某商业大厦可行性分析报告

1、目录前言 11产品简介介2产品定位位3产品建议议20营销工作作计划228后记 442前言鉴于目前前市场上上CBDD区域高高端投资资产品的的营销状状况与未未来的发发展趋势势。本【营销企企划报告告】载明明了我司司对【金金富得大大厦】所所做的市市场分析析结果及及项目的的定性、定量成成果，并并提出了了我司对对本产品品的战略略研究定定位。同时旨在在设定【金富得得大厦】的营销销对象，市场细细分方案案，项目目整合运运作方案案，我司司对【金金富得大大厦】营营销企划划纲要进进行了整整体阐述述。并制制订【金金富得大大厦】一一整套切切实可行行的整合合营销策策略，同同时，具具此特别别提出了了关于本本案营销销包装的的特

2、殊方方法与通通路。本报告仅仅向委托托方暨合合作方阐阐述，报报告中的的内容、思路、观念和和整体运运作方案案应予高高度保密密。第一部分分 产产品简介介项目基础础资料项目名称称：金富富得商务务大厦项目地点点：静安安区陕西西北路2288号号 南距南南京西路路30mm，西临临陕西北北路 东靠江江宁路，北抵奉奉贤路项目概况况：目前前项目已已结构封封顶，外外立面施施工过半半，在建建过程之之中。 主楼高高99.95mm，地上上29层层，地下下2层，其中11-8层层为商业业用裙房房，9层层以上为为办公综综合用房房。 每层建建筑面积积：15534MM2 总建筑筑面积：322214MM2 地下车车位数量量仅1885

3、个本案紧邻邻中信泰泰富广场场、恒隆隆广场、上海嘉嘉里中心心、上海海商城、锦沧文文华大酒酒店、波波特曼酒酒店等，地处南南京西路路高级商商务圈内内。第二部分分 产产品定位位项目的SSWOTT分析四大优势势点分析析地段优势势显著顶级商业业本案位于于南京西西路陕西西北路交交界，周周边云集集中信泰泰富、恒恒隆广场场、上海海商城、梅陇镇镇伊势丹丹等著名名商业中中心，是是目前上上海最顶顶级、消消费层次次最高的的商业地地段之一一。办公发达达本案旁以以中信泰泰富为首首的办公公区是目目前浦西西地区首首屈一指指的甲AA级办公公区域，许多跨跨国、国国内的超超一流企企业都选选择在此此办公。目前该该地区的的办公房房行情非

4、非常看内内好，其其租赁价价格及出出租率也也在浦西西地区属属于顶级级水平。顶级酒店店云集本案所在在地段还还是目前前浦西地地区高星星级酒店店最为密密集的地地段，目目前本地地段由这这些高档档酒店成成功带动动，成为为万商云云集的“顶级空空中驿站站”。产品的地地段优势势将是支支撑本案案售价、树立投投资信心心的重要要依据之之一。产权性质质为住宅宅（酒店店式商务务公寓）住宅产品品在当地地具有稀稀缺性本案是目目前市场场上极少少数拥有有住宅产产权的小小户型产产品，在在所在地地段更属属绝无仅仅有。经营方式式灵活住宅类小小户型在在投资经经营方式式上较为为灵活，既可作作为住宅宅出租，也可作作为商务务房进行行使用，甚至

5、可可作为酒酒店按日日或按时时出租。其投资资渠道多多样，获获利性也也较强。支付压力力轻住宅类物物业的首首付仅需需三成（目标价价位在770000元/MM2以上上），最最高贷款款年限达达30年年，其首首付、月月还款压压力较小小，投资资回报率率较容易易获得保保障。使用成本本较低作为住宅宅类物业业，本案案的水、电、电电话等日日常生活活费用较较办公型型物业低低廉很多多，也降降低了住住户的居居住成本本及未来来的经营营管理成成本。3、产品品包装中中体现的的优势具有高科科技的商商务属性性本案在设设计建造造中对智智能化设设施做了了详尽的的规划，使之在在居住外外同样满满足商务务办公的的全部需需求，并并预留了了未来发

6、发展、升升级的空空间。因因此本案案还具有有作为小小型办公公房的功功能定位位，这使使本案的的使用功功能性、客户选选择面更更为广泛泛。此外，本本案在物物业配套套设施方方面也为为商务办办公考虑虑周全，除开辟辟商务中中心外，还在会会所区域域内开辟辟小型会会议场所所，满足足商务办办公的需需求。物业的硬硬件设施施具备的的顶级品品质本案所选选择的软软硬件设设施均属属顶级配配置，可可媲美五五星级酒酒店标准准，在硬硬件设计计中总结结目前酒酒店式公公寓的物物业管理理的经验验，并为为未来的的物业维维护预留留了空间间和条件件。本案的硬硬件设施施的完善善性及超超前性在在目前酒酒店式公公寓中可可称“翘楚”。精良良的物业业

7、品质将将是吸纳纳高品位位的投资资客，也也能从目目前激烈烈的市场场竞争中中脱颖而而出。居室装修修具备顶顶级品质质本案的室室内装修修聘请专专业公司司专项设设计，从从整体室室内布局局到装潢潢建材的的选用都都以豪华华酒店为为参照标标准。高品质、新颖别别致的室室内装潢潢将直接接冲击客客户的视视觉感官官，激起起其强烈烈的购买买欲望，也是支支撑本案案售价的的重要砝砝码。完善超前前的物业业管理服服务本案的物物业管理理服务将将聘请资资深物业业管理公公司担纲纲经营，以“周全、完善、超前”为宗旨旨，以商商务办公公、酒店店居住等等方面为为切入口口，为使使用客户户提供全全方位的的管理服服务，以以增加产产品本身身的附加加

8、值。4、准现现房物业业有利尽尽快实现现投资回回报本案已结结构封顶顶，外立立面施工工过半，预计于于03年年底交房房。目前前本案的的施工状状态有利利于样板板房、公公用部位位的装潢潢包装，对投资资回报将将起到强强大的推推动作用用。准现房的的物业状状态可以以给客户户足够的的购买信信心，并并可以较较快地实实现投资资回报。劣势点分分析道路交通通不畅本案距离离南京西西路仅330米，但作为为本案最最主要的的交通通通道陕西北北路为单单行道，自南向向北无法法通行，部分驾驾车业主主须绕道道至北京京路方可可进入本本案，这这将对本本案的车车辆进出出、人流流聚集带带来极大大的不便便。产品体量量较大从目前市市场上看看，酒店

9、店式公寓寓的推案案量一般般控制在在3000套以内内。而本本案体量量多达5500余余套，总总价又相相对较高高。较大大的个案案供给量量，将对对短期的的有效市市场需求求造成巨巨大压力力，为本本案的迅迅速去化化带来一一定阻力力。抗性去化化：在开开盘前增增加客户户蓄水阶阶段，从从多条通通路挖掘掘有效客客户。此此外，我我们还需需要提升升对产品品品质的的要求，以产品品的品质质吸引客客户，支支撑本案案的价格格定位，以便加加快本案案的去化化速度。高单价、高总价价产品市市场接受受度有限限据市场成成交反映映，目前前总价在在80万万以上的的小户型型市场接接受程度度较低。而本案案同时具具备“高单价价、高总总价”特性，总

10、价全全线在770万元元以上，市场接接受度风风险较为为明显。抗性去化化：必须须在功能能性、高高标准性性、服务务性做足足产品的的文章，尽力体体现项目目的价值值感，以以产品各各方面优优势的体体现来吸吸引客户户，减少少单价、总价抗抗性。烂尾楼的的社会形形象本案在此此次投入入市场前前，曾作作为烂尾尾物业被被闲置多多年，市市场形象象、口碑碑较差。本案的的烂尾楼楼“前科”与其目目前的包包装定位位发生明明显的冲冲突，在在被客户户充分了了解的情情况下将将对本案案的去化化将造成成一定的的不利影影响。抗性去化化：加强强现场地地盘包装装。通过过外立面面的改建建、工地地围墙、售楼处处等表现现出全新新的项目目形象。房间内

11、采采光条件件差本案采用用淡蓝色色玻璃幕幕墙，对对光线的的通透能能力较差差。因此此，本案案作为居居住型产产品定位位，采光光条件不不佳将是是本案的的一大缺缺陷。抗性去化化：加强强样板房房内部灯灯光强度度，以具具有独到到品位的的装潢设设计降低低层高的的抗性，并相应应改善产产品的企企划包装装。6、层高高过低本案层高高仅为22.8米米，扣除除梁高，实际净净层高不不足2.4米。居住的的压抑感感较为明明显，对对追求居居住舒适适度的客客户而言言，本案案较难满满足其居居住需求求。机会点分分析投资经营营服务的的推出为体现投投资的安安全性及及获利性性，我司司建议实实施的“回租经经营”方式，开拓投投资类房房产项目目的

12、经营营服务平平台，降降低投资资客户的的投资风风险，将将使本案案具备更更为强大大的投资资类房产产市场服服务功能能。高价小户户型已开开辟市场场随着小户户型市场场的逐渐渐升温，目前在在销的小小户型产产品的售售价呈直直线上升升的走势势。在“静安新新格公寓寓”、“恒升半半岛国际际中心”、“世纪时时空”等开价价在万元元以上后后，“世福汇汇”开价达达220000元元/M22。因此此，本案案按预计计售价推推出，将将占有足足够的市市场根据据。金丰易居居的专业业品牌实实力强大的社社会知名名度“金丰易易居”通过长长时间的的品牌经经营累计计了广泛泛的社会会知名度度及市场场信赖度度。特别别是我司司操作的的投资类类房产产

13、产品已成成为投资资客热烈烈追捧的的对象。具有丰富富投资客客户资源源我司在一一系列投投资类产产品的操操作中已已掌握了了丰富的的投资客客户资源源，以此此作为本本案的目目标客户户群，将将直接带带动本案案的迅速速去化。丰富的投投资类产产品操作作经验我司目前前已相继继完成青年汇汇、金银汇汇、金坤服服务公寓寓、静安新新格公寓寓、恒升半半岛国际际中心、世世纪时空空等多多个小户户型产品品，积累累了丰富富的操作作经验，将为本本案的销销售起到到“事半功功倍”的实际际效果。风险点分分析1、高价价位小房房型市场场前景并并不乐观观本案目标标售价较较高，销销售单价价仅次于于“世福汇汇”。而从从市场调调查上得得知，“世福汇

14、汇”主打地地段概念念，销售售情况不不佳，并并未能支支撑其2220000元/M2的单价价。因此此，本案案作为高高价位商商务酒店店式公寓寓，市场场前景不不容过分分乐观。2、房产产投资的的对象呈呈分散趋趋势随着投资资市场的的逐渐成成熟、申申博成功功，滨江江物业、市中心心高档物物业已成成为全新新的房地地产投资资品种。加之本本案目标标售价较较高，给给予投资资客的市市场选择择余地较较大，这这将直接接导致投投资客的的投资分分流，对对本案的的迅速去去化带来来一定影影响。风险去化化：在申申博前后后，“世博概概念盘”价格上上涨幅度度惊人，世博概概念的能能量已提提前得到到释放。对于目目前过高高的房价价，投资资的风险

15、险性极大大。而本本案集诸诸多优势势于一体体，而投投资风险险性较“世博概概念盘”明显偏偏低。3、商场场经营对对象将影影响本案案去化情情况本案一至至八楼目目前已定定由大洋洋百货进进行经营营。若包包装定位位过于大大众化，将直接接降低本本案的品品质感，甚至对对本案的的高档定定位也将将造成影影响。4、小户户型市场场的推案案量较大大目前上海海酒店式式公寓的的市场供供应量程程逐年上上升的趋趋势，除除今年下下半年供供应量迅迅速放大大外，220033年还将将有大量量新产品品推向市市场，对对本案将将形成较较大的冲冲击。二、本案案产品定定位（一）、本案定定位上海FBBD正坐坐标五星星商务酒酒店公寓寓FBD：Funn

16、ctiion Buusinnesss DDisttricct（多多功能商商务区）（二）、定位依依据1、体现现区域价价值本案位于于南京西西路商圈圈，地理理位置十十分优越越：南京京西路现现已建成成50000平方方米以上上的大商商厦300余幢，新建商商业设施施46万万平方米米，形成成了以梅龙龙镇广场场、中信信泰富、恒隆广广场、上上海商城城为中心心的高品品位商圈圈。目前前该区域域内云集集浦西诸诸多顶级级消费商商场、酒酒店，已已成为上上海高档档消费区区的代表表。同时时本案所所在地段段也是浦浦西顶级级的商办办地段，引进外外商常驻驻公司机机构20000余余家，其其中不乏乏许多信誉誉卓著、业绩优优良的跨跨国公

17、司司。2、填补补市场空空缺自20000年末末青年年汇投投放市场场以来，购买酒酒店式公公寓用以以投资的的消费行行为正逐逐渐普及及。这种种首付压压力较轻轻、以租租还贷的的投资方方式正受受到越来来越多的的投资客客的青睐睐。到目目前上海海市中心心已相继继开发近近20个个酒店式式公寓项项目，均均取得理理想的销销售业绩绩。据业业内权威威机构分分析，市市中心酒酒店式公公寓的需需求远未未达饱和和，市场场供需矛矛盾非常常尖锐。作为酒店店式公寓寓，本案案具备市市中心的的优势位位置，便便利的生生活设施施不言而而喻，中中央商务务圈内恒恒隆、中中信泰福福、梅龙龙镇广场场、上海海商城等等甲级办办公楼又又为其提提供了充充足

18、的商商务客源源，从酒酒店式商商务公寓寓的市场场来看，目前本本案周边边有嘉里里中心、上海商商城等少少数几个个酒店式式公寓项项目，但但这些物物业的租租售率均均接近1100，远远远不能满满足市场场需求。因此本本案作为为酒店式式公寓定定位，将将具有非非常明显显的市场场稀缺性性。3、整合合优势提提高产品品价值本案规划划设计时时间较早早，产品品设计已已非常落落后，尤尤其是室室内净高高只有22.4米米，5部部电梯、停车位位有限，已不能能满足目目前甲级级办公楼楼的实际际需要。而随着目目前房产产投资热热潮的兴兴起，本本案作为为酒店式式公寓成成为本案案成功去去化的最最佳定位位方式。集顶级级的地段段、顶级级的目标标

19、客户、顶级的的产品软软硬件配配置，以以及我司司在酒店店式公寓寓的销售售操作中中积累的的丰富操操作经验验，将树树立本案案在酒店店式公寓寓中“翘楚”的地位位，全方方位提升升产品的的整体品品质和核核心竞争争力。在经过一一定的改改建之后后，本案案完全有有条件建建成高标标准的酒酒店式商商务公寓寓，能够够激发更更大的市市场需求求，及创创立长期期的租赁赁经营服服务平台台。三、客户户定位本市高端端投资客客所谓“高高端投资资客”，即投投资标的的价位高高、投资资意识成成熟的客客户群体体。随着酒店店式公寓寓市场的的逐渐成成熟、以以金银汇汇、静安安新格公公寓、恒恒升半岛岛国际中中心等高高价位酒酒店式公公寓的迅迅速热销

20、销，一批批具备高高投资能能力的投投资客户户已浮出出水面。这类客客户以地地段、软软硬件品品质作为为衡量酒酒店式公公寓投资资价值的的标尺，对地处处市中心心、高价价位的酒酒店式公公寓情有有独钟。从目前投投资回报报情况分分析，高高价位的的酒店式式公寓往往往伴随随着高投投资回报报，其增增值、换换手前景景也非常常乐观。更需值值得一提提的是，这类顶顶级酒店店式公寓寓市场整整体供给给的稀缺缺性，将将是其冲冲击市场场、迅速速去化的的最有利利武器。外地、外外籍客户户从我司操操作的静静安新格格公寓、恒升半半岛国际际中心等等个案的的客户分分析上看看，外地地、外籍籍客户占占据了成成交客户户的相当当比例。这类客户户以短期

21、期自用为为购房目目的，既既可满足足来沪时时的居住住需求，在空闲闲时也可可出租获获益。随随着上海海对外发发展的日日益频繁繁，这类类投资兼兼自用的的置业客客户正越越来越多多，面积积不大、地段上上佳、物物业服务务完善的的酒店式式公寓成成为这类类客户的的重要选选择。周边企业业、公司司随着业务务往来的的日益频频繁，许许多大中中型独资资、合资资企业也也选择酒酒店式公公寓作为为其接待待往来客客户的固固定宾馆馆。与居居住市中中心五星星级酒店店相比，酒店式式公寓在在软硬件件服务条条件上可可与之相相媲美，但资金金投入却却明显低低廉许多多。目前类似似购置酒酒店式公公寓作为为公司资资产的现现象已经经悄然出出现，而而本

22、案位位于市中中心繁华华地段，周边云云集大量量实力型型公司企企业，相相信会对对本案的的去化起起到不可可低估的的推动作作用。4、高级级白领的的商务行行宫除投资以以外，个个人自用用型客户户也同样样不可忽忽视。目目前上海海拥有两两套物业业的人正正越来越越多。钟钟情本案案无可复复制的地地段优势势，预计计将有部部分超高高收入阶阶层购置置作为市市中心的的休闲行行宫，作作为偶尔尔放松身身心、呼呼朋唤友友的休闲闲型居住住产品。小型企业业的办公公用房虽然是住住宅产权权，不能能办理公公司挂牌牌及公司司注册。但相对对于周边边价格高高昂的办办公楼市市场行情情，本案案带有商商务办公公性质的的小户型型住宅也也填补了了当地小

23、小面积办办公产品品的严重重稀缺，能够吸吸引一部部分想购购置小面面积办公公房的消消费群。四、本案案的案名名建议1、万国国中心（EMBBASSSY CENNTREE）经济发展展造就上上海与世世界各国国的交流流舞台。“万国中中心”以磅礴礴的气势势，凸显显与世界界潮流和和谐统一一的未来来国际生生活观：即商业业之中透透出文化化气质；工作之之间尽享享时尚生生活。也也就是最最受“商务空空中飞人人”推崇的的集经贸贸、休闲闲、生活活于一体体的酒店店式商务务公寓。2、尚品品（REEGALL CCOURRT）世界瞩目目上海，而上海海最能体体现金融融、贸易易、时尚尚、休闲闲、未来来潜力的的就当属属“梅、泰泰、恒”CB

24、DD。在这里所所营建的的酒店式式商务公公寓，不不但是在在品质上上体现“高尚”，更是是在品位位上引导导“时尚”的风向向标。3、金贵贵元富（REGGAL PAALACCE）在CBDD区域的的商业氛氛围中，更要注注重对中中国文化化根基与与风水的的诠释：本案面南南背北，颇有君君临天下下，取财财授权之之意，自自古即以以此为帝帝王之象象。而“金、贵贵、元、富”则对应应“福、禄禄、寿、喜”，也就就是如今今流行、经典、复古、尊贵的的代表。所谓“一一元更新新，万象象复始”，就寓寓意此四四象轮回回循环，交错共共生。作作为顶级级CBDD的商务务酒店式式高级公公寓，其其出售或或出租都都必须给给客户带带来切实实的利益益

25、。对投资客客而言，这等同同于选择择了一个个有回报报的物业业和一份份超越金金钱的优优越感；对“商务空空中飞人人”等入住住者来说说，选择择上海最最繁华的的区域“梅、泰泰、恒”正静安安CBDD进行商商务活动动，本身身就是对对其身份份和能力力的首肯肯，及充充分证明明商务价价值内涵涵的丰富富、充盈盈。金贵元富富，更将将以海派派文化与与人文气气质兼糅糅并蓄为为世人瞩瞩目；不不但在品品质上体体现“高尚”，更立立足于在在品位上上倡导“时尚”的潮流流。并意意含着对对产品、服务、投资回回报三方方面追求求完美的的意境。第三部分分 产产品建议议一、产品品平面分分隔功能能建议（见附图图）建议产品品分隔后后每套平平均建筑

26、筑面积不不超过555M22二、产品品硬件设设施建议议本案的功功能-“商务+居住+投资+品质”商务概念念产品的的性质与与保障居住功能能服务设设施及管管理的保保障投资概念念永续经经营的保保障品质概念念消费行行为与消消费群体体的保障障所以，我我们要达达成这样样的共识识：品牌化+专业化化，打造造沪上顶顶级酒店店式商务务公寓一 基本家家具配置置凸现产品品的差异异性和个个性化，除了产产品本身身之外，选择怎怎样的设设施设备备同样致致关重要要，尤其其是室内内的基本本家具配配置。对于“品品牌为先先”，我司司建议以以五星级级酒店为为参照标标准，采采用欧美美国家在在家具专专业领域域的品牌牌产品，不但透透出产品品的品

27、质质品位，更是在在细部对对“品牌为为先”的最佳佳诠释。例如，客客厅及饭饭厅之餐餐桌，餐餐椅，电电视柜，沙发；睡房之床床，床头头柜，化化妆桌椅椅，衣柜柜；厨房之橱橱柜，冰冰箱，电电磁灶、微波炉炉；细部配件件之门锁锁安全扣扣、猫眼眼、电子子门锁（指纹锁锁）、保保险箱；及各种灯灯饰。 二 家电电配置在家电的的配置上上，除了了体现“品牌化化”的主旨旨外，更更要强调调专业性性和品质质感。例如：电视： 可以采采用当今今最风行行的液晶晶视频，保证画画面的纯纯正。电话： IDDD接口必必须保障障。且每每户提供供两条电电话线入入户，满满足对外外的通讯讯联络。集中程程控电话话，同时时满足三三方通话话功能。空调：

28、中央或或分体式式，需根根据实际际情况布布置，可可独立计计费，以以便日后后的经营营管理之之用。中央吸尘尘系统室内强电电设备及及用电量量建议电视机 2000W电脑 2200WW电磁灶 15500WW排风 1100WW电吹风 4000W照明 115000W电水壶 10000WW脱排 8800WW冰柜 8800WW其他电器器 15000W合计用电电量 80000W三 智能化化配置智能化同同样可以以展现项项目的实实力和科科技时尚尚主义在在房地产产中的运运用。也也是项目目保值增增值的直直接因素素之一。因此，我我司建议议建立一一完善的的智能化化系统。包括：安全防防范智能能化，商商务生活活智能化化和物业业管理

29、智智能化。A 安全全防范智智能化：电子巡更更：是一一套监督督保安人人员工作作情况的的系统，原理类类似打卡卡机，保保安人员员必须沿沿规定路路线完整整地巡视视社区，并要在在指定的的时间、地点完完成巡更更”点卯”，相应应的设备备就会记记录下巡巡更状况况，确保保巡更的的有效性性。门禁对讲讲：大门门和楼宇宇入口共共设有两两道门禁禁，专门门身份识识别系统统可自动动识别业业主手中中的ICC卡，而而有效避避免了闲闲杂人员员进入园园区内，增加业业主们的的安全感感。户内紧急急呼叫：各户起起居室和和主卧室室内安装装有紧急急求助按按钮，如如遇紧急急情况可可直接按按下向监监控中心心报警， 监控控中心就就会自动动显示具具

30、体房间间，随即即在第一一时间组组织支援援。防灾自动动报警：各户起起居室、卧室、公共走走廊及地地下车库库内装置置有火灾灾探测器器，每户户厨房设设置有燃燃气泄漏漏探测器器，以便便能做到到及时发发现隐患患、及时时报警和和及时灭灭火。B 居家家智能化化：无线上网网：卫星电视视：卫星星电视接接入。C 物业业管理智智能化：车辆出入入智能化化系统：一车一一卡，区区内车辆辆出入时时，驾驶驶人员只只须坐在在驾驶位位将卡在在计读卡卡机前轻轻轻一晃晃，在阻阻拦杆开开启的同同时，该该车的相相关资料料同步出出现在监监控计算算机上，杜绝了了因保安安的严格格执勤产产生的保保安和社社区住户户间的抵抵触，同同时真正正实现了了方

31、便、安全的的智能化化管理。安防监控控系统中中心：集集红外线线报警系系统、居居家报警警系统、电视监监控系统统、楼宇宇背景音音乐广播播系统等等功能一一身的中中心监控控机房，是楼宇宇安全防防范系统统的心脏脏。物业公告告：及时时获取物物业最新新通告消消息。服务在线线：业主主参与物物业管理理和获取取最新物物业管理理信息的的地方，通过网网络，业业主可以以向物管管公司咨咨询居家家器具在在使用中中出现的的问题，并可预预约上门门服务。智能ICC卡：在在楼宇内内，ICC卡不仅仅能替代代货币支支付购物物及缴纳纳水、电电、气等等费用，更可用用此卡来来保存个个人信息息。楼宇公共共部分烟烟感、喷喷淋系统统公用部位位中央吸

32、吸尘系统统公共走廊廊背景音音响系统统每层电子子识别系系统四 其他配配置由于本案案的地理理位置和和客户定定位，决决定了相相当多的的“商务客客”将成为为主力客客源。因因此，就就必须针针对他们们设计相相应的硬硬件配置置。例如，保保险箱、中央系系统、每每层服务务用房及及电子监监视系统统等。小结：对于上文文所述的的品牌化化+专业业化，我我司认为为还必须须要设立立一个标标准化的的服务内内容、标标准化的的操作流流程、标标准化的的设备配配置，从从而奠定定本项目目在小户户型市场场中牢不不可破的的至尊地地位。三、产品品软件设设施建议议（物业业管理）一 物业服服务之品品牌熟悉上海海的酒店店式公寓寓市场高水准的的人员

33、组组合+丰丰富的操操作经验验有较多相相对固定定的客源源群这就是更更多的人人愿意投投资和租租用物业业经营良良好的投投资型产产品的根根本原因因。因此对于于本案这这样一个个品质为为先的高高档次楼楼盘，建建议引入入国际级级的物业业管理公公司，比比如：AASCOOTT等等沪上著著名酒店店物业管管理集团团，或第第一太平平戴维斯斯、世邦邦魏理仕仕、戴德德梁行等等高档物物业管理理公司。更重要的的是，他他们拥有有丰富的的管理高高档投资资型产品品，特别别是“酒店式式公寓”或“产权酒酒店”的经验验与心得得，而且且还有一一定的经经营管理理的经验验，使本本案的投投资价值值得到充充分的体体现与保保证。二 提供强强大的回回

34、报保障障鉴于目前前上海投投资客户户的日益益成熟，他们对对投资型型产品的的回报保保障势必必提出更更高的要要求。同同时，这这也是专专业物业业管理经经营公司司在项目目的整体体包装经经营过程程中必不不可少的的经营管管理环节节。所以，根根据目前前市场上上同类产产品的平平均投资资回报率率，建议议提供略略高于此此水准的的资金回回报：比如：采采用5年年一签的的回租形形式，88-100%/年年的回报报率，以以吸引投投资客。（最后后由物业业经营管管理公司司制定）四、产品品会所建建议一 商务类类多功能会会议室：由中小小型二至至三个会会议室组组成，每每间会议议室内除除会议专专用桌椅椅外，配配置音响响、投影影、广播播等

35、视听听功能。商务中心心：代收收、代寄寄邮件、代收发发传真或或E-mmaill等。兼兼具备代代订机票票、旅馆馆房间等等功能。二 休闲类类阅览室：中外商商业、财财经杂志志及书刊刊，及其其他类阅阅读刊物物。兼有有会客、短时商商谈功能能的沙发发椅、茶茶几等。并设有有咖啡吧吧、简易易餐饮吧吧的功能能。三 健身类类健身房：备有健健身器械械，有氧氧舞蹈房房美容室：美容、美发、保健按按摩、足足浴等第四部分分 营营销工作作计划销售节点点安排（一）主主要销售售节点开盘节点点：4月月18日日蓄水期节节点：33月144日现场售楼楼处交付付节点：3月331日样板房交交付节点点：4月月10日日（二）辅辅助销售售节点1、全

36、部部产品资资料的到到位节点点：2月月14日日2、临时时售楼处处开放（客户蓄蓄水）节节点：33月144日附：金福福得商务务大厦前前期工作作节点表表重要专项项工作介介绍（一）客客户蓄水水期客户蓄水水期：为为能在短短时间内内吸纳足足够数量量的高端端消费客客户，并并在开盘盘时营造造排队抢抢购的热热烈场面面以冲击击观望客客户的心心理防线线，我司司认为本本案在正正式销售售前必须须有充足足的客户户积累时时间，以以下简称称蓄水期期。蓄水期时时间：从从我司操操作经验验上分析析，蓄水水期的时时间设置置不宜过过长，以以一个月月为宜。其中样样板房在在最后一一周内完完工并正正式对外外开放，以强化化客户的的购买欲欲望。（

37、二）产产品的地地盘包装装由本案地地处人流流密集的的商业中中心区域域，为体体现产品品的地段段优势及及品质特特征，本本案的工工地围墙墙、灯箱箱等VII设施应应提前到到位。这这些户外外广告作作为本案案第一轮轮的广告告攻势，用以吸吸引路过过或工作作、居住住于周边边的高收收入客户户，激发发购买欲欲望，并并迅速实实现本案案的口碑碑传播。（三）现现场接待待中心1、临时时接待处处为保证蓄蓄水的质质量，我我司建议议在现场场售楼处处未交付付前，在在本案附附近寻找找临时接接待点进进行客户户咨询及及登记。注：在此此阶段中中销售电电话应已已投入使使用，为为保证接接待的连连贯性、有效性性，该售售楼电话话应作为为本案日日后

38、开盘盘销售的的固定接接待电话话。2、现场场售楼处处的装修修布置为与本案案作为顶顶级酒店店的企划划包装相相呼应，售楼处处的设计计风格应应体现本本案作为为商务酒酒店的装装潢标准准，整体体风格为为现代派派的简约约、时尚尚，并在在总体氛氛围中渗渗透浓郁郁的贵族族气息及及品牌概概念。这这样的装装潢设计计将大大大提升产产品的品品质感，也能使使客户对对目前尚尚不能看看到的产产品品质质产生充充分的信信心。售楼处的的硬件设设施应选选择高档档时尚的的风格路路线。销销售员的的着装应应体现沉沉稳、专专业的个个性内涵涵。现场售楼楼处包装装建议鉴于我司司营销企企划包装装的是这这样一个个高标准准的商务务酒店，因此，我司建建

39、议提高高销售流流程中的的软性包包装，提提升服务务品质。即一切切服务向向“五星级级酒店服服务”靠拢；处处体体现本案案的整体体形象。故，我我司建议议对以下下做特别别包装：服饰风格格推荐：包括一般般售楼人人员、案案场经理理、保安安、保洁洁人员的的“上装+下装+皮鞋”的统一一定制，色彩建建议与本本案包装装的主色色调配套套协调。个人仪表表建议：包括统一一的发型型、发卡卡、领带带等装饰饰物人员名牌牌建议：仿酒店人人员的胸胸前金属属名牌，中英文文对照，有本案案LOGGO，有有销售人人员的中中英文名名字，方方便客户户记忆以以及进行行服务杯子杯垫垫、烟缸缸建议：强烈建议议不采用用一次性性杯，而而采用高高级瓷咖咖

40、啡杯，上面印印有本案案的LOOGO；杯垫、烟缸可可采用小小礼品的的标准制制作，上上面印有有本案的的LOGGO信纸信封封为本案专专门制作作的，上上面印有有本案的的LOGGO水笔采用统一一样式的的高级水水笔，上上面印有有本案的的LOGGO名片材质区别别于一般般名片，上面印印有本案案的LOOGO盆果放置于售售楼处前前台，可可任意索索取，体体现宽松松随意的的氛围和和未来产产品的高高档特性性背景音乐乐舒缓高雅雅型为推推荐目标标地盘包装装（上下下文已述述围墙、道旗等等，此处处略）卫生间配配置体现酒店店的水准准的重要要标准就就是卫生生间，故故，本案案的卫生生间将采采用“五星级级酒店标标准”，如：有专人人服务

41、、专业操操作、背背景音乐乐等提供多种种饮料（咖啡为为主，其其他还有有矿泉水水、茶等等），并并配置印印有本案案LOGGO的茶茶具。售楼中心心其他建建议增强室内内灯光强强度，尽尽量采用用暖光源源，如：钨丝灯灯、筒灯灯、射灯灯等；洽谈桌、休息椅椅用木制制，颜色色以木原原色、暗暗红、褐褐色等较较稳重色色调为主主；地面铺设设地毯，或大理理石拼花花图案，颜色以以深色为为主，以以增强案案场的品品质感。三、企划划推广推广定位位原则模糊定位位原则本案同时时兼具住住宅、酒酒店、商商务办公公等多重重特性，各个特特性都可可针对不不同的消消费群体体。因此此我司认认为在企企划推广广中不宜宜做明确确的客户户定位，而立足足于

42、产品品完善、系统的的介绍，同时吸吸纳各类类型的购购买客户户。以我为主主原则本案在目目前的酒酒店式公公寓市场场中具有有明显的的独特性性，市场场的类比比性不强强。因此此，我司司认为本本案在推推广中应应立足自自我，而而不做横横向或纵纵向的比比较，确确立在市市场中独独一无二二的稀缺缺优势。突出“顶顶级”原则高价位的的物业需需要有高高价位的的产品包包装。在在本案的的企划推推广中明明确树立立本案的的“顶级”品质优优势，以以品质作作为吸引引客户的的重要卖卖点。“针对投投放”原则针对本案案体量较较大、功功能性较较多、客客户群相相对分散散的特点点，本案案的推广广应贯彻彻“准确、有效”原则，根据目目标客户户群选择

43、择具有强强烈针对对性的媒媒体通路路进行推推广宣传传，确保保媒体投投放的成成功率。“密集轰轰炸”原则为配合本本案在短短时间内内迅速去去化的目目标，本本案在广广告费用用充足的的情况下下应采用用“集中轰轰炸”方式，各种媒媒体多管管齐下，在短时时间内达达到客户户量的最最大化。推广通路路选择报纸类媒媒体主要选择择新民民晚报、新新闻晨报报。此此类媒体体的受众众广泛，效果明明显。同同时，此此类媒体体作为大大众型传传媒，对对产品的的口碑传传播具有有巨大的的推动作作用。特点：时时效性明明显，建建议在开开盘期强强势使用用杂志类媒媒体针对本案案高端收收入群体体的消费费特征及及工作生生活特征征进行针针对性的的投放。主

44、要集集中于时时尚类杂杂志QQUO；航空空类杂志志东方方航空、东东方金燕燕；投投资类杂杂志理理财周刊刊、财富；汽车车类杂志志等。特点：属属慢热型型媒体，建议在在开盘前前的蓄水水期使用用。网络媒体体随着网络络的普及及，网络络广告也也成为本本案重要要的推广广途径。除在“金丰易易居网”、“安家网网”等著名名房产类类网站上上发布信信息外，还可以以在“新浪”、“上海热热线”等门户户网站上上发布信信息。特点：时时效性长长，但其其作用的的好坏在在于广告告选择的的网站及及在网站站上所处处的位置置。公众媒体体投放我司建议议本案可可制作介介绍短片片，在目目前上海海的甲级级写字楼楼、地铁铁等人流流聚集处处进行播播放。

45、既既可大幅幅度增加加受众数数量，也也可形成成大规模模的口碑碑传播。各类账单单各色手机机账单、对账单单等也可可成为本本案的宣宣传工具具。其中中手机账账单目前前可按消消费金额额进行选选择性投投递，可可增强宣宣传推广广的准确确性。会员资料料针对若干干有较强强消费能能力的CCLUBB进行针针对性投投递。如如金丰易易居的“投资俱俱乐部”等。路段包装装选择人流流、车流流集中的的市中心心商办区区、交通通干道（如淮海海中路、南京西西路等）进行路路段的包包装推广广，力争争在短时时间内达达到较高高的社会会认知度度。特定客户户群的特特定推广广手段针对本案案可能出出现的投投资客、周边企企业的客客户群，我司还还将设计计其他推推广通路路，直接接有效地地传递产产品信息息。产品推介介会综合产品品的售价价及卖点点，本案案并不适适合参加加市级、区级房房展会。但本案案可以以以我为主主，单独独召开产产品推介介会，选选择特定定的客户户群，详详尽