精细化成本管理

1、精细化本钱管理在土地本钱透明化、市场化的环境下，如何对房地产开发本钱进展精细化管理，从而降低开发本钱、进步经济效益呢？土地资源的逐渐稀缺，国家宏观调控政策的不断出台，特别是2022年8月31日建立部关于土地转让相关制度的正式施行，行业从此由地产时代进入了房产时代。面对多重挑战的房地产行业，其赢利形式也开场从粗放的土地赢利向精细的产品赢利转变。因为，房地产企业已经意识到，仅仅凭借土地宏大的溢价增值收益就能赚得盆满钵满的时代已一去不返了。所以，在土地本钱透明化、市场化的环境下，如何对房地产开发本钱进展精细化管理，从而降低开发本钱、进步经济效益已经成为房地产行业开展的一个必然趋势。而要做到本钱管理的

2、精细化，到达及时、准确、完好地进展本钱管理和控制的目的，信息化工具的支持不容小视。那么，房地产企业该如何进展本钱管理信息化呢？笔者认为，可以从以下四个方面考虑：整体规划，本钱先行整体规划指企业整体的信息系统规划即IT规划。如财务需要总账系统和本钱系统，销售需要售楼系统，工程需要工程管理系统，高层需要智能分析系统，公司整体需要一个A系统这样的信息时代，房地产企业有着多方面的信息化建立需求。那这么多的信息化需求，上哪些？谁先上？花多少钱适宜？选择什么样的合作伙伴？只有把这些问题先考虑清楚了，才不会出现信息化进程与企业开展脱节或者信息孤岛林立的状况。企业可以根据自己的实际情况，设计IT规划系统蓝图，

3、根据需要可以先推行本钱信息化。明确方向，把握需求在这里，我们可以分别从行业宏观和企业微观两个方面来讨论房地产行业本钱管理的需求和方向。*行业宏观方面：明晰行业本钱管理形式我们知道，房地产行业的特性源自于不动产的特性，产品完全个体化，并且建立周期长、投资大，因此决定了其本钱管理形式也不同于一般的消费品行业。房地产行业的本钱管理特点决定了其采用以目的本钱动态本钱责任本钱为核心的本钱管理形式。这种形式的好处在于它可以很好地将事前、事中、事后三者结合起来。其中目的本钱和责任本钱在各行业中都有应用，这里面最具有房地产行业特点就是动态本钱，即是用来在过程中时刻反映总本钱的变化。这种概念已经打破了财务传统的

4、本钱概念，大家从动态本钱的公式中也可以发现：动态本钱=已结算合同+未结算合同+非合同性本钱+待发生费用。这里面是个大杂绘，已结算合同和未结算合同表达了权责发生制原那么，非合同性本钱又是收付实现制，待发生费用还未发生，其实根本都不能算是本钱。因此，这种管理形式不是从财务会计角度出发的，而是为了满足管理的需要而生，但是这又要与财务发生亲密关联。因此也使得通用的本钱管理软件根本处理不了这种特别的需要，得有专门的软件来支持。*企业微观方面：锁定本钱信息化详细需求相对于土地开发本钱，房产开发本钱更复杂、更具代表性，下面我们就以房地产开发本钱为切入点进展阐述。1目的本钱的建立目的本钱是企业预先确定的、在一

5、定时期内和经过努力所要实现的本钱目的，是开发本钱的控制线。目的本钱的建立是整个本钱控制体系的根底，也是在信息系统帮助下，实现管理精细化的第一步。整个目的本钱体系是动态本钱的根底，主要包括三方面的内容：一是房产开发本钱的构造；二是本钱分类，三是目的本钱的形成。A、本钱构造：房地产开发过程中会发生很多费用，就其用处来说，一般可分为以下几个大局部：*土地费用*前期费用*建安本钱*配套费用*筹资本钱*管理费用*销售费用其中，后三者筹资本钱、管理费用、销售费用，从财务的角度，是期间费用的性质，也可称之为开发间接费，一般不纳入本钱管理的范畴。前四者，都属房产开发本钱，其中，在房产开发阶段，土地费用已是一个

6、历史漂浮本钱，已经没有控制的意义；而前期费用、建安本钱、配套费用这三局部费用金额大、构造复杂，是房地产企业开发本钱的主要管理对象。B、信息系统要提供灵敏的房产开发本钱分类：精细化的本钱管理需要精细化的本钱分类，本钱分类是后续本钱管理形式及报表体系规划的根底，也是本钱管理信息系统应用的根底，因此对于企业非常重要。在房地产行业，本钱分类一般以本钱树的方式来展现。表1是某房地产企业的一个框架性的本钱树：对于本钱分类的方法和明细程度，应当视不同企业的需要而定。在表1中，我们主要将其划分为三级。当然，假如需要也可以再继续进展细分，如表1中的前期费用参谋费用可继续往下细分为：机电参谋、幕墙参谋、景观参谋等

7、。从本钱精细化的角度来说，当然是划分得越细越好，但企业还是要兼具可操作性和本钱效率原那么，因此在细分之前，最好做一次评估。此外，本钱树的设计还要遵循稳定性与灵敏性相结合的原那么，如上述本钱树设三级，第一、二级保持稳定，第三级可根据实际情况增加明细。、信息系统要支持目的本钱的形成，常用的有两种方式，由下而上和由上而下：由下而上：有关部门根据房地产工程的类别、定位、市场竞争等情况，分阶段逐步完善，最后在施工图阶段形成目的本钱，由于这个过程非常复杂，需要相当的专业积累，可以利用外部专业公司资源协助完成。如图1所示：由上而下：决策层根据市场价格和心理预期收益，倒推出一个总目的本钱，然后在此根本上再按本

8、钱分类树逐级细分。由于操作简单，这种方式在实际中运用比拟多，缺点就是准确度缺乏，并不能做到本钱最优。2实现动态本钱，对开发本钱进展实时控制动态本钱是工程施行过程中，各个时期表达的预期本钱结果，它可以实时反映预计总本钱以及预计总本钱与目的本钱的差异。在这个过程中，需要答复：*系统如何实时反映工程估算、工程概算、合同管理、付款管理各阶段的实际本钱，表达工程建立的全过程管理？*系统如何进展开发工程合同管理？如合同的分类管理，多层级的合同审批流管理，合同变更提出方和合同变更原因的根底信息管理，合同变更审批流管理和严格的权限控制。*系统如何与其他子系统严密集成？包括与财务、BI、租售等系统的集成，实现财

9、务业务一体化。3满足责任本钱的评估需要责任本钱是一种以本钱控制为导向的绩效体系，通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目的设定、执行和考核，来保证整体本钱的合理性和先进性，令全员施行自觉的本钱管理行为。责任本钱管理体系包括如下要素：责任范围、责任人、评价标准、评价。表2是一个责任本钱评估的例子：4提供经营分析，支持各层管理人员决策注：有关经营分析的内容，?AT前沿论丛?后续会通过专题的形式为大家详细呈现。寻找伙伴，慎重选型有了明确的房地产企业本钱管理方向和需求定位，我们就需要选择适宜的软件产品来满足企业需求。如今市场上有很多厂商均声称可以提供房地产企业本钱解决方案，国内的有金蝶K3、E

10、AS，用友,明源，天诺等；国外的有JDE，SAP，rale等。这么多软件，终究哪家功能最适宜，谁的性价比最高，最好的方法就是拉出来同场竞技，也就是根据之前明确的企业关键需求，进展选型竞标。房地产企业信息化潮流不可逆，我们只有顺应这种趋势，审时度势，知难而进，方能引领市场群雄，笑傲江湖。确立方案，分步施行可以说，在我们这个传统的房地产企业进展这样的信息化建立就像是进展一场革命，在我们为某公司进展咨询时，客户如是说。我们可以由此体会到信息化对企业所带来的冲击力是多么地强大。而这也同时意味着企业在信息化面前阻力重重，除了软件、资金等方面的问题外，最大的阻力来源于企业内部对于信息化的认可程度。这是由于

11、：*信息化把以前许多黑箱工作透明化、标准化，直接影响了很多人的经济利益；*信息化改变了很多人的工作习惯，特别是在试运行期间，手工和系统的并行使工作量大增，势必引起人们的不满；*信息化是一个长期的建立过程，效果不会那么快的立竿见影，指导的热情与推进力不能持续；因此，为了克制这些阻力，保证系统的顺利推行，在施行前，需要进展多方面的准备和铺垫：*思想上：由决策层指挥，工程组造势，让员工意识到信息化很重要，而且别无选择。*技术上：选择一种适宜的系统应用形式，尽量减少施行过程中员工的工作压力。一般常用的有两种系统应用形式：集中式和分布式。简言之，集中式就是由企业的一个精英部门集中处理数据，维护系统，其他业务部门按要求提供数据即可，到时可在系统上查询自己所需的报表，不用介入系统中复杂的业务处理。分布式就是大家都操作系统，全民皆兵。比拟