巴厘岛项目投资收益分析

1、三明国际(中国)商业策划顾问公司三明国际(中国)商业策划顾问公司SANMING INTL(CHINA)BUSINESS CONSULTANT CO深圳巴厘岛深圳巴厘岛PAGE 深圳巴厘岛投资可行性及收益分析报告 第77页深圳巴厘岛投资可行性及收收益分析报告告开 发 商:深深圳中泰天成成实业有限公公司统筹策划:三明明国际(中国国)商业策划划顾问公司二00四年十月月前 言本方案作为项目目的投资分析析报告，是项项目全程策划划的重要组成成部分，是对对项目的开发发成本和经营营利润进行分分析和评估。关关于本投资分分析报告，有有以下几点说说明：本分析报告所研研究的对象是是燕南路888号项目的商商场部份，暂暂

2、命名为“巴厘岛”；本分析报告中所所出现的“本项目”、“项目”等名称，皆皆指“巴厘岛”；本分析报告假设设项目的投资资为贵司的自自有资金，因因此没有考虑虑资金的时间间价值成本；本分析报告在分分析项目各种种财务评价指指标的基础上上，通过盈利利能力分析、敏敏感性分析对对项目的开发发成本和经营营利润进行综综合评估；项目以返租销售售形式进行，本本案主要对返返租销售三年年期内的投资资收益进行分分析，因此在在计算租赁收收入时，只考考虑了三年返返租的总收入入；本项目有关成本本核算的明细细核算科目基基本参照和沿沿用贵公司提提供的有关的的数据,贵司司没有提供的的则按行业标标准计算。目 录TOC o 1-2 h z

3、HYPERLINK l _Toc86053275 第一部份：项目目总论 PAGEREF _Toc86053275 h 5 HYPERLINK l _Toc86053276 1项目名称 PAGEREF _Toc86053276 h 5 HYPERLINK l _Toc86053277 2项目位置 PAGEREF _Toc86053277 h 5 HYPERLINK l _Toc86053278 3项目周边目目前现状 PAGEREF _Toc86053278 h 5 HYPERLINK l _Toc86053279 4项目性质及及主要特点 PAGEREF _Toc86053279 h 6 HYPE

4、RLINK l _Toc86053280 5项目地块面面积及边界长长 PAGEREF _Toc86053280 h 7 HYPERLINK l _Toc86053281 第二部份：投资资成本及费用用分析 PAGEREF _Toc86053281 h 7 HYPERLINK l _Toc86053282 1总建筑面积积：180000平方米 PAGEREF _Toc86053282 h 7 HYPERLINK l _Toc86053283 2开发成本总总额：170043.733万元 PAGEREF _Toc86053283 h 7 HYPERLINK l _Toc86053284 3建筑单方造造价

5、：95000元 PAGEREF _Toc86053284 h 7 HYPERLINK l _Toc86053285 4各项成本构构成 PAGEREF _Toc86053285 h 7 HYPERLINK l _Toc86053286 4.1土地成成本 PAGEREF _Toc86053286 h 7 HYPERLINK l _Toc86053287 4.2前期工工程费 PAGEREF _Toc86053287 h 8 HYPERLINK l _Toc86053288 4.3建安工工程 PAGEREF _Toc86053288 h 8 HYPERLINK l _Toc86053289 4.4开发

6、税税费 PAGEREF _Toc86053289 h 9 HYPERLINK l _Toc86053290 4.5红线内内外公建配套套工程费 PAGEREF _Toc86053290 h 9 HYPERLINK l _Toc86053291 4.6开发成成本费用 PAGEREF _Toc86053291 h 10 HYPERLINK l _Toc86053292 4.7开发期期间费用 PAGEREF _Toc86053292 h 10 HYPERLINK l _Toc86053293 5总成本费用用汇总 PAGEREF _Toc86053293 h 11 HYPERLINK l _Toc860

7、53294 第三部份：项目目租售财务收收益分析 PAGEREF _Toc86053294 h 12 HYPERLINK l _Toc86053295 1租售价格的的定位 PAGEREF _Toc86053295 h 12 HYPERLINK l _Toc86053296 1.1销售价价格的定位 PAGEREF _Toc86053296 h 12 HYPERLINK l _Toc86053297 1.2租赁价价格 PAGEREF _Toc86053297 h 14 HYPERLINK l _Toc86053298 1.3租售价价格 PAGEREF _Toc86053298 h 15 HYPERL

8、INK l _Toc86053299 2项目销售收收益测算 PAGEREF _Toc86053299 h 15 HYPERLINK l _Toc86053300 2.1销售收收入 PAGEREF _Toc86053300 h 15 HYPERLINK l _Toc86053301 2.2销售预预计发生的税税项及其他费费用 PAGEREF _Toc86053301 h 19 HYPERLINK l _Toc86053302 2.3销售净净收入 PAGEREF _Toc86053302 h 21 HYPERLINK l _Toc86053303 3商铺租赁收收入测算 PAGEREF _Toc860

9、53303 h 21 HYPERLINK l _Toc86053304 3.1租赁进进度及收入测测算 PAGEREF _Toc86053304 h 21 HYPERLINK l _Toc86053305 3.2出租率率为100%的租赁收入入 PAGEREF _Toc86053305 h 24 HYPERLINK l _Toc86053306 3.3不同租租赁率的租赁赁收入 PAGEREF _Toc86053306 h 24 HYPERLINK l _Toc86053307 3.4租赁预预计发生的税税项及其他费费用 PAGEREF _Toc86053307 h 25 HYPERLINK l _T

10、oc86053308 3.5商场租租赁净收入 PAGEREF _Toc86053308 h 26 HYPERLINK l _Toc86053309 4项目收入汇汇总 PAGEREF _Toc86053309 h 27 HYPERLINK l _Toc86053310 5项目费用汇汇总 PAGEREF _Toc86053310 h 27 HYPERLINK l _Toc86053311 6利润测算 PAGEREF _Toc86053311 h 28 HYPERLINK l _Toc86053312 6.1总利润润 PAGEREF _Toc86053312 h 28 HYPERLINK l _To

11、c86053313 6.2净利润润 PAGEREF _Toc86053313 h 29 HYPERLINK l _Toc86053314 第四部份：财务务指标分析 PAGEREF _Toc86053314 h 30 HYPERLINK l _Toc86053315 1财务指标的的选取 PAGEREF _Toc86053315 h 30 HYPERLINK l _Toc86053316 1.1静态盈盈利分析指标标 PAGEREF _Toc86053316 h 30 HYPERLINK l _Toc86053317 1.2动态盈盈利分析指标标 PAGEREF _Toc86053317 h 31 H

12、YPERLINK l _Toc86053318 2财务指标的的分析 PAGEREF _Toc86053318 h 32 HYPERLINK l _Toc86053319 2.1损益表表及静态盈利利分析 PAGEREF _Toc86053319 h 32 HYPERLINK l _Toc86053320 2.2现金流流量表及动态态盈利分析 PAGEREF _Toc86053320 h 33 HYPERLINK l _Toc86053321 2.3项目财财务指标计算算结果 PAGEREF _Toc86053321 h 37 HYPERLINK l _Toc86053322 第五部份：项目目不确定性

13、分分析 PAGEREF _Toc86053322 h 38 HYPERLINK l _Toc86053323 1项目盈亏平平衡分析 PAGEREF _Toc86053323 h 38 HYPERLINK l _Toc86053324 1.1项目保保本销售均价价 PAGEREF _Toc86053324 h 38 HYPERLINK l _Toc86053325 1.2项目保保本销售量 PAGEREF _Toc86053325 h 39 HYPERLINK l _Toc86053326 1.3项目保保本销售率 PAGEREF _Toc86053326 h 39 HYPERLINK l _Toc8

14、6053327 2项目敏感性性分析 PAGEREF _Toc86053327 h 39 HYPERLINK l _Toc86053328 第六部份：风险险分析 PAGEREF _Toc86053328 h 42 HYPERLINK l _Toc86053329 1按商业房地地产寿命周期期分类的风险险及其防范 PAGEREF _Toc86053329 h 42 HYPERLINK l _Toc86053330 1.1投资前前期的风险 PAGEREF _Toc86053330 h 42 HYPERLINK l _Toc86053331 1.2开发建建设期间的风风险 PAGEREF _Toc8605

15、3331 h 42 HYPERLINK l _Toc86053332 1.3管理阶阶段风险 PAGEREF _Toc86053332 h 43 HYPERLINK l _Toc86053333 2按风险的实实质内容分类类的风险及其其防范 PAGEREF _Toc86053333 h 43 HYPERLINK l _Toc86053334 2.1政策风风险 PAGEREF _Toc86053334 h 43 HYPERLINK l _Toc86053335 2.2市场风风险 PAGEREF _Toc86053335 h 43 HYPERLINK l _Toc86053336 2.3经营风风险 P

16、AGEREF _Toc86053336 h 44 HYPERLINK l _Toc86053337 2.4财务风风险 PAGEREF _Toc86053337 h 44 HYPERLINK l _Toc86053338 2.5金融风风险 PAGEREF _Toc86053338 h 44 HYPERLINK l _Toc86053339 2.6信用风风险 PAGEREF _Toc86053339 h 44 HYPERLINK l _Toc86053340 3最主要风险险剖析 PAGEREF _Toc86053340 h 45 HYPERLINK l _Toc86053341 3.1市场风风险

17、PAGEREF _Toc86053341 h 45 HYPERLINK l _Toc86053342 3.2经营风风险 PAGEREF _Toc86053342 h 45 HYPERLINK l _Toc86053343 第七部份：结论论与建议 PAGEREF _Toc86053343 h 46 HYPERLINK l _Toc86053344 1结论 PAGEREF _Toc86053344 h 466 HYPERLINK l _Toc86053345 2建议 PAGEREF _Toc86053345 h 466第一部份：项目目总论项目名称巴厘岛中国首家女女性FREEE主题体验式式潮流生活港

18、港（FREE LLIVINGG MALLL OF YYOUNG WOMENN）项目位置巴厘岛项目位于于深圳市福田田区华强北商商圈，振华路路与燕南路交交叉路口处。项项目周边的振振华路与燕南南路均为单行行通车路，项项目西望华强强北路，东靠靠上步中路，北北依红荔路，南南面不远就是是深南中路。项目周边目前现现状项目的西边为华华强北商圈，东东面是深圳市市的行政中心心，再加上周周围金茂礼都都、都市千千汇等中中高档住宅楼楼盘和周岭鞋鞋城、美眉城城、金茂礼都都商场、都市市千千汇等商商业物业，所所以项目周围围不缺泛商业业氛围和中高高素质人流。项目性质及主要要特点经济技术指标一一览表占地面积9,759总建筑面积5

19、9,000mm2商业建筑面积18000m22住宅建筑面积41,000mm2楼层数22层裙楼商场楼层3层总户数500户容积率5.8停车位500个燕南路88号项项目是商住一一体的综合物物业，一至三三层的商业裙裙楼部分为本本项目，四层层至顶层为中中高档住宅楼楼。商业部分分定位“中国首家女女性FREEE主题体验式式潮流生活港港”，它导入国国际最新购物物概念文化“体验式式”购物理念模模式，代表着着深圳女性生生活的新天地地，引领着鹏鹏城女性购物物的新潮流，是是真正集购物物享受、休闲闲、娱乐、餐餐饮于一体的的LIVINNG MALLL。巴厘岛以超前性性、差异性、市市场导向性、创创新性、价值值性为其定位位原则

20、，打造造本项目三大大核心竞争力力板块淑女城、活活色生香馆、真真味生活馆；以其创新性性、价值性来来实现经营精精品产品、品品牌产品、文文化产品的高高素质定位。本项目各楼层的的功能业态的的特色表现在在：一层淑媛名店城城以品牌集、明明星店、COOFFEE SHOP为为主题板块，以以25-400岁中高收入入的女性为目目标消费对象象，经营国际际、国内、本本地特色的知知名女装、珠珠宝首饰、化化妆品、精品品皮具、开放放式咖啡吧；二层活色生香馆馆以精品超市市、折扣中心心、西式餐厅厅为主题板块块，以20-30岁的女女性为目标消消费群，经营营家居生活精精品、中高档档潮流服饰、运运动保健用品品、主题专卖卖店、品牌折折

21、扣超市、西西式餐厅等；三层真味生活馆馆以情感世界界、时尚梦工工场、缘分空空间为主题板板块，以188-40岁成成年女性为目目标消费群，经经营设计专营营、话吧聊吧吧、保健美容容纤体中心、情情侣用品区、休休闲酒吧、33D迷你梦幻幻影城。项目地块面积及及边界长项目地块边界面面积为95229平方米，南南北边界长度为1113米，东东西边界宽度为883米。第二部份：投资资成本及费用用分析总建筑面积：118000平平方米开发成本总额：170433.73万元元建筑单方造价：9500元元各项成本构成成本费用是指项项目开发所需需投入，包括括土地成本、建建安工程成本本、配套工程程成本及发生生的税费及费费用。敝司根根据

22、贵司提供供商住两部份份的总成本，以以建筑面积分分摊计算本项项目各成本。土地成本序号项目基数（万元）基数单位数量数量单位金额（万元）（一）土地出让金（二）折迁补偿费（三）合计4271.199前期工程费序号项目基数（万元）基数单位数量数量单位金额（万元）（一）市场调研、策划划费用10.00（二）勘测设计费183.05(1)规划设计费183.05(2)水文地质勘察费费0.00（三）场地三通一平费费0.00（四）筹建开及项目管管理费4881.3663%146.44（五）合计339.49建安工程序号项目基数（万元）基数单位数量数量单位金额（万元）（一）土建工程(1)基础及主体工程程(2)室内装修工程(3

23、)外立面装修工程程(4)室内水电安装（二）设备及安装工程程(1)电梯订购及安装装(2)室内外消防消防防报警保安监监视设备及安安装(3)中央空调系统工工程(4)其他照明、防雷雷接地工程费费（四）合计4881.366开发税费序号项目基数（万元）基数单位数量数量单位金额（万元）（一）预算定额管理费费（二）建筑工程监理费费（三）建筑工程质量监监督费（四）建筑工程质量监监督检查费（五）建筑工程安全检检查监督费（六）报建费：建筑许许可证费（七）其他税费（如白白蚁防治费）（八）合计1719.455红线内外公建配配套工程费序号项目基数基数单位数量数量单位金额（万元）（一）外电工程费18000.00070元/1

24、26.00（二）临时施工、用电电费18000.0005元/9.00（三）外排水工程18000.00010元/18.00（四）外水管网工程费费、变频水泵泵等18000.00010元/18.00（五）合计171.00开发成本费用序号项 目目单价（万元/）总额（万元）（一）土地成本0.244271.199（二）前期工程费0.02339.49（三）建安工程费0.274881.366（四）开发税费0.101719.455（五）红线内外公建配配套工程费0.01171.00（六）不可预见费用0.03569.12（七）开发成本总额0.6611951.661开发期间费用序号项目基数（万元）基数单位数量数量单位金

25、额（万元）（一）管理费用48496.335万元3%1454.899（二）销售费用3637.233(1)宣传推广费48496.335万元5%2424.822(2)租售代理费48496.335万元2%969.93(3)其它销售费用48496.335万元0.50%242.48（三）财务费用0.00（四）合计5092.122假设本项目资金金来源全部是是开发商自有有资金，财务务费用忽略不不计。总成本费用汇总总项目总成本费用用为开发项目目所有费用的的投入，其包包括开发成本本与开发期间间成本总和，即即总成本=开开发成本费用用+开发期间间费用（详见见总成本费用用汇总表）序号项 目目单价（万元/）总额（万元）（

26、一）开发成本0.6611951.661(1)土地成本0.244271.199(2)前期工程费0.02339.49(3)建安工程0.274881.366(4)开发税费0.101719.455(5)红线内外公建配配套工程费0.01171.00(6)不可预见费用0.03569.12（二）开发期间费用0.285092.122(1)管理费用0.081454.899(2)销售费用0.203637.233(3)财务费用0.000.00（三）总成本0.9517043.773第三部份：项目目租售财务收收益分析租售价格的定位位为确保巴厘岛销销售收益合理理预测，敝司司通过对项目目周边同类商商场的市场调调研，运用市市

27、场比较法预预测项目的平平均价格，为为下一步分析析工作的准确确性、可操作作性提供依据据。销售价格的定位位主要竞争项目参参数对比主要竞争项目参参数对比表竞争对手交通人流规模商场主题硬件设施规划设计经营模式商场管理均价(万元)金茂礼都稍差稍差小一般一般较差一般一般3.2都市千千汇好好小一般一般稍差一般一般4.8采用市场比较法法确定销售价价格的上限根据调研已知可可比实例金茂茂礼都商铺的的均价为3.2万元，都都市千千汇商铺铺的均价为44.8万元，故故可求出本项项目商铺的销销售价格：因素名称销售均价市场比因素名称比较实例均价交易时间情况修修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正项目修正价交通人流规模小计商

28、场主题硬件设施规划设计经营模式商场管理小计金茂礼都3.2100/1000-1-1-2100/96-2-1-2-2-1100/92100/10333.5都市.千千汇4.8100/1000+5+5-2100/1088-2-1-1-1-1100/94100/10554.5说明：交易时间情况修修正是将比较较实例交易时时与本项目交交易时存在的的价格差异，利利用不同时期期的价格，通通过比较系数数修正方法来来确定项目的的价格。区域因素修正是是将比较实例例与本项目所所处不同的地地段、商业气气氛及人流情情况而形成的的价格差异，通通过本项目与与比较实例的的对比加以修修正价格。个别因素修正是是将比较实例例与本项目自

29、自身不同的定定位、规划设设计、经营模模式及经营管管理的不同而而形成的价格格差异加以修修正。交易情况修正是是将比较实例例的非正常交交易修正为正正常交易的合合理价格，这这种修正就是是排除掉交易易过程中的一一些特殊因素素（如特殊的的交易方式、交交易税费的转转嫁、交易时时附带有“价外费用”等）所造成成的交易价格格偏差。等于比较实例均均价乘以交易易时间修正系系数乘以个别别因素修正系系数乘以区域域因素修正系系数乘以交易易情况修正系系数，即项目目修正价=比比较实例均价价个别因素修修正系数区域因素修修正系数交易情况修修正系数。综上所述，根据据项目的修正正价格以算术术平均法计算算出项目均价价：项目均价=（33.

30、5+4.5）2 =4.00（万元/平平方米）本项目销售均价价应考虑区域域市场及成本本费用，敝司司建议销售均均价为：楼层建筑面积实用率销售均价一层5520.80054.634.5万元二层5811.48851.572.5万元三层6082.70063.711.5万元租赁价格由于已根据可比比实例的销售售价格测算出出了本项目的的销售价格，故故可将测算销销售价格转换换为租赁价格格。假设本项项目商铺经营营为无限期，则则根据公式AA=PR来求求其租赁价格格，则租赁价价格为：说明：A为月租赁价格格P为销售价格R为基准收益率率，选取8% 首层月租赁赁价格=销售售价格R12=450008%12=300（元） 二层月

31、租赁赁价格=销售售价格R12=250008%12=166（元） 首层月租赁赁价格=销售售价格R12=150008%12=100（元）租售价格综合以上市场的的调研资料统统计分析，通通过敝司对项项目周边商铺铺位置、近期期价格走势、开开发规模等市市场竞争因素素，在充分考考虑到项目的的开发利润，迅迅速回笼资金金等各方面因因素的基础上上，建议项目目商场定价如如下表：楼层商铺销售均价商铺租赁均价首层4.5万元300元二层2.5万元150元三层1.5万元80元项目销售收益测测算销售收入项目销售进度与与收入预测根据不同销售阶阶段预测项目目的销售收入入，详见各层层销售进度与与收入预测表表。首层销售进度与与收入预

32、测序号项目2005年2006年总 额1-6月7-12月1-6月（一）销售率80%20%0%100%（二）销售面积4416.6441104.1660.005520.800（三）销售价格（元）4.504.504.500.00（四）销售收入（万元元）19874.8884968.7220.0024843.660说明：如果首层层按4.5万万元/平方米米销售，则销销售收入为224843.60万元，即即首层销售收收入=198874.888+49688.72=224843.60（万元元）。二层销售进度与与收入预测序号项目2005年2006年2007年总 额1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月（一）销售

33、率70%20%10%0%0%100%（二）销售面积4068.044 1162.300 581.15 0.00 0.00 5811.488 （三）销售价格（元）2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 0.00 （四）销售收入（万元元）10170.009 2905.744 1452.877 0.00 0.00 14528.770 说明：如果二层层按2.5万万元/平方米米销售，则销销售收入为114528.70万元，即即二层销售收收入=101170.099+29055.74+11452.887=145528.700（万元）。三层销售进度与与收入预测序号项目2005年2006年总 额1-6月7

34、-12月1-6月（一）销售率50%35%15%100%（二）销售面积3041.3552128.955912.416082.700（三）销售价格（元）1.501.501.500.00（四）销售收入(万元元）4562.0333193.4221368.6119124.055说明：如果三层层按1.5万万元/平方米米销售，则销销售收入为99124.005万元，即即三层销售收收入=45662.03+3193.42+13368.611=91244.05（万万元）。项目销售进度与与收入预测汇汇总表序号项目2005年2006年总 额1-6月7-12月1-6月（一）销售收入（万元元）19874.8884968.7

35、220.0024843.660（二）销售收入（万元元）10170.0092905.7441452.87714528.770（三）销售收入(万元元）4562.0333193.4221368.6119124.055（四）合计34607.00011067.8882821.48848496.335说明：根据各销销售阶段不同同，各层销售售收入总和为为：项目销售售总收入=334607.00+111067.888+28221.48=484966.35万元元。项目三年期返租租销售收入由于本项目以返返租销售形式式进行，其销销售收入有一一部份作为返返租成本，在在此以不同销销售率来分析析销售收入情情况，进而分分析剔

36、除返租租成本的销售售收入。销售率为1000%的销售收收入此为没有剔除返返租成本的销销售收入，详详见100%销售率的销销售收入表。100%销售率率的销售收入入表序号楼层面积市场均价总额（万元）备注（一）首层5520.8004.5024843.660商铺全部销售（二）二层5811.4882.5014528.770（三）三层6082.7001.509124.055（四）合计17414.99848496.335不同销售率的销销售收入此为未剔除返租租成本而按550%、600%、70%、80%、990%、1000%的销售售率计算的销销售收入，详详见不同销售售率的销售收收入表。不同销售率的销销售收入表楼层面

37、积实收均价（万元）销售收入（万元元）备注50%60%70%80%90%100%首层5520.800 4.50 12421.880 14906.116 17390.552 19874.888 22359.224 24843.660 商铺全部销售二层5811.488 2.50 7264.355 8717.222 10170.009 11622.996 13075.883 14528.770 三层6082.700 1.50 4562.033 5474.433 6386.844 7299.244 8211.655 9124.055 合计17414.998 24248.118 29097.881 339

38、47.445 38797.008 43646.772 48496.335 剔除返租成本后后销售率为1100%的销销售收入此收入剔除返租租回报率按88%，返租期期为三年的返返租成本计算算的，详见剔剔除返租成本本销售率为1100%的销销售收入表。剔除返租成本销销售率为1000%的销售售收入表单位：万元楼层面积市场均价总额回报率回报成本单位回报成本实收单价实收额备注首层5520.8004.5024843.6600.085962.4661.083.4218881.114商铺全部销售二层5811.4882.5014528.7700.083486.8990.601.9011041.881三层6082.70

39、01.509124.0550.082189.7770.361.146934.288合计17414.99848496.3350.2411639.11236857.223剔除返租成本不不同销售率的的销售收入此为剔除返租回回报率按8%，返租期为为三年的返租租成本后按550%、600%、70%、80%、990%、1000%的销售售率计算的销销售收入，详详见剔除返租租成本不同销销售率的销售售收入表剔除返租成本不不同销售率的的销售收入表表单位：万元楼层面积实收均价销售收入50%60%70%80%90%100%首层5520.800 3.42 9440.577 11328.668 13216.880 1510

40、4.991 16993.002 18881.114 二层5811.488 1.90 5520.911 6625.099 7729.277 8833.455 9937.633 11041.881 三层6082.700 1.14 3467.144 4160.577 4853.999 5547.422 6240.855 6934.288 合计17414.998 18428.661 22114.334 25800.006 29485.778 33171.550 36857.223 销售预计发生的的税项及其他他费用返租成本，按销销售收入的88%；防洪工程维护费费，按销售收收入的0.113%；营业税，按销

41、售售收入5%；教育费附加，按按营业税的33%；城市维护建设税税，按营业税税的7%；交易管理费，按按销售收入的的0.5%；交易印花税，按按销售收入的的0.03%；土地增值税，按按销售收入的的1%。销售税金及附加加费用表序号项目基数（万元）基数单位数量数量单位金额(万元）（一）返租成本11639.112 （1）首层返租成本24843.660 万元8%每年5962.466 （2）二层返租成本14528.770 万元8%每年3486.899 （3）三层返租成本9124.055 万元8%每年2189.777 （二）销售阶段税费2670.455 （1）营业税48496.335 万元5%2424.822 （

42、2）教育费附加2424.822 万元3%72.74 （3）城市维护建设税税2424.822 万元7%169.74 （4）防洪工程维护费费2424.822 万元0.13%3.15 （三）交易阶段税费257.03 （1）交易管理费48496.335 万元0.50%242.48 （2）交易印花税48496.335 万元0.03%14.55 （四）销售所得税16886.001 0.00 33%5572.388 （五）合计20138.999 销售净收入序号项目金额(万元)（一）销售收入48496.335 （1）首层销售收入24843.660 （2）二层销售收入14528.770 （3）三层销售收入912

43、4.055 （二）返租成本11639.112 （1）首层返租成本5962.466 （2）二层返租成本3486.899 （3）三层返租成本2189.777 （三）销售税金及附加加2927.488 （1）销售阶段税费2670.455 （2）交易阶段税费257.03 （四）销售所得税5572.388 （五）销售净收入28357.336 说明：此销售收收入为剔除返返租成本的收收入，返租成成本分三年期期在租赁收入入中扣除。商铺租赁收入测测算租赁进度及收入入测算根据不同租赁期期预测项目的的租赁收入，详详见各层租赁赁进度与收入入预测表。首层租赁进度及及收入测算表表序号项目2005年2006年2007年200

44、8年总额(万元）1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月（一）出租率100%100%100%100%100%100%100%100%（二）租赁面积5520.0885520.0885520.0885520.0885520.0885520.0885520.0880（三）租赁价格（元）2402403003003003003000（四）租赁收入（万元）132.48 794.89 993.61 993.61 993.61 993.61 828.01 5729.844 说明：第一年租金按88折形式优惠惠，第二年恢恢复原价；2005年6月月开始营业，因因此20055年只计算77个月，2

45、0008年计算算5个月；三年期首层租赁赁收入为57729.844万元，即租租赁收入=1132.488+794.89+9993.614+8288.01=55729.884（万元）。二层租赁进度及及收入测算表表序号项目2005年2006年2007年2008年总额(万元）1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月（一）出租率100%100%100%100%100%100%100%100%（二）租赁面积5811.488 5811.488 5811.488 5811.488 5811.488 5811.488 5811.488 0.00 （三）租赁价格（元）120 120 150 1

46、50 150 150 150 0 （四）租赁收入（万元元）69.74 418.43 523.03 523.03 523.03 523.03 435.86 3016.166 说明：第一年租金按88折形式优惠惠，第二年恢恢复原价；2005年6月月开始营业，因因此20055年只计算77个月,20008年计算算5个月；三年期二层租赁赁收入为30012.566万元，即租租赁收入=669.74+418.443+5233.034+4355.86=33016.116（万元）。三层租赁进度及及收测算表序号项目2005年2006年2007年2008年总额(万元）1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12

47、月1-6月（一）出租率100%100%100%100%100%100%100%100%（二）租赁面积6082.7006082.7006082.7006082.7006082.7006082.7006082.7000.00（三）租赁价格（元）646480808080800（四）租赁收入（万元元）38.93233.58291.97291.97291.97291.97243.311683.699说明：第一年租金按88折形式优惠惠，第二年恢恢复原价；2005年6月月开始营业，因因此20055年只计算77个月, 22008年计计算5个月；三年期三层租赁赁收入为16683.699万元，即租租赁收入=338

48、.93+233.558+2911.974+2433.31=11683.669（万元）。商场租赁收入汇汇总表单位：万元序号项目2005年2006年2007年2008年总额(万元)1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月（一）首层租赁收入132.48 794.89 993.61 993.61 993.61 993.61 828.01 5729.844 （二）二层租赁收入69.74 418.43 523.03 523.03 523.03 523.03 435.86 3016.166 （三）三层租赁收入38.93 233.58 291.97 291.97 291.97 291.9

49、7 243.31 1683.699 （四）合计241.15 1446.899 1808.622 1808.622 1808.622 1808.622 1507.188 10429.669 说明：根据各租租期不同，各各层租赁收入入总和为：项项目租赁总收收入=57229.82+3016.15+16683.700=104229.67（万万元）。出租率为1000%的租赁收收入此为商铺1000%出租时的的租赁收入，详详见100%出租率的租租赁收入表。100%出租率率的租赁收入入表序号楼层面积市场均价小计（万元）总额（万元）（一）首层5520.088 240.00 927.37 5729.844 300.

50、00 4802.477 （二）二层5811.488 120.00 488.16 3016.166 150.00 2527.999 （三）三层6082.700 64.00 272.50 1683.699 80.00 1411.199 （四）合计17414.226 10429.669 10429.669 不同租赁率的租租赁收入此为按50%、660%、700%、80%、90%、1100%的出出租率计算的的租赁收入，详详见不同租赁赁率的租赁收收入表。不同租赁率的租租赁收入表楼层面积市场均价租赁收入（万元元）50%60%70%80%90%100%首层5520.088240.00 463.69 556.4

51、2 649.16 741.90 834.64 927.37 300.00 2401.233 2881.488 3361.733 3841.988 4322.222 4802.477 二层5811.488120.00 244.08 292.90 341.72 390.53 439.35 488.16 150.00 1264.000 1516.800 1769.600 2022.400 2275.199 2527.999 三层6082.764.00 136.25 163.50 190.75 218.00 245.25 272.50 80.00 705.59 846.71 987.83 1128.9

52、55 1270.077 1411.199 租赁预计发生的的税项及其他他费用房产税，按租赁赁收入12%；营业税，按租赁赁收入5%；防洪工程维护费费，按租赁收收入的0.113%；教育费附加，按按营业税的33%；城市维护建设税税，按营业税税的7%；商场经营管理费费，与向租户户收取的管理理费用相互抵抵消；所得税，按租赁赁利润的333%。租赁费用表序号项目基数（万元）基数单位数量数量单位金额（万元）（一）租赁税金及附加加1825.877 （1）营业税10429.667 万元5%521.48 （2）房产税10429.667 万元12%1251.566 （3）城市维护建设税税521.48 万元7%36.50

53、 （4）防洪工程维护费费521.48 万元0.13%0.68 （5）教育费附加521.48 万元3%15.64 （二）商场经营管理费费忽略0.00 （三）所得税8603.822 33%2839.266 （四）合计4665.133 说明：由于本项项目采取的是是返租销售方方式，后期租租赁收入主要要是用于补偿偿反租成本的的。商场租赁净收入入序号项目金额(万元)（一）租赁收入10429.669（1）首层租赁收入5729.844（2）二层租赁收入3016.166（3）三层租赁收入1683.699（二）租赁税金及附加加1825.877（三）商场经营管理费费0.00（四）所得税2839.266（五）租赁净收

54、入5764.566说明：租赁收入为剔除除返租成本后后，其为正值值时，则1000%出租率率的租赁收入入足以保证返返租所支付的的成本，如为为负值时，则则100%出出租率的租赁赁收入不足保保证返租成本本。 在实际返租过程程中，商铺租租赁一般都有有优惠的，由由于本案租赁赁价格是由售售价按8%的的投资收益反反推的，因此此在后期租赁赁收入中可能能会出现租赁赁收入不足以以补偿返租成成本。本案以反推价格格为例是为保保守分析，实实际操作中，在在考虑利益最最大化和实际际情况下可适适当调高或调调低租赁价格格加以平衡。项目收入汇总此为以返租期为为三年的项目目销售及商铺铺租赁的总收收入，具体内内容详见项目目收入汇总表表

55、。项目收入汇总表表单位：万万元序号项目面积（个）均价总额（一）销售收入48496.335 （1）首层销售收入5520.800 4.50 24843.660 （2）二层销售收入5811.488 2.50 14528.770 （3）三层销售收入6082.700 1.50 9124.055 （二）商场租赁收入10430.444 （1）首层租赁收入5520.800 288.33 5730.599 （2）二层租赁收入5811.488 144.17 3016.166 （3）三层租赁收入6082.700 76.89 1683.699 （三）合计58926.779 说明：项目总收收入为销售收收入与商铺租租赁收

56、入总和和，即总收入入=484996.35+104300.44=558926.79（万元元）。 项目费用汇总此为以返租期为为三年的项目目销售及商铺铺租赁的总费费用，具体内内容详见项目目费用汇总表表。项目费用汇总表表单位位：万元序号项目均价总额（一）返租成本0.67 11639.112 （二）销售费用0.17 2927.488 （1）销售阶段税费2670.455 （2）交易阶段税费257.03 （三）租赁费用0.27 4665.133 （1）租赁税金及附加加1825.877 （2）商场经营管理费费0.00 （3）所得税2839.266 （四）合计1.10 19231.774 利润测算总利润序号项目

57、金额 (万元）（一）项目收入58926.004（1）销售收入48496.335（2）商铺租赁收入10429.669（二）开发总成本17043.773（1）开发成本11951.662（2）开发期费用5092.122（三）销售税金及附加加2927.488（1）销售阶段税费2670.455（2）交易阶段税费257.03（四）返租成本11639.112（1）首层5962.466（2）二层3486.899（3）三层2189.777（五）商铺租赁税金及及附加1825.877（1）租赁税金及附加加1825.877（2）经营管理费0.00（六）利润总额25489.883说明：利润总额额为收入减去去成本，此成成

58、本为广义成成本，包括开开发成本及销销售租赁期间间发生的税费费等。利润总额=总收收入总成本本=58926.04(117043.73+29927.488+116339.12+1825.87)=25489.83(万元元)净利润序号项目金额 (万元）（一）项目收入58926.004（1）销售收入48496.335（2）商铺租赁收入10429.669（二）开发总成本17043.773（1）开发成本11951.662（2）开发期费用5092.122（三）销售税金及附加加2927.488（1）销售阶段税费2670.455（2）交易阶段税费257.03（四）返租成本11639.112（1）首层5962.466

59、（2）二层3486.899（3）三层2189.777（五）商铺租赁税金及及附加1825.877（1）租赁税金及附加加1825.877（2）经营管理费0.00（六）利润总额25489.883（七）项目所得税8411.655（八）税后利润17078.119（九）盈余公积金1707.822（十）可分配利润15370.337 说明：税后利利润为利润总总额减去所得得税后的利润润，根据现有有财务制度，所所得税为利润润总额的333%，盈余公公积金按税后后利润的100%计提，故故可知：所得税=利润总总额33%=225489.8333%=88411.665(万元)税后利润=利润润总额所得得税=254489.83

60、384111.65=117078.19(万元元)盈余公积金=税税后利润10%=117078.1910%=11707.882(万元)可分配利润=税税后利润盈盈余公积金=170788.19-11707.882=153370.377(万元)第四部份：财务务指标分析财务指标的选取取对本项目进行经经济效益分析析评价的主要要依据是国家家计委、建设设部颁发的建建设项目经济济评价方法与与参数，参参照我国新的的财会制度，结结合商业地产产开发的实际际情况，计算算全部自有资资金投资的经经济效益。由由于本项目为为销售返租并并举的项目，所所以要运用多多个评价指标标来进行项目目评价，主要要评价指标有有：静态盈利分析指指标