房地产业对地方财政的影响分析

1、房地产业对地方财政的影响分析摘要：2000年后，房地产投资增幅过猛、房地产价格上涨过快、结构性失调等问题接连不 断。尽管2008年房地产市场由于经济危机的冲击出现了一定程度的回调，但2009年房 地产价格的飙升再次使得房地产价格过快上涨成为公众最为关注的问题。在学术界出现了一 系列讨论房地产价格上涨原因的论述，其中有一些观点认为地方政府出于地方财政增收的目 的而介入了市场，并抬高房地产价格。同时，也有相关调查报告为学术论证提供了一定的现 实依据，指出地方财政收入中约有30%-50%来自房地产业1。然而具体分析房地产价格上涨 是如何影响地方财政收入的相关文章却很少见。本文即是对这一问题展开研究。

2、关键词：房地产价格地方财政收入政府收支分类引言：当前，在房地产价格如何对经济各方面产生影响的研究并不多，其中大多数均是从宏 观角度出发，研究房地产价格与经济的互动关系，对于中观层面和微观层面的影响机制探讨 较少。虽然在一些文献中提到了房地产发展与地方政府的关系，但是对这个问题的系统性理 论研究仍显不足。因此，本文在前人对房地产相关理论研究的基础上，对房地产价格波动对 地方财政收入影响进行分析还将进一步丰富我国房地产价格的理论知识，完善房地产价格的 理论体系框架。本文在大量阅读国内外相关研究文献的基础上，对文献进行了认真细致的梳 理、归纳与演绎等分析工作，总结整理出房地产市场发展及房地产价格波动

3、对地方财政收入 影响的传导机制等相关理论框架。在理论的指导下，以上海市房地产市场和地方财政收入状 况的实际调查研究为基础，搜集了大量的历史统计数据和房地产及地方财政相关政策文件， 定量与定性相结合，对上海房地产价格波动与地方财政收入的关系进行了研究。文献综述：姜彩楼、徐康宁(2007)等运用协整方法、格兰杰因果检验对2003年3月至2006年 8月期间上海市房地产价格变动及其影响因素进行了实证分析，分析表明上海市房地产 价格变动的主要影响因素是宏观经济发展水平和房地产投资力度，而一些反映市场供求 关系的指标，如人均可支配收入、房屋空置率等对房地产价格影响较小2沈悦、刘洪玉(2004)对1995

4、-2002年我国14个城市的住宅价格指数与宏观经济基 本面相关变量进行了实证研究，研究发现城市经济基本面的当前信息和历史信息可以部 分解释住宅价格水平，并存在显著的城市影响特征3刘红(2006)利用误差修正模型和脉冲响应函数等时间序列分析方法，对1986-2004 年我国GDP和房地产开发投资的时序数据进行计量分析，研究发现房地产投资对我国经 济增长具有显著的促进作用，并得出房地产投资对经济增长的短期波动和长期趋势的影 响存在差异4论文主体1全国政协委员,关于减少政府收费环节遏制住房价格上涨的建议R ,北京市朝阳区调查报告,2008(03):P1-4.2姜彩楼，徐康宁,李永浮,上海市房地产价格

5、变动影响因素实证分析J建筑经济.2007(01):P65-69.3沈悦,刘洪玉,住宅价格与经济基本面:1995-2002年中国14城市的实证研究J.经济研究,2004(06):P78-87.刘红,中国城市房地产投资的动态经济效应J.经济与管理研究,2006(03):P28-33.房地产业发展对地方财政增长的作用主要是通过其对房地产业相关税收的影响而实现的，下 面就按照房地产开发经营的各个环节进行分类探讨房地产业发展对地方财政收入的影响。1、房地产的开发投资（1）购置土地购置土地是房地产开发的基础，在该过程中主要涉及到土地使用权或产权的交易，在土地市 场的交易环节的税种主要有城镇土地使用税、耕地

6、占用税、契税和土地增值税。城镇土地 使用税和耕地占用税的计税依据是土地的成交量（或需求量），契税的计税依据是成交额。 可以说，在当前税率基本稳定的情况下，这三种税基本上都是由土地的需求量决定的。房地 产市场的波动，尤其是房地产市场价格的波动，将影响房地产开发商对未来市场的预期，从 而增加或减少对当前土地的需求量。土地的需求量越大，地方财政收入中城镇土地使用税、 耕地占用税和契税这三个税种的税收收入也就越多。土地增值税的计税依据是土地市场价值 的增额，相同面积的土地，地价上涨越多，增值额越大，在税率确定的情况下，土地增值税 收入也就越多。（2）房地产的开发建设作为房地产商品生产的主要环节，房地产

7、开发建设活动在很大意义上属于建筑行业范畴，因 此房地产开发投资对地方财政收入的影响更多的是通过拉动房地产业前向关联产业实现的。 房地产业是一个资金密集型行业，其开发投资过程需要投入大量的资金，除相关法律规定开 发商所必须具备的自有资金外，其余的资金来源很大一部分来自银行贷款，开发商所需偿还 的银行贷款则构成银行的营业收入。同时，房地产建造过程会产生对原料材料消耗型产业的 建筑材料、配套设施等各类物品的需求，而这类物品的销售额便会成为该行业企业的营业收 入。营业收入不仅是企业税的税基，同时也是在企业成本水平既定的条件下企业所得税的直 接决定因素。房地产企业开发投资越多，对金融业、原材料产业等产业

8、产品的需求量就越大， 从而这些行业企业的营业收入也就越多，最终使得该行业企业缴纳的营业税和所得税增加。 此外，房地产建设经常涉及到建筑项目的分包，其开发投资额越多意味着所涉及的分包合同 额也就越大，签订合同时所需缴纳的以合同额为计税依据的印花税也就越多。2、房地产销售房地产商品的销售是房地产产权转移的过程，该过程既要涉及房地产税收又要涉及与房地产 相关的其它税收。下面就分别从房地产税和与房地产直接相关的税收分别来分析该环节对地 方财政收入的影响。（1）房地产税房地产产权的转让过程中需要缴纳的税收主要是契税和土地增值税:契税的计税依据是成交 额，房地产成交额越大，在契税税率不变的条件下，所产生的

9、契税税额越多；土地增值税的 税基则是房地产产权转移过程中发生的增值额，交易面积既定的条件下，房地产价格上涨幅 度越大，房地产增值额也就越大，相应的增值税也就越多。（2）与房地产相关的税收由于房地产开发人力、物力和技术投入量巨大，该商品的价值含量也就非常高，从而其市场 价格也就越高，一套商品房的价值通常要花费一个家庭几年甚至几十年的储蓄。因此，居民 通常采用抵押贷款的方式购买房地产，以减少当前的一次性支出，而居民的抵押贷款利息支 付额则是银行的营业收入。同时，房地产的销售收入是房地产开发企业与原房地产产权所有 者的营业收入和个人所得收入。假定短期内企业的经营成本不发生变化，则房地产销售收入 将直

10、接影响银行与房地产企业需要缴纳营业税和企业所得税。因此，房地产销售额越大，所 产生的营业税和企业所得税也就越多；对个人来说，销售房地产所得的增值收入为个人所得 税的计税依据，房地产价格上涨幅度越大，该税额就越大。3、房地产租赁房地产租赁市场主要涉及房地产使用权的转移，在这过程中需要缴纳的税收有房产税、城市 房产税、营业税和所得税。在企业成本既定的假设下，这四项税收都是以房地产租金收入为 计税依据的。房地产租赁市场越发展，市场租赁额越高，地方财政收入中这四项税收收入也 就越多。通过分析房地产开发投资、销售和租赁三个市场发生波动对地方税收影响可以看出，房地产 市场的变动方向(主要体现在市场成交额上

11、)决定了相关税种税基的高低，在税率基本稳定 的情况下，房地产市场的发展变动将直接影响与房地产相关的各项税收收入。因此，房地产 业的发展波动对地方财政收入起着非常重要的作用。房地产价格波动与地方财政收入呈现正相关关系，即房地产价格向上波动，地方财政收入则 增长，反之，则下降。下面主要从房地产价格波动对房地产的三个主要市场(开发投资市场、 销售市场以及租赁市场)的影响来分析探讨房地产价格波动与地方财政收入呈正相关关系的 原因。房地产价格的高低直接影响着开发商的利润大小，在其他成本价格基本不变的情况下，房地 产价格的上涨意味着利润的增加。根据中国经济信息网统计数据数据库的数据显示，从2000 年开始

12、，至2007年房地产市场高峰时期，房屋销售价格指数上涨了 72个百分点，而土地 交易价格指数与建材类价格指数分别上涨了 48和11个百分点，很明显房地产价格的上涨 高于其成本的上涨，因此，房地产企业利润额和利润率一直在增长。根据2003年上海市有关部门的一项抽样调查显示，上海“投资性购房”比例以达到16% 市中心部分地区高档楼盘中，“投资性购房”比例高达30%至40%；另有数据显示，2.5的 购房者在商品房还处于期房状态时就抬高价格出售转让，而在2004年“投资性购房”比例 仍有增无减。2000年到2004年，上海市商品房销售量一直在随着价格的上升而增长，此 时，房地产更多的表现为资产投资品，

13、而销售额作为两者的乘积，自然也随着房价的上涨 而增长。房地产价格的上涨将使一部分房屋消费者退出房地产买卖市场而进入房地产租赁市场，从而 使得房地产租赁市场上需求的增加，在短时间内供给不变的条件下，房屋租赁价格将提高。 购房投资者购买房地产进行投资，主要目的就是为了获得长期的租金收入流，房地产买卖市 场上投资者的大量涌入，一方面提高了房地产价格将一部分购房自住者挤入房地产租赁市场， 另一方面投资者的购房投资也增加了租赁市场上的房地产供给量。结论：从上面的分析可以看出，房地产价格的波动对房地产三个市场的重要税基均呈正向作 用。在税率基本不变的情况下，房地产价格的上涨将使开发商增加投资额、购房者入市从而 增加商品房销售额，而房地产投资额和销售额作为房地产业相关税种的税基，它们的增长将 直接使地方财政收入增收。因此，房地产价格的波动与地方财政收入起正相关关系，房价上 涨会促进地方财政收入的增长，反之，房价下跌将减少地方财政收入。参考文献：1全国政协委员