超详细的收房流程及收房注意事项

1、超详细的的收房流流程及收收房注意意事项一、注意及及时接收收入住通通知书1. 这是是收房的的第一步步，要注注意期限限。一般般，开发发商约定定的交房房时限在在通知书书寄出330天内内，所以以购房者者要安排排好时间间。2. 接到到入住通通知书后后，首先先应判断断开发商商是否如如期交房房。若逾逾期交房房，则应应提出处处理意见见，并根根据开发发商的答答复决定定是否前前往收房房，按通通知上约约定的时时间前往往收房。特别别提示：1. 要注注意收房房的期限限，错过过收楼日日期麻烦烦多。2. 收楼楼日期可可提早不不可推迟迟。若实实际交楼楼日期超超过了合合同上约约定的收收楼日期期，可考考虑向开开发商按按合同索索赔

2、。3. 有特特殊情况况不能如如期到场场的，可可以书面面形式委委托亲友友、律师师进行，也可及及时与开开发商联联系，商商议另行行约定时时间，并并以书面面形式确确认。4. 若购购房者在在约定时时间内没没有到指指定地点点办理相相关收房房手续，从法律律角度来来说，则则一般被被视为开开发商已已实际将将该房交交付买家家使用，买家应应从通知知单的最最后期限限之日起起承担所所有购房房风险责责任及税税费。二、确定房房屋是否否达到交交付条件件1. 竣竣工验收收备案表表 最重重要房房屋建筑筑工程和和市政基基础设施施工程竣竣工验收收备案表表是目目前收房房环节中中最应该该注意的的文件。该表是是建设部部为规范范工程竣竣工验

3、收收备案的的管理工工作而制制定的，它由设设计、监监理、建建设单位位和施工工单位四四方合验验后，在在工程竣竣工155天内到到建设行行政主管管部门竣竣工备案案。竣竣工验收收备案表表中的的项目，只要送送交主管管部门备备案后，发展商商就必须须对楼盘盘终生负负责。所所以竣竣工验收收备案表表对房房地产商商有着严严格的约约束作用用，按照照有关规规定，表表上的每每一项都都必须报报有关主主管部门门备案，缺少任任何一项项的话，这个楼楼盘就是是“黑楼”，是不不能入住住的，购购房者有有权拒绝绝收房。2. 住住宅质量量保证书书住住宅质量量保证书书是开开发商针针对房屋屋质量及及保修期期限、范范围作出出的承诺诺，必须须作为

4、购购房合同同的附件件，与购购房合同同具有同同等的效效力。所所以提醒醒收房者者要仔细细审查其其中的具具体各款款，特别别注意保保修期限限。3. 住住宅使用用说明书书住住宅使用用说明书书是针针对房屋屋设计、施工及及验收中中的具体体技术指指标，如如抗震指指数、墙墙体结构构类型等等作出的的相关说说明和提提出注意意事项。4. 建建设工程程质量认认定证书书5. 房房地产开开发建设设项目竣竣工综合合验收合合格证6. 实测测面积登登记表特别别提示：1. 只有有具备上上述文件件，才说说明房屋屋已经具具体交付付条件。所以收收房时先先要审查查相关文文件，确确认房屋屋已经具具备交付付条件之之后，才才能进一一步进行行验房

5、、结算费费用、交交钥匙等等交接工工作。所所以要对对这些文文件给予予重视，尤其提提示您要要看原件件而不是是复印件件。2. 建建筑工程程竣工备备案表是最重重要的文文件，收收房时不不能只看看开发商商有没有有这张备案表表，一一定还要要仔细察察看各个个分项有有没有都都备案。它是收收房的前前提，即即使开发发商做得得再好，如果没没有此表表就说明明它根本本不具备备交房的的标准，您有权权拒绝收收房。3. 对于于这些文文件，一一方面要要验收它它有没有有，另一一方面也也要看验验收这些些文件取取得的合合法性。4. 如果果开发商商拒绝出出示这些些证明文文件、或或文件不不全，您您可按购购房合同同第十一一条，要要求开发发商

6、签收收“关于出出卖人拒拒绝出示示住宅宅质量保保证书和住住宅使用用说明书书、建筑工工程竣工工验收备备案表的责任任确认函函”。5. 提醒醒您：住宅质质量保证证书、住宅宅使用说说明书和管线线分布竣竣工图，您可带带走，作作为证据据资料保保存。6. 如果果开发商商不能提提供上述述相关文文件，购购房人有有权拒绝绝收房，由此产产生的延延期交房房的责任任由开发发商承担担。三、房屋检检验收房房过程中中必须要要掌握一一个原则则：“先验后后收”。即购购房者一一定要先先验收房房屋（包包括验收收交房必必须的文文件），确认无无误后再再签署收收房文件件。“先验后后收”不仅是是符合商商业惯例例的，而而且也是是有法律律依据的的

7、。房屋屋的对价价是房款款，消费费者只要要付清房房款，或或者按照照合同约约定支付付相应比比例的价价款，就就履行了了合同的的义务，开发商商就应该该交房。而在房房屋交付付以前，业主有有权先验验收房屋屋：1. 检测测房屋面面积：要求求开发商商出具实测面面积测绘绘报告，根据据房屋土土地管理理局所属属的专业业测量单单位对每每一套房房屋面积积进行核核定所得得实测面面积，核核对其与与销售面面积是否否存在误误差，误误差率的的范围有有多大；若实测测面积误误差超出出3%，可以中中止收房房。2. 检验验房屋质质量：购房房者进行行房屋验验收时需需仔细检检查商品品房质量量，主要要可从以以下几方方面入手手：（一一) 房房屋

8、本身身的质量量（二二）景观观绿化、小区配配套、设设施标准准等配套套设施是是否符合合合同约约定。（三三）装修修质量特别别提示：1. 一定定要掌握握“先验后后收”的原则则。2. 如果果开发商商拒绝先先验房后后办理其其他交付付手续，则购房房者可要要求开发发商签收收“关于出出卖人拒拒绝交验验房屋的的责任确确认函”后中止止办理手手续。3. 购房房者应了了解公摊摊面积及及相关知知识，防防止开发发商侵占占。4. 若发发现有质质量问题题，开发发商应限限期维修修，购房房者应要要求开发发商签定定书面函函件，由由此导致致业主逾逾期入住住的，开开发商应应承担违违约责任任。5. 只要要付清房房款，按按照合同同约定购购房

9、者已已经完全全履行了了合同的的义务，开发商商就应该该无条件件交房，否则应应视为开开发商违违约，如如果开发发商拒不不交房，应承担担逾期交交房的责责任。开开发商无无权以“未缴纳纳相关费费用”等任何何理由而而拒绝交交房。6. 不要要将样板板房标准准作为现现实标准准，除非非开发商商将有关关装修标标准按样样板间标标准在合合同中明明确下来来。超详细的的收房流流程及收收房注意意事项一、注意及及时接收收入住通通知书1. 这是是收房的的第一步步，要注注意期限限。一般般，开发发商约定定的交房房时限在在通知书书寄出330天内内，所以以购房者者要安排排好时间间。2. 接到到入住通通知书后后，首先先应判断断开发商商是否

10、如如期交房房。若逾逾期交房房，则应应提出处处理意见见，并根根据开发发商的答答复决定定是否前前往收房房，按通通知上约约定的时时间前往往收房。特别别提示：1. 要注注意收房房的期限限，错过过收楼日日期麻烦烦多。2. 收楼楼日期可可提早不不可推迟迟。若实实际交楼楼日期超超过了合合同上约约定的收收楼日期期，可考考虑向开开发商按按合同索索赔。3. 有特特殊情况况不能如如期到场场的，可可以书面面形式委委托亲友友、律师师进行，也可及及时与开开发商联联系，商商议另行行约定时时间，并并以书面面形式确确认。4. 若购购房者在在约定时时间内没没有到指指定地点点办理相相关收房房手续，从法律律角度来来说，则则一般被被视

11、为开开发商已已实际将将该房交交付买家家使用，买家应应从通知知单的最最后期限限之日起起承担所所有购房房风险责责任及税税费。二、确定房房屋是否否达到交交付条件件1. 竣竣工验收收备案表表 最重重要房房屋建筑筑工程和和市政基基础设施施工程竣竣工验收收备案表表是目目前收房房环节中中最应该该注意的的文件。该表是是建设部部为规范范工程竣竣工验收收备案的的管理工工作而制制定的，它由设设计、监监理、建建设单位位和施工工单位四四方合验验后，在在工程竣竣工155天内到到建设行行政主管管部门竣竣工备案案。竣竣工验收收备案表表中的的项目，只要送送交主管管部门备备案后，发展商商就必须须对楼盘盘终生负负责。所所以竣竣工验

12、收收备案表表对房房地产商商有着严严格的约约束作用用，按照照有关规规定，表表上的每每一项都都必须报报有关主主管部门门备案，缺少任任何一项项的话，这个楼楼盘就是是“黑楼”，是不不能入住住的，购购房者有有权拒绝绝收房。2. 住住宅质量量保证书书住住宅质量量保证书书是开开发商针针对房屋屋质量及及保修期期限、范范围作出出的承诺诺，必须须作为购购房合同同的附件件，与购购房合同同具有同同等的效效力。所所以提醒醒收房者者要仔细细审查其其中的具具体各款款，特别别注意保保修期限限。3. 住住宅使用用说明书书住住宅使用用说明书书是针针对房屋屋设计、施工及及验收中中的具体体技术指指标，如如抗震指指数、墙墙体结构构类型

13、等等作出的的相关说说明和提提出注意意事项。4. 建建设工程程质量认认定证书书5. 房房地产开开发建设设项目竣竣工综合合验收合合格证6. 实测测面积登登记表特别别提示：1. 只有有具备上上述文件件，才说说明房屋屋已经具具体交付付条件。所以收收房时先先要审查查相关文文件，确确认房屋屋已经具具备交付付条件之之后，才才能进一一步进行行验房、结算费费用、交交钥匙等等交接工工作。所所以要对对这些文文件给予予重视，尤其提提示您要要看原件件而不是是复印件件。2. 建建筑工程程竣工备备案表是最重重要的文文件，收收房时不不能只看看开发商商有没有有这张备案表表，一一定还要要仔细察察看各个个分项有有没有都都备案。它是

14、收收房的前前提，即即使开发发商做得得再好，如果没没有此表表就说明明它根本本不具备备交房的的标准，您有权权拒绝收收房。3. 对于于这些文文件，一一方面要要验收它它有没有有，另一一方面也也要看验验收这些些文件取取得的合合法性。4. 如果果开发商商拒绝出出示这些些证明文文件、或或文件不不全，您您可按购购房合同同第十一一条，要要求开发发商签收收“关于出出卖人拒拒绝出示示住宅宅质量保保证书和住住宅使用用说明书书、建筑工工程竣工工验收备备案表的责任任确认函函”。5. 提醒醒您：住宅质质量保证证书、住宅宅使用说说明书和管线线分布竣竣工图，您可带带走，作作为证据据资料保保存。6. 如果果开发商商不能提提供上述

15、述相关文文件，购购房人有有权拒绝绝收房，由此产产生的延延期交房房的责任任由开发发商承担担。三、房屋检检验收房房过程中中必须要要掌握一一个原则则：“先验后后收”。即购购房者一一定要先先验收房房屋（包包括验收收交房必必须的文文件），确认无无误后再再签署收收房文件件。“先验后后收”不仅是是符合商商业惯例例的，而而且也是是有法律律依据的的。房屋屋的对价价是房款款，消费费者只要要付清房房款，或或者按照照合同约约定支付付相应比比例的价价款，就就履行了了合同的的义务，开发商商就应该该交房。而在房房屋交付付以前，业主有有权先验验收房屋屋：1. 检测测房屋面面积：要求求开发商商出具实测面面积测绘绘报告，根据据房

16、屋土土地管理理局所属属的专业业测量单单位对每每一套房房屋面积积进行核核定所得得实测面面积，核核对其与与销售面面积是否否存在误误差，误误差率的的范围有有多大；若实测测面积误误差超出出3%，可以中中止收房房。2. 检验验房屋质质量：购房房者进行行房屋验验收时需需仔细检检查商品品房质量量，主要要可从以以下几方方面入手手：（一一) 房房屋本身身的质量量（二二）景观观绿化、小区配配套、设设施标准准等配套套设施是是否符合合合同约约定。（三三）装修修质量特别别提示：1. 一定定要掌握握“先验后后收”的原则则。2. 如果果开发商商拒绝先先验房后后办理其其他交付付手续，则购房房者可要要求开发发商签收收“关于出出

17、卖人拒拒绝交验验房屋的的责任确确认函”后中止止办理手手续。3. 购房房者应了了解公摊摊面积及及相关知知识，防防止开发发商侵占占。4. 若发发现有质质量问题题，开发发商应限限期维修修，购房房者应要要求开发发商签定定书面函函件，由由此导致致业主逾逾期入住住的，开开发商应应承担违违约责任任。5. 只要要付清房房款，按按照合同同约定购购房者已已经完全全履行了了合同的的义务，开发商商就应该该无条件件交房，否则应应视为开开发商违违约，如如果开发发商拒不不交房，应承担担逾期交交房的责责任。开开发商无无权以“未缴纳纳相关费费用”等任何何理由而而拒绝交交房。6. 不要要将样板板房标准准作为现现实标准准，除非非开

18、发商商将有关关装修标标准按样样板间标标准在合合同中明明确下来来。四、新房房验收的的最终结结果1. 房屋屋检验没没有问题题的：按按实际验验收情况况填写验房交交接表等相关关文件。在这个个记录表表上，应应把检验验情况逐逐一记录录，凡是是无法确确认的事事项，则则不记录录或写上上“暂不清清楚”、“无法认认定”等字样样。若发发现问题题，则如如实记录录下来，并要求求发展商商限期处处理。2. 如有有不满意意的地方方，可提提出意见见并将意意见填写写在验验房交接接表中中，作为为书面依依据，如如发展商商未准备备有关表表格，买买家应另另以书面面形式将将意见送送交发展展商。3. 发现现问题，买卖双双方可协协商解决决，如

19、属属可整修修内容，应协商商并签署署有关整整改维修修文件，约定下下次验收收时间（一般不不超过330天）。4. 对发发现的问问题要详详细在验验楼表上上予以注注明，如如果确实实属于不不能收楼楼的，要要详细写写明不予予收楼的的原因并并要求开开发商签签字、盖盖章。特别别提示：1. 验房房后要坚坚持的原原则：只只要发现现问题，不管大大小，都都要在相相关文件件或表格格中记录录下来，而不管管开发商商陪同的的收房人人员如何何花言巧巧语；如如果楼盘盘根本就就没准备备验收登登记表，则应自自备纸笔笔，一一一记录。2. 物业业公司的的行为代代表不了了开发商商（除非非有明确确书面授授权），因此不不要就房房屋质量量的问题题

20、与物业业公司签签署文件件。3、验收房房屋发现现问题时时，一定定要开发发商盖章章确认，约定处处理方案案。4、如果开开发商拒拒绝盖章章确认房房屋存在在的问题题，一定定要取得得证据，证明不不是买房房人不按按时收房房，而是是开发商商拟交付付房屋不不符合合合同的约约定或法法定条件件。注意意事项以下下问题，购房者者在买房房、收房房过程中中会经常常遇到，特别经经常遇到到此类的的咨询问问题，把把关键注注意事项项列出，提醒消消费者予予以重视视，以维维护自己己的权益益。一、买房相相关税费费（一一）商品品房买卖卖应缴以以下税费费：1、契税2、房屋买买卖交易易手续费费3、买卖合合同印花花税4、公共维维修基金金5、房屋

21、所所有权登登记费6、房屋所所有权印印花贴税税7、权证工工本费 （二）税费问问题特别别提示：依据法法律的规规定和大大部分购购房合同同的约定定，缴纳纳公共维维修基金金、契税税等费用用均不能能作为开开发商交交付房屋屋的前提提。1. 契税税契税税是业主主取得产产权证时时向国家家交的税税。缴纳纳时间：契税只只能在过过户时交交纳特别别提示：除税务务机关，任何单单位无权权代收。实施施：业主主入住时时不需要要向开发发商交纳纳契税，等房屋屋可以办办理产权权证之前前自己到到税务局局直接办办理。 2. 公共共维修基基金 此项项基金不不同于物物业管理理费，只只用于住住宅共用用部位、共用设设施设备备保修期期满后的的大修

22、、更新、改造。 税率率：房屋屋成交价价 的22%。 特别别提示：任何开开发商、物业公公司都无无权收取取或代收收大修基基金。该该基金应应该交给给小区办办。如果果您将大大修基金金交给开开发商，您很可可能无法法要回。 3、面积测测绘费 面积积测绘费费收取原原则为“谁委托托，谁付付费”，购房房合同已已规定开开发商向向购房人人提供面面积测量量数据的的义务，故此费费用应由由开发商商交纳。 4、物业费费 一年年物业管管理费、物业管管理费和和水电保保证金 特别别提示：普通小小区交一一年以下下物业费费并不违违规。 物业业管理服服务收费费实行明明码标价价，收费费项目和和标准及及收费办办法应在在经营场场所或收收费地

23、点点公布。 5. 产权权代办费费 业主主完全有有权选择择自行办办理产权权证，开开发商无无权强行行向业主主收取该该笔费用用。 二、面积问问题 面积积问题是是消费者者最为关关心的内内容之一一，购房房人买房房时尤其其是买期期房时，一定要要考虑到到合同面面积与实实际面积积可能出出现误差差这样的的问题，并在签签订合同同时以附附加条款款加以防防范。 （一一） 存存在的问问题： 1. 商品品房合同同面积与与实测面面积存在在误差，这一直直是个焦焦点问题题。 消费费者常常常因面积积问题出出现纠纷纷而处于于被动局局面，建建议购房房人在购购房合同同中对相相关可能能出现的的问题详详细进行行约定，以维护护自己的的权益。

24、 2. 开发发商有时时能利用用公摊、面积测测量侵占占购房者者的合法法利益，还不易易被发现现。 正确确测算房房屋面积积，是专专业人员员的工作作，一般般购房者者根本无无法完成成。其次次，面积积测量的的人工操操作特点点，正常常误差都都难以避避免，一一些开发发商在使使之产生生人为偏偏差侵占占购房者者一、两两米面积积轻而易易举。再再有，由由于消费费者相关关知识掌掌握不够够，使得得购房过过程中信信息不对对称，开开发商很很容易偷偷梁换柱柱，把非非公摊的的面积加加入公摊摊之中。 （二二）如何何解决面面积误差差？ 面积积误差：根据有有关规定定，买卖卖双方因因设计变变更造成成的实测测房屋套套内面积积或建筑筑面积（

25、含公摊摊面积）与房屋屋买卖合合同约定定面积不不符的，按照合合同约定定处理。合同没没有约定定或者约约定不明明确的，按照以以下原则则处理：（一）面积误误差比绝绝对值在在3以以内（含含3），按照照合同约约定的价价格据实实结算房房款；（二）面面积误差差比绝对对值超出出3，购房人人可要求求退房。开发商商应在买买房人提提出退房房之日起起30日日内退还还已交房房款，并并支付已已付房款款利息。如购房房人同意意继续履履行合同同，房屋屋实际面面积大于于合同约约定面积积的，面面积误差差比在33以内内（含33）部部分的房房价款由由购房人人按照约约定的价价格补足足，面积积误差比比超出33部分分的房价价款由开开发商承承担

26、，所所有权归归买受人人；房屋屋实际面面积小于于合同约约定面积积的，面面积在33以内内（含33）部部分的房房价款及及利息由由开发商商返还购购房者，面积误误差绝对对值超过过3部部分的房房价款由由开发商商双倍返返还买受受人。 特别别提示： 1. 想测测出您买买的商品品房的真真实面积积，首先先购房者者索要出出建筑的的竣工图图纸，请请专家根根据图纸纸进行计计算。 2. 签定定合同时时应该细细化条款款，应该该约定实实际面积积与产权权登记面面积发生生误差时时的处理理方式。如规定定合同中中未约定定处理方方式的，面积误误差比绝绝对值超超出3时，购购房人有有权退房房。 （三）关于分分摊面积积 公用用建筑面面积分摊

27、摊原则： 1、商品房房公用建建筑面积积的分摊摊以幢为为单位。分摊的的公用建建筑面积积为本幢幢内的公公用建筑筑面积，与本幢幢不相连连的公用用建筑面面积不得得分摊到到本幢房房屋内。 2、为整幢幢商品房房服务的的公用建建筑面积积，由该该幢楼各各套商品品房分摊摊；为局局部范围围服务的的公用建建筑面积积，由受受益的各各套商品品房分摊摊。多次次分摊公公用建筑筑面积的的，分别别计算分分摊系数数。各套套商品房房应分摊摊的公用用建筑面面积，为为各次分分摊的公公用建筑筑面积之之和。 3、公用建建筑面积积分摊后后，不划划分各套套商品房房摊得建建筑面积积的具体体部位，但任何何人不得得侵占或或改变原原设计的的使用功功能

28、。 分摊摊的公用用建筑面面积由以以下两部部分组成成： 1、电梯井井、楼梯梯间、垃垃圾道、变电室室、设备备间、公公共门厅厅和过道道、地下下室、值值班警卫卫室以及及其他功功能上为为整栋建建筑服务务的公共共用房和和管理用用房建筑筑面积； 2、套(单单元)与与公用建建筑空间间之间的的分隔墙墙以及外外墙(包包括山墙墙)墙体体水平投投影面积积的一半半。凡已已作为独独立使用用空间销销售或出出租的地地下室、车棚等等，不应应计入公公用建筑筑面积部部分，作作为人防防工程的的地下室室也不计计入公用用建筑面面积。 不应应入的公公用建筑筑空间： 1、仓库、机动车车库、非非机动车车库、车车道、供供暖锅炉炉等，作作为人防防

29、工程的的地下室室、单独独具备使使用功能能的独立立使用空空间。 2、售房单单位自营营、自用用的房屋屋。 3、为多幢幢房屋服服务的警警卫室、管理（包括物物业管理理）用房房。 4、对于半半地下室室，不论论采光井井的结构构如何，都不计计入建筑筑面积。 特别别提示： 1. 签订订合同时时应明确确约定公公摊的具具体项目目。 2. 售房房单位在在预售商商品房前前，应向向商品房房预售管管理部门门提交预预售商品品房的面面积测量量报告。预售商商品房设设计方案案变更涉涉及预售售房屋面面积的，应重新新提交面面积测量量报告。 售房房单位在在销（预预）售商商品房时时，在销销（预）售合同同（含补补充协议议）中应应明确商商品

30、房销销售面积积、分摊摊的公用用建筑面面积及公公用建筑筑部位。 3. 其他他购房人人受益的的其他非非经营性性用房，需要进进行分摊摊的，应应在销（预）售售合同中中写明房房屋名称称、需分分摊的总总建筑面面积。 三、审审查销售售广告 （一一）出现现问题 “我们的的小区绿绿化率达达到，我们们小区配配有小学学、幼儿儿园、会会所”购房房者常常常会被上上面的优优美辞藻藻所迷惑惑，但到到实际收收房时才才发现与与现实相相去甚远远，现实实当中虚虚假宣传传、改变变小区规规划也是是一些开开发商惯惯用的一一手；另另外，装装修标准准不符合合合同的的约定或或开发商商承诺。收房中中其中一一个重点点就是要要开发商商如何兑兑现曾经

31、经的承诺诺。 （二二）解决决办法 1. 要注注意平时时的证据据收集。 如买买房时的的楼书、广告一一定保存存好，有有条件购购房时拍拍下售楼楼处沙盘盘，收房房时应该该对照小小区平面面图看环环境。根根据相关关的司法法解释，此类的的广告可可以作为为要约，在法庭庭上作为为证据出出示，要要求开发发商兑现现承诺。 2. 要随随时主张张自己的的权利。 一旦旦发现小小区有规规划被变变更的迹迹象，购购房者一一定要尽尽快跟相相关部门门和开发发商交涉涉，以免免形成事事实，出出现“赢了官官司却无无法执行行”的局面面。 四、法定退退房条件件： 在房房屋验收收过程中中，业主主如果发发现购买买的商品品房存在在质量问问题，是是

32、不是都都可以退退房呢？退房的的法定条条件，综综合起来来包括以以下几种种： 1. 购房房合同无无效： 实践践中，造造成购房房合同无无效的常常见情形形有：开发商商无权处处分该房房产；开发商商存在欺欺诈情形形。 2. 套型型误差导导致退房房： 按套套(单元元)计价价的预售售房屋，套型与与设计图图纸不一一致时，或者相相关尺寸寸超出约约定的误误差范围围，合同同中对此此未约定定处理方方式的，购房人人可以退退房。 3. 面积积误差导导致退房房： 房屋屋实际交交付面积积比原合合同规定定误差比比绝对值值超过33（不不含3）的。 4. 变更更规划、设计导导致退房房： 开发发商未经经有关部部门批准准，擅自自改变房房

33、屋结构构及合同同中约定定的配套套环境的的；开发发商经批批准改变变房屋结结构未经经买家认认可的。 5. 质量量不合格格导致退退房： 房屋屋主体结结构质量量不合格格并依照照有关规规定经委委托工程程质量检检测机构构核验确确实的，买受人人有权退退房。 特别别提示： 1. 由于于楼盘整整体建筑筑未完成成而根本本无法验验收，未未取得“三书一一证一表表”的楼房房，买家家可以不不收楼。 2. 出现现上述法法定退房房条件时时，购房房人在以以上情况况之一出出现时选选择退房房，相关关违约赔赔偿责任任由发展展商承担担，如果果开发商商不同意意退房，购房人人可向有有管辖权权的人民民法院起起诉。 3. 如果果不具备备上述条

34、条件，但但是房屋屋确实出出现了质质量问题题，购房房人有权权要求开开发商进进行维修修，因此此造成损损失的由由开发商商赔偿。 五、特别建建议： 可以以考虑集集体收房房。买房房过程中中，常常常会涉及及到很多多专业问问题，只只靠消费费者个人人的力量量有时很很难解决决问题，在此，特别建建议您可可以考虑虑集体收收房，人人多力量量大，结结合专家家的力量量解决遇遇到的所所有难题题! 收房需需要带的的工具： 1)1只塑塑料洗脸脸盆-用于验验收下水水管道 2)1只小小榔头-用于于验收房房子墙体体与地面面是否空空鼓 3)1只塞塞尺-用于测测裂缝的的宽度 4)1只55米卷尺尺-用用于测量量房子的的净高 5)1只万万用

35、表-用用于测试试各个强强电插座座及弱电电类是否否畅通6)1只计计算器-用用于计算算数据7)1只水水笔-用于签签字 8)1把扫扫帚-用于打打扫室内内卫生 9)1只小小凳子和和一些报报纸、塑塑料带，包装绳绳-用用于时间间长，可可休息一一下及预预先封闭闭下水管管道。 正常常验收房房子时间间一般是是持续22-3个个钟头，建议早早晨8：30去去或下午午2：330去。 最佳佳收房流流程: 核验验业主材材料 业主主领取竣工验验收备案案表、房屋屋土地测测绘技术术报告书书、住宅质质量保证证书和和住宅宅使用说说明书并由开开发商加加以说明明 交纳纳剩余房房款 业主主领取钥钥匙并签签署住住宅钥匙匙收到书书 业主主做综

36、合合验收 业主主就验收收中存在在的问题题提出质质询、改改进意见见或解决决方案 开发发商与业业主协商商并达成成书面协协议 根据据协议内内容解决决交房中中存在的的问题，无法在在15日日内解决决的，双双方应当当就解决决方案及及期限达达成书面面协议 业主主签署入住交交接单 对发发现的问问题要在在验楼单单上予以以注明，如果确确实属于于不能收收楼的，要详细细写明不不予收楼楼的原因因并要求求开发商商签字、盖章。 【提提示】：开发商商在交房房时向业业主提供供的竣竣工验收收备案表表、住宅质质量保证证书和和住宅宅使用说说明书必须为为原件而而不是复复印件。 验房、填写验验收记录录和做房房屋交接接：验完完楼后，业主应

37、应按实际际验收情情况填写写住户户验房交交接表，同时时将水表表、电表表底数抄抄在指定定表格(一般附附在验验房交接接表中中)；符符合政府府规定和和合同约约定的，通过验验收；如如有不满满意的地地方，可可提出意意见并将将意见填填写在楼宇验验收记录录表中中，作为为书面依依据，如如发展商商未准备备有关表表格，业业主应另另以书面面形式将将意见送送交开发发商。根根据业主主意见，合同双双方协商商解决办办法，如如属可整整修内容容，应协协商并签签署有关关整改维维修文件件，约定定下次验验收时间间(一般般不超过过天)。不能整整改的，应给予予经济补补偿；问问题严重重，对房房屋使用用功能影影响重大大的，可可依法追追究开发发

38、商相应应责任，甚至退退房。交费费笔笔算算清：检查查完这些些工作，如果没没问题的的话，那那就交钱钱去吧；换正规规发票及及缴交各各项相关关费用与与钱银有有关，更更要笔笔笔算清。签物物业合同同，拿钥钥匙，办办理入住住手续：验完完楼后，开发商商一般要要求业主主填写住户档档案表、入入住协议议、消防责责任书等协议议书，同同时领取取住户户手册、服服务指南南等各各种入住住手册及及各种赠赠送物品品。具体体过程如如下：1. 去物物业部门门查看资资料部分分，分别别有以下下几份资资料需要要查验：1) 房屋屋的住住宅质量量保证书书-可带走走2) 住住宅使用用说明书书-可带走走3) 竣竣工验收收备案表表4) 面积积实测表

39、表5) 管线线分布竣竣工图(水、强强电、弱弱电、结结构)-可带带走如果果房产商商准备充充分的话话，一般般10分分钟即可可查看完完资料。2. 核实实面积、合同及及价钱多多退少补补问题。确认认售楼合合同附图图与现实实是否一一致，结结构是否否和原设设计图相相同，房房屋面积积是否经经过房地地产部门门实际测测量，与与合同签签订面积积是否有有差异。(先查查看售房房合同，看之 间的误误差为多多少，一一般为33%，33%之内内不考虑虑，超出出部分进进行处理理，建议议定合同同为2%误差，但是不不超过55%比较较好)以以双方签签定合同同为准。一般这这个时间间因人而而 变，时间为为30-400分钟。验收收房子看完完

40、那些资资料后，基本就就可以去去验收房房子了，小鲁提提示您:暂且先先不要交交付一些些物业费费用及相相关费用用，此时时物业会会催促你你来交付付，可同同他们交交流，验验收好后后，再交交付费用用.从物物业处拿拿钥匙，分别应应该有楼楼层钥匙匙、进户户门钥匙匙、信箱箱钥匙、水表、电表(若有远远程抄表表另)等等几把。接着就就可以同同物业人人员一起起去房子子里了。(记 得拿那那些工具具哦)1) 详细细检查房房屋质量量，包括括门窗、阳台等等部位有有无开裂裂现象；(阳台台裂缝危危险大)【提提示】：由于新新房子空空关时间间较长，在门窗窗轨道里里会有一一些灰尘尘和建筑筑垃圾，所以切切不可很很冲动，用蛮力力推拉门门窗，

41、一一感觉有有阻塞感感的时候候，仔细细查看一一下，用用扫帚清清楚后就就可以看看了2) 检查查墙体平平整度、是否渗渗水、是是否有裂裂缝 【提示】：特别别是查看看一些墙墙体是否否有水迹迹，特别别是一些些山墙、厨房卫卫生顶面面、外墙墙等地方方，如有有的话，务必尽尽快查明明原因。3) 仔细细检查地地面，仔仔细检查查地面有有无空壳壳开裂情情况。【提示】：如有有空鼓，一定要要责成陪陪同物业业人员尽尽快修复复，否则则在装修修中会很很容易打打穿楼板板，妨碍碍邻里关关系。以以上2-3项可可用工具具小榔头头和塞尺尺。4) 水电电煤畅通通情况和和能否正正常使用用。大开开龙头查查漏堵，尽可能能让水流流大一点点、急一一点

42、，一一来看看看水压，二、来来试试排排水速度度。(一一般新房房子会配配一个简简易龙头头给业主主)。用用万用表表测量各各个强弱弱电是否否畅通。【提示示】：关关闭分闸闸，检查查各个分分闸是否否完全控控制各分分支线路路。5) 验收收下水情情况，先先用面盆盆盛水，再向各各个下水水处灌水水，分别别是台盆盆下水、浴缸下下水、马马桶下水水、厨房房和卫生生及阳台台地漏等等，基本本是每个个下水口口应灌入入两盆水水左右，应听到到咕噜噜噜的声音音和表面面无积水水。【提提示】：做好这这些后，确认没没问题，要尽快快将这些些突出下下水(如如台盆下下水、浴浴缸下水水、马桶桶下水)拿一塑塑料袋罩罩着水口口，再加加以 捆捆实，而

43、而象地漏漏等下水水需要塞塞实(记记得留一一可拉扯扯掉的位位置)。6) 验收收地面下下水情况况。在厕厕卫放水水，浅浅浅就行了了(约高高2cmm)。然然后约好好楼下的的业主在在24小小时后查查看其家家厕卫的的天花。【提示示】：在在全部用用完水后后，应再再打开水水表，看看清楚水水表数字字，记录录下来，同时要要记录电电表数字字。7) 核对对买卖合合同上注注明的设设施核对对买卖合合同上注注明的设设施、设设备等是是否有遗遗漏、品品牌、数数量是否否相符；【提示示】：通通常在这这方面，应该没没什么大大问题，但是确确实要仔仔细核实实。8) 测量量一下楼楼宇的层层高，用用5米卷卷尺即可可，采样样数据来来源地点点与

44、具体体数据，最好把把水表、电表数数字、楼楼高、马马桶坑距距、浴缸缸长度和和宽度、冲淋房房尺寸、吊顶高高度都记记在一个个自己的的小本子子上，同同时把一一些验收收房子的的数据和和问题写写在物业业公司提提供的纸纸张上。最后后好了，检查完完这些工工作，如如果没问问题的话话，那就就交钱去去吧；若若有问题题，需要要同物业业人员确确定解决决方案和和解决日日期，看看解决结结果是否否影响收收房，若若影响，需要进进行交涉涉了作为为业主，还需要要对房屋屋本身细细节进一一步把关关，及时时让有关关部门修修理和完完善。以以下是细细节把关关的小窍窍门（包包括精装装修的房房屋验收收）：核对对买卖合合同上注注明的设设施、设设备

45、等是是否有遗遗漏，品品牌、数数量是否否相符。门窗窗1试试门门窗开启启是否灵灵活，目目测门与与门框、窗与窗窗框的各各边之间间是否平平行，关关上门窗窗听听隔隔音效果果，同时时也了解解它们的的密封程程度。查查看密封封胶条是是否完整整牢固。2门插是是否插入入得太少少，门间间隙是否否太大？（特别别是门锁锁的一边边）3门四边边是否紧紧贴门框框，门开开关时有有无特别别声音？4大门、房门的的插销、门销是是否太长长太紧？5窗边与与混凝土土接口有有无缝隙隙？窗框框属易撞撞击处，框墙接接缝处一一定要密密实，不不能有缝缝隙。6窗户玻玻璃是否否完好？7窗台下下面有无无水渍？如有则则可能是是窗户漏漏水。地板板1地板有有无

46、松动动、爆裂裂、撞凹凹？行走走时是否否吱吱作作响？2地板间间隙是否否太大？3柚柚木地板板有无大大片黑色色水渍？4地地脚线接接口是否否妥当，有无松松动？55地面面是否有有裂缝，是否有有起砂现现象？ 顶棚棚 1顶上是是否有裂裂缝？没没有裂缝缝最好，有裂缝缝得看是是什么样样的裂缝缝。一般般来说，与房间间横梁平平行的裂裂缝，属属眼下的的质量通通病，虽虽有质量量问题，但基本本不妨碍碍使用；如果裂裂缝与墙墙角呈445度斜斜角，甚甚至与横横梁呈垂垂直状态态，那么么就说明明房屋沉沉降严重重，该住住宅有严严重结构构性质量量问题。 2看顶部部是否有有麻点。这种麻麻点专业业称“石灰爆爆点”，是石石灰水没没有经过过足

47、够时时间的熟熟化所致致。如果果顶部有有麻点，对室内内装潢将将带来很很大的不不利影响响。 3顶棚有有无水渍渍、裂痕痕？如有有水渍，说明有有渗漏之之嫌。如如果你是是住顶层层房子的的住户，那么观观察一下下顶层是是否渗漏漏是绝不不能忘记记的。 4特别留留意厕所所顶棚有有否油漆漆脱落或或长霉菌菌。 5墙身顶顶棚有无无部分隆隆起，用用木棍敲敲一下有有无空声声。 6墙身、顶棚楼楼板有无无特别倾倾斜、弯弯曲、起起浪、隆隆起或凹凹陷的地地方。 7墙身、墙角接接位有无无水渍、裂痕？8内内墙墙面面上有否否石灰爆爆点？ 厨厕厕 1检查卫卫生间地地面是否否渗漏，地面是是否存水水？ 2放置置洗衣机机位置的的地面应应有防水

48、水措施？3卫生生间门的的上下冒冒头是否否刷油漆漆？ 4已经安安装卫生生器具的的，卫生生器具的的下水软软管与排排水管的的交接处处应有封封堵措施施，还应应设置返返水弯。 5距离地地面300厘米高高的插座座必须带带保险装装置，厨厨厕应与与通风道道就近安安装，洗洗手盆的的上方不不应有插插座，卫卫生间内内用于洗洗澡的电电源插座座应是防防潮插座座并有防防溅措施施。 6卫生间间的照明明灯座必必须是磁磁口安全全灯座。 7厨厕洁洁具有无无裂痕？包括浴浴缸、抽抽水马桶桶、洗脸脸池等是是否有渗渗漏现象象。裂痕痕有时细细如毛发发，要仔仔细观察察。 8坐厕下下水是否否顺畅，冲水声声响是否否正常，冲厕水水箱有无无漏水声声

49、？ 9浴缸、面盆与与墙或柜柜的接口口处防水水如何？ 100厨房房瓷砖、马赛克克有无疏疏松脱落落及凹凸凸不平？厨房、卫生间间墙面瓷瓷砖砌筑筑是否合合格，砖砖块不能能有裂痕痕，不能能空鼓，必须砌砌实。 111砖缝缝有无渗渗水现象象？ 122厨具具、瓷砖砖及下水水管上有有无粘上上水泥尚尚未清洗洗？ 133大开开龙头查查漏堵，尽可能能让水流流大一点点、急一一点，一一来看看看水压，二来试试试排水水速度。 验收收防水的的办法是是：用水水泥沙浆浆做一个个槛堵着着厕卫的的门口，然后再再拿一胶胶袋罩着着排污/水口，再加以以捆实，然后在在厕卫放放水，浅浅浅就行行了(约约高2ccm)。然后约约好楼下下的业主主在24

50、4小时后后查看其其家厕卫卫的天花花。 管道道，指的的是排水水/污管管道。尤尤其是阳阳台之类类的排污污口，验验收时，预先拿拿一个盛盛水的器器具，然然后倒水水进排水水口。看看看水是是不是顺顺利地流流走。水水池龙头头安装是是否妥当当，下水水是否顺顺畅？ 144自来来水的上上水管在在过门口口处应有有防结露露的措施施；卫生生、厨房房内有否否地漏，坡度是是否对头头，绝不不能往门门口处倾倾斜，不不然水要要流进居居室内。 155出水水是否通通畅，会会不会出出水口内内留有较较多的建建筑垃圾圾？ 166自来来水水质质怎么样样？其他 1厨柜柜柜身有无无变形，壁柜门门是否牢牢固周正正，门能能否顺利利开合？ 2电器闸闸

51、具及户户表在户户外的，应检查查其是否否能控制制室内的的灯具及及室内各各插座，方法是是拉闸后后户内是是否完全全断电，户内有有闸具的的，应检检查闸具具是否控控制户内内电 器器。照明明、动力力闸具应应分开，如室内内应设置置控制灯灯光的闸闸具和控控制插销销的闸具具，空调调的插座座应与其其他线路路分开；应检查查一下开开关、插插座的牢牢固程度度；电话话、电视视的线路路应用力力拉一下下，看是是否虚设设。 3供水管管的材质质？由于于某些省省市明文文禁止用用镀锌管管作住宅宅供水管管，目前前大部分分供水管管采用铜铜管。铜铜管可安安全使用用50年年。另一一个无可可比拟的的优点是是净化管管内水质质，铜可可以抑制制细菌

52、生生长，增增长水中中的铜含含量，有有益健康康。 4试煤气气热水器器开关是是否妥当当？检查查水、电电、煤气气天然然气、上上下水管管道等是是否开通通和能否否正常使使用，并并查看各各种表的的实际度度数。 5居室、客厅有有否各种种管线外外露？是是否有暖暖气回水水或其他他管线穿穿过，因因为有较较多管线线穿越居居室，会会造成装装修困难难，也会会造成视视觉上的的障碍，影响整整体感。 6阳台裂裂缝危险险大。 7房间内内有无结结露现象象，保温温不好墙墙滴水；冬天，房间里里的墙面面如果有有结露现现象(类类似夏天天冰镇的的瓶啤，在室温温下外瓶瓶壁出现现的水滴滴)，这这个墙面面的保温温层肯定定有问题题。 8在提供供暖

53、气的的高档物物业小区区里，还还要注意意暖气供供、回水水支管有有无倒坡坡现象，支管的的坡度一一般为11。供供暖管道道穿墙应应设套管管，地面面的套管管应高出出地面22至3厘厘米，地地面为初初装修的的，应高高出地面面5厘米米。冬季季供暖温温度不允允许出现现低于114的现象象。 9供暖管管道穿墙墙及穿过过楼板应应设套管管。 在验验收过程程中一旦旦发现有有前述问问题，各各业主应应立即将将相应的的问题以以书面或或照片、音像资资料方式式记录在在案，以以备维权权。一般般说来，房屋交交付出现现质量瑕瑕疵但并并不影 响实际际居住的的，除非非合同有有特别的的约定，不然业业主不得得拒绝接接受开发发商的交交付，但但开发

54、商商的维修修义务并并不因此此而消除除。商商品房销销售管理理办法规定，“房地产产开发 企业应应当对所所售商品品房承担担质量保保修责任任。当事事人应当当在合同同中就保保修范围围、保修修期限、保修责责任等内内容做出出约定。保修期期从交付付之日起起计算。”同时国国家对最最低保 修期还还有详细细的规定定，所以以业主在在验收时时发现房房屋的局局部有质质量问题题要及时时向开发发商提出出，要求求开发商商在相应应的时间间内予以以维修到到位。 收房房时，留留心这些些陷井！ 辛辛辛苦苦挑挑选了一一套房子子，经过过了半年年多之后后，房子子终于做做好了，可业主主这时才才发现，收房时时“猫腻”还不少少没有验收收合格证证书

55、房子子交得不不明不白白 提醒醒一：各各种收房房资料要要看齐 一些些市民反反映，由由于对收收方程序序不太了了解，收收房时常常碰到这这样的情情况：开开发商通通知业主主正式宣宣布房子子已经完完工，并并具备合合同的各各项交付付条件。业主到到现场收收房时，必须要要看开发发商是否否具备以以下文件件：一是是建筑筑工程竣竣工备案案表，二是房房屋的质质量保证证书和使使用说明明书，三三是国家家认可的的专业测测绘单位位出具的的关于住住房面积积实测数数据 和和公摊面面积的报报告。同同时，业业主要查查看房屋屋条件是是否与购购房合同同中约定定的在出出入。如如果开发发商不能能提供这这些文件件，业主主就应该该拒绝收收房。 催

56、促促业主尽尽快收房房出了问问题再也也不管 提醒醒二：和和开发商商共同验验收新房房 不少少市民在在合同上上约定了了收房期期限，不不按期限限收房要要交违约约金，部部分开发发商利用用这一条条款催促促粘主收收房，然然后对房房屋存在在的问题题就不管管不问了了。这个个时候，粘主出出现问题题就很难难找到开开发商。 提醒醒：一定定和开发发商共同同验收新新房，有有问题当当面注明明，并书书面约定定开发商商承诺解解决的时时间和责责任。收收房时最最好和开开发商共共同进行行验收交交接工作作，主要要包括所所交付的的房屋是是不是您您所购买买的房屋屋房屋结结构设计计是否和和原图相相符，房房屋质量量和门窗窗等是否否和合同同的约

57、定定一样，水电气气等配套套设施是是否按合合同到位位，其他他购房合合同中约约定的项项目 是是否符合合要求。专家提提醒，在在交房承承诺解决决的时间间和责任任，以便便以后找找其解决决。最后后，向开开发商索索取单独独的“二书”（质量量保证书书和使用用说明书书）和竣竣工后房房屋水遇遇 管线线图，交交纳尾款款后，再再领钥匙匙，半签签署钥匙匙凭条。 要求求交齐配配套费用用否则不不让进房房查看 提醒醒三：签签收房文文件时“留一手手”一些些小区交交房时，开发商商不让业业主进新新房查看看，业主主必须把把一些配配套费用用交齐后后才开门门。业主主担心，如果先先交了钱钱，一旦旦出现问问题，就就没有什什么可以以制约开开发商的的了。 提醒醒：专家家建议，在签合合同时应应约定，“交房时时，应先先验房然然后输收收房手续续。”如当初初合同未未有约定定的，则则可采取取变通方方法，在在收楼文文件中注注明“房内情情况未看看”或“未验房房”等字样样，万一一在验房房时出现现什么情情况，也也可保护护自己的的权益。 一表表应付所所有项目目所购房房屋半未未备案 提醒醒四：仔仔细查看看备案案表 不少少业主收收房时