媒体曝二手房市场签阴阳合同避税成公开秘密

1、媒体曝二手房市场签阴阳合同避税成公开秘密2010年09月15日00:20央视经济半小时 HYPERLINK /comment.htm?site=news&id=25712898 我要评论(76) 字号：T|T 导读在二手手房交易中，“阴阴合同”显示示买卖双方真真实的成交价价格，而“阳阳合同”一种种是虚高的房房价合同交给给银行，以申申请更多按揭揭贷款；另一一种是填低房房价的合同交交给房地产交交易中心过户户，以便少交交税。房产中介机构为为促成房屋买买卖合同的签签订，往往会会推荐各种方方式进行逃税税、避税，最最常用的手段段即签订“阴阳合同”。 在二手手房市场上，阴阴阳合同已经经成了一个公公开的秘密。

2、为了少交税、多多贷款而签的的“阴阳合同”，看似对交交易双方都有有利，其实它它暗藏很多风风险。阴阳合同的存在在，不仅造成成了国家税收收上的重大损损失，也给正正常的楼市数数据统计，放放了一颗迷雾雾弹，导致统统计数据失真真。 HYPERLINK /a/20100915/000021.htm 1949 HYPERLINK /a/20100915/000021.htm 视频：找不不到“北”的的二手房2010年9月月14日央视视经济半小小时播出找找不到“北”的的二手房，以以下为节目实实录：在北京市刚刚公公布的房地产产运行报告中中，新出炉的的房产数据中中少了二手房房均价这个指指标。北京市市统计局新闻闻发言人

3、表示示，由于二手手房市场的阴阴阳合同等问问题比较复杂杂，暂时还不不能做到对二二手房市场进进行全面调查查，所以将暂暂停发布二手手房数据。而而北京市统计计局此前公布布的6月份的的二手房统计计数据，正是是因为同样的的原因，导致致和中介公司司公布的数据据悬殊很大，给给公众造成了了困扰。统计计部们联合有有关部门出台台严厉措施，坚坚决打击阴阳阳合同。那么么二手房市场场中，为什么么会产生阴阳阳合同，它究究竟造成了什什么影响，是是否又能随着着打击就此偃偃旗息鼓呢？记者首先采访了了一家房产中中介，工作人人员向记者推推荐了几套房房源，记者表表示打算进行行全款交易，但但希望可以避避税。中介公司工作人人员：您不说说我

4、们都会给给你做，因为为你既然找到到我们，我们们肯定就为你你着想。其实实你是不经常常接触，我们们就拿这做饭饭吃在世纪城的这家家中介，工作作人员向我们们推荐了一套套七十平米左左右售价2330万的两居居房源，并表表示可以低评评将网签价格格做到接近最最低指导价每每平米98000元。中介公司工作人人员：二三百百万的房子，交交税的时候也也就按六七十十万的价格交交税，把所有有的税交齐了了也就四万多多，你要把所所有的税交齐齐了，这要命命了。得交将将近十六万。而在另一家中介介，记者向工工作人员表示示自己手中资资金有限，想想通过贷款来来购置二套房房，希望能从从银行尽可能能多地贷款。工工作人员表示示可以通过评评估机

5、构将看看中的房源进进行高评。中介公司工作人人员：这房子子原来评估的的话两万二，它它做完高评以以后可能是两两万四到两万万五，每平就就多三四千元元钱，一百平平的话就会多多出来三四十十万，要是四四十万的话，(首付)百分分之五十就多多出来二十万万。但是工作人员都都表示，因为为评估价是银银行放款的根根据，所以银银行也会考虑虑风险，尽管管是将评估价价尽量做高，但但是最终往往往还是可以避避税。中介公司工作人人员：你过户户价写那么高高的价格其实实也没什么用用，就按评估估价格走就可可以了，既保保证你尽可能能多地贷出钱钱来，又能保保证你尽可能能少地交一些些不必要的费费用。费用主主要是主要是是税费。看来不管是全款款

6、还是贷款，二二手房的实际际成交价往往往都高于最后后提交的网签签价，也就是是提交给官方方的过户价，而而其最终的目目的就是避税税。中介公司工作人人员：签的价价格一般都跟跟买卖实际价价格不一样。没没有一样的，我我做那么多年年，就遇到一一个，海归派派，从美国回回来，买了上上河村的房子子，当时是5500万买的的，他按5000万交的税税，我当时跟跟他说你可以以按100万万去交税，他他说不行，我我说为什么不不行，他说这这在美国被抓抓住了得坐三三年的牢。我我说这是中国国，不必了。在在中国一般抓抓不住，那个个后悔呀，5500万得多多交多少税呀呀。因为可以避税，操操作起来又没没什么难度，记记者发现阴阳阳合同在中介

7、介行业早已是是一个公开的的秘密，当记记者表示对合合同的有效性性有所顾虑时时，几家中介介的工作人员员都表示没有有问题。中介公司工作人人员：不会不不会，甭管合合同价格写什什么价格，它它最后房本就就改成您的名名字，然后你你这边很安全全的。没有任任何影响。谁谁不傻呀，你你放心吧 做做税只是做给给银行看，只只是做给国家家看。当记者问及是否否担心这样的的阴阳合同被被相关部门查查处而罚款时时，这位工作作人员很不以以为然。记者：上面会查查吗，这样的的合同。中介公司工作人人员：它不管管你，基本上上不查。你想想比如说你买买这边的房子子，这边的房房子都是海淀淀的，海淀的的过户大厅你你看见了吗？一进去，009年过去你

8、你都得挤进去去，它能查得得过来吗 你你让他派十个个人查，五十十个人查，他他查得过来吗吗？同样的一套房子子，三方私下下签一份阴合合同，上面的的价格是实际际成交价，然然后再向房管管、建委等政政府部门递交交一份阳合同同，上面的价价格往往都低低于实际成交交价，为的就就是避税。阴阴阳合同是否否真的存在呢呢，我爱我家家北京公司副副总经理胡景景晖接受了我我们的采访。我爱我家北京公公司副总经理理 胡景晖胡景晖：从购房房人的角度来来讲，他为了了省税，为了了达成这个交交易，非要这这么做的话，我我想哪家中介介公司都不会会说不的。因因为谁说了不不这个生意就就没有了，我我想这是一个个实际上是整整个行业目前前实际存在的的

9、一个实际的的执行状况，只只要你想开门门做生意，很很多东西是避避免不了的，胡景晖告诉我们们，相比新房房交易，二手手房交易价格格相对复杂，包包括实际成交交价、银行评评估价格和网网签价格。此此外地税部门门及建委还制制定了地区二二手房最低指指导价，其目目的一是对当当地二手房交交易起一个指指导作用，更更重要的目的的在于确定一一个税收标准准，即交易合合同价格不得得低于当地指指导价，也是是缴税的官方方依据。但是是随着近一两两年北京市房房价的一路狂狂涨，最低指指导价与实际际成交价间的的差额越来越越大，按最低低指导价缴税税反倒成为避避税的最有效效途径。胡景晖：5.55%的营业税税，3%的契契税，1%的的所得税，

10、如如果再加上一一些其他的税税费，有可能能购买一套房房屋的成本，税税费成本达到到10%以上上。那很多人人都会产生这这样一个避税税的这样一个个动机。同样的一套房子子，三方私下下签一份阴合合同，上面的的价格是实际际成交价，然然后再向房管管、建委等政政府部门提交交一份阳合同同，这个价格格实际上往往往都低于实际际成交价，这这么做的目的的只有一个，就就是为了避税税。买方省下下的是真金白白银，这不难难想象，但是是卖方和中介介机构又能从从中得到什么么好处？三方方为什么轻易易就能达成默默契，签下阴阴阳合同呢？来看看陈女士的经历历家住北京的陈女女士，有过几几次房屋买卖卖的经历。他他告诉记者，几几次买房子，签签的都

11、是阴阳阳合同。陈女士：当时正正好就是那个个税点的新政政出台后面一一周，当时那那个税比较高高。中介给我我的建议就是是除了在中介介签的那份合合同，包括中中介费什么的的是按照正常常的销售价，是是160万的的时候是去销销售的。合同同是这样签的的，然后剩下下在走其他税税的时候，他他们中介都说说他可以帮助助把这个税避避开。陈女士最近卖的的这套房子，总总价160万万，房屋合同同是由陈女士、买方方和中介三方方私下签订的的合同。而为为了避开高额额的税费，陈陈女士和买方方都听从了中中介的建议，又又签了一份合合同，这份合合同中，原本本160万的的房屋成交价价，被写成了了50万。这这份合同是提提供给税务、房房管等部门

12、的的网签合同。陈女士：当时的的房价应该是是签了一个550多万的房房价，就实际际上比我自己己购买的房价价还要低。160万的房子子，变成了550万，由此此省掉的税款款是多少呢？按照北京市市房地产交易易中心的规定定，房屋建成成5年后出售售的房子可以以免交营业税税等税费，而而5年之内出出售的房子，购购买方要缴纳纳契税和印花花税，契税按按照成交价11.5%比例例缴纳、印花花税按照成交交价0.055%比例缴纳纳。房屋出售售方则要缴纳纳印花税，营营业税和个人人所得税，其其中，印花税税按照成交价价0.05%的比例缴纳纳，营业税按按照买卖差额额5.5%比比例缴纳，个个人所得税按按照成交价11%比例或者者差额20

13、%比例缴纳。二手商品房的交交易双方税费费缴纳明细表表(普通住宅宅)购买方缴纳的税税费：1、契契 税：成交交价1.55% 2、印印花税：成交交价0.005%出售方缴纳的税税费：1、印印花税：成交交价0.005% 2、营营业税：5年年之内：买卖卖差额5.5%，5年年之外：免交交，3、个人人所得税：55年之内：成成交价1%或差额220% ，55年之外：免免交(业主满满5年唯一住住宅因为陈女士的房房子不满两年年，不能享受受5年之外税税费免交的政政策。根据计计算，如果按按照总价1660万计，该该房应该缴纳纳的各项税费费总计949950元；如如果按照总价价50万计，因因为低于房屋屋之前的购买买价63万，买

14、买卖差额为负负数，营业税税和个人所得得税项目为零零，所以该房房应该缴纳的的各项税费总总计只有80000元。双双方可少缴纳纳税款869950元。阴合同：1600万1.55%(契税)160万万0.055%2(印印花税)(160万63万)5.5%(营业税)160万1%(个人人所得税)=949500元阳合同：50万万1.5%(契税)160万0.05%2(印花花税)=80000元税收流失：944950-88000=886950元元陈女士：我们从从缴税大厅出出来，就是去去银行打款，然然后我才给他他过户。他付付给多少银行行也不管，然然后缴税大厅厅也不管。根据规定，购买买方和出售方方都要承担一一定比例的税税费

15、。但实际际上按照行业业潜规则，所所有税费几乎乎都是由购买买方承担的，作作为卖方的陈陈女士其实从从中受益有限限，可他为什什么要同意签签订这种阴阳阳合同呢？陈女士：(卖方方)给买方省省税的话，买买方就会觉得得更痛快，觉觉得这笔钱还还是比较值的的。然后就可可以让我卖房房子卖得更快快一些也就是是。陈女士告诉我们们，大部分人人对于如何签签阴阳合同并并不是非常清清楚，他买卖卖的几套房屋屋，都是由中中介机构来负负责起草的。陈女士：比如说说过户大厅交交税，纳税大大厅都会有中中介专门派驻驻这种专员，然然后他的专员员会帮你把所所有手续签好好。然后只是是说该签字地地方你签字，该该出身份证复复印件的时候候你出复印件件

16、。然后基本本上我就看了了一眼合同，签签成这样，然然后他说你签签字。我可能能看一下总价价，当时觉得得比较诧异，当当时说这样能能过吗？那边边办这个事情情的专员就跟跟我说，这个个没问题肯定定的。陈女士说，阴阳阳合同，也不不仅仅是把高高价作低用以以逃税，之前前他买过一套套房，中介就就特地建议他他，可以把房房屋总价做高高，用于获取取更多贷款。陈女士：我其实实第一套，买买了一个小的的二手房。我我是希望多贷贷款，然后中中介就帮我把把评估价做高高，这样房子子的总价也就就高了，把价价格调高那种种所谓阴阳合合同。原本160万元元的一套房子子，在出示给给税务部门的的合同中，签签订的成交价价就变成了550万元，买买家

17、因此少交交了接近100万元的税款款，而卖家的的房子也因为为配合签订阴阴阳合同，很很快就可以出出手，双方皆皆大欢喜，这这也正是阴阳阳合同泛滥的的原因。有人人因为阴阳合合同逃了税或或者多贷了款款，但是也有有很多人因为为签了一个这这样的合同，遇遇到了麻烦。房产中介机构为为促成房屋买买卖合同的签签订，往往会会推荐各种方方式进行逃税税、避税，最最常用的手段段即签订“阴阴阳合同”。 在二手房市市场上，阴阳阳合同已经成成了一个公开开的秘密。但但是一阴一阳阳两份合同，真真的就能像中中介说的那样样，能合理避避税没有风险险吗？北京的的王女士最近正正在为阴阳合合同的事儿苦苦恼。家住北京的王女女士，这几个个月来一直在

18、在为房子的事事情烦恼。22009年77月，王女士位于北北京市丰台区区的一处房产产准备出售，找找到了一家中中介公司帮助助联系买家。王女士：我们都都见了面了，签签了合同了，成成交的价格是是60万。但当王女士到房房产交易大厅厅办过户手续续时，摆在她她面前的却是是另一份合同同。王女士：交给房房地局的那个个合同的价格格是22万。我我突然就发现现，我说这价价格怎么是222万啊？我我说咱们不是是成交60万万吗？然后他他说这个你甭甭管了。这个个是那什么，是是我们作价的的，你别在这这说。然后就就给我拉一边边去了。房子价格突然由由60万变成成了22万，王女士这时候才被告知，中介帮他签的是阴阳合同，这份价格低的合同

19、，主要是给有关部门看，是为了让买家少交点税。看到眼前合同上原本60万的房款，变成了22万，还有她的亲笔签名。王女士：链家(地产)那个个程序特别搞搞笑，你所有有东西就是到到那他捂着。赶赶紧签字，这这你赶紧签字字，那赶紧签签字，然后你你就去签。记者在王女士提提供的材料里里看到，这份份三方实际成成交的合同，成成交价格一栏栏没有数字，而而在另外一份份链家居间间补充协议中中说明，房屋屋成交价格为为60万。随随后，王女士给律师师打了电话。律律师告诉她，这这样做属于违违法避税，超超过一定额度度的会被追究究刑事责任。也也有可能会给给他带来很多多意想不到的的纠纷。王女士心里非非常不安。王女士：就怕那那个买房的人

20、人，你过完户户以后，回头头他反悔了。他他觉得可能那那个房价要跌跌，或者怎么么样的，他会会找你后帐。他他完全可以说说按要求222万去付你的的钱，让你把把其它多余的的钱给他退回回来。一系列顾虑让王王女士不敢把把房子过户给给买方，但中中介公司却急急于做成这笔笔生意，催促促王女士过户。王女士：我跟他他说，这样吧吧如果你要过过的话，我先先找我的律师师，他跟我签签个东西。然然后我这样说说的时候，她她就去跟那个个买方去协调调。然后最后后说那行，结结果我就先走走了。因为当当时他就有点点控制我的意意思，你知道道吗，就是你你今天不能走走。王女士后来找到到税务部门举举报了这次阴阴阳合同的事事，该部门相相关负责人告告

21、诉王女士可以立立案，但最快快解决要等33个月。王女士：举报之之后税务部门门后来给我回回信了，但是是他们说他们们不管。他的的理由就是说说，你的交易易没完成。而而且他又按那那个指导价格格，不低于指指导价格去交交易的。由于交易没有完完成，税务部部门无法介入入。税务人员员说，如果按按照当时北京京市丰台区此此类房子每平平米指导价不不低于35000元的标准准计算，由于于王女士的房房子是回迁房房，面积600平米，即便便是22万成成交也不属于于异常，税务务部门同样没没有办法介入入。就在王女士左右为为难的时候，因因为王女士收了房房款却迟迟没没有过户，买买家认为王女士违约，申申请仲裁。从从北京仲裁委委员会出具的的

22、这份仲裁结结果来看，王王女士因为违违约，需要全全额返还买方方5930000元房款，还还需要赔偿给给买方，包括括275500元仲裁费在在内的500000元。房房子没卖成，反反倒要赔给买买家5万多块块钱，这让王王女士怎么也也想不通。王女士：现在我我就有一个想想法，我觉得得中介公司他他存在严重的的过失。我觉觉得他应该来来赔偿我这个个损失，所以以我准备去起起诉这个中介介公司。为了少交税、多多贷款而签的的“阴阳合同同”，看似对对交易双方都都有利，其实实它暗藏很多多风险。数据据显示，今年年上半年，因因为阴阳合同同产生的纠纷纷有300多多起，而今年年二手房交易易保守估计的的逃税额度在在20亿元左左右。阴阳合

23、合同的存在，不不仅造成了国国家税收上的的重大损失，也也给正常的楼楼市数据统计计，放了一颗颗迷雾弹，导导致统计数据据失真。那么么，到底有什什么养的杀手手锏，能禁止止阴阳合同产产生呢？邱宝昌律师告诉诉我们，因为为阴阳合同引引起的纠纷呈呈上升趋势，上上半年，京城城的各家律师师事务所就接接到了多起这这样的诉讼。北京汇佳律师事事务所律师 邱宝昌邱宝昌：实际上上阴阳合同，是是一种虚假的的或者采取一一种欺骗的手手段，签订这这种合同，是是损害国家利利益的。本来来是六十万，做做成二十万，它它税少了三分分之二。律师邱宝昌告诉诉记者，按照照目前的法律律规定，签订订阴阳合同是是一种违法行行为。根据中中华人民共和和国税

24、收征收收管理法第第四十条规定定：“纳税人人采取虚假的的纳税申报的的手段不缴或或者少缴应纳纳税款的，属属于偷税。由由税务机关追追缴其不缴或或者少缴的税税款，处以不不缴或者少缴缴的税款5倍倍以下的罚款款”。中华华人民共和国国刑法第二二百零一条规规定：纳税人人不缴或者少少缴应纳税款款偷税数额占占应纳税额的的百分之十以以上不满百分分之三十并且且偷税数额在在一万元以上上不满十万元元的处三年以以下有期徒刑刑或者拘役并并处偷税数额额一倍以上五五倍以下罚金金。偷税数额额占应纳税额额30%以上上并且偷税数数额在10万万元以上的，处处三年以上七七年以下有期期徒刑并处偷偷税数额一倍倍以上五倍以以下罚金。邱宝昌：另外

25、在在这里面作为为一个中介，它它是有责任的的。有一些中中介公司，为为了促成交易易买卖完成，获获取这种佣金金，它就采取取一种阴阳合合同，中介方方起到了推波波助澜。或者者是出主意，再再他的主导下下，那他承担担责任，因为为他是共同的的逃税。我爱我家副总经经理胡景晖告告诉我们，地地税部门及建建委制定了地地区二手房最最低指导价，以以确定一个税税收标准，即即交易合同价价格不得低于于当地指导价价，也是缴税税的官方依据据。但是随着着近一两年北北京市房价的的一路疯涨，最最低指导价与与实际成交价价间的差额越越来越大，像像陈女士的刚刚刚出售的朝阳阳区这套房子子，当地的市市场价格已经经接近每平米米3万，但市市场指导价不

26、不过才五六千千元，最低指指导价实际上上已经难以起起到作用。胡景晖：从现在在各个区域的的最低过户价价和成交价来来看的话，平平均的这个价价差大概在220%左右。如如果要想杜绝绝这种行为的的话，从理论论上来讲，那那就是把目前前政府执行的的最低过户价价，调整到一一个跟市场比比较接近的水水平。中国指数研究院院院长 莫天天全莫天全：西方方方国家在制度度上也是做了了很多事情，来来避免大家有有机会来钻这这个空子。你你比如说他对对这个指导价价，用这个第第三方，中立立的第三方，不不是用得这个个买卖双方，也也不是用中介介公司，去做做这个房屋的的评估。就是是这个市场的的指导价，跟跟市场的真正正成交价是比比较接近的。莫天全认为，提提高政府指导导价的更新频频率，缩小政政府指导价与与市场价格之之间的差异，是是解决阴阳合合同的最有效效办法。此外外他还指出，加加强与独立中中介机构的沟沟通和合作，让让这些机构参参与政府指导导价的制定和和交易规则的的设立尤为重重要。莫天全：指导价价跟市场价能能更及时接轨轨。我们更新新更及时更快快一点，这样样就是说不给给大家有这个个机会去做这这个阴阳合同同，或者说那那个空间已经经很小了，大大家不至于为为了一点点小小的利益去做做这个阴阳合合同。莫天全特别指出出，德国的经经验值得借鉴鉴。在德国，根根据