三家地产公司基于财务报表的综合能力分析

1、PAGE PAGE 49 南京理工大学经经济管理学院院研究生课程研讨讨课程名称： 财务报表分分析与绩效评评价 任课教师： 徐光华 研讨题目：万科A、中粮地地产、荣安地地产三家地产产公司基于财财务报表的综合能力分析析小 组 名： 张张春雷小组 小组成员序号： 44 5 7 8 36 成 绩： 万科A、中粮地地产、荣安地产三家地产公司的盈盈利能力分析析前言选择这三家公司司的原因是他他们所具有的的代表性和相相互之间的差差异性。万科科作为私企，同同时也是国内内最大的房地地产公司；中中粮地产是国国企中粮集团团的下属子公公司；荣安地地产是一家规规模中等的私私企。三家公公司各有特色色。本文分为五个模模块：偿

2、债能能力分析、盈盈利能力分析析、资产运营营能力分析、投投资报酬能力力分析、成长长能力分析。同同时，每个模模块内会从纵纵向和横向两两个角度对万万科A、中粮粮地产、荣安安地产三家地地产公司进行行全年细致地地分析。目的的是考察每家家企业的综合合能力，以及及近几年的国国家宏观调控控对房地产行行业的影响程程度。本文的结构是：首先，给出出一些有关国国家政策、市市场行情、公公司特殊情况况说明的文字字材料；其次次，针对每个个模块对三家家公司分别进进行纵向比较较，以及相互互之间的横向向比较；最后后，是对三家家公司经营情情况的一个总总结。三个公公司20099-20122年的完整财务指标标报表因数据据太多，放在在附

3、件中。本小组有五个人人：分别是44号张盈、55号史伟强、7号张文静、8号张春雷、36号季潇。每人负责一个模块的分析工作。4号负责资产运营能力分析；5号负责成长能力分析；7号负责投资报酬能力分析；8号负责盈利能力分析；36号负责偿债能力分析。目录背景材料44偿债能力分析5 1、纵向分析析55 2、横向分析析6 3、小结结9盈利能力分析 10 1、纵向分析析10 2、横向分析析112 3、小结结15资产运营能力分分析 116 1、纵向分析析166 2、横向比比较17 33、小结199投资报酬能力分分析 220 1、纵向分析析200 2、横向分析析221 3、小结结23成长能力分析 24 1、纵向分

4、析析244 2、横向分析析226 3、小结结27总结 29附件 330背景材料文字材料一：22009-22012年国国家政策趋向向2008年，在在前期调控政政策和金融危危机的影响下下，房地产投投资减少,房价也有所所下降。9月月以后，国家出台扶持持政策：下调贷款利利率、减免税费、降降低房贷首付付。2009年，短短短一年间，中中国楼市迅速速地由低迷转转变为亢奋。 从5月开始为政策分水岭，上半年在GDP保八的前提下政策扶持。下半年由于房价快速飙升，房地产宏观调控再次卷土重来。2010年开始始至今，房价价调控不断升升级。比如二二套房贷款利利率提高、提提高首付、三三套房贷款停停止、异地限限购、房产税税试

5、点、非主主营央企退出出地产行业等等。有78家家央企被勒令令退出房地产产行业，166家保留，中中粮地产也在在被保留的116家之中。文字材料二：22011-22012年行行业情况2011年，房房地产企业购购置土地面积积和土地购置置费的增幅均均较上年明显显回落。房地产开发发投资总体保保持较高水平平，但增幅自88月逐月回落落。房屋施工面面积和新开工工面积增幅回回落，竣工面积增增幅增加。商品房销售售面积增幅减减小，多数城市二二手房成交量量同比负增长长。房价出现稳稳中有降的城城市数量逐步步增多。2012年之后后明显出现好好转，市场交交易量逐渐恢恢复，房地产产企业压力逐逐渐减轻，甚甚至房价也正正逐渐企稳回回

6、升。房地产行业业景气度方面面，20122年以来以77月份为分水水岭呈现先跌跌后稳，前88个月，全国国房地产开发发投资增速从从27.8%一路下滑至至15.4%， 8月份份以后景气指指标陆续触底底。总体来看，下下半年以来行行业景气度回回稳的趋势非非常稳固。信信贷投放方面面，20122年以来以55月份为分水水岭呈现先稳稳后增。2012年全国国市场交易规规模将再创新新高。一二线城市市市场明显好好转，三四线线增长趋势有有所放缓。一二线城市市深受调控影影响，市场需需求被严重积积压，而随着着政策面的逐逐渐宽松，需需求得以集中中释放。三四线城市市未在调控政政策的覆盖区区域，因此诸多热点点三四线城市市市场快速膨

7、膨胀，但与此此同时，这类类城市经济发发展水平依然然落后、市场场需求规模相相对有限的缺缺陷也逐渐显显露出来，在在经历了前几几年的快速扩扩张之后，市市场有效需求求正遭遇阶段段性低谷。文字材料三：荣荣安公司特殊殊情况2009年6月月，荣安地地产将全部资资产出售给华华远集团，并并由华远集团团承担荣安地地产全部负债债。本次出售售资产（含负负债）的评估估净额为-229,4722.71 万万元，双方协协商一致同意意价格为 00 元，荣安安公司完成重重大资产重组组。重组后的的荣安地产全全面退出通信信及相关设备备制造业，进进军房地产经经营与开发业业。同时，对对接下来几年年的公司利润润向股东做出出一定额度的的承诺

8、。偿债能力分析从短期偿债能力力和长期偿债债能力两个方方面分别对三三个公司进行行分析。短期偿债指标包包括：流动比比率、速动比比率、现金比比率。长期偿债指标包包括：资产负负债率、产权权比率、利息息保障倍数、长长期负债与营营运资本比率率。1、纵向分析表1：万科099-12年偿偿债能力分析析年份指标2009201020112012流动比率1.91491.58521.40811.3962速动比率0.59120.55680.37020.4141现金比率（%）33.7974429.1683317.05820.125资产负债率（%）67.0017774.6861177.0997778.31633产权比率（%）

9、188.42552282.9311326.82886360.20996利息保障倍数1602.133042468.122693200.322952855.1447长期债务与营运运资本比率（%）0.28110.32670.2560.3501纵向分析结果：短期偿债能力：三个指标值值在09年11年均下下滑，速动比比率和现金比比率在12年年略有回升。在在市场好转的的带动下，企企业的短期偿偿债能力得到到一定改善。长期偿债能力：较高的资产产负债率反映映此行业高财财务杠杆的特特质，产权比比率持续走高高，企业风险险大，长期偿偿债能力弱。而而利息保障倍倍数持续为正正且数值较大大，企业盈利利好，支付利利息能力强。长

10、长期债务与营营运资本比率率变化不大，维维持在一个稳稳定水平。表2：中粮地产产09-122年偿债能力力分析年份指标2009201020112012流动比率2.0031.82121.55071.5562速动比率0.45990.41850.27720.3488现金比率（%）32.0405527.3518820.52228.96055资产负债率（%）51.3593369.6077778.1679978.25655产权比率（%）76.03444203.01884338.14555341.92007利息保障倍数857.23665653.79335409.56666369.25116长期债务与营运运资本比率

11、（%）0.17960.44030.45690.4638纵向分析结果：短期偿债能力：流动比率在在09年达到到一个非常适适宜状态，而而后持续下降降，但也在安安全区域内。速速动比率和现现金比率经过过先降后升的的过程，变动动原因与万科科类似。长期偿债能力：资产负债率率、产权比率率、长期债务务与营运资本本比率持续升升高，企业存存在的风险加加大，企业未未来偿还长期期债务的保障障程度降低。利利息保障倍数数持续下降，偿偿付利息的能能力也降低了了。相对099年的偿债能能力指标，中中粮在1012年的数数据中显示该该企业偿债能能力呈明显下下滑趋势。表3：荣安地产产09-122年偿债能力力分析年份指标20092010

12、20112012流动比率1.42242.0951.47381.2191速动比率0.42440.37530.07520.2223现金比率（%）40.268664.92786.79521.61833资产负债率（%）64.6055573.4616677.6253373.887产权比率（%）182.52994276.81222346.93333282.61995利息保障倍数-316.3228317350.4423717405.33992-625.28846长期债务与营运运资本比率（%）0.50280.32030.3294纵向分析结果：短期偿债能力：从流动比率率看，流动资资产适中，不不影响企业获获利能力

13、；速速动比率持续续低于1且小小于其他两家家公司，企业业偿债风险较较大；现金比比率在09年年为40.22686%，这这可能是因为为09年中国国楼市亢奋，荣荣安地产或有有集资用于扩扩大生产能力力的建设，因因此现金增加加，不能认为为是短期偿债债能力很强，而而其后两年受受宏观调控影影响现金比率率骤减，122年楼市行情情好转后现金金比率也有所所回升。长期偿债能力：资产负债率率在60%80%之内内，房地产属属于资金密集集型经济活动动，且普遍使使用较高的财财务杠杆，因因此资产负债债率一般较高高。荣安地产产的数据在行行业中算正常常水平。产权权比率过高，过过度运用财务务杠杆，增加加财务风险。从从利息保障倍倍数看

14、，099年和12年年该指标为负负数，意味着着企业的银行行存款大于借借款，没有意意义， 099年荣安完成成资产重组，重重组后的荣安安地产全面退退出通信及相相关设备制造造业，进军房房地产经营与与开发业。同同时，对接下下来几年的公公司利润向股股东做出一定定额度的承诺诺，因而100-11年利利息保障倍数数指标值非常常高。长期负负债与营运资资本的比率走走低，偿债安安全性提高。2、横向分析横向分析结果：短期：从速动比比率看，万科科的数据较高高，但对于正正常的速动比比率值来说仍仍是比较低的的，这是由于于房地产行业业的高风险导导致。三个公公司的现金比比率都较高，且且在10年至至11年下降降， 12年年回升，现

15、金金比率直接反反映企业的支支付能力，该该比率应维持持在20%以以上较为安全全，但比率若若过高会直接接影响到企业业的获利能力力。三个公司司在12年都都达到一个较较安全的值。长期：在比较产产权比率时，万万科与荣安表表现相对接近近，而中粮持持续上升显示示其经营风险险加大，此外外，中粮利率率保障倍数下下跌、长期负负债与营运资资本比率升高高都放映了中中粮的长期偿偿债能力愈发发糟糕。而万万科除由于行行业影响的资资产负债率与与产权比率外外，其他数据据变动不剧烈烈，长期偿债债相对较好，发发展稳定。3、小结（1）受国家调调控的影响，三三家公司的偿偿债能力在11011年总体体上都处于下下滑趋势；（2）万科的偿偿债

16、能力相对对较强，偿债债指标数据比比较稳定，尤尤其是利息保保障倍数较高高，说明偿付付利息能力强强，值得投资资；（3）中粮地产产虽不在被勒勒令退出房地地产行业的央央企范围内，但但也受到了比比较大的影响响，其主要问问题是长期偿偿债能力下滑滑，利息保障障倍数低；（4）荣安地产产在09年的的重大资产重重组对偿债指指标数据存在在一定的影响响，总体上偿偿债能力在地地产行业中相相对较好。三、盈利能力分分析盈利能力就是公公司赚取利润润的能力，是是投资者取得得投资收益、债债权人收取本本息的资金来来源，是经营营者经营业绩绩的体现，也也是职工集体体福利设施不不断完善的重重要保障。本本文主要从资资产、资本、销销售、主营

17、业业务四个方面面对三家地产产公司进行盈盈利能力的分分析。通过纵纵向和横向两两个角度的比比较分析，最最终获知万科科A、中粮地地产、荣安地地产三家地产产公司的盈利利能力情况。1、纵向分析表一：20099-20122年万科A盈盈利能力分析析表年份指标2009201020112012总资产利润率(%)4.67274.09933.9164.1348主营业务利润率率(%)22.0202229.6098828.9426625.96911非主营比重9.93836.89914.69694.6788净资产收益率(%)14.2616.4718.1719.66股本报酬率(%)62.0102284.53177110.2

18、7447147.9455销售净利率(%)13.1544417.4304416.1593315.18933销售毛利率(%)29.3903340.6996639.7792237.55555纵向分析结果：万科A资产：根据表一一，我们可以以看到，万科科地产的总资资产利润率从从2009年年到20111年依次递减减，在20112年有所回回升。主要原原因在于总体体市场环境的的影响。从文文字材料一可可以看到，009年下半年年以后，国家家调控政策不不断推出，行行业环境不甚甚理想，因此此万科的总资资产利润率不不断下降。同同时在文字材材料二中，我我们可以看到到，12年市市场出现好转转，同时万科科地产可能做做出了一些

19、经经营变动，从从而导致了总总资产利润率率有所上升。资本：根据表一一，净资产收收益率和股本本报酬率不断断上升，体现现了万科地产产所有者权益益的获利能力力较强且上升升势头稳定，股东提供的资本所获得的回报率较高。资本的获利能力较强，值得投资。销售：根据表一一，销售净利利率和销售毛毛利率在099到10年是是上升趋势，110年以后逐逐年下降。我我认为首要原原因是市场环环境的恶化。随随着国家调控控的不断升级级，房地产行行业受到打压压，因此销售售净利率和销销售毛利率不不断下降。根根据材料二，009年9月份份开始调控，而而销售净利率率的下降是在在11年开始始，我认为是是市场对政策策反应的滞后后性导致。任任何一

20、项政策策的实施，都都不是立竿见见影，市场对对政策的反应应总会经过一一段缓冲的时时间。主营业务：主营营业务利润率率也是先上升升再下降，同同上分析，原原因是政策调调控的影响以以及政策的滞滞后性。非主主营比重都在在10%以下下，且逐年下下降直到5%以下，可以以看出万科的的盈利基本上上全部来自其其主营业务，企业的获利利能力较强。表二：20099-20122年中粮地产产盈利能力分析析表年份指标2009201020112012总资产利润率(%)2.8292.74912.24691.9532主营业务利润率率(%)26.9457733.1231127.9572220.35944非主营比重40.2583371.

21、3282238.7681140.53822净资产收益率(%)6.299.929.4610.81股本报酬率(%)35.3039946.5619951.7235548.21944销售净利率(%)18.6684426.2398813.220558.5649销售毛利率(%)37.9389947.4028840.6007729.48277纵向分析结果：中粮地产资产：根据表二二，总资产利利润率自20009年以后后逐年递减，这这主要是国家家调控升级，行行业环境不景景气导致。资本：根据表二二，净资产收收益率总体上上逐年递升，在在11年略有有回落。股本本报酬率则是是前三年逐年年上升，122年呈现回落落。首先可知

22、知，所有者权权益的获利能能力还是比较较稳定的，起起伏不是太大大，这是总的的行业环境导导致。中粮地地产虽然被保保留，但是也也受到了很大大的影响。销售：根据表二二，销售净利利率和销售毛毛利率在在009到10年年是上升趋势势，10年以以后逐年下降降。同前面对对万科的分析析一样，我认认为主要是市市场环境的恶恶化导致。随随着国家调控控的不断升级级，房地产行行业受到打压压，因此销售售净利率和销销售毛利率不不断下降。另另外，指标的的下降比调控控的开始日期期晚了一年，也也是政策的滞滞后性导致。主营业务：主营营业务利润率率先上升再下下降，同上分分析，原因是是政策调控的的影响以及政政策的滞后性性。非主营比比重10

23、年为为71.32282%，其其余三年都在在40%左右右。可以看出出主营业务的的盈利比例还还是比较低的的。在其主营营业务即地产产业务方面，企企业的获利能能力一般。通通俗地讲，就就是中粮集团团不务正业了了。表三：20099-20122年荣安地产产盈利能力分析析表年份指标2009201020112012总资产利润率(%)16.184883.43383.91983.9545主营业务利润率率(%)55.4574431.37732.5469927.68166非主营比重0.3044-1.1673321.72344-4.49588净资产收益率(%)48.9212.9417.5215.14股本报酬率(%)76.

24、7375523.5725538.63640.72433销售净利率(%)40.7541119.7263324.8709920.63522销售毛利率(%)61.7974445.4675543.2361144.17966纵向分析结果：荣安地产资产：根据表三三，09年的的总资产利润润率是16.1848%，比较高；10年突然然下滑到3.4338%。之后三年年逐年略有上上升。这里有有两个异常：一是09年年的指标奇高高；二是国家家调控逐年升升级，行业环环境不景气，但但荣安地产在在10到122年却逐年上上升。对于这这两个异常现现象，我认为为主要和099年的荣安地地产重大资产产重组有关。根根据材料三，我我将从客

25、观和和主观两个方方面解释这两两个异常。首首先，客观方方面，荣安地地产重大资产产重组，大量量不良资产和和负债被处理理掉，因此造造成09年的的指标奇高，而而且资产良性性，负担减轻轻也使得接下下来几年内的的指标上升更更易理解。其其次，主观方方面，荣安地地产向股东承承诺了几年内内的利润标准准，因此为了了符合条件，势势必在接下来来几年更加慎慎重、精确地地决定经营投投资策略，从从而使得100到12年的的总资产利润润率逐年上升升。另外，主主观上也不排排除公司为了了达到承诺，将将几年内的利利润进行会计计处理，从而而给人一种逐逐年上升的发发展势头。资本：根据表三三，09年的的净资产收益益率和股本报报酬率也是相相

26、对奇高，110年大幅下下降，从上面面的分析可知知，主要是重重大资产重组组导致。100至12年，净净资产收益率率出现起伏，主主要是市场波波动，行业环环境不景气导导致。一方面面资产重组后后，资产良性性，收益率应应上升；另一一方面，国家家调控不断升升级，商品房房市场受到冲冲击，导致收收益率下滑。两两方面因素的的综合作用导导致了净资产产收益率出现现起伏。100年以后，股股本报酬率逐逐年上升，同同上分析，也也可以从资产产重组和利润润承诺两方面面考虑。销售：根据表三三，销售净利利率和销售毛毛利率的指标标趋势与上面面的净资产收收益率相似。也也是资产重组组导致09年年的指标奇高高，10年大大幅下滑。之之后几年

27、，在在企业环境和和市场环境的的共同作用下下，指标波动动起伏。主营业务：主营营业务利润率率也是09年年的指标奇高高，10年大大幅下滑。之之后几年，在在企业环境和和市场环境的的共同作用下下，指标波动动起伏。非主主营比重除了了11年达到到21.72234%，其其余三年都极极低，在零附附近，甚至负负值。由此可可见荣安地产产的盈利基本上全部来来自其主营业业务，企业的获利利能力较强。从材料三，我们也可以看到，全面退出通信及相关设备制造业，进军房地产经营与开发业。由指标可见它退出原有业务，进军地产行业的决心和彻底性。通过查看荣安公司2011年度报告，有如下论述：“（1）报告期荣安尚湖中央花园二期、三期交付，

28、且体量较大；（2）荣安琴湾部分余房在 2011 年交付；（3）取得拆迁补偿收入，扣除房产净值后余额 11156.71 万元，计入营业外收入。”因此我认为11年的非主营比重陡然上升至21.7234%，是因为大量拆迁补偿收入的取得以及未能交付的工程体量较大导致。2、横向分析横向分析结果：资产：根据图一一的总资产利利润率比较可可知，忽略荣荣安地产099年的奇高指指标，中粮地地产各年的总总资产利润率率都最低，万万科与荣安的的指标相差不不大。可见，在在以资产为基基础的获利能能力方面，中中粮地产相对对较差。资本：根据图四四可知，从平平均趋势来看看，万科的指指标最好，荣荣安略差，中中粮的净资产产收利率最低低

29、。根据图五五可知，万科科的股本报酬酬率最高，同同时以强势的的姿态逐年大大幅上升；荣荣安与中粮则则起伏波动，变变化趋势不大大。结合两个个指标的趋势势综合来看，万万科地产所有有者权益的获获利能力最强强且上升势头头强势，股东东提供的资本本所获得的回回报率最高，因此也是是最值得投资资的股票。荣安和中粮粮受大环境的的影响，四年年内变化不大大，表现平平平，没有见到到上升的势头头。销售：根据图六六和图七可知知，受国家调调控的影响，三三家公司100年以后的销销售净利率和和销售毛利率率还是呈总体体下滑趋势的的。可见国家家政策对地产产行业的影响响还是比较大大的。但是从从中也能看出出差别，万科科的变动幅度度最为缓慢

30、，中中粮地产最为为剧烈。可见见在应对市场场环境危机方方面，万科的的表现还是体体现了作为地地产业老大的的经营能力。中粮地产作为央企，抵御市场风险的能力却最差。荣安公司的表现则是很大程度上反映了重大资产重组后的影响。主营业务：根据据图二，万科科和中粮地产产的主营业务务利润率都是是出现了先上上升再下降，同同上分析，原原因是政策调调控的影响以以及政策的滞滞后性。荣安安地产受重组组的影响，主主营业务利润润率波动起伏伏。但是总体体还是能感觉觉到，若去除除重大重组以以及利润承诺诺的影响，荣荣安地产的主主营业务利润润率也在下滑滑。根据图三三，万科和荣荣安的非主营营比重较低，前前者逐年下降降至5%以下下，后者除

31、了了11年突出出，其余都在在零值附近；而中粮地产产的非主营比比重则居高不不下。由此可可见，万科和和荣安的盈利利基本上全部来来自其主营业业务，企业的主营业业务获利能力力较强。而中中粮地产则是是不务正业，近近半的利润来来自非主营业业务，获利能能力令人担忧忧。3、小结（1）受国家调调控的影响，三三家公司的利利润率总体上上都处于下滑滑趋势；（2）万科的盈盈利能力相对对较强，利润润相对比较稳稳定，盈利能能力较强，尤尤其是股本报报酬率的大幅幅上升，值得得投资；（3）中粮地产产的主要问题题是非主营比比重太高，同同时盈利能力力在三者之间间也是最低；（4）荣安地产产的重大资产产重组对财务务报表的影响响还是比较大

32、大的，但是总总体上还是经经营稳定，盈盈利能力比万万科略差。四、资产运营能能力分析1、纵向分析表1：20099-20122年万科A财财务指标分析析表年份指标2009201020112012 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios3 应收账款周转率率(次)59.75843.9611146.1798860.63233 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=00000

33、2&typecode=financialratios4 应收账款周转天天数(天)6.02438.18917.79565.9374 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios22 存货周转天数(天)917.89991337.299571422.922491275.23391 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialra

34、tios19 存货周转率(次次)0.39220.26920.2530.2823 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios20 固定资产周转率率(次)37.2951139.3809950.9921164.28455 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios21 总资产周转率(次)0.38060.28710

35、.28050.3055 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios24 流动资产周转率率(次)0.4010.3020.29410.3195纵向分析结果：万科A应收账款周转率率呈现下降后后上升的趋势势，总的来说说公司的应收收账款的变现现能力比较强强。应收账款周转天天数是先增加加后减少，应应收账款在44050天变现现一次，可以以说其变现能能力比较强。存货周转天数先先增加后略微微降低，不过过天数都比较较长，考虑其其行业的特殊殊性。存货周转率先减减少后增加。

36、公司固定资产周周转率逐年递递增。总资产周转率先先降低后略微微增加，20010年受到到了国家房屋屋调控政策的的影响。流动资产周转率率先减少后稳稳定增加。表2：20099-20122年中粮地产产财务指标分分析表年份指标2009201020112012 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000031&typecode=financialratios3 应收账款周转率率(次)27.0111122.2507733.4646624.65288 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGu

37、ideLineHistory.php?stockid=000031&typecode=financialratios4 应收账款周转天天数(天)13.3279916.1793310.7576614.60288 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000031&typecode=financialratios22 存货周转天数(天)1597.166063087.477862040.811631585.20048 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHisto

38、ry.php?stockid=000031&typecode=financialratios19 存货周转率(次次)0.22540.11660.17640.2271 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000031&typecode=financialratios20 固定资产周转率率(次)6.68618.120126.3677726.14511 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000031&typecode=f

39、inancialratios21 总资产周转率(次)0.18030.12630.210.2356 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000031&typecode=financialratios24 流动资产周转率率(次)0.25880.16920.23850.2569纵向分析结果：中粮地产应收账款周转率率呈先减少后后增加再减少少的折线形式式，变现能力力比较强。应收账款周转天天数同样呈折折线变化，周周转天数在115天左右，。存货周转天数先先增加后降低低，但是都很很长时间，需需要8或者99年时间。存货周转

40、率先降降低后增加。固定资产周转率率成增加趋势势。总资产周转率先先降低后增加加，不过在00.2左右，营营运能力仍然然很低，公司司应该加强流流动资产管理理，提高业务务管理能力。流动资产周转率率先降低后增增加。表3：20099-20122年荣安地产产财务指标分分析表年份指标2009201020112012 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000517&typecode=financialratios3 应收账款周转率率(次)1221.16617632.68224157.01664116.12662 HYPE

41、RLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000517&typecode=financialratios4 应收账款周转天天数(天)0.29480.5692.29283.1001 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000517&typecode=financialratios22 存货周转天数(天)740.893322371.544153035.411322680.56659 HYPERLINK /corp/view/vFD_F

42、inancialGuideLineHistory.php?stockid=000517&typecode=financialratios19 存货周转率(次次)0.48590.15180.11860.1343 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000517&typecode=financialratios20 固定资产周转率率(次)805.45668190.65662182.27777204.77553 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory

43、.php?stockid=000517&typecode=financialratios21 总资产周转率(次)0.79410.2050.18590.1953 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000517&typecode=financialratios24 流动资产周转率率(次)0.79870.20640.18720.2135纵向分析结果：荣安地产应收账款周转率率逐年递减，说说明其变现能能力逐渐趋于于正常，前几几年的周转率率不正常。应收账款周转天天数变现天数数也由不合理理趋于略微合合理变化。存货周转

44、天数逐逐渐增加。存货周转率逐渐渐减少。固定资产周转率率呈减少趋势势。总资产周转率呈呈减少趋势。流动资产周转率率呈减少趋势势。2、横向分析横向分析结果：根据上述数据表表和折线图已已经国家政策策的相关规定定。三家企业业的应收账款款周转率总体体来说是在220（次）之之上，属于优优秀的级别，说说明企业收账账速度快，坏坏账损失少，偿偿债能力强。固固定资产周转转率普遍上升升的趋势，说说明其利用比比率越来越高高，管理水平平越好，获利利能力逐年增增强。流动资资产周转率在在2010年年下降一点之之后，又反弹弹增加，考虑虑到房地产行行业的特殊性性，相比较的的来讲，万科科的营运能力力比较强。总总资产周转率率基本上在

45、22010年度度都略微下降降，说明国家家的产生的相相应的一些房房屋政策对地地产行业有一一定的限制影影响，对其资资产营运能力力产生限制。特殊情况分析，由由于荣安地产产2009年年的重大资产产重装情况，导导致其各项数数据均有异常常，所以应当当以整个趋势势来分析变化化，20122年相对于万万科和中粮，其其营运能力还还是较弱。3、小结：从资产营运的角角度来看，三三家房地产行行业总的趋势势都很不错，受受中国整体的的房间大趋势势的影响，同同时受国家调调控政策也会会有略微的变变动。由于房房地产企业从从事的开发业业务本身周期期较长，多数数资产周转率率指标都要低低于其他行业业。所以简单单用资产周转转率指，应收收

46、账款周转率率等标去衡量量房地产企业业的营运能力力也会导致错错误的判断，我我们需要具体体从企业预收收收入的增长长速度、项目目开发的平均均周期、新增增土地的规模模、盈利的增增长等综合指指标去进行分分析。五、投资报酬能能力分析从股东权益投入入与企业投资资回报之间关关系的角度对对企业盈利能能力作出分析析。1、纵向分析表一：20099-20122年万科A投投资报酬能力力分析表年份指标2009201020112012 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios5

47、3 每股收益 (元元)0.480.660.881.14 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios54 每股净资产(元元)3.44.024.825.8 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios66 每股未分配利润润(元)0.80111.22511.72212.4272加权净资产收益益率（%）15.3717

48、.7919.8321.45 纵向分分析结果：万科A 从表一一来看, 2009年年万科A每股股收益达到了了最低点0.48，而后后三年逐年攀攀升，直到22012年的的最高位每股股收益1.114。每股净净资产逐年不不断提升，且且保持较高水水平，则表明明公司正在处处于不断成长长之中，重点点反映了股东东权益的含金金量，公司前前景良好。加加权净资产收收益率从20009年到22012年逐逐年提高，所所有者权益投投资盈利能力力逐年增强。每每股未分配利利润稳步提高高，20122年达到最高高2.42772，由于企企业收益良好好所以每股未未分配利润大大小还算适中中，可用于公公司未来的扩扩大再生产。万科拥有较强的的盈

49、利能力, 且这种盈利利能力有很好好的稳定性。短短期盈利能力力环比有所提提升会增强投投资者短期的的信心,会有有利于公司股股价在未来短短期走好。投资报酬能能力非常好。表二：20099-20122年中粮地产产投资报酬能能力分析表年份指标2009201020112012 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios53 每股收益 (元元)0.21 0.2260.230.28 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLine

50、History.php?stockid=000002&typecode=financialratios54 每股净资产(元元)3.272.582.462.6265 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios66 每股未分配利润润(元)0.46250.69510.84371.0521加权净资产收益益率（%）10.498.889.2211.19 纵向分分析结果：中粮地产表二中数据显示示，20099年每股净资资产和加权净净资产收益率率较高，盈利利能力较好。

51、22010、22011年由由于国家政策策及企业内部部原因，状况况不是很好。22012年，随随着地产行业业整齐转好，中中粮地产的收收益转好。总体来说20009年到20012年中粮粮集团的指标标还算平稳，但但相对欣欣向向荣的全国楼楼市，中粮地地产发展并不不良好。20009、20011、20012年中粮粮地产均依靠靠抛售股份获获利，通过处处置资产的方方式来提高投投资收益的模模式，并不能能为中粮地产产带来持久收收益。且报表表数据极有可可能被粉饰，即即便如此也可可以看出中粮粮地产的投资资报酬能力欠欠佳。表三：20099-20122年荣安地产产投资报酬能能力分析表年份指标2009201020112012

52、HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios53 每股收益 (元元)0.82520.23230.38140.3998 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios54 每股净资产(元元)1.56321.79552.17692.6398 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuid

53、eLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios66 每股未分配利润润(元)0.56320.79551.17691.5767加权净资产收益益率（%）64.3513.8319.216.78纵向分析结果：荣安地产由于2009年年的荣安地产产发生重大资资产重组，所所以出现20009年每股股收益和加权权净资产收益益率异常高。除除此之外，每每股收益、每每股净资产、每每股未分配利利润均逐年升升高。加权净净资产收益率率2009年年达到64.35%最高高值，20110年恢复正正常，20111年呈上升升趋势，20012年反降降。2011年是国国家调

54、控力度度最大的一年年，荣安地产产反而取得业业绩的大幅提提高，完成并并超过承诺数数额。20112年地产市市场在刚性需需求的带动下下开始回暖，荣荣安的投资回回报能力增强强。可见荣安安公司注重管管理，坚持稳稳健发展战略略，投资报酬酬能力较好。2、横向分析横向分析结果：万科的每股收益益最高，荣安安次之，中粮粮最差。中粮粮的每股净资资产比荣安的的高，但是22009年-2012年年差距在逐渐渐减小，20012年反而而荣安略超中中粮。每股未未分配利润三三家企业均逐逐年提高，从从大到小依次次是万科A、荣荣安、中粮。加加权净资产收收益率只有万万科A稳步增增长，中粮、荣荣安均有起伏伏。除了2009年年荣安地产发发

55、生重大资产产重组导致的的异常数据，万万科A的各项项指标皆比中中粮地产、荣荣安地产要高高，说明万科科A的投资报报酬能力是三三个企业中最最好的，且一一直在快速提提高。在房地地产行业中，万万科一直保持持很高的盈利利水平，是房房地产行业的的龙头老大。相相比万科A的的快速发展，荣荣安地产的发发展较为稳健健，拥有发展展空间。中粮粮地产经营不不善，收益不不稳，不适合合投资。万科A的投资报报酬能力最强强，荣安地产产次之，中粮粮最差。六、成长能力分分析1、纵向分析表1：20099-20122年万科A财财务指标分析析表年份指标2009201020112012 HYPERLINK /corp/view/vFD_Fi

56、nancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios43 主营业务收入增增长率(%)19.245993.749641.5447743.65055 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios44 净利润增长率(%)38.5817737.4743331.22335.02699 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistor

57、y.php?stockid=000002&typecode=financialratios45 净资产增长率(%)16.9763320.2114424.2668821.08977 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios46 总资产增长率(%)15.40856.7036637.36427.88355 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typec

58、ode=financialratios56 资产负债率(%)67.0017774.6861177.0997778.31633 纵向分分析结果：万科企业成立之之初，它的主主营业务是房房地产开发，到到后来经过产产业结构调整整，它的经营营范围扩大到到兴办实业、国国内商业、物物资供销业、进进出口业务、房房地产开发。销销售收入一直直呈现高增长长率，表明万万科发展至今今，它的经营营状况和市场场占有能力在在同行业中具具有绝对的优优势、市场前前景非常看好好。但销售收收入只是为企企业提供收入入和现金的来来源，并不完完全形成企业业的财富，只只有利润才能能形成企业的的最终利益。主营业务增长率率：除10年年低于5%外

59、外，其余三年年都超过了110%，且后后两年均处于于上升势头，但但是之所以110年的波动动会如此大，我我们从资料可可以看出，110年国家对对房地产调控控力度升级，这这导致了万科科的主营业务务房地产增长长率瞬间下降降了近16个个百分点。但但是近四年的的主营业务收收入平均增长长率为27.0476775%，反映映了企业产品品处于成长期期，将保持较较好的增长势势头，尚未面面临产品更新新风险，属于于成长型企业业。净利润增长率：近四年万科科的净利润增增长率保持平平稳，虽然纵纵向来看增幅幅不大，但是是近四年利润润的平均增长长率为35.5764775%，反应应企业的获利利能力较好，且且具有发展潜潜力，市场竞竞争

60、能力强。资产增长率：万万科净资产增增长率三年总总体保持平稳稳增长状态，112年略有下下降，总资产产增长率四年年均超过100%，其中110年最高，近近四年总资产产平均增长率率为34.33397755%，净资产产平均增长率率为20.663605，即即公司总资产产持续快速增增长的特征十十分明显。仔仔细分析公司司总资产增长长的资金来源源可以发现，万万科的资产负负债率近四年年来一直处于于上升趋势，所所以万科的总总资产中依赖赖负债的比例例在增大。基基于以上数据据我们可知企企业资本保全全性一般，抵抵御风险能力力较差，持续续发展的能力力也一般。表2：20099-20122年中粮地产产财务指标分分析表年份指标2