购物中心管理模式立地位置研究分析

1、购物中心管理模式1立地位置研究分析才分室购物中心管理模式-1无论是开发商、投资商，或是零售商，开发一座购物中心唯一的目的就是投资回收，换个角度说，即是创造利润，而最终目标也只有一个，让整个物业增值。要完成投资回收之目的及达成物业增值之目标的整个过程当中，管理是成败关键。管理为的又是什么呢？目的也只有一个，促使大量的顾客入店购物和消费，这就是购物中心管理的核心结构,见图1。图1:附餐中心管理模式广义来说，购物中心管理涵盖了以下五个范畴定位决策业态组合管理营销与促销管理设施管理-基础设施、客流动线及卖场氛围管理财务管理现在我就为大家逐一地解析本文所定义的购物中心管理模式。1)定位决策在购物中心这块

2、领域里，所谓的定位，是指：“为购物中心进行立地位置、商圈零售结构及其功能、竞争状况、经济条件与人口结构、顾客行为与态度的一系列研究调查(FeasibilityResearches并根据调查分析结果,为购物中心定义主体型态(MallType)与商圈可触及之顾客范围(CustomerCatchment)c这一系列的研究调查，我们就叫做可行性研究。现在我们即针对可行性研究的每一个环节进行深入定位探讨与解析,逐一的检视如何为购物中心设定一个精确的立地位置分析-在这里并不光只是要你知道购物中心的位置而已，有三个重要的分析必须要做:辨识商圈、交通动线及测算人流。首先,你必须正确地辨识该基地是位于成熟商圈,

3、或非成熟商圈。所谓的成熟商圈在这里的定义是指:“城市既定的区段内,各种现代零售业态与零售活动密集,形成消费者购物与休闲娱乐的 TOC o 1-5 h z 主要目的地”。例如上海的徐家汇,在1公里的区段内,有港汇广场购物中心,、永新坊生活型态购物中心、东方商厦百货、太平洋百货、第六百货、汇金百货、美罗城数码城、百脑汇、太平洋数码一期、二期,以及密集的街铺,构成了一个十分成熟的商圈,因而能够聚合大量的人流支撑该商圈。此外,有一点我们不能忽略的,徐家汇的区段特性,是个以上班族聚合的商业办公区,商圈内的住宅区亦相当密集,加上它是地铁的主要转运站,因此,这也构成了聚合人流的重要条件。我们也可将其定义为“

4、区域型成熟商圈”,换言之,它具备了吸引大量跨区人流的能力。另外,郊区也可能形成一个成熟商圈,其零售结构和功能并没有都会区商圈来得完整,通常是由大型超市进驻后,加上较密集的街店,慢慢形成一个成熟的邻里型或社区型商圈,以满足社区居民方便性的需求为主,换言之,吸引跨区客源的功能比较有限。例如上海的七宝镇,早期是由乐购大型超市率先入驻,带动了邻近大批的街店兴起,到了2007年9月汇宝购物广场跟着开业,目前已形成了一个社区型的成熟商圈。在这里我们将“非成熟商圈”定义为:在城市或郊区的既定区段范围内,零售功能不彰,街店零落,未具构成聚合人流的条件例如海南第一MALL,位于秀英港旁,是一单体建筑,周边无街店

5、连结,其立地位置即是标准的非成熟商圈。又如位于上海北新泾的馥邦广场,也是个单体商场,周边街店不多,但基地立于地铁口之上,虽有人流,多为附近住宅区居民,纯属邻里型非成熟商圈。致于人流方面,你必须知道确切的人流量,在这里所谓人流的定义是指每天经过你基地的人数统计,跟客流是完全截然不同的概念。客流则是指每天进入你店内的人数,大家不能将两者的定义弄混了。有了确切的人流数据,你还得弄清楚每天的这批人流来自何方?去至何处?怎么来去?来去的目的和动机是什么?如此,你才有可能为你的购物中心做出正确的初步研判,并思考问题、解决问题。例如:我的购物中心能吸引或留住人流吗?或更进一步扩大人流吗？什么样的购物中心型态才能将人流变成你的客流？我们必须明白一点,这批人是每天都经过你的基地,是你的基本客源,如果你都没法将这批人流导入店内成为你的客流,那么往下就不用谈其他了。测算方式包括周一至周五及周六至周日、尖峰时段和非尖峰时段的人流量,然后算出日均人