工程部管理制度和操作规程

1、一、工程程部各项项规章制制度1. 交交接班制制度2. 巡查制制度3. 档案资资料借阅阅制度4. 材料领领取管理理制度5. 工具借借用管理理制度6. 卫生管管理制度度7. 电梯管管理制度度8. 电梯安安全管理理制度9. 临时施施工用电电管理制制度10. 配电室室值班制制度11. 报告制制度12. 配电室室防火制制度13. 配电室室（配电电柜、箱箱）的管管理制度度14. 配电设设备维护护保养制制度15. 配电室室事故处处理制度度16. 倒闸停停、送电电操作票票制度17. 机房值值班制度度18. 给排水水管理制制度19. 水泵房房的管理理制度20. 公共设设施维修修保养制制度21. 房屋维维修制度度

2、22. 消防报报警系统统维护保保养制度度23. 值班电电话制度度24工工程接管管验收管管理制度度25钥钥匙管理理制度26故故障处理理制度27服服务规范范管理制制度二、设备备设施安安全操作作及运行行管理规规程1供配配电设备备设施操操作及运运行管理理规程（专变）2配电电间运行行管理规规程（低低压）3生活活水泵房房设施设设备操作作及运行行管理规规程 4给排排水设施施设备维维护保养养规程 5生活活供水箱箱（池）清洗操操作规程程6水泵泵维护保保养规程程7消防防系统设设施设备备维护保保养规程程 8安防防系统维维护保养养与维修修规程9电梯梯运行管管理规程程 10风风机房运运行管理理规程11设设备管理理控制规

3、规程工程部各各项规章章制度4-1. 交接接班制度度1接班人人员必须须提前115分钟钟做好接接班的准准备工作作及穿好好工作服服，佩戴戴好工作作牌，正正点交接接班。2接班人人员要详详细阅读读交接班班日记和和有关通通知单，详细了了解上一一班设备备运行情情况，对对不清楚楚的问题题一定要要向交班班者问清清楚，交交班者要要主动向向接班者者交底，交班记记录要详详细完整整。3交班人人员要对对接班人人员负责责，要交交安全、交记录录、交工工具、交交场所卫卫生、交交设备运运行动态态，双方方要办签签字手续续。4如在交交班时设设备突然然发生故故障，或或正在处处理故障障，应由由交班人人员为主主排除，接班人人员积极极配合，

4、待处理理完毕或或告一段段落，报报告上级级主管，征得同同意后交交班人员员方可离离去，其其交班者者延长的的工作时时间，视视事故报报告分析析后，再再作决定定。5规定的的交班时时间内，如接班班者因故故未到，交班者者不得离离岗，擅擅自离岗岗者作旷旷工处理理，发生生的一切切问题由由交班者者负责。接班者者不按时时间接班班，上级级主管要要追查原原因，视视具体情情节作出出处理，交班者者延长的的工作时时间除公公布表扬扬外，并并发给超超时工资资。6接班人人员发现现交班人人员未认认真完成成有关工工作以及及检查中中发现问问题，应应向交班班人员提提出，如如交班人人员不能能给予明明确回复复或不加加以改善善，接班班人可拒拒绝

5、接班班，并报报上级领领导处理理。7接班人人员酒后后或带病病坚持上上班者，交班人人不得交交给他们们，并及及时报告告上级主主管，统统筹安排排。8交接班班工作一一旦完成成，接班班人员则则负责全全系统的的安全运运行操作作责任。4巡查制制度 1巡回检检查制度度是及时时发现设设备缺陷陷，掌握握设备技技术状况况，及时时排除隐隐患，确确保安全全运行的的一项重重要制度度。2巡回检检查应严严格按规规定的路路线和操操作运行行规程所所规定的的检查项项目逐项项进行检检查。3值班人人员正常常的巡回回检查除除交接班班检查外外，每班班至少检检查二次次，各数数据每二二小时记记录一次次，并统统计一天天的用电电总量。4如遇有有下列

6、情情况时，应对设设备进行行特殊巡巡视。（1）有有重大缺缺陷的设设备；（2）新新安装和和检修后后投入运运行的设设备；（3）设设备采取取特殊运运行方式式时；（4）雷雷雨、台台风、高高温、雪雪天等恶恶劣天气气。5每次巡巡回检查查发现的的问题，应在运运行日记记上作好好记录，重大缺缺陷应立立即汇报报工程主主管，所所有缺陷陷均应进进行缺陷陷记录，并进行行运行分分析。6单独巡巡视时，不准随随意攀登登电气设设备，不不准随意意搬动开开关操作作把手。7巡查时时应思想想集中、严肃认认真，采采用看、听、摸摸、闻，比较和和分析的的方法，判定设设备状况况，认真真作好记记录。8巡视配配电装置置，进出出高配间间及变压压器室时

7、时必须随随手关门门，防止止小动物物窜入造造成事故故。4-3. 档档案资料料借阅制制度1工程技技术档案案是物业业服务中中心工程程管理的的重要财财富，人人人都要要爱惜。2未经批批准，不不得将物物业服务务中心的的有关档档案资料料借出。3重要的的档案资资料应保保管原件件，原件件通常不不予借阅阅，以复复印件的的版本外外借。4档案资资料借阅阅要严格格履行借借阅手续续。5每次限限借1本，特特殊情况况须得到到工程部部经理批批准。6借期为为1个月，到期应应办理续续借手续续。7所借出出档案资资料，借借阅人不不得裁减减、抽页页、乱画画、涂改改，保持持版面清清洁。4-4. 材材料领取取管理制制度1严格控控制工程程维修

8、材材料的成成本消耗耗，尽量量做到“零库存存、零浪浪费、高高效率、低消耗耗”。2工程部部所需的的维修材材料，应应由各专专业领班班与材料料管理员员核实后后提出申申请，经经工程部部经理批批准后，方能购购买。3工程维维修材料料应由专专人购买买，采购购者要尽尽量购买买廉价优优质的材材料，保保证维修修工作的的顺利进进行。4工程维维修材料料由材料料管理员员负责登登记保管管，并由由材料管管理员统统一发放放。5领取工工程维修修材料时时，需填填写出库库单，将将所用材材料的种种类、数数量、用用途等填填写清楚楚，待材材料员核核实登记记后方能能领取。6大型设设备的工工程维修修材料，经由材材料管理理员、采采购者和和各专业

9、业人员一一起签名名认定后后，方能能购买。7如遇应应急事故故处理需需临时购购买工程程维修材材料时，应先向向物业经经理口头头申请，待批准准后方能能购买并并补交申申购报告告。8仓库保保管员应应于每月月30日前前与材料料管理员员做好库库存材料料的清点点工作，并将库库存情况况报工程程经理，以便计计划备料料。4-5. 工工具借用用管理制制度1设备设设施应建建立档案案，设立立卡片。2设备设设施应由由专人负负责保管管，定期期检查。3对于电电器设备备，使用用前应进进行外观观和绝缘缘检查。4对于金金属工具具，长期期不用应应涂上防防锈油，疏通器器每次使使用完把把水擦干干，以务务下次使使用。5专项工工具专用用，不能能

10、代替使使用。6公用工工具使用用时应加加以爱护护，用完完马上收收起。7个人工工具注意意保管，只许工工作使用用，不得得私用，如查出出因私用用造成损损坏应照照价赔偿偿。8对于易易损设备备如钻头头等应节节约使用用。9工具一一般情况况下不外外借，如如特殊情情况需经经主管批批准并进进行登记记，用完完须马上上归还，如有损损坏要照照价赔偿偿。10工程程部办公公用品须须按时整整理，保保持清洁洁整齐，要节约约使用4-6. 卫卫生管理理制度1每天对对办公室室进行11次卫生生工作。2在办公公区域不不准悬挂挂和晾晒晒衣物。3只允许许在规定定许可的的场所吸吸烟，烟烟头不得得乱丢，烟缸要要保持清清洁。4员工着着装要清清洁，

11、领领子、袖袖口均应应干净，不得留留长发留留胡须。5工作场场要清洁洁、整齐齐、不允允许乱堆堆杂物。6讲话语语言要规规范，不不得满口口脏话和和大声喧喧哗。4-7. 电梯梯管理制制度1电梯钥钥匙应由由专人保保管，除除维修、管理人人员外，其他人人员不得得使用。2机房内内照明、温度应应正常，保证通通讯及降降温设备备正常工工作状态态。3机房内内必须配配备专用用消防器器材。4轿厢内内环境要要保持清清洁。5每周定定期对电电梯设备备进行检检查并作作好记录录，确保保设备运运行正常常。 6操作电电梯时应应确保厅厅、轿门门关闭，点动上上下各运运行一次次后，再再操作电电梯运行行。7在暴风风雨来临临之前，做好电电梯的防防

12、雨准备备工作。4-8. 电电梯安全全管理制制度1电梯工工必须持持证上岗岗，无证证人员禁禁止操作作。2电梯工工每天对对管电梯梯全面巡巡视一次次，发现现问题及及时通知知有关人人员处理理。3部门经经理在周周检时组组织人员员对电梯梯进行一一次全面面检查，发现的的安全隐隐患立即即组织整整改。4部门经经理组织织人员按按程序文文件规定定对电梯梯工进行行评审，合格后后方能担担任电梯维维修保养养工作。5电梯工工和部门门经理负负责对电电梯保养养和维修修工作质质量进行行检验。6统一在在消防中中心设立立报警点点，保证证电梯发发生故障障时能随随时接到到警报信信号。7在电梯梯机房内内悬挂电梯困困人救援援规程，电梯梯发生困

13、困人故障障时，严严格按照照规程执执行。8经特检检所检测测不合格格，未取取得使使用证的电梯梯严禁投投入使用用。4-9. 临临时施工工用电管管理制度度1 服务务中心对对南部商商务区进进行重大大修理工工程使用用施工电电动设备备和电动动工具的的用电量量，必须须在不影影响南部部商务区区正常运运作和在在南部商商务区供供电负荷荷量允许许范围内内，在报报施工维维修计划划时，必必须同时时上报用用电计划划，经工工程部审审核，批批准后才才能组织织施工。2业主在在进行房房屋装修修时使用用电动设设备或工工具的名名称、数数量和规规格，必必须在申申报表中中登记注注明。3凡进入入物业服服务中心心内进行行施工的的单位和和个人，

14、必须配配备分线线电箱和和安装电电表，在在服务中中心专业业人员指指定地点点接线，禁止乱乱拉乱接接电线。4进入物物业服务务中心的的临时施施工人员员使用的的电动设设备和工工具，必必须在物物业服务务中心规规定的时时间内使使用。禁禁止在其其它时间间内使用用，以免免发出各各种噪音音影响其其他用户户的正常常办公和和休息。4-100. 配配电室值值班制度度1值班电电工必须须经过电电监委正正式培训训，经考考核获得得证书后后才能上上岗；在在进行供供配电设设备操作作时，必必须严格格按照供配电电设施设设备操作作及运行行管理规规程执执行；值值班电工工要树立立高度的的责任心心，思想想集中，严守岗岗位，熟熟练掌握握供电运运

15、行方式式、状态态及其所所管辖设设施设备备的工作作原理、技术性性能、操操作规程程和维护护保养规规程。2定时巡巡视检查查配电房房电器设设施设备备运行情情况，随随时准备备处理各各种事故故和异常常运行情情况，在在发生事事故或异异常情况况时，应应及时、果断、迅速、准确处处理解决决，处理理不了的的问题及及时如实实汇报主主管领导导，在主主管领导导的协同同下加以以解决，并在完完毕后填填写设设备事故故报告，确保保安全供供电。3认真做做好设备备的日常常保养工工作；抄抄录各项项数据，填好各各类报表表；发现现设施设设备缺陷陷状况及及时进行行处理，正确做做好设备备缺陷记记录；确确保电力力系统正正常运行行。4配电房房的配

16、电电系统图图板应保保持与实实际运行行状态相相符，线线路运行行状态变变更时要要及时更更正。5严格执执行工作作票制度度，值班班人员严严格拒绝绝无工作作票操作作。6认真执执行操作作票制度度，按国国家电力力部门的的电气设设备规程程，必须须具备“六个条条件”，正确确掌握倒倒闸操作作的“十二个个步骤”，防止止误操作作事故发发生。7认真执执行停送送电登记记制度，严禁约约停送电电，确保保配送电电安全。8认真做做好配电电房巡回回检查，做好通通风降温温和消防防安全工工作，室室内光照照良好，各类安安全门开开启灵活活，防小小动物设设施完好好，消除除安全隐隐患；坚坚持文明明生产，保持工工作场所所整洁，做到室室内外不不得

17、堆放放杂物、垃圾、易燃易易暴物品品，保持持地面清清洁、通通道畅通通，严防防意外事事故发生生。9严格执执行高配配间出入入制度，严禁闲闲人入内内，公务务和外来来人员，须经上上级主管管领导批批准，并并在值班班人员陪陪同下，做好登登记手续续方可入入内。10配电电房禁止止吸烟，严禁就就餐，严严禁任何何食品带带入，值值班人员员工作期期间不得得从事与与工作无无关的任任何活动动。11上岗岗佩带员员工牌、穿工作作服和工工作鞋，注意自自身的仪仪表仪容容，礼貌貌待人，文明用用语。12加强强器具管管理，做做好交接接班工作作。4-111. 报报告制度度出现下列列情况报报告相关关负责人人：1主要设设备发生生故障、或停机机

18、检修时时；2影响服服务中心心管辖设设备运行行的设备备出现故故障并需需要立即即检修和和施工时时；3重要设设备零部部件更换换及修理理，加工工和改造造时；4系统运运行方式式的重大大改变时时；4-122. 配配电室防防火制度度1工程主主管是所所管辖范范围内的的岗位防防火负责责人；值值班人员员是当日日岗位防防火责任任人。配配电房各各类设施施设备操操作，必必须严格格执行操操作作业业规程。2所有电电气设备备新增或或更换安安装必须须符合电电气设备备的有关关规定，设备的的配件必必须是合合格产品品。3对于电电气设备备、导线线等负荷荷过大，绝缘老老化，过过热，线线芯裸露露必须及及时维护护和更换换。4不私拉拉乱接电电

19、线，熔熔断器应应适用于于额定电电流量，不得任任意增加加容量或或用铜丝丝代替。5经常检检查电气气设备及及线路的的安全性性能；绝绝缘能力力不良的的要及时时修理或或更换，防止由由于短路路，产生生火花而而引起的的火灾事事故。6维修工工作中需需使用易易燃材料料时，应应特别小小心，要要与明火火种隔离离，并准准备电气气专用消消防灭火火器材；易燃材材料应单单独放置置。7需要动动火作业业时，要要到安全全相关部部门办妥妥动火证证后方能能施工，施工前前尽可能能排除易易燃物品品，并配配备消防防灭火器器材；施施工时应应有安全全相关部部门人员员监督，施工后后应认真真检查，确认没没有火种种时才能能离开。8定期检检查消防防灭

20、火器器材，应应急灯具具，以备备紧急时时使用。9在接到到火警报报警后，应及时时切断相相关部位位的电源源，尽可可能保证证事故现现场照明明系统和和水泵的的供电。10会使使用消防防灭火器器材，不不得随意意挪用消消防设施施，发现现消防设设施损坏坏或泄露露及时报报告安全全相关部部门。11遇有有电气设设备着火火时，应应立即将将有关设设备的电电源切断断，并立立即通知知工程主主管部门门和各用用电部门门。对电电气设备备应使用用电气专专用灭火火器进行行扑救（注油设设备还可可用干燥燥的沙子子灭火）；电气气设备严严禁带电电灭火；在扑救救中所有有人员必必须服从从所在现现场最高高负责人人的指挥挥，正确确使用消消防器材材，做

21、到到“先控制制，后消消灭”。12配电电房严禁禁吸烟，严禁闲闲人进入入配电房房，进出出应随手手关门。13配电电房内外外严禁堆堆放杂物物及易燃燃易爆品品。4-133. 配配电室（配电柜柜、箱）的管理理制度1保证人人身安全全及设备备安全和和公共区区域、商商业水街街的正常常用电；2严格执执行供电电局、劳劳动部的的各项规规章制度度，持证证上岗；3严禁无无证人员员操作电电气设备备；4对已接接管验收收设备定定期进行行保养；5对未接接管验收收设备随随时与开开发商、施工单单位沟通通联系，使设备备、设施施进一步步完善；6工程部部运行值值班人员员对所管管辖内外外的配电电室（配配电柜、配电箱箱）认真真定期巡巡视检查查

22、，发现现有未关关未锁的的门，要要随手关关好锁好好。并作作好相关关记录，巡视中中要听设设备有无无异常声声响，有有无异常常味看有有无异常常现象，查固定定设备的的螺丝螺螺母是否否接实，有无松松动。由由其重点点检查零零线接点点。4-144. 配配电设备备维护保保养制度度1对配电电设备进进行日常常巡查，发现情情况及时时处理，重大问问题及时时向服务务中心工工程经理理报告。2对重要要的配电电柜定期期进行保保养检修修，确保保正常运运行。3配电设设备的保保养检修修必须由由专职电电工操作作，其他他工种可可配合作作业。4设备保保养停用用期间，需悬挂挂标示牌牌并在现现场巡查查记录上上注明。5使用备备用设备备，需在在2

23、4小时时内加强强巡视，并做好好巡视记记录。6工程部部主管每每月根据据设备保保养计划划，抽查查三台设设备，并并将抽查查内容记记录在配电柜柜、控制制柜年保保养记录录表上上。发现现抽查内内容不符符合电器器柜检查查标准的的要求，在备注注栏中提提出改正正意见，经保养养责任人人改正后后再行验验证。4-155. 配配电室事事故处理理制度1变压器器预警信信号动作作时，应应及时查查明原因因，并马马上报告告工程主主管。2低压总总开关跳跳闸时，应先把把分开关关拉开，检查无无异常，试送总总开关，再试送送分开关关。3高压总总开关跳跳闸时，应先把把低压总总开关和和分开关关拉开，检查无无异常，试送高高压总开开关，再再试送低

24、低压总开开关，再再试送分分开关。4高压外外线停电电，应查查明原因因，及时时与当地地电力局局和变配配站联系系，并马马上报告告上级主主管领导导。4-166. 倒倒闸停、送电操操作票制制度1变电站站的倒闸闸操作必必须执行行操作票票制度，倒闸操操作应严严格执行行电业部部门的有有关章程程，按章章程规定定的顺序序进行，并采取取相应的的安全措措施。2倒闸操操作必须须根据主主管签发发的电气气工作票票或主管管部门的的通知才才能进行行。3倒闸操操作必须须由2人进行行，其中中，正值值为监护护人，副副职为操操作人，复杂和和重要的的倒闸操操作应由由主管负负责监护护。4操作规规程：准备工作作：由主主管讲明明本次工工作内容

25、容，由该该班领班班根据工工作内容容填写倒闸操操作票，或在在配电电室检修修记录上做记记录。操作方式式及要求求：（1）在在对整个个低压柜柜进行维维修清扫扫时应填填写倒倒闸操作作票，并在值班记记录薄的本本值大事事记中中作记录录，工作作完成后后在配配电室检检修记录录上做做记录。（2）在在做局部部停送电电工作时时应在值班记记录薄的操作作记录中中记录清清楚。停停影响住住户正常常生活用用电的电电网，先先通知公公司领导导，经批批准后，提前三三个工作作日通知知相关用用户。5所有已已投入系系统的电电气设备备，不论论当时是是否有电电均应视视为带电电设备，必须办办理停电电手续后后，方可可触及其其带电部部分。6停电手手

26、续按下下列规定定办理：710千千伏电气气设备上上或变压压器低压压线端直直接相连连的母线线部分工工作，由由派工负负责人填填写停电电票，会会同工作作负责人人与变电电室值班班负责人人办理手手续；8 在2220伏伏及以上上干线部部份工作作，由派派工负责责人填写写停电票票，由工工作负责责人送交交变电室室值班负负责人办办理手续续；9 2220伏及及以上支支线部份份工作，由工作作负责人人取得有有关人员员同意后后，切断断有关电电源，并并在断开开点处挂挂停电牌牌；10变电电室当班班需停电电工作时时，将专专用停电电牌挂在在停电设设备的断断开点处处，并将将对牌交交工作负负责人收收执；11 在在入户隔隔离开关关及以前

27、前工作时时，由变变电室主主管按有有关规定定，向供供电局办办理停电电手续。12一位位工作负负责人，一次只只能办理理一张停停电票。13变电电室值班班负责人人接到停停电票后后，应作作好以下下工作； （1）工工作组人人员交待待停电现现场安全全措施、许可工工作范围围，及周周围带电电部份。（2）若若停电现现场周围围有带电电部份时时，应指指定专人人监护；（3）不不准单人人在部份份停电的的高压室室或变配配电室内内工作。14填写写停电票票安全措措施栏；15 填填写倒闸闸操作票票，由值值班员进进行操作作，并做做好安全全措施；16 陪陪同工作作负责人人到停电电现场检检查所做做的安全全措施，并以验验电器验验证停电电设

28、备，证明确确已无电电；17 对对工作负负责人讲讲清周围围带电设设备位置置及注意意事项；18若停停电现场场周围有有带电部部份时，应指定定专人监监护；当当工作负负责人在在停电票票工作许许可证一一栏分别签签名，并并将工作作许可证证栏撕下交交工作负负责人，准其开开始工作作。19 110千伏伏设备在在可见范范围内无无明显断断开点时时，需装装接地线线，由值值班员负负责，并并记入安安全措施施栏中。在架空空线上工工作需装装接地线线时，由由工作负负责人自自行装接接，在安安全措施施栏内注注明“自装”。接地地线谁装装设，谁谁拆除。20全部部工作完完毕，工工作人员员应清现现场使停停电设备备恢复可可送电状状态，将将全体

29、工工作人员员撤离现现场，然然后填写写停电票票注销一一栏，连连同工作作许可证证交变电电室主管管办理注注销手续续， 并并告知全全体工作作人员，此后该该设备视视为带电电，不得得再触及及或靠近近。21变电电室主管管一收到到注销通通知后，和工作作许可证证核对（主管）无误后后，撤销销一切安安全措施施，将停停电票签签字注销销。22在同同一线路路上同时时有两个个组独立立工作，必须分分别办理理停电手手续。23遇有有紧急事事故时可可以不用用操作票票，但必必须切断断所有有有关电源源，在断断开点县县挂停电电牌，做做好必要要的安全全措施并并有专人人看守。事后应应做好值值班记录录，并及及时向上上级主管管汇报。紧急事事故处

30、理理时，可可不办理理停电手手续， 24凡县县挂停电电牌电气气设备，不准合合闸送电电，未注注销停电电手续停停电牌，不准摘摘动。25停电电票应用用钢笔填填写，不不得涂改改，已注注销的停停电票要要妥善保保管，交交直接管管辖部门门备查。 4-177. 机机房值班班制度1值班人人员严格格遵守岗岗位职责责和有关关的各项项规章制制度，忠忠于职守守、尽职职尽责。2值班人人员必须须坚守岗岗位，不不得擅自自离岗，如因工工作需要要，临时时离岗，必须有有符合条条件的人人替岗。3根据操操作规程程及岗位位责任制制的要求求，密切切注意所所管辖设设备的运运行情况况，并按按规定做做好有关关记录。4如出现现设备故故障，而而当班人

31、人员不能能处理时时，应及及时报告告给有关关负责人人。5值班人人员接到到报修通通知时，应及时时通知有有关人员员迅速前前往维修修地点。6所有值值班岗位位都必须须安排人人员244小时值值班，且且要到岗岗到位。7值班人人员应按按统一安安排的班班次值班班，不得得迟到、早退、无故缺缺勤，值值班期间间严禁睡睡觉、饮饮酒、打打扑克、及其他他与工作作无关的的事。8因故不不能值班班者，必必须提前前通知，以便落落实好替替班人员员，保证证岗位上上有人工工作。4-188. 给给排水管管理制度度1具有完完整供水水和排水水系统网网络图和和完整的的管理资资料。2建立正正常给、排水的的管理制制度，严严格执行行操作规规程。3水池

32、、水箱、水泵房房要上锁锁，钥匙匙由专人人管理，并持有有防疫站站核发的的“健康证证”。4定期安安排清洁洁水池、水箱卫卫生，防防止供水水水质的的二次污污染。5定期检检查给水水系统的的管道、阀门、卫生洁洁具、室室外井等等设施，是否有有渗漏。6定期检检查排水水系统的的管道、隔油池池、化粪粪池、室室外井等等设施，是否畅畅通.7定期检检查水表表，注意意节约用用水，合合理安排排用水计计划，及及指标分分配。8制定突突发事故故的处理理方案，当发生生跑水、断水故故障时，能及时时处理，防止事事故范围围扩大。9做好没没有交付付使用的的楼层房房间水路路系统的的管理，防止装装修、施施工对水水泵系统统的破坏坏。10限水水、

33、停水水要提前前通知，以便及及时通知知业主用用户。4-199. 水水泵房的的管理制制度1水泵房房及消防防水池、生活水水箱、消消防系统统的全部部机电设设备由专专业人员员负责，定期检检查、保保养、维维护、清清洁、并并认真做做好记录录。解决决不了的的问题，要书面面上报主主管部门门。2水泵房房内机电电设备的的操作由由专业人人员进行行，其他他人员不不得操作作，无关关人员不不准进入入水泵房房。3生活水水泵、消消防水泵泵、稳压压水泵在在正常情情况下，选择开开关位置置为自动动档，所所有操作作标志均均应简单单明确。4生活水水泵应按按规定时时间内每每月轮换换使用，主接处处定期检检查、擦擦洗，以以保证其其正常运运转。

34、5消防、喷淋泵泵定期保保养，每每月进行行一次手手动盘车车，每半半年进行行一次自自动操作作检查，每年进进行一次次全面检检查及消消防联动动试验。6水泵房房卫生每每周打扫扫一次卫卫生，生生活水箱箱每半年年清洗一一次，水水泵每周周清洁一一次。7运行值值班人员员要定期期对生活活水泵房房进行巡巡视检查查并作好好巡视记记录；8发现异异常问题题，及时时处理，确保设设备的正正常运行行。4-200. 公公共设施施维修保保养制度度1保持公公共设施施：路灯灯、道路路、下水水道等完完好，做做到灯亮亮、路面面平整、下水道道畅通。2做好公公共设施施巡视记记录，发发现问题题记录在在公共设设施巡视视记录表表上。3公共设设施的维

35、维护保养养应尽量量不影响响大楼的的正常运运作。4维修中中做好防防护措施施，确保保业主用用户安全全。5工程部部每月按按公共共设施保保养记录录表内内容对公公共设施施全面检检查一次次，记录录本月保保养情况况。6工程部部每年根根据公共共设施使使用损坏坏情况制制定公共共设施保保养计划划填写在在公共共设施保保养计划划表中中并按计计划组织织实施。4-211. 房房屋维修修制度1房屋修修理前，要有明明确修理理要求，经现场场检查后后，确定定施工方方案，报报工程主主管批准准后方可可进行。2房屋维维修时，应切断断修理范范围内的的电源，并设立立警界线线，禁止止无关人人员进入入。3粉刷墙墙壁，油油漆门窗窗，装配配玻璃，

36、修补外外墙面，都要在在可靠登登高器具具上进行行高空施施工作业业，要有有专人监监护。4维修人人员使用用电器设设备，要要检查导导线绝缘缘，接地地等是否否良好，抽水泵泵、磨石石机的电电线不准准拖在水水面上，应架空空。5维修场场所应配配备必要要的防火火设备，每班要要清理工工作场地地，维修修工作结结束，须须清除所所有垃圾，并按工程质质量的验验收规定定验收收后，方方告竣工工。6每年由由工程部部组织，对房屋屋进行一一次系统统大检查查，评析析房屋的的使用情情况，制制订维修修方案。7如发现现房面和和外墙漏漏水，在在报修记记录上详详细说明明漏水时时间和部部位。4-222. 消消防报警警系统维维护保养养制度1维修工

37、工每日巡巡查消防防报警及及联动器器，发现现故障及及时排除除。2每周对对消防报报警器及及联动器器箱体清清洁一次次。3每日做做系统运运行记录录检查。4每半年年对设备备内部做做一次清清洁保养养工作。5每年对对火灾探探测器清清洁一次次。6每年对对火灾探探测器抽抽测一次次。(抽抽测比例例20%)7每年对对电源电电压及蓄蓄电池检检查一次次。4-233. 值值班电话话制度1禁止长长期占用用值班电电话，接接听电话话要长话话短说，保证线线路畅通通。2严禁拨拨打各种种声讯信信息收费费电话。3任何人人违反制制度影响响工作，按公司司有关规规定处理理。4-244工程程接管验验收管理理制度1所有工工程系统统验收均均须由开

38、开发商筹筹建处或或开发商商工程部部负责及及牵头。2所有系系统必须须在系统统正常、调试完完毕的情情况下，连续试试运行一一段时间间（需根根据设备备情况详详定），尽量检检查出存存在之隐隐患后，方可进进行验收收。3在验收收过程中中，须以以将来运运行及维维修为重重点，进进行逐项项检查，如发现现问题，须尽快快以书面面形式通通报给开开发商，并做出出详细记记录及拍拍照。4所有系系统之验验收，必必须以获获得政府府有关部部门签发发之合格格证书、使用许许可证书书等相关关文件为为标准，并须以以此做为为验收合合格之必必要条件件。5必须要要求发展展商提供供所有合合同副本本、技术术资料、使用说说明书、维修保保养手册册、调试

39、试检测报报告及竣竣工图纸纸、竣工工资料等等全部有有关工程程资料，并建立立档案，以备查查用。6必须清清楚了解解所有工工程系统统及设备备之保修修期起止止日期、保修内内容以及及保修责责任人及及其联系系方式，并制定定承建商商、供货货商保修修联系表表备查。7必须收收齐所有有由开发发商、承承建商、供货商商等提供供之备品品、备件件及专用用工具等等，清点点入库，妥为保保管并做做出详细细清单。4-255钥匙匙管理制制度1凡244小时值值班机房房，除值值班人员员掌握一一套外，其余钥钥匙交工工程部统统一保管管。2任何人人不得私私自配钥钥匙。3凡非224小时时值班机机房，值值班完成成后将钥钥匙交224小时时值班机机房

40、保管管，以备备发生紧紧急情况况后，能能打开机机房门。 4无关关人员不不得借用用机房钥钥匙。 5遗失失钥匙须须立即报报告。 6无无人值班班机房借借用钥匙匙需登记记。4-266故障障处理制制度1不需要要停止运运行进行行修理的的故障，称一般般故障，由主管管调查与与分析原原因，提提出修理理意见和和责任故故障原因因，吸取取教训，记录在在案，并并汇报工工程部经经理。2被迫停停止运行行必须进进行修理理的故障障，称重重大故障障，应及及时汇报报主管，由主管管组织调调查分析析，提出出修理意意见报工工程经理理批准后后实施，并且对对故障做做到三不不放过，（即：故障原原因分析析不清不不放过；责任者者与群众众没受到到教育

41、不不放过；没有防防范措施施不放过过。）记记录在案案，对责责任者做做出处理理意见，同时以以书面材材料汇报报物业服服务中心心经理。4-277服务务规范管管理制度度4-2771维修服服务管理理1维修户户内给排排水设施施（1）维维修人员员接到维维修指令令后5分分钟内准准备好工工具箱，其内容容包括两两种规格格的管钳钳、扳手手各1把把，钢丝丝钳、十十字、一一字螺丝丝各1把把，生料料带2卷卷、玻璃璃胶一桶桶及针对对维修项项目备用用工具（如皮揣揣子、疏疏通机）配换零零件若干干，干净净毛巾11条、干干净工作作手套11副、塑塑料袋11个。（2）身身着干净净工装、戴干净净工作手手套、鞋鞋套，配配带工作作牌、持持维修

42、单单按门铃铃（敲门门）。（3） 待用户户开门后后首先问问“您好”，“我是世茂茂物业工工程部维维修人员员”，然后后礼貌客客气地询询问是否否有项目目（水龙龙头或某某阀门）需要维维修，在在用户首首肯后才才可进屋屋维修。（4） 在维修修时，应应尽量保保持户内内环境干干静，不不扩散波波及太大大范围，要举止止得体，严禁高高声喧哗哗、散漫漫放荡。如需挪挪动房间间内设施施，须经经业主同同意后，方可进进行，挪挪动过程程中注意意轻拿轻轻放，不不得造成成损坏。（5）维维修完毕毕，要将将所有维维修垃圾圾装入塑塑胶袋带带走，并并将所维维修部件件和周围围环境擦擦抹干净净。（6）最最后请用用户试用用，验收收合格后后请用户户

43、在“维修单单”上签名名，交付付“第一联联”与用户户。（7） 对有偿偿维修服服务，维维修应按按照有有偿维修修服务项项目表及及收费标标准收收费并在在维修修单上上注明应应收的各各项费用用金额。（8）维维修人员员将签好好的“维修单单”交给工工程部主主管，由由其转“第二联联”给客服服部，“第三联联”给财务务部。2 维修修户内电电器（1）维维修人员员接到维维修指令令后100分钟内内准备好好工具袋袋，带上上必备的的工具及及针对维维修项目目备用零零配件若若干、干干净毛巾巾1条、干净工工作手套套1副、塑料袋袋1个。（2）身身着工装装，带干干净的工工作手套套，配带带工作牌牌，持维维修单按按门铃（敲门）。（3） 待

44、用户户开门后后首先问问“您好”，“我是世茂茂物业工工程部维维修人员员”，然后后礼貌客客气地询询问是否否有电器器（或某某项目）需要维维修，用用户首肯肯后才进进屋维修修。（4）将将毛巾铺铺在待修修电器旁旁边（屋屋顶、墙墙上作业业除外），工具具材料都都放在毛毛巾上。（5）维维修完毕毕，要将将所在维维修垃圾圾装入塑塑料胶袋袋带走并并将所维维修部件件及周围围环境抹抹干净（6）最最后请用用户试用用，验收收后请用用户在“维修单单”上签名名，交付付“第一联联”与户。（7）对对有偿维维修服务务，维修修应按照照有偿偿维修服服务项目目表及收收费标准准收费费并在维修单单上注注明应收收的各项项费用金金额。3 用用户报修

45、修工作流流程用户报修（电话）物业客服中心物业客服中心填写维修单 （一式三联）工程主管工程维修人员实施 用户验收签字交付“第一联”用户交付“第二联”与物业客服部交付第三联 与财务部4设备维维修工作作流程（1） 当设备备维修时时，停电电、水、冷气等等情况下下，遵照照以下流流程执行行上级公司 审审派发书书面知单单客服中心受影响的部门（用户） 上上 批 报报 意 见见工程部经理物业服务 中心经理 报告告批准 现 检检查方案案报告 场 组组 指 织织 挥挥 对 施施工现场 督督 策 工工程人员 导导4-2772服务规规范1 服务务用语：文明礼让让，态度度和蔼，语气亲亲切，表表达清楚楚。您好好； 请请进；

46、请请坐；请请讲；对对不起；请稍等等，让您您久等了了；请慢慢走；有有事多联联系；谢谢谢；请请留步；再见；请您消消消气；有话慢慢慢说；欢迎您您监督帮帮助；打打觉了。2 服务务礼仪：（1）整整齐干净净；佩戴戴服务标标志，态态度热情情诚恳，行为文文明大方方。（2）服服务、作作业时仪仪表保持持整洁，穿着干干净的工工作服，佩戴服服务胸卡卡；不留留与身份份不符的的发型，不戴与与服务无无关的装装饰品。（3）接接待办事事人员，热情迎迎送，主动打打招呼；专心做做好记录录，并给给予来者者以满意意或理解解的答复复。（4）服服务对象象有意见见，态度度不好时时，耐心心解释说说明，以以礼相待待，不讲讲伤感情情和不文文明语言

47、言。4-2773职业纪纪律：1纪守法法，勤政政廉洁，办事公公道，高高效服务务。2自觉执执行有关关法律法法规，依依法行政政，依法法管理，不得擅擅自主张张，各行行其是。3爱岗敬敬业，提提高办事事效率，不得有有冷，硬硬，拖，卡，和和其它刁刁难行为为。4坚持原原则，秉秉公办事事，不得得以职务务之谋取取私利，不得以以任何形形式吃，拿，卡卡，要。5办实事事，为住住户排忧忧解难，不乱收收费，不不收馈赠赠,不向住住户提无无理要求求。6干活保保障安全全，不得得损坏住住户物品品；文明明施工不不扰民，活完料料净脚下下清。五、设备备设施安安全操作作及运行行管理规规程5-1供配电电设备设设施操作作及运行行管理规规程（专

48、专变） 1.0目目的规范供配配电设施施设备操操作及运运行管理理工作，确保供供配电设设施设备备正确、安全操操作并良良好运行行。2.0适适用范围围适用于物物业管理理有限公公司的物物业管理理楼盘专专变供配配电房设设施设备备的操作作及运行行管理。3.0职职责3.1工工程主管管负责专专变供配配电房设设施设备备操作及及运行的的检查和和管理工工作。3.2配配电值班班电工负负责专变变供配电电房设施施设备操操作及日日常运行行与维护护工作。4.0程程序要点点4.1巡巡视监控控4.1.1配电电值班电电工每班班每两小小时巡视视一次高高压开关关柜、计计量柜、变压器器、电容容柜、低低压配电电柜等。4.1.2配电电值班电电

49、工应按按每次所所到巡视视点检查查、监控控的数据据记录在在运行记记录表内内。4.1.3巡视视内容变压器、变压接接线柱、低压母母排有无无发热变变色、变变压器运运行是否否超温现现象。有无异常常响声或或气味；各种仪表表指示是是否正常常，指示示灯是否否正常；单相/三三相电压压、电流流，功率率因数是是否在额额定值的的范围内内，有无无超载运运行；各种接线线端头是是否有过过热或烧烧伤痕迹迹；接地线有有无锈蚀蚀或松动动；各种临时时用电接接驳情况况；各种标示示牌、标标示物是是否完好好；绝缘安全全用具是是否齐全全，是否否存放于于规定位位置；防小动物物设施是是否完好好；室内温度度和湿度度情况，是否需需要进行行通风降降

50、温与除除湿。4.1.4对于于巡视中中发现的的问题，当值配配电房值值班电工工应及时时采取整整改措施施加以解解决，处处理不了了的问题题及时如如实地向向主管汇汇报，在在主管的的协同下下加以解解决。4.2安安全操作作工作程程序4.2.1高配配电工应应严格按按操作规规程操作作供配电电设施设设备，保保证设施施设备正正常运行行。4.2.2对供供配电设设备进行行检修时时，应填填写变变电设备备第一种种工作票票变变配电操操作票。4.2.3全部部停电或或部分停停电作业业时，应应在断开开的开关关处悬挂挂“有人工工作，禁禁止合闸闸”的指示示牌。4.2.4严禁禁带电作作业，紧紧急情况况须带电电作业时时，应有有监护人人和足

51、够够的照明明、空间间，并穿穿戴绝缘缘鞋，使使用具备备良好绝绝缘的工工具，确确认安全全方可进进行作业业。4.2.5当00.4kkv配电电柜分路路开关跳跳闸时，先查明明跳闸原原因，必必要时试试合闸送送电一次次，若再再次跳闸闸，禁止止强行合合闸，并并在开关关处挂上上“路线故故障，禁禁止合闸闸”指示牌牌，同时时报告主主管，由由主管及及时组织织人员予予以处理理。4.2.6电流流互感器器不得断断路，电电压互感感器不得得短路；严禁带带电用兆兆欧表测测量绝缘缘电阻。4.2.7使用用高压验验电棒和和操作高高压隔离离开关等等高压设设施设备备时必须须戴绝缘缘手套，穿高压压绝缘靴靴等防护护措施，并在监监护人监监护下作

52、作业。4.3停停电管理理工作程程序4.3.1“市电”停电时时立即通通知保安安主管做做好安全全防范工工作；4.3.2联系系供电局局，问明明停电原原因及送送电时间间；4.3.3通知知业主和和物业使使用人，向其说说明情况况，并做做好停电电通知记记录；4.3.4配合合有关人人员电梯梯放人；4.3.5每110分查查看一次次10KKV来电电指示灯灯状况，确定外外线故障障是否排排除，以以免延误误送电时时间。4.3.6因工工程维修修等原因因停电，应由主主管填写写停通通知单经管理理处经理理批准，由管理理处提前前24小小时通知知相关业业主和物物业使用用人；因因突发事事件停电电，应及及时组织织抢修或或切断事事故区域

53、域配电，减少停停电区域域；并在在恢复供供电后112小时时内向相相关业主主和物业业使用人人作出解解释。4.4供供配电设设施（备备）的操操作4.4.1高压压配电柜柜高压送送电操作作流程1) 查查看各低低压配电电总开关关柜的总总开关是是否断开开。2) 查查看100KV11#线、2#线线10KKV高压压进线开开关柜电电压指示示是否正正常，三三相高压压指示灯灯是否正正常。3) 合合上100KV高高压隔离离柜开关关，查看看高压环环网柜带带电显示示是否正正常，查查看变压压器柜电电压表上上三相电电压是否否正常。4.4.2低压压配电柜柜低压送送电操作作流程1)查看看变压器器0.44KV各各电压指指示是否否正常。

54、2)查看看各低压压配电开开关柜的的分路开开关是否否断开。3)合上上低压配配电总开开关柜的的总开关关。4)分别别合上各各负荷分分路开关关，并查查看负荷荷情况。5)查看看电容补补偿柜，将该柜柜设定在在自动补补偿状态态。4.4.3停电电操作流流程1)发生生1#线线、2#线全部部停电或或高压断断电时a)断开开低压配配电柜总总开关和和各低压压配电开开关柜的的分路开开关。b)有电电时，先先按高压压送电操操作流程程操作。c)再按按低压送送电操作作流程操操作。2)发生生1#线线、2#线单路路停电时时a) 断断开停电电一路低低压配电电柜总开开关再断断开停电电一路低低压配电电柜分路路开关。b) 拔拔出停电电一路低

55、低压配电电柜总开开关自锁锁钥匙，插入对对应的联联络柜总总开关。c) 合合上联络络柜总开开关，再再按低压压配电柜柜低压送送电操作作流程操操作。3)维护护停电时时停电操作作流程与与送电反反向操作作，电梯梯电源断断电时应应把电梯梯停在基基站方可可进行。4.5倒倒闸操作作流程4.5.1对变变配电设设备检修修保养必必须有详详细的计计划和安安排(特特殊情况况除外)。4.5.2设备备维护保保养前，必须填填写变变电设备备第一种种工作票票和变配电电操作票票，经经主管审审核同意意并签名名认可，方可实实施。操作人员员必须穿穿戴好符符合规定定的防护护用具。先有监护护人向操操作人员员说明操操作内容容及注意意事项。监护人

56、员员与操作作人必须须按操作作票内容容在模拟拟图板上上先进行行模拟操操作。严格按照照操作票票内容及及顺序执执行操作作。 4.5.3操作作任务完完成后，必须挂挂醒目警警示牌，操作人人在停电电维护保保养时，必须做做好保护护接地工工作，严严禁违章章操作。4.5.4维护护保养结结束后，应认真真做好清清理现场场工作并并拆除接接地线，由监护护人复查查，确认认无误后后，方可可重复倒倒闸操作作。4.5.5遇突突发跳闸闸时，可可试合闸闸一次，严禁盲盲目多次次合闸，以防事事故扩大大，并认认真做好好故障记记录。4.5.6在执执行上述述规程须须同时执执行国家家颁布的的电业操操作规程程及变配配电设备备的其它它各项规规程。

57、5-2配电间间运行管管理规程程（低压压）5-21 管理制制度（1）配配电间维维修操作作电工必必须经过过电监委委正式培培训，经经考核获获得证书书后才能能上岗；维修操操作电工工要树立立高度的的责任心心，思想想集中，熟练掌掌握供电电运行方方式、状状态，及及管辖设设施设备备的原理理、技术术性能、操作流流程和维维护保养养规程，发生事事故或异异常情况况时，应应果断、迅速、准确处处理和保保护现场场，并应应立即向向主管领领导报告告，确保保安全供供电；进进行供配配电设施施设备操操作时，必须严严格按照照供配电电设施设设备运行行操作流流程执行行；认真真巡查设设施设备备，发现现设施设设备缺陷陷及时处处理，正正确做好好

58、设施设设备缺陷陷记录。（2）配配电间实实行定时时巡回检检查制度度，每周周一次（依据现现场情况况进行调调整）巡巡视检查查配电设设施设备备运行情情况，巡巡查时巡巡查人员员应思想想集中、严肃认认真，采采用看、听、摸摸、闻，比较和和分析的的方法，判定设设备状况况，不准准随意攀攀爬电气气设备，不准随随意搬动动开关操操作把手手，认真真作好记记录。（3）不不私拉乱乱接电线线，熔断断器应适适用于额额定电流流量，不不得任意意增加容容量或用用铜丝代代替。（4）坚坚持文明明生产，保持配配电间整整洁，不不得乱堆堆杂物、垃圾，保持地地面清洁洁、通道道畅通，通风良良好，无无进水渗渗漏，严严防意外外事故发发生。（5）配配电

59、间严严禁闲人人入内，公务人人员、外外来人员员，一律律要在上上级部门门批准值值班人员员陪同下下，做好好登记手手续方可可入内。（6）配配电间内内严禁就就餐，严严禁任何何食品带带入，严严防小动动物入内内，不得得从事与与配电间间工作无无关的任任何活动动，消除除安全隐隐患。（7）遵遵守管理理处消防防制度，杜绝消消防隐患患。5-22供供配电设设施设备备运行操操作流程程（1）配配电柜送送电操作作流程（停电操操作流程程则反向向操作）1)查看看3800V各电电压指示示是否正正常（误误差10%）。2)查看看各配电电开关柜柜的分路路开关是是否断开开。3)合上上配电总总开关柜柜的总开开关。4)分别别合上各各负荷分分路

60、开关关，并查查看负荷荷情况。5)查看看电容补补偿柜，将该柜柜设定在在自动补补偿状态态。（2）安安全技术术措施1）停电电：工作作人员在在进行设设备和线线路的检检修工作作中，工工作地点点离带电电（100kv）设备距距离不足足0.445米时时，应将将设备或或线路停停电以确确保安全全。2）验电电：待检检修的设设备停电电后，必必须用相相应电压压等级的的验电器器在设备备各相进进出线二二侧分别别验电。验电前前应先在在带电设设备上进进行试验验，确保保验电器器良好。3） 装装设接地地线：当当验明设设备已确确实无电电压后，应立即即将检修修设备接接地并三三相短路路。装设设接地线线时必须须先接地地端，后后接导体体端，