会会发展概概况05112惠州市市经济发发展历程程与特点点066133惠州州市的区区位条件件088144南海海石化项项目和大大亚湾经经济区的的建设100155惠州州市在珠珠三角的的地位和和作用11第第二章项目目概括1221研究基基础1222211研究依依据1132112项目目参数13222研究究过程142211研研究目的的1442222研究人人员1142223研究究内容152244研研究方法法115223项目目背景162311发发展商简简介1662232项

2、目概概况1172333总体体布局172344交交通组织织1882235建筑功功能1182336建筑筑造型182377消消防及分分区18824区域特特点1182441基基本描述述1192442总总体布局局1192443道道路系统统2202444公公共设施施配置212455绿化系系统规划划211第三章章惠州州市商品品房需求求状况222331基本本情况22322住住宅建设设和消费费233333需需求主要要指标23334需求求祈求24335对环环境及配配套要求求266第四章章惠州州市商品品房供给给状况27441商品品房供给给总量及及特点227442住宅宅市场发发展趋势势28第第五章个案案分析31151

3、总体供供给状况况331552个案案分析31第第六章项目目评估334661项项目概括括334662项项目优势势334663项项目劣势势336第七七章市场容容量36671项目目市场定定位36722目标客客户分析析37773销销售价格格预测37774市市场容量量估算38第第八章初步步成本分分析40881项项目基本本装修标标准40082项目目开发组组织41833土地成成本43844建安成成本438411土建建及装修修工程成成本438422设备安安装工程程成本433855前期费费用433866项目其其它不可可预见费费44487开发发期税、费444888红红线内、外市政政及公建建配套设设施工程程费4489

4、9本项目目静态总总投资448110本项项目开发发期各项项静态总总投资比比例445第九九章财务效效益估算算45591项目目开发前前景445992财财务效益益初步估估算466933项目总总体开发发盈亏平平衡分析析55944项目敏敏感性分分析556955影响开开发效益益的主要要因素分分析557第十十章结论及及建议5991001研研究结论论5591002可可行性建建议660 惠州*广场可可行性研研究报告告本项研研究为规规范的可可行性研研究，主主要任务务是论证证*广广场投资资的必要要性、可可能性、有效性性和合理理性。按按照国家家有关规规范，可可行性研研究包括括机会研研究、初初步可行行性研究究和最终终可行

5、性性研究，根据本本项目特特点，我我们合三三为一，从技术术及经济济角度，对本项项目进行行规范的的可行性性研究，本项研研究的原原则是：项目有有关经济济技术和和综合建建筑面积积指标，是按照照本项目目有关报报建资料料以及由由陕西省省建筑设设计研究究院的初初步设计计方案等等图纸资资料进行行统计与与编制而而成；各各类房地地产开发发市场的的成交数数据则主主要来源源于惠州州市国土土房管局局；建安安工程造造价的构构成依据据，既一一方面参参照了该该设计工工程有限限公司所所做的工工程概算算，同时时与惠州州市建设设委员会会公布的的惠州市市正在建建设和已已经竣工工的部分分典型工工程个案案中关于于建安工工程造价价的资料料

6、作为对对比。总总投资测测算一览览表，系系按整个个开发项项目完全全由惠州州市*房地产产开发有有限公司司全资兴兴建的方方案，拟拟分为三三组采取取滚动的的开发形形式；本本项目各各类物业业的测定定价格与与分析比比较是根根据对本本项目周周边物业业市场的的调查统统计数据据所得，并经过过归纳和和整理，其计算算模式按按照国外外尤其是是香港地地区所普普遍惯用用的房地地产开发发项目投投资可行行性研究究报告的的表述形形式，结结合本项项目的实实际情总总严谨测测算得出出。本开开发项目目的各项项财务分分析部分分，按照照目前惠惠州市各各类房地地产开发发物业的的投资经经验以及及本项目目的实际际数据，经过科科学测算算获得，务求

7、能能够符合合此类报报告的规规范要求求、计算算模式以以及测算算要求。第一章惠州州市社会会经济发发展概况况111惠州市市经济社社会发展展概况惠惠州市位位于广东东省东南南部、珠珠江三角角洲东北北端，南南临南海海大亚湾湾，与深深圳、香香港、东东莞毗邻邻，北连连河源市市，东接接汕尾市市，西邻邻广州市市。惠州州市地处处低纬度度，北回回归线横横贯全市市，雨量量充沛，阳光充充足，气气候温和和，属南南亚热带带季风气气候区。惠州市市是广东东省的一一座历史史文化名名城，素素有“粤东重重镇”，“岭南名名郡”之誉。改革开开放以前前，惠州州市经济济基础相相当薄弱弱，直到到19779年，全市国国内生产产总值66.766亿元

8、，工农业业总产值值6.666亿元元，其中中工业产产值仅为为2.667亿元元。改革革开发以以后，特特别是119888年地改改市之后后，全市市经济社社会进入入了迅速速发展、充满生生机活力力的时期期。200多年来来，惠州州市国民民经济持持续快速速发展，经济实实力大大大增强，社会和和经济面面貌都发发生了巨巨大的变变化。惠惠州已由由一寂寂寂无闻的的边陲之之地变为为一方备备受关注注的投资资热土，从一个个典型的的农业经经济区域域变为进进入工业业化发展展阶段的的新兴城城市。220022年，全全市实现现国内生生产总值值5255.2亿亿元，比比19990年增增长8.1倍，12年年翻了三三番多，年均增增长200.2

9、%。20003年年行政区区划调整整后，惠惠州市现现辖惠城城区、惠惠阳区、惠东县县、博罗罗县、龙龙门县，除龙门门县外，其他县县区都属属于珠三三角地区区。全市市总面积积111158平平方公里里，城镇镇建成区区面积994平方方公里。按惠州州市统计计年鉴口口径，220022年底，惠州市市总人口口为3333.772万，其中户户籍人口口（常住住人口）2833.022万人，外来人人口（暂暂住人口口）500.7万万人。全全市现有有78个个乡镇，10个个街道办办事处，10666个行行政村，并设有有两个国国家级开开发区：大亚湾湾经济技技术开发发区和仲仲恺高新新技术产产业区。惠州市市人民政政府驻地地惠城区区，惠城城

10、区土地地总面积积14110.22平方公公里，总总人口991.778万；惠阳区区土地总总面积112622.1平平方公里里，总人人口500.777万。12惠惠州市经经济社会会发展历历程与特特点纵观观惠州市市近二十十几年的的社会经经济发展展历程，可以划划分为三三个阶段段：第一一阶段是是改革开开发后到到19888年，第二个个阶段是是19889119933年，第第三个阶阶段是119944年到现现在。第第一阶段段，19978年年到19988年年是惠州州市经济济发展的的积累阶阶段，这这个时期期的代表表性事件件是中国国开始实实行改革革开放，香港的的劳动密密集型产产业逐渐渐向珠三三角转移移。惠州州市的经经济发展

11、展比之改改革开放放前发展展要快得得多，GGDP年年均增长长10.4%，19888年达达到333.044亿元；人口年年均增长长1.33%，119888年达到到2188.066万人；城镇建建成区面面积年均均增长44.6%，19988年年达到227.775平方方公里；地方财财政收入入年均增增长144.3%，19988年年达到22.088亿元；工业生生产总值值年均增增长211.8%，19988年年达到220.77%亿元元；人均均GDPP年均增增长8.5%，19888年达达到15526元元；三次次产业比比重从119788年的一一产独大大发展到到19888年退退居第二二的位置置，但该该阶段第第二产业业的比

12、重重始终最最小，惠惠州市还还没有完完成从农农业市到到工业市市的蜕变变；这一一期间，惠州市市实际利利用外资资和外贸贸出口也也开始大大幅增加加，但由由于基数数太小，惠州市市经济并并没有出出现质的的飞跃。19889119933年是惠惠州市经经济从起起步进入入快速发发展的阶阶段，经经济社会会各项指指标都经经历了前前所未有有的大发发展，GGDP年年均增长长30.5%，地方财财政收入入年均增增长400.8%，实际际利用外外资年均均增长661%，城镇建建成区面面积年均均增长224.77%，外外贸出口口总额年年均增长长37.7%，人均GGDP年年均增长长27.2%。从19989年年到19993年年，惠州州市工

13、业业生产年年均递增增57.6%，第二产产业的比比重迅速速上升到到首位，19993年占占GDPP的477.8%，第一一产业迅迅速下降降，19993年年占GDDP的117.55%，成成功实现现了从农农业市向向工业市市的转变变。该阶阶段的代代表性事事件是当当时我国国处于房房地产开开发的高高潮，当当时的惠惠州是房房地产投投机狂潮潮最集中中的地区区之一，迅速蜂蜂拥而来来的投机机资金一一度使惠惠州市经经济发展展达到辉辉煌的顶顶峰，同同时也托托起惠州州市人民民对本市市经济发发展的高高远幻想想。这一一阶段的的另一个个代表性性事件是是熊猫汽汽车城项项目在惠惠州进行行谈判的的启动和和终止。这些事事件对惠惠州的经经

14、济社会会发展产产生了极极大的影影响，随随着房地地产泡沫沫的彻底底破灭，熊猫汽汽车城项项目的搁搁浅，惠惠州市的的经济发发展陷入入低落和和迷茫之之中。119944年至今今，是惠惠州市经经济发展展重归理理性的阶阶段，在在这一阶阶段，惠惠州市一一边化解解房地产产泡沫破破灭给城城市发展展带来的的副作用用，一边边进行经经济结构构调整，使国民民经济逐逐步实现现持续健健康快速速稳定的的发展。在此期期间，国国内生产产总值年年均增长长18.3%，地方财财政收入入年均增增长133.6%，实际际利用外外资年均均增长66.7%，外贸贸出口总总额年均均增长116.77%，工工业生产产总值年年均增长长21.9%，人均GGD

15、P年年均增长长14.5%。这一阶阶段的代代表性事事件是中中海壳牌牌南海石石化项目目的最终终签订。预计未未来五到到十年间间，大亚亚湾区的的石化产产业将投投入10000到到15000亿元元的建设设资金，巨大的的产业集集聚效应应将为大大亚湾的的工业化化、城市市化提供供强有力力的物质质支撑，也将为为整个惠惠州市的的跨越式式发展提提供契机机。13惠惠州市的的区位条条件惠州州市是珠珠三角东东部联系系粤东地地区的区区域交通通枢纽，紧邻深深圳、东东莞、广广州等珠珠三角发发达城市市和国际际大都市市香港。惠州市市区西距距广州市市1533公里，东距汕汕头市3320公公里，南南与深圳圳市相隔隔80公公里，惠惠州市南南

16、部的澳澳头港到到香港中中环码头头仅477海里。良好的的区位条条件是区区域经济济快速发发展的重重要因素素，其毗毗邻香港港的优越越区位条条件便是是其中最最重要的的因素。改革开开放以前前，珠三三角西岸岸的发展展快于东东岸，改改革开放放后，由由于东岸岸接近香香港，近近水楼台台的优势势突现，到20000年年，深圳圳和东莞莞的人口口和国内内生产总总值是中中山和珠珠海的三三倍多。形势出出现巨大大逆转的的主要原原因就是是区位条条件，东东部地区区与香港港的连通通性较高高，这一一差异使使香港公公司和在在香港的的外国公公司的投投资、技技术和管管理倾向向流入珠珠三角东东部，为为深圳和和东莞外外向型经经济的发发展提供供

17、动力，使东岸岸经济发发展迅速速赶上并并超过西西岸。根根据有关关方面的的测算，在广东东、香港港企业北北上的数数量与陆陆路交通通的距离离基本上上成反比比，珠三三角城市市与香港港的距离离每减少少1%，制造业业外资企企业单位位数量便便增加00.588%至00.611%，制制造业外外资投入入金额增增加0.4%至至0.66%，服服务业外外资企业业单位数数量增加加0.334%至至0.337%，服务业业外资投投入的金金额就增增加0.2%到到0.77%。进进入新的的世纪，惠州的的区位条条件将的的重大的的改变。CEPPA的签签署与实实施，在在未来若若干年香香港对珠珠三角的的辐射作作用将大大大加强强，香港港的国际际

18、融资能能力和高高端服务务业将大大大促进进珠三角角的全面面发展。惠州作作为珠三三角城市市重要的的一员，通过基基础设施施建设改改善与香香港交通通的便捷捷性，进进一步充充分利用用和强化化毗邻香香港的区区位优势势，使其其接受香香港和周周边大城城市的经经济辐射射和承接接产业转转移，与与香港进进行更深深层次的的合作方方面，有有更大的的作为。14南南海石化化项目和和大亚湾湾经济区区的建设设落户大大亚湾的的中海壳壳牌南海海石化项项目，首首期投资资43亿亿美元，是国内内目前最最大的中中外合资资项目，由英荷荷壳牌公公司与中中国海洋洋石油总总公司及及广东投投资公司司合资经经营。项项目采用用世界先先进的石石油化工工技

19、术，年产880万吨吨乙烯，进而衍衍生出2230多多万吨高高质量的的化工产产品，年年销售值值达177亿美元元，对下下游产品品的拉动动效应为为1:550。该该项目已已于20002年年11月月奠基，目前正正在进行行80万万吨乙烯烯裂解装装置建设设，预计计到20005年年正式建建成投产产。未来来几年中中国对石石油化工工产品的的需求前前景仍然然十分广广阔，石石化产品品在中国国还有很很大的发发展空间间，惠州州正积极极抓住这这次机会会，争取取吸引更更多配套套的下游游石化产产业落户户惠州，使惠州州成为珠珠三角乃乃至广东东省重要要的石化化基地。大亚湾湾经济技技术开发发区是国国家级经经济开发发区，陆陆域面积积27

20、33.688平方公公里，海海域面积积4888平方公公里，海海岸线552公里里，自然然条件得得天独厚厚，拥有有全面开开发吞吐吐能力超超过亿吨吨天然深深水良港港，土地地资源、淡水资资源和旅旅游资源源也十分分丰富。初步形形成了比比较完善善的道路路、供水水、供电电、通讯讯和港口口等基础础设施网网络，具具有发展展临海大大型工业业项目的的优越条条件。大大亚湾在在努力构构建完整整的石化化产业链链方面有有很大优优势：壳壳牌公司司是全球球5000强跨国国公司之之一，拥拥有先进进的管理理和技术术设备，在世界界石化市市场占据据重要地地位。壳壳牌公司司的龙头头地位有有利于大大亚湾吸吸引其他他跨国企企业的集集聚，进进而

21、构成成完整的的石化产产业链。开发区区内已有有东风本本田等一一批汽车车零部件件企业，形成了了一定的的产业规规模，随随着日本本三大汽汽车生产产商进入入珠三角角地区，大亚湾湾汽车装装备业的的发展前前景十分分可观，特别其其优越的的港口条条件将使使本区域域有可能能形成大大型汽车车装备业业的出口口基地。如果从从更大范范围来看看大亚湾湾，其发发展前景景更不可可估量。大亚湾湾东部的的稔平半半岛，土土地面积积7400平方公公里，超超过新加加坡的土土地面积积，正处处于尚待待开发状状态，具具有发展展多个大大型工业业项目的的条件，正受到到外来投投资商的的高度关关注。15惠惠州市在在珠三角角的地位位和作用用目前，惠州是

22、是珠三角角东部联联系粤东东地区的的交通枢枢纽，是是珠三角角电子信信息产业业生产基基地之一一，是珠珠三角主主要的生生态农业业供应基基地和生生态环境境保障区区。惠阳阳市改市市划区，拓展了了惠州中中心城区区的发展展空间，从地理理位置上上实现了了惠州从从沿江城城市向沿沿海城市市的转变变。正在在建设中中的中海海壳牌南南海石化化项目将将给惠州州市经济济发展增增添一台台强有力力的发动动机，推推动惠州州工业化化进程，拉长产产业链，使惠州州成为珠珠三角乃乃至华南南地区的的重要化化工基地地，改变变惠州在在珠三角角的分工工地位，进而带带动珠三三角东翼翼边缘的的工业化化起飞，为东翼翼乃至整整个珠三三角提供供强大的的基

23、础性性工业支支撑。同同时，石石化产业业区的开开发使惠惠州产业业空间向向沿海推推移，带带动城市市空间向向沿海发发展，推推动惠州州市走向向真正意意义上的的沿海城城市。随随着继续续加强与与深圳、香港、东莞的的联系，对旅游游资源的的开发利利用，对对生态环环境的加加强保护护和建设设，惠州州市未来来将成为为珠三角角重要休休闲旅游游基地，成为珠珠三角东东部产业业转移的的最直接接承接地地。第二章项目目概括221研研究基础础用地地单位：惠州市市*房房地产开开发有限限公司发展商：惠惠州市*房地地产开发发有限公公司用地地性质：商住楼楼（高尚尚住宅）项目名名称：*广场场用地位位置：惠惠州市江江北277号小区区用地现现

24、状：已已开发440%211可行行性研究究分析的的基本依依据1国土证证：惠府府国用（20003）字字第133020010000777号惠府国国用（220033）字第第13002011000012号号惠惠府国用用（20003）字第113022010000113号惠府府国用（20003）字字第133020010000766号2建设用用地规划划许可证证：惠州州市规字字第3337号（一期）3商品房房预售许许可证：惠州房房预许（20002）442号（一期）212项目目经济技技术指标标和有关关参数规规划区总总用地面面积4995522.6平平方米，已开发发40%。本项项目经济济技术指指标和有有关参数数：总用用

25、地面积积：4995522.6平平方米总总建筑面面积：22500000平平方米公公共占地地：1005355平方米米园林占占地：1185000平方方米销售售收入：561167万万元开开发总投投资：4415004万元元；其中中：11土地地开发费费：40000万万元；22土建建、建安安设计工工程费：287752万万元；33应缴缴各种税税费：225000万元；4营营业税：20000万元元；5各类配配套工程程费：5532万万元；66供水水增容费费：1220万元元；7报建手手续费：6000万元；8不不可预见见费：5500万万元；99投资资利息：20000万元元；100其他他费用：5000万元。22研研究过程

26、程2221研究究目的项目可可行性研研究是项项目立项项的依据据，亦是是项目开开发成功功的基础础，通过过系统的的研究，可依据据惠州房房地产市市场的特特征决定定市场定定位，可可依据技技术经济济评估，了解项项目运行行的投资资收益及及回收期期，尤其其是测算算项目实实际的开开发成本本，以作作为后期期市场营营销计划划决策的的主要依依据。事事实上，可行性性研究已已形成清清晰的目目的，本本项研究究亦不例例外，目目的在于于对*广场投投资开发发提供可可行性决决策依据据。222研究究人员可可行性研研究涉及及到技术术与经济济两个层层面，尤尤其是对对市场需需求预测测和成本本测算十十分专业业，因此此，要求求研究人人员具有有

27、扎实的的专业知知识和工工作经验验。为了了达到本本初步投投资可行行性研究究的既定定目标，惠州市市*房房地产开开发有限限公司专专门成立立由市场场研究人人员、营营销策划划人员、房地产产估价人人员、工工程技术术人员、城市及及小区规规划研究究人员、资深建建筑师、投资预预算人员员、财务务分析人人员等组组成的顾顾问小组组，通过过搜集大大量相关关的市场场资料及及城市规规划资料料，结合合项目自自身特点点，对项项目开发发的可行行性进行行了系统统和深入入的探讨讨，并对对项目的的营销策策划进行行初步探探讨。223研究究内容房地产产项目所所涉及内内容十分分广泛，因此，本项研研究的内内容亦较较为复杂杂，总体体上来看看，我

28、们们依据预预期收益益和成本本两条主主线，将将内容分分为五大大部分，即研究究原则，市场研研究，项项目评估估，投资资分析和和基本结结论，个个中涉及及的主要要分支内内容包括括：aa、全面面收集项项目周边边的大量量市场资资料，籍籍此分析析各种对对项目前前景有决决定性影影响的市市场因素素；b、从城市市规划的的角度对对本项目目进行评评价；cc、运用用房地产产价格评评估的方方法，测测定项目目各类开开发物业业市场售售价；d、综综合市场场需求及及资深建建筑师意意见，对对项目住住宅小区区规划作作出评价价；ee、从实实际操作作的角度度计算分分析项目目投资成成本及预预计投资资进度；f、结结合实际际情况对对项目的的投资

29、进进行财务务分析，计算项项目的可可能收益益，分析析影响收收益的重重要因素素；g、按投资资开发的的进度安安排资金金筹措与与运用计计划；hh、综合合各类分分析，对对项目的的开发可可行性作作出判断断。224研研究方法法为达达成研究究目的，我们在在研究方方法选择择上依据据“针对问问题，简简单明晰晰，切实实可行”的原则则选择了了三种主主要方法法：一是是抽样调调查和典典型调查查。主要要针对需需求，在在惠州市市内以中中高收入入家庭为为抽样框框，采用用分级多多层原则则访问5500个个家庭，并在此此基础上上召开座座谈会，同时进进行对主主要类似似楼盘进进行个案案调查。二是专专家研讨讨会。邀邀请营销销、估价价、工程

30、程、建筑筑、预算算等各方方面专家家就一些些典型问问题展开开讨论。三是计计算机模模拟运算算。对影影响本项项目开发发的主要要因素进进行变量量互换对对比。23项项目背景景“*广广场”位位于惠州州市江北北27号号小区，为新城城区的心心脏地带带，西临临广汕公公路和全全市的金金融、商商业中心心，新行行政区及及全市体体育文化化中心，北通惠惠州火车车站，交交通十分分便利，项目所所处地区区是惠州州市走向向二十一一世纪，形成大大惠州城城市的关关键城区区，也是是惠州近近年城市市开发建建设的重重点地区区，是江江北新城城的核心心地带。拥有丰丰富的经经济资源源及人文文资源，政治、经济、文化、金融、商贸、科技氛氛围较好好。

31、231发展展商简介介惠州市市*房房地产开开发有限限公司成成立于220022年122月，前前身为惠惠州市*经济济贸易发发展公司司。该公公司以房房地产开开发经营营为其主主营业务务，是集集土地、房屋开开发和房房屋经营营服务为为一体的的综合性性开发企企业。经经过多年年奋斗，该公司司以全新新的运行行机制，灵活的的经营方方式，大大胆改革革、务实实创新、积极拓拓展，现现已发展展成为实实力雄厚厚、信誉誉良好、业绩卓卓越的大大型房地地产开发发公司。232项目概概括“*广场场”是由由惠州市市*房房地产开开发有限限公司投投资兴建建的住宅宅项目，它所处处的惠州州市江北北27号号小区是是惠州市市新城区区的核心心地带。总

32、体规规划充分分体现“人文社社区”概概念，着着眼长远远利益，以人为为本，以以客为尊尊，充分分利用现现有资源源，提供供高品质质的社区区生活服服务配套套设施，面向客客户群主主要是惠惠州中高高收入人人士及港港澳同胞胞。233项目总总体布局局*广场场总占地地面积约约495552.6平方方米，东东面中心心区位以以21MM宽小区区道路为为界是拟拟建公园园，南面面设一形形象入口口；西面面是644M宽的的广汕一一级公路路，道路路另一侧侧为惠州州新城繁繁华区。小区设设主入口口（形象象入口）一个，在现首首期工程程旁；次次要出入入口三个个。为体体现“人人文社区区”概念念，创造造山水相相间的园园林式住住宅区，小区东东部

33、小山山脉将整整体保留留，在山山前平地地处建造造功能性性同景观观性相结结合的立立体水体体体系，水体沿沿岸为步步行及人人造景点点。234交通通组织从从西侧通通过小区区边缘的的广汕公公路，现现为一级级公路，区内东东侧、北北侧分别别有城市市主干道道路通过过，使得得本小区区与周边边地区和和市中心心都有方方便、快快捷的交交通联系系。小区区四周环环通，满满足消防防车道设设置要求求。235建筑筑功能项项目首期期规划有有八层和和十层综综合商住住楼共四四栋，标标准幼儿儿园一座座，中心心花园一一座；二二期建设设二十九九层写字字楼一栋栋，二十十八层商商业楼一一栋，国国际标准准网球场场一座；三期建建设二十十八层商商业楼

34、一一栋，高高层综合合楼一栋栋。总住住户11100户户，可居居住人口口38000人。236建筑筑造型平平顶层，坡顶盖盖，智能能化系统统，小区区采用整整体形象象入口及及红线外外绿化，配置煤煤气、通通讯、有有线电视视管道。237消防防及分区区区内道道路分四四级进行行组织：区内主主干道路路，区内内次干道道路，支支路，以以及宅前前路。支支路及宅宅前路基基上有序序的组织织区内部部交通。24区域域特点本本可行性性研究针针对*广场首首期，但但由于项项目的整整体性，在研究究过程中中又不可可完全独独立分开开，因为为诸如绿绿化、公公共设施施是由整整个小区区统一规规划，具具有共享享性，在在投资分分析上，亦必须须按建筑

35、筑面积进进行分摊摊。从整整体项目目来看，*广广场首期期尚待续续建，按按照发展展商设想想，全部部工程按按照三期期组团式式的原则则以滚动动式的开开发。241基本描描述本项项目地块块位于惠惠州江北北新城核核心地带带，西临临广汕公公路上通通广州，下连汕汕头。广广汕公路路是项目目区域对对外联系系的一条条重要快快速道路路，连通通广州和和汕头的的主干车车道，是是惠州城城市连接接外界的的主要交交通要道道。广汕汕公路现现状路宽宽64米米，为双双向六车车道，并并已于二二00三三年拓宽宽为惠州州市的形形象大道道，经过过新城区区位置被被命名为为惠州大大道。242总体布布局区域域四周几几条城市市规划确确定的道道路形成成

36、的道路路网将本本区分成成两个独独立的分分区，每每个分区区以不同同的建筑筑密度、使用性性质及建建筑高度度、体量量来强化化各自的的特色。考虑到到让每户户居民能能取得广广阔的景景观视野野，对各各分区的的建筑物物的体量量与高度度的控制制，通过过规划的的手法安安排成阶阶梯状，由西向向东、由由里边向向路边建建筑物的的体量与与高度逐逐步递增增。为提提升各个个分区的的可识别别性，在在每个分分区的街街坊内，通过规规划不同同的单体体建筑类类型，建建筑组合合方式以以及建筑筑与户外外开敞空空间的关关系，塑塑造独特特的社区区风貌。243道路系系统规划划区位于于新城区区的核心心位置，隔东江江，连惠惠州大桥桥而与老老城区相

37、相连，广广汕公路路从西侧侧通过，三环路路从规划划区南部部通过，使本区区与城市市其他地地区之间间的联系系非常便便利。本本区的道道路交通通组织是是以人的的活动为为重点，以建设设高品质质的社区区空间为为前提来来进行规规划的。区内按按原规划划几条城城市道路路穿过其其中，将将用地分分成若干干街道，但未见见明显的的主从关关系，道道路系统统层次不不清，本本次规划划按前述述原则进进行了局局部调整整，原规规划路网网走向，将部分分道路红红线宽度度及断面面形式进进行适当当调整，即原规规划红线线宽366米路改改为244米宽；区内部部三条道道路调整整为中间间6米绿绿化带的的景观路路断面，既减少少了穿越越区内的的过境交交

38、通，又又丰富了了区内的的道路景景观，给给人们以以更深刻刻的空间间体验。区内道道路分四四级进行行组织：区内主主干道路路，区内内次干道道路，支支路，以以及宅前前路。支支路及宅宅前路有有序的组组织区内内部交通通。区内内还设置置了组织织有序的的步行路路系统，一方面面保证了了人车之之间适当当分流，减少了了互相干干扰，形形成服务务居民生生活的步步行空间间；其次次又为创创造步行行景观提提供了条条件；第第三是通通过步行行路系统统将各片片区有机机的串联联成一个个整体。按照有有关规范范配置停停车车位位，各组组团根据据实际情情况，采采用不同同的方式式来解决决停车问问题。244公共设设施配置置社区学学校：基基地西侧侧

39、入口处处，地势势平坦，标准幼幼儿园一一个，可可容纳学学生6000人，建筑面面积25500平平方米。文化设设施：中中心区规规划青少少年活动动中心、社区图图书馆、惠州市市书画爱爱好者活活动中心心，茶艺艺馆等。体育设设施：中中心区规规划社区区的健康康中心，内含大大型室内内康乐中中心。商商业服务务设施：中心区区步行街街两侧规规划超市市、便利利店、餐餐饮服务务设施。高层公公寓区结结合底层层裙房设设超市、便利店店、餐饮饮等商业业服务设设施。该该地块南南面为惠惠州市江江北占地地8万平平方米的的公园。245绿化系系统规划划绿化系系统由社社区主次次干道绿绿化，步步行系统统绿化，景观轴轴线主题题绿化带带，小区区公

40、园、组团绿绿地构成成。采用用红花紫紫荆形成成共同的的绿化环环境主题题符号，在突出出主题植植物的基基础上寻寻求一种种环境的的共性。运用植植物树种种的特色色，直接接或辅助助塑造各各街道和和步行系系统的性性格和特特征。第三章惠州州市商品品房需求求状况331惠惠州市基基本情况况惠州市市位于广广东省东东南部，珠江三三角洲东东北端，与深圳圳、香港港毗邻，是港、穗、深深连结粤粤东的陆陆上交通通要冲。辖区除除龙门县县外，均均属珠江江三角洲洲经济开开放区。全市面面积1111588万平方方公里，是省级级历史文文化名城城，千余余年来一一直是东东江流域域政治、经济、文化、交通中中心和商商品集散散地，全全市人口口333

41、3.722万人，20002年第第五次人人口普查查时人口口密度2215人人kmm2，低低于全省省平均水水平。市市区现有有总人口口91.78万万人，其其中常住住人口665.336万，暂住人人口266.422万人。20003年全全市工农农业总产产值为111922亿元，其中工工业总产产值9994亿元元，农业业总产值值1988亿元，全市工工业企业业实现工工业产品品销售收收入6550亿元元，比上上年增长长15，实现现利税总总额522亿元。20003年全全市国内内生产总总值约7700亿亿元，一一、二、三产业业所占比比重分别别为155、557、28，根据据“配第第-克拉拉克定律律”，惠惠州市的的社会发发展已经

42、经处于较较为发达达的工业业化阶段段，全市市人均国国内生产产总值在在广东的的21个个市中排排名第七七位，分分别相当当于广东东全省（省内平平均水平平）、深深圳市与与广州市市（省内内先进水水平）、河源市市（省内内落后水水平）的的1.22、0.4、00.5、5.22倍，在在全省属属中上等等水平。外贸进进出口总总额900亿美元元，约相相当于国国内生产产总值的的1444。32住住宅建设设和消费费截止20003年年底，全全市房地地产开发发投资总总额为116.667亿元元，交易易面积1171.66万万m2，交易金金额188.288亿元，交易宗宗数11148宗宗。全年年房地产产施工面面积2221.229万mm2

43、，竣竣工面积积48.14万万m2，销售面面积344.122万m22，销售售金额113.774亿元元，个人人购买商商品房面面积比重重为899.6%，个人人购买住住宅比重重为966.688%。这这表明，惠州市市房地产产大市仍仍处于较较为低迷迷的的复复苏阶段段，房地地产市场场仍在处处于消化化期，但但值得看看好的是是，市民民对房屋屋的消费费持续增增长，个个人购买买商品房房已成为为拉动房房地产市市场的一一支重要要力量。现全市市住宅使使用面积积共有4429万万m2，居住人人口4227万，人均居居住面积积为155.3m2人。根根据城市市规划和和发展要要求，未未来200年内惠惠州市人人均住房房面积要要达到33

44、0335mm2，住住宅的需需求量将将有较大大的发展展，这为为惠州房房地产商商提供了了一个很很大的发发展空间间。33商商品房需需求主要要指标*广场场主要面面对惠州州市区居居民，惠惠州市区区主要经经济指标标如下：市区区人口约约92万万，288万个家家庭。人均GDDP4.1万元元，全省省排7位位（20003年年）人人均储蓄蓄存款99.4万万元，户户均月收收入47750元元人均均居住面面积155.3平平方米空置住住房总面面积188万平方方米商商品房交交易率559（20003年）市场场面的状状态是：住宅商商品化已已成为大大众趋势势，居民民购房欲欲望较为为强烈，支付能能力较强强。34商商品房需需求祈求求3

45、441商商品房需需求祈求求根据20003年年6月在在惠州进进行的一一次抽样样调查（惠州市市区，分分层多级级抽样，有效样样本5000户）结果表表明，惠惠州市民民购买商商品房的的基本特特点是：一次次性投资资额度为为13万万元。低端需需求户（接受商商品房价价格为11500020000元元平方方米者）收入441300元，需需求房屋屋面积均均值为1113mm2。441的的人希望望一次性性付款，月均供供楼支出出12990元。高端端需求户户（2000025000元平方米米）收入入45441元，需求房房屋面积积均值为为1222平方米米。222的人人希望一一次付款款，月均均供楼支支出13311元元。有有购房意意

46、向的家家庭中，地段偏偏好的选选择顺序序为：下下埔、江江北、南南坛、麦麦地、西西湖、东东湖、上上排、河河南岸、龙丰、桥东、下角。342商品房房为惠州州居民主主要的消消费支出出随着全全省实物物分房的的终结和和货币分分房的全全面推行行，房地地产作为为一项重重要的商商品，成成为大多多数个人人和家庭庭的一个个重要的的消费和和投资的的目标，因而房房地产需需求必会会有一定定的增长长。近两两年来惠惠州经济济有了稳稳步增长长，居民民的收入入每年都都有所提提高，居居民手中中的可支支配性支支出必然然会投向向一些投投资领域域，如股股票、债债券、教教育、旅旅游和房房地产上上，而房房地产作作为不动动产，其其投资数数额较大

47、大，增值值的机会会也颇为为可能。这部分分潜在的的消费者者，其对对地理位位置优越越、规划划设计较较好、环环境一流流、物业业管理水水平高的的小区特特别中意意，这从从东湖花花园、金金迪新苑苑、碧水水湾、新新世界长长湖苑受受众多市市民支持持便可略略窥一斑斑。343接受商商品房的的平均价价格为118055元平平方米从对消消费者购购买力的的分析来来看，惠惠州居民民已具有有相当的的购买力力，他们们对房屋屋的要求求已从安安置型过过渡到适适用和舒舒适型。据调查查，惠州州市民能能够接受受的商品品房平均均价格为为18005元平方米米，其中中中高收收入家庭庭则为220500元平平方米。在付款款方式上上，大多多数市民民

48、更倾向向于银行行按揭分分期付款款方式。消费者者在购房房时，对对小区周周围环境境、配套套设施、物业管管理等因因素比较较注重，希望发发展商能能提供位位置好、价格适适中、环环境优美美、配套套完善、服务优优质的小小区。344主流消消费面积积在1000平方方米以上上消费者者在房屋屋面积、间隔、装修、户型设设计方面面，大多多希望房房屋面积积较大，尤其是是厅的面面积要足足够大，间隔合合理，有有基本的的室内装装修或全全部装修修，装修修档次处处于中等等，户型型上选择择三房二二厅和四四房两厅厅的消费费者居多多。35惠州州居民对对商品房房环境及及配套要要求随着着收入水水平提高高，惠州州居民对对商品房房的要求求日趋苛

49、苛求，调调查表明明，绿化化环境为为购买商商品房最最重要的的参考因因素之一一，尤其其是对于于中高收收入的白白领人士士，这方方面的祈祈求更强强烈。351对对住房硬硬件的要要求数据据表明，对住房房的硬件件要素，房屋质质量是被被认为最最重要，认同比比例达668，其次是是小区绿绿化环境境，认同同率达661，再次是是地理位位置，认认同比例例达555.0。如图图2所示示。352对小小区配套套设施要要求数据据显示，对小区区的休闲闲娱乐配配套设施施，要求求有健身身室的比比例最大大，其次次为儿童童乐园。具体数数据如图图3所示示。第四章惠州州市商品品房供给给状况441商商品房供供给总量量及特点点惠州房房地产在在九二

50、、九三年年曾与海海南海口口、广西西北海成成为全国国的三大大开发热热点，房房地产为为虚火过过旺，从从而在之之后的国国家宏观观调控中中，房地地产业进进入谷底底，商品品房市场场明显呈呈现总量量过剩、供过于于求的局局面。二二00二二年，市市区商品品房销售售面积227.111万平平方米,其中售售给个人人22.02万万平方米米，二000三年年，商品品房销售售面积334.112万平平方米。近几年年来，房房地产市市场在经经过国家家政府的的正确引引导和市市场的良良性竞争争和淘汰汰，房地地产开发发商的数数目从九九十年代代初的113000多家，演变到到目前的的70多多家，买买方市场场正在逐逐渐形成成。在受受到市场场

51、竞争的的影响和和消费者者日益成成熟的情情形下，房地产产发展商商之间的的竞争从从初期的的无序化化圈地竞竞争向更更高层次次和更为为规范的的品牌竞竞争、服服务竞争争演进。各个房房地产商商为了在在市场上上争得更更大的市市场份额额，不论论在规划划设计、房型、环境布布置上，而且在在质量管管理、绿绿化、物物业管理理水平上上都十分分注重提提高档次次和水平平，惠州州市也出出现了诸诸如东湖湖花园、碧水湾湾等一批批高质素素的住宅宅小区，在市场场销售上上创出了了不俗的的成绩，形成房房地产消消费的一一个个小小高潮。从房地地产市场场供给的的总体情情况来说说，房屋屋总量供供过应求求，空置置房面积积居高不不下，据据二000三

52、年统统计，全全市商品品房空置置面积为为85万万平方米米。但总总量过剩剩并不代代表适销销对路的的房地产产项目过过剩，而而主要是是结构性性的过剩剩，诸多多空置的的商品房房卖不出出去主要要是由于于规划设设计失当当、户型型及结构构不合理理、房屋屋周围环环境差、配套不不完善等等等原因因。42惠惠州市商商品房市市场发展展趋势房房地产业业的发展展，将会会带动一一大批相相关产业业的发展展，因而而房地产产业成为为一些相相关产业业的助动动器。惠惠州市的的房地产产业的发发展，也也倍受政政府和企企业的关关注。房房地产业业的良性性发展，受国家家相关政政策、法法规影响响极大，当前，国家相相继出台台了一系系列法规规和政策策

53、，支持持和刺激激房地产产业的发发展，国国家建设设部也先先后出台台了相应应的措施施鼓励和和扶持房房地产业业的发展展，在这这种情形形下，房房地产业业已成为为国民经经济的一一项关系系国计民民生的重重要产业业，具有有较为广广阔的发发展前景景。惠州州市房地地产的发发展，与与国内其其它城市市的房地地产业相相比，既既具有共共同之处处，也显显现出其其特殊的的一面。惠州市市商品房房发展有有以下几几个趋势势：（1）在政府府鼓励消消费政策策和加快快房改进进程影响响下，市市民的商商品房消消费日益益提高，住宅市市场需求求容量增增大。国国家为鼓鼓励消费费，近几几年来数数次调低低银行利利率，引引导人们们加大消消费量，扩大内

54、内需。商商品房作作为老百百姓消费费生活中中的一个个大件耐耐用消费费品，其其主导作作用极为为明显。加之国国家加快快房改进进程，取取消了实实物分房房，开始始实行货货币分房房，商品品房的消消费日益益成为千千家万户户的的大大宗消费费。惠州州市民人人均收入入近来来来一直呈呈增长态态势，其其对商品品房的消消费也必必将有所所增长，住房需需求增大大增多。（2）房地产产市场竞竞争日益益激烈，竞争将将更多地地表现在在发展商商的实力力、信誉誉、品牌牌上的竞竞争，通通过竞争争，市场场日益规规范和成成熟。房房地产市市场竞争争加剧，各发展展商在房房地产项项目上更更趋于理理性和务务实，竞竞争不仅仅在户型型设计、结构、小区环

55、环境等方方面，更更多地将将在实力力、规模模、品牌牌上展开开。（3）伴随南南海石化化项目的的启动及及惠州一一系列集集团公司司的发展展壮大，势必带带来更多多的外来来资金和和外地人人口，并并由此进进一步刺刺激惠州州房地产产业的发发展。惠惠州作为为珠三角角东部地地区的经经济发达达城市，经济建建设发展展很快，并由于于其优越越的地理理位置和和良好的的投资环环境，吸吸引了众众多外地地投资者者，在引引来资金金流的同同时，还还涌入了了大批经经商务工工的外来来人员，他们的的住房需需求也会会给予本本的房地地产业的的一定的的发展机机会。（4）随着消消费者和和房地产产市场的的逐步成成熟，消消费者对对房地产产的要求求将趋

56、向向于更加加舒适、更便利利，住宅宅小区的的将会趋趋向人性性化、智智能化、生态化化、园林林化方向向发展，这为广广大房地地产商又又提供了了一个新新的市场场机会。在满足足了住的的基本需需要后，消费者者对住宅宅的需求求趋向更更高的要要求，如如对小区区智能化化的要求求，便是是今后住住宅的一一个发展展方向。第五章个案案分析551总总体供给给状况惠惠州市房房地产业业经过几几年的发发展，市市场竞争争已进入入良性化化竞争壮壮况，各各开发商商为争夺夺更大的的市场份份额，在在小区的的规划、建设、管理服服务等方方面都投投入了一一定的力力量，目目前市场场上进行行销售的的和准备备的销售售的住宅宅超过三三十万平平方米，房屋

57、总总体供应应情况呈呈供大于于求的局局面。目目前销售售情况较较好的小小区一般般都位于于市区内内，开发发规模较较大，物物业形象象和楼宇宇素质良良好，交交通便利利，但由由于这类类小区一一般销售售价格偏偏高，个个别楼盘盘物业管管理水平平较低，影响了了市场消消费者对对他们的的购买欲欲望。52本类类项目的的个案分分析根据据项目的的可比性性原则，我们选选取惠州州市内的的碧水湾湾、君华华府等较较有代表表性的楼楼盘，作作为*广场的的主要竞竞争者进进行对比比和研究究。521地理位位置从地地理位置置来看，碧水湾湾和君华华府均座座落于江江北新城城，交通通较为便便利。522楼盘建建设以上上两个楼楼盘，小小区占地地面积各

58、各有不同同，碧水水湾占地地面积超超过188万平方方米，而而君华府府占地面面积为44.3万万平方米米。均为为一次性性开发完完成。在在装修方方面，君君华府提提供业主主基本装装修，而而碧水湾湾提供给给业主的的为毛坯坯房。在在楼体外外观上，采用粉粉红色的的较多，君华府府外墙以以米黄色色为主调调，在建建筑风格格上，则则以欧陆陆式风格格为主，碧水湾湾是港式式风格。绿地方方面，碧碧水湾的的绿化率率均在338以以上，君君华府因因为单体体楼的原原因未做做过多的的绿化。523销售情情况君华华府于220033年5月月开盘，已售出出45；碧水水湾自220033年100月份开开盘以来来，已完完成销售售70%；从售售价来

59、看看，君华华府售价价在23300元元m22以上，均价为为28550元m2。碧水湾湾均价为为23000元m2在在付款方方式上，大部分分是采用用一次性性付款和和银行按按揭两种种方式。在银行行按揭上上为8成成30年年。在这这两个楼楼盘当中中，会所所中以健健身健健美室、儿童乐乐园（游游戏室）、游泳泳池和乒乒乓球室室最为普普遍，其其他如室室外球场场也较为为普遍。具体如如下表：会所项项目配置置楼盘会所所君华华府健身身/健美美室、儿儿童乐园园、游泳泳池、乒乒乓球室室、西餐餐厅碧水水湾健身身/健美美室、儿儿童乐园园、游泳泳池、乒乒乓球室室、网球球场、羽羽毛球场场、篮球球场524各楼楼盘销售售策略在在销售策策略

60、上，不同的的发展商商采取了了不同的的销售方方式，但但最基本本的便是是立足于于本楼盘盘。销售售对象为为惠州地地区中高高收入者者，同时时由于其其位于江江北新城城，升值值潜力大大，其提提供的特特低首期期，超长长期高成成数的按按揭对购购房者的的吸引力力较大。5225小结结君华华府、碧碧水湾优优劣势对对比：君华府府：优优势：1）小区区地理位位置好22）规划设设计合理理3）配套套设施完完善劣势势：单体体楼、无无绿化、售价偏偏高。碧水水湾：优势：1）发发展商信信誉好22）小区地地理位置置好3）配配套设施施完善4）智智能化小小区5）规规划设计计水平高高第六章项目目评估661项目概概括*广场惠惠州新城城江北22