房地产行业监测报告

1、 亚太博宇财经顾问 APPTDC Real Estate 亚博房地行业监测报告2004.11.18电子版 第 PAGE 29 页，共27页页亚博房地行业监测报告2004.11.18 电子版 第 PAGE 1 页，共27页页 亚太博博宇财经经顾问决策咨询询系统之之房地地行业监监测报告告20044年111月18日 电子版版 一一房一地地 寸寸土寸金金 行行家里手手 点点石成金金 重要知知会1尊敬的客客户：您好！衷衷心感谢谢您对亚亚博事业业发展的的长期关关注和对对亚博研研究的长长期支持持。在多年成成功地向向市场推推出大型型系列年年度研究究报告的的基础上上，从今今年开始始，为了了更好地地为广大大客户提

2、提供高价价值服务务，亚博博联合咨咨询决定定对主要要行业进进行季度度乃至月月度层面面的深化化研究。从即日日起，我我公司将将向市场场隆重推推出金金融运行行月度监监测报告告（110月期期）和多多份第三三季度行行业经济济研究报报告。我我们衷心心希望以以下报告告能够对对您把握握宏观和和行业经经济运行行总体态态势，以以及国家家宏观调调控政策策变化趋趋势有所所帮助。1、金金融运行行月度监监测报告告（110月期期）。本本报告主主要包括括宏观经经济篇、金融运运行篇、金融市市场篇、专题研研究篇等等四大模模块。报报告内容容涵盖宏宏观经济济热点、货币信信贷运行行、货币币政策、金融监监管、银银行改革革、债券券市场、股票

3、市市场、资资金拆借借与回购购市场、票据市市场、汇汇率趋势势等方面面。而从从制作理理念看，该报告告中既有有对国家家宏观经经济形势势的分析析，又有有对金融融信贷形形势的跟跟踪；既既有对同同业拆借借市场、债券回回购市场场、股票票市场、保险市市场等金金融市场场的监测测，又有有对当月月金融事事件、热热点问题题的深入入分析与与研究。2、220044年三季季度旅游游行业运运行监测测报告。本报报告重点点是为客客户全面面、客观观的描绘绘中国旅旅游市场场、旅游游产业运运行态势势。报告告分为四四章，首首章以宏宏观视角角开篇，从国民民经济运运行情况况及其对对旅游业业的影响响的分析析入手，全面论论述国家家宏观调调控可能

4、能给旅游游行业的的未来发发展所带带来的几几个值得得重点关关注的问问题。第第二章从从研究旅旅游市场场的运行行状况入入手，分分别论述述入境游游、出境境游、国国内游以以及黄金金周的新新特点和和未来发发展趋势势。在前前两章的的基础上上，第三三章转入入微观层层面，具具体观察察政府部部门、相相关子行行业在这这个时间间段的相相关动向向，并分分析出政政策导向向，企业业竞争格格局所带带来的深深远影响响。总体体看来，该报告告从国内内国际环环境分析析，到三三大市场场走势跟跟踪，又又与政府府主管部部门的政政策导向向及旅游游行业内内部竞争争格局相相结合，对外资资旅行社社强敌压压境形势势下国内内旅游业业的应对对策略，提出

5、了了极具建建设性的的应对策策略。3、220044年三季季度汽车车行业运运行监测测报告。本报报告共分分为四大大部分。第一部部分是外外部环境境因素分分析，重重点论述述了和汽汽车产业业密切相相关的宏宏观环境境走势。第二部部分是行行业运行行分析，这是本本报告的的核心部部分，涉涉及对汽汽车行业业几个重重要产业业环节的的论述和和分析。第三部部分是微微观主体体决策分分析，根根据有关关汽车企企业的运运行情况况，并从从国内重重点汽车车企业的的产销状状况、投投融资动动态及重重点案例例等角度度进行了了分析。第四部部分是汽汽车产业业走势及及相关热热点分析析，作为为本报告告的结论论部分重重点就未未来涉及及汽车产产业走势

6、势的几个个方面进进行了分分析预测测，政策策、投资资、产销销量等等等。总体体来看，本报告告既站在在了全局局的高度度上，又又深入到到微观层层次，运运用多种种分析工工具对中中国汽车车产业的的运行进进行了有有重点有有突破的的研究，对于汽汽车行业业的企业业、事业业、研究究等各种种客户都都具有很很高的研研究价值值和实用用价值。4、220044年三季季度石化化行业运运行监测测报告。本报报告主要要是以我我国石化化行业为为主要重重点研究究对象，宏观与与微观相相结合，对国内内宏观经经济发展展方向和和石化行行业运行行脉络进进行全面面跟踪分分析。报报告结合合大量详详实的行行业图表表、数据据和事件件，将一一段时间间内石

7、化化行业发发展的基基本概况况、发展展特点、发展趋趋势、投投资状况况、热点点问题等等等，各各方面各各层次的的问题解解析出来来，结合合大量的的定性分分析和定定量工具具的应用用，使客客户能够够更容易易地把握握市场的的走势，明确未未来石油油石化市市场的发发展方向向。从框框架结构构上看，报告分分为宏观观运行状状况篇、产业运运行趋势势篇、市市场价格格分析篇篇、热点点问题对对策篇、竞争合合作策略略篇、投投资机会会预测篇篇等几大大部分。5、220044年三季季度物流流行业运运行监测测报告。本报报告对物物流业以以及与物物流业相相关的热热点问题题，从政政策热点点、物流流运输环环境关注注热点、物流业业聚焦事事件等问

8、问题的分分析有一一定深度度，这对对客户准准确把握握当前物物流业的的政策形形势、整整个物流流市场的的走势都都有一定定帮助。更重要要的是，由于亚亚博研究究员中站站在完全全独立和和客观的的立场上上，以亚亚博特有有的专业业分析方方法，对对相关的的资料进进行了整整理和加加工，从从而为客客户理解解和把握握物流业业的发展展提供了了一种新新的思考考角度。上述行业业季度报报告各个个篇章之之间有着着承上启启下的联联系，前前面的数数据和分分析为后后面章节节的分析析建立基基础。每每一份报报告都以以对行业业的深入入研究为为重点，所反映映的视野野是全方方位的，弥补了了各个行行业类似似资料产产品因所所掌握信信息的全全面程度

9、度不够或或研究领领域狭隘隘而造成成片面性性的缺陷陷。亚博联合合咨询一一直希望望能和广广大客户户共同成成长，而而我们所所有服务务也都是是为了满满足客户户需求。我们相相信，上上述报告告将对广广大客户户的经营营决策起起到非常常重要的的参考作作用，欢欢迎垂询询。重要知知会2尊敬的客客户：您好！衷衷心感谢谢您对亚亚博事业业发展的的长期关关注和对对亚博研研究的长长期支持持。在经过长长时间的的酝酿和和反复权权衡利蔽蔽得失后后，100月288日，央央行突然然决定从从20004年110月229日起起上调金金融机构构存贷款款基准利利率并放放宽人民民币贷款款利率浮浮动区间间和允许许人民币币存款利利率下浮浮。至此此，

10、最近近一段经经济学界界讨论得得红得发发紫的议议题终于于有了定定论。央央行此次次加息不不是偶然然的，它它至少表表明利率率市场化化改革开开始进入入快车道道，也标标志着市市场化手手段将逐逐渐取代代行政措措施而成成为宏观观调控的的核心，今后货货币供应应量对各各行各业业的深刻刻影响将将前所未未有地表表现出来来。值此此国家宏宏观调控控政策面面临历史史性转折折之际，亚博联联合咨询询决定隆隆重推出出亚博博宏观金金融市场场监测评评论中国金金融市场场专题题研究报报告。本报告通通过对货货币供应应量、央央行票据据、外汇汇占款等等金融工工具或金金融变量量的变化化趋势分分析，系系统全面面地剖析析了从220022年第一一季

11、度到到20004年前前三季国国内金融融市场运运行的特特点、风风险、趋趋势和规规律。本本报告是是多年来来亚太博博宇研究究员通过过24小小时连续续观察和和即时分分析，精精练解读读而制作作完成的的宏观金金融运行行评论。旨在帮帮助社会会各类机机构和经经济组织织高层决决策人员员以最有有效率的的方式，获取对对各类经经济事件件的分析析观点和和参考依依据，以以便在剧剧烈变化化的环境境下随时时做出科科学有效效的经营营管理决决策。为为回馈亚亚太博宇宇的忠实实客户和和战略伙伙伴，本本份亚亚博宏观观金融市市场监测测评论-中国金金融市场场免费费向您提提供，欢欢迎广大大客户来来函索取取，望善善加利用用并慎重重决策。报告为

12、为亚博联联合咨询询宏观金金融组群群体制作作，如果果您对有有关问题题有深入入需求，欢迎使使用亚太太博宇决决策咨询询之专项项研究咨咨询服务务。（注：点点击目录录标题页页码后可可直接阅阅读当前前文章，点返回回键可回回到首页页）TOC o 1-3 t 标题 4,1,标题 5,2亚博看看台 PAGEREF _Toc88473644 h 44地产商亲亲自操刀刀回击“地产泡泡沫论”意在夺夺回话语语权 PAGEREF _Toc88473645 h 4万科获农农行百亿亿信贷实实际上地地产商二二次分化化来临的的信号 PAGEREF _Toc88473646 h 55政策解解读 PAGEREF _Toc884736

13、47 h 55建设项目目实行分分级预审审，国土土部门全全面掌控控初审过过关大权权 PAGEREF _Toc88473648 h 5国土部征征地补偿偿新标准准出台：30倍上上限有望望被突破破 PAGEREF _Toc88473649 h 6我国工业业项目用用地门槛槛提高，花园式式工厂将将叫停 PAGEREF _Toc88473650 h 66战略布布局 PAGEREF _Toc88473651 h 77国务院智智囊预测测：全国国四季度度房地产产投资增增幅将回回落 PAGEREF _Toc88473652 h 7三季度全全国主要要城市房房价全景景扫描：房价持持续攀升升（下） PAGEREF _To

14、c88473653 h 8杨慎婉转转承认地地产有泡泡沫：中中国房价价存三成成下降空空间 PAGEREF _Toc88473654 h 9建设部官官员指出出市场上上商品房房和经适适房之比比62为宜 PAGEREF _Toc88473655 h 9社科院专专家分析析：大中中城市房房地产整整体过热热 PAGEREF _Toc88473656 h 10策略设设计 PAGEREF _Toc88473657 h 112潘石屹是是如何进进行房地地产的销销售管理理的？ PAGEREF _Toc88473658 h 112开发商跨跨地域开开发操盘盘二三线线城市应应巧随“四大俗俗” PAGEREF _Toc884

15、73659 h 14杭浙动动态 PAGEREF _Toc88473660 h 116杭州出台台经济适适用房新新政策 PAGEREF _Toc88473661 h 116杭州楼市市二手房房市场平平静中略略显波澜澜 PAGEREF _Toc88473662 h 16二手房价价格回落落成交量量未减 PAGEREF _Toc88473663 h 117九堡小区区出让地地块位置置占优势势 PAGEREF _Toc88473664 h 17杭城二手手房一周周行情 PAGEREF _Toc88473665 h 118异地传传真 PAGEREF _Toc88473666 h 118加息后申申城新房房交易量量连

16、续第第二周下下滑 PAGEREF _Toc88473667 h 18上海南区区板块冷冷热不均均成交放放缓 PAGEREF _Toc88473668 h 188南京三季季度商品品房均价价45224元 PAGEREF _Toc88473669 h 19加息促京京城开发发商提前前开盘 PAGEREF _Toc88473670 h 119重庆第二二个国际际机场有有望落户户垫江 PAGEREF _Toc88473671 h 220深圳政府府推出六六项优惠惠政策处处理522问题楼楼盘 PAGEREF _Toc88473672 h 211物业管管理 PAGEREF _Toc88473673 h 221部分物

17、业业公司究究竟是如如何明着着暗着从从物管中中捞取巨巨利的？ PAGEREF _Toc88473674 h 21北京：恶恶意拒缴缴供暖费费可停气气 PAGEREF _Toc88473675 h 23开发商“交钥匙匙”并不等等于就等等于交付付使用 PAGEREF _Toc88473676 h 223建材装装修 PAGEREF _Toc88473677 h 224较之传统统产品打打量新潮潮真木纹纹地板 PAGEREF _Toc88473678 h 224地热地板板安装牢牢靠的三三个关键键技术 PAGEREF _Toc88473679 h 225日本开发发成功新新一代多多功能窗窗用玻璃璃 PAGERE

18、F _Toc88473680 h 25投资技技巧 PAGEREF _Toc88473681 h 225中瑞155亿购地地打造“温州曼曼哈顿”，温州州财团“炒房”开锣 PAGEREF _Toc88473682 h 255加息后如如何提高高房产投投资收益益? PAGEREF _Toc88473683 h 26亚博看看台地产商亲亲自操刀刀回击“地产泡泡沫论”意在夺夺回话语语权近期期，“地产泡泡沫论”惹得各各大机构构报告纷纷出。在在建设部部、国土土资源部部等官方方机构先先后对当当前房地地产的发发展状况况作出表表态之后后，一份份宣称是是“近200年来我我国房地地产业发发展史上上第一次次”由行业业中人自自

19、行发起起的行业业研究报报告即将将在今年年12月月份于上上海举行行的“住交会会”上正式式对外发发布。这这个报告告将与目目前主流流的房地地产存在在泡沫的的说法大大唱反调调。据了了解，“20004年中中国房地地产市场场年度报报告”的赞助助机构华远远地产、万通地地产及全全国工商商联住宅宅产业商商会等单单位的头头头脑脑脑近日聚聚在了一一起，为为该报告告的“开盘”进行“预售”。据悉悉，该报报告由名名为“REIICO工工作室”的研究究机构操操刀，该该工作室室由全国国工商联联住宅产产业商会会、中城城联盟、华远地地产、万万通地产产、北京京城市开开发集团团和优博博展览公公司等六六家单位位共同出出资组建建。对于报告

20、告内容，任志强强评价为为“出人意意料”，表示示研究结结果与当当前的主主流说法法截然不不同，“房地产产投资的的实际增增长远远远低于现现有的统统计概念念”。全国国工商联联住宅产产业商会会会长聂聂梅生在在阅读了了尚未最最后定稿稿的报告告全文后后表示，该报告告有种“数字的的震撼力力量”，运用用大量数数据分析析得出“目前国国内的房房地产市市场不仅仅不存在在泡沫，而是大大有发展展空间”的结论论。通地地产董事事局主席席冯仑表表示，RREICCO报告告是近220年来来我国房房地产发发展史上上第一次次由行业业中人自自行发起起的、由由独立研研究机构构完成的的，有相相当的“客观独独立性”。据悉悉，该报报告由上上述六

21、家家单位共共同出资资大约1150万万元完成成。此后后，该报报告将固固定在每每年一次次的住交交会上发发布。亚博分析析：今年年以来，开发商商经历了了4月底底开始的的宏观调调控，110月份份的央行行加息，可以说说，房地地产开发发门槛一一再抬高高。但最最让开发发商们仍仍是地产产“泡沫论论”。如果果一旦“泡沫论论”被中央央高层所所接受，很可能能会出台台更严历历的政策策。此外外，“泡沫论论”一旦在在社会形形成共识识，有可可能成为为一直笼笼罩在地地产业上上的阴影影，影响响房地产产业的发发展。开开发商联联合在“房价多多事之秋秋”高调推推出房地地产形势势研究报报告，这这显示开开发商争争夺行业业话语权权的升级级。

22、据了了解，在在发布会会上，台台上的赞赞助方多多次强调调REIICO工工作室以以及REEICOO报告的的独立性性，冯仑仑也笑称称该报告告“不经过过资助方方任何的的审核、圈阅”。但是是，这种种解释多多少有些些“此地无无银三百百两”的感觉觉。从已已经显露露冰山一一角的研研究结果果来看，报告的的核心思思想无疑疑是开发发商极其其希望推推而广之之的。显显然，任任志强等等人赞助助报告无无疑是在在通过该该报告进进一步争争夺关于于行业发发展的话话语权。与之前前写文章章、媒体体采访等等方式相相比，行行业报告告所发出出的“自己的的声音”必定更更大。这这也显示示开发商商确实已已感受到到环境生生存危机机。 HYPERL

23、INK l 返回 返回万科获农农行百亿亿信贷实实际上地地产商二二次分化化来临的的信号11月88日，中中国农业业银行与与万科签签署了银企合合作协议议，农农行向万万科提供供总金额额人民币币46.9亿元元的授信信额度，同时核核予万科科60亿亿元楼宇宇按揭额额度。此此次合作作创下两两个之“最”，既是是农行有有史以来来对一家家房地产产企业的的最大规规模授信信，又是是万科接接到过的的最大一一笔银企企合作单单子。在在现在国国家宏观观调控、土地市市场全面面走向公公开交易易和银行行突然加加息的特特殊背景景下，这这次银企企合作显显得颇为为抢眼。亚博分析析：这是是一个非非常重要要的市场场信号。万科获获农行百百亿信贷

24、贷说明，地产界界的“马太效效应”已开始始显示。如果说说831是是政府用用强硬手手段提高高开发商商的进入入门槛，促成的的房地产产企业的的大分化化，那么么接下来来在淘汰汰赛中存存活下来来的企业业里将开开始第二二次分化化，资源源向优秀秀企业集集中，这这种马太太效应和和集中的的趋势在在未来会会越来越越明显，对大的的企业集集团来讲讲确实是是有利的的机会。8311之后，所有的的土地都都要进行行公开的的招标拍拍卖程序序，这要要求开发发商有很很强的金金融背景景，而且且银行根根据政府府的要求求，不能能再给开开发商购购买土地地的时候候的资金金进行任任何贷款款，并且且招投标标程序上上要求开开发商的的付款进进度在十十

25、分有限限的期限限内完成成。房地地产开发发企业的的自有资资金的规规模也从从20%被要求求提高到到35%以上。另外，政府也也禁止施施工单位位对房地地产建设设项目垫垫资。从从20004年77月份开开始，政政府又出出台了新新的政策策，要求求开发商商必须支支付百分分之百的的土地出出让金之之后才能能得到销销售许可可证，取取消了预预售行为为。各种种门槛的的抬高必必然导致致地产商商的分化化。这是是一种退退出与生生存下来来的分化化。而万科获获贷事件件则是另另一种分分化，在在活下来来的企业业里现在在又开始始第二次次分化，主要表表象就是是资源向向个别企企业集中中，也表表现为企企业之间间的兼并并重组。万科属属于一种种

26、典型的的资源集集中，这这种集中中的趋势势在房地地产业未未来会越越来越明明显，对对大的企企业集团团来讲将将是一次次机会，马太效效应非常常明显。这次分分化和前前一次性性质有着着本质上上的不同同，前一一次是政政策性分分化，而而这次是是市场原原因引起起的市场场性分化化。 此外，这种分分化也是是银行资资本的诉诉求，土土地公开开交易降降低银行行在房地地产领域域的风险险后，与与一些全全国性的的品牌房房地产企企业扩大大合作规规模也有有相当的的吸引力力，为银银行不再再零敲碎碎打的来来评价一一个一个个的项目目和一块块一块的的土地，而是把把握住一一个在全全国范围围内具有有相当土土地资源源储备、有项目目运作能能力、有

27、有专业化化水准和和市场把把握能力力的企业业，然后后整体评评价出一一个信用用度，决决定综合合贷款额额度，这这样避免免了银行行在超出出自身专专业范围围去评价价某个楼楼盘项目目风险的的难题，通过房房地产品品牌企业业规模化化带来的的收益和和整体运运营带来来的品牌牌效益、无形资资产来保保证自己己的贷款款收益，从某种种意义来来讲比分分别给几几十个项项目贷款款相对来来说风险险要小。 HYPERLINK l 返回 返回政策解解读建设项目目实行分分级预审审，国土土部门全全面掌控控初审过过关大权权国土资源源部111月8日日发布了了新修订订的建建设项目目用地预预审管理理办法称，中中国将实实行建设设项目用用地分级级预

28、审。办法规规定，建建设项目目用地实实行分级级预审，需人民民政府或或有批准准权的人人民政府府发展和和改革等等部门审审批的建建设项目目，由该该人民政政府的国国土资源源管理部部门预审审。办法法从十二二月一日日起施行行。据办办法起草草人员介介绍，原原办法有有关规定定已难以以适应今今后建设设用地预预审管理理的需要要。此次次修改一一是针对对国家建建设项目目管理方方式的改改变要求求对建设设用地预预审进行行相应调调整；二二是针对对工作实实践中存存在的问问题对原原办法进进行了进进一步完完善。据介绍，新出台台的办法法，明确确了任何何建设项项目批准准、核准准必须经经过预审审，且预预审是必必备环节节；其次次是实行行分

29、级预预审的制制度；再再就是强强调预审审前置关关口的重重要地位位，规定定未经预预审或者者预审未未通过的的，不得得批准农农用地转转用、土土地征收收，不得得办理供供地手续续。办法法规定，预审意意见是建建设项目目批准、核准的的必备文文件，预预审意见见提出的的用地标标准和总总规模等等方面的的要求，建设项项目初步步设计阶阶段应当当充分考考虑。建建设用地地单位应应当认真真落实预预审意见见，并在在依法申申请使用用土地时时出具落落实预审审意见的的书面材材料。国土资源源部负责责人表示示，这项项规定的的制定，实际上上是针对对预审工工作在一一些地方方没有受受到应有有重视，或者没没有严格格按规定定执行的的现象，提出的的

30、一项强强制性的的措施。据介绍绍，虽然然，20001年年就颁布布实施了了建设设项目用用地预审审管理办办法，但是目目前许多多地方实实质上并并没有按按照法律律规定在在建设项项目可行行性研究究阶段进进行预审审，还有有一些地地方只对对单独选选址项目目进行预预审，而而将城镇镇建设(包括各各类园区区)项目目排除在在外，还还有预审审工作深深入不够够，效率率太低等等问题存存在，预预审实际际上并没没有真正正起到用用地关口口的重要要作用。这次新新的办法法，着力力点之一一，就是是改变这这种视预预审为可可有可无无的现象象，明确确规定，预审意意见是建建设项目目批准、核准的的必备文文件。 HYPERLINK l 返回 返回

31、国土部征征地补偿偿新标准准出台：30倍倍上限有有望被突突破根据国土土资源部部日前公公布的新新版“征地补补偿标准准”，如果果给予被被征地农农民的土土地补偿偿费和安安置补助助费合计计按300倍计算算，仍不不足以使使农民保保持原有有生活水水平的话话，当地地人民政政府将从从国有土土地有偿偿使用收收益中划划出一定定比例给给予补贴贴。根据据中华华人民共共和国土土地管理理法，征收耕耕地的补补偿费用用主要包包括土地地补偿费费和安置置补助费费。其中中，土地地补偿费费，为该该耕地被被征收前前3年平平均年产产值的66至100倍；安安置补助助费，为为该耕地地被征收收前3年年平均年年产值的的4至66倍，最最高不得得超过

32、115倍。如果按按照这个个标准仍仍不能使使需要安安置的农农民保持持原有生生活水平平的，经经省级人人民政府府批准，可以增增加安置置补助费费，但“两费”总和不不得超过过土地被被征收前前3年平平均年产产值的330倍。据国土资资源部有有关官员员介绍，目前，有些地地方在执执行这个个补偿标标准时往往往就低低不就高高，损害害了农民民群众的的利益；有些地地方虽然然执行了了30倍倍的最高高补偿标标准，仍仍然不能能保证被被征地农农民的原原有生活活水平不不降低；有些地地方财政政吃紧，就干脆脆压低补补偿安置置标准，甚至拖拖欠被征征地农民民的补偿偿安置费费。在土土地市场场治理整整顿中，全国清清理出拖拖欠、截截留、挪挪用

33、农民民征地补补偿费高高达1550亿元元。为此此，新近近发布的的国务务院关于于深化改改革严格格土地管管理的决决定明明确提出出，土地地补偿费费和安置置补助费费的总和和达到法法定上限限，仍不不足以使使被征地地农民保保持原有有生活水水平的，当地人人民政府府可以用用国有土土地有偿偿使用收收入予以以补贴。该官员表表示，原原有的“征地补补偿标准准”带有很很强的计计划经济济的色彩彩，新版版标准也也只是一一个过渡渡性措施施。随着着经济和和社会的的发展，国家将将不断适适应市场场经济规规律的要要求，出出台“区片综综合地价价”等新的的补偿办办法。国国土资源源部日前前发布的的关于于完善征征地补偿偿安置制制度的指指导意见

34、见明确确提出，在有条条件的地地区，省省级国土土资源部部门可以以会同有有关部门门，在综综合地价价应考虑虑地类、产值、土地区区位、农农用地等等级、人人均耕地地数量、土地供供求关系系、当地地经济发发展水平平和城镇镇居民最最低生活活保障水水平等因因素的基基础上，制订省省域内各各县(市市)征地地区片综综合地价价，实行行征地补补偿。 HYPERLINK l 返回 返回我国工业业项目用用地门槛槛提高，花园式式工厂将将叫停国土土资源部部日前颁颁布了由由国土资资源部土土地利用用司组织织土地整整理中心心、北京京大学等等单位编编制的指指标体系系工工业项目目建设用用地控制制指标(试行)。 指指标由由投资强强度、容容积

35、率、建筑系系数、行行政办公公及生活活服务设设施用地地所占比比重四项项指标构构成。主主要包括括控制指指标、集集约用地地要求和和指标应应用说明明等内容容。控制制指标包包括投资资强度和和用地效效率(包包括容积积率、建建筑系数数、行政政办公及及生活服服务设施施用地所所占比例例)两类类四项指指标，每每项指标标都明确确了控制制“门槛”。其中中，投资资强度按按照不同同地区、不同行行业分别别制定了了相应的的指标；容积率率分行业业制定了了相应的的指标；建筑系系数规定定不得低低于300%(工工艺流程程或生产产安全上上有特殊殊要求例例外)；行政办办公及生生活服务务设施用用地所占占比例不不得超过过7%。在体体现集约约

36、用地管管理方向向的同时时指标标编制制充分考考虑了不不同地区区、不同同行业工工业建设设项目用用地的实实际情况况和差异异，把全全国市县县细分成成七个类类别，本本着严宽宽适度的的原则，该指指标对对经济发发达、用用地紧张张的地区区，严格格按照实实行严而而又严的的资源管管理制度度的要求求从严控控制；对对于欠发发达地区区的用地地调控，体现出出在用地地集约性性和技术术先进性性的基础础上留有有弹性。对其中中前六类类地区采采取分行行业控制制的方式式。对尚尚处于经经济欠发发达、土土地收益益较低，引进项项目的需需求较为为迫切，也缺乏乏明确的的行业指指向性的的第7类类地区，指标值值确定不不再进行行分行业业控制，而是根

37、根据采用用最低标标准的谨谨慎原则则，确定定不分行行业的统统一“门槛”值。据据国土资资源部方方面介绍绍，在考考虑地价价、厂房房和设备备投资三三项因素素的基础础上，经经过综合合计算，第七类类地区的的工业建建设项目目投资强强度“门槛”值确定定为3880万元元公顷顷。 该指标明确叫叫停“花园式式工厂”，规定定工业项项目建设设要严格格控制厂厂区绿化化率，在在工业开开发区(园区)或工业业项目用用地范围围内不得得建造“花园式式工厂”，这意意味着此此类曾经经一度流流行的隐隐形圈地地方式将将终结。指标标还规规定，对对适合多多层标准准厂房生生产的工工业项目目原则上上不单独独供地，而要进进入多层层标准厂厂房。该该指

38、标标适用用于新建建工业项项目，也也包括改改建、扩扩建工业业项目。于发布布之日起起施行。分析员认认为，国国土资源源部出台台的这一一指标体体系表明明，工业业用地集集约化利利用已进进入实施施层面。同时，这也为为未来的的工业用用地市场场化打下下了基础础。 HYPERLINK l 返回 返回战略布布局国务院智智囊预测测：全国国四季度度房地产产投资增增幅将回回落日前，国国务院发发展研究究中心市市场经济济研究所所发布“中国市市场形势势动态分分析”20004年第第三季度度报告。该报告告预测，全国第第四季度度房地产产投资和和需求的的增长幅幅度将继继续平稳稳回落，供求关关系将得得到改善善。该报报告数据据显示，前三

39、季季度房地地产价格格同比上上涨了113.44%，其其中住宅宅价格上上涨111.5%。房地地产价格格的较快快上涨暴暴露出的的正是房房地产市市场供求求新矛盾盾：前三三季度，全国房房产销售售面积同同比增长长19.3%(其中商商品住宅宅销售同同比增长长30.3%)，大大大快于竣竣工面积积9.55%的增增长速度度，表明明在宏观观调控措措施发生生作用后后，市场场需求仍仍然比较较强劲。需求的的增长将将引起房房地产需需求与房房地产价价格上升升互动，导致房房价进一一步攀升升，有形形成房地地产泡沫沫的可能能。但需需要指出出的是，在各地地政府限限制投资资性房屋屋需求措措施作用用下，投投资性需需求在总总需求的的比重已

40、已呈明显显下降趋趋势。上上海去年年投资性性购房占占新建商商品房销销售的116.66%，今今年5月月份该比比例已经经下降到到2.005%。此外，杭州以以投资收收益为目目的的购购房比例例约为22%，大大大低于于前两年年的100%。另另据统计计，今年年一到八八月的商商品房销销售中，有911.366%是销销售给居居民个人人，其中中主要是是居民的的实际消消费。可可见投资资性需求求在总需需求的比比重已呈呈明显下下降趋势势。 HYPERLINK l 返回 返回三季度全全国主要要城市房房价全景景扫描：房价持持续攀升升（下） 兰兰州：涨涨幅达到到13.1%。今年兰兰州市房房地产开开发投资资仍保持持持续快快速增长

41、长，房屋屋销售“火爆”造成房房地产价价格逐季季上扬。三季度度，该市市商品房房平均销销售价格格为25505元元/平方方米，房房屋销售售价格涨涨幅达113.11%，在在国内335个大大中城市市中位居居第七位位。重庆庆：价格格稳中有有升。119月月，重庆庆主城区区商品房房成交均均价为223133元/平平方米，比上年年同期增增长144.9%，其中中，住宅宅成交均均价为221355元/平平方米，同比增增长166.2%。福建建：房价价稳步上上扬。今今年前三三季度，福州市市区商品品房交易易平均价价格为332300元/平平方米，比去年年同期的的30880元上上涨1550元；其中住住宅为229111元/平平方米

42、，比去年年同期的的27555元上上涨1556元，上涨幅幅度分别别为4.87%和5.66%。第三三季度厦厦门商品品居住用用房平均均价格为为44445元/平方米米，比上上一季度度下跌663元，比去年年同期上上涨6992元。值得关关注的是是，商品品房价格格大幅上上涨，99月商品品房均价价为58839元元/平方方米，比比上月的的46992元/平方米米上涨了了11447元/平方米米。济南：房房价平稳稳上升。自去年年三季度度以来，济南市市商品房房与二手手房的价价格走势势均呈平平稳上升升态势。今年第第三季度度商品房房的平均均价格为为每平方方米22281元元，比上上季度增增长2.7%，比去年年同期增增长144

43、.9%；三季季度二手手房的平平均价格格为每平平方米117333元，比比上季度度下降11.4%，比去去年同期期增长222.55%。成都：商品房房均价221633元。119月月，成都都的房价价（包括括经济适适用房）比去年年同期上上涨了1149元元，增幅幅达到77.5%。统计计分析显显示，成成都市商商品房房房价的走走势为稳稳中有升升。苏州：房价上上涨277.1%。19月，苏州全全市商品品房销售售面积为为3077.988万平方方米，同同比增长长16.6%；房价继继续处于于上升阶阶段，11至9月月全市商商品房平平均单价价为32209元元/平方方米，比比去年同同期上涨涨27.1%。无锡锡：房价价稳中有有升

44、。统统计显示示，无锡锡第三季季度商品品住宅均均值34479元元/平方方米，小小幅上涨涨3.119%。本季度度均价最最大的特特点是区区域发展展不平衡衡，最大大单季增增幅相差差二十多多个百分分点。存存量房市市场基本本呼应了了商品房房市场的的形势，住宅均均价为330877元/平平方米，上涨22.911%。湖南南：房价价每平方方米涨了了62元元。前99个月，湖南全全省商品品房购销销高涨，价格稳稳中有升升。全省省商品房房销售额额为1003亿多多元，增增长911.7%，销售售面积6652万万多平方方米，增增长800.5%，增速速同比上上升455和344.3个个百分点点。其中中，住宅宅销售面面积为5532万

45、万多平方方米，个个人购买买占销售售总量的的九成以以上。88月份全全省商品品房平均均售价为为15777元/平方米米，比去去年同期期高622元。湖北北：商品品房涨价价8.22%。三三季度，商品房房价格涨涨势强劲劲，与上上年同期期相比，商品房房销售价价格上涨涨8.22%，其其中，住住宅价格格同比上上涨9.0%，非住宅宅上涨33.3%。在住住宅中，多层住住宅价格格上涨111.33%，高高层住宅宅价格上上涨6.2%，别墅价价格上涨涨13.5%，高档公公寓上涨涨8.11%。私私有住房房交易更更加活跃跃，价格格不断攀攀升，同同比上涨涨14.9%，其中，住宅价价格上涨涨16.4%。太原原：商品品房价上上涨6.

46、3%。太原市市今年三三季度的的房屋销销售价格格水平比比去年同同期增长长了8.7%，比上季季增长了了4.33%。与与去年同同期相比比，今年年三季度度该市的的各类房房屋销售售价格均均呈上涨涨趋势，商品房房价格上上涨了66.3%，其中中住宅类类及非住住宅类商商品房售售价分别别上涨了了6.44%和55.9%。广西西：销售售价格上上涨100.8%。19月，广西区区商品房房平均销销售价格格为21110元元/平方方米，每每平方米米比上年年同期增增加2006元，增长110.88%。其其中住宅宅平均售售价为118477元/平平方米，每平方方米增加加93元元，增长长5.33%；办办公楼平平均销售售价格为为3833

47、7元/平方米米，每平平方米同同比增加加2988元，增增长8.4%；商业营营业用房房平均销销售价格格为53374元元/平方方米，每每平方米米比增加加17331元，增长447.55%。海口口：房价价同比上上涨5.1%。第三季季度海口口房屋销销售价格格稳步上上涨，房房价比去去年同季季上涨55.1%。但与与上个季季度相比比，第三三季度海海口房价价的涨幅幅已经趋趋于平缓缓，房价价比去年年同季上上涨5.1%，比上个个季度涨涨0.88%。宁夏夏：经济济房价上上涨。119月月，宁夏夏经济适适用房施施工面积积突破百百万达1101.05万万平方米米，同比比增长888.22%，其其销售价价格也一一路上涨涨，19月均

48、均价为113677元/平平方米，同比上上涨455.4%，每平平方米售售价比同同期上涨涨4277元。 HYPERLINK l 返回 返回杨慎婉转转承认地地产有泡泡沫：中中国房价价存三成成下降空空间 中国国房地产产协会会会长杨慎慎13日在在重庆出出席“中国经经济形势势报告及及房地产产产业现现状报告告会”时称，虽然我我国房地地产业按按照有关关人士说说法没有有泡沫，但如果果用政府府之手进进行合理理调控，现行房房价仍有有30%的下降降空间。杨慎慎说，我我虽然也也同意“目前我我国房地地产行业业并不存存在泡沫沫和过热热现象”的说法法，但房房价增幅幅过快的的问题也也不容忽忽视。去去年我国国房价同同比增长长了3

49、00%多，超过了了历年的的涨幅，这种增增长速度度在全世世界任何何国家都都没有出出现过。杨慎指指出，尽管200年来，我国已已盖了774亿多多平方米米的商品品房，但但目前我我国的人人均住房房却不足足24平方方米。这这个数字字仅相当当于发达达国家的的1/3；也只只相当于于多数发发展中国国家的22/3。如果果我们要要在20020年实现现每户人人家一套套住房，并且人人均住房房达到335平方方米，按按照现在在房价的的这种上上涨速度度和这种种涨法，我们的的设想就就完全可可能落空空。杨慎在讲讲话中谈谈到了房房价的构构成比例例，他认认为，目目前我国国房价的的构成比比例是：地价占占40%，建筑筑材料价价格占220

50、%，建造成成本占330%，税费占占10%。他说说，这种种构成比比例说明明地价在在房价中中占了主主导地位位，也由由此可以以看出，政府是是可以对对房价进进行合理理调控的的。杨慎慎认为，政府调调控房价价，需要要同时做做两方面面的工作作：一是是把土地地出让制制改为土土地年税税制，采采用税率率的方式式来抑制制房价；二是基基础设施施配套目目前占了了建房总总成本的的10%155%，政政府可以以把这部部分费用用从房价价中剥离离出来，以折旧旧的方式式进行计计算。分析员认认为，尽尽管中国国房地产产协会会会长杨慎慎没有表表态房地地产有泡泡沫，但但他的“现行房房价仍有有30%的下降降空间”的表述述表明，他还是是承认房

51、房地产有有一定泡泡沫的。其主要要原因是是政府不不作为，如果政政府进行行合理作作为，房房价有望望下降330%。 HYPERLINK l 返回 返回建设部官官员指出出市场上上商品房房和经适适房之比比62为宜宜日前，在在中国“房地产产市场发发展暨住住房保障障政策高高层论坛坛”上，北北京、天天津、上上海、成成都、郑郑州、武武汉、南南通等77城市切切磋交流流了各自自城市住住房保障障的经验验。这是是我国各各大城市市第一次次以房产产峰会的的形式互互相借鉴鉴各自在在经济适适用房等等住房保保障领域域的经验验。 成成都：经经济适用用房投入入不放松松。成都都从去年年开始在在经济适适用房开开发项目目和用地地方式上上提

52、出“锁定房房价、拍拍卖地价价”的项目目拍卖招招标方式式。除按按8项成成本加上上3%以以内的利利润确定定经济适适用房销销售价格格的方法法外，成成都还提提出了“比周边边同类商商品住房房价格平平均低115220%”的原则则确定经经济适用用房价格格。 北京：对对经济适适用房进进行控制制。20001年年起，北北京对经经济适用用房户型型面积进进行了控控制。220011年以来来新批准准的经济济适用房房项目，80%的户型型控制在在单套面面积1000平方方米以下下。20003年年规定今今后新批批准项目目户型面面积控制制在800平方米米左右的的中小户户型，单单套总价价款控制制在322万元以以下。 上海：配套商商品

53、房可可租可买买。上海海采取租租售并举举方法，凡符合合条件的的供应对对象，可可根据自自己实际际情况结结合公积积金配套套使用、购房贷贷款贴息息等优惠惠政策，选择购购买一次次自住配配套商品品房或享享受租赁赁一处自自住住房房。 天津：政府出出钱建好好解困房房。天津津的主要要经验是是：由政政府投资资，兴建建解困房房；进行行危陋平平房改造造；全面面实施安安居工程程；推出出经济适适用房政政策，加加快经济济适用房房建设；推行社社会集资资和合作作建房；建设廉廉租住房房，公产产房实施施租金减减免政策策；金融融机构给给以融资资保障。 郑州：经经济适用用房占房房市200%。119955年被纳纳入国家家经济适适用房(安

54、居工工程)建建设计划划试点城城市后，郑州每每年制订订年度建建设计划划，对质质量、进进度、安安全、文文明施工工等进行行及时的的协调，历年已已竣工工工程合格格率为1100%，优良良率达到到30%以上。目前经经济适用用房建设设占住房房建设总总量的比比例保持持在100200%左右右。 南南通：每每年30000万万元进行行补贴。20003年起起，南通通市财政政每年安安排30000万万元资金金，对市市区15500户户左右中中低收入入居民家家庭给予予经济适适用房货货币补贴贴。制定定房屋拆拆迁最低低补偿总总额保障障标准，收购储储备公有有平房及及小套型型二手房房，安置置被拆迁迁的特困困家庭。 武汉：经经济适用用

55、房利润润限定33%。武武汉经济济适用房房政策运运作具有有如下特特点：控控制售房房对象；限定售售房价格格，经济济适用房房利润限限定在建建设成本本的3%，比商商品房便便宜155%左右右；实行行政策扶扶持，住住房公积积金最高高额度可可达房价价的700%；以以两室一一厅房型型为主，适当安安排大户户型；重重视建房房质量，建设经经济房小小区；实实行总量量控制，经济适适用房建建设规模模控制在在全市住住宅总量量的155%左右右。建设部官官员：662充分分考虑了了供需双双方利 对对于房产产市场上上的经济济适用房房究竟要要多大比比例，才才能既让让百姓满满意又让让房市高高兴？对对此，建建设部政政策研究究中心住住宅与

56、房房地产业业研究处处处长赵赵路兴提提出了自自己的“楼市黄黄金分割割比例”：商品品房与经经济适用用房之比比应是662，房房市上应应有200%的房房子是带带有政策策保障性性质的经经济适用用房。 赵路兴兴提出的的“楼市黄黄金分割割比例”是：为为进一步步完善住住房保障障供应体体系，应应逐步形形成由商商品房，经济适适用房(可租可可售)及及廉价住住房3个个层次构构成的完完整的住住房供应应体系。从住房房供应体体系中各各供应方方式的比比例看，就全国国总体水水平而言言，原则则上应为为商品住住房占660%，住房保保障的比比例为440%(经济适适用住房房占200%，可可支付租租赁住房房占155%，廉廉租住房房占5%

57、)。 赵路路兴认为为自己的的“62观点点”考虑了了市场供供需双方方利益平平衡。经经济适用用房是政政策性的的保障住住房，介介于完全全市场化化的普通通商品住住房和保保障性的的廉价住住房之间间，适应应中低收收入阶层层的住房房需求，房价明明显低于于商品住住房。经经济适用用房在市市场上的的地位只只能是补补充，原原则上不不能进行行流通，供应范范围和规规模要以以不干扰扰市场的的正常运运行为原原则，因因此经济济适用住住房的保保障面应应控制在在20%左右。 HYPERLINK l 返回 返回社科院专专家分析析：大中中城市房房地产整整体过热热日前，中中国社会会科学院院城市与与房地产产经济研研究室的的倪鹏飞飞等通过

58、过对355个大中中城市的的分析我我们可以以得出如如下判断断：房地地产市场场存在着着整体过过热和一一定程度度的泡沫沫；与此此并存的的是房地地产还存存在严重重且在进进一步恶恶化的供供给不适适应需求求的结构构问题；但同时时中国大大规模的的城市化化、经济济高速增增长和居居民生活活水平大大幅提高高已经形形成巨大大的可持持续的需需求潜力力。房地产价价格普遍遍偏高，快速上上涨，不不少城市市出现泡泡沫和过过热城镇居民民人均可可支配收收入直接接反应了了居民的的购买能能力，而而房价收收入比则则反映了了居民对对房价的的承受能能力，房房价收入入比可以以大致反反映城市市房地产产价格高高低。观观察355各城市市收入价价格

59、比可可以发现现四类城城市：第第一类：沈阳、南京、贵阳、北京、广州、西安、青岛、大连、上海、哈尔滨滨房价相相对很高高，房价价收入比比处在11：9以以上；第第二类：兰州、长春、南昌、重庆、合肥偏偏高，房房价收入入比处在在1：889之之间；第第三类：杭州、石家庄庄、福州州、成都都、昆明明略高，房价收收入比处处在1：788之间；第四类类：太原原、武汉汉、呼和和浩特、长沙、银川、天津、乌鲁木木齐、宁宁波、郑郑州、西西宁、南南宁、郑郑州、济济南房价价收入比比尚还处处在1：6的合合理状态态；利用租售售价格变变动趋势势比较的的方法，观察220044年13季度度三十五五大中城城市房屋屋销售价价格、城城市租赁赁价

60、格、城镇居居民消费费价格，可以大大致判断断不同城城市房地地产的冷冷热程度度。可以以将355个城市市的城市市房地产产发展状状态分成成四类：第一类：发展过过热，已已产生泡泡沫。这这些城市市房屋销销售价格格增长高高于城镇镇居民消消费价格格增长，而租赁赁价格低低于城镇镇居民消消费价格格增长，表明这这些城市市租售价价格相反反的严重重偏离变变化。这这些城市市主要是是：青岛岛、兰州州、天津津、沈阳阳、厦门门、合肥肥、宁波波、武汉汉、济南南、南昌昌、海口口、石家家庄等。第二类：发展过过热，有有泡沫威威胁。这这些城市市的房屋屋销售价价格增长长远高于于城镇居居民消费费价格增增长，而而城市租租赁价格格略高于于城镇居