上海地产开发系统流程

1、PAGE PAGE 170PAGE 0上海地产产开发系系统流程程目录1. 土土地投标标（商务务） 42. 土土地投标标（技术术） 63. 土土地状况况调研 84. 编编制可行行性研究究报告 1105. 建建立公共共建筑和和住宅小小区资料料库 146. 建建立优秀秀设计师师信息库库 1557. 编编制设计计任务书书 1668. 建建筑方案案招标 1199. 规规划方案案报审 22210.申申报计划划立项 22411.申申办建建设用地地规划许许可证 25512.编编制房地地产开发发流程计计划 2613.双双代号座座标网络络计划（房地产产开发企企业项目目管理通通用范例例） 3014.设设计委托托 3

2、1115.建建筑设计计优化 33316.日日照分析析报告的的编制和和报送 33617.编编制营销销策划书书 38818.选选择和确确定营销销代理 44019.召召开扩初初设计审审批会 44220.扩扩初设计计送审 44321.委委托现场场地质勘勘探 4622.结结构设计计优化 44923.三三通一平平跟踪管管理 5124.土土地接管管 52225.工工程报建建 54426.申申办建建设工程程规划许许可证 56627.工工程安全全质量报报监 5828.申申领施施工许可可证 66029.投投资监理理委托 66230.施施工总承承包招标标 64431.现现场管理理台帐 66832.图图纸管理理 70

3、033.施施工日记记 71134.编编制会议议纪要 77235.施施工图内内审 73336.施施工图设设计交底底 7537.临临水、临临电配套套 7738.申申办开工工复验红红线 77939.施施工技术术方案优优化 88140.委委托勘丈丈 8341.楼楼书及宣宣传资料料制作 88542.选选择首届届物业管管理单位位 8643.申申办预预售许可可证 8844.组组织房展展会 99045.商商品房销销售合同同的网上上备案和和登记99146.商商品房定定金合同同的网上上备案99347.编编制工程程预算 94448.编编制项目目计划书书 99649.审审核验工工月报 99850.工工程拨款款 110

4、051.甲甲方采购购 110252.施施工安全全管理 105553.施施工安全全巡视 110854.施施工图修修改 110055.工工程例会会 112256.现现场签证证 114457.工工程质量量事故处处理 111658.索索赔 111859.样样板引路路和封样样验收 122260.隐隐蔽工程程验收（土建） 112461.隐隐蔽工程程验收程程序（安安装） 126662.竣竣工备案案制验收收 128863.公公建配套套 133364.供供电配套套 135565.供供水配套套 139966.排排水配套套 142267.消消防配套套 144468.燃燃气配套套 114769.环环卫配套套 1449

5、70.卫卫生防疫疫报批 115171.通通信配套套 155372.有有线电视视配套工工程 155573.绿绿化配套套 157774.邮邮政配套套 115975.安安全技术术防范配配套 116076.门门牌报批批 166277.申申办“使用粘粘土砖”核定 166378.结结建民防防工程建建设管理理 116479.工工程竣工工档案编编制验收收和报送送 166880.申申办规划划验收 172281.公公司内部部验收 177482.申申办入户户许可证证 177583.申申办大产产证 177784.编编制工程程决算 179985.物物业移交交和接管管 181186.预预售商品品房的物物业交付付18338

6、7.代代办小产产证 118588.项项目总结结 118689.项项目资金金管理 118890.项项目贷款款 190091.项项目经济济效益测测评 119292.成成本管理理 194493.成成本核算算 201194.课课题组研研究成果果报告摘摘要 220695.课课题组研研究成果果评审意意见 2209土地投标标(商务)1作业业目的土地投标标分为商商务标和和技术标标两大部部分。其其中商务务标包括括投标报报价、开开发企业业资质、企业简简介、从从业业绩绩、银行行资信、可行性性报告等等内容。由于商商务标在在整个投投标评分分系统中中所占的的比重往往往达770%左左右，因因此能否否编制好好商务标标是投标标

7、成败的的关键。2作业业依据政府土地地管理部部门发布布的土地地公开招招投标信信息，公公司年度度开发计计划，地地区地形形图。3.决策策岗位 总经经理：负负责土地地投标书书（商务务）的批批准和签签发。主管岗位位总经经济师： 负责责投标书书的最后后通稿，向总经经理和董董事长汇汇报并商商量决定定投标报报价。协管岗位位总会计计师：对对财务部部提供信信息资料料的真实实性负责责，对筹筹资方案案的可靠靠性负责责。 主办办岗位土地开开发：负责向向各相关关岗位提提出投标标书所需需信息资资料收集集的具体体要求，并负责责按时汇汇总，编编制商务务标的标标书，校校核商务务标和技技术标的的连贯性性和一致致性。协办岗位位营销策

8、策划，成成本控制制，成本本核算，融资会会计：按按土地开开发岗位位的要求求，按时时提供书书面的资资料信息息，并对对其的真真实性和和客观性性负责。4.紧前前工作条条件获得土地地招标文文件和相相关技术术指标要要求。5.作业业描述5.1 组织现现场踏勘勘由总经济济师召集集，本主主办岗位位组织，由建筑筑师，各各协办岗岗位参加加（详见见作业指指导书土地状状况调查查）。其中营营销策划划重点对对现时周周边市场场情况进进行详细细调查，完成市市场分析析、市场场预测，以及未未来开发发项目的的产品定定位（总总经济师师认为有有必要时时，市场场调研业业务可安安排营销销策划岗岗位委托托专业咨咨询公司司进行）。土地地开发重重

9、点对地地块及四四周一定定范围内内的道路路交通、建筑朝朝向、市市政及公公建配套套状况、城市建建设规划划等情况况进行详详细调查查，初步步确定规规划设计计方案的的技术指指标。5.2 投标准准备会议议总经济师师召集上上述所有有岗位举举行投标标准备会会议，按按投标期期限制订订工作计计划并布布置任务务，各岗岗位明确确责任、分工，在限定定期限内内把编写写的文件件经本部部门主管管审核后后汇总到到本主办办岗位。本主办办岗位应应参加招招标地块块的答疑疑会，做做好详细细记录。5.3 各岗位位责任和和分工营销策划划：负责责编制可可行性报报告。根根据周边边市场情情况进行行市场需需求预测测和平均均售价预预测；研研究客户户

10、和产品品的定位位，据此此对规划划方案（技术标标）提出出设计要要求；提提交初步步营销方方案、销销售成本本和资金金回笼计计划。土地开发发：向各各负责部部门催办办其部门门和岗位位负责提提交的投投标文件件资料，按照招招标文件件规定的的格式编编制商务务标。负责汇总总项目总总投资和和预期收收益，编编制项目目开发经经济测算算书，测测估本公公司的投投标报价价范围，并对土土地投标标价格作作敏感性性分析。通过各种种途径了了解竞标标对手的的情况，收集与与该土地地招投标标有关的的各项信信息，及及时反馈馈给各负负责部门门。向土建设设计管理理岗位催催办技术术标。成本控制制：负责责编制现现场建设设成本。成本核算算：负责责编

11、制内内部管理理成本和和税费。融资会计计：负责责提供有有关银行行资信（信誉等等级、存存款证明明）等方方面的文文字材料料。公司办公公室：负负责提供供有关开开发企业业资质级级别、净净资产等等资质方方面的文文字内容容，近两两年开发发量、近近三年综综合素质质等从业业业绩方方面的文文字内容容；负责责投标文文件封面面、封底底和内容容排版的的设计，印刷和和装订；负责各各类需提提交的投投标文件件的盖章章、存档档。总经济师师：审阅阅土地开开发岗位位整理提提交的投投标文件件并组织织修改。在向总总经理和和董事会会汇报和和商讨后后于投标标前一天天签定最最终投标标报价，密封文文件。5.4投投标（商商务标）文件内内容：投标

12、申请请表；投投标书；投标文文件目录录、提要要；投标标保证金金；企业业资质证证明、从从业业绩绩等资料料；法定定代表人人证明及及身份证证复印件件；参加加当日投投标人员员的授权权委托书书；可行行性研究究报告等等。投标文件件应留有有备份，以便投投标应急急使用和和公司存存档。5.5参参加投标标：投标授权权委托人人（通常常即为本本主办岗岗位）应应参加当当日的开开标，开开标当日日将投标标文件装装入指定定文件袋袋，骑缝缝盖章，投入土土地招投投标现场场指定的的投标箱箱。投标当日日现场应应备有应应急的通通讯和交交通工具具。被委委托人必必须密切切关注评评标过程程，及时时向上级级领导汇汇报。5.6投投标工作作全过程程

13、的保密密纪律：5.6.1 所有有参与投投标的岗岗位人员员，其个个人电脑脑必须设设置开机机密码，收集和和编写的的文件资资料必须须集中在在一个目目录内并并设置加加密。5.6.2文件件资料向向本主办办岗位汇汇总时应应通过内内部局域域网传送送，未经经授权不不准打印印和复制制。5.6.3 各各岗位对对自用电电脑内的的投标信信息承担担保密责责任，总总经济师师对最终终报价承承担保密密责任。土地投标标（技术术）1.作业业目的土地投标标的技术术标部分分即为征征集规划划设计方方案，是是土地投投标书的的主要组组成部分分。也可可作为中中标后甲甲方深化化设计任任务书的的基础。2.作业业依据从政府土土地管理理部门取取得的

14、土土地开发发招标书书。3.决策策岗位 总经经理：负负责土地地投标书书（技术术）的批批准和签签发。主管岗位位总建建筑师：布置本本作业任任务，主主持内部部评选会会议，向向总经理理推荐首首选方案案。主办岗位位 土土建设计计管理：按时完完成以下下作业描描述中各各节点作作业。4紧前前工作条条件已获悉政政府公布布的土地地公开招招标信息息，并已已办理了了投标申申请手续续，取得得地块的的规划参参数。5 作作业描述述5.1 编制工工作进度度计划因为投标标期限往往往都很很紧张，工作量量又十分分巨大，而且绝绝对不容容许延误误时间，所以必必须从公公司决定定参加投投标时起起，本主主办岗位位就应立立即与土土地开发发岗位一

15、一起启动动“土地投投标”工作程程序，确确定其中中各事件件的分工工和工作作截止期期限，注注意进度度计划应应比投标标截止日日期提早早1至22天，留留有一定定的时间间余地。5.2 委托概概念方案案设计主办岗位位按照项项目的规规模和特特点从优优秀设计计师信息息库中选选择2至至3名分分属不同同设计单单位的合合适人选选，并通通过选中中的设计计师与其其注册的的设计单单位联系系委托设设计事宜宜。向设设计师提提供地形形图复印印件和规规划指标标各一份份，并在在限定完完成的截截止时限限前收齐齐各人的的设计资资料。5.3 编写设设计任务务书草稿稿详见作业业指导书书编制制设计任任务书。此项项作业应应在概念念方案设设计阶

16、段段内同时时完成，其中主主要内容容应尽早早与设计计单位沟沟通。5.4概概念方案案的设计计成果必须严格格遵照招招标文件件中的规规划成果果要求和和文本格格式。通通常的要要求为：5.4.1 规规划设计计成果：A3文本本格式的的规划说说明书和和图纸，与投标标文件综综合装订订成册。5.4.2 规规划内容容与深度度规划说明明书：包包括现状状条件分分析，规规划总体体构思，规划总总体布局局，主要要空间组组织和景景观特色色，道路路绿化设设计，主主要市政政设施综综合考虑虑；用地地平衡表表，主要要技术经经济指标标（总用用地面积积、总建建筑面积积、住宅宅建筑面面积、公公建建筑筑面积、容积率率、建筑筑密度、绿地率率、集

17、中中绿地率率等）。还可根根据方案案构思的的特点建建议画龙龙点睛的的物业名名称。规划总平平面图：包括小小区住宅宅建筑布布局、公公建与市市政设施施设置、建筑层层数、建建筑间距距、绿化化布局（集中绿绿地面积积）、道道路布局局、停车车泊位数数量（停停车库面面积）、周边情情况反映映、比例例尺、指指北针、日照分分析等。小区公建建设施：应按土土地招标标书相关关要求配配置，招招标书中中未提及及则在出出让范围围内按城市居居住区公公共服务务设施设设置标准准（DDGJ008-555-220022/J1101889-220022）要求求为小区区配置。 表达规划划设计意意图的效效果图：如总体体鸟瞰图图，总体体景观效效果

18、，建建筑单体体效果图图等。5.5 内部评评选一侯方案案资料收收全，本本主办岗岗位立即即组织内内部评选选，会议议由总建建筑师主主持，由由本主办办岗位组组织会务务，包括括确定参参会人员员名单（以本公公司和本本系统的的营销策策划为主主），分分发会议议通知，落实设设计师介介绍方案案思路。由总建建筑师确确定首选选方案后后，报总总经理批批准。5.6签签订设计计咨询合合同与内部批批准方案案的设计计单位签签订设计计咨询合合同，如如是格式式化合同同，应在在专项说说明中补补充保密密责任和和知识产产权归属属等条款款。如对对方提出出要求，还可承承诺同意意将对方方作为甲甲方推荐荐单位参参加规划划方案招招投标。5.7 内

19、部审审核本主办岗岗位对批批准方案案再次仔仔细核对对是否符符合土地地招标书书的要求求，包括括规划参参数，匿匿名要求求，方案案的完整整性，图图纸和模模型的一一致性等等。发现现问题必必须限定定设计师师在投标标截止日日期前修修改完成成，如时时间尚许许可，应应把内部部评议的的优化意意见与设设计单位位沟通，由设计计单位酌酌情修改改。5.8 资料移移交在投标截截止日期期之前把把装帧成成册的方方案移交交土地开开发岗位位，作为为技术标标并入土土地投标标文件。5.9 保密责责任本主办岗岗位承担担投标方方案的保保密责任任。过程程中的往往来文件件和方案案成果均均需妥善善保密保保管，复复印资料料的分发发应严格格登记并并

20、加盖密密级印戳戳，无保保留价值值的资料料随时粉粉碎销毁毁，严禁禁向无关关人员透透露投标标方案的的内容。一旦查查实有泄泄密现象象，不管管是否中中标，均均要追究究本主办办岗位的的责任。土地状况况调研1.作业业目的取得直观观的地块块信息，为决定定是否参参加投标标和编制制土地投投标书作作好前期期资料准准备。2.作业业依据公司年度度开发计计划，土土地招标标书，地地区地形形图，地地区管线线图。3.主管管岗位总经济济师：熟熟悉现场场内外环环境情况况，纠正正调研报报告中的的错误。协管岗位位总建建筑师，总工程程师：熟熟悉现场场内外环环境情况况及地质质情况。主办岗位位土地地开发：负责现现场调研研的组织织工作，编制

21、调调研报告告。协办岗位位营销销策划：熟悉现现场内外外环境情情况。4.紧前前工作条条件已获取相相关土地地将要招招标的信信息。5作业业要求5.1踏踏勘现场场需要组组织多次次，每次次踏勘的的重点有有所不同同，本岗岗位可根根据需要要组织不不同的专专业人员员，从以以下内容容中选择择调研项项目。5.2踏踏勘现场场必须编编制调研研报告，形式为为摄影照照片和文文字说明明组成，可以是是纸质照照相簿，也可以以是cood电子子相册文文件。报报告经多多次踏勘勘得到不不断补充充直至包包含以下下全部内内容，在在建筑方方案招投投标结束束之前整整理完成成。5.3本本作业形形成的调调研报告告的编制制质量接接受总经经济师的的检查

22、和和评价。6作业业描述：6.1调调研外部部环境：6.1.1生活活环境：包括地地理位置置、周边边商业、教卫、公交、娱乐设设置等布布局情况况。评估估是否有有拾遗补补缺的需需要甚至至创建特特色街区区的可能能。6.1.2能源源环境：包括供供电，供供水，供供燃气等等能源容容量现状状和与本本地块最最理想的的接口位位置。6.1.3市政政环境：包括周周边道路路级别，有否拓拓路计划划；雨水水和排污污管径，有否改改造计划划，与本本地块最最理想的的接口位位置。 6.1.4建筑筑环境：特别注注意地块块南北两两侧原有有建筑的的用途性性质、层层数、总总高度等等是否存存在日照照的相互互影响。周边建建筑的风风格，色色彩，档档

23、次标准准。对贴贴近规划划红线的的区外建建筑还需需调查其其建造年年代，结结构稳固固状况，是否是是政府命命名的保保护性建建筑。6.1.5地质质水文环环境：了了解地块块地貌的的历史变变迁，是是否有淹淹涝的历历史记载载，是否否存在高高成本的的地基处处理可能能性。6.2调调研内部部环境：6.2.1地面面障碍物物：动拆拆迁进展展情况或或场地平平整情况况，有否否需要保保留的大大树、古古树、水水面、建建筑。如如地形图图上没有有标记的的应补上上。6.2.2 对对于基本本平坦的的地块须须粗估场场地现状状与周边边主要道道路的标标高差。对于坡坡地起伏伏的地块块须向当当地测绘绘部门申申领标有有等高线线的地形形图。6.2

24、.3 空空中障碍碍物：有有否途经经和穿越越本地块块的架空空线路，如地形形图上没没有标记记的应补补上。6.2.4 地地下障碍碍物：对对照地区区管线图图，核实实地块内内有否需需要搬迁迁或改道道的管线线。6.2.5 本本小区比比较理想想的出入入口位置置。6.2.6对于于流经本本地块的的河流，须了解解其上游游的水质质和下游游的通畅畅程度，常年的的水位，打听有有没有淹淹涝的历历史纪录录。编制可行行性研究究报告1.作业业目的项目可行行性研究究按时间间和要求求的不同同分为初初步可行行性研究究和深度度可行性性研究。项目初初步可行行性研究究是获取取开发土土地前最最重要的的技术性性工作之之一，是是投资者者进行投投

25、资决策策的主要要依据。在土地地使用权权正式获获取后，项目开开发者还还需进行行更为详详尽的深深度可行行性研究究，为随随后的项项目方案案设计提提供依据据。过去去计划经经济体制制下的项项目可行行性研究究报告在在某种意意义上只只是投资资决策层层既定意意志的体体现，然然而在现现时市场场经济条条件下，项目可可行性研研究报告告必须真真正体现现市场的的趋势，遵循市市场规律律，反映映市场现现实，为为项目的的投资寻寻找到真真正的可可行之路路。2.作业业要求为保证可可行性研研究报告告的质量量，应切切实作好好编制前前的准备备工作，占有充充分信息息资料，进行科科学分析析比选论论证，做做到编制制依据可可靠、结结构内容容完

26、整、文本格格式规范范、附表表附件齐齐全。报报告的表表述形式式尽可能能数字化化、图表表化，报报告深度度能满足足投资决决策和编编制初步步设计方方案的需需要。3.主管管岗位 总经经济师：组建工工作小组组，批准准工作计计划，组组织优化化和修改改报告，审定报报告。协管岗位位 总总建筑师师，总工工程师，总会计计师：审审阅相关关专业的的章节，提出优优化修改改意见，协助总总经济师师把关。主办岗位位 营营销策划划：制订订工作计计划，分分配任务务，汇总总编辑，优化修修改督办办。协办岗位位：工作作小组成成员：按按各自的的专业或或专长分分头进行行调查研研究和编编写报告告章节，并根据据总经济济师的意意见优化化修改。4.

27、紧前前工作条条件初步可行行性研究究：已进进行市场场调研和和现场调调查，已已取得相相关土地地技术指指标；深度可行行性研究究：已获获得土地地使用权权，已有有明确的的地区控控制性详详规和相相关的经经济技术术指标。5.作业业描述5.1总总经济师师组建工工作小组组，成员员主要来来自公司司内部各各业务部部门，并并基本固固定。有有特殊要要求的可可聘请社社会专业业人员参参加。5.2本主办办岗位制制订工作作计划，明确可可行性研研究工作作的范围围，重点点，深度度，报告告提纲，章节分分工，进进度安排排，费用用预算等等。工作作计划报报总经济济师批准准后，布布置安排排落实。5.3各成员员按照专专业分工工调查研研究收集集

28、资料，必要时时再次进进行实地地调查和和市场调调查。5.4小组集集体讨论论，议题题为：5.4.1市场场研究。包括分分析市场场信息，市场动动态和政政策导向向等。5.4.2项目目分析和和项目建建议。对对项目本本体进行行研判，分析项项目优劣劣势，并并进行项项目的市市场预测测；提出出项目的的建设规规模、产产品定位位、规划划方案、进度计计划以及及资金筹筹措方案案等，方方案经比比较论证证优化后后，提出出推荐方方案。5.4.3经济济技术评评价。对对推荐方方案进行行财务评评价及风风险分析析，以判判别项目目的经济济可行性性和抗风风险能力力。当有有关评价价指标结结论不足足以支持持项目方方案成立立时，可可对原设设计方

29、案案进行调调整或重重新设计计。5.5编写研研究报告告。经过过技术经经济论证证和优化化之后，各成员员分工编编写章节节，由本本主办岗岗位协调调综合汇汇总，编编制报告告初稿。经总经经济师批批阅意见见后，修修改完善善，形成成正式报报告。5.6初初步可行行性研究究报告内内容：5.6.1市场场分析5.6.1.11整体市市场分析析全市及各各主要分分区的市市场总供供应量和和总需求求量；全市及各各主要分分区项目目年度新新开工面面积、竣竣工面积积、销售售面积、存量面面积、平平均空置置率。5.6.1.2细分市市场分析析物业类型型、楼盘盘名称、位置、占地面面积、总总建筑面面积；总户数、户型及及面积、楼高、售价/租金；

30、开工时间间、预计计竣工时时间；投资商/开发商商、承建建商、规规划建筑筑设计公公司、租租售代理理公司、广告公公司。5.6.2法规规政策分分析开发建设设法规、专业服服务法规规；规划设计计导向，城市建建设信息息；其他经济济信息及及政策指指引。5.6.3项目目分析5.6.3.1项目基基本情况况地块位置置、四至至、规划划指标（总占地地面积、建设用用地面积积、总建建筑面积积、用地地性质、容积率率、绿化化率、建建筑密度度、建筑筑高度、商业/居住/办公及及其他功功能面积积要求、车位数数、主要要出入口口等）。5.6.3.2项目周周边情况况主要道路路、景观观（河流流、山峦峦、人文文建筑、旅游景景点等）、配套套设施

31、情情况（商商业、娱娱乐、教教育、医医疗、公公交、邮邮电、银银行等）。5.6.3.33项目优优劣势分分析（SSWOTT分析）项目竞争争情况（现时/潜在竞竞争对手手）、优优势（SS）、劣劣势（WW）、威威胁（OO）、机机会（TT）。5.6.3.44项目发发展前景景预测市场前景景、价格格走势、项目切切入点等等。5.6.4项目目开发建建议与评评价5.6.4.11项目主主要定位位市场定位位（市场场形象、主题品品牌）；客户定位位（主要要客户对对象）；价格定位位（均价价、最低低价、最最高价）。5.6.5项目目开发规规模和产产品类型型整体开发发/分期期开发、产品类类型（商商业/居居住/办办公/其其他）。5.6

32、.6项目目规划及及建筑构构想建筑风格格、建筑筑栋数、楼宇高高度、主主要户型型、分户户建筑面面积；小区总体体规划布布局、景景观绿化化、车位位安排、会所等等附属设设施。5.6.7项目目开发进进度总体进度度要求、分阶段段进度要要求。5.6.8项目目财务分分析建筑总成成本、市市场总价价值（销销售收入入、租赁赁经营价价值）、净利润润、项目目净现值值、成本本利润率率、投资资收益率率、财务务内部收收益率、投资回回收期等等。5.6.9项目目风险分分析与敏敏感性分分析风险分析析、主要要指标的的敏感性性分析。5.6.10项项目研究究结论和和建议。5.6.11附附件（包包括附图图和附表表）。5.7深深度可行行性研究

33、究报告内内容：5.7.1总论论项目开发发背景，建设规规模与目目标，预预计的项项目总投投入及效效益情况况等主要要技术经经济指标标。5.7.2项目目区位分分析项目地形形、地貌貌、地质质条件，周边建建筑物与与环境条条件，城城市规划划或区域域性规划划要求，交通条条件，公公共配套套设施等等。5.7.3产品品供需分分析市场现状状调查，市场供供求预测测和价格格预测，风险分分析。5.7.4建筑筑方案选选择建筑设计计指导思思想与原原则，项项目总体体规划方方案，建建筑方案案比选。5.7.5项目目实施进进度建设工期期，实施施进度表表（或横横线图）。5.7.6投资资估算与与资金筹筹措建设总投投资估算算，资本本金筹措措

34、，债务务资金筹筹措，融融资方案案分析。5.7.7财务务评价财务评价价基础数数据与参参数选取取，销售售收入与与成本费费用估算算，财务务评价指指标，盈盈利能力力分析，偿债能能力分析析，不确确定性分分析，财财务评价价结论。5.7.8风险险分析项目主要要风险识识别，风风险程度度分析，防范风风险对策策。5.7.9结论论与建议议5.7.10附附表投资估算算表，项项目投入入资金估估算汇总总表，主主要单项项工程投投资估算算表，分分年度投投资计划划表；财财务评价价报表（包括营营业收入入及营业业税金估估算表，总成本本费用估估算表，财务现现金流量量表，利利润及利利润分配配表，借借款偿还还计划表表）。5.7.11附附

35、图片区控制制性详规规，宗地地图，管管线图，总平面面方案等等。5.7.12附附件土地出让让合同、项目建建议书（或初步步可行性性研究报报告）的的批复文文件、规规划管理理部门对对规划方方案的批批复文件件。建立公共共建筑和和住宅小小区资料料库1.作业业目的为充分了了解房地地产开发发的现状状和发展展趋势，为提高高本岗位位设计管管理的专专业水平平，吸收收和借鉴鉴同行业业的宝贵贵经验和和成功案案例，提提供大量量的直观观信息。在收集集和制作作的过程程中，本本岗位的的思路得得以拓展展，视野野得以宽宽广，分分析判断断能力得得以提高高。2.主管管岗位 总建建筑师：负责本本作业工工作质量量的检查查和评价价。主办岗位位

36、设计计管理：负责按按以下作作业描述述，持之之以恒地地做好资资料库的的信息收收集和使使用。协办岗位位营销销策划：将业务务接触或或房展会会上收集集的图片片资料提提供给主主办岗位位。3作业业设备本岗位须须配备电电脑、数数码相机机、扫描描仪等办办公设备备。4.作业业要求4.1制制作电子子相册，随时补补充，不不断积累累。4.2载载入公司司局域网网共享平平台，供供公司其其他业务务人员调调用。4.3本本作业的的工作质质量接受受总建筑筑师的检检查和评评价。5.作业业描述5.1资资料收集集途径售楼处，房展会会，画册册刊物，城建档档案馆，实景拍拍摄，网网上下载载，国内内外考察察。5.2 电子子相册制制作方法法5.

37、2.1按以以下分类类制成分分册：独独立别墅墅，联排排别墅，多层住住宅，高高层住宅宅，办公公楼，商商场，会会所，小小品雕塑塑，优秀秀历史建建筑，优优秀小区区规划，室内装装修。5.2.2每幢幢建筑须须包括立立面效果果图、平平面布置置图及地地址、建建筑名称称、建成成年份、设计单单位、简要评评论等说说明。5.2.3凡纸纸质的图图片或相相片需经经过扫描描制成jjpg或或tiff文件，然后插插入电子子相册。5.2.4 来来自数码码相机和和网页的的图像可可直接插插入电子子相册。5.2.5 说说明和评评论文字字可以文文本框形形式插入入页面的的下方或或右侧，建筑名名称可以以美术标标题的形形式插入入页面合合适的部

38、部位。建立优秀秀设计师师信息库库1.作业业目的人的因素素是最关关键和主主要的，优秀的的设计成成果来源源于具备备创新精精神，具具备职业业道德，具备精精湛技术术的设计计师，为为了使每每个项目目都能有有针对性性地得到到合适的的设计师师设计，需要收收集和积积累来自自各种渠渠道的信信息，建建立动态态的优秀秀设计师师的信息息库。这这是公司司的一项项日常的的，基本本的信息息管理工工作。2.主管管岗位 总建建筑师：负责本本作业工工作质量量的检查查和评价价，批准准进入首首选信息息库的名名单。主办岗位位设计计管理：负责按按以下作作业要求求和描述述，持之之以恒地地做好信信息库的的建立和和使用。3.作业业要求3.1分

39、分首选信信息库和和备用信信息库两两类。首首选信息息库始终终保持220名左左右，因因淘汰引引起的缺缺额从备备用库内内补充。3.2 信息库库以电子子相册的的格式制制作和调调用。3.3要要求本岗岗位与首首选库的的设计师师们保持持经常性性的业务务上的和和感情上上的联系系，了解解他们近近期的设设计活动动内容，也包括括上门请请教咨询询，协助助他们解解决公司司范围内内能够提提供的各各种帮助助，采取取不同的的途径表表达公司司对他们们的关爱爱，必要要时可向向总建筑筑师申请请经费。4作业业描述4.1 收集资资料：本本岗位应应把参加加各种房房展会当当作自己己的业务务工作，关心媒媒体对各各种优秀秀建筑的的评论，注意各

40、各种优秀秀建筑和和设计师师的评比比活动，查阅新新出版的的建筑刊刊物和书书籍，经经常性地地到网上上收索，从各种种途径收收集优秀秀设计师师个人信信息和他他们的作作品样本本。4.2 制作方方法：一一人一个个文件目目录，每每个文件件的首页页是个人人信息资资料，其其余是代代表作品品的数码码照片，图片的的扫描件件等。4.3个个人资料料以表格格形式制制作，其其中信息息如一时时没条件件填齐，可以陆陆续补充充。4.4 表格形形式由主主办岗位位自行设设计，但但至少应应包含以以下信息息：姓名名、性别别、出生生年目前的的注册单单位和注注册等级级、职称称职务、荣誉称称号、工工作经历历、擅长长专业、业余爱爱好、性性格特征

41、征、公关关途径、代表性性作品和和论著等等。编制设计计任务书书1.作业业目的不管采取取哪种方方式委托托设计，设计任任务书都都是表达达着开发发单位针针对具体体开发项项目的开开发理念念和品牌牌意识。设计任任务书也也是设计计单位最最主要的的设计依依据。一一份宏观观概念清清晰，细细部要求求朦胧，指标体体系适宜宜的设计计任务书书必定会会触发设设计人员员的创作作灵感和和创新意意识，避避免大量量的徒劳劳无益的的返工和和修改，加快深深化和优优化的过过程。成成功的设设计作品品往往起起始于一一份既要要求明确确又有广广阔创作作空间的的设计任任务书。2.作业业依据市场调研研报告，土地状状况调研研报告和和选址意意见书批批

42、复。3.决策策岗位 总经经理：负负责最后后审查和和签发。主管岗位位 总总建筑师师：拟定定设计任任务书提提纲，提提出修改改意见，批准设设计任务务书。协管岗位位 总总经济师师，总工工程师：会签草草稿，提提出修改改意见。主办岗位位设计计管理：起草设设计任务务书，并并依照总总经济师师和总建建筑师的的意见修修改。协办岗位位 营营销策划划：提供供市场调调研报告告，和主主办岗位位研究讨讨论市场场定位和和设计指指标。4.紧前前工作条条件：市场调研研完成，已按土土地招标标方式取取得土地地使用权权。5.作业业描述5.1介介绍现场场地理情情况，包包括地址址、面积积、界址址、地形形、地貌貌、需避避让的建建筑、构构作物

43、、河流、名贵树树木等。5.2介介绍场外外的环境境情况，包括道道路河流流、周边边建筑的的体量和和高度、用途和和风貌、人文景景观等。5.3分分阶段实实施滚动动开发的的大至区区域范围围。5.4规规划和建建筑风貌貌趋向（只宜粗粗分为传传统为主主和现代代为主两两种）。5.5市市场定位位：包括括建筑标标准档次次的定位位和客户户类型的的定向。5.6规规划设计计控制指指标，包包括综合合容积率率、各种种用途建建筑的比比例、建建筑覆盖盖率、建建筑限高高、绿化化率、集集中绿化化率等。5.7住住宅设计计指标：包括户户型面积积控制范范围，大大中小户户型的比比例，车车辆泊位位与户数数的比例例等。5.8公公共建筑筑设计指指

44、标：包包括建筑筑占地和和高度的的控制范范围，功功能，经经营方式式，服务务范围等等。5.9样样板区，样板房房，售楼楼处的设设计要求求：包括括区域位位置、展展示要求求、临时时的还是是永久性性的等。5.100设计深深度要求求：分概概念性方方案设计计，建筑筑方案设设计和初初步方案案（即扩扩初）设设计三种种。注明明除符合合规范规规定的深深度外有有何特殊殊的设计计深度要要求。5.111作品表表达方式式：明确确各个阶阶段应该该提交的的成果，包括文文本、模模型、展展板、电电子文件件等形式式及规格格。5.122完成期期限：注注意尽量量给于充充足的时时间，一一般情况况下不得得少于330440个工工作日，催得太太急

45、，方方案构思思和制作作质量肯肯定大打打折扣。6.设计计任务书书的跟踪踪补充6.1在在设计过过程中，甲方可可以对设设计任务务书作书书面补充充，但如如引起设设计返工工，甲方方应实事事求是地地给以经经济补偿偿和延长长设计时时限。6.2当当设计进进入扩初初阶段时时，甲方方应重新新审视原原来的设设计任务务书，按按照建筑筑方案的的审批意意见，同同时吸取取会审专专家的优优化建议议，补充充完善设设计任务务书，重重新递交交设计单单位。7.设计计任务书书应附以以下附件件7.1当当地规划划部门出出具的规规划选址址意见书书。7.2标标有规划划红线的的1:5000地形图图（地处处郊区的的附1:10000的地地形图），并

46、在在所有红红线拐角角点处标标上城市市坐标（当时如如无此条条件的，必须在在设计进进入扩初初前补上上）。8.当设设计任务务书编进进设计招招标书时时，部分分章节与与招标书书有所重重复，设设计任务务书相关关内容可可以简略略。建筑方案案招标1.作业业目的为了引进进竞争机机制，促促进技术术进步，集思广广益地择择优选用用设计成成果，树树立公司司持久的的品牌，缩短设设计周期期，提高高经济效效益，凡凡公司开开发地块块的规划划设计都都必须进进行方案案招投标标。2.作业业依据：建筑工程程设计招招标投标标管理办办法（中中华人民民共和国国建设部部20000年第第82号号）。上海市建建设工程程设计招招标投标标管理暂暂行办

47、法法。上海市建建设工程程设计招招标投标标管理暂暂行办法法实施细细则。3.主管管岗位 总建建筑师：负责招招标全过过程工作作，组建建设计招招标工作作小组，推荐评评标小组组的专家家，决策策前征求求总经理理和董事事长的意意见。主办岗位位 招招标工作作小组成成员：按按照组长长的指令令承担招招标具体体事务。4.紧前前工作条条件已通过拍拍卖或招招投标等等形式获获得土地地。市场场调研报报告正式式成文，修建性性详细规规划已获获批准。5.作业业步骤（即下图图）6作业业描述本项工作作可以委委托设计计招投标标代理机机构进行行，也可可以由本本公司自自行组织织实施；可以公公开招标标，也可可以邀请请招标。但不管管是公开开还

48、是邀邀请招标标，都必必须接受受设计招招标投标标办公室室（以下下简称设设招办）的全程程监督和和管理。6.1成成立招标标工作小小组6.1.1总建建筑师担担任组长长，并由由其指定定四名相相关岗位位上的人人员为兼兼职组员员，具体体分工由由组长安安排。人人员相对对稳定，以熟练练承担公公司所有有开发项项目的设设计招标标工作。6.1.2招标标工作小小组的主主要工作作内容是是：编制设计计招标书书，拟定定评标小小组名单单，报设设招办审审批；接受投标标人的报报名，负负责资质质审查，确定最最终参加加投标人人名单，报设招招办备案案；发放设计计招标书书，收取取投标保保证金，组织投投标人踏踏勘现场场，解释释和答疑疑，接受

49、受和保管管投标文文件与模模型；组织开标标会议；对投标人人的标书书、单位位名称进进行编号号，并作作保密处处理后送送交评标标小组评评审；填报建设设工程设设计招标标投标中中标通知知书，经经设招办办见证后后发给中中标人；办理签订订设计委委托合同同；向未中标标人返回回投标保保证金和和投标书书编制补补偿金；向设招办办缴纳招招标管理理费；写招标工工作综合合报告，报设招招办备案案；整理招标标工作资资料，移移交公司司档案室室。6.2招招标登记记向设招办办填报上海市市建设工工程设计计招标项项目登记记表。6.3发发布信息息待登记表表批复后后，即可可自行向向社会发发布招标标信息，内容包包括：项项目名称称、地点点、界址

50、址、用地地性质、主要设设计指标标、开发发单位名名称、开开发资质质、要求求投标人人的设计计资质、书面申申请报名名的起止止日期、报名地地点、联联系方式式等。6.4编编制设计计招标书书6.4.1经组组长签字字后报设设招办审审批，待待批准后后才能发发给投标标人。6.4.2设计计招标书书至少应应包括以以下内容容：设计任务务书：在在原有设设计任务务书的基基础上根根据征集集方案的的综合效效果和选选址意见见书调整整完善（详见作作业指导导书编编制设计计任务书书）。投标须知知：包括括投标文文件的清清单、规规格、份份数、密密封要求求、供招招标小组组审阅的的文件必必须加盖盖建筑师师的注册册章和单单位公章章，供评评委审

51、阅阅的文件件必须匿匿名。投标文件件送达截截止时间间（要尽尽量给予予比较充充裕的时时间）。答疑、开开标、评评标等活活动的日日程安排排。未中标方方案的补补偿标准准：招标标人买断断版权的的，补偿偿标准应应该要高高一些。中标方方案一般般不单独独补偿，其费用用纳入设设计合同同内。知识产权权申明：招标人人对中标标方案拥拥有完整整知识产产权，招招标人如如部分采采用未中中标方案案内容，投标人人在取得得一定补补偿后应应于同意意。补偿偿标准应应在招标标书中明明确。拟签合同同的主要要条款：如果本本方案中中标的话话，将体体现在设设计委托托合同中中的投标标人主要要承诺：如取费费标准、付款方方式、设设计周期期、服务务标准

52、等等。6.5确确定投标标人名单单公开招标标的由招招标小组组审查所所有书面面报名的的投标人人资格，从中选选择3至至5名入入围，邀邀请招标标的可直直接向33名或33名以上上发邀请请书。6.6发发放招标标书按照招标标公告或或邀请书书中规定定的时间间和地点点，向已已确定的的投标人人发放招招标书，并收取取投标保保证金，保证金金数额应应在招标标公告或或招标书书中明确确。6.7踏踏勘和答答疑：6.7.1招标标人在发发售招标标书后的的约定时时间统一一组织现现场踏勘勘，统一一介绍现现场及周周边情况况。6.7.2投标标人在阅阅读招标标文件和和现场踏踏勘中提提出的疑疑问，招招标人可可以书面面形式或或召开投投标答疑疑

53、会的方方式解答答（原则则上只解解答招标标书及附附件本身身未表述述明确的的疑问），同时时将解答答以书面面方式通通知所有有购买招招标文件件的投标标人。该该解答的的内容作作为招标标文件的的组成部部分。6.8组组建评标标小组6.8.1评标标小组通通常由77111人组成成，通常常的比例例是规划划、建筑筑专业的的专家334名名，营销销策划专专家23名，结构专专家和建建筑经济济专家各各122名，其其中包括括本公司司的三总总师。专专家由招招标小组组推荐或或委托设设招办推推荐，经经公司总总经理批批准后报报设招办办核准。6.8.2评标标小组的的主要工工作内容容是： 在在评标前前制定评评标和决决标的办办法； 负负责

54、评标标，汇总总评标结结果； 按按照评标标决标的的办法推推荐或决决定中标标方案。6.8.3评标标小组人人员名单单不公开开，评标标小组成成员须对对评标活活动内容容保密，不得外外泄。6.9开开标6.9.1开标标会议由由招标小小组的组组长主持持，各投投标人参参加，设设招办派派员全过过程监督督。6.9.2投标标文件有有下列情情形之一一的，招招标小组组不予受受理：未按招标标文件要要求密封封的。在供评委委评阅的的方案图图册和模模型上出出现设计计单位图图签的，或出现现单位名名称和设设计人姓姓名的。在单独密密封的设设计说明明上无相相应资格格的注册册建筑师师签字的的，或注注册建筑筑师受聘聘单位与与投标人人不符的的

55、，或无无投标人人公章的的。6.9.3招标标小组在在审查投投标人资资质和匿匿名要求求后应当当众宣布布有效投投标人名名单。6.100评标6.100.1会会议地点点由招标标小组安安排落实实，设招招办可以以派员列列席。会会议由全全体评委委推举的的组长主主持。6.100.2先先由投标标人分别别介绍各各自的方方案，然然后评委委在无干干扰的环环境下讨讨论评议议，按照照技术先先进、适适用创新新、经济济、社会会和环境境效益等等原则，结合在在设计进进度、取取费服务务等方面面的承诺诺综合考考虑择优优投票，确定排排列名次次。如果果招标人人没有授授权评标标小组直直接确定定中标人人。那么么前三名名即作为为评标小小组向招招

56、标人依依次推荐荐的中标标候选人人。6.100.3评评标小组组完成评评标后，应向招招标人提提供书面面评标报报告。评评标报告告由全体体评委签签字。6.111定标6.111.1评评标小组组提出书书面评标标报告后后，招标标工作小小组一般般应当在在十五日日内确定定中标方方案。6.111.2招招标小组组应当确确定排名名第一的的中标候候选方案案为中标标方案。排名第一一的中标标候选人人放弃中中标或因因不可抗抗力提出出不能履履行合同同，可以以确定排排名第二二的中标标候选人人为中标标人。6.111.3中中标通知知书由招招标小组组发出。6.122退标： 招招标小组组在发出出中标通通知书同同期发出出未中标标通知书书，

57、并向向未中标标的投标标人退还还投标保保证金和和支付补补偿金。6.133报告： 招标人人自发出出中标通通知书之之日起十十五日内内，向设设招办提提交招标标投标情情况的书书面报告告。报告告至少应应包括下下列内容容：招标标范围；招标标方式和和发布招招标公告告的媒介介；招标标文件中中投标人人须知、评标标标准和方方法、拟拟订合同同的主要要条款等等内容；评标标委员会会的组成成和评标标报告；中标标结果。6.144签订合合同： 自自中标通通知书发发出之日日起三十十日内，招标小小组和中中标人应应当按照照招标文文件和中中标人的的投标文文件订立立设计合合同。规划方案案报审1.作业业目的为了体现现政府对对实施城城市规划

58、划的监督督，指导导和服务务的职能能作用，使城市市和地区区的控制制性规划划设计理理念和规规划控制制目标得得以实现现房地产产开发项项目的设设计必须须分阶段段地得到到政府部部门的批批准。因因规划方方案报审审的时间间长，环环节复杂杂，反复复多，在在公司内内部又需需要不同同岗位在在经办时时间上搭搭接和衔衔接。所所以要求求各经办办岗位事事先做好好充分准准备，一一旦条件件成熟，立即进进入报审审程序。避免将将本作业业转化到到关键路路线上去去。2.作业业依据中华人民民共和国国城市规规划法；上海市市城市规规划条例例；上海海市城市市规划管管理技术术规定；获得中中标土地地批准的的控制性性详细规规划与批批文、土土地协议

59、议。3.主管管岗位 总建建筑师：负责规规划设计计方案的的定稿，在报审审过程中中处理主主办岗位位解决不不了的协协调问题题。主办岗位位土建设设计管理理：负责责收集整整理报审审资料文文件，具具体经办办报审手手续。4.紧前前工作条条件 规划方案案招标完完成，并并按专家家评审时时提出的的主要优优化意见见作了调调整。5.作业业描述5.1主主办岗位位到规划划部门领领取建建设工程程设计方方案送审审单填填报，并并同时附附送下列列文件(带*号号的为必必送文件件，所送送原件在在窗口交交验后退退还)：*5.11.1批批准的建建设项目目可行性性研究报报告或有有关批准准文件（原件及及复印件件各一份份）。*5.11.2市市

60、测绘院院提供的的1/5500或或1/110000地形图图一份，地形图图上应有有设计单单位用0.33mm的的墨线笔笔标明的的下列内内容：建建筑基地地用地界界限，建建筑物外外轮廓及及层数，新建建建筑物与与基地用用地界限限，道路路规划红红线及相相关控制制线，相相邻建筑筑物间距距尺寸。*5.11.3 1/5500或或1/110000总平面面设计图图（蓝图图）二份份,图纸纸须加盖盖建筑设设计单位位的设计计方案出出图章和和注册建建筑师印印章，且且符合国国家和本本市设计计方案出出图标准准。*5.11.4建建筑设计计方案图图（含平平面、立立面、剖剖面）及及文本二二套，图图纸须加加盖建筑筑设计方方案出图图章和注