房地产市场调查方法

1、 PAGE PAGE 7市场调研一：房地产市场调研的含义房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测， 为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。通俗地说，房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼” 和“顺风耳”。调研目的对房地产市场进行研究与预测，把握市场方向（对公司。了解竞争对手，做到知已知彼，方能百战不殆（对销售代表。为公司拟订经营策略提供依据（对公司二、房地产市场调研的重要性市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提；是销售稳定和提高的基础；是了解竞争对手优、劣势的有力方

2、法；三、市场调研的内容地段（地点、交通、环境等）公司组成（发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等）基本参数（占地面积、总建筑面积、容积率等）建筑类别（商场、住宅、商住房、别墅等）面积与户型（面积与户型配比情况）周边及区内配套设施（括会所、健身房等）价格（起价、均价、最高价）推广策略（现场促销方式、广告推广方式）销售情况（销售率等）付款方式（一次性付款、银行按揭、免息分期付款等）客户群体（客户群体分布情况）四、调研方法 1网络调查法通过电脑网络进行一些基本资料收集，了解楼盘的概况。2电话调查法3亲临现场调查法亲临现场调查法可采用以下几种方法：不够详细，只能 针 对小范围了解数据，如问太

3、专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行，反而无法获得调研表需要填写的内容。以同行身份直接调研获取相关数据：优点以同行身份可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有内容缺点内容虽然详细但不够真实，实质性的数据无法获得。以同行身份去买房：同行也要买房，抱着确实要买房的心态去踩盘（切记：态度一定要好）优点可 以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况，让售楼员感觉你是准客户时，你会得到楼盘的真实有效的信息五、房地产市调方法细分我们对房地产市场的切入，也习惯于依据地域形态，先由点（单个楼盘） 到线、面（区域市场）再由线、面（区域市场）到体（宏观环境，然后再从体回复到面，从面回复到点和线，不断循环往复，融会贯通，才

4、可真正把握，这点、线、面、体也构成了房地产市场调查的基本内容。下面，我们就房地产市场调查的点、线、面、体的三个层次分别加以介绍和说明。（一）点单个楼盘对单个楼盘进行市场调查，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是资深人员对房地产市场即时了解最为具体最为直接的途径。单个楼盘的市场调查包括六大项：第一项：是了解公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设。监理和物业管理等主要事项的承担公司是谁他们的资质如何彼此间是如何合作的。建设：鲁班奖、资金实力，技术水平监理：甲级资从而评估楼盘的资信度和品质目的，因为房地产投资建设是资金大，周期长的一项工程没有足够实力的公司投资于房地产项目，往往隐藏着较

5、大的风险。第二项：是分析楼盘的地理位置。大的方向讲，就是分析楼盘的区域历史沿席区域特性（商业中心、工业中心、学院社区等）了解区域交通状况（路等）区域公共配套设施（水、电、煤等市政配套；公园、学校医院、著名餐馆等生活配套）和人文环境等。小的方向讲，就是楼盘地块的大小形状，是临街地、角地还是袋地 所处位置，它的东西南北邻居是谁进出道路如何目的：和其它商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。第三项：是分析产品：这是楼盘市调的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总建面积、产品类别与规划、建筑设计与外观，总建套数与房型、面积、格局配比、建筑用材、公共设

6、施和施工进度目的：分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。第四项：是剖析价格组合单价：最低单价最高单价价，是我们判断楼盘客户定位的关键。单价基本上是地段远近、产品品质等各种因素的综合反映，是衡量比（往往也是最低单价总价最低总价最高总价总价范围主力总价总价配比：指依总价范围不同，各个范围的总价及其所对应的单元数量在总销金额中所占的不同比率。付款方式：作为一个隐蔽的价格调整手段，一个有力的促销工具，付款方式是房地产营销策略中最为变化多端的一个方面，也是房地产市场的一个晴雨 第五项：了解广告策略和业务组织广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择（户外媒体、直接销售

7、、自创媒体、人际传播，广告密度和实施效果等。业务组织则是指销售点的选择，人员的配置、业务执行。第六项：是销售状况什么样的房型最好卖什么样的总价最为市场所接受吸引客户最主要的地方是什么吸引客户最主要应该讲销售状况是个果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。一般情况下，总价顺序，格局顺序和面积顺序可能是一致的，但有的时候，它们会相差很大，而这样差别，往往就是市场的转机所在。售出户数是从一个局部分析出近期市场接纳量大小的主要数据，销售率则是判断一个楼盘为市场接纳程度的重要指标。而销售顺序更加准确地反映出一栋大楼为市场接纳的细部缘由和需求市场的某种技术

8、结构状况。这些资料都是最难获得的商业机密，也是市场调研的关键所在。（二）线和面区域市场对单个楼盘的详尽了解之后，我们可以着手区域市场的调查与分析，一般包括三方面内容：置分析 。在具体分析中，区域分析要侧重于整体的分析和宏反映和市场空白的捕捉等分析区域产品关键在于认真研究区 需求特征：是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水（三）体宏观环境深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更深入。包括四个：经济因素。是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为明显，最为直质量与消费，居民收入与储蓄等各种因素。行政法规：主要包含土地制度、住房制度、税收制度，城市发展战略， 2001国际状况：现代社会国

9、际交流频繁，使得一国经济、政治、文化常常影如何，对房地产的影响不容忽视。六、调查方法实地调查法问法+观察法电话调查法建立起档案后案头调查法（二手资料七、调查技巧调查前的准备技巧：仪容仪表准备；交通工具准备；调查角色的准备；（公司人员、替家人看房、跟朋友一块看）若对身份产生怀疑时，应对技巧小声、拉一边告诉他：有无回扣。手机或通讯工具的运用（事先告之客户）不停地暗示销代。你要买（在别的楼盘看过已下定或退定）在售房部停留时间，尽量要短暂（让销售代表领你去看房）好处：去工地现场，随着体力的消失，而减少警惕性，另一方面现场是销售代表的阵地，而且容易碰到熟人。询问方式技巧不要直接询问；如：开间，楼间距不要太专业4销售现场：来人量；来电量；销售代表状态工地现场：施工场面；场料堆放；工人状况客户户外广告：围护工作解不知道的东西和试探最底价（获取之后，不再回电）最好分工，每天汇总。八、房地产市调人员的基本要求人际关系好时，若因时间急促，则一通电话也