直客式个人住房贷款操作指引征求意见稿

1、直客式个人住房房贷款操作指指引（暂行）第一章 总则则第一条 为提提高我行个人人一手住房贷贷款业务市场场竞争力，丰丰富个人住房房信贷业务品品种，根据有有关法律、法法规、部门规规章以及中国国农业银行相相关制度规定定，制定本指指引。第二条 本指指引所称的直直客式个人住住房贷款（简简称“直客式贷款款”，下同）是是指贷款行直直接向符合贷贷款条件的自自然人发放的的、不由开发发商承担阶段段性保证担保保的一手住房房（不含商业业用房）贷款款。直客式贷款业务务主要目的是是营销优质开开发商开发的的楼盘或为我我行个人优质质客户提供综综合的金融服服务。直客式式贷款业务在在目前阶段为为一手住房贷贷款的补充形形式。第三条

2、按照照贷款行、开开发商及借款款人的关系，直直客式贷款可可以分为合作作型直客式贷贷款（贷款行行与开发商签签署直客式式个人住房贷贷款合作协议议（简称直直客式贷款合合作协议，下下同）、独独立型直客式式贷款（贷款款行不与开发发商签署直直客式贷款合合作协议，直直接向符合贷贷款条件的借借款人发放贷贷款）。借款款人申请独立立型直客式贷贷款采用阶段段性保证担保保的，该阶段段性担保须由由一级分行认认可的专业担担保公司提供供，并按规定定流程操作。根据贷款发放前前是否由有权权审批行楼盘盘准入，分为为楼盘型直客客式贷款（须须由有权审批批行对楼盘进进行准入）和和散户型直客客式贷款（不不经过楼揭楼楼盘准入程序序，由经营行

3、行对符合条件件的借款人发发放个人住房房贷款）。按照个人住房贷贷款发放时机机，分为销售售备案前放款款的直客式贷贷款和销售备备案后放款的的直客式贷款款。原则上不发放散散户型直客式式贷款及备案案前放款的直直客式贷款，本本流程亦未包包括上述两种种类型的直客客式贷款。个个别房地产市市场基础较好好、发展规范范的区域确需需办理的，须须对借款人制制定非常严格格的准入条件件，且须将细细化的操作流流程报总行（房房地产信贷部部）。第四条 为避避免内部恶性性竞争，对贷贷款行已经签签订按揭合作作协议的楼盘盘，其他行不不得发放直客客式贷款。确确有需要的，须须共同接受管管理的上级行行书面批复同同意，并告知知原贷款合作作行。

4、第五条 为规规避商品房买买卖双方纠纷纷引起的法律律风险，申请请直客式贷款款的借款人在在签订商品品房买卖合同同时，在付付款方式的条条款中只能选选择“一次性付款款”、“分期付款”或“其他方式付付款”，不得选择择“贷款方式付付款”。第二章 直客客式贷款准入入条件第五条 可办办理直客式贷贷款的楼盘须须符合以下全全部条件：（一）开发商及及其法定代表表人信用良好好，无不良贷贷款记录，近近期无逾期贷贷款。（二）拟合作楼楼盘“五证”齐全，且已已全额缴纳土土地出让金。（三）开发商资资质条件：1、总行级房地地产优质客户户；2、一级分行评评定的房地产产优质客户；3、总行最新文文件公布的全全国房地产百百强企业；4、长

5、三角、珠珠三角、京津津等经济发达达地区省级房房地产管理部部门最新公布布的房地产开开发资质排名名前五十名的的房地产开发发企业；其他他地区省级房房地产管理部部门最新公布布的房地产开开发资质排名名前十名的房房地产开发企企业；5、上述企业的的控股子公司司；6、虽不属于上上述15类类客户，但所所开发的楼盘盘在工、中、建建行有开发贷贷款，即将或或已经完成主主体封顶，且且销售情况良良好，同业竞竞争激烈。第六条 直客客式贷款开办办区域必须为为房地产市场场管理规范的的区域，贷款款购买期房的的，必须能够够办理抵押预预登记。对于于不能办理抵抵押预登记的的期房，不得得发放直客式式贷款。第七条 直客客式楼盘的准准入按照

6、住房房一手房楼盘盘准入程序由由有权审批行行进行审批。优优质楼盘按相相应规定简化化流程。第八条 直客客式贷款要求求开发商提供供的资料，以以及按揭楼盘盘准入的调查查、审查、审审批所涉及的的具体内容与与传统按揭楼楼盘准入基本本一致。在风风险可控的前前提下，一级级分行可根据据实际情况进进行增删。第九条 有权权审批行对直直客式贷款楼楼盘审批同意意且履行相应应的程序后，属属合作型直客客式贷款的，贷贷款行应先与与开发商签署署直客式贷贷款合作协议议，再受理理借款人贷款款申请，并按按照个人住房房贷款授权办办理贷款；属属独立型直客客式贷款的，贷贷款行可直接接受理借款人人贷款申请，并并按照个人住住房贷款授权权办理贷

7、款。第十条 申请请直客式贷款款的借款人须须符合我行个个人住房贷款款所要求的全全部条件，并并须提供足额额、有效的阶阶段性担保，根根据贷款行要要求提供贷款款行办理后续续手续的委托托公证书及其其他必需材料料。第十一条 贷贷款行必须建建立完备的直直客式贷款抵抵押预登记及及抵押登记管管理方案，贷贷款行直接办办理抵押预登登记及抵押登登记手续的，应应配备足够数数量的客户经经理。第三章 贷款款操作流程第十二条 合合作型直客式式贷款的基本本操作流程如如下：（一）借款人除除按照传统一一手房贷款要要求提交贷款款申请资料、在在我行存入足足额首付款（可可扣除定金部部分）外，还还须提交直直客式个人住住房贷款还款款承诺书及

8、及贷款担保有有关资料。借借款人尚未与与开发商签订订正式的商品品房买卖合同同的，应提供供盖有开发商商法人章或销销售公章的购购房意向书、定定金收据等。（二）对材料齐齐备的借款人人，经营行客客户经理在初初步调查和面面谈的基础上上向客户出具具直客式个个人住房贷款款申请受理通通知书。（三）借款人持持直客式个个人住房贷款款申请受理通通知书及首首付款存款凭凭证与开发商商签订正式的的商品房买卖卖合同，办理理合同备案并并通知贷款行行，贷款行将将借款人首付付款及时转账账到开发商账账户。（四）按照一手手楼贷款流程程进行贷款调调查、审查、审审批。（五）贷款审批批通过的，贷贷款行通知借借款人提交经经备案的商品品房买卖合

9、同同、开发商出出具的首付款款发票或收据据，面签个个人购房担保保借款合同（对对提供阶段性性抵押担保或或质押担保的的，合同“其他约定”部分补充以以下条款：“本合同项下下所购房屋办办妥房地产证证后，借款人人自愿以该房房屋（详见编编号 的房地地产抵押清单单）作为本本合同项下债债务的抵押物物，并在贷款款人办妥抵押押登记手续后后，对编号为为 的房地产产抵押清单/质物清单单项下的抵抵/质押物解解除抵/质押押”），签署办理理授权委托托公证书，并并办理阶段性性担保相关事事宜；审批未未通过的，视视具体原因要要求借款人补补充资料或通通知借款人。（六）再次核对对借款人提交交资料的完整整性，尤其是是正式的商品品房买卖合

10、同同与先期提交交的个人住住房贷款申请请表、购房房意向书之间间关于购房情情况的一致性性，以及担保保资料的完整整性。（七）办理抵押押预登记，发发放贷款并通通知开发商和和借款人，开开发商向贷款款行出具直直客式个人住住房贷款收款款清单并做做好内部登记记。（八）贷款发放放后，客户经经理逐笔登记记直客式贷贷款业务跟踪踪管理台帐，详细列明每笔贷款所属开发商及楼盘名称、办证资料收集情况、预计办理房地产证时间、目前办证情况、抵押登记情况等，对到期未办理的及时掌握原因、及时预警。（九）开发商办办妥分户房地地产权利证书书且通知贷款款银行后，贷贷款银行向开开发商出具授授权委托公证证书并收执执借款人的房房地产权利证证书

11、原件办理理抵押登记手手续。第十三条 独独立型直客式式贷款的基本本操作流程：独立型直客式贷贷款由开发商商之外的第三三人提供阶段段性抵押担保保或质押担保保的，基本操操作流程与合合作型直客式式贷款大致相相同，但不包包含开发商向向贷款行履行行的有关义务务。（一）由担保公公司提供担保保的操作流程程如下：1、一级分行批批准担保公司司直客式贷款款担保资格。2、贷款行通知知担保公司我我行拟开展直直客式贷款的的楼盘，由担担保公司对相相关楼盘是否否准入进行独独立审批，并并将楼盘准入入的审批结果果反馈给贷款款行。3、担保公司同同意介入的楼楼盘，贷款行行与担保公司司签订直客客式个人住房房贷款最高额额保证担保合合同。4

12、、借款人按照照第十二条第第（一）项要要求提交贷款款资料。5、对材料齐备备的借款人，经经营行客户经经理在初步调调查和面谈的的基础上向客客户出具直直客式个人住住房贷款申请请受理通知书书。6、借款人持直客式个人住房贷款申请受理通知书及首付款存款凭证与开发商签订正式的商品房买卖合同，办理合同备案并通知贷款行，贷款行将借款人首付款及时转账到开发商账户。7、贷款行按照照授权对单笔笔贷款进行调调查、审查、审审批。8、贷款行向借借款人出具直直客式个人住住房放款承诺诺书，借款款人凭此承诺诺书到担保公公司办理阶段段性保证担保保有关事项（包包括资格审核核、落实担保保、授权委托托公证书等），并并支付相关费费用（借款人

13、人须提供的资资料由担保公公司确定）。9、担保公司向向银行发出直直客式按揭贷贷款担保确认认清单（该该清单可一单单多户，分户户列名借款人人姓名、身份份证件号码、担担保贷款额度度、所购房产产开发商、项项目、购房金金额等，担保保人在清单每每页上盖章确确认，该清单单是贷款行办办理独立型直直客式贷款的的必备要件）。 10、贷款行通通知借款人提提交经备案的的商品房买卖卖合同、开发发商出具的首首付款发票或或收据，面签签个人购房房担保借款合合同ABBC（20005）50006号，并在第222条其他约约定中做如下下补充约定：“本合同第十十三条整条及及其他条款中中与保证担保保有关的责任任由担保公司司承担，具体体内容

14、见直直客式个人住住房贷款最高高额保证担保保合同（编编号：）。11、再次核对对借款人提交交资料的完整整性，尤其是是正式的商品品房买卖合同同与先期提交交的个人住住房贷款申请请表、购房房意向书之间间关于购房情情况的一致性性，以及担保保资料的完整整性。12、发放贷款款并按照借款款人授权进行行资金划转。13、加强贷后后管理，客户户经理逐笔登登记直客式式贷款业务跟跟踪管理台帐帐，对具备备办证条件的的及时督促置置业担保公司司办妥房地产产证及抵押登登记手续。（三）由其他第第三方提供保保证担保流程程如下1、借款人按照照第十二条第第（一）项要要求提交贷款款资料。担保保人按照要求求提供担保人人资料。2、对材料齐备备

15、的借款人，经经营行客户经经理在初步调调查和面谈的的基础上向客客户出具直直客式个人住住房贷款申请请受理通知书书。3、借款人持直客式个人住房贷款申请受理通知书及首付款存款凭证与开发商签订正式的商品房买卖合同，办理合同备案并通知贷款行，贷款行将借款人首付款及时转账到开发商账户。4、贷款行按照照授权对单笔笔贷款及担保保人资格进行行调查、审查查、审批。6、审批通过后后，贷款行通通知借款人提提交经备案的的商品房买卖卖合同、开发发商出具的首首付款发票或或收据，借款款人、担保人人面签个人人购房担保借借款合同ABC（22005）55006号。7、再次核对借借款人提交资资料的完整性性，尤其是正正式的商品房房买卖合

16、同与与先期提交的的个人住房房贷款申请表表、购房意意向书之间关关于购房情况况的一致性，以以及担保资料料的完整性。8、发放贷款并并按照借款人人授权进行资资金划转。9、加强贷后管管理，客户经经理逐笔登记记直客式贷贷款业务跟踪踪管理台帐，对对具备办证条条件的及时办办妥房地产证证及抵押登记记手续。 其他规定定第十四条 贷贷款管理参照照个人住房贷贷款贷后管理理有关规定执执行。附件：附件一:直客式个人住房房贷款合作协协议甲方:乙方:中国农业业银行 支行甲乙双方通过平平等协商,达达成如下协议议,双方共同同遵守:一、乙方同意对对符合乙方贷贷款条件的购购房人购买甲甲方开发建设设并依法销售售的的座落于于 命名名为

17、(预售许可可证楼盘名称称,预售许可可证编号: )的房屋提提供个人住房房按揭贷款。二、甲方承诺对对向乙方申请请个人住房贷贷款的购房人人，在商品房房买卖合同约约定的房屋交交付使用日后后 日内，将将购房人所购购房屋的房房屋所有权证证、土地地使用权证直直接交予乙方方（办理抵押押登记手续），未未经乙方书面面通知不交予予购房人本人人。三、甲方在正式式发放合作项项目产权证书书前，将书面面通知乙方提提供该合作项项目按揭贷款款购房人清单单，并根据乙乙方提供的清清单交付产权权证书。四、甲方在与向向乙方申请个个人住房贷款款的购房人签签订商品房买买卖合同时，付付款方式不得得选择“贷款方式付付款”。本协议经甲、乙乙双方

18、经办人人签名并加盖盖公章即生效效。本协议正本一式式两份，甲、乙乙双方各执一一份。甲方经办人签字字： 乙方方经办人签字字：甲方（公章）： 乙方（公章章）：年 月 日 年 月 日日附件二：直客式个人住房房贷款还款承承诺书农行 支行（部部）：本人 ,因购购房资金不足足,向贵行申申请直客式个个人住房贷款款，所购房地地址为 ，所购房合合同价为 元，由于于该购房行为为是本人的自自主行为，购购房风险由本本人全部承担担，本人在此此承诺：不论论所购房是否否按期交付使使用，也不论论所购房产权权能否办理或或能否及时办办理，本人仍仍将按借款合合同约定履行行按期还款义义务。特此承诺。承诺人：年 月 日附件三：直客式个人

19、住房房贷款申请受受理通知书尊敬的 客户户：您提出的用于购购买由 公司开开发、位于 、项目目名为 、所所购房房号为为 号的的住房按揭贷贷款申请，经经初步审查我我行已同意受受理。本通知并不表示示我行对发放放贷款做出任任何承诺。地址：业务联系电话：特此通知支行年 月 日注：此通知一式式两份，银行行与购房人各各执一份。附件四:授权委托公证书书委托人： 男(女) 身身份证号码： 男(女女) 身份份证号码：委托人： 男(女) 身身份证号码： 男(女女) 身份份证号码：委托人(夫妻、未未婚)因购买买由 公司开发发、位于 、项目名名为 、所购房号号为 的的房屋，并以以此房屋为抵抵押从农行 支行取得按按揭贷款

20、万元，特特委托农业银银行 支行(部部)办理以所所购房屋为抵抵押、抵押权权人为农业银银行 支行、以以我本人在农农行的以上该该笔贷款为担担保对象的抵抵押预登记手手续及正式抵抵押登记手续续，受托人在在以上授权范范围内的代理理行为及结果果由我全部承承担责任。本委托至以上贷贷款正式的抵抵押登记手续续办妥日止。特此委托。委托人签名：委托人签名：年 月 日附件五：直客式个人住房房贷款放款承承诺书尊敬的 客户户：欢迎您选择农业业银行办理直直客式个人住住房贷款。在在确认您已满满足以下条件件且购房行为为真实性得到到我行查证后后，我行将同同意您的借款款申请，为您您提供贷款（人人民币大写） 元、期限限 个月、月利利率

21、为 ：一、您已与售房房人签订合法法有效的购房房合同； 二、您已足额交交付购房首付付款；三、以阶段性保保证加抵押作作为贷款的担担保方式的，有有关保证担保保手续已落实实；四、您已办理相相关事项的公公证。请您持本业务受受理通知书、购购房合同原件件、首付款支支付凭证原件件和个人相关关证明材料于于10个工作作日内到到 支行办办理相关贷款款手续。若您您未按时前来来，将被视为为自动放弃。地址：业务联系电话：特此通知支行 年 月 日附件六：直客式按揭贷款款担保确认清清单农业银行 支支行（部）：以下购房贷款已已经过我公司司审查，同意意为借款人提提供阶段性连连带责任担保保，担保期间间为每笔贷款款的放款日起起至办妥

22、该笔笔贷款以你行行为抵押权人人的抵押房屋屋他项权证并并将该证交付付到你行（或或该笔贷款本本息及相关费费用全部结清清）日为止。你你行以此清单单为依据向借借款人发放的的按揭贷款，无无需我公司在在借款合同及及你行与借款款人的其他相相关合同、协协议上签章，我我公司承诺按按直客式个个人住房贷款款最高额保证证担保合同约约定承担连带带责任阶段担担保责任。借款人借款人身份证号号码开发商项目名称拟贷款额度（万元）备注对以上贷款，你你行无需我公公司同意，可可直接与借款款人进行不改改变借款人和和不增加贷款款本金的所有有其他事项的的调整（包括括但不限于贷贷款利率、期期限、还款方方式、提前还还款等），我我公司仍将承承担

23、连带阶段段性担保责任任。担保公司签章：银行确认签章： 年 月 日 年 月 日日注：此清单一式式叁份，按揭揭银行二份，银银行放款退担担保公司一份份。其中备注项由银银行放款后填填明放款日期期。附件七：直客式贷款业务务跟踪管理台台帐开发商名称： 中国农业银银行 支行(部):项目名称： 客户经理理:借款人身份证号码贷款额度贷款发放日期所购房房号预计办理房地产产证时间办理房地产证情情况抵押登记情况备注办妥抵押登记(打)办妥抵押登记日日期直客式个人住房房贷款最高额额保证担保协协议协议编号:( )农银直直贷保 号号甲方（贷款人）:中国农业银银行 支支行住所: 通讯地址： 邮编编：联系人（或部门门）： 联系电

24、话： 传真真电话：乙方（保证人）:住所:通讯地址： 邮邮编：联系人（或部门门）： 联系电话： 传传真电话：为确保甲方债权权的实现和乙乙方担保责任任的落实，根根据有关法律律法规，甲、乙乙双方通过平平等协商,订订立本协议:第一条 本协协议是甲方与与因购房而向向甲方申请贷贷款并由乙方方确认提供阶阶段性担保的的不特定的借借款人签订的的个人购房房担保借款协协议书的总总保证合同，甲甲、乙双方不不再就单笔贷贷款另行签订订保证合同，也也不用乙方在在甲方与借款款人签订的借借款合同上签签章。确认乙乙方对借款人人提供连带责责任担保的依依据是：乙方方将加盖乙方方公章的直直客式个人住住房贷款阶段段性担保确认认单（参份份

25、）交于甲方方，甲方在确确认此明细表表无误后可向向借款人发放放贷款，并在在明细表上加加盖经办行公公章后将其中中壹份交还给给乙方。第二条 被保保证的主债权权是指自 年 月 日至至 年 月 日期间因因甲方向经乙乙方同意的不不特定借款人人发放购房按按揭贷款而形形成的一系列列债权，其总总额最高为人人民币（大写写） 元。保保证范围包括括以上贷款的的本金、利息息、罚息、复复利、违约金金、损害赔偿偿金以及诉讼讼费、律师费费、评估费、拍拍卖费等贷款款人实现债权权的一切费用用。在上述期间的任任一时点，只只要甲方对借借款人尚未收收回的债权余余额不超过该该最高额，甲甲方可以连续续向借款人提提供贷款。乙乙方在该最高高额

26、内对甲方方因发放贷款款而形成的债债权，不论借借款人的个数数、贷款次数数和每次贷款款的额度，不不论借款人单单笔债务的履履行期限届满满日是否超过过上述期间，均均提供连带责责任保证。如乙方已根据本本协议承担保保证义务，被被保证的主债债权按履行的的金额对最高高额度作相应应调减。第三条 本协协议的保证方方式及保证责责任的承担本协议的保证方方式为连带责责任担保，如如主合同（现现为个人购购房担保借款款合同，如如有变化以农农行实际使用用借款合同为为准）项下借借款人发生主主合同所规定定违约情形，甲甲方可宣布债债务提前到期期，终止借款款合同，此时时无论甲方对对此债权是否否拥有其他担担保形式，甲甲方均有权要要求乙方

27、承担担保证责任。主主合同规定的的违约情形包包括但不限于于：（1）借款人未未按本合同约约定用途使用用借款。（2）借款人连连续三期（含含三期）未足足额偿还借款款本息。（3）借款人失失踪或被宣告告失踪而无财财产代管人、借借款人死亡或或被宣告死亡亡而无继承人人或受遗赠人人。（4）借款人的的财产代管人人、继承人或或受遗赠人拒拒绝为借款人人偿还本合同同项下债务。（5）借款人、保保证人和抵押押人违反其在在本协议项下下所作的任何何声明与保证证。（6）抵押人未未经贷款人书书面同意对抵抵押物做出赠赠与、转让、出出租或其他任任何对抵押权权不利的处分分。（7）借款人、保保证人、抵押押人违反本协协议其他约定定或发生其他

28、他影响贷款人人债权实现的的事项。乙方应在收到甲甲方发出的履履行保证责任任通知及向借借款人发出的的宣布借款人人主合同项下下贷款立即到到期通知的书书面凭证后33个工作日内内，将足额款款项划到在甲甲方开立的保保证帐户；甲甲方也可以以以上书面凭证证为依据，直直接在乙方保保证金账户扣扣收款项，乙乙方应在3个个工作日内将将保证金资金金弥补到本合合约定的金额额。乙方应在甲方开开立保证金专专户，帐号为为 ，用于于履行与本协协议有关的保保证担保责任任；保证金账账户的余额不不少于人民币币 万万元（扣收后后如小于以上上额度，3日日内弥补），并并可根据业务务发展情况进进行适度增加加，具体增加加额度以补充充协议约定为为准。第四条 保证证期间本协议保证期间间按甲方对借借款人每笔贷贷款业务分别别计算，自每每笔贷款发放放之日起至甲甲方取得该笔笔贷款所购房房屋以甲方为为抵押权人的的他项权证（或或该笔贷款本本息及相关费费用全部结清清）