房地产运营管理流程

1、房地产运营管理流程从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段， 即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。第一章：项目决策阶段房地产项目可行性研究阶段行性研究。1、可行性研究的内容决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：项目概况；开发项目用地的现场调查及动迁安置；市场分析和建设规模的确定；规划设计影响和环境保护；资源供给及资本运作方案；环境影响和环境保护；项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；开发建设节点计划；项目经济及社会效益分析；结论及建议。2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市

2、场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。3、可行性研究的工作阶段投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。后作出投资与否决策的关键步骤。项目的评估和决策。4、可行性研究步骤可行性研究按 5 个步骤进行：项目公司接受委托或集团公司董事会立项；调查研究；方案选择与优化；财务评价和经济评价；编制可行性研究报告。5第二章：前期准备阶段开发商获取土地使用权的主

3、要方式通过行政划拨方式取得；旧城改造取得中标地块国有土地使用权；转让取得；出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；通过司法裁决取得；通过兼并、收购等股权重组方式取得。二、征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证。三、拆迁的主要内容包括：房屋拆建，如危旧房改造；城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。三、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：填写城市房屋拆迁申请表一式五份；建设项目批准文件；建设用地规划许

4、可证；国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）；拆迁代办单位和评估机构资料；拆迁安置计划和方案（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度）。第三章：规划设计一、申办项目选址定点，取得建设项目选址意见书和建设用地规划许可证，并取得建设项目选址意见书的附件：规划设计（土地使用）条件。建设项目选址申请；委托设计单位设计，送审设计方案。红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。规划方案审批阶段，取得规划建筑方案批准意见书；5 3 三、申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。五、 建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。六、申办施工许可证第四章：项目销售阶段一、申办销售许可证县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。二、商品房销售及按揭办理1、销售前期准备工作（可委托销售代理公司进行）；2、销售合同的签订；3、按揭办理。第五章：交付使用阶段还应申请综合验收。二、申办建设工程规划验收3 门申报建设工程规划验收。三、进行权属登记，取得商品房权属证明书