《房地产业增值税申报指引》

1、房地产业增值税申报指引第一部分房地产业营改增相关政策一、税率和征收率（一）房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%（二）小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。二、房地产开发企业特殊规定和过渡政策（一）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许

2、可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。（二）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目选用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。（三）房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。（四）房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。（五）房地产开发企业中的一般纳税人销售房地

3、产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。三、纳税申报（一）一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法或简易计税方法计税的，应按照营业税改征增值税试点实施办法（财税201636号文件印发，以下简称试点实施办法）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率或以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。（二）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目预缴税款时，应填报增值税预缴税款表。房地产开

4、发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。（三）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按本办法规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。第二部分房地产营改增申报表填报示例一、房地产企业老项目，选择简易计税方法（一）案例资料：马鞍山市ABC房地产公司，增值税一般纳税人，2014年1月通过招拍挂方式取得位于马鞍山市雨山区某地块（地块面积5万平方），支付土地价款20000万元，取得合法票据，签订了国有土地使用权出让合同。甲、乙建筑公司分别中标承建该地块“雨山花园”一、二期商品房建筑工程，一期2016年3月完工，全部商品房建筑面积40

5、万方。二期商品房2016年5月取得预售许可证开始销售，预计该期项目2017年2月完工。该企业对该项目选择简易办法征收。2016年5月有关资料如下：5月1日，该房地产公司二期开盘销售，当月取得商品房预售款5亿元，销售商品房500套，建筑面积45500平方。5月10日，该房地产公司一期商品房3800套，建筑面积40万方，已竣工全部验收交付使用，结转收入40亿元。5月8日，该房地产公司支付开盘销售的宣传费用30万元，取得增值税专用发票6份，注明增值税16,981.13元（6%）。支付该公司财务室办公电脑设备款585,000.00元，取得增值税专用发票2份，注明增值税85,000.00（17%）元。上

6、述8份发票通过“增值税发票查询系统”进行勾选认证通过。企业支付税控设备490元及技术服务费330元，分别取得增值税专用发票和普通发票。5月22日，该房地产公司处置自己使用过的建筑设备，取得收入110万元（含税），该设备2015年1月份购买原值120万元，已提折旧17万元。5月28日，该房地产公司将“雨山花园”二期500平方米商品房“售改租”，整体用于写字楼出租，预收次年租金50万（含税），开具增值税专用发票，选择简易征收办法缴纳增值税。（二）填报指引：1、增值税计算及政策依据（1）业务一：5月1日，房地产公司二期开盘销售，当月取得商品房预售款5亿元，销售商品房500套，建筑面积45500平方。

7、政策依据：根据财税【2016】36号文附件2第一条第八款第九项规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。增值税计算：应预缴增值税=50000万/1.05*0.03=47,619,0476.19*0.03=14,285,714.29元（通过增值税预缴税款表单独申报。）（2）业务二：5月10日，该房地产公司一期商品房3800套，建筑面积40万方，已竣工全部验收交付使用，结转收入40亿元。政策依据：根据财税【2016】36号文附件2第1条第八款第七项规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5

8、%的征收率计税。增值税计算：应纳增值税=400000万/1.05*5%=3,809,523,809.52*5%=190,476,190.48元。（3）业务三：5月8日，该房地产公司支付开盘销售的宣传费用30万元，取得增值税专用发票6份，注明增值税16,981.13元。支付该公司财务室办公电脑设备款58.5万元，取得增值税专用发票2份，注明增值税8.5万元。上述8份发票通过“增值税发票查询系统”进行勾选认证通过。企业支付税控设备及技术服务费820.00元，分别取得增值税专用发票和普通发票。政策依据：根据财税【2016】36号文附件1第27条第一款规定，用于简易计税方法计税项目进项税额不得从销项税

9、额中抵扣。另根据税法规定增值税纳税人初次购买增值税税控系统专用设备（包括分开票机）支付的费用，可凭购买增值税税控系统专用设备取得的增值税专用发票，在增值税应纳税额中全额抵减。故本次购买的税控设备及技术服务费820.00元，可以全额抵减。进项税额计算：解析：支付开盘销售的宣传费用明确是用于简易计税的进项税，因此不得抵扣，增值税16,981.13元应作进项转出处理，当期进项税额为85,000.00元。（4）业务四：5月22日，该房地产公司处置自己使用过的建筑设备，取得收入110万元（含税），该设备2015年1月份购买原值120万元，已提折旧17万元。a）政策依据：根据财税【2016】36号文附件2

10、第一条第十四款规定，一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。b）增值税计算：简易计税应纳增值税=110万/1.03*（3%-1%）=1067961.17*0.02=21,359.22元，该项业务优惠110万/1.03*0.01=10679.61，需要携带买进卖出发票复印件至税务机关办理增值税优惠备案事项。（5）业务五：5月28日，该房地产公司将“雨山花园”二期500平方米商品房“售改租”，整体用于写字楼出租，预收次年租金50万（含税），开具增值税专用发票。a）政策依据：根据财税【2016】36号文附件2第一条第九款第一项规定，一般纳税人出

11、租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。b）增值税计算：简易计税应交增值税=50万/1.05*5%=476,190.48*5%=23,809.52元。涉税帐务处理：借：应交税费未交增值税14285714.29贷：银行存款14285714.29借：银行存款4000000000贷：主营业务收入3809523809.52应交税费未交增值税190476190.48TOC o 1-5 h z借：固定资产490管理费用330贷：银行存款820借：应交税费应交增值税（减免税额）820贷：递延收益490管理费用330借：销售费用283018.87应交税费

12、应交增值税（进项税额）16981.13贷：银行存款300000借：销售费用16981.13应交税费应交增值税（进项税额转出）16981.13借：管理费用500000应交税费应交增值税（进项税额）85000贷：银行存款585000借：固定资产清理21359.22贷：应交税费未交增值税21359.22（注：此时会计处理和申报填写有差异，申报要按政策规定先在申报表第21栏“简易征收办法计算的应纳税额”填写按3%计算的税额，再计算出1%税额填写在第23栏“应纳税额减征额”。）借：银行存款500000贷：其他业务收入476190.47应交税费未交增值税23809.53借：应交税费未交增值税820贷：应交

13、税费应交增值税（转出多交增值税）820（注：税控设备和技术维护费820元可以抵减当月简易办法应纳税额；当月进项税85000元不得抵减简易办法应纳税额，而是形成留抵税额。）申报缴税后：借：应交税费未交增值税176234824.94贷：银行存款176234824.942、增值税纳税申报表填写说明:填写增值税预缴税款表：本表第2行第1列填入含税价款500,000,000.00元，第2行第3列填入0.03预征率，第2行第4列填入预征税额14,285,714.29元。填写增值税纳税申报表附例资料（四）（税额抵减情况表）本表第1行第2列至第4列填写本期发生额820.00元。本表第4行第2列至第4列填写本期

14、发生额14,285,714.29元。填写增值税减免税申报明细表本表第1行“减税性质代码及名称”选择“0001129914/购置增值税税控系统专用设备抵减增值税/财税（2012）15号”。第2、3、4列“本期发生额”、“本期应抵减税额”、“本期实际抵减税额”分别填列820元。本表第2行“减税性质代码及名称”选择“0001129924/已使用固定资产减征增值税/财税（2014）57号”。第2、3、4列“本期发生额”、“本期应抵减税额”、“本期实际抵减税额”分别填列10679.61元。填写增值税纳税申报表第23栏本表第23栏填写应纳税减征额:110万/1.03*1%+820.00=11,499.61

15、元。填写增值税纳税申报表附件资料（一）（本期销售情况明细）本表第9b行第1栏填写5%征收率的不含税销售收入3,809,523,809.52+476,190.48=3,810,000,000.00元；第9b行第2栏填写应纳税额190,476,190.48+23,809.52=190,500,000.00元。本表第11行第1栏填写销售设备的不含税收入110万/1.03=1,067,961.17元；第11行第2栏填写应纳税额1,067,961.17*0.03=32,038.84元。填写增值税纳税申报表附件资料（三）本表第5行第1列填写本期服务、不动产和无形资产价税合计额，第4列填写本期扣除金额（因选

16、择简易征收，所以土地出让金不可扣除，本表不填列）。填写本期抵扣进项税额结构明细表本表第2行填写金额：585,000.00/1.17=500,000.00元；税额：500,000.00*0.17=85,000.00元。本表第14行填写金额：300,000.00/1.06=283,018.87元；税额：283,018.87*0.17=16,981.13元。填写增值税纳税申报表附件资料（二）（本期进项税额明细）本表第35行填写金额：500,000.00+283,018.87=783,01元8.；87税额：85,000.00+16,981.13=101,98元1。.13第1、2、12行自动带出金额。本

17、表第13行及17行填写进项税额转出金额1：6,981.1元3。最后填写增值税纳税申报表：本表第5行：按简易办法计税销售额3：81,106,7961.17本表第12行：进项税额：101,981.13本表第14行：进项转出金额：16,981.13本表第17行：应抵扣税额合计：85,000.00本表第18行：实际抵扣税额合计：0.00本表第20行：期末留抵税额合计：85,000.00本表第21行：按简易计税办法计算的应纳税额：190,532,038.84本表第23行：应纳税额减征额：11,499.61本表第24行：应纳税额合计：190,520,539.23本表第27行：本期已缴税额：14,285,7

18、14.29本表第28行：分次预缴税额：14,285,714.29本表第34行：本期应补（退）税额：176,234,824.94二、房地产企业新项目，适用一般计税方法（一）案例资料：马鞍山市ABC房地产公司增值税一般纳税人，2016年1月通过招拍挂方式取得位于马鞍山市花山区某地块（地块面积5000平方），支付土地价款5000万元，取得合法票据，签订看国有土地使用权出让合同。2016年5月18日，甲建筑公司中标承建该地块“世纪花园”一、二期商品房建筑工程。2016年9月、11月一、二期完工全部商品房建筑面积20000平米。2016年12月5日取得二期商品房预售许可证。2016年12月有关资料如下：

19、12月8日，开盘销售，当月取得商品房预售款9000万元，销售商品房50套，建筑面积6000平方。12月10日，一期商品房100套，建筑面积10000平方，已竣工全部验收交付使用，结转收入1.5亿元。12月12日，该公司与甲建筑公司对一期进行了工程完工并结算，支付工程建筑安装款4500万（含税），增值税专用发票上注明税额445,9459.46万。12月15日，该公司与一期配套供电、通讯等工程结算，支付各类配套工程费用2000万（含税），增值税专用发票上注明税额1,981,982.00元，上述发票已认证通过。12月18日，该房地产公司研究将二期1000平方米自建商品房售改出租，整体用于写字楼出租，

20、预收次年租9金6万，开具普通发票。（二）填报指引：1、增值税计算及政策依据业务一：12月8日，开盘销售，当月取得商品房预售款9000万元，销售商品房50套，建筑面积6000平方。a）政策依据：根据财税【2016】36号文附件2第一条第八款第九项规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。b）计算预缴增值=9000万/1.11*0.03=81081081.08*0.03=2,432,432.43元业务二：12月10日，一期商品房100套，建筑面积10000平方，已竣工全部验收交付使用，结转收入1.5亿元。a）政策依据：根据财税【2016】3

21、6号文附件2第一条第三款第十项规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。b）增值税计算：不含税销售额=15000万/1.11=135,135,135.14元销项税额=135,135,135.13*11%=14,864,864.86元当期应扣除金额=（10000/20000）*5000万=25,000,000.00元（含税）扣除后不含税销售额=（15000万-2500万）/1.11=112612612.61元因扣减销售额而减少的销项税额=2500万/1.11*

22、11%=2477477.48元扣除后销项税额=112612612.61*11%=12387387.39元业务三：12月12日，该公司与甲建筑公司对一期进行了工程完工并结算，支付工程建筑安装款4500万（含税），增值税专用发票上注明税额4,459,459.46万。12月15日，该公司与一期配套供电、通讯等工程结算，支付各类配套工程费用2000万（含税），增值税专用发票上注明税额1,981,982.00元，上述发票已认证通过。政策依据：根据财税【2016】36号文附件1第25条第一款规定,从销售方取得的增值税专用发票准予从销项税额中抵扣。进项税额计算：当期进项税额为4,459,459.46+1,9

23、81,982.00=6,441,441.46元。业务四：12月18日，该房地产公司研究将二期1000平方米自建商品房售改出租，整体用于写字楼出租，预收次年租金96万。a）政策依据：根据财税【2016】36号文附件一第十五条第二款，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%b）增值税计算：不含税销售额=96万/1.11=864,864.86元销项税额=864,864.86*11%=95,135.14元涉税账务处理：借：应交税费应交增值税（已交税金）2432432.43贷：银行存款2432432.43借：银行存款贷：主营业务收入借：银行存款贷：主营

24、业务收入150000000135135135.14应交税费应交增值税（销项税额）14864864.86借：应交税费应交增值税（营改增抵减的销项税额）2477477.48贷：主营业务成本2477477.48借：开发成本40540540.54应交税费应交增值税（进项税额）4459459.46贷：银行存款45000000借：开发成本18018018.00应交税费应交增值税（进项税额）1981982.00贷：银行存款20000000借：银行存款960000贷：其他业务收入864864.86应交税费应交增值税（销项税额）95135.14借：应交税费应交增值税（转出未交增值税）3608648.63贷：应交

25、税费未交增值税3608648.63申报缴税后：借：应交税费未交增值税3608648.65（注：账表尾差）贷：银行存款3608648.652、增值税纳税申报表填写说明:填写增值税预缴税款表：本表第2行第1列填入含税价款90,000,000.00元，第2行第3列填入0.03预征率，第2行第4列填入预征税额2,432,432.43元。填写增值税纳税申报表附例资料（四）（税额抵减情况表）本表第4行第2列至第4列填写本期发生额2,432,432.43元。填写增值税纳税申报表第28栏本表第28栏填写分次预缴税额:2,432,432.43元。填写增值税纳税申报表附件资料（一）（本期销售情况明细）本表第4行第1栏填写11%税率的不含税销售收入135,135,135.14元；第4行第2栏填写应纳税额14,864,864.86元。本表第4行第3栏填写租赁的不含税收入96万/1.11=864,864.86元；第4行第4栏填写应纳税额864,864.8