全套银盛泰集团物业管理制度汇编

1、全套银盛泰泰集团物物业管理理制度汇汇编 （公司司内部资资料，严严禁外传传） 20008.66月企管管部修订订 工程维修部部规章制制度一、安全制制度工程部全体体员工必必须把安安全防范范意识放放在重要要位置，执执行有关关规定，协协同保安安部认真真做好安安全保卫卫工作。 22各岗岗位值班班人员，必必须严守守岗位职职责，必必须对本本岗值班班范围内内进行安安全检查查，如发发现有安安全隐患患，须立立即上报报工程部部经理。 33各班班组须每每日进行行安全检检查，随随时消除除不安全全因素，遇遇有重大大安全隐隐患，须须立即上上报工程程部经理理。 44工程程师须每每月对所所辖系统统及范围围进行安安全检查查，消除除

2、隐患，并并将检查查处理结结果书面面报告工工程部经经理。 55未经经工程部部经理批批准，任任何外来来人员（包包括外部部门、外外单位领领导）严严禁进入入所有设设备房（包包括电缆缆井、管管道井、泵泵房、机机房、配配电室、仓仓库等），已已经批准准者，在在进出变变电站、配配电室、消消防中心心、空调调主机房房、危险险品仓库库等重要要部门时时，必须须办理登登记手续续，记录录来宾姓姓名、证证件号码码、单位位、进出出日期及及时间等等。 66所有有机房、设设备间、仓仓库、工工作间等等在无人人时必须须将门窗窗锁好。灯灯光调至至合适程程度,清理好好现场。 77各机机房门、设设备门（盖盖）、仓仓库门之之钥匙的的配制，必

3、必须向工工程部经经理提出出书面申申请，经经批准后后方可配配制。 88所有有机房、设设备间、工工作间等等均须在在门外适适当位置置设置警警示标志志。 99所有有设置于于公共区区域内之之设备、设设施等必必须锁好好，并应应设置围围栏及警警示标志志。 100所有有水池、水水箱必须须加盖并并锁好，钥钥匙由维维修人员员管理，无无关人员员不得借借用，打打开水池池或水箱箱必须经经工程部部经理批批准，并并进行登登记。 111高空空作业时时，工作作人员必必须配带带安全带带，并进进行其他他有效保保护措施施，作业业范围周周边必须须加设护护网，防防止意外外坠物伤伤及人员员或设备备设施。 122所有有运行、维维修、保保养、

4、巡巡检工作作及施工工、安装装、接电电等均必必须严格格执行有有关规程程及规范范，严禁禁违规操操作，以以保证人人身及设设备安全全，凡违违规操作作者，一一经发现现，均扣扣除当月月工资2200元元人民币币，因违违规操作作造成严严重后果果者，均均立即除除名。13各类类安全用用具、脚脚手架、高高梯等在在使用前前须检查查其牢固固可靠性性，确认认安全后后方可使使用。14所有有工具、仪仪器、仪仪表、材材料、备备件等均均不得带带出本物物业范围围以外，如如因工作作需要，须须经工程程部经理理书面批批准，按按规定办办理放行行手续，并并做好记记录。15工程程部须每每三个月月组织一一次本物物业之消消防报警警系统、联联动系统

5、统、喷淋淋、消火火栓系统统等所有有消防设设施、设设备之全全面测试试，以保保证其功功能正常常，无故故障。二、消防工工程管理理制度工程部全体体员工必必须把安安全防火火制度放放在第一一位，熟熟悉掌握握防火制制度，能能熟练使使用楼宇宇内配置置的消防防工具、用用具。 2消消防中央央监控室室，必须须具备下下列资料料、器材材及钥匙匙。 2.11一套完完整准确确无任何何故障之之火灾预预报警系系统及消消防联动动控制系系统。 2.22各层消消火栓布布置平面面图，消消防器材材布置平平面图及及消防系系统图。 2.33一套完完整、清清楚、准准确之各各层建筑筑平面图图，图内内应标明明各防火火卷闸、隔隔火墙、危危险品仓仓库

6、、防防烟门、走走火梯及及太平门门等。 2.44一套完完整、清清楚、准准确之排排烟通风风图。 2.55一套煤煤气管道道及阀门门位置分分布图。 2.66消防联联动控制制关系。 2.77手提灭灭火器数数只，小小区所有有备用钥钥匙一套套。 2.88紧急情情况联络络表一份份，应列列明联系系人姓名名、电话话、寻呼呼机号码码等。 3设设备维修修工作中中如需使使用易燃燃材料，必必须特别别注意，小小心谨慎慎，并须须将易燃燃材料远远离火源源及热源源。 4易易燃易爆爆之材料料存放，必必须单设设仓库，并并由专人人管理，随随用随领领，各班班组不得得存放易易燃易爆爆材料。 5不不得任意意挪动消消防设备备及器材材。如发发现

7、消防防设备损损坏或泄泄露，应应立即报报告上级级人员。 6各各工程人人员在巡巡检或维维修时，嗅嗅到异味味或怀疑疑煤气或或其他可可燃气体体泄露时时，绝对对禁止使使用明火火、撞击击火星、或或使用对对讲机、电电话及开开关等任任何电器器，避免免发生爆爆炸。到到达安全全地后，立立即报告告上级人人员或消消防中心心。 7任任何人员员如发现现火情，须须立即使使用对讲讲机或电电话通知知消防中中心火情情发生之之明确位位置、火火势情况况、何种种物品起起火、以以及目击击者本人人之动向向。 8如如发生火火灾警报报报警，全全体员工工必须认认真处理理，直至至确定火火情熄灭灭，或确确认为误误报为止止。全体体员工必必须保持持冷静

8、，处处理报警警时不可可过于张张扬。 9如如发生火火警，工工程部设设备运行行人员必必须保证证相关喷喷淋泵、消消防泵、正正压送风风机及风风阀、排排烟风机机及风阀阀之正常常运行；配电室室运行人人员必须须保证消消防设备备之供电电正常，并并立即通通知消防防中心安安排消防防、保安安人员灭灭火。 三、工程验验收制度度 1所所有工程程系统验验收均须须由发展展商工程程部负责责及牵头头。所有系统必必须在系系统正常常、调试试完毕的的情况下下，连续续试运行行一段时时间（需需根据设设备情况况详定），尽尽量检查查出存在在之隐患患后，方方可进行行验收。在验收过程程中，须须以将来来运行及及维修为为重点，进进行逐项项检查，如如

9、发现问问题，须须尽快以以书面形形式通报报给发展展商，并并做出详详细记录录及拍照照。所有系统之之验收，必必须以获获得政府府有关部部门签发发之合格格证书、使使用许可可证书等等相关文文件为标标准，并并须以此此做为验验收合格格之必要要条件。必须要求发发展商提提供所有有合同副副本、技技术资料料、使用用说明书书、维修修保养手手册、调调试检测测报告及及竣工图图纸、竣竣工资料料等全部部有关工工程资料料，并建建立档案案，以备备查用。必须清楚了了解所有有工程系系统及设设备之保保修期起起止日期期、保修修内容以以及保修修责任人人及其联联系方式式，并制制订承建建商、供供货商保保修联系系表备查查。必须收齐所所有由发发展商

10、、承承建商、供供货商等等提供之之备品、备备件及专专用工具具等，清清点入库库，妥为为保管并并做出详详细清单单。四、设备维维修制度度预防性维护护保养1.1所有有设备必必须根据据维修保保养手册册及相关关规程，进进行定期期检修及及保养，并并制订相相应年度度、季度度、月度度保养计计划及保保养项目目。 1.22相关工工程人员员必须认认真执行行保养计计划及保保养检修修项目，以以便尽可可能延长长系统设设备正常常使用之之寿命，并并减少紧紧急维修修之机会会。 1.33保养检检修记录录及更换换零配件件记录必必须完整整、真实实，并须须由工程程维修部部经理建建立设备备维修档档案，以以便分析析故障原原因，确确定责任任。

11、1.44各系统统之维护护保养计计划及保保养检修修项目之之制订由由工程部部经理负负责，并并提交总总经理审审阅；保保养检修修及更换换零配件件之记录录由维修修人员负负责，并并提交工工程部经经理审阅阅。1.5进行行正常系系统维修修保养及及检修时时，如对对客户使使用产生生影响，必必须提前前三天通通知管业业部，由由管业部部发出通通告，确确定检修修起止日日期及时时间（须须尽可能能减少对对客户之之影响范范围），以以便使受受影响之之客户做做好充分分准备。 2紧紧急维修修2.1必须须进行紧紧急维修修时，须须立即通通知工程程部经理理，安排排有关人人员立即即赴现场场检查情情况，并并按实际际情况进进行处理理。 2.22

12、如因紧紧急维修修，必须须对客户户使用产产生影响响时，须须立即通通知管业业部，并并由管业业部向受受影响之之客户发发出紧急急通告，同同时，需需考虑尽尽量减少少影响范范围。 2.33如发生生故障之之设备在在保修期期内，应应做出适适当之应应急处理理，以尽尽量减少少对客户户之影响响，并立立即通知知有关供供应商之之保修负负责人。2.4紧急急维修结结束后，须须由维修修人员填填写维修修记录及及更换零零配件记记录，并并以书面面形式将将故障原原因、处处理方法法、更换换零配件件之名称称、规格格及数量量、品牌牌等、处处理结果果、故障障发生时时间、恢恢复正常常时间等等向工程程部经理理审阅。2.5 维维修完毕毕后，维维修

13、部员员工应针针对维修修项目在在一周内内安排回回访。 3设设备的更更新及系系统改造造3.1出于于技术更更新、提提高效率率、安全全运行、减减少污染染及降低低能耗等等方面考考虑，工工程部有有责任提提高对现现有设备备做出更更新或改改造之建建议。3.2设备备更新及及改造建建议，必必须向物物业总经经理提交交可行性性及经济济性分析析报告，并并须考虑虑总体系系统运行行之安全全性及可可靠性。3.3由于于此类工工作通常常没有迫迫切性，故故须尽量量安排在在最有利利及对客客户影响响最小之之时间进进行。五、设备正常维维修程序序维修人员制制订保养养计划、检检修项目目及相应应表格工程部经理理审批安排执行时时间确定客户影影响

14、提前三天通通知 管业部部影响客户 确定时时间 执行并填写写 相关记记录 维修完毕毕，恢复复运行 填写相关关记录工程部经理理审阅 设备紧急急抢修程程序工程部经理理 通知安排人员现现场检查查 根据现场情情况安排排 抢抢修工作作核实因紧急急抢修所所需关闭闭之系统统或设备备及其影影响范围围，确定定抢修完完成时间间 抢修完成，系系 统恢复运运行管理部 电电话或书书面 管理部发出出系统 恢复运行行通告管理部向受受影 响客户发发出 紧急通通告 六、交接班班制度 1接接班人员员须提前前10分钟钟到达岗岗位，做做好接班班准备工工作，更更换工服服。 2接接班人员员接班时时必须检检查以下下工作： 2.11查看上上一

15、班运运行记录录是否真真实可靠靠，听取取上一班班值班人人员运行行情况介介绍，交交接设备备运行记记录表。 2.22查看上上一班巡巡检记录录表，听听取上一一班值班班人员巡巡检情况况介绍，交交接系统统设备巡巡检记录录表。 2.33检查所所辖设备备之运行行情况是是否良好好，是否否与运行行记录、巡巡检记录录相符，如如有不符符，应记记入备注注栏，并并应要求求上一班班值班人人员签字字。 2.44检查仪仪表及公公用工具具是否有有缺、损损，是否否清洁，并并按原位位整齐摆摆放，如如有问题题，应要要求上一一班值班班人员进进行整理理，如有有丢失，应应记入交交接班记记录备注注栏，并并由上一一班人员员签字。 2.55查看交

16、交接班记记录中是是否有发发布之特特别任务务或安排排，并在在交接班班记录上上签字。 3交交班人员员在下列列情况时时不得交交班离岗岗： 3.11接班人人员未到到岗时，应应通知工工程维修修部经理理，须在在上级安安排之接接班人员员到岗后后方可进进行交接接班。 3.22接班人人员有醉醉酒现象象或其他他原因造造成精神神状态不不良时，应应通知工工程维修修部经理理，须在在上级安安排之接接班人员员到岗后后方可进进行交接接班。 3.33所辖设设备有故故障，影影响系统统正常运运行时，交交班人员员须加班班与接班班人员共共同排除除故障后后，方可可进行交交接班，此此时，接接班人员员必须协协助交班班人员排排除故障障。 3.

17、44交接班班人员对对所辖值值班范围围之清洁洁卫生未未做清理理时，接接班人员员应要求求交班人人员做好好清洁工工作后，方方可进行行交接班班。 七、值值班制度度 1值班人人员必须须坚守岗岗位，不不得擅自自离岗、串串岗。 2值班电电话为工工作电话话，不得得长时间间占用电电话聊天天，不得得打私人人电话。 3每班必必须按规规定时间间及范围围巡检所所辖设备备，做到到腿勤、眼眼尖、耳耳灵、手手快、脑脑活，并并认真填填写设备备运行及及巡检记记录，及及时发现现并处理理设备隐隐患。 4须按计计划及工工程维修修部经理理之安排排做好设设备日常常保养和和维修。如如有较大大故障，值值班人员员无力处处理时，应应立即报报告工程

18、程维修部部经理。 5值班人人员用餐餐时，必必须轮换换进行，必必须保持持值班室室内有人人值班。 6值班人人员必须须每班打打扫值班班范围内内之卫生生，每班班两次，清清洁地面面、窗台台、门窗窗、设备备表面等等所有产产生积尘尘之处，随随时保持持值班范范围内之之清洁卫卫生。八、报告制制度 1各各系统操操作运行行人员在在下列情情况下须须在运行行记录或或交接班班记录中中书面报报告工程程维修部部经理： 1.11所辖设设备非正正常操作作的开停停及开停停时间。 1.22所辖设设备除正正常操作作外的调调整。 1.33所辖设设备发生生故障或或停台检检修。 1.44零部件件更新、代代换、或或加工修修理。 1.55运行人

19、人员短时时间离岗岗，须报报告离岗岗时间及及去向。 1.66运行人人员请假假、换班班、加班班、倒休休等。 2各各系统维维修人员员在下列列情况下下须以书书面形式式报告工工程维修修部经理理： 2.11执行维维修保养养计划时时，发现现设备存存在重大大故障隐隐患。 2.22重要零零部件的的更换、代代替或加加工修理理。 2.33系统巡巡检时发发现的隐隐患或故故障，必必须在巡巡检记录录之备注注栏中加加以说明明。 2.44维修人人员请假假、加班班、倒休休等。 3在在下列情情况下必必须书面面报告工工程维修修部经理理： 3.11重点设设备除正正常操作作外的调调整。 3.22变更运运行方式式。 3.33主要设设备发

20、生生故障或或停台检检修。 3.44系统故故障或正正常检修修。 3.55零部件件更新、改改造、或或加工修修理。 3.66领用工工具、备备件、材材料、文文具及劳劳保用品品。 3.77加班、换换班、倒倒休、病病假、事事假等。 3.88须与外外部门、外外单位联联系。 4工工作人员员在下列列情况下下必须以以书面形形式报告告工程部部经理并并向总经经理汇报报： 4.11重点设设备发生生故障或或停台检检修。 4.22因正常常检修必必须停止止系统正正常运行行而影响响客户使使用。 4.33应急抢抢修及正正常检修修后的维维修总结结。 4.44系统运运行方式式有较大大改变。 4.55影响本本物业运运行（如如停电、停停

21、水、停停空调、停停电话等等）之任任何施工工及检修修。 4.66重要设设备主要要零部件件的更新新、代换换或加工工维修。 4.77系统及及设备的的技术改改造、移移位安装装、增改改工程及及外部施施工。 4.88人员调调度及班班组重大大组织结结构调整整。 4.99所属人人员请假假、换班班、倒休休、加班班等。 4.110对外外部门、外外单位联联系、协协调。 4.111领用用工具、备备件、材材料、文文具及劳劳保用品品等。 4.112维修修保养计计划及工工作计划划的变更更或调整整。 4.113每周周工作小小结及月月度工作作报告。 5除除以上各各项外，所所有有关关工作事事项必须须口头汇汇报上级级人员。遇遇有紧

22、急急事件发发生或发发现重大大故障及及隐患，可可以越级级汇报。九、工具管管理制度度 1本本部工具具分为公公用工具具、各专专业自用用工具及及个人工工具三部部分，公公用工具具归库管管员负责责保管及及借出，专专业自用用工具由由工程维维修部经经理负责责保管及及使用，个个人工具具由个人人自行保保管及使使用。 2所所有工具具保管人人必须认认真负责责并保持持工具的的完好及及使用功功能。工工具保管管人必须须定期检检修并保保养所属属工具，每每月一次次，以保保证各类类机具的的正常使使用。 3工工具保管管人必须须认真建建立工具具台帐，做做到工具具与台帐帐相符。 4全全体员工工必须爱爱护工具具，必须须正确使使用工具具，

23、凡不不正确使使用工具具、不爱爱护工具具者，将将被扣除除当月奖奖金及工工资人民民币1000元至至3000元，凡凡因此造造成工具具损坏者者，将按按工具原原价赔偿偿，并同同时扣罚罚当月工工资及奖奖金3000元人人民币。 5公公用工具具的借用用，必须须执行公公用工具具的临时时借用程程序，借借用人必必须认真真填写工工具借用用记录单单，工具具借用最最长时间间为三天天，如因因工作原原因，需需再继续续使用时时，必须须重新办办理借用用手续，工工具用完完后立即即主动归归还，不不得拖延延。 6专专业自用用工具必必须由工工程维修修部经理理进行每每日清点点，并保保持完好好，特别别是常用用小型工工具，不不得遗失失或损坏坏

24、，如有有遗失或或损坏，须须由使用用人照价价赔偿，如如未能确确定使用用人，则则由工程程维修部部经理照照价赔偿偿。 7借借用公用用工具归归还时，须须由库管管员和使使用人共共同进行行检验，如如有遗失失或损坏坏，须由由使用人人负责照照价赔偿偿，如借借用工具具时未按按规定填填写公用用工具借借用记录录单，或或无法确确定使用用人时，造造成公用用工具的的遗失或或损坏，由由库管员员负责照照价赔偿偿。 8所所有工具具一律不不得外借借，如因因情况特特殊，必必须经工工程维修修部经理理批准后后方可借借出，员员工擅自自外借、带带出，经经查实要要严肃处处理，不不得用工工具干私私活。 9所所有工具具要爱惜惜使用，工工具按规规

25、定的使使用年限限到期时时，无论论公用工工具还是是个人领领用工具具，一律律以旧换换新。十、巡检制制度 1巡巡检工作作是及时时发现设设备缺陷陷，掌握握设备状状况，确确保安全全运行的的重要手手段，各各巡检人人员必须须按规定定的时间间、巡视视路线、检检查项目目等认真真执行，并并认真记记录。 2在在巡检过过程中，如如发现设设备存在在问题，应应立即用用对讲机机通知工工程维修修部经理理，并在在可能的的情况下下自行消消除故障障。如条条件所限限一时不不能处理理，则必必须做好好临时补补救措施施后，报报告工程程维修部部经理，并并将详细细情况记记入巡检检记录备备注栏。 3巡巡检人员员在巡视视完毕机机房、泵泵房、配配电

26、室、竖竖井等所所有无人人值守之之设备间间后，必必须做到到随手锁锁门。 4巡巡检人员员在巡检检完毕设设备及其其控制箱箱、动力力柜、照照明柜、高高压柜、低低压柜等等所有供供配电设设施后，必必须将门门锁好。 5各各运行、维维修领班班，必须须每天对对所辖系系统设备备进行检检查；各各维修人人员必须须每月一一次巡检检本系统统所有设设备，发发现问题题，书面面报告工工程部经经理，并并应立即即组织处处理。 十一、材料料领取制制度所有工具、备备件、材材料必须须经过工工程部经经理签字字方可领领取。领取工具、材材料必须须填写领领料单。材料使用后后要在工工作单上上填写清清楚，并并经工程程维修部部经理确确认。多余材料必必

27、须退回回库房。十二、机房房钥匙管管理制度度 1凡凡24小时时值班机机房，除除值班人人员掌握握一套外外，其余余钥匙交交工程部部统一保保管。 2任任何人不不得私自自配钥匙匙。 3凡凡非244小时值值班机房房，值班班完成后后将钥匙匙交244小时值值班机房房保管，以以备发生生紧急情情况后，能能打开机机房门。 4无无关人员员不得借借用机房房钥匙。 5遗遗失钥匙匙须立即即报告。 6无无人值班班机房借借用钥匙匙需登记记。十三、机电电设备房房出入管管理制度度 11工程程部机电电设备房房包括范范围：1.1高压压配电室室 1.2 低压配配电室 1.3变压压器室 11.4 楼层层电气配配线竖井井房1.5各楼楼层风机

28、机房 1.6 空调、水水泵房 1.7电话话总机房房 1.8 楼宇自自控机房房1.9监控控机房 11.100 各电电梯机房房 2以以上机房房均为工工程部的的机电设设备运行行用房，为为了确保保本大楼楼内各机机电系统统正常运运行，非非工程部部工作人人员，未未经许可可不得进进入以上上机电设设备房。 3本本公司内内有关上上级部门门因检查查工作，必必须要进进入这些些场所时时，应由由部门经经理或其其指定人人员陪同同，并通通知当值值领班开开门后进进入，同同时在设设备房出出入登记记簿上上做好记记录。 4凡凡外单位位人员前前来参观观或有关关上级业业务部门门前来检检查工作作，必须须要进入入这些场场所时，应应由工程程

29、维修部部经理陪陪同，通通知当值值领班开开门进入入，同时时在设设备房出出入登记记簿上上认真做做好记录录。 5凡凡外单位位施工和和检修人人员因工工作需要要进入这这些工作作场所时时，必须须凭事先先办理好好的有关关施工许许可证、工工作票和和有效的的临时工工作证件件，到工工程维修修部经理理处办理理许可和和登记手手续后进进入现场场，在工工作中不不得随意意操作和和触动与与自己工工作无关关的设备备。工作作结束后后，及时时通知当当值人员员办理验验收离场场手续。 6所所有人员员进入这这些场所所后，都都应随手手关门，并并不得随随意操作作和触动动与自己己工作无无关的设设备。所有施工和和检修人人员进入入现场后后，不得得

30、进行与与自己工工作无关关的活动动。必须须在工作作中做到到文明施施工，并并认真做做到工完完、料尽尽、场地地清。 8所所有人员员均不得得将任何何无关杂杂物带入入或贮放放于这些些机电设设备房。十四、事故故处理制制度不需要停止止运行进进行修理理的事故故，称一一般事故故，由工工程维修修部经理理调查与与分析原原因，提提出修理理意见和和责任事事故原因因，吸取取教训，记记录在案案。被迫停止运运行必须须进行修修理的事事故，称称重大事事故，应应及时汇汇报工程程维修部部经理，由由工程维维修部经经理组织织调查分分析，提提出修理理意见报报总经理理批准后后实施，并并且对事事故做到到三不放放过，（即即：事故故原因分分析不清

31、清不放过过；责任任者与群群众没受受到教育育不放过过；没有有防范措措施不放放过。）记记录在案案，对责责任者做做出处理理意见，同同时以书书面材料料汇报物物业总经经理。保安部管理理制度1、保安部部工作管管理制度度（1）社区区实行224小时时保安值值班制，认认真做好好社区的的进出人人员、车车辆、消消防、财财产管理理工作。（2）熟悉社区的各种保安设施及操作性能，熟悉社区的结构分布。（3）严格遵守上下班时间及值班纪律，上班时间不得做与值班无关的事情，并认真做好值班记录。（4）当班人员必须制服穿戴整齐，做到警容整洁，文明值勤。（5）社区内进行巡逻检查，必须步行，不得乘坐电梯，保证社区公用设施及消防设备的完好

32、。（6）当班时间不得读书、看报、打磕睡、游戏等，严禁喝酒。（7）配合监控人员，发现可疑问题，必须立即予以澄清。（8）保证证社区内内治安稳稳定，积积极配合合公安机机关及消消防部门门的检查查工作。2、保安员员仪容仪仪表管理理制度保安员上岗岗时举止止应文明明、大方方。保安员上岗岗时，必必须全部部着装统统一。应应按季节节要求进进行配套套着装，不不可从观观感上有有新、旧旧之分，或或是颜色色有深浅浅之差，以以及制服服便服混混穿。保安员上岗岗时必须须根据要要求佩带带相应的的装备。穿着黑色皮皮鞋上岗岗。上班着制服服应干净净、整齐齐。纽扣扣要全部部扣好，不不得敞开开外衣、卷卷起裤脚脚、衣袖袖，领带带必须结正，武

33、武装带扎扎紧。制服外衣衣衣袖、衣衣领、制制服衬衣衣领口处处，不得得显露个个人衣物物，制服服外不得得显露个个人物品品，如笔笔、纸张张、手机机、钥匙匙扣等，服服装衣袋袋不得装装过大过过厚物品品。非当值班时时间，除除因公或或经批准准处，不不准穿着着或携带带制服离离开辖区区。头发要整洁洁，男的的不留长长发、大大包头，蓄蓄发不得得露于帽帽檐外，帽帽檐下发发长不得得超过11.5厘厘米；不不得留长长鬓角，鬓鬓发长不不超过耳耳廓。精神振作，姿姿态良好好，抬头头挺胸，不不得弯腰腰驼背，不不得东歪歪西倒、前前倾后靠靠，不得得伸懒腰腰，不袖袖手、背背手、插插腰或将将手插入入衣袋，不不准在执执勤时吸吸烟、吃吃零食。不

34、得哼歌曲曲、吹口口哨、跺跺脚，不不得随地地吐痰、乱乱丢杂物物。注意检查和和保持仪仪表，但但不得当当众整理理个人衣衣物。不得将任何何物件夹夹于腋下下；不得得敲桌椅椅或玩弄弄其他物物品。3、监控中中心管理理制度消防控制中中心是掌掌握消防防设备及及发现火火灾，指指挥灭火火，控制制消防机机电设备备的重要要部位，特特制定如如下管理理规定。（1）认真真学习业业务，不不断提高高业务能能力，发发挥敬业业乐业精精神，热热爱本职职工作。（2）控制制中心实实行专人人轮班全全日值班班制度，值值班人员员不得随随意离开开值班室室，值班班员要遵遵守值班班岗位职职责，每每日做好好值班记记录，爱爱护设备备，保持持设备清清洁，完

35、完整好用用，配合合维修保保养单位位做好设设备的维维护，发发生设备备故障，第第一时问问通知维维修人员员到场处处理。（3）不带带任何无无关人员员进入工工作室，做做好保密密工作，不不向无关关人员泄泄漏自己己的工作作任务和和监控设设施。（4）监视视所有摄摄像位置置的图像像，注意意异常现现象，发发现情况况即时通通知上级级主管，出出现报警警信号，立立即核查查信号真真伪情况况。（5）对重重点保卫卫区域和和异常现现象要做做好记录录和录像像，以作作必要时时查证使使用，做做好交接接班记录录。（6）监视视电梯运运作，守守听电梯梯内警钟钟及对讲讲电源，有有情况及及时报告告有关部部门，并并与电梯梯乘客及及工程维维修部联

36、联系。（7）发生生案件和和突发事事件时按按重大案案件处理理方案和和火灾发发生处理理方案处处理。（8）当监监视范围围出现异异常，如如消防烟烟感器报报警，可可疑人员员出现等等等，应应立即通通知班长长到现场场查看，争争取把事事故消灭灭在萌芽芽状态之之中。（9）值班班室内禁禁止吸烟烟，杜绝绝一切火火种，严严禁存放放易燃易易爆等危危险品，室室内应配配有手持持灭火器器材，消消防扳手手，消防防斧，消消防头盔盔等消防防器具。4、保安员员交接班班标准作作业制度度（1）值班班人员必必须按照照规定的的轮流值值班表，提提前155分钟集集合，有有该班领领班负责责接班工工作，准准时接班班，交班班人员延延长155分钟下下岗

37、，交交接班时时间为115分钟钟,未经上上级主管管批准不不得私自自换班、替替班。 （2）接班班人员因因故未能能按时到到岗时，交交班人员员应继续续坚守岗岗位不得得自行下下岗，并并应及时时报告上上级主管管。在接接班人员员到班或或上级主主管作出出决定后后，交班班人员方方能离开开。 （3）当交交接班时时，遇有有紧急情情况发生生或在事事故处理理的过程程中，不不能进行行交接班班，可在在交班人人员主持持下，接接班人员员协助完完成工作作，待事事件处理理得出结结论，或或上级主主管作出出决定后后，交接接班方可可进行。 （4）交接接人员应应做到“ 三交交 ” ， “ 两查查 ” ， “ 三清清楚 ” 。a、 交本本班

38、工作作情况；交各种种异常情情况；交交上级的的指示；b、 查值值班记录录，查所所接岗位位现场情情况；c、 本班班情况清清楚；交交接问题题清楚；物品、器器械清楚楚； （5）交接接班人员员必须在在交接班班记录上上签字，此此时接班班人员对对所接岗岗位的安安全负全全部责任任。（6）禁止止交班给给有病、情情绪不正正常或醉醉酒的接接班人员员，并应应立即将将此情况况报告上上级主管管。严禁禁上班饮饮酒。5、保安部部夜间查查岗制度度（1）集团团人力资资源部、办办公室、物物业公司司经理可可随时抽抽查，保保安部经经理和保保安主管管为专职职夜间查查岗人。（2）主管管每周至至少检查查两次,其余检检查人检检查时间间由各部部

39、门自行行安排。（3）检查查时间为为每晚222：000-凌晨66:000期间,并认真真填写保保安部岗岗位检查查记录,受检人须当场签名。（4）检查查部位为为社区所所有岗位位（保安安、消防防监控等等）。（5）每周周一早会会,由查岗岗人将上上周保保安部岗岗位检查查记录交交物业公公司，并并对上周周查岗情情况作简简单评述述。6、停车场场管理工工作标准准作业制制度（1）车辆辆进入停停车场a、当有车车辆驶进进停车场场时，应应迅速指指引车辆辆慢行，安安全地停停放在指指定的车车位上，没有固定车车位的车车辆不得得让其停停放于固固定车位位上。B、提醒司司机关锁锁好车门门、窗，并并将车内内的贵重重物品随随身带走走。（2

40、）巡视视a、每半小小时或临临时详细细检查车车辆的车车况，发发现漏水水、漏油油、未关关好车门门、窗、未未上锁等等现象及及时处理理并通知知车主，并并在停停车场值值班记录录上做做好记录录，同时时报告上上级领导导处理。b、清点停停车场内内车辆，随随时和大大门岗保保安员取取得联系系，以核核对车辆辆数量，确确保安全全。c、发现无无关人员员或可疑疑人员到到停车场场要及时时令其离离开，若若有紧急急情况按按有关规规定进行行处理。d、严密注注视车辆辆情况和和驾驶员员的行为为，若遇遇醉酒驾驾车者应应立即劝劝阻，并并报告领领班及时时处理，避避免交通通意外事事故的发发生。e、每班至至少检查查一次灭灭火器等等消防(或者防

41、防盗)设设施，发发现异常常情况在在停车车场值班班记录上上做好记记录并及及时上报报，立即即处理。f、协助清清洁工维维护好停停车场内内清洁卫卫生，保保持停车车场整洁洁。（3）车辆辆离场当有车辆离离场时，应应仔细核核对出场场之车辆辆和驾驶驶员(车车主)，若若对出场场之车辆辆和驾驶驶员有疑疑问时，应应立即到到车挡前前面向司司机敬礼礼，再有有礼貌地地盘问，若若是车主主的亲友友(和车车主联系系认可)，并有有驾驶证证应放行行，若盘盘问时发发现有问问题，应应立即扣扣留车辆辆，并及及时通知知领班和和巡逻保保安，机机警地做做好应对对准备，以以防不法法分子盗盗车行凶凶。保安部突发发事件应应急预案案1、突发事事件处理

42、理的标准准作业规规程（1）处理理各类突突发事件件的基本本原则第一：快速速反应原原则:a)当值保保安/领班接接警后:1分钟钟内到达达突发事事件现场场;b)保安部部主管在在当值时时接到突突发事件件报告后后:1分钟钟内到达达突发事事件现场场;c)保安部部主管在在休息时时接到突突发事件件报告后后,100分钟内内到达突突发事件件现场。第二：统一一指挥原原则:a)处理突突发事件件由主管管经理负负责统一一指挥;b)在特殊殊的情况况下,由保安安部经理理负责统统一指挥挥;c)保安部部主管协协助指挥挥突发事事件的处处理。第三：服从从命令的的原则:保安部领班班需无条条件服从从保安部部主管的的命令,并负责责对突发发事

43、件的的处理过过程作详详细记录录。第四：团结结协作原原则:保安部作为为突发事事件的处处理部门门,行使公公司赋予予的指挥挥权和处处理权,公司任任何部门门或个人人不应干干预。在在保安部部作出突突发事件件处理决决定时,各相关关部门均均应团结结一致,紧密协协作,配合保保安部处理好好突发事事件。2、灭火应应急方案案（1）灭火火应急方方案的内内容a、消防中中心接警警后迅速速辨别火火情大小小，及时时通知保保安主管管及经理理，并判判断火情情是否在在消防控控制中心心能力范范围内，如如火情过过大应立立即拨打打火警电电话1119。通通知当值值所有保保安立刻刻赶往现现场进行行必要的的扑救，以以最大限限度减少少人员伤伤亡

44、及经经济损失失。b、由消防防中心通通过消防防广播、警警铃、电电话等方方式及时时通知社社区内其其他人员员，由在在场主管管领导对对人员进进行疏散散,并确定定疏散路路线,严密组组织，细细致分工工。c、消防中中心必须须做出如如下反应应：启动动水泵。组组织人员员使用水水枪、运运送灭火火剂、灭灭火器材材，启动动排烟窗窗、防火火门、安安全口、空空调口,启动送送风排烟烟机械设设备。d、在场人人员划分分出警戒戒区域,指导无无关人员员、车辆辆撤离现现场,消除路路障，确确保消防防通道的的通畅，以以便消防防车的进进入。清清走易燃燃易爆物物品至安安全地点点(2)起火火后，灭灭火自救救行动时时间要求求:项目内容完成项目的

45、的时间要要求（分分钟）起火后至实实现时间间（分钟钟）接警确认0.50.5保安经理到到场1.52.0物业公司领领导到场场人做出出决定0.52.5消防中心实实施0.53.0首批力量到到场3.06.0向住户通报报疏散1.03.5引导住户疏疏散离开开本层1.04.5灭火准备1.01.5启动防、排排烟设备备1.01.5防爆现场警戒2.05.03、其他突突发事件件应急预预案（1）盗窃窃保安员发发现有盗盗窃现象象或接到到盗窃报报案时,立即用用通讯器器材(对讲机机或电话话)向保安安部主管管/领班报报告现场场的具体体位置,然后留留在被盗盗窃现场场,或迅速速赶赴被被盗窃现现场,维护现现场秩序序,保护现现场,禁止一

46、一切人员员进出现现场。保安部主主管接报报告后立立即用通通讯器材材指挥调调遣保安安员对现现场进行行保护,并迅速速赶赴现现场指挥挥。到达达现场后后视情况况向上级级领导汇汇报，了了解案情情及相关关资料(询问笔笔录),根据案案情需要要作出布布置：向被盗窃窃的当事事人或知知情人了了解清楚楚犯罪嫌嫌疑人的的特征及及其逃离离方向；保安部主主管将了了解的案案情及收收集资料料进行记记录；保安部主主管将了了解的案案情及收收集资料料进行分分析总结结后向主主管经理理汇报、请请示作出出进一步步工作指指示。主管经理理收集有有关资料料及信息息后,根据案案件损失失及影响响的大小小向公安安机关或或总经理理报告案案情。（2）打架

47、架斗殴保安员在在巡逻中中发现有有打架斗斗殴的行行为或接接到打架架斗殴的的报案时时，应立立即通知知监控室室拨打1110或或当地派派出所电电话，防防止该行行为的扩扩大而造造成不必必要的损损伤。同同时,保安员员应立即即用通讯讯器材向向保安主主管报告告具体位位置、已已伤的人人数、参参与打架架斗殴的的人数以以及请求求支援的的范围，将将现场围围观的人人员隔离离或劝离离现场,维护现现场的道道路交通通秩序,保护好好现场；将因打打架斗殴殴造成伤伤亡的人人员,视其伤伤势的轻轻重送医医院抢救救。保安部主主管接报报告后,立即用用通讯器器材指挥挥调遣现现场附近近的保安安员和当当值机动动保安员员对现场场进行保保护,并迅速

48、速赶赴现现场指挥挥，与当当值保安安领班联联系,要求保保安领班班对现场场进行保保护，配配合公安安人员进进行必要要的调查查并将收收集的资资料及作作出的工工作布置置向经理理汇报、请请示作出出进一步步的工作作指示。（3）中毒毒事件(如住户户煤气、食食物中毒毒等)保安员在在巡逻中中发现有有中毒情情况或接接到中毒毒事件报报告时应应立即用用通讯器器材报告告保安部部主管,并留在在现场或或赶赴现现场切断断毒源,使毒源源不再继继续扩散散,疏散现现场周围围的围观观者;对煤气中中毒者,尽快将将中毒者者撤离现现场,将中毒毒者移到到空气通通畅处,松开衣衣扣和腰腰带,并尽快快送往医医院抢救救，对其其他类别别的中毒毒者,应尽

49、快快将中毒毒者撤离离现场,消除口口腔异物物,维持呼呼吸通畅畅,注意保保温并立立即送往往医院抢抢救;将中毒人人员的人人数、地地点(现场的的具体位位置)及已做做的抢救救措施报报告给保保安部主主管。保安部主主管接到到报告后后,立即调调遣人员员支援,并报告告主管经经理并迅迅速赶赴赴现场参参加抢救救；调查查中毒的的原因,核准毒毒源是否否确已切切断,防止有有漏毒现现象而继继续造成成不必要要的伤亡亡并亲自自护送中中毒者到到医院抢抢救,并将抢抢救情况况及时报报告上级级领导。（4）台风风、水浸浸、火灾灾等自然然灾害事事故保安员遇遇到台风风、水浸浸、火灾灾等灾害害事故时时要及时时通知或或协助住住户做好好防风措措施

50、,协助工工程部对对水浸的的疏导排排泄工作作;协助消消防管理理中心对对火灾的的救援灭灭火工作作;防止在台台风、水水浸、火火灾等自自然灾害害发生时时,伴随的的犯罪行行为的发发生。保保安部主主管接报报后立即即调遣、指指挥保安安部的所所有保安安员支援援其他部部门处理理各类灾灾害事件件。（5）其他他突发事事件。其其他突发发事件的的处理服服从公司司统一调调度和布布置。保安部物品品使用管管理规定定保安部服装装管理规规定为了加强保保安员服服装的管管理,树立良良好的保保安形象象和企业业形象，公公司决定定对保安安服装做做如下规规定:(1)服装装等物品品的使用用期限根据公司司管理要要求，保保安部统统一购买买并造册册

51、登记，入入职时每每位员需需向公司司交纳3300元元服装押押金。保安员进进公司的的第一年年发冬夏夏装各一一套,迷彩服服一套，每每套服装装使用期期限为224个月月。帽子使用用期为118个月月,腰带使使用期为为24个月月,领带 使用期期为6个月。(2)离职职时交还还物品保安员离离职时,保安服服装和标标志物(肩章、臂臂牌等)须交回回公司。离职时应应交回腰腰带、帽帽子及领领带,如不交交回或有有损坏者者,照价赔赔偿。离职时如如工龄满满两年退退还全部部押金，一一年以上上两年以以下者视视具体情情况扣除除服装折折旧费，不不满一年年者不退退还押金金。(3)着装装及换装装时间规规定每年5月月1日和111月1日为保安

52、安夏冬装装换季时时间,如有特特殊情况况,视当时时情况而而定.冬季进公公司的保保安员,暂不发发给夏装装, 夏季季进公司司的保安安员,暂不发发给冬装装.上岗必须须按统一一规定着着装,保持服服装整洁洁,下岗后后不得着着装外出出，服装装整齐悬悬挂.2、对讲机机使用管管理规定定(1)对讲讲机及其其配套之之电池、充充电器等等,统一由由公司指指定专人人购置，造造册并做做好发放放记录和和运行状状态记录录。(2)对讲讲机是使使用人执执行任务务的工具具,使用人人必须保保管好,使用好好,不得损损坏或遗遗失。发发生丢失失或损坏坏,责任人人照价赔赔偿（下下同）。(3)对讲讲机只供供使用人人执勤时时使用,严禁转转借他人人

53、,严禁个个人携带带外出。(4)对讲讲机要严严格地按按规定频频率正确确操作,严禁使使用者私私自乱拆拆及私自自乱调其其它频率率。(5)对讲讲机的使使用应严严格按照照产品使使用说明明书的使使用方法法进行使使用。禁禁止与其其它物体体撞击,禁止提提天线吊吊拿对讲讲机。(6)做好好对讲机机清洁保保养工作作，每天天必须清清洁外表表一次，保保安部主主管可不不定期抽抽查，记记录抽查查结果。(7)保安安员交接接班时,必须做做好对讲讲机的交交接验收收工作,并做好好记录。以以便追踪踪通讯器器材的运运行状态态并及时时发现问问题,追究责责任。如如某班交交接验收收工作不不负责任任,而通讯讯器材发发生遗失失或损坏坏,则直接接

54、追究该该班交接接人的责责任。(8)充电电器由保保安部统统一保管管和使用用，当对对讲机电电池电量量用完后后，交与与保安部部领班，由由领班负负责充电电工作。领领班必须须熟悉电电池和充充电器基基本性能能，按器器材说明明书的使使用方法法使用。(9)对讲讲机发生生故障，应应及时报报告保安安部，由由保安部部负责修修理。任任何人员员不得自自行修理理，如有有违者，追追究由此此所造成成的所有有责任。 执勤过过程中，在在特殊情情况下造造成对讲讲机的损损坏要及及时报告告保安部部，保安安部调查查做出处处理，逾逾期三天天未上报报者，责责任自负负。3、警械使使用管理理规定(1)警械械警具统统一由公公司指定定专人购购置,造

55、册登登记发放放。(2)警械械警具是是公司财财产,使用人人必须爱爱护和保保管好。(3)警械械警具的的使用有有一定约约束力,必须依依法使用用,不得随随意滥用用,违者重重罚。造造重大影影响的交交公安机机关处理理。(4)警械械警具品品供保安安员执勤勤(执行任任务)时使用用,严禁转转借他人人,严禁个个人携带带外出。(5)警棒棒由保安安员上班班执勤时时携带使使用。警警棒的佩佩带必须须严肃，不不得随意意弯曲、甩甩摆、炫炫耀警棒棒。(6)保安安员交接接班时,要做好好警棒的的检验工工作,并在交交接记录录簿上双双方签字字。如发发生丢失失或损坏坏,将按交交接记录录追究有有关责任任人的责责任(包括经经济赔偿偿)。(7

56、)如在在执勤过过程中,发生突突发事件件等特殊殊原因,造成警警械警具具的损坏坏或丢失失,要立即即报告保保安部,保安部部根据实实际情况况进行处处理。4、灭火器器使用管管理规定定干粉灭火器器的使用用及保养养规程(1)使用用方法灭火操作:手提灭灭火器,先将灭灭火器上上下翻转转几次,将粉筒筒内的干干粉抖松松,然后扯扯去铅封封,拨出保保险销,操作者者应立于于灭火的的有效距距离处,手握胶胶管,将喷嘴嘴对准火火焰根部部,按下压压把干粉粉即可喷喷出,同时适适当摆动动喷嘴,使粉雾雾横扫整整个火焰焰根部。并并逐渐向向前推移移,如遇多多处明火火,可移动动位置射射向火点点,直至火火焰完全全熄灭,不留明明火为止止,以免复

57、复燃。灭灭火后,灭火器器压把抬抬起即可可停止喷喷射。(2)注意意事项灭火时,切切不可冲冲击液面面,以防飞飞溅，灭灭火器一一经开启启后,不能保保存,重新灌灌气、装装粉后才才能保存存使用，使使用时若若遇干粉粉喷不出出的情况况,应慢慢慢拧松盖盖,让气粉粉喷出。(3)月检检：每月月进行灭灭火器巡巡查,检查压压力表指指针是否否在红、绿绿、黄三三色的绿绿色区,用手托托起灭火火器估计计重量基基本符合合规定值值,如发现现重量太太轻,则应立立即替换换。(4)年检检：取下下灭火器器上下翻翻动几次次,使粉筒筒内干粉粉抖松，检检查插锁锁有否生生锈及可可能发生生拨不动动情况,如有立立即修理理。检查查每个灭灭火器指指针位

58、置置并抽取取总数的的10%测定重重量,以验证证压力表表指针显显示性能能的正确确性。(5)保养养中的注注意事项项存放地点应应干燥通通风，切切忌日光光暴晒和和强热幅幅射。存存放环境境温度应应在100度至455度之间间。检查查灭火剂剂干粉,若有结结块现象象,则应更更换新干干粉或将将干粉烘烘干并粉粉碎后装装入继续续使用。使使用后,重新装装干粉灭灭火剂及及充装GGY2气气体必须须由专业业人员进进行。正正常情况况下,灭火器器使用有有效期一一年。青岛盛世家家园卫生生绿化监监督检查查制度目录监督检查工工作的目目的监督检查工工作的要要求监督检查工工作的办办法监督检查工工作的落落实细则目的：卫生生绿化工工作是盛盛

59、世家园园物业公公司对小小区居民民服务的的一项重重要内容容；而监监督检查查卫生绿绿化工作作是保证证清洁工工作、绿绿化工作作、落实实的重要要手段。要求：1、严严格按照照保洁绿绿化部的的管理规规定进行行检查。 2、对对工作质质量问题题，员工工行为规规范问题题，不仅仅要及时时指出纠纠正，还还要帮助助员工分分析原因因，对员员工进行行培训、教教育，以以防止同同类问题题不断出出现。 3、严严格按办办法进行行处罚、奖奖惩。办法：（一一）1、门门厅及楼楼道入口口区域；无明显显杂物。 2、每每单元楼楼梯间（包包括楼宇宇门）门门窗不得得有浮尘尘、积尘尘，被污污染的玻玻璃不得得超过22块，污污染面积积小于110平方方

60、厘米。 3、楼楼道扶手手（包括括铁艺护护栏）的的浮尘和和积尘不不得超过过4处，面面积不得得超过110平方方厘米，长长度不得得超过110厘米米。（二）办公公区域办公区域地地面（包包括：过过道、办办公室地地面等）的的垃圾或或污物不不得超过过2个每每处面积积在0.5平方方米以下下区域内的桌桌椅无明明显的浮浮尘、积积尘和其其他的污污染办公区域内内的门窗窗无明显显的物渍渍和积尘尘卫生间的卫卫生洁具具内无污污渍、无无异味，地地面无积积水。办公区域内内的办公公设备不不得有浮浮尘。（三）、电电梯：保保持地面面四周整整洁，不不得有污污渍。（四）、垃垃圾及垃垃圾房垃圾箱要按按ISOO140000的的要求有有标识、