8203估价师协会网站cms案例分析

1、富民县大营镇大营办事处上村富民县农资公司大营仓库用地地使用权出让价格评估案例分第富民县大营镇大营办事处上村富民县农资公司大营仓库用地地使用权出让价格评估案例分第一部评估项目的背一、估价目根据委托方提供的有关资料，委托方拟通过出让方式取得该宗地使用权，本次评估为土地出让提供价格参考依二、宗地概(一) 土地登记状委估对象目前为委托方的仓库用地，使用权性质为划拨。由于业改制，现需以出让方式取得该宗土地的土地使用权。根据委托方提供的资料，该宗宗地位于富民县大营镇大营办事处上村。宗地面亩。原土地使用权证号为：富国用号，原土地使用者：富民县农资公司大营仓库（企业改制后名为市佳民农业生产资。详见附件(二)

2、土地权利状委估地块宗地面积为17215.0 （25.82 亩为委托方的仓宗土地的土地使用权。按土地法定最高年期出让，土地出让年期年。，宗地无他项权利登（三）土地利用据评实地踏勘，参考委托方提供下，待估宗地为已达“五通”（即宗地红线外通路、通电、供水水、通讯，宗地上建有多幢砖木及砖混结构建筑物，主要用途为仓库三、地价定根据地价评估的技术规程和该项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在 2007 年 12 月 21三、地价定根据地价评估的技术规程和该项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在 2007 年 12 月 21 日，土地使用性质为国有用土地规划用途为仓库用地，设定土地用途为工业用地

3、，未设定他项权利状况下，自估价期日起 年的土地使用权价格第二评估项目估价方法的技术难点及解决一、估价方法的根据城镇土地估价规（以下简称规程的估价法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成近法、基准地价系数等。估价方法的选择应按照地价评估的技术据市地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目等，选择适当的估价方法。宗地处市规划区内，可选用价系数进行评估。同时，由于该宗土地所处区域新征地较多征地的有关成本资料可取得，故可采用近法进行评估。综合分析两种评估方法得出的结果确定宗地的最终评估结先取出办公地块的价格，然后以此地块做为标准地块，采用样地价进行修正得出其他地块的价格。基准地价系：基准地价系

4、是以替代原则为理依据市规划区基准地价表中按均质区域评估出的基准地价基准地价评估成果及系数修正表，就待估宗地的区域条件和个别条件与其所处区域的平均条件相比较，对基准地价进行修正，进而求估宗地在评估基准日价法成近法：是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税费和土地使用权出让金或土地增值收益来确定土地价格的估其计算公式为土地价格土地取得金或土地增值收益来确定土地价格的估其计算公式为土地价格土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利+土地出让金（或土地增值收益二、基准地价系数技术难点及解基准地价存在一定滞后性。本次评评使用的年的修订基准地价，其基准地价的

5、内介绍如下（1）基准地价是指不同级别土地或均质地域的平均地价主要项目是出让价金、区位差价、腾地重置费（指征地拆迁费用土地开发费及有关税费。基准地价的基准日年土地使用年期：工业用地为法定最高出让年期 年土地开发程度：富民县的基准地价建成区以内均为宗地“五通（通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地内场地平整（5）容积率：基准地价界定的容积率在各级土地内设定了各自平均容积率（即土地达到正常合理利用（6）土地权利状况：基准地价均指有偿使用条件下（出让、国家出资人股、出租等）的有限年期的土地使用权价根据城镇土地估价规程与年市规划区基准评估宗地地价的计算公式为基准地价设定开发程度下的宗地地价宗地所在区域K2

6、土地使用年限修正系K3容积率修正系K修正系数之和。如相同，则不需进行开发程度的修如果本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次评K3容积率修正系K修正系数之和。如相同，则不需进行开发程度的修如果本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次评估宗地的开发程度存在差异，则需进行开发程度的修正，才能得到评估设定待估宗地开发程度条件下的宗地地价，故设定开发程度条件下的待估宗地地价基准地价系数修正后的宗地地价（ 基准地价设定开发程度的开发费估价期日设开发程度的开发费三、成近法技术难点及解决此次采用成近法评估待估宗地地价时，由于待估宗地的民土地管（199911 日起施行）规定，依据云南省市颁布的有文件。根据成近

7、法测算地价的步骤，其各项费用如下1.土地取得费及有土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平费用待估宗地周边邻近村的土地利用情况，农用土地大部分为水田，且多为二类水田估价对象所处区域的土地取得费用，前获得类似估价对象土地，需支付的费用主要有(1)土地补偿根据土地（1999 1 1 日起施行民中第四十七条规定：“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安助费以及地上附着物和青苗补偿费。征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍”。根据市征地补偿条例 3 年平均产值的六至十倍。据市补偿标准，被征用前三年平均产值二类水田为2000 元亩，根据待估宗地的实际情况以及当管理部条例

8、3 年平均产值的六至十倍。据市补偿标准，被征用前三年平均产值二类水田为2000 元亩，根据待估宗地的实际情况以及当管理部门提供的资料，地土地补偿费10倍。民（2）安根据土地（1999 1 1 日起施行中第四十七条规定：“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安助费以及地上附着物和青苗补偿费。征用耕地的安费，按照需要安置的农数计算，需要安置的数按照被征用的农地数量除以征用前被征平均每人占有耕地的数量计算每一个要安置的农的安费标准，为被征用前三年平均年产值的市规定，安费为该耕地被征用前三年的四至六倍计算，最高不得超过十五倍。宗地周边地区人均耕地较少，安置补偿费按 10 倍计算（3）青苗补土地（1999

9、 1 1 日起施行根据民中第四十七条规定：“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安助费以及地上附着物和青苗补偿费”。市征地补偿安 平均产值的 0.5 倍补偿。（4）一般按征地费总额的 1.483.94征收，根据估土师了解的情况，通常按3 % 征收（5） 耕地占根据云南省耕地占用税实施办法”规定，每平方米地占用4 元至8 元，取8 元平方米较为（6）耕地开根据云南省耕地开垦费地占用4 元至8 元，取8 元平方米较为（6）耕地开根据云南省耕地开垦费土地复垦费征收使用管开垦费一般为 23 万元亩3 万元亩较宜45 元平方米（7）其他税费（不可预见费（1992）价费字 597 号规定根据国家物价局、市年

10、征地不可预见费一般为征地费总额的 1%3%，本次按征地费总的 3%计不可预见2.土地开根据富民对新征用地土地开发基础设施配套查和土地开发成本的测算，宗地所处区域基础设施配套程度达到宗地红线外“五（即通路、通电、供水、排水、通讯、宗地红线内地平整的土地开发成本一般40 元/平方米左右评估设定宗地的发程度为宗地红线外通路、通电、通上水、通讯、通下水，宗地红线内地面平整，确定设定开发程度下的土地开发费元平方米3.投资利根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定待估宗地开发周期1年，投资利息率按评估基的短（月至1 年利息率 7.29计，其中土地取得费及有关税费在地投入，土地开发费在开发期内均匀投入，故投资

11、利息（土地取得费十有关税费）开发周%+土地开发费开发周期%4.投资利投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，挥作用，因此投资利润业投资回报相一致，待估宗地土地开发投资应获得相应的投资回报。通市土地开发及评估设定行业投资状发投资应获得相应的投资回报。通市土地开发及评估设定行业投资状况，参考委托方及其下属行业近几年的统计数据，净资产收益率大多在1025% 13作为本次土地评估利润率，故投资利润为投资利润（土地取得费+有关税费+土地开发费）开发周105.土地成本费土地成本费用土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息+6.土地增值收益（土地出让金这一部分体现为土地出让金。根据市城镇国有土地有偿用规定及市城镇国有土地土地出让金测算规程的有测算，待估宗地 50 年工业用地土地出让金约为 80 元/平方米。该价对象土地增值收益取值 80 元/平方米7.土地价格修正与确待估宗地在宗地所处区域内的位置大致居中，宗地条件与所域的平均状况下的条件基本一致，故不需进行个土地价格土地取得费及税费土地开发费投资利息+润年工业用地土地出让第三部评估项目的难点解决办一、基础资料的收集整理对做好评估工作非常重基础资料主要包括历史地价资料、房地产交易资料、土地招拍资料、房地产平均售价资料，这些资料在确定一个评估项目最终估价结果时具有很高的参考价值